Bài tập học kỳ môn Kỹ năng tư vấn pháp luật Đất đai đề số 6

MỤC LỤC

A.

TÌNH HUỐNG

Kim Choong Lee là một nhà đầu tư Hàn Quốc sang Việt Nam để tìm
hiểu cơ hội hợp tác đầu tư. Sau khi gặp gỡ, tiếp xúc với cơ quan ở Trung
ương và địa phương, ông Kim Choong Lee quyết định đầu tư 120 triệu
USD để thực hiện Dự án “ Trồng và cung cấp rau sạch” theo công nghệ
xanh cho thị trường thành phố Seoul. Dự án dự định sử dụng 110 ha đất
tại huyện Kim Bàng (tỉnh Hà Nam). Tuy nhiên,ông Kim Choong Lee lại
không am hiểu pháp luật về đất đai của Việt Nam để có thể thực hiện các
thủ tục xin thuê đất thực hiện các dự án đầu tư. Ông Kim Choong Lee ký
1


hợp đồng tư vấn pháp luật với công ty Luật Hồng Đức. Với tư cách là
người được giao xử lý vụ việc này, Anh (chị) hãy cho biết:
1. Anh (chị) phải làm những việc gì để thỏa mãn đề nghị của ông Kim?
2. Những kỹ năng cụ thể nào sẽ được anh chị sử dụng khi gặp gỡ, tiếp
xúc

với

ông

Kim?

3. Anh chị sẽ sử dụng kỹ năng cụ thể nào khi nghiên cứu hồ sơ vụ việc
này?

B.GIẢI QUYẾT TÌNH HUỐNG
1. Những công việc cần làm để giải quyết vấn đề cho khách hàng
Với thông tin như trên, công ty đã nắm được sơ qua vấn đề cũng
như yêu cầu của ông Kim. Tuy nhiên, nội dung trên chưa đầy đủ, rõ ràng
nên chưa thể đưa ra lời tư vấn được. Do đó, cần phải thực hiện các công
việc sau thì mới có thể tư vấn được chính xác cho ông Kim:
Thứ nhất, lập danh sách câu hỏi để khai thác thông tin và gặp gỡ,
tiếp xúc với ông Kim để nhận diện yêu cầu và nội dung cần tư vấn.

2


Trong tình huống trên, tư vấn viên nên sắp xếp một buổi gặp trực tiếp để
tìm hiểu thông tin.Khi gặp trực tiếp ông Kim, tư vấn viên cần thu thập
thêm thông tin về điều kiện hiện tại ông Kim có và yêu cầu cụ thể của
ông Kim. Tuy nhiên,trước đó, tư vấn viên đã phải tìm hiểu sơ qua và
thiết lập nhưng câu hỏi để khai thác thông tin từ ông Kim. Câu hỏi đó
bao gồm:
- Ông Kim muốn đầu tư vào Việt Nam dưới hình thức gì? Cá nhân hay
doanh nghiệp?
- Vị trí cụ thể ông Kim muốn đầu tư là ở đâu? Thửa đất nào? Thông tin,
giấy tờ ông Kim có được về mảnh đất đó như mảnh đất đó hiện đang sử
dụng với mục đích gì, có nằm trong quy hoạch của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền không? Đã được giao hay cho cá nhân,tổ chức khác thuê hay
chưa? Diện tích đất muốn thuê là bao nhiêu?...
- Trường hợp này ông Kim muốn thuê đất trả tiền hàng năm hay một
lần? Thời hạn bao lâu?
- Năng lực về tài chính của ông Kim thế nào?
3

Ngoài việc đặt câu hỏi, tư vấn viên cần thu thập thông tin từ những giấy
tờ, văn bản do ông Kim cung cấp để xem xét, tư vấn cho ông Kim nên
thuê đất dưới hình thức nào là hợp lý và hợp pháp.
Thứ hai, nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc và xác định nội dung
pháp lý của vụviệc. Thực chất của việc xác định vấn đề pháp lí của vụ
việc là việc nghiên cứu một cách kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách
hàng và tìm ra những vấn đề mấu chốt cần giải quyết. Trong giai đoạn
tiếp xúc khách hàng người tư vấn đã nắm bắt được một phần sự việc và
đã có một số những nhận định, đánh giá sơ bộ về hướng giải quyết vụ
việc. Tuy nhiên, việc đọc kỹ lại hồ sơ và nghiên cứu, phân tích vụ việc là
một việc cần thiết. Trong trường hợp của ông Kim, tư vấn viên cần xem
kỹ thông tin ông Kim cung cấp đã đủ hay chưa, cần thu thập thêm thông
tin gì không. Nếu cần thì yêu cầu ông Kim cung cấp thêm.Nếu đã đầy đủ
thì phân tích rõ ràng yêu cầu cũng như mục đích của ông Kim khi muốn
thuê đất để đầu tư vào Việt Nam.
Thứ ba, Tra cứu, phân tích, lựa chọn các văn bản pháp luật đất đai
phù hợp với nội dung cần tư vấn. Việc xác định vấn đề pháp lý chính là
4


việc tìm ra các câu hỏi pháp lý của hồ sơ. Quy định của pháp luật là nơi
tìm ra câu trả lời cho các câu hỏi pháp lý đó. Vì vậy, công việc tiếp theo
của người tư vấn là tra cứu các văn bản có liên quan đến tình huống của
khách hàng. Trong trường hợp của ông Kim thì cần tìm các văn bản chủ
yếu: Luật đất đai 2013, Luật đầu tư 2014, Luật doanh nghiệp 2014, Nghị
định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai,
quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Nam về vấn đề quy hoạch, …
Trong các văn bản trên cần tìm hiểu rõ những vấn đề về liên quan đến
đối tượng được phép cho thuê đất là ai, điều kiện xin cho thuê đất đã đủ

hay chưa, thẩm quyền ra quyết định cho ông Kim thuê đất là ai,..
Thứ tư, Xây dựng, đưa ra các phân tích, lập luận, đánh giá nội dung
vụ việc cần tư vấn dựa trên các quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Sau khi phân tích vụ việc đối chiếu với các quy định của pháp luật, tư
vấn viên đã nhìn thấy được các giải pháp có thể áp dụng cho trường hợp
của khách hàng. Khi kiếm giải pháp, điều quan trọng là người tư vấn
phải đánh giá các khả năng khác nhau có thể xảy ra trên cơ sở xem xét
chúng dưới góc độ logic pháp lý và thực tiễn, bằng cách dự đoán những
5


hậu quả ngắn hạn và hậu quả dài hạn của từng giải pháp, đối chiếu với
mong muốn của khách hàng. Tốt nhất tư vấn viên nên sử dụng bảng đánh
giá các giải pháp.
Thứ năm, Trình bày, giải thích, đưa ra nội dung tư vấn cho khách
hành. Sau khi thực hiện các giải pháp, nhiệm vụ tiếp theo của tư vấn viên
là định hướng khách hàng lựa chọn giải pháp. Sau khi lựa chọn được giải
pháp, tư vấn viên cần làm rõ với khách hàng về cách thức tiến hành các
giải pháp đó, các chiến thuật có thể áp dụng để thực hiện yêu cầu của
khách hàng. Trong trường hợp của ông Kim thì tư vấn viên cần phân
tích về mặt nội dung pháp luật cho ông Kim hiểu về quy định của pháp
luật Việt Nam. Sau khi phân tích, tư vấn viên đưa ra tất cả các giải pháp
(kèm theo là ưu và nhược của từng giải pháp) mà mình đã lập để cho ông
Kim đưa ra quyết định lựa chọn của mình.
Sau khi ông Kim đưa ra quyết định, điều tiếp theo tư vấn viên cần làm là
tư vấn các thủ tục cần làm để có thể thuê được mảnh đất trên.

6

2. Những kỹ năng cụ thể sẽ được sử dụng khi gặp gỡ, tiếp xúc với
ông Kim

2.1 Kỹ năng giao tiếp
Đây là kỹ năng quan trọng nhằm tạo ra không khí cởi mở giữa
người tư vấn và khách hàng. Vì khách hàng là người nước ngoài và lần
đầu đến tư vấn nên quan hệ giữa người tư vấn và khách hàng chắc chắn
sẽ có sự e dè, xa cách. Để có thể tạo thiện cảm với khách hàng, người tư
vấn cần chuẩn bị:
Về giờ giấc, người tư vấn phải có mặt đúng giờ trong cuộc gặp gỡ
khách hàng, tuyệt đối không đến muộn để khách hàng chờ đợi đặc biệt là
trong buổi gặp đầu tiên vì sẽ tạo tâm lý khó chịu, ức chế cho khách hàng.
Trong trường hợp bất khả kháng, bắt buộc phải thay đổi giờ hẹn thì tư
vấn viên phải nêu rõ lý do mong khách hàng thông cảm và báo trước ít
nhất 1 ngày để tránh ảnh hưởng tới thời gian công việc của họ.

7


Về ngôn ngữ,trong trường hợp này, ông Kim không am hiểu luật
đất đai của Việt Nam nên người tư vấn có thể cần một người phiên dịch
để biểu đạt ý định của mình.
Về trang phục, trang phục của người tư vấn là trang phục công sở,
lịch sự, trang nhã, tránh mặc quần áo có gam màu chói.
Về thái độ, người tư vấn cần thể hiện sự chủ động, tự tin, ân cần,
chu đáo, tươi tỉnh. Khi giao tiếp cần tạo ấn tượng với khách hàng mình là
người chuyên nghiệp, lịch sự thông qua các cử chỉ, nét mặt, cách bắt tay.

2.2 Kỹ năng lắng nghe
Trong hoạt động tư vấn pháp luật, người tư vấn phải chú trọng đến

kỹ năng nghe, hình thức nghe được áp dụng trong tư vấn là nghe chăm
chú. Để việc nghe chăm chú đạt hiệu quả thì khi nghe, người tư vấn cần
chú ý:
Thứ nhất, khi nghe khách hàng trình bày, người tư vấn tuyệt đối không
được làm việc riêng mà chỉ tập trung vào việc nghe.

8


Thứ hai, khi nghe khách hàng trình bày, người tư vấn sử dụng hình thức
giao tiếp đối mặt trực tiếp với khách hàng.
Thứ ba, việc nghe phải kết hợp với ghi chép tốc ký nhưng cũng cần chú
trọng đến độ chính xác của thông tin mình ghi chép được. Ưu tiên ghi
chép các thông tin, tình tiết quan trọng của vụ việc để tránh khỏi quên và
thuận tiện cho việc tra cứu trong quá trình xây dựng phương án tư vấn
cho khách hàng. Khi ghi chép, người tư vấn cũng cần chú ý tới việc giao
tiếp với khách hàng để bày tỏ thái độ rằng mình vẫn đang lắng nghe họ
trình bày thông qua cách nói như “Vâng, ông cứ trình bày tiếp, tôi vẫn
đang nghe”,…Như vậy, khách hàng mới cảm thấy người tư vấn vẫn đang
chú tâm tới việc lắng nghe họ trình bày để họ có thể kể rõ tất cả sự việc
diễn ra trong vụ việc cần tư vấn, tạo điều kiện để người tư vấn xây dựng
được phương án tư vấn có lợi nhất cho khách hàng.

2.3 Kỹ năng hỏi
Kỹ năng hỏi cũng là một trong các kỹ năng người tư vấn cần nắm
vững khi thực hiện các buổi gặp gỡ, tiếp xúc khách hàng. Việc hỏi có thể
được thực hiện qua việc người tư vấn sử dụng bảng hỏi để người tư vấn
9

khai thác những thông tin hữu ích cho quá trình tư vấn. Một số câu hỏi
giúp người tư vấn nắm vững thông tin vụ việc và mong muốn của khách
hàng là: Ai? Khi nào? Về cái gì? Ở đâu? Như thế nào? Tại sao? Trong
tình huống của đề bài, người tư vẫn có thể hỏi ông Kim một số câu hỏi
như sau: ông định tự mình trực tiếp đầu tư hay thành lập doanh nghiệp
đầu tư? Nếu doanh nghiệp thì thành lập doanh nghiệp này tại đâu? Năng
lực tài chính như thế nào? Khi nào thì bắt đầu tiến hành dự án đầu tư?
Dự án đầu tư trong thời gian bao lâu?Mong muốn của ông là gì?

3. Các kĩ năng khi nghiên cứu hồ sơ vụ việc

3.1. Đọc hồ sơ vụ việc
Đọc lướt để xác định tổng quan, khái quát thông tin vè vụ việc,
nhận biết những thông tin, vấn đề nào là quan trọng, trọng tâm để đầu tư
thời gian. Đây là giai đoạn kiểm tra hồ sơ vụ việc có bao nhiêu đầu văn
bản, tài liệu. Trong giai đoạn này, Luật sư sẽ tiến hành đọc sơ bộ, đọc
lướt như sau: tên, tiêu đề của tài liệu, trích yếu, mục lục, kiểm tra thông
tin chủ thể, đóng dấu vào tài liệu
10


Đọc tỉ mỉ, chi tiết để xác định chi tiết nội dung vụ việc của khách
hàng. Khi đã xác định được thứ tự ưu tiên đọc, luật sư đọc chi tiết tài
liệu, nắm bắt được những thông tin quan trọng trong vụ việc, xác định
thông tin quan trọng và xác định vị trí của nó ở đâu.

3.2. Lưu trữ sắp xếp hồ sơ, tài liệu của khách hàng
Các phương thức sắp xếp hồ sơ tài liệu: Sắp xếp theo diễn biến ngược
hoặc diễn biến xuôi của sự việc, sắp xếp theo nhóm tài liệu, sắp xếp theo
tầm quan trọng của tài liệu, sắp xếp theo dự kiện, sắp xếp theo dự kiến

về tần suất sử dụng từng loại hoặc phân nhóm tài liệu.
- Mục đích:
+ Việc lưu trữ sắp xếp tài liệu của khách hàng để không bị mất, thất lạc ,
1 hay 1 số giấy tờ có trong hồ sơ vụ việc tư vấn.
+ Giúp luật sư có thể tra cứu, tìm thông tin, giấy tờ có liên quan 1 các
nhanh nhất.

11


3.3. Phân tích vụ việc
- Giải quyết các câu hỏi:Vụ việc gì? Liên quan đến lĩnh vực nào của
pháp luật đất đai? Tại sao? Vụ việc có bao nhiêu tình tiết? Tình tiết này
là gì? Đâu là tình tiết xảy ra trước , đâu là tình tiết xảy ra sau? Các chủ
thể có liên quan đến vụ việc( tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài …) ?Nguyên nhân của vụ việc tư vấn là gì ?
- Phương pháp phân tích được luật sư tiếp cận
+ Phân tích trên cơ sở diễn biến của sự việc
+ Phân tích theo từng vấn đề, nhóm vấn đề
+ Phân tích theo yêu cầu cung cấp dịch vụ cua rkhachs hàng

3.4. Nhận diện các cơ sở pháp lý
Kĩ năng này nhằm tìm ra đúng quy định pháp luật áp dụng vào vụ việc
của khách hàng.
- Kĩ năng tra cứu văn bản : Văn bản pháp luật, các quyết định của cơ
quan nhà nước có hiệu lực thi hành, Luật đất đai 2013, Luật đầu tư, Luật
Doanh nghiệp…
12

- Khi tra cứu cần năm bắt
+ Quyết định: Cơ sở căn cứ đối vs quyết định của cq nn, mức bồi thường
là bao nhiêu, đơn giá bồi thường, thời điểm chi trả tiền bồi thường?
+ Văn bản, giấy tờ liên quan: sổ đỏ, giấy tờ nguồn gốc đất, nếu không có
giấy tờ thì hiện trang sử dụng đất như thế nào?
+ Văn bản Ủy ban nhân dân: Nội dung xác nhận là gì, Nội dung có khớp
với hồ sơ địa chính không, có khớp với giấy tờ pháp lý mảnh đất không,
xác nhận nguồn gốc hiện trạng có đúng với thực tế không?
+Vấn đề liên quan: Mức bồi thường có chênh lệnh không, Có không các
ngoại lệ, có tương thích với thực tế không ?

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1.
2.
3.

Luật đất đai 2013
Luật đầu tư 2014
Luật doanh nghiệp 2014
13


4.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật
đất đai

14

15