Bài tập nhóm Môn kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực Đât đai đề số 5

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
Ông A là khách hàng đến trung tâm tư vấn pháp luật K ký hợp
đồng tư vấn để yêu cầu giải quyết một vụ việc như sau: Ơng A có diện
tích đất là 420m2 do cha ơng để lại, gia đình sử dụng từ năm 1976
đến nay, trong đó hiện tại ơng sử dụng 200m 2 để xây nhà, diện tích
cịn lại hiện đang trồng rau xanh và đào ao thả cá. Đất này ông chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đầu năm 2014, UBND
huyện ra thông báo thu hồi đất để mở rộng đường giao thơng, trong
đó diện tích 220m2 ơng trồng rau và đào ao thả cá thuộc phạm vi thu
hồi. UBND huyện cũng gửi phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia
đình ơng là: giá đất bồi thường sẽ được tính trên cơ sở giá đất nơng
nghiệp, trồng cây hằng năm theo bảng khung giá mà UBND tỉnh ban
hành. Mức hỗ trợ để ổn định đời sống được xác định là 30kg gạo x số
lượng nhân khẩu x 12 tháng. Ơng A khơng đồng ý với phương án bịi
thường và hỗ trợ với mức nêu trên. Vì vậy ơng tìm đến trung tâm tư
vấn với yêu cầu: Soạn thảo cho ông đơn khiếu nại. Với tư cách là
chuyên gia tư vấn, anh (chị) hãy:
a. Xác định những vấn đề mấu chốt và những câu hỏi pháp lí đặt ra
trong vụ việc nêu trên
1


b. Hãy phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi cơ quan nhà
nước có thẩm quyền?
B. NỘI DUNG
a. Xác định những vấn đề mấu chốt và những câu hỏi pháp lí
đặt ra trong vụ việc nêu trên
Trước tiên cần xác định việc UBND huyện thu hồi đất 220m2
đất của gia đình ơng A là nhằm mục đích phát triển kinh tế- xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể là dự án xây dựng kết cấu hạ tầng
kỹ thuật của địa phương về giao thông và được HĐND tỉnh chấp

thuận, đáp ứng căn cứ thu hồi đất quy định tại điều 63 Luật Đất đai
năm 2013.
Về những vấn đề mấu chốt:
Thứ nhất: Ơng A có đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất hay không?
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để
được bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích
quốc phịng an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
cơng cộng gồm:

2


Một là, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là
đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm.
Hai là, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất (Giấy chứng nhận).
Ba là, có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo
quy định của Luật đất đai mà chưa được cấp.
Theo như thơng tin mà ơng A cung cấp thì mảnh đất 420m 2 là
do cha ông để lại, gia đình ơng đã sử dụng từ năm 1976 và chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu với quy định
trên, có thể thấy điểm mấu chốt để xác định ông A được bồi thường
về đất khi UBND huyện thu hồi đất là ơng A có đủ điều kiện để được
cấp Giấy chứng nhận hay không. Câu hỏi đặt ra là: việc ông A chưa
được cấp Giấy chứng nhận là do ông A không đủ điều kiện để được
cấp hay đã đủ điều kiện nhưng ông chưa nộp đơn yêu cầu cấp giấy

chứng nhận hoặc đã yêu cầu nhưng chưa được cấp?:
3


Trường hợp một: ông A được Nhà nước bồi thường khi bị thu
hồi đất và có quyền khiếu nại nếu không đồng ý với phương án bồi
thường nếu ông A đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận mặc dù
chưa đi đăng ký. Nhận thấy gia đình ơng A sử dụng đất ổn định từ
năm 1976, nếu có một trong các loại giấy tờ quy định tại điều 100
Luật đất đai năm 2013 và điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai như: giấy tờ hợp
pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; sổ mục kê đất, sổ kiến
điền lập trước ngày 18/12/1980…thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đã sử dụng đất
ổn định trước ngày 1/7/2004 không vi phạm pháp luật về đất đai,
nay được UBND xã xác nhận đất khơng có tranh chấp, phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận. Có thể thấy,
trong trường hợp của ơng A khả năng được cấp giấy chứng nhận là
cao.
Trường hợp hai: Nếu ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận là
do ông A khơng đủ điều kiện được cấp: khơng có một trong các loại
giấy tờ quy định tại điều 100 hoặc trong q trình sử dụng có vi
phạm pháp luật đất đai, bị UBND xã xác nhận là đất có tranh chấp…
4


thì ơng A sẽ khơng được bồi thường. Trường hợp này đã được quy
định rõ tại điều 82 Luật Đất đai năm 2013 theo đó “trường hợp
khơng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật

này.” thì Nhà nước thu hồi đất khơng được bồi thường về đất.
Tuy nhiên cũng có ngoại lệ, trong trường hợp đất mà ông A bị
thu hồi là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004 mà
ông A là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, thì mặc dù khơng có
Giấy chứng nhận hoặc khơng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng
nhận theo quy định của Luật đất đai vẫn được bồi thường đối với
diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đất được bồi thường
không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại điều 129
của Luật Đất đai năm 2013. (khoản 2 điều 77 Luật Đất đai năm
2013).
Vì ông A chưa cung cấp cụ thể thông tin nên chưa thể xác định
được 220m2 đất mà hiện ông đang sử dụng là đất nông nghiệp, đất ở
hay đất phi nông nghiệp không phải đất ở nhưng lại sử dụng vào
mục đích nơng nghiệp (trồng rau, thả cá). Nếu diện tích 220m2 là
đất nơng nghiệp thì được bồi thường mặc dù khơng có giấy chứng
5


nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp. Ngược lại, nếu khơng
phải là đất nơng nghiệp thì ơng A sẽ không được Nhà nước bồi
thường khi thu hồi đất. Trong trường hợp này ông A không nên làm
đơn khiếu nại đối với phương án bồi thường mà UBND huyện đã gửi.
Thứ hai: Phương án bồi thường mà UBND huyện đề ra liệu đã
phù hợp chưa?
Theo như quy định của Luật Đất đai tại điều 74, về nguyên tắc
khi thu hồi đất Nhà nước phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng
mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, chỉ khi khơng có đất để bồi
thường thì mới bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất
thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Có nghĩa, nếu 220m2 mà gia đình ơng A sử dụng vào mục đích nơng

nghiệp là đất nơng nghiệp thì phải bồi thường bằng đất nông
nghiệp…Tuy nhiên, theo như thông tin mà ông A cung cấp thì UBND
huyện đã gửi phương án bồi thường bằng tiền: giá đất bồi thường sẽ
được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp, trồng cây hằng năm theo
bảng khung giá mà UBND tỉnh ban hành. Mức hỗ trợ để ổn định đời
sống được xác định là 30kg gạo x số lượng nhân khẩu x 12 tháng.
Như vậy, về phương án bồi thường của UBND huyện chưa chắc đã
6


đúng trình tự mà pháp luật quy định, trường hợp này cần tìm hiểu
về quỹ đất ở địa phương để xác định ở địa phương đó có cịn đất để
bồi thường khơng, sau đó mới tính đến việc bồi thường bằng tiền.
Nhận thấy, đất mà ông A bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định
là cây trồng hằng năm), thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản), do đó
khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này của ông A mà gây ra thiệt hại
đối với cây trồng hằng năm và vật ni là thủy sản thì Nhà nước cịn
phải thực hiện bồi thường cho ơng A theo quy định tại Điều 90 Luật
đất đai năm 2013. Cụ thể:
Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị
sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được
tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của
cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu
hồi đất.
Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến
thời kỳ thu hoạch thì khơng phải bồi thường; Đối với vật nuôi là thủy
sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được
bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có
7

thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại
do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định.
Như vậy căn cứ vào những thông tin mà ông A cung cấp và
những quy định của pháp luật đất đai có thể khẳng định phương án
bồi thường đối với hộ gia đình ơng A như vậy là chưa hợp lý. Ngoài
các khoản bồi thường về đất, khoản hỗ trợ ổn định đời sống như đã
nói, Nhà nước cịn phải thực hiện việc bồi thường thiệt hại đối với
cây trồng vật ni nằm trên diện tích đất bị Nhà nước thu hồi cho
ông A nữa.
Về những câu hỏi pháp lý đặt ra:
- Áp dụng luật đất đai năm nào? Áp dụng những văn bản pháp

-

luật có liên quan nào?
Thời điểm thực hiện phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia
đình ơng A là khi nào? (trước hay sau khi Luật Đất đai năm

-

2013 có hiệu lực?)
Loại đất của diện tích đất có quyết định thu hồi? (đất ở, đất phi

-

nông nghiệp không phải đất ở hay đất nông nghiệp?)
Diện tích đất bị thu hồi của gia đình ơng A có đủ điều kiện để

-

được bồi thường khơng? Căn cứ pháp lý?
Thửa đất của gia đình ơng A thuộc địa bàn nào?

8


-

Mức bồi thường mà UBND bồi thường cho ông A đã hợp lý

-

chưa?
Giá đất bồi thường có phù hợp với bảng giá đất do UBND tỉnh
nơi gia đình ơng A sinh sống ban hành hay không?

b. Hãy phác thảo cấu trúc đơn khiếu nại cho ông A gửi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền?
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 204 Luật Đất đai 2013 thì trình
tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành
chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
Luật Khiếu nại năm 2011 quy định hai hình thức khiếu nại: khiếu nại
bằng đơn và khiếu nại trực tiếp, căn cứ khoản 2 điều 8 Luật Khiếu
nại 2011, trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn như u
cầu của ơng A thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ những nội dung
sau:
-

Ngày, tháng, năm khiếu nại;
Tên, địa chỉ của người khiếu nại (họ tên đầy đủ và địa chỉ của
ông A);

9


-

Tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại (UBND
huyện đã ra thông báo thu hồi đất và gửi phương án bồi

-

thường, hỗ trợ và địa chỉ là nơi trụ sở UBND đó được đặt);
Nội dung, lý do khiếu nại cần nêu những vấn đề sau:
+ Tóm tắt việc khiếu nại: Đầu năm 2014, UBND huyện thông

báo thu hồi đất để mở rộng đường giao thông. Trong đó, 220 m 2 đất
gia đình ơng A đào ao, thả cá trồng rau (trong tổng diện tích 420m 2
gia đình ơng sử dụng) thuộc phạm vi thu hồi. UBND huyện có gửi
phương án bồi thường và hỗ trợ cho gia đình ơng (…) nhưng ơng
khơng đồng ý với phương án và mức hỗ trợ mà UBND huyện đưa ra.
+ Trình bày những quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm hại như thế
nào:
Theo khoản 1 Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đất mà UBND
thu hồi của gia đình ơng A tuy khơng có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhưng nằm trong diện được bồi thường về đất do đã sử
dụng ổn định lâu dài từ 1976 đến nay ( Trước 01/7/2004 ), không vi
phạm pháp luật về đất đai và khơng có tranh chấp.

UBND huyện đã gửi phương án bồi thường đó là: Giá đất bồi
thường sẽ được tính trên cơ sở giá đất nông nghiệp, trồng cây hằng
năm theo bảng khung giá mà UBND tỉnh ban hành. Mức hỗ trợ để ổn

10


định đời sống được xác định là 30kg gạo x số lượng nhân khẩu x 12
tháng.
Đất mà ông A bị thu hồi có trồng rau xanh (xác định là cây
trồng hằng năm), thả cá (xác định là vật nuôi thủy sản). Khi Nhà
nước thu hồi diện tích đất này của ông A sẽ gây nên thiệt hại đối với
cây trồng hằng năm và vật nuôi là thủy sản của ông A. Trong khi đó,
phương án bồi thường của UBND huyện không hề nêu khoản bồi
thường cho ông A đối với cây trồng và vật nuôi theo quy định tại
Điều 90 Luật Đất đai năm 2013 như đã phân tích ở trên. Như vậy
không kể đến khoản bồi thường này là đã xâm phạm đến quyền, lợi
ích hợp pháp của ơng A.
-Tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại: văn bản thông báo thu hồi
đất của UBND huyện và phương án bồi thường, hỗ trợ được gửi đến
cho ông A.
- Yêu cầu giải quyết của người khiếu nại: Yêu cầu được thêm khoản
bồi thường đối với cây trồng và vật ni nói trên theo đúng quy định
pháp luật.

11


- Cam kết của người khiếu nại: Ghi những cam kết của ơng A về nội
dung đã trình bày trong đơn là trung thực và tính chính xác của tài

liệu kèm theo.
Ông A ký tên hoặc điểm chỉ.
Đơn khiếu nại cần được gửi đến đúng cơ quan có thẩm quyền
giải quyết. Đối với vụ việc này, thẩm quyền giải quyết được xác định
là Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Bởi lẽ khiếu nại của ông A là
khiếu nại lần đầu, mà theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Luật Khiếu
nại 2011thì Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền: “Giải quyết
khiếu nại lần đầu đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính
của mình.”
Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về yêu cầu của khách
hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của
pháp luật và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Trường hợp nội
dung tư vấn có điều gì chưa rõ ràng chúng tôi rất mong nhận được ý
kiến phản hồi của khách hàng. Trân trọng cảm ơn!

12