Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng Phùng Văn Thành.

1

MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu
“Lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải “quan điểm của William Petty lý
giải về quá trình tạo ra giá trị từ hoạt động sản xuất. Theo ông muốn có của cải phải
có cả lao động và đất đai. Chỉ có lao động mà không có đất đai thì lao động đó cũng
rơi vào tình trạng thất nghiệp, không thể tạo ra được của cải.
Như vậy, đất đai là một trong các yếu tố đầu vào không thể thiếu (lao động, đất
đai, vốn) trong quá trình tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Đất đai là yếu
tố không thể thiếu mà các doanh nghiệp dù là doanh nghiệp sản xuất nông nghiệp,
hay là các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, đều phải sử
dụng trong quá trình hoạt động của mình. Tuy nhiên, ở mỗi loại hình doanh nghiệp
sản xuất kinh doanh khác nhau, nhu cầu về đất đai cũng có sự khác biệt. Chính điều
này dẫn đến sự khác nhau trong việc lựa chọn vị thế đất đai của doanh nghiệp.
Thực tế ở Thành phố Hải Phòng cho thấy, trong những năm đổi mới, sự phát
triển của nền kinh tế nhiều thành phần làm xuất hiện nhiều loại hình doanh nghiệp:
doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài làm tăng nhu cầu đất đai cho sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Chỉ tính
từ năm 2000 đến năm 2010 số doanh nghiệp ở Thành phố Hải Phòng tăng từ 1089 lên
hơn 5000 doanh nghiệp, điều này làm cho diện tích đất được dùng cho sản xuất của
ngành công nghiệp và dịch vụ tăng lên trong thời gian qua.
Càng nhiều doanh nghiệp ra đời, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Nếu đối
với các doanh nghiệp thương mại, các đơn vị tiến hành họat động kinh doanh thì nhu
cầu sử dụng đất ở trung tâm thành phố với những vị thế đẹp, và hạ tầng kỹ thuật
tương đối tốt , gần các đô thị được các doanh nghiệp thương mại quan tâm hàng
đầu. Tuy nhiên giá cả của những mảnh đất này không hề rẻ. Đối với các doanh
nghiệp tiến hành sản xuất, ưu tiên của họ hướng đến các khu vực đất có giá rẻ, nhưng
vẫn thuận tiện về giao thông và có cơ sở hạ tầng thỏa đáng giúp họ tiến hành các hoạt

động kinh doanh của mình. Trong xu hướng hiện nay, khi mà số lượng doanh nghiệp
ngày một gia tăng và các doanh nghiệp đã khẳng định thương hiệu có xu hướng thực
hiện tái sản xuất cả về chiều rộng lẫn chiều sâu ngày càng nhiều, thì việc các nhà
quản lý, các chủ doanh nghiệp phải có chiến lược trong đầu tư đất đai mở rộng sản
xuất là cần thiết. Nói cách khác, do mục tiêu phát triển khác nhau, việc lựa chọn đất


2

để triển khai kinh doanh của các chủ doanh nghiệp do đó cũng không đồng nhất.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu những nhân tố tác động đến quyết định lựa chọn đất
đai để tiến hành kinh doanh của chủ doanh nghiệp là điều cần thiết.
Xuất phát từ đó, là người đang tham gia nghiên cứu và quản lý về đất đai xã hội,
tác giả lựa chọn chủ đề Những nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của các
doanh nghiệp qua nghiên cứu thực tế tại thành phố Hải Phòng làm đề tài nghiên
cứu cho luận án tiến sỹ kinh tế. Thông qua nghiên cứu thực trạng việc lựa chọn và sử
dụng đất đai của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng đề tài khái quát
hóa để đưa ra những đề xuất giải pháp về quản lý nhà nước để định hướng và tạo điều
kiện cho doanh nghiệp lựa chọn đất đai phục vụ nhu cầu phát triển sản xuất kinh
doanh của doanh nghiệp.
2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu của luận án:
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
2.1.1 Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận cơ bản về các nhân tố tác
động và phân tích, đánh giá thực trạng các nhân tố và tác động của nó đến việc lựa
chọn đất đai cho sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn nghiên cứu.
Đề tài luận giải các đề xuất giải pháp nhằm định hướng và tạo điều kiện thu hút các
doanh nghiệp và điều chỉnh việc lựa chọn đất đai phát triển sản xuất kinh doanh một
cách hợp lý có hiệu quả
2.1.2 Mục tiêu cụ thể

- Hệ thống hóa và bổ sung làm rõ các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai phục
vụ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
- Chỉ ra được các yếu tố như môi trường pháp lý, hạ tầng kỹ thuật, huy động
nhân lực, tiếp cận thông tin, kỳ vọng của doanh nghiệp, thủ tục hành chính và giá
thuê đất có ảnh hưởng đến việc lựa chọn đất đai của các doanh nghiệp nói chung,
nghiên cứu cụ thể trên địa bàn Hải Phòng nói riêng.
- Đâu là những điểm mạnh, yếu điểm trong việc thu hút các doanh nghiệp đầu tư
vào đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng.
- Đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện các nhân tố nhằm định hướng
cho việc lựa chọn đất đai của doanh nghiệp một cách có hiệu quả trên địa bàn thành
phố Hải Phòng những năm tới.


3

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là một số yếu tố kinh tế (chính sách thuế, phí
của địa phương về thuê đất, khả năng tiêu thụ sản phẩm ), xã hội (lao động, đòi hỏi
về môi trường ) và các yếu tố từ môi trường thể chế (quy hoạch đất, chiến lược phát
triển kinh tế xã hội địa phương ) có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lực chọn
đất đai của doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản
xuất công nghiệp trong các khu công nghiệp ở Thành phố Hải Phòng.
3.2. Phạm vi nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu việc lựa chọn đất cho sản xuất ở một số doanh nghiệp công
nghiêp sản xuất chủ yếu dựa vào số liệu khảo sát trên địa bàn thành phố Hải phòng. Mặc
dù Hải Phòng, là thành phố nổi tiếng về công nghiệp đóng tàu, xi măng, sản xuất nhựa
và các ngành công nghiệp này được nhiều nhà đầu tư thuộc các thành phần kinh tế tham
gia. Tuy nhiên, nghiên cứu lại không đi vào phân tích các nhân tố tác động đến lựa chọn
đất đai của doanh nghiệp theo từng ngành sản xuất cụ thể mà nghiên cứu phân tích các

nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp theo hình thức góp vốn, quy mô
vốn và quy mô lao động.
Ngoài việc sử dụng dữ liệu thứ cấp liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành
phố Hải Phòng trong khoảng thời gian 2001-2010, đề tài còn tiến hành điều tra thu thập
dữ liệu sơ cấp từ đội ngũ cán bộ quản lý, các nhà nhiên cứu, các doanh nghiệp những
vấn đề liên quan đến quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Hải phòng trong năm 2012.
Luận án gồm 4 chương ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và
phụ lục
Chương 1. Tổng quan những vấn đề lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về nhân tố
ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp
Chương 2. Đặc điểm địa bàn và phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Đánh giá thực trạng nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của các
doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng từ kết quả điều tra
Chương 4: Phương hướng và giải pháp khuyến khích và điều chỉnh các doanh
nghiệp lựa chọn đất thuê vận dụng cho thành phố Hải Phòng


4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM
THỰC TIỄN VỀ NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT
PHỤC VỤ SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ MỤC TIÊU SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ
1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai trong nền kinh tế
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động. Đất đai là tài nguyên vô
cùng quý giá, là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất các thế hệ
kế tiếp nhau của loài người. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội.
Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Ngày nay, vai trò của
đất đai không chỉ dừng lại ở tư liệu sản xuất nông nghiệp, là địa bàn đầu tư phát triển
công nghiệp, dịch vụ, là không gian thõa mãn những nhu cầu của con người mà còn

là đối tượng để giải quyết những vấn đề mang tính toàn cầu như ô nhiễm môi trường,
an ninh lương thực, phát triển cộng đồng,
1.1.2. Mục tiêu của việc sử dụng đất đai trong nền kinh tế
Mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là lợi nhuận vì vậy họ sẽ tận dụng
tối đa có thể từ sử dụng đất để mang lại lợi nhuận lớn nhất. Vì thế, các DN phải có
những tính toán kĩ càng về mục đích sử dụng cùng với lợi ích và chi phi từ sử
dụng đất. Tùy vào mục đích sử dụng đất mà DN lựa chọn và sử dụng đất nhằm tạo
ra lợi nhuận.
Đất làm trụ sở, cơ sở sản xuất : đất có các yếu tố cơ bản như: vị trí , đặc điểm về
giao thông, địa chất, phong thủy có ý nghĩa quan trọng. Doanh nghiệp phải xem xét
và lựa chọn đất sao cho có càng nhiều lợi thế và càng phù hợp càng tốt. Những yếu tố
của đất đai làm cơ sở sản xuất, trụ sở là 1 trong các yếu tố quyết định thành bại của
doanh nghiệp, ảnh hưởng đến quy mô và sự phát triển của doanh nghiệp trong tương
lai bởi vậy, việc lựa chọn đất của DN được thực hiện rất cẩn thận.
Đất làm nơi giao dịch, đại diện: Doanh nghiệp thường lựa chọn đất có vị trí
chiến lược, tính toán giữa lợi ích mang lại và chi phí bỏ ra.
Đất được cho mục đích đầu tư của doanh nghiệp : vì là tài sản có giá trị và được
phép chuyển nhượng nên đất có thể dùng để đầu tư. Ngoài buôn bán , môi giới, doanh
nghiệp có thể xây dựng các dự án đầu tư. Việc đầu tư đất có thể tạo ra lợi nhuận lợi
nhưng tồn tại không ít rủi ro.


5

Đất có thể là nguồn vốn cho sản suất: Đất là tài sản có giá trị, nên khi cần, đất có
thể đemm ra làm vật thế chấp để doanh nghiệp có được nguồn vốn phục vụ cho các
hoạt động kinh tế .
1.1.2.3. Mối quan hệ giữa mục tiêu sử dụng đất đai của doanh nghiệp và
xã hội
Đối với doanh nghiệp, đất đai là một trong những nguồn lực rất quan trọng đảm

bảo sự tồn tại và phát triển nhằm đem lại lợi nhuận lâu dài cho doanh nghiệp. Chính
vì thế khi sử dụng đất đai doanh nghiệp quan tâm tới các mục tiêu thu hút lợi nhuận
từ việc sử dụng đất đai. Cụ thể như sau: (i) Số tiền đầu tư vào đất đai của doanh
nghiệp phải ở mức thấp để doanh nghiệp còn có điều kiện đầu tư và các sản phẩm
hàng hóa khác, từ đó có được lợi nhuận; (ii) Đảm bảo hợp pháp quyền sử dụng đất
của doanh nghiệp và các cá nhân, tổ chức có liên quan trong các họat động kinh
doanh sử dụng đất đai; (iii) Bảo vệ, cải thiện chất lượng đất và môi trường xung
quanh nhằm đảm bảo phát triển doanh nghiệp bền vững trong tương lai.
Đối với xã hội, mà đại diện là nhà nước, việc sử dụng đất đai hướng đến các
mục tiêu sau: (i) Quản lý chặt chẽ tài nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và
pháp luật; đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả tạo điều kiện phát
triển nền kinh tế bền vững; (ii) Bảo vệ môi trường sinh thái, ứng phó có hiệu quả với
biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền vững; (iii) Phát huy tối đa
tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa,
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và các mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
1.2. CÁC LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
LỰA CHỌN ĐẤT CHO SẢN XUẤT CỦA DOANH NGHIỆP
1.2.1. Lý thuyết địa tô của K.Mark và việc vận dụng vào lựa chọn đất của các
doanh nghiệp
Theo K Mark, trong nông nghiệp do ruộng đất là tư liệu sản xuất cơ bản. Đại bộ
phận đất cho nông nghiệp là xấu, và nói chung người ta không tạo thêm được ruộng
đất. Giá cả ruộng đất trong nông nghiệp, nếu chỉ kinh doanh trên ruộng đất tốt và
trung bình thì sẽ không đủ nông sản phẩm để thỏa mãn nhu cầu của xã hội. Vì những
lẽ trên mà trong nông nghiệp, giá cả nông sản do điều kiện sản xuất trên ruộng đất
xấu quyết định. Những nhà tư bản kinh doanh trên những ruộng đất có điều kiện sản


6

xuất thuận lợi luôn luôn thu được lợi nhuận siêu ngạch. Lợi nhuận siêu ngạch này
tương đối ổn định và lâu dài, vì nó dựa trên tính chất kiên cố của ruộng đất và độ màu
mỡ của đất đai. Lợi nhuận siêu ngạch này sẽ chuyển hóa thành địa tô chênh lệch.
1.2.2. Các lý thuyết nghiên cứu hiện đại về lựa chọn đất và các nhân tố tác
động đến lựa chọn đất phục vụ sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp.
Larry E Swedroe and Jared Kizer, Rüdiger Kiesel, Matthias Scherer, Rudi Zagst.
cho rằng việc doanh nghiệp tiến hành thuê đất cho hoạt động sản xuất, kinh doanh
phụ thuộc vào việc đa dạng hóa danh mục đầu tư của doanh nghiệp. João Leitão, Rui
Baptista đã chỉ ra những yếu tố như các hỗ trợ của chính quyền trung ương, địa
phương về thuế, phí thuê đất, các quy định về giao đất, cũng như các chính sách liên
quan đến phát triển hạ tầng cơ sở và định hướng phát triển của địa phương mà nơi
doanh nghiệp dự định đầu tư có ảnh hưởng đến việc đầu tư vào đất đai của doanh
nghiệp khi tiến hành sản xuất kinh doanh. Theo tư tưởng này, nếu các các thủ tục
hành chính, chính sách về thuế và giá đất cũng như những đóng góp cho địa phương
là những điều kiện cần để thu hút các doanh nghiệp tiến hành đầu tư vào đất đai; các
yếu tố như hệ thống điều kiện giao thông nội vùng, mạng lưới giao thông, công trình
thiết bị chuyển tải và cung cấp năng lượng, hệ thống cấp và thoát nước, hệ thống
điện, thông tin liên lạc, yêu cầu về môi trường, chỗ đổ chất thải, điều kiện về phòng
cháy chữa cháy, an ninh, diện tích mặt bằng và khả năng thuê thêm đất phục vụ sản
xuất kinh doanh có ý nghĩa như điều kiện đủ trong việc hút hút các doanh nghiệp đầu
tư vào đất đai để tiến hành các hoạt động sản xuất.
Như vậy, nếu theo quan điểm của các nhà kinh tế học thuộc trường phái cổ điển,
tân cổ điển thì việc quyết định đầu tư vào đất đai của các chủ doanh nghiệp dựa chủ
trên lý thuyết địa tô, thì hiện nay theo quan điểm hiện đại quyết định đầu tư vào đất
đai của các doanh nghiệp phụ thuộc vào rất nhiều nhóm yếu tố. Quyết định đầu tư đất
đai của chủ doanh nghiệp không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu phát triển của bản thân
doanh nghiệp mà còn phụ thuộc và chính sách thu hút của địa phương cũng như điều
kiện hạ tầng cơ sở kỹ thuật, hạ tầng cơ sở xã hội của địa phương mà doanh nghiệp có
ý định đầu tư.
1.2.3. Lý thuyết hàm định giá thuế đất

Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp
cần đất để thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi


7

đậu xe. Để có đất, các doanh nghiệp phải thuê mướn. Giá thuê đất hay chi phí thuê
đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố. Trong một thành phố phát triển theo mô
hình làn sóng thì giá thuê đất biến thiên theo khoảng cách giữa nơi thiết đặt nhà máy
và trung tâm thành phố. Giá thuê đất của các doanh nghiệp giảm dần khi các công ty
đặt ra trung tâm thành phố và điều này cũng đúng trong trường hợp thuê đất của các
hãng hay công sở; Giá thuê đất của các cửa hàng thương mại phụ thuộc vào mật độ
dân cư và mức độ lợi nhuận cho việc mua hàng

CHƯƠNG 2. ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Khái quát về đặc điểm địa bàn nghiên cứu, tình hình sử dụng đất của các
doanh nghiệp sản xuất kinh doanh ở Thành phố Hải Phòng
2.1.1. Khái quát chung về tình hình sử dụng đất của Thành phố Hải Phòng
Quá trình phát triển nhanh mạnh nền kinh tế - xã hội của thành phố theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa trong những năm qua đã kéo theo việc thay đổi rất lớn
trong việc bố trí sử dụng các loại đất. Diện tích đất nông nghiệp (đặc biệt là đất trồng
lúa, rau, màu các loại,…) phải chuyển một phần để xây dựng phát triển đô thị, các khu
dân cư, các cụm, khu công nghiệp tập trung và xây dựng kết cấu hạ tầng,… Quỹ đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng mạnh góp phần đẩy mạnh tiến trình công
nghiệp hóa ở địa phương. Quỹ đất dành cho phát triển giao thông, thủy lợi cũng tăng
đáng kể. Nhiều tuyến tỉnh lộ, huyện lộ được nâng cấp, mở rộng, phong trào làm đường
giao thông nông thôn phát triển mạnh góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ vận
chuyển giao lưu giữa các vùng trong và ngoài thành phố, là yếu tố thúc đẩy các trục
phát triển của địa phương.
2.1.2 Tình hình sử dụng đất ở các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố

Hải Phòng
Thứ nhất, hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng được yêu cầu
thực tiễn đặt ra, tiến độ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở cấp cơ sở còn chậm,
thiếu đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết của các ngành; tính
khả thi chưa cao, việc công bố công khai và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất còn yếu.
Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất vào mục đích chuyên dùng và đất ở tại các
địa phương còn một số tồn tại và bất cập, còn xảy ra tình trạng nhiều công trình sử
dụng đất không đúng với quyết định giao đất, cho thuê đất.


8

Thứ ba, trải qua một thời gian khá dài bị buông lỏng quản lý; việc thanh tra,
kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
chưa được triệt để, thường xuyên.
Thứ tư, cơ chế chính sách pháp luật về đất đai có nhiều thay đổi từ năm 1987
đến nay nhưng vẫn còn không ít vấn đề chưa đủ rõ, thậm chí chồng chéo, mâu thuẫn
nên các cơ quan chuyên ngành chưa theo kịp với sự thay đổi chính sách, chưa tham
mưu cho Uỷ ban nhân dân thành phố ban hành các cơ chế chính sách về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.2. Khung nghiên cứu, phương pháp điều tra và xử lý dữ liệu
2.2.1 Khung nghiên cứu
Theo quan điểm của tác giả phân tích các nhân tố tác động đến quyết định lựa
chọn đất đai phục vụ sản xuất của doanh nghiệp có thể nhóm thành: (I) các yếu tố
thuộc về nhìn nhận của doanh nghiệp đối và (II) nhóm các yếu tố phụ thuộc vào
chính quyền địa phương.
Khi nhìn vào hai nhóm yếu tố này, ta thấy 6 trên 7 yếu tố từ phía doanh nghiệp chịu
có mối quan hệ qua lại tích cực với với các yếu tố từ phái chính quyền địa phương ngoại
trừ yếu tố kỳ vọng của chủ doanh nghiệp. Cụ thể như sau:

Môi
trường
pháp lý
Trình độ
phát triển
KT- XH)
Huy động
nhân lực
SXKD
Kỳ vọng
của chủ
DN
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN
ĐẤT ĐAI TỪ PHÍA DOANH NGHIỆP
LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI
CỦA DOANH NGHIỆP
Lợi nhuận
Sự phát triển
bền vững
Mối quan hệ giữa
lợi nhuận và diện
tích đất sử dụng
Kiểm định các yếu
tố có tác động như
thế nào đến lựa
chọn đất của doanh
nghiệp
Khả năng
tiếp cận
thông tin

Đảm bảo
môi trường
pháp lý
Đảm bảo
hạ tầng kỹ
thuật
Hỗ trợ
phát triển
nhân lức
Cung cấp
thông tin
Nhân viên
hành chính
YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN LỰA CHỌN ĐẤT
ĐAI CỦA DOANH NGHIỆP TỪ PHÍA ĐỊA
PHƯƠNG
Giá
thuê
đất
Thủ tục
hành
chính

Sơ đồ 1: Mô hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất
đai của doanh nghiệp


9

2.2.2 Câu hỏi nghiên cứu

Nếu như nhu cầu của doanh nghiệp trong việc mở rộng diện tích đất đầu tư suy cho
cùng phụ thuộc vào nhận thức của doanh nghiệp về cơ hội kiếm được lợi nhuận và sự
phát triển bền vững của doanh nghiệp trong tương lai, thì sự cho phép của chính quyền
địa phương lại phụ thuộc vào trình độ của đội ngũ cán bộ quản lý hiện tại và mục tiêu
phát triển kinh tế xã hội của địa phương trong tương lai. Đây chính là hai đối tượng của
cuộc điều tra.
Đề tài xây dựng các câu hỏi đối với 2 nhóm đối tượng (doanh nghiệp đầu tư và
cán bộ quản đất đai) trên 7 yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và gián tiếp đến quyết định lựa
chọn đất của chủ doanh nghiệp.
Câu hỏi đối với các doanh nghiệp
Để đánh giá về thực trạng sử dụng đất ở các loại hình doanh nghiệp, ở từng
doanh nghiệp kinh doanh đặc thù, bộ phiếu điều tra thu thập các thông tin về tổng
diện tích đất mà các doanh nghiệp được giao khi thành lập. Tình trạng sử dụng đất
cho các hoạt động của doanh nghiệp hiện nay có sự biến đổi như thế nào so với trước
đây? Trong diện tích đất được giao, doanh nghiệp dành bao nhiêu diện tích để phục
vụ sản xuất? Để xây dựng cở hạ tầng xã hội cho nhân viên của doanh nghiệp? Hay
đất được doanh nghiệp đem vào sử dụng ở mục đích khác? Với tình trạng sử dụng
đất như hiện nay, thì khoản thuế đất phải đóng chiếm tỷ trọng như thế nào trong tổng
số tiền thuế, phí mà doanh nghiệp phải nộp.
Các điều tra về nhu cầu tăng thêm diện tích đất cho sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp sẽ là căn cứ để đề tài kiểm định xem có mối quan hệ nào giữa gia tăng lợi
nhuận của doanh nghiệp với nhu cầu về mở rộng diện tích đất đối với doanh nghiệp
không. Khi mà doanh nghiệp có nhu cầu về gia tăng diện tích đất thì phần diện tích đất
tăng thêm đó sẽ được đầu tư cho sản xuất là bao nhiêu? Và dành cho xây dựng hạ tầng
xã hội phục vụ cho lao động của doanh nghiệp là bao nhiêu?
Câu hỏi đối với cán bộ quản lý địa phương
Các câu hỏi phỏng vấn với nhóm đối tượng này được thiết kế theo phương pháp
định danh và định danh thứ bậc nhằm giúp tác giả có được những đánh giá, nhận định
của đội ngũ cán bộ địa phương trong việc giải quyết, tạo điều kiện kích thích các yếu tố
ảnh hưởng đến doanh nghiệp trong việc quyết định thuê đất phục vụ sản của doanh

nghiệp. Quan điểm của đội ngũ này về các biện pháp, chính sách nhằm khuyến khích và


10
thúc đẩy động lực đối với chủ doanh nghiệp trong việc đầu tư mở rộng đất phục vụ sản
xuất trong giai đoạn tới cũng được đưa vào bảng hỏi dưới dạng các câu hỏi đóng và câu
hỏi mở.
2.2.3 Chọn mẫu điều tra
Về phía doanh nghiệp, đề tài lựa chọn các doanh nghiệp theo các loại hình phân
chia khác nhau trên 3 tiêu chí, quy mô vốn, quy mô lao động, và nguồn vốn (thành
phần kinh tế). Nói cách khác, trong nghiên cứu này tác giả sử dụng chọn mẫu phân tổ
để tiến hành điều tra. Tuy nhiên, ngoài phương pháp chọn mẫu phân tổ, tác giả còn
thực hiện phương pháp chọn mẫu hệ thống (máy móc), tức là tác giả xác định số
doanh nghiệp được phỏng vấn theo các loại hình.
Về phái cạnh bộ quản lý đề tài lựa chọn các nhà quản lý làm việc tại các sở,
ngành của thành phố và đội ngũ, lãnh đạo các quận huyện. Việc lựa chọn điều tra
nhóm đối tượng này cũng giống như việc lựa chọn nhóm đối tượng điều tra doanh
nghiệp. Đó là việc tác giả kết hợp cả phương thức chọn mẫu phân tổ và chọn mẫu hệ
thống. Phương thức này giúp tác giả có được những thông tin chính xác nhất về quan
điểm của những đối tượng quản lý ở Hải Phòng đối với chính sách thúc đẩy doanh
nghiệp tiến hành đầu tư đất phục vụ sản xuất trên địa bàn thành phố.
2.2.4. Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu
Đề tài sử dụng phương pháp thống kê mô tả để so sánh, cây vấn đế để phân
tích tổng quan về tình hình lợi nhuận, đóng góp vào ngân sách tỉnh từ các nguồn thuế
của doanh nghiệp, số lượng việc làm tạo ra của các loại hình doanh nghiệp đối với
nền kinh tế của Hải Phòng.
Đối với 7 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư mở rộng đất đai cho
hoạt động sản xuất của doanh nghiệp sản xuất công nghiệp trên địa bàn thành phố
Hải Phòng, đề tài sử dụng phần mền thống kế SPSS tiến hành phân tổ và so sánh cặp
từ kết quả điều tra phiếu theo đánh giá của doanh nghiệp về môi trường pháp lý, tác

động của sự phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, khả năng huy động nhân lực cho
sản xuất, kỳ vọng của doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư vào địa phương, khả năng
tiếp cận của doanh nghiệp tới hệ thống thông tin về đất thủ tục hành chính và giá thuê
đất phục vụ sản xuất công nghiệp trên địa bàn. Phương pháp tương tự cũng được tiến
hành khi phân tích đánh giá đối với mẫu phiếu phỏng vấn cán bộ quản lý địa phương
về đất đai trên các nội dung điều tra.


11
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
LỰA CHỌN ĐẤT ĐAI CỦA CÁC DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HẢI PHÒNG TỪ KẾT QUẢ ĐIỀU TRA
3.1. Tình trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp được điều tra
Trong các doanh nghiệp được điều tra, với diện tích đất được giao các doanh
nghiệp chủ yếu dùng vào sản xuất, diện tích đất phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội
chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. Nhiều doanh nghiệp đã sử dụng toàn bộ số đất được cấp vào hoạt
động sản xuất kinh doanh, không dành diện tích cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội.
Trong diện tích đất phục vụ cho sản xuất của doanh nghiệp thì phần dành cho nhà
xưởng, kho bãi chiếm diện tích nhiều nhất. Đất dành cho văn phòng chiếm tỷ lệ ít hơn.
Đối với đất dành cho xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội của các doanh nghiệp thì phần đất
dành cho vui chơi giải trí chiếm dịch tích nhiều hơn là đất ưu tiên cho nhà ở của lao
động làm việc tại các doanh nghiệp thuê đất sản xuất trên địa bàn Hải Phòng.
3.2. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến lựa chọn đất đai của doanh nghiệp
trên địa bàn thành phố Hải Phòng
3.2.1 Từ phía doanh nghiệp
3.2.1.1 Nhận định của doanh nghiệp đối với các yếu tố từ môi trường
pháp lý ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất
Khoảng 50% số doanh nghiệp được điều tra được điều tra trên địa bàn thành phố
cho rằng môi trường pháp lý có ảnh mạnh đến tâm lý đầu tư mở rộng đất phục vụ
hoạt động của doanh nghiệp. Đối với các doanh nghiệp, quy hoạch đất đai, đặc biệt là

quy hoạch đất cho phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, các quy định
liên quan đến việc giao đất cho doanh nghiệp đều có tác động mạnh đến tâm lý đầu tư
mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp bởi những bản quy hoạch này là căn
cứ giúp doanh nghiệp biết được đánh giá được các ưu tiên của địa phương, định
hướng, chiến lược phát triển của địa phương, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hợp lý
dựa vào điều kiện hiện tại của doanh nghiệp không.
3.2.1.2 Nhận định của doanh nghiệp về các yếu tố từ trình độ phát triển
hạ tầng kỹ thuật tác động đến quyết định mở đầu tư đất phục vụ sản xuất
Các doanh nghiệp được điều tra cho rằng quyết định mở rộng diện tích đất phục vụ
sản xuất ít phụ thuộc vào thu nhập của người dân sống trên địa bàn, cũng như xu hướng
phát triển của khu vực nông nghiệp và biến đổi của khu vực nông thôn nơi họ thực hiện


12
đầu tư. Nói cách khác, trong các yếu tố từ trình độ phát triển kinh tế xã hội của địa
phương tác động đến quyết định của doanh nghiệp trong việc mở rộng đầu tư đất phục
vụ sản xuất, các doanh nghiệp sản xuất bày tỏ quan tâm nhiều nhất đến dịch vụ điện
nước, hạ tầng cơ sở giao thông (đặc biệt là dịch vụ điện nước tại nơi họ tiến hành thuê
đất phải được đảm bảo) và ít quan tâm đến việc đất họ thuê phải ở gần khu đô thị. Điều
đó cũng có nghĩa là việc mở rộng diện tích phục vụ sản xuất của doanh nghiệp chỉ được
thực hiện dựa trên việc địa phương tạo điều kiện như thế nào đối với hoạt động của
doanh nghiệp, chứ không phụ thuộc vào khả năng tiêu thụ sản phẩm mà doanh nghiệp
sản xuất ra ở trên địa bàn, và cũng ít phụ thuộc vào liệu khu vực nông nghiệp, nông thôn
ở nơi đầu tư có là nơi lý tưởng để tìm kiếm nguyên liệu đầu vào phụ vụ cho hoạt động
sản xuất của doanh nghiệp hay không.
3.2.1.3 Nhận định của doanh nghiệp đối với các yếu tố về khả năng huy
động nhận lực cho sản xuất kinh doanh đển quyết định đầu tư đất
Khoảng 70% doanh nghiệp được điều tra cho rằng khả năng huy động được
nguồn nhân lực cả về số lượng và chất lượng sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến quyết định
đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất. Nói cách khác, phần lớn các doanh nghiệp sẽ

mở rộng diện tích đất phục vụ sản xuất kinh doanh khi họ khi họ có khả năng huy
động được nhân lực và đặc biệt là nhân lực có chất lượng cao trên địa bàn mà họ dự
định đầu tư.
3.2.1.4 Nhận định tác động của việc tiếp cận thông tin thuê đất tới quyết
định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất
Đối với việc tiếp cận thông tin từ cơ quan quản lý đia phương để có hướng đầu
tư mở rộng đất phụ vụ sản xuất, có đến 40% số doanh nghiệp cho rằng họ hầu như
không có được các thông tin về quy hoạch đất cho phát triển của địa phương. Chính
việc thiếu thông tin về các bản quy hoạch đất đai cho phát triển địa phương nên phần
lớn các chủ doanh nghiệp tham gia trả lời phỏng vấn cho rằng cơ hội của họ trong
việc lựa chọn được vị trí đất tối ưu cho sự phát triển doanh nghiệp của họ hầu như rất
hạn chế.
3.2.1.5 Nhận định tác động của thủ tục hành chính địa phương đến định
đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp
Đánh giá về thủ tục hành chính của Hải Phòng về đất đai được xem xét dựa trên
các hoạt động hành chính mà doanh nghiệp gặp phải khi làm việc với công chức nhà


13
nước trong lĩnh vực quản lý đất trên địa bàn. Chính vì vậy khi đánh giá về thủ tục
hành chính, luận án tiến hành đánh giá về quy trình giải quyết vấn đề và năng lực của
cán bộ địa phương trong giải quyết các vấn đề liên quan đến thuê đất. Các doanh
nghiệp được điều tra nhìn chung cho rằng hầu hết đội ngũ cán bộ địa phương liên
quan đến quản lý đất đai đều chưa có năng lực thỏa đáng, điều này khiến cho các
doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận tới các vấn đề liên quan đất đai cho
mục đích sản xuất. Nói một cách khác, hiện nay các doanh nghiệp không chỉ gặp khó
khăn khi làm các thủ tục thuê đất, mà kể cả khi xong hết các thủ tục rồi, thì việc sử
dụng ngay đất cho sản xuất vẫn còn gặp nhiều khó khăn bởi chính quyền địa phương
còn nhiều lúng túng trong công tác giải phóng mặt bằng dẫn đến việc thu hồi và giao
đất cho doanh nghiệp bị chậm so với tiến độ

3.2.1.6 Nhận định về mức độ kỳ vọng của chủ doanh nghiệp khi tiến hành
đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất
Xét về kỳ vọng, mong muốn của phần lớn doanh nghiệp khi tiến hành đầu tư mở
rộng diện tích đất phụ vụ sản xuất là có được lợi nhuận và giảm thiểu các chi phí liên
quan đến quá trình hoạt động. Tỷ lệ các doanh nghiệp cho rằng họ hoạt động với
mong muốn đóng góp cho sự phát triển của địa phương chỉ chiếm 20%. Nói cách
khác, các doanh nghiệp đầu tư đất cho phát triển sản xuất thì sự đóng góp của doanh
nghiệp cho sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương ra sao không phải là vấn đề
quan trọng đối với họ.
3.2.1.7 Nhận định về giá thuê đất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư đất của
doanh nghiệp
Kết quả điều tra tại các doanh nghiệp sản xuất ở Hải Phòng cho thấy, các doanh
nghiệp ngoài nhà nước chịu rất nhiều ảnh hưởng về sự biến đổi từ giá thuê đất đối với
quyết định mở rộng diện tích đất phục vụ sản xuất của họ. Ngược lại, doanh nghiệp
nhà nước thì sự tác động của giá thuê đất có ảnh hưởng ít hơn đến quyết định thuê đất
phục vụ sản xuất của họ. Khi xét theo quy mô vồn và lao động kết quả điều tra cũng
cho thấy không có xu hướng rõ rệt về sự biến động của giá thuê đất đến quyết định
đầu tư mở rộng diện tích của doanh nghiệp. Nói cách khác, việc doanh nghiệp quyết
định thuê thêm đất không phụ thuộc vào số vốn mà lao động mà họ đang sở hữu mà
lại phụ thuộc vào tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh hiện tại của họ



14
3.2.2 Từ phía cán bộ quản lý
3.2.2.1 Nhận định của cán bộ quản lý địa phương về đảm bảo môi trường
pháp lý nhằm thu hút, khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất sản xuất
Nhận định chung về việc đảm bảo môi trường pháp lý với các bản quy hoạch,
các quy định liên quan đến giao đất được các nhà quản lý ở Hải Phòng tự đánh giá là
tương đối tốt. Trong các yếu tố từ môi trường pháp lý, vấn đề minh bạch, rõ ràng của

các bản quy hoạch đất đai, các quy định liên quan đến việc giao đất cho doanh nghiệp
được các nhà quản lý địa phương đánh giá có tác động mạnh nhất đến tâm lý quyết
định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp. Mặc dù các bản quy
hoạch của địa phương cho phát triển các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu
đô thị mới được hiểu như kim chỉ nam cho các doanh nghiệp tiến hành lựa chọn các
mảnh đất để thực hiện sản xuất kinh doanh, tuy nhiên có thể nhận thấy rằng, cả khu
vực doanh nghiệp và các cán bộ quản lý đất đai ở địa phương đều cho rằng việc chất
lượng của các bẩn quy hoạch này mới ở mức trên trung bình, chưa đạt loại khá nên
tác động của nó đến việc doanh nghiệp quyết định của thuê đất phục vụ sản xuất là
chưa cao. Nói một cách khác, Theo quan điểm của cán bộ quản lý được điều tra tại
Hải Phòng, hiện nay mới chỉ những bản quy hoạch đất của địa phương là được thực
hiện tương đối bài bản và đáp ứng tương đối tốt nhu cầu của doanh nghiệp.
3.2.2.2 Quan điểm của cán bộ quản lý địa phương về đảm bảo hạ tầng kỹ
thuật trong việc khuyến khích, các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất
Trong các yếu tố thuộc hạ tầng cơ sở của địa phương liên quan đến việc thu hút
các nhà đầu tư thuê đất phục vụ sản xuất, đánh giá của đội ngũ cán bộ quản lý địa
phương nhìn nhận các dịch vụ điện nước được họ tiến hành cung ứng tương đối tốt.
Đội ngũ cán bộ quản lý cũng cho rằng hiện trạng hạ tầng cơ sở phục vụ giao thông
vận tải của Hải Phòng chưa được tốt nhưng nó cũng ở trên mức trung bình, và đội
ngũ cán bộ quản lý địa phương cũng nỗ lực để giúp các doanh nghiệp thuê đất gần
bến tàu, bến xe để thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hòa Tuy nhiên, khả năng
đáp ứng đồi hỏi thực tế cũng chỉ mới ở trên mức trung bình.
3.2.2.3 Đánh giá của các sở ban ngành về các phương thức hỗ trợ doanh
nghiệp huy động nhận lực khi thuê đất phục vụ sản xuất
Nhìn chung tỷ lệ cán bộ quản lý làm việc tại các Sở, các đơn vị trực thuộc quản
lý về chuyên môn của các Sở cho rằng các biện pháp chính sách mà chính quyền triển


15
khai nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp huy động nhân lực về số lượng và chất lượng là

cao hơn hoặc ngang bằng với tỷ lệ nhận định của cán bộ quản lý làm việc tại UBND
cũng như các đơn vị trực thuộc theo chiều dọc của hệ thống này.
3.2.2.4 Đánh giá của đội ngũ cán bộ địa phương về đảm bảo cung cấp
thông tin cho các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất
Nhận định của cán bộ quản lý địa phương về khả năng tiếp cận thông tin quy
hoạch đất từ phía doanh nghiệp, có khoảng 45% đối tượng quản lý được phỏng vấn đánh
giá các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn khi tiếp cận tới nguồn thông tin này một
cách thỏa đáng. Trong khi đó chỉ khoảng 6% cán bộ quản lý ở địa phương cho rằng các
doanh nghiệp ít bị hạn chế về mặt cơ hội khi tiếp cận thông tin để chọn những mảnh đất
thuận lợi nhằm phục vụ hoạt động sản xuất của họ. Nói cách khác việc công khai minh
bạch thông tin về thuê đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng mởi chỉ ở mức trung bình
và gây ra rất nhiều khó khăn đối với những đối tượng cần thuê đất
3.2.2.5 Đánh giá về đội ngũ cán bộ làm công tác hành chính liên quan
đến đất đai
Đánh giá về năng lực của cán bộ địa phương, cán bộ quản lý được điều tra nhận
định rằng hầu hết đội ngũ cán bộ địa phương liên quan đến quản lý đất đai đều chưa có
năng lực thỏa đáng trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đất đai. Tuy nhiên bên
cạnh năng lực chưa đáp ứng được yêu cầu công việc, năng lực của đội ngũ cán bộ quản
lý ở địa phương còn chịu tác động bởi những khó khăn, vướng mắc từ các yếu tố bên
ngoài làm cản trợ năng lực hoạt động hiệu quả của họ. Chẳng hạn như bản thân họ rất
muốn thay đổi, nhưng những đòi hỏi của thủ tục hành chính còn rất nhiều phiền hà và là
công chức, họ vẫn phải thực hiện theo những thủ tục này. Thêm vào đó là sự phản ứng
tiêu cực của một số hộ dân khi họ triển khai công tác giải phóng mặt bằng…
3.3. Đánh giá chung về tác động của lựa chọn đất đai của Doanh nghiệp điều
tra trên địa bàn Hải Phòng
3.3.1. Mức độ tác động của các nhân tố đến quyết định lựa chọn đất cho sản
xuất của doanh nghiệp
Hàm về các yếu tố ảnh hưởng đến sự quyết định của doanh nghiệp trong đầu tư
đất phục vụ cho hoạt động sản xuất trên địa bàn thành phố Hải Phòng:
C

nhucaudat
= 0,233C
phly
+ 0.566C
phtrien
+ 0,154C
nhluc
+0,335C
mmuon
- 0,104C
thtin
+
0,226C
ngluc
- 0.212 C
pdat


16
Điểm đáng lưu ý từ kết quả mô hình là trong khi 5 yếu tố : (i) môi trường pháp
lý, (ii) đảm bảo hạ tầng cơ sở, (iii) khả năng huy động nhân lực, (iv) kỳ vọng của chủ
doanh nghiệp, (v) thủ tục hành chính về đất đai có quan hệ cùng chiều với quyết định
đầu tư mở rộng đất cho sản xuất của doanh nghiệp. Yếu tố (i) việc cung cấp thông tin
về các khu đất cho thuê và (ii) giá thuê đất lại có mối quan hệ ngược chiều với quyết
định đầu tư đất mở rộng sản xuất của doanh nghiệp. Kết quả này cho thấy sự biến
động về giá thuê đất cũng như những hạn chế về tiếp cận thông tin thuê đất đang là
rào cản đối với ý định đầu tư mở rộng đất phục vụ sản xuất của doanh nghiệp trên địa
bàn thành phố Hải Phòng.
3.3.2. Tác động của việc sử dụng đất của doanh nghiệp đến kinh tế xã hội
Thành phố Hải Phòng

3.3.2.1 Tác động về kinh tế
Nhìn chung doanh thu từ các doanh nghiệp hoạt động trên địa bàn Hải Phòng
năm 2010 có gia tăng so với năm 2009. Sự tăng trưởng về mặt doanh thu của các
doanh nghiệp góp phần làm tăng giá trị xuất khẩu, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh
tế của Hải Phòng. Bởi với sự phát triển của doanh nghiệp, số tiền mà thành phố bổ
sung vào ngân sách tỉnh từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế sử dụng đất mà doanh
nghiệp phải nộp cũng tăng lên. Sự tự chủ trong tăng trưởng về ngân sách địa phương
là điều kiện cần thiết để thành phố thực hiện các khoản chi hỗ trợ ngược lại đối với sự
phát triển của doanh nghiệp thông qua các hoạt động: hỗ trợ vốn các doanh nghiệp,
phát triển hạ tầng giao thông …
3.3.2.2 Tác động về xã hội
Theo kết quả điều tra chỉ mới có 10% số doanh nghiệp đã thực hiện một phần
trách nhiệm đối với người lao động làm việc tại các doanh nghiệp, và 5% số doanh
nghiệp mong muốn cung cấp hạ tầng xã hội cho lao động những chưa thực hiện được
vì thiếu đất. Còn lại khoảng 85% doanh nghiệp chưa thực hiện và không có nhận thức
phải thực hiện trách nhiệm của họ đối với người lao động nói chung, với sự phát triển
chung của cộng đồng dân cư ở Hải Phòng nỏi riêng. Điều này có nghĩa là hơn 85%
lao động trong các doanh nghiệp được điều tra trong nghiên cứu này phải tự lo nhà,
tự tìm chỗ ăn trưa Thêm vào đó, trong quá trình làm việc nhân viên thường bị ép
sản lượng cao trong khi điều kiện làm việc không thực sự tốt, them vào đó họ dễ bị
phạt tiền do vi phạm kỷ luật và hay bị xúc phạm, bị quát chửi… bởi cán bộ quản lý.


17
Điều này, do đó gây ra nhiều mâu thuẫn giữa giới chủ và lao động tại nơi làm việc,
nhiều vấn đề xã hội do đó nảy sinh ở các khu công nghiệp. Các vụ đình công, biểu
tình của công nhân vì đó tất yếu xảy ra, cụ thể như vụ biểu tình của công nhân Xí
nghiệp Giày Hàng Kênh thuộc Công ty CP Giày Hàng Kênh (ở huyện An Lão), Công
ty TNHH May Việt Hàn (thuộc huyện Kiến Thụy) ngày 3/2 năm 2010.
3.3.2.3 Tác động về môi trường

Theo phiếu điều tra, các doanh nghiệp nhà nước (về mặt tỷ lệ trả lời so với
nhóm điều tra) thể hiện quan điểm bảo vệ môi trường sinh thái trong quá trình phát
triển doanh nghiệp là cao nhất, thì mức độ quan tâm của các doanh nghiệp tư nhân,
các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với vấn đề này không nhiều. Nói cách
khác, trong quá trình phát triển kinh tế, các doanh nghiệp ngoài nhà nước chưa thực
sự quan tâm đến vấn đề bảo vệ môi trường, ngược lại họ chú trọng nhiều hơn đến
nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp.
3.3.3 Đánh giá chung về các nhân tố tác động đến lựa chọn đất đai của
các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
(i) Về môi trường pháp lý
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa
các ngành để đảm bảo sự thống nhất giữa quy hoạch sử dụng đất chung và quy
hoạch ngành; chồng chéo giữa quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội với các quy
hoạch phát triển không gian đô thị, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch nông
nghiệp, quy hoạch giao thông, công nghiệp và du lịch. Quy hoạch thường xuyên bị
điều chỉnh theo yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội. Việc công bố quy hoạch chưa
đảm bảo công khai đến các cộng đồng dân cư; trong thực tế chưa thực hiện được
việc cắm mốc chỉ giới quy hoạch.
(ii) Về hạ tầng cơ sở
Về hạ tầng cơ sở cho việc vận chuyển hàng hóa, mặc dù thành phố không ngừng
huy động vốn để xây dựng các tuyến đường để vận chuyển hàng hóa từ khu vực cảng
Hải Phòng đến các trục chính của giao thông đối ngoại. Khối lượng vận chuyển lớn,
tuy nhiên cơ sở hạ tầng giao thông vận tải lại thấp, đường xấu, nhỏ làm cho nhiều chủ
doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn, nên dù đạt được lợi nhuận, họ vẫn chưa có ý
định đầu tư mở rộng khu đất cho mục đích gia tăng quy mô sản xuất.


18
(iii) Về nguồn lực lao động
Mặc dù thu nhập bình quân của lao động làm việc trong các doanh nghiệp ở Hải

Phòng có mức thu nhập bình quân nằm trong khoảng thấp nhất và cao nhất của thu
nhập có được mà lao động trong các khu công nghiệp có được. Tuy nhiên, thực tế là
thu nhập của người lao động tại nhiều doanh nghiệp chưa đủ để chỉ tiêu cho các nhu
cầu cơ bản hàng ngày. Nói cách khác, với mức lương hiện nay, việc duy trì nhân
công trong các doanh nghiệp là không hề dễ dàng. Việc thu hút và duy trì nhân công
đảm bảo hoạt động trong các doanh nghiệp do đó gặp nhiều khó khăn. Tình trạng
nhảy việc hay tự động bỏ việc diễn ra thường xuyên ở lao động làm việc tại các khu
công nghiệp.
(iv) Về mong muốn của chủ doanh nghiệp
Nếu như tình trạng vốn, tình hình nhân lực của doanh nghiệp không có ảnh
hưởng rõ nét đến cơ hội lựa chọn đất cho kinh, thì hình thức góp vốn lại có tác
động lớn đến cơ hội lựa chọn đất của doanh nghiệp. Doanh nghiệp nhà nước tỏ ra
có lợi thế vượt trội so với các loại hình doanh nghiệp còn lại khi lựa chọn các
mảnh đất nhằm phát triển kinh doanh. Nói cách khác, mong muốn có được mảnh
đất thuận lợi cho phát triển kinh doanh, không hề đơn giản với các doanh nghiệp
không phải là nhà nước.
(v) Về tiếp cận thông tin
Các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận các thông tin liên
quan đến quy hoạch phát triển. Vốn càng nhỏ càng, các doanh nghiệp càng khó có
được thông tin đầy đủ về định hướng, chiến lược phát triển tổng thể của địa phương.
Các doanh nghiệp có vốn nhỏ chỉ căn cứ dựa trên xu thế thị trường để đưa ra các
quyêt định lựa chọn đầu tư đất cho phát triển sản xuất chứ khó lòng tiếp cận tới định
hướng phát triển ngành nghề, lĩnh vực của địa phương từ đó có thể lựa chọn đất thực
hiện đầu tư tập trung, trọng điểm.
(vi) Về thủ tục hành chính
Dù ở bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào, đánh giá chung của họ về trình độ đội ngũ
cán bộ quản lý địa phương là rất hạn chế, thể hiện ở thủ tục hành chính rườm rà và công
tác giải phóng mặt bằng và giao đất cho doanh nghiệp được triển khai rất chậm.

19
(vii) Về giá thuê đất
Nghị định số 121/2010/NĐ-CP đi vào thực tiễn, tình trạng bất bình đẳng về giá
thuê đất giữa các loại hình doanh nghiệp trên phạm vi cả nước nói chung, ở Hải
Phòng nói riêng đang từng bước được tháo gỡ. Tuy nhiên, theo nghị định này, từ năm
2011 giá đất cho thuê được điều chỉnh theo hướng tăng giá thuê nhằm tăng nguồn thu
cho ngân sách tỉnh. Với việc giá thuê đất tăng thì tiền thuê đất các doanh nghiệp thuế
đất phải nộp hàng năm tăng lên đáng kể. Trong bối cảnh nền kinh tế khó khăn, hàng
loạt các doanh nghiệp phải phá sản, việc tăng chi phí đầu vào của doanh nghiệp càng
làm tình trạng của họ trở nên bi đát hơn. Xu hướng thuê thêm đất để mở rộng diện
tích phục vụ sản xuất của doanh nghiệp do đó bị hạn chế.
Với quy định doanh nghiệp chỉ được cho thuê lại nhà xưởng chứ không được cho
thuê lại những khu đất trống. Tuy nhiên, việc cho thuê nhà xưởng chỉ phù hợp với những
đơn vị thuê đất, tiến hành đầu tư rồi cho các doanh nghiệp nhỏ lẻ thuê lại. Nhưng chính
điều này lại dẫn đến tình trạng trạng tranh chấp lao động, gây ô nhiễm môi trường,
không đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy tại các khu công nghiệp. Còn đối với
những doanh nghiệp đầu tư lớn, trong quá trình sản xuất nếu chỉ được cho thuê lại nhà
xưởng thì họ có thể phải giảm sản lượng, giảm nhân công Với sự cắt giảm đó không
biết khi nào họ mới có được thêm lợi nhuận, thực hiện tái đầu tư mới.

CHƯƠNG 4. PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP KHUYẾN KHÍCH VÀ
ĐIỀU CHỈNH CÁC DOANH NGHIỆP LỰA CHỌN ĐẤT THUÊ VẬN DỤNG
CHO THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

4.1. Định hướng phát triển kinh tế xã hội Hải Phòng và nhu cầu đất đai của
doanh nghiệp những năm tới
4.1.1 Định hướng phát triển kinh tế của Hải Phòng tới 2020
Trong những năm tới, Hải Phòng phải bảo đảm mục tiêu giữ vững tốc độ tăng
trưởng GDP ổn định trên 10%/năm trong điều kiện phục hồi kinh tế sau khủng hoảng
tài chính thế giới. Đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tập trung cao cho việc tái

cấu trúc cơ cấu kinh tế thành phố theo hướng phát triển chiểu sâu, coi trọng hiệu quả
và bảo đảm phát triển bền vững làm cơ sở để đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng.


20
4.1.2. Nhu cầu đất đai của doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng
trong thời gian tới
Đến năm 2020 việc gia tăng các đơn vị sản xuất của ngành công nghiệp chế biến
đòi hỏi phải có sự gia tăng về đất đai. Khi mà tỷ lệ gia tăng về số doanh nghiệp nhiều
hơn tỷ lệ gia tăng về diện tích đất, tất yếu dẫn đến sự cạnh tranh giữa các doanh
nghiệp để có thể sở hữu những mảnh đất về quy mô và vị thế mà có thể đem lại cho
họ sự tiện ích tối đa trong quá trình phát triển.
4.2. Giải pháp khuyến khích các doanh nghiệp thuê đất phục vụ sản xuất ở Hải
Phòng đến năm 2020 dựa trên các nhóm yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý lựa chọn đất
của doanh nghiệp sản xuất
4.2.1 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội
Quy hoạch đất cho phát triển kinh tế xã hội cần được xây dựng một cách công khai,
minh bạch nhằm đem lại tính khả thi cao cho quá trình triển khai kế hoạch. Nói cách
khác, việc xây dựng quy hoạch đất đai, không chỉ phải nằm trong tổng thể quy hoạch
phát triển chung của địa phương mà còn cần có sự tham gia, ủng hộ của các ban ngành,
cộng đồng, nhất là người có đất bị quy hoạch, và những đối tượng hưởng lợi (sử dụng
đất) từ quy hoạch này.
4.2.2. Tăng cường trình độ phát triển cơ sở hạ tầng
- Về nguồn vốn, chính quyền địa phương nên khai thác nguồn vốn từ trung ương
thông qua các chương trình, dự án về kết cấu hạ tầng, để hoàn thiện các tuyến đường
quốc lộ, đường đối ngoại; huy động ngân sách địa phương để cho xây dựng hạ tầng cơ
sở ở địa phương mà cụ thể là các tuyến đường liên huyện, liên xã, các cầu vượt nối với
các trục đường giao thông vận tải huyết mạch, tạo điều kiện thuận tiện cho giao thông
hàng hóa.
Bên cạnh nguồn vốn đầu tư cho hạ tầng cơ sở từ ngân sách địa phương, Hải Phòng

trong giai đoạn tới cần có chính sách khuyến khích các doanh nghiệp thuộc nhiều thành
phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng KCN nhằm thu hút đầu tư của các
doanh nghiệp công nghiệp, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp mở rộng quy mô để tăng
năng lực sản xuất và cạnh tranh, tạo điều kiện để các địa phương giải quyết vấn đề ô
nhiễm, bảo vệ môi trường đô thị.


21
4.2.3. Đẩy mạnh phát triển của thị trường lao động và mức độ sẵn có của lực
lượng lao động
Bên cạnh sự chuẩn bị về số lượng nguồn nhân lực, việc phát triển trình độ chuyên
môn kỹ thuật của nguồn nhân cũng là điểm quan trọng mà chính quyền thành phố cần
phải thực hiện trong giai đoạn tới. Trong thời đại hiện nay với sự phát triển như vũ bão
của khoa học công nghệ lao động phổ thông rất khó có khả năng tiếp thu và áp dụng công
nghệ mới vào quá trình sản xuất. Đội ngũ nhân công với trình độ kỹ thuật chuyên môn cao
là cần thiết. Muốn có đội ngũ nhân lực có trình độ cao với những kiến thức tổng hợp, chắc
về kiến thức chuyên môn nghiệp vụ kỹ thuật khi đảm đương các chức vụ trong thực hiện
các hoạt động thì người lao động bắt buộc phải trải qua các khóa đào tạo đào tạo.
4.3.4. Hoàn thiện công tác hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận thông tin thuê đất
Để thực hiện được mục tiêu này thì cổng thông tin điện tử Thành Phố và các trang
web của các sở, ngành phải được nâng cấp. Sự đầu tư nâng cấp này sẽ tạo điều kiện để
những trang thông tin này có được những nội dung thông tin cập nhật hàng ngày. Nói
cách khác, với sự đầu tư nâng cấp hệ thống thông tin điện tử, cả phía doanh nghiệp (người
sử dụng thông tin) và phía chính quyền thành phố đều có được những thông tin cập nhật
để cùng nhau tháo gỡ những vướng mắc trong việc thuê đất phục vụ sản xuất kinh doanh.
Các doanh nghiệp sẽ được tiếp cận các thông báo, thông tư hướng dẫn của nhà nước,
thành phố về quy trình, thủ tục, giá cả thuê đất còn chính quyền tỉnh cập nhật được
những vướng mắc của doanh nghiệp khi họ tiến hành thuê đất từ đó có thể xử lý kịp thời
nhằm đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp cũng như tăng thêm ngân sách của thành phố.
4.3.5. Hoàn thiện cải cách thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động thuê

đất của doanh nghiệp
Xây dựng và hoàn thiện các quy định về trình tự, thủ tục hành chính về lĩnh vực đất
đai đảm bảo đúng quy định của pháp luật và phù hợp với điều kiện thực tiễn; công khai
minh bạch các thủ tục hành chính, các khoản phí và lệ phí khi thực hiện giải quyết các
thủ tục hành chính tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, công bố rộng rãi trên các phương
tiện thông tin đại chúng; định kỳ tổng kết, đánh giá việc triển khai các quy trình quản lý
đã ban hành để kịp thời sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với cơ chế, chính sách mới; xây
dựng quy định về trình tự, thủ tục giao, cho thuê mặt nước biển để sử dụng vào mục đích
nuôi trồng thủy sản; quy trình liên thông trong thẩm định, xác định nhu cầu sử dụng đất,
giới thiệu địa điểm và thẩm định dự án đầu tư; quy trình giao đất, cho thuê đất thuộc


22
thẩm quyền của UBND cấp huyện; quy trình thỏa thuận bồi thường giữa người sử dụng
đất và nhà đầu tư trong trường hợp không phải thu hồi đất; định mức giao đất cho các dự
án; hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, khi nhà nước thu hồi đất một cách hợp lý,
đúng quy định của pháp luật, đảm bảo hài hoà lợi ích kinh tế giữa Nhà nước, nhà đầu tư
và người bị thu hồi đất.
4.3.6. Điều chỉnh chính sách giá thuê đất
Để thu hút doanh nghiệp thực hiện đầu tư đất lần đầu vào thành phố, Ban quản lý
khu công nghiệp thành phố Hải Phòng nên thực hiện hoạt động tuyên truyền, quảng cáo
trên các phương tiện thông tin đại chúng về việc thành phố sẽ miễn tiền thuê đất trong
khoảng thời gian từ 7-15 năm (theo tinh thần Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính
phủ) tùy theo dự án đầu tư mà doanh nghiệp được thực hiện. Theo đó, việc công bố giá
thuê đất và lộ trình trả tiền thuê cũng được công khai ngay từ đầu để các doanh nghiệp
chủ động trong việc thanh toán giá thuê đất.
Đối với các doanh nghiệp đang thực hiện hoạt động sản xuất kinh doanh trên địa
bàn, do những khó khăn mà chưa thể đầu tư, đưa đất trống đã thuê vào hoạt động thì
thành phố chủ động tiến hành rà soát lại diện tích đất sạch tại các doanh nghiệp đã thuê
từ đó đưa ra phương án thanh lý để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp. Đối với

những doanh nghiệp muốn giữ lại đất đã thuê chờ vượt qua khó khăn rồi tiếp tục đầu tư,
Ban quản lý KCN yêu cầu những đơn vị này phải có văn bản trình bày kế hoạch xây
dựng cụ thể và giải pháp thanh toán tiền thuê đất trong giai đoạn tới.
4.3.7. Các giải pháp khác
Tuyên truyền phổ biến rộng rãi chủ chương, chính sách về phát triển công nghiệp
trên địa bàn. Bên cạnh việc công khai hóa các định hướng phát triển của địa phương, cơ
quan quản lý địa phương còn phải tiến hành các hoạt động liên quan đến công tác thầm
định đất đai
Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan của thành phố trong việc giải quyết khiếu
kiện về đất đai; cơ chế kiểm tra, xử lý sai phạm đối với các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm
giải quyết khiếu kiện đất đai nhưng không thực hiện đúng quy định. Thực hiện quy chế dân
chủ cơ sở trọng tâm là dân chủ ở cấp xã trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng;
lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong các khâu công việc đảm bảo đúng quy trình, khắc phục
những sai sót làm thiệt hại đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc tạo dựng một môi trường kinh doanh thuận lợi ở thành phố Hải
Phòng cũng là điều mà chính quyền thành phố cần quan tâm trong những năm tới.


23
KẾT LUẬN

Trong thời gian qua, khi mà số lượng doanh nghiệp sản xuất đầu tư vào thành
phố ngày một gia tăng trên cả hai phương diện chiều rộng lẫn chiều sâu. Đất được lựa
chọn đối với các doanh nghiệp sản xuất phải đáp ứng những yêu cầu tối thiểu của quá
trình sản xuất như: (i) hạ tầng cơ sở khu vực lân cận có thuận tiện cho hoạt động sản
xuất của doanh nghiệp trong vận chuyển và lưu thông hàng hóa không? (ii) đất có
thuộc khu vực dễ huy động nguồn nhân lực cho quá trình sản xuất không? (iii) đất có
nằm ở trong vùng mà môi trường pháp lý đối với việc tiếp cận và thuê đất có thuận
tiện không? Mặc dù có rất nhiều đổi mới nhằm hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng diện
tích đất phục vụ sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đánh giá của các chủ doanh nghiệp

về sự thuận tiện trong tiếp cận, mở rộng diện tích đất cho sản xuất của các doanh
nghiệp ở Hải Phòng còn rất hạn chế. Ngoài những hạn chế từ môi trường kinh tế vĩ
mô, những rào cản của hạ tầng cơ sở, các doanh nghiệp còn cho rằng trình độ năng
lực của đội ngũ làm công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế. Cán bộ quản lý
ngành và địa phương không chỉ chưa đáp ứng được về mặt chuyên môn khi xây dựng
các bản kế hoạch mà công tác giải phóng mặt bằng cũng như các thủ tục hành chính
liên quan đến giao quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp còn nhiều bất cập.
Căn cứ vào kết quả điều tra của đề tài, tác giả cho rằng để thúc đẩy các doanh
nghiệp đầu tư mở rộng đất đai phục vụ sản xuất kinh doanh trong thời gian tới, chính
quyền thành phố Hải Phòng nên chú trọng vào việc nâng cao năng lực của đội ngũ
cán bộ địa phương là cái cần phải được ưu tiên. Thêm vào đó chính quyền thành phố
cũng phải chú ý đến cải cách thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện cho các doanh
nghiệp dễ dàng tiếp cận đề việc thuê đất mở rộng sản xuất. Những thứ mà ở thời điểm
hiện tại, nhìn nhận của các đối tượng thụ hưởng đối với những vấn đề này chỉ dừng ở
mức tạp chấp nhận được, chứ chưa thấy cảm nhận của sự hài lòng trong nhận định
của nhóm đối tượng thụ hưởng về yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa chọn đất phục vụ sản
xuất của họ. Khi những điều này được thực hiện tốt trong giai đoạn tới, Hải Phòng sẽ
có cơ hội thu hút được nhiều doanh nghiệp hơn tham gia đầu tư vào phát triển kinh tế
xã hội địa phương.


24
CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CÓ LIÊN QUAN
ĐẾN LUẬN ÁN CỦA TÁC GIẢ

1. Phùng Văn Thanh (2012), “ Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mở rộng diện
tích đất phục vụ kinh doanh của doanh nghiệp: Nghiên cứu tình huống trên địa
bàn Hải Phòng“, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, Năm thứ mười tám, Số 186 (II),
tháng 11/2012.
2. Phùng Văn Thanh - Hoàng Văn Cường (2013), “ Diện tích đất phục vụ sản xuất

kinh doanh của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng: Những
khó khăn và khuyến nghị giải pháp “, Tạp chí Kinh tế & Phát triển, Năm thứ
mười chín, Số 188 (II), tháng 2/2013.
3. Phùng Văn Thanh (2013), “ The impacts of the land expansion for purpose of
enterprise’s developments on the socioeconomic development and environment
of the Hai Phong City“, Hội thảo Khoa học quốc tế : Các vấn đề kinh tế - xã
hội và nhân văn trong phát triển vùng và đô thị, tháng 3/2013.