Luận án tiến sỹ kinh doanh và quản lý: Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN LỰA CHỌN
ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP QUA
NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Chuyªn ngµnh: Qu¶n trÞ Kinh doanh
M· sè: 62.34.01.02
LUẬN ÁN TIẾN SỸ
KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ
Người hướng dẫn khoa học:
HÀ NỘI, NĂM 2013
MỤC LỤC
ii
DANH MỤC CÁ TỪ VIẾT TẮT
ASEAN (Association of Southeast Asian Nations) Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á
APEC (Asia-Pacific Economic Cooperation) Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á -
Thái Bình Dương
CSHT Cơ sở hạ tầng
DN Doanh nghiệp
DNCBSM Dự báo sự biến đổi về của doanh
nghiệp chế biến
DNFDI Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài
DNNN Doanh nghiệp nhà nước
DNTN Doanh nghiệp tư nhân
EU (European Union) Liên minh châu Âu
GDP (Gross Domestic Product) Tổng sản phẩm nội địa
KCN Khu công nghiệp
KDL Khu du lịch
KKT Khu kinh tế
KT-XH Kinh tế xa hội

LNĐ Người lao động
NCDNCBSM Dự báo sự biến đổi nhân công làm
việc trong các doanh nghiệp chế biến
NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông
thôn
SX Sản xuất
SXKD Sản xuất kinh doanh
UBND Ủy ban nhân dân
UNESCO (United Nations Educational Scientific Tổ chức Giáo dục, Khoa học
and Cultural Organization) và Văn hóa Liên Hiệp Quốc
iii
iv
DANH MỤC BẢNG
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO i
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN i
NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN LỰA CHỌN i
ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP QUA i
NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG i
LUẬN ÁN TIẾN SỸ i
KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ i
Bảng 2.1: Đóng góp của nhóm lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ vào sự phát triển kinh tế của Hải Phòng 39
Bảng 2.2: Số doanh nghiệp tham gia vào hoạt động kinh tế ở Hải Phòng 40
Bảng 2.3: Số lượng lao động tăng thêm từ sự tham gia vào các loại hình doanh nghiệp trên địa bàn thành
phố 42
Bảng 2.4: Tình hình giao và sử dụng ở các cụm công nghiệp Hải Phòng 50
Bảng 2.5: Các doanh nghiệp điều tra 62
Bảng 2.6: Các đối tượng quản lý điều tra 65
Bảng 3.1: Diện tích đất được sử dụng bởi các doanh nghiệp điều tra tại 72
Hải Phòng năm 2010 72
Bảng 3.2: Diện tích đất được sử dụng theo loại hình doanh nghiệp điều tra tại Hải Phòng năm 2010 73

Bảng 3.3: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao động được điều tra tại Hải
Phòng năm 2010 74
Bảng 3.4: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô vốn được điều tra tại Hải Phòng
năm 2010 75
Bảng 3.5: Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp
78
Bảng 3.6: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 79
Quy mô vốn 79
Bảng 3.7: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 81
Bảng 3.8: Nhu cầu tăng thêm đất ở hiện tại xét theo loại hình doanh nghiệp 81
Bảng 3.9: Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê đất cho sản xuất 82
Bảng 3.10: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phân theo loại hình doanh nghiệp 86
Bảng 3.11: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô vốn 87
Bảng 3.12: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô lao động 87
Bảng 3.13: Đánh giá ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp theo
loại hình doanh nghiệp 89
Bảng 3.14: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
theo quy mô vốn 90
Bảng 3.15: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh
nghiệp theo quy mô lao động 91
Bảng 3.16: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhận lực cho sản xuất khi thuê đất của
doanh nghiệp theo quy mô vốn 93
Bảng 3.17: Nhận định theo quy mô vốn về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt động
sản xuất 96
Bảng 3.18: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt
động sản xuất 96
Bảng 3.19: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định mở

rộng đất sản xuất 97
Bảng 3.20: Nhận định theo quy mô vốn doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định
thuê đất sản xuất 98
Bảng 3.21: Nhận định theo quy mô lao động doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết
định thuê đất sản xuất 99
Bảng 3.22: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận thuê thêm đất phục vụ sản xuất theo các loại hình doanh
nghiệp 100
Bảng 3.23: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 101
Bảng 3.24: Đánh giá về kỳ vọng khi việc tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 101
v
Bảng 3.25: Đánh giá của doanh nghiệp về yếu tố ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư mở rộng
sản xuất 103
Bảng 3.26: Đánh giá của sở ban ngành về đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh nghiệp mở
rộng diện tích đất sản xuất 104
Bảng 3.27: Đánh giá theo nhóm cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng kỹ thuật trong việc thu hút các doanh
nghiệp thuê đất sản xuất 106
Bảng 3.28: Đánh giá của các sở ban ngành về các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp huy động nhận lực khi
thuê đất 108
Bảng 3.29: Đánh giá của các sở ban ngành về việc cung cấp thông tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu 110
Bảng 3.30: Đánh giá của các sở ban ngành về năng lực của đội ngũ cán bộ trong việc quản lý hoạt động đất
cho doanh nghiệp thuê 112
Bảng 3.31: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp điều tra 115
Bảng 3.32: Thu nhập bình quân người lao động làm việc tại các doanh nghiệp được điều tra 125
Bảng 4.1: Dự báo một sô chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội Hải Phòng đến 2020 140
Bảng 4.2: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 141
Bảng 4.3: Dự báo về số doanh nghiệp chế biến, tình hình nhân công làm việc tại các doanh nghiệp và đất
dành cho hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của Hải Phòng đến 2020 142
Bảng 1.1: Các doanh nghiệp được điêu tra theo các loại hình doanh nghiệp 167
Bảng 1.2: Cán bộ quản lý địa phương tham gia trả lời phiếu điêu tra 167

2. Danh mục bảng phụ lục của chương 2 168
Bảng 2.01: Mối quan hệ giữa các loại hình doanh nghiệp với lĩnh vực sản xuất 168
Bảng 2.02: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp với quy mô vốn ở các doanh nghiệp điều tra 169
Bảng 2.03: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp và số lao động tham gia 171
3. Danh mục phụ lục bảng phụ lục của chương 3 172
Bảng 3.01 : Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
được điều tra ở Hải Phòng 172
Bảng 3.05: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng cơ hội tiếp cận thông tin của doanh nghiệp được điều tra ở Hải
phòng 173
Bảng 3.06: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng năng lực của cán bộ quản lý địa phương đến quyết định mở rộng
diện tích đất của doanh nghiệp được điều tra ở Hải phòng 173
Bảng 3.07: Đánh giá của doanh nghiệp về ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư thuê/mở rộng
diện tích đất phục vụ sản xuất 174
Bảng 3.08: Đánh giá của cán bộ quản lý về khả năng đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh
nghiệp mở rộng diện tích đất sản xuất 174
Bảng 3.09: Đánh giá của cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng cơ sở trong việc thu hút các doanh nghiệp thuê
đất phục vụ sản xuất 174
Bảng 3.10 Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng từ khả năng huy động nguồn lực đến
việc tiếp cận mở rộng đất phục vụ sản xuất DN 176
Bảng 3.011: Đánh giá của cán bộ quản lý về việc cung cấp thông tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu 176
Bảng 3.012: Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng đảm bảo cung cấp thông tin cho các
doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất 176
Bảng 3.014: Số tiền đóng góp bình quân từ thuế của doanh nghiệp theo các loại hình được điều tra vào ngân
sách tỉnh 177
Bảng 3.015: Sự thực hiện của các doanh nghiệp trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong sự phát triển của
doanh nghiệp 177
Bảng 3.016: Quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong phát triển doanh nghiệp 178
4. Danh mục các bảng phụ lục của chương 4 179
Bảng 4.01: Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản qua 10 năm đổi mới 179

Bảng 4.02: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 179
Bảng 4.03: Đánh giá của doanh nghiệp về thứ tự mức độ ưu tiên đối với các vấn đề sau để Doanh nghiệp
tiếp cận đất đai cho sản xuất thuận lợi và hiệu quả nhất 180
5. Bài toán 181
5.1: Bài toán về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất phục vụ sản xuất của
doanh nghiệp 181
5.2. Bài toán dự báo về sự phát triển của các doanh nghiệp sản xuất và nhân công làm việc trong các doanh
nghiệp tại Hải Phòng đến năm 2020 186
vi
DANH MỤC HÌNH
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO i
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN i
NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN LỰA CHỌN i
ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP QUA i
NGHIÊN CỨU THỰC TẾ TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG i
LUẬN ÁN TIẾN SỸ i
KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ i
Bảng 2.1: Đóng góp của nhóm lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ vào sự phát triển kinh tế của Hải Phòng 39
Bảng 2.1: Đóng góp của nhóm lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ vào sự phát triển kinh tế của Hải Phòng 39
Bảng 2.2: Số doanh nghiệp tham gia vào hoạt động kinh tế ở Hải Phòng 40
Bảng 2.2: Số doanh nghiệp tham gia vào hoạt động kinh tế ở Hải Phòng 40
Bảng 2.3: Số lượng lao động tăng thêm từ sự tham gia vào các loại hình doanh nghiệp trên địa bàn thành
phố 42
Bảng 2.3: Số lượng lao động tăng thêm từ sự tham gia vào các loại hình doanh nghiệp trên địa bàn thành
phố 42
Bảng 2.4: Tình hình giao và sử dụng ở các cụm công nghiệp Hải Phòng 50
Bảng 2.4: Tình hình giao và sử dụng ở các cụm công nghiệp Hải Phòng 50
Bảng 2.5: Các doanh nghiệp điều tra 62
Bảng 2.5: Các doanh nghiệp điều tra 62
Bảng 2.6: Các đối tượng quản lý điều tra 65

Bảng 2.6: Các đối tượng quản lý điều tra 65
Bảng 3.1: Diện tích đất được sử dụng bởi các doanh nghiệp điều tra tại 72
Bảng 3.1: Diện tích đất được sử dụng bởi các doanh nghiệp điều tra tại 72
Hải Phòng năm 2010 72
Hải Phòng năm 2010 72
Bảng 3.2: Diện tích đất được sử dụng theo loại hình doanh nghiệp điều tra tại Hải Phòng năm 2010 73
Bảng 3.2: Diện tích đất được sử dụng theo loại hình doanh nghiệp điều tra tại Hải Phòng năm 2010 73
Bảng 3.3: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao động được điều tra tại Hải
Phòng năm 2010 74
Bảng 3.3: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô lao động được điều tra tại Hải
Phòng năm 2010 74
Bảng 3.4: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô vốn được điều tra tại Hải Phòng
năm 2010 75
Bảng 3.4: Diện tích đất được sử dụng trong các doanh nghiệp theo quy mô vốn được điều tra tại Hải Phòng
năm 2010 75
Bảng 3.5: Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp
78
Bảng 3.5: Nhu cầu sử dụng đất dựa trên diện tích được giao của doanh nghiệp theo loại hình doanh nghiệp
78
Bảng 3.6: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 79
Bảng 3.6: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 79
Quy mô vốn 79
Quy mô vốn 79
Bảng 3.7: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 81
Bảng 3.7: Nhu cầu sử dụng đất của các nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 81
Bảng 3.8: Nhu cầu tăng thêm đất ở hiện tại xét theo loại hình doanh nghiệp 81
Bảng 3.8: Nhu cầu tăng thêm đất ở hiện tại xét theo loại hình doanh nghiệp 81
Bảng 3.9: Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê đất cho sản xuất 82
Bảng 3.9: Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải trong việc tiếp cận thuê đất cho sản xuất 82
Bảng 3.10: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp

phân theo loại hình doanh nghiệp 86
Bảng 3.10: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phân theo loại hình doanh nghiệp 86
Bảng 3.11: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô vốn 87
vii
Bảng 3.11: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô vốn 87
Bảng 3.12: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô lao động 87
Bảng 3.12: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
phần theo quy mô lao động 87
Bảng 3.13: Đánh giá ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp theo
loại hình doanh nghiệp 89
Bảng 3.13: Đánh giá ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội tới việc tiếp cận đất của doanh nghiệp theo
loại hình doanh nghiệp 89
Bảng 3.14: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
theo quy mô vốn 90
Bảng 3.14: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
theo quy mô vốn 90
Bảng 3.15: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh
nghiệp theo quy mô lao động 91
Bảng 3.15: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố sự phát triển kinh tế xã hội với việc tiếp cận đất của doanh
nghiệp theo quy mô lao động 91
Bảng 3.16: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhận lực cho sản xuất khi thuê đất của
doanh nghiệp theo quy mô vốn 93
Bảng 3.16: Đánh giá ảnh hưởng từ các yếu tố về khả năng huy động nhận lực cho sản xuất khi thuê đất của
doanh nghiệp theo quy mô vốn 93
Bảng 3.17: Nhận định theo quy mô vốn về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt động
sản xuất 96

Bảng 3.17: Nhận định theo quy mô vốn về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt động
sản xuất 96
Bảng 3.18: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt
động sản xuất 96
Bảng 3.18: Nhận định theo quy mô lao động về việc tiếp cận đối với thông tin thuê đất nhằm mở rộng hoạt
động sản xuất 96
Bảng 3.19: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định mở
rộng đất sản xuất 97
Bảng 3.19: Nhận định theo loại hình doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định mở
rộng đất sản xuất 97
Bảng 3.20: Nhận định theo quy mô vốn doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định
thuê đất sản xuất 98
Bảng 3.20: Nhận định theo quy mô vốn doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết định
thuê đất sản xuất 98
Bảng 3.21: Nhận định theo quy mô lao động doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết
định thuê đất sản xuất 99
Bảng 3.21: Nhận định theo quy mô lao động doanh nghiệp về thủ tục hành chính của địa phương đến quyết
định thuê đất sản xuất 99
Bảng 3.22: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận thuê thêm đất phục vụ sản xuất theo các loại hình doanh
nghiệp 100
Bảng 3.22: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận thuê thêm đất phục vụ sản xuất theo các loại hình doanh
nghiệp 100
Bảng 3.23: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 101
Bảng 3.23: Đánh giá về kỳ vọng khi tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô vốn 101
Bảng 3.24: Đánh giá về kỳ vọng khi việc tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 101
Bảng 3.24: Đánh giá về kỳ vọng khi việc tiếp cận đất của nhóm doanh nghiệp theo quy mô lao động 101
Bảng 3.25: Đánh giá của doanh nghiệp về yếu tố ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư mở rộng
sản xuất 103
Bảng 3.25: Đánh giá của doanh nghiệp về yếu tố ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư mở rộng
sản xuất 103

Bảng 3.26: Đánh giá của sở ban ngành về đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh nghiệp mở
rộng diện tích đất sản xuất 104
Bảng 3.26: Đánh giá của sở ban ngành về đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh nghiệp mở
rộng diện tích đất sản xuất 104
Bảng 3.27: Đánh giá theo nhóm cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng kỹ thuật trong việc thu hút các doanh
nghiệp thuê đất sản xuất 106
Bảng 3.27: Đánh giá theo nhóm cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng kỹ thuật trong việc thu hút các doanh
nghiệp thuê đất sản xuất 106
viii
Bảng 3.28: Đánh giá của các sở ban ngành về các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp huy động nhận lực khi
thuê đất 108
Bảng 3.28: Đánh giá của các sở ban ngành về các biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp huy động nhận lực khi
thuê đất 108
Bảng 3.29: Đánh giá của các sở ban ngành về việc cung cấp thông tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu 110
Bảng 3.29: Đánh giá của các sở ban ngành về việc cung cấp thông tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu 110
Bảng 3.30: Đánh giá của các sở ban ngành về năng lực của đội ngũ cán bộ trong việc quản lý hoạt động đất
cho doanh nghiệp thuê 112
Bảng 3.30: Đánh giá của các sở ban ngành về năng lực của đội ngũ cán bộ trong việc quản lý hoạt động đất
cho doanh nghiệp thuê 112
Bảng 3.31: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp điều tra 115
Bảng 3.31: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp điều tra 115
Bảng 3.32: Thu nhập bình quân người lao động làm việc tại các doanh nghiệp được điều tra 125
Bảng 3.32: Thu nhập bình quân người lao động làm việc tại các doanh nghiệp được điều tra 125
Bảng 4.1: Dự báo một sô chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội Hải Phòng đến 2020 140
Bảng 4.1: Dự báo một sô chỉ tiêu phát triển kinh tế-xã hội Hải Phòng đến 2020 140
Bảng 4.2: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 141
Bảng 4.2: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 141
Bảng 4.3: Dự báo về số doanh nghiệp chế biến, tình hình nhân công làm việc tại các doanh nghiệp và đất

dành cho hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của Hải Phòng đến 2020 142
Bảng 4.3: Dự báo về số doanh nghiệp chế biến, tình hình nhân công làm việc tại các doanh nghiệp và đất
dành cho hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của Hải Phòng đến 2020 142
Bảng 1.1: Các doanh nghiệp được điêu tra theo các loại hình doanh nghiệp 167
Bảng 1.1: Các doanh nghiệp được điêu tra theo các loại hình doanh nghiệp 167
Bảng 1.2: Cán bộ quản lý địa phương tham gia trả lời phiếu điêu tra 167
Bảng 1.2: Cán bộ quản lý địa phương tham gia trả lời phiếu điêu tra 167
2. Danh mục bảng phụ lục của chương 2 168
2. Danh mục bảng phụ lục của chương 2 168
Bảng 2.01: Mối quan hệ giữa các loại hình doanh nghiệp với lĩnh vực sản xuất 168
Bảng 2.01: Mối quan hệ giữa các loại hình doanh nghiệp với lĩnh vực sản xuất 168
Bảng 2.02: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp với quy mô vốn ở các doanh nghiệp điều tra 169
Bảng 2.02: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp với quy mô vốn ở các doanh nghiệp điều tra 169
Bảng 2.03: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp và số lao động tham gia 171
Bảng 2.03: Mối quan hệ giữa loại hình doanh nghiệp và số lao động tham gia 171
3. Danh mục phụ lục bảng phụ lục của chương 3 172
3. Danh mục phụ lục bảng phụ lục của chương 3 172
Bảng 3.01 : Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
được điều tra ở Hải Phòng 172
Bảng 3.01 : Đánh giá yếu tố ảnh hưởng từ môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận đất của doanh nghiệp
được điều tra ở Hải Phòng 172
Bảng 3.05: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng cơ hội tiếp cận thông tin của doanh nghiệp được điều tra ở Hải
phòng 173
Bảng 3.05: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng cơ hội tiếp cận thông tin của doanh nghiệp được điều tra ở Hải
phòng 173
Bảng 3.06: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng năng lực của cán bộ quản lý địa phương đến quyết định mở rộng
diện tích đất của doanh nghiệp được điều tra ở Hải phòng 173
Bảng 3.06: Đánh giá yếu tố ảnh hưởng năng lực của cán bộ quản lý địa phương đến quyết định mở rộng
diện tích đất của doanh nghiệp được điều tra ở Hải phòng 173
Bảng 3.07: Đánh giá của doanh nghiệp về ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư thuê/mở rộng

diện tích đất phục vụ sản xuất 174
Bảng 3.07: Đánh giá của doanh nghiệp về ảnh hưởng từ giá thuê đất đến quyết định đầu tư thuê/mở rộng
diện tích đất phục vụ sản xuất 174
Bảng 3.08: Đánh giá của cán bộ quản lý về khả năng đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh
nghiệp mở rộng diện tích đất sản xuất 174
Bảng 3.08: Đánh giá của cán bộ quản lý về khả năng đảm bảo môi trường pháp lý nhằm thu hút các doanh
nghiệp mở rộng diện tích đất sản xuất 174
Bảng 3.09: Đánh giá của cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng cơ sở trong việc thu hút các doanh nghiệp thuê
đất phục vụ sản xuất 174
Bảng 3.09: Đánh giá của cán bộ quản lý về đảm bảo hạ tầng cơ sở trong việc thu hút các doanh nghiệp thuê
đất phục vụ sản xuất 174
ix
Bảng 3.10 Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng từ khả năng huy động nguồn lực đến
việc tiếp cận mở rộng đất phục vụ sản xuất DN 176
Bảng 3.10 Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng từ khả năng huy động nguồn lực đến
việc tiếp cận mở rộng đất phục vụ sản xuất DN 176
Bảng 3.011: Đánh giá của cán bộ quản lý về việc cung cấp thông tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu 176
Bảng 3.011: Đánh giá của cán bộ quản lý về việc cung cấp thông tin thuê đối với các doanh nghiệp có nhu
cầu 176
Bảng 3.012: Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng đảm bảo cung cấp thông tin cho các
doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất 176
Bảng 3.012: Đánh giá của cán bộ quản lý đối với các yếu tố ảnh hưởng đảm bảo cung cấp thông tin cho các
doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất 176
Bảng 3.014: Số tiền đóng góp bình quân từ thuế của doanh nghiệp theo các loại hình được điều tra vào ngân
sách tỉnh 177
Bảng 3.014: Số tiền đóng góp bình quân từ thuế của doanh nghiệp theo các loại hình được điều tra vào ngân
sách tỉnh 177
Bảng 3.015: Sự thực hiện của các doanh nghiệp trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong sự phát triển của
doanh nghiệp 177

Bảng 3.015: Sự thực hiện của các doanh nghiệp trong việc xây dựng hạ tầng xã hội trong sự phát triển của
doanh nghiệp 177
Bảng 3.016: Quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong phát triển doanh nghiệp 178
Bảng 3.016: Quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong phát triển doanh nghiệp 178
4. Danh mục các bảng phụ lục của chương 4 179
4. Danh mục các bảng phụ lục của chương 4 179
Bảng 4.01: Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản qua 10 năm đổi mới 179
Bảng 4.01: Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản qua 10 năm đổi mới 179
Bảng 4.02: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 179
Bảng 4.02: Số lượng doanh nghiệp và lao động trong nền kinh tế Hải Phòng 179
Bảng 4.03: Đánh giá của doanh nghiệp về thứ tự mức độ ưu tiên đối với các vấn đề sau để Doanh nghiệp
tiếp cận đất đai cho sản xuất thuận lợi và hiệu quả nhất 180
Bảng 4.03: Đánh giá của doanh nghiệp về thứ tự mức độ ưu tiên đối với các vấn đề sau để Doanh nghiệp
tiếp cận đất đai cho sản xuất thuận lợi và hiệu quả nhất 180
5. Bài toán 181
5. Bài toán 181
5.1: Bài toán về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất phục vụ sản xuất của
doanh nghiệp 181
5.1: Bài toán về mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất phục vụ sản xuất của
doanh nghiệp 181
5.2. Bài toán dự báo về sự phát triển của các doanh nghiệp sản xuất và nhân công làm việc trong các doanh
nghiệp tại Hải Phòng đến năm 2020 186
5.2. Bài toán dự báo về sự phát triển của các doanh nghiệp sản xuất và nhân công làm việc trong các doanh
nghiệp tại Hải Phòng đến năm 2020 186
x
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
“Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải “quan điểm của William Petty lý
giải về quá trình tạo ra giá trị từ hoạt động sản xuất. Theo ông muốn có của cải phải
có cả lao động và đất đai. Chỉ có lao động mà không có đất đai thì lao động đó cũng

rơi vào tình trạng thất nghiệp, không thể tạo ra được của cải.
Như vậy, đất đai là một trong các yếu tố đầu vào không thể thiếu (lao
động, đất đai, vốn) trong quá trình tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Đất đai là yếu tố không thể thiếu mà các doanh nghiệp dù là doanh nghiệp sản
xuất nông nghiệp, hay là các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, thương mại,
dịch vụ, đều phải sử dụng trong quá trình hoạt động của mình. Tuy nhiên, ở
mỗi loại hình doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khác nhau, nhu cầu về đất đai
cũng có sự khác biệt. Chính điều này dẫn đến sự khác nhau trong việc lựa chọn
vị thế đất đai của doanh nghiệp.
Thực tế ở Thành phố Hải Phòng cho thấy, trong những năm đổi mới, sự phát
triển của nền kinh tế nhiều thành phần làm xuất hiện nhiều loại hình doanh nghiệp:
doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Chỉ
tính từ năm 2000 đến năm 2010 số doanh nghiệp ở Thành phố Hải Phòng tăng từ
1089 lên hơn 5000 doanh nghiệp, điều này làm cho diện tích đất được dùng cho sản
xuất của ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên trong thời gian qua.
Càng nhiều doanh nghiệp ra đời, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Nếu
đối với các doanh nghiệp thương mại, các đơn vị tiến hành họat động kinh doanh
thì nhu cầu sử dụng đất ở trung tâm thành phố với những vị thế đẹp, và hạ tầng kỹ
thuật tương đối tốt , gần các đô thị được các doanh nghiệp thương mại quan tâm
hàng đầu. Tuy nhiên giá cả của những mảnh đất này không hề rẻ. Đối với các doanh
nghiệp tiến hành sản xuất, ưu tiên của họ hướng đến các khu vực đất có giá rẻ,
nhưng vẫn thuận tiện về giao thông và có cơ sở hạ tầng thỏa đáng giúp họ tiến hành
1
các hoạt động kinh doanh của mình. Trong xu hướng hiện nay, khi mà số lượng
doanh nghiệp ngày một gia tăng và các doanh nghiệp đã khẳng định thương hiệu có
xu hướng thực hiện tái sản xuất cả về chiều rộng lẫn chiều sâu ngày càng nhiều, thì
việc các nhà quản lý, các chủ doanh nghiệp phải có chiến lược trong đầu tư đất đai
mở rộng sản xuất là cần thiết. Nói cách khác, do mục tiêu phát triển khác nhau, việc
lựa chọn đất để triển khai kinh doanh của các chủ doanh nghiệp do đó cũng không

đồng nhất. Chính vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố tác động đến quyết định
lựa chọn đất đai để tiến hành kinh doanh của chủ doanh nghiệp là điều cần thiết.
Xuất phát từ đó, là người đang tham gia nghiên cứu và quản lý về đất đai, tài
nguyên trên địa bàn Thành phố Hải Phòng, tác giả lựa chọn chủ đề Những nhân tố
tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại
thành phố Hải Phòng làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ kinh tế. Nghiên
cứu nhằm tìm hiểu thực trạng để đưa ra những đề xuất giải pháp về quản lý nhà
nước để định hướng và tạo điều kiện cho doanh nghiệp lựa chọn đất đai phục vụ
nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
2. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Các công trình nghiên cứu nước ngoài:
Vấn đề nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp đã
được nhiều nhà nghiên cứu kinh tế quan tâm. Trên phạm vi thế giới, các nhà kinh tế
học từ xa xưa như W.Petty, A. Smith, D.Ricarrdo, K. Mark, đến các nhà kinh tế học
cận đại và đương đại như A. Marshall, J.B. Clarrk, P. Samuelson, D. Begg, (Cường,
2014) đã có những công trình nghiên cứu về đất đai và vai trò của nó trong hoạt
động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Trong những năm gần đây các nhà
khoa học như:Larry E Swedroe and Jared Kizer (2008), João Leitão, Rui Baptista
(2008) kế thừa các tư tưởng về đầu tư kinh doanh đất đai của các nhà kinh tế học
tiền nhiệm để đưa ra các lý thuyết liên quan đến hành vi đầu tư và các yếu tố có tác
động đến hành vi đầu tư vào đất đai của các doanh nghiệp.
2
Khi nói đến vấn đề liên quan đến hành vi đầu tư vào đất đai, K. Mark đã có
sự lý giải khá hệ thống về hành vi đầu tư vào đất đai của các cá nhân, các doanh
nghiệp dựa trên lý thuyết địa tô. Theo ông, các mảnh ruộng có độ mầu mỡ, xa gần
khác nhau sẽ tạo ra địa tô chênh lệch. Chính nguồn lợi địa tô này là nhân tố quy
định việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Cùng với lý
thuyết địa tô chênh lệch của K Mark, các nhà địa kinh tế, kinh tế vận tải, cũng đưa
ra cơ sở lý thuyết cho việc lựa chọn địa điểm bố trí sản xuất. Theo họ, việc bố trí
sản xuất gần nơi tiêu thụ sẽ tiết kiệm được chi phí vận tải, nâng cao hiệu quả sản

xuất kinh doanh. Đây cũng chính là nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai để tiến
hành đầu tư của các doanh nghiệp.
Larry E Swedroe and Jared Kizer (2008) trong công trình nghiên cứu
“Hướng dẫn về lựa chọn đầu tư“ (The only guide to Alternative investment) ủng hộ
quan điểm của Robert Hagin (2004) về việc đa dạng hóa danh mục đầu tư với cùng
là một yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp. Những tư
tưởng này tiếp tục được Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst (2010) phát
triển trong công trình “Chiến lược và đầu tư lựa chọn“ (Alternative Investments and
Strategies).
João Leitão, Rui Baptista (2008) trong công trình nghiên cứu “Các chính
sách công trong việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp – Nghiên cứu tình huống ở châu
âu“ (Public Policies for Fostering Entrepreneurship: A European Perspective) đã chỉ
ra những yếu tố ảnh hưởng đến việc đầu tư vào đất đai của doanh nghiệp khi tiến
hành sản xuất kinh doanh, như các hỗ trợ của chính quyền trung ương, địa phương
về thuế, phí thuê đất, các quy định về giao đất, cũng như các chính sách liên quan
đến phát triển hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển của địa phương mà nơi doanh
nghiệp dự định đầu tư Theo hai nhà khoa học này, nếu các chính sách về thuế và
giá đất cũng như các thủ tục hành chính là những yếu tố quan trọng, là điều kiện
cần để thu hút các doanh nghiệp tiến hành đầu tư vào đất đai thì các yếu tố như hệ
thống các công trình thiết bị chuyển tải, cung cấp năng lượng, mạng lưới giao
thông, cấp thoát nước, thông tin liên lạc có ý nghĩa quan trọng trong quyết định của
3
nhà đầu tư, đặc biệt đối với nguồn đầu tư FDI, được biết đến như điều kiện đủ trong việc
thu hút hút các doanh nghiệp đầu tư vào đất đai để tiến hành các hoạt động sản xuất.
Mặc dù nhiều khía cạnh liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi đầu
tư của của doanh nghiệp vào đất đai đã được nhiều nhà khoa học nghiên cứu, tuy
nhiên cái mà các nhà khoa học quốc tế tập trung chủ yếu là hành vi lựa chọn đầu tư
của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Còn những
nghiên cứu về hành vi đầu tư mở rộng diện tích đất cho hoạt động sản xuất của các
doanh nghiệp chưa được nghiên cứu thỏa đáng. Những nghiên cứu, phân tích của

các học giả quốc tế về vấn đề này mới chỉ dừng lại ở mức phân tích thực trạng chứ
chưa đi sâu vào phân tích nguồn gốc của vấn đề, chưa chỉ ra được ảnh hưởng của
các bản quy hoạch có tác động như thế nào đến xu hướng lựa chọn đầu tư mở rộng
đất cho sản xuất của doanh nghiệp
Các công trình nghiên cứu trong nước
Ở nước ta, trong những năm đổi mới, vấn đề quản lý sử dụng đất đai ngày
càng được chú ý. Điều đó thể hiện ở việc nhà nước sửa đổi bổ sung luật đất đai
(Luật Đất đai năm 2003) đua ra những quy định về quản lý sử dụng đất đai đối với
toàn xã hội.
Trên góc độ nghiên cứu khoa học, có nhiều công trình đã nghiên cứu liên
quan tới vấn đề quản lý và sử dụng đất đai. Tại trường Đại học Kinh tế quốc dân có
một số công trình tiêu biểu như: “Vấn đề sở hữu ruộng đất trong nền kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần ở Việt Nam“ (1997) do Hoàng Việt chủ trì, đề tài đã nghiên
cứu khái quát lịch sử quan hệ sở hữu ruộng đất ở một số quốc gia có hoàn cảnh
tương đồng với Việt Nam, cũng như lịch sử sự vận động quan hệ sở hữu ruộng đất
ở chính nước ta; đã phân tích thực trạng quan hệ sở hữu và quản lý ruộng đất ở
nước ta những năm qua. Từ đó vạch ra những mâu thuẫn giữa lý luận, giữa chủ
trương và chính sách với thực tiễn đời sống kinh tế - xã hội và đưa ra các kiến nghị
những vấn đề cần hoàn thiện và đổi mới quan hệ sở hữu ruộng đất để không chỉ đưa
sự vận động của các quan hệ ruộng đất vào tầm kiểm soát của Nhà Nước, mà hơn
nữa là để tạo hành lang mở đường cho kinh tế tiếp tục phát triển.
4
Đề tài “Thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam: Thực trạng và giải pháp“ do
Lưu Văn Nghiêm (2000) chủ trì, đề tài nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản nói
chung, trong đó có định giá đất đai của ngân hàng đối với các doanh nghiệp để phuc
vụ cho việc vay có bảo lãnh hoặc thế chấp tài sản, có liên quan tới việc thực hiện
luật dân sự. Nghiên cứu này đã đưa ra công thức tính toán giá cả đất đai.
Đề tài “Cơ sở khoa học về giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trường“ do Ngô Đức Cát (2003) chủ trì, đã dựa trên cơ sở lý thuyết địa tô để nghiên
cứu về giá quyền sử dụng đất và đề xuất trong việc xác định giá quyền sử dụng đất

ở nước ta.
Đề tài “Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị
trường đất đai-bất động sản ở Việt Nam“ (năm 2004) do Hoàng Văn Cường là chủ
trì, đã làm rõ vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai, bất động sản trong
điều kiện kinh tế thị trường và thực tiễn Việt Nam trong những năm đổi mới; đã chỉ
ra những bất cấp và khuyến nghị các biện pháp về luật pháp, kinh tế và tổ chức để
tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường đất đai, bất động sản ở nước ta những
năm tới.
Đề tài “Hoàn thiện công tác quy hoạch sử dụng đất đai trong quá trình đô thij
hóa ở một số quận thuộc thành phố Hải Phòng“ (năm 2005) do Nguyễn Thế Phán
chủ trì, đã nghiên cứu về những vấn đề quy hoạch sử dụng đất đai của một số quận
trên địa bàn Thành Phố Hải phòng, chỉ ra những mặt mạnh, mặt yếu, nguyên nhân
yếu kém và đề xuất biện pháp hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn
Thành phố Hải phòng.
Giáo trình “Quản trị tác nghiệp“ năm 2012 của Trương Đức Lực và Nguyễn
Đình Trung trong chương V với tiêu đề định vị doanh nghiệp đã đưa ra các nhân tố
ảnh hưởng đến lựa chọn đất phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh
nghiệp như điều kiện giao thông nội vùng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống
điện, yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải, diện tích mặt bằng và khả năng mở
rộng sản xuất mở rộng kinh doanh; điều kiện về an toàn, bảo vệ, phòng cháy chữa
cháy; tình hình trật tự an ninh, quy định của chính quyền địa phương về lệ phí dịch
5
vụ trong phát triển vùng, những đóng góp cho địa phương, những ngành nghề
không ưu tiên phát triên
Trên các phương tiện thông tin đại chúng, nhiều bài viết về vấn đề quản lý sử dụng
đất đai như “Quản lý sử dụng đất đai ở Thành phố Hồ Chí Minh: lỏng lẻo đến mức khó
tin“ (Thông tin thanh tra Thành phố Hải Phòng); Quản lý Đất đai: đụng đâu vi phạm đó“
(http:/www.metvuong.com/thongtin/7368),
Nhìn chung các công trình nghiên cứu đã công bố có một số đặc điểm là chủ
yếu nghiên cứu quản lý sử dụng đất đai trên bình diện vĩ mô. Cụ thể là đã đề cập

đến những vấn đề như cơ chế, chính sách định giá đất, giá thuê đất, hạn mức đất đai
đối với gia đình, quy hoạch sử dụng đất
Tuy nhiên nhiều vấn đề lý thuyết và thực tiễn về các nhân tố tác động đến
lựa chọn đất đai của doanh nghiệp trong điều kiện kinh tế thị trường ở nước ta chưa
được chú ý nghiên cứu một cách có hệ thống. Có thể nêu lên những vấn đề đang đòi
hỏi cần có sự nghiên cứu làm rõ là:
Một là, việc lựa chọn đất đai cho hoạt động của doanh nghiệp có vị trí và ý
nghĩa như thế nào đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp và với
hiệu quả sử dụng đất đai của xã hội?
Hai là, những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai cho sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp phải chăng chỉ giới hạn về giá cả, gần đường giao thông
hay còn những nhân tố quan trọng khác nữa?
Ba là, nguyên nhân nào ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh
nghiệp? Các vấn đề về quy hoạch phát triển, giá cả đất đai, địa tô, cơ chế chính sách
sử dụng đất như thuế, giá, phí môi trường, trình độ phát triển cơ sở hạ tầng, sản
phẩm mục tiêu của doanh nghiệp tiêu thụ trong- ngoài nước, quy mô dân số và nhu
cầu thị trường, trình độ phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có về lao
động, có ý nghĩa ra sao, tác động thế nào đến việc lựa chọn đất đai của doanh
nghiệp sản xuất kinh doanh trên địa bàn thành phố Hải Phòng?
Bốn là: Tình hình lựa chọn đất đại của các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh,
thành phố hiện nay như thế nào? Hiệu quả kinh tế và hiệu quả kinh tế xã hội của
việc lựa chọn đó thể hiện như thế nào ở thực tế thành phố Hải Phòng?
6
Năm là: Những biện pháp cơ bản nào để định hướng cho việc lựa chọn đất
đai của doanh nghiệp vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa đảm bảo hiệu quả xã hội,
phục vụ cho sự phát triển bền vững của đất nước trên địa bàn Thành phố những
năm tới?
Như vậy rất nhiều vấn đề liên quan đến các nhân tố tác động đến lựa chọn đất
đai của doanh nghiệp. Bản thân các nhà khoa học cũng đưa ra các quan điểm, các cách
tiếp cận khác nhau về những nhân tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của doanh

nghiệp. Nghiên cứu này do đó được thực hiện để trả lời một số câu hỏi sau:
- Thứ nhất, việc khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất
đem lại những mặt tích cực và tiêu cực gì về kinh tế, xã hội và môi trường cho
thành phố Hải Phòng trong những năm vừa qua?
- Thứ hai, các nhân tố (môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động nhân
lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá thuê
đất) tác động như thế nào đến tâm lý lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh
nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng? Trong những nhân tố nhân tố đó thì nhân
tố nào có tác động mạnh nhất, yếu nhất? Tại sao?
- Thứ ba, các biện pháp hỗ trợ pháp lý, hỗ trợ cung cấp thông tin, và hạ tầng
cơ sở kỹ thuật được thành phố Hải Phòng thực hiện như thế nào để thu hút các
doanh nghiệp đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất?
3. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu của luận án:
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
3.1.1 Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về các nhân tố tác
động và phân tích, đánh giá thực trạng các nhân tố và tác động của nó đến việc lựa
chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
Đề tài luận giải các đề xuất giải pháp để hoàn thiện các nhân tố tác động nhằm định
hướng và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lựa chọn đất đai phát triển sản xuất
kinh doanh một cách hiệu quả
7
3.1.2 Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp
- Chỉ ra được các yếu tố như môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động
nhân lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá
thuê đất có ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp nói chung,
nghiên cứu cụ thể trên địa bàn Hải Phòng nói riêng.
- Đâu là những điểm mạnh, yếu điểm trong việc thu hút các doanh nghiệp

đầu tư vào đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện các nhân tố nhằm định
hướng cho việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp một cách có hiệu quả trên địa
bàn thành phố Hải Phòng những năm tới.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là một số yếu tố kinh tế (chính sách thuế,
phí của địa phương về thuê đất, khả năng tiêu thụ sản phẩm ), xã hội (lao động, đòi
hỏi về môi trường ) và các yếu tố từ môi trường thể chế (quy hoạch đất, chiến lược
phát triển kinh tế xã hội địa phương ) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lực
chọn đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh
vực sản xuất công nghiệp trong các khu công nghiệp ở Thành phố Hải Phòng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu việc lựa chọn đất cho sản xuất ở một số doanh nghiệp công
nghiêp sản xuất chủ yếu dựa vào số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hải phòng.
Mặc dù Hải Phòng, là thành phố nổi tiếng về công nghiệp đóng tàu, xi măng, sản xuất
nhựa và các ngành công nghiệp này được nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần
kinh tế tham gia. Tuy nhiên, nghiên cứu lại không đi vào phân tích các nhân tố tác
động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo từng ngành sản xuất cụ thể mà
nghiên cứu phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo
hình thức góp vốn, quy mô vốn và quy mô lao động.
8
Ngoài việc sử dụng dữ liệu thứ cấp liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn
thành phố Hải Phòng trong khoảng thời gian 2001-2010, đề tài còn tiến hành điều tra
thu thập dữ liệu sơ cấp từ đội ngũ cán bộ quản lý, các nhà nhiên cứu, các doanh
nghiệp những vấn đề liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải phòng
trong năm 2012.
5. Nội dung nghiên cứu.
Luận án gồm 4 chương không kể lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu
tham khảo và các phụ lục

Chương 1. Tổng quan những vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về nhân tố
ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp
Chương 2. Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Đánh giá thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của các
doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng từ kết quả điều tra
Chương 4: Phương hướng và giải pháp khuyến khích doanh nghiệp thuê đất thực
hiện sản trên địa bàn Thành phố Hải Phòng đến năm 2020
9
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM
THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN
ĐẤT PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP
1.1. Đất và mục tiêu sử dụng đất trong nền kinh tế
1.1.1. Đất và vai trò của đất trong nền kinh tế
1.1.1.1. Đất và nguyên tắc sử dụng đất
Trong cuộc sống đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng, nó là một phần
thiết yếu của đời sống của con người cũng như bất kể loài sinh vật nào trên trái đất.
Đất theo nghĩa thông thường nhất là phần mỏng nằm trên bề mặt của trái đất
mà không bị nước bao phủ. Tuy nhiên, trong các ngành khoa học có liên quan đến
đất đai như kinh tế học, thổ nhưỡng học, địa chất học v.v thì có những khái niệm
hay thuật ngữ hoàn toàn khác nhau khi nói tới đất.
Trong thổ nhưỡng học, đất được hiểu như là các loại vật chất tạo thành lớp
mỏng nằm ở bề mặt trái đất, có khả năng hỗ trợ việc sinh trưởng của giới thực vật.
Trong xây dựng, đất được coi là nền chịu lực của đa số các công trình xây
dựng. Đươc nghiên cứu về tính chất vật lý và cơ học trong các môn khoa học. Đất
trong xây dựng là một đối tượng công tác trong thi công xây dựng , quy hoạch xây
dựng (san, lấp, đào, đắp…).
Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên
chẳng hạn như vị trí địa lý, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí
các thành phần của phổ điện tử. Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong

các yếu tố sản xuất, bên cạnh các yếu tố khác như là tư bản và sức lao động.
Đất là tài nguyên vô cùng quý giá. Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con
người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp và là điều kiện không
thể thiếu cho các ngành kinh tế khác. Vai trò của đất càng gia tăng trước những biến
10
đổi về dân số, bởi sự gia tăng dân số là giă tăng nhu cầu về nơi cư trú, và cũng thúc
đẩy sự phát triển của các doanh nghiệp. Nhu cầu sử dụng đất cho sinh hoạt và sản
xuất gia tăng. [3]
Nguyên tắc sử dụng đất: [7], [26
Thứ nhất, thực hiện đúng quy hoạch , kế hoạch và mục đích sử dụng đất.
Trong đó cần khoanh định hợp lí đất đai, phân định rạch ròi giữa đất phục vụ các
ngành, các lĩnh vực, tránh chồng chéo, lấn chiếm gây tranh chấp. Đất dành cho phát
triển công nghiệp, dịch vụ, cơ sở kết cấu hạ tầng, phát triển đô thị cần được mở
rộng nhằm phục vụ mục tiêu đô thị hóa, công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Tuy vậy cũng cần khoanh định hợp lí quỹ đất phục vụ sản xuất nông nghiệp, bảo vệ
quỹ đất trồng lúa, đảm bảo mục tiêu an ninh lương thực quốc gia.Ranh giới đất quy
hoạch dành cho sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp không rõ rang, khó xác định có
thể gây ra tình trạng phá rừng trồng cây công nghiệp, cây lương thực và nuôi trồng
thủy sản. Bên cạnh đó, để tránh tình trạng thực hiện các dự án bị thừa hoặc thiếu đất
thì trong quy trình lập kế hoạch sử dụng đất cần có những dự báo tốt, được tính toán
khoa học về nhu cầu sử dụng quỹ đất. Tính dân chủ, minh bạch cần được đề cao
trong quá trình quy hoạch sử dụng đất, cần đề cao vai trò giám sát của người dân.
Các ý kiến phản hồi của người dân địa phương là cần thiết nhằm kiểm soát các sai
phạm cũng như để điểu chỉnh lại kế hoạch một cách hợp lí, linh hoạt.
Thứ hai, sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả đất đai. Để sử dụng đất tiết kiệm cần
phải sử dụng đúng mục đích sao cho sát với nhu cầu thực tế và đạt hiệu quả cao
nhất, tránh tình trạng xây dựng dàn trải, các công trình bị dừng thi công giữa chừng,
đất chổ thừa chỗ thiếu. Chẳng hạn, có những người nông dân thiếu đất hay thậm chí
không có đất nông dân để cày cấy, trong khi có những mảnh đất nông nghiệp được
quy hoạch thành những khu công nghiệp nhưng làm ăn kém hiệu quả hoặc bị bỏ

không trong nhiều năm. Do đó để việc sử dụng đất có hiệu quả thì quan trọng nhất
là trước đó phải có công tác quy hoạch khoa học, thực tế. Đối với đất nông nghiệp,
cần tính toán nhu cầu lương thực thực phẩm cụ thể để tính toán quỹ đất cần thiết
cho sản xuất lương thực. Việc xây dựng các khu công nghiệp mới cần dựa trên cơ
11
sở lợi thế cạnh tranh, chú trọng quy hoạch theo vùng theo địa giới hành chính. Quy
hoạch các khu đô thị cần căn cứ vào mức độ phát triển kinh tế, khả năng tài chính
của nhà đầu tư, thu nhập và nhu cầu của người dân, bảo đảm cân đối cung cầu,
chống đầu cơ. Đầu tư phát triển khu đô thị phải đồng bộ, đảm bảo quan hệ hợp lí
giữa diện tích xây dựng với diện tích cơ sở hạ tầng, diện tích cây xanh, đảm bảo
điều kiện sinh hoạt của dân cư.
Thứ ba, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của
người sử dụng đất xung quanh. Việc sử dụng đất cần lồng ghép với bảo vệ môi
trường. Quy hoạch phải phù hợp chức năng môi trường của từng khu đất, tránh tình
trạng vượt quá sức chịu tải ô nhiễm của môi trường; khai thác sử dụng tài nguyên đất
và nước không vượt quá khả năng đáp ứng. Cần xem xét lợi ích về kinh tế- xã hội
trước khi chuyển đổi quy hoạch. Đồng thời, phải dành quỹ đất xây dựng hế thống hạ
tầng kỹ thuật bảo vệ môi trường, bảo tồn đa dạng sinh học và ứng phó, thích nghi với
thiên tai và biến đổi khí hậu. Người sử dụng đất thực hiện và các quyền và nghĩa vụ
của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
Để sử dụng đất có hiệu quả thì các qui định luật pháp luật về sử dụng đất đai
cần được thực hiện một cách nghiêm túc, minh bạch. Cần kiểm soát nghiêm ngặt
để hạn chế tối đa những tiêu cực trong quá trình này. Có như thế mới tránh được
những vụ kiện tụng, tranh chấp về sử dụng đất.
Nguyên tắc quản lý đất [27]
Nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai là các quy tắc xử sự, những tiêu
chuẩn cơ bản về hành vi mà các cơ quan quản lý nhà nước và các chủ thể sử dụng
đất đai phải tuân thủ trong quá trình quản lý.
Các nguyên tắc quản lý do con người đặt ra, nhưng chúng không phải do sự
suy nghĩ chủ quan của con người, mà chính là sự phản ánh, sự thể hiện các yêu cầu

của các quy luật khách quan. Như vậy, các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai
được hình thành, trước hết bắt nguồn từ yêu cầu của các quy luật khách quan, do
các quy luật khách quan chi phối.
12
Một là, đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì
vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm
hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với
tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước - người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng
lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Trên phương diện này
chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa đến nay, nhà nước đều
thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai.
Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của các ngành sản xuất, của các doanh
nghiệp, là cơ sỏ, nền tảng của các tổ chức chính trị xã hội khác, được Nhà nước giao
quyền quản lý, sử dụng với mục tiêu là tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp
lý có hiệu quả đất đai. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ luật pháp
và quản lý thống nhất của Nhà nước.
Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật
pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ;
quyền giao đất sử dụng lâu dài cho các tổ chức kinh tế, xã hội và cá nhân; quyền
cho các tổ chức nước ngoài thuê đất; quyền xác định khung giá đất, kiểm tra, giám
sát và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhà ở V.V
Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết
Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của mình như: vấn
đề quy hoạch đất đai, nhà ỏ; kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở; các công
cụ tài chính và đặc biệt là công cụ luật pháp và các chính sách kinh tế vĩ mô khác.
Cùng với các công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp
quản lý thích hợp cũng là điều kiện để duy trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung
thống nhất của Nhà nước về đất đai.
Thực tế đã cho chúng ta thấy: Nếu nhà nước sử dụng tốt công cụ quản lý và

phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thông nhất về đất đaiđược duy trì
và bảo đảm ỏ mức độ cao. Ngược lại, nếu có những thời điểm nào đó, các công cụ
quản lý sử dụng không tốt, không đồng bộ, các phương pháp quản lý sử dụng không
13
mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất đất đai, nhà ở có phần giảm đi, tình
trạng tranh chấp, lấn chiếm, cấp phát và sử dụng đất đai, nhà ở bừa bãi sẽ tăng lên
rất nhiều. Những tồn tại trên đây có thể gây ra nhiều hậu quả không tốt đối với
nhiều vấn đề về trật tự và an toàn xã hội, hiệu quả sử dụng đất đai, nhà ỏ, làm suy
giảm quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai.
Hai là, đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và sử dụng đất đai
Muốn kết hợp tốt quyền sỏ hữu và sử dụng phải có cơ chế kết hợp, trong đó
trách nhiệm và quyền lợi của người sử dụng phải được công nhận và được thể chế
hóa bằng các văn bản luật pháp và mọi đối tượng sử dụng đều phải là người chủ
đích thực của nó. Thực tế cho chúng ta thấy, vấn đề sở hữu và sử dụng là những vấn
đề rất phức tạp, có rất nhiều ý kiến và quan điểm khác nhau (nhất là vấn đề sở hữu
và sử dụng ruộng đất). Tuy nhiên, trong những năm vừa qua Đảng và Nhà nước đã
đề ra và thực hiện khá thành công cơ chế kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng
đất đai. Thành công của sự kết hợp này là ở chỗ: quyền sở hữu toàn dân về đất đai
vẫn không hề thay đổi, nhưng quyền sử dụng tập thể được thay đổi bằng cơ chế
khoán sử dụng lâu dài cho các hộ, cũng như các tổ chức kinh tế, chính trị xã hội
khác. Việc công nhận quyền và nghĩa vụ của các tổ chức sử dụng đất, nhất là các hộ
nông dân, thực sự đã tạo ra động lực to lốn thúc đẩy quá trình sử dụng đất đai hợp
lý hơn và đặc biệt là thúc đẩy sản xuất nông nghiệp phát triển với mức độ cao hơn
trước rất nhiều.
Ba là, đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích.
Đất ở, nhà ở là yếu tố liên quan đến tất cả mọi người, bởi vì ai cũng cần phải
có nhà ở để tồn tại và phát triển. Như vậy, đất ở, nhà ở có liên quan rất chặt chẽ đến
lợi ích cá nhân. Đai đai không chỉ liên quan đến lợi ích trực tiếp của từng cá nhân,
mà còn có liên quan rất chặt chẽ đến lợi ích của mọi tổ chức kinh tế, chính trị, xã
hội, đến lợi ích chung của toàn xã hội.

Đất đai cũng phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích
của cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất kinh
doanh; còn các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là điều kiện vật chất cơ sở để hoạt
14
động. Do vậy tổ chức nào cũng cần có đất cho tổ chức mình, cũng như cho các
thành viên của mình. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích
chung của xã hội.
Nói đến lợi ích trong quan hệ đất đai trước hết phải nói đến lợi ích của con
người, vì hoạt động của con người là hoạt động vì lợi ích. Tuy nhiên, lợi ích về đất
đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó còn quan hệ với lợi ích tập thể,
lợi ích của toàn xã hội. Vì vậy phải kết hợp hài hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hòa
ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này
lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác.
Để kết hợp hài hòa ba lợi ích, cần thực hiện các vấn đề cơ bản sau:
- Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế-xã hội, trên cơ sở
vận dụng các quy luật khách quan và phù hợp với đặc điểm của đất nước. Chiến
lược đó phản ánh được lợi ích cơ bản và lâu dài của toàn xã hội cũng như lợi ích
của các thành viên trong xã hội.
- Xây dựng và thực hiện tốt các quy hoạch và kế hoạch về đất đai. Các loại
quy hoạch và kế hoạch đó phải quy tụ được lợi ích của toàn xã hội và lợi ích của
các thành viên trong xã hội.
- Thực hiện tốt chế độ hạch toán kinh tế và các đòn bẩy kinh tế nhằm thúc
đẩy các tổ chức và cá nhân quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, nhằm duy
trì đảm bảo lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích xã hội. Thực hiện đầy đủ chế
độ thu thuế đất và nhà ở. Xem đó là nghĩa vụ, là trách nhiệm của mọi tổ chức, mọi
cá nhân đối với Nhà nước, đối với toàn xã hội. Nghĩa vụ thuế là công cụ để điều hòa
lợi ích và đảm bảo sự công bằng xã hội.
- Sử dụng tốt công cụ luật pháp, kiên quyết xử lý các hành vi xâm phạm lợi
ích cá nhân. Đồng thời phải xử lý nghiêm minh những hành động vi phạm lợi ích
tập thể và lợi ích của xã hội, nhằm tạo ra những hành lang pháp lý cho sự kết hợp ba

lợi ích về đất đai.
- Sử dụng linh hoạt các phương pháp quản lý, không chỉ là các phương
pháp hành chính, phương pháp kinh tế, mà cả phương pháp giáo dục. Trong
15