Nghiên cứu ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng đến người dân tại dự án cụm công nghiệp huyện thanh oai, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẰNG

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƢỜI DÂN
TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
HOÀNG THỊ HẰNG
NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ĐẾN NGƢỜI
DÂN TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Ngµnh: Quản lý đất đai
M· sè: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN – 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu
trong luận văn này là trung thực và ch-a hề đ-ợc sử
dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc
thực hiện luận văn này đã đ-ợc cm ơn và các thông
tin trích dẫn trong Luận văn đều đã đ-ợc chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác

giả

luận

văn

Hong Th Hng

S húa bi Trung tõm Hc liu HTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn
thiện luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái
Sơn, giáo viên giảng dậy, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn tôi trong suốt thời
gian thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý trân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lí Tài nguyên, Phòng Đào tạo, Trƣờng Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin trân thành cảm ơn Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành
phố Hà Nội, Ban Giải phóng mặt bằng huyện Thanh Oai, Phòng Tài nguyên và
Môi Trƣờng huyện Thanh Oai, UBND xã Bích Hòa cùng các đồng chí bí thƣ
chi bộ, trƣởng thôn và các bà con nhân dân các xã đã giúp đỡ tôi trong thời
gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phƣơng.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả luận văn

Hoàng Thị Hằng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................... 1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................ 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI............................................................................... 3
3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ........................................................................................ 3
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI........................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ............................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài ........................................................................... 4
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG .... 7
1.2.1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến giải phóng mặt bằng ..................... 7

1.2.2. Những quy định về bồi thƣờng ............................................................... 7
1.2.3. Những quy định về hỗ trợ ....................................................................... 8
1.2.4. Những quy dịnh về tái định cƣ................................................................ 8
1.2.5. Những quy định về thu hồi...................................................................... 9
1.2.6. Quy trình giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất ..................................... 10
1.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI THƢỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT ...................... 11
1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nƣớc về đất đai ................................. 11
1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất ............................................................... 15
1.3.3 Thị trƣờng bất động sản ......................................................................... 17

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv

1.4. NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ ẢNH
HƢỞNG ĐẾN ĐỜI SỐNG NGƢỜI DÂN ..................................................... 18
1.4.1. Những nghiên cứu về giải phóng mặt bằng và ảnh hƣởng đến đời sống
ngƣời dân trên thế giới .................................................................................... 18
1.4.2. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở Việt Nam qua
các thời kỳ ....................................................................................................... 24
Thực trạng công tác bồi thƣờng, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng tại thành phố
Hà Nội ............................................................................................................. 30
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 35
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................... 35
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu............................................................................ 35

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 35
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU ......................................... 35
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu đƣợc tiến hành từ tháng 6/2014 đến
tháng 9/2015. ................................................................................................... 35
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: ............................................................................ 35
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .................................................................... 35
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................ 37
2.4.1. Phƣơng pháp điều tra số liệu thứ cấp .................................................... 37
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 37
2.4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích, xử lí và biểu đạt số liệu.................. 37
CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 38
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI............................................ 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

3.2. KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN THANH
OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................................................... 46
3.2.1. Mục tiêu của dự án ................................................................................ 46
3.2.2. Qui mô của dự án .................................................................................. 47
3.2.3. Tiến độ thực hiện dự án......................................................................... 48
3.2.4. Hiện trạng sử dụng đất trƣớc khi thực hiện dự án ................................ 51
3.3. THỰC TRẠNG KẾT QUẢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN

CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..... 52
3.3.1. Kết quả bồi thƣờng ................................................................................ 52
3.3.2. Kết quả hỗ trợ ........................................................................................ 53
3.3.3. Kết quả tái định cƣ ................................................................................ 55
3.4. ĐÁNH GIÁ ĐỜI SỐNG NGƢỜI DÂN TRƢỚC VÀ SAU THU HỒI
ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN CỤM CÔNG NGHIỆP HUYỆN THANH
OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI .......................................................................... 55
3.4.1 Ảnh hƣởng đến lao động, việc làm ........................................................ 55
3.4.2. Ảnh hƣởng đến bình quân các loại đất/ngƣời ....................................... 57
3.4.3. Ảnh hƣởng đến thu nhập ....................................................................... 58
3.4.4. Ảnh hƣởng đến các dịch vụ công .......................................................... 60
3.4.5. Ảnh hƣởng đến môi trƣờng sống .......................................................... 63
3.4.6. Ảnh hƣởng đến hiệu quả sử dụng đất ................................................... 64
3.4.7. Tác động đến một số vấn đề xã hội khác .............................................. 65
3.5. NHỮNG KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC ẢNH
HƢỞNG CỦA VIỆC THU HỒI ĐẤT XÂY DỰNG CỤM CÔNG NGHIỆP
THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ........................................................... 68
3.5.1 Những khó khăn, tồn tại trong việc giải phóng mặt bằng dự án Cụm
công nghiệp Thanh Oai, thành phố Hà Nội .................................................... 68
3.5.2. Một số giải pháp khắc phục ảnh hƣởng của việc thu hồi đất xây dựng
Cụm công nghiệp Thanh Oai, thành phố Hà Nội đến đời sống ngƣời dân ..... 69
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 72
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 72

2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Bị ảnh hƣởng

2

Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

BNN PTNT

3

Bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

BT,HTGPMB

4

Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá

5

Cụm công nghiệp

CCN

6

Dự án

DA

7

Giải phóng mặt bằng

8

Giấy chứng nhận

9

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

10

Hồ sơ địa chính

11

Ngân hàng thế giới

WB

12

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

13

Tái định cƣ

TĐC

14

Uỷ ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

BAH

CNH-HĐH

GPMB
GCN
GCNQSDĐ
HSĐC

UBND




viii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1.1: Kết quả bồi thƣờng GPMB các dự án đầu tƣ trên địa bàn thµnh phè
Hà Nội (tính đến ngày 31/12/20014) .............................................................. 32
Bảng 3.1: Quy mô công trình và tổng mức đầu tƣ trong dự án ...................... 47
Bảng 3.2: Trình tự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng của dự án .............. 49
Bảng 3.3: Tổng hợp diện tích từng xứ đồng thu hồi ....................................... 51
Bảng 3.4: Bảng tổng hợp thanh toán bồi thƣờng của dự án ........................... 52
Bảng 3.5: Bảng tổng hợp thanh toán hỗ trợ của dự án ................................... 53
Bảng 3.6 : Tình hình lao động và việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất ...... 55
Bảng 3.7: Tình trạng việc làm của số ngƣời trong độ tuổi lao động trƣớc và
sau khi thu hồi đất tại Dự án ........................................................................... 56
Bảng 3.8: Tình hình Ảnh hƣởng đến bình quân các loại đất/ngƣời ............. 57
Bảng 3.9. Tình hình thu nhập của hộ gia đình ................................................ 58
Thời điểm ........................................................................................................ 58

Bảng 3.10: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất ................... 59
Bảng 3.11. Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu ......... 60
Bảng 3.12: Phƣơng thức sử dụng tiền bồi thƣờng hỗ trợ của các hộ dân ....... 61
Bảng 3.13: Tình hình tiếp cận các cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội sau khi thu
hồi đất .............................................................................................................. 62
Bảng 3.14: Tình hình ô nhiễm môi trƣờng khu dân cƣ sau khi thu hồi đất .... 63
Bảng 3.15: Tổng hợp diện tích bị ảnh hƣởng từng xứ đồng ........................... 65
Bảng 3.16: Tình hình an ninh trật tự xã hội của ngƣời dân sau khi thu hồi đất
......................................................................................................................... 66
Bảng 3.17: Quan hệ nội bộ gia đình của các hộ dân sau khi thu hồi đất ........ 67

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Nƣớc ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với
khu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ.
Trƣớc bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải
đối mặt với những thách thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng
mặt bằng (GPMB). Việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế đất nƣớc trong
thời gian ngắn tăng cao ảnh hƣởng trực tiếp đến một bộ phận không nhỏ dân
cƣ nông thôn cả về đời sống và việc làm là một thực tế khách quan. Tình
trạng thiếu việc làm cho ngƣời lao động hiện nay đang diễn ra hết sức bức
thiết, đặc biệt là đối với lao động nông thôn, lao động phải chuyển đổi nghề
nghiệp do quá trình đô thị hoá và bị thu hồi đất để xây dựng các khu công

nghiệp, khu đô thị,... Đây cũng là thách thức lớn đối với chiến lƣợc phát triển
nông nghiệp, nông thôn nói riêng, phát triển đất nƣớc nói chung.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của ngƣời dân để phục
vụ phát triển các dự án đầu tƣ trong nƣớc, nƣớc ngoài và việc đền bù cho
những ngƣời bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của
ngƣời dân có đất bị thu hồi và những ngƣời bị ảnh hƣởng khi thu hồi đất để
dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
ngƣời, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hƣởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hƣởng đến lòng tin
của ngƣời dân đối với các chính sách của nhà nƣớc. Nếu việc thu hồi đất bị
lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hƣởng tới
an ninh lƣơng thực quốc gia.
Tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp không chuyển đổi đƣợc nghề
nghiệp, khó khăn trong cuộc sống, nơi ở mới, đặc biệt đối với ngƣời nông dân
bị thu hồi đất đã và đang diễn ra ở nhiều địa phƣơng nguyên nhân này là một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

phần do nhiều nơi thực hiện đền bù chƣa hợp lý dẫn đến tình trạng khiếu kiện
gây mất trật tự,an ninh xã hội.
Bên cạnh đó, bản thân ngƣời dân bị thu hồi đất còn thụ động trông chờ
vào nhà nƣớc, chƣa tích cực tự đào tạo để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nƣớc.
Với vị trí địa lý kinh tế xã hội thuận lợi đã tạo cho huyện Thanh Oai
những điều kiện lý tƣởng để thu hút đầu tƣ thực hiện công nghiệp hóa, hiện

đại hóa với sự phát triển của các khu công nghiệp hiện đại, các khu dân cƣ
mới, các công trình văn hóa xã hội mang tầm cỡ quốc gia…
Để đánh giá đúng thực trạng đời sống và việc làm ảnh hƣờng của công
tác giải phóng mặt bằng đến ngƣời dân quê hƣơng tôi bị thu hồi đất thực hiện
các dự án đầu tƣ. Đề xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý đất đai
có hiệu quả và giải quyết các vấn đề xã hội, bức xúc nhằm cải thiện nâng cao
đời sống ngƣời dân trong công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện
Thanh Oai, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu ảnh hưởng của công tác giải phóng
mặt bằng đến người dân tại Dự án Cụm công nghiệp huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội.”
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu đƣợc ảnh hƣởng của công tác giải phóng mặt bằng ảnh
hƣởng đến đời sống và việc làm của hộ dân bị thu hồi để thực hiện Dự án
Cụm công nghiệp huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội; từ đó đề xuất các giải
pháp giảm thiểu tác động tiêu cực đến đời sống ngƣời dân bị thu hồi đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát đƣợc về Dự án Cụm công nghiệp huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội.
- Nghiên cứu đƣợc kết quả giải phóng mặt bằng Dự án Cụm công
nghiệp huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

- Nghiên cứu đƣợc thực trạng đời sống ngƣời dân trƣớc và sau khi bị thu
hồi đất để thực hiện Dự án Cụm công nghiệp huyện Thanh Oai, thành phố Hà

Nội.
- Chỉ ra đƣợc những khó khăn, tồn tại và đề xuất giải pháp ổn định,
nâng cao bền vững và giảm thiểu tác động tiêu cực đến đời sống ngƣời dân bị
thu hồi đất.
3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Góp phần bổ sung kiến thức về công tác giải phóng mặt bằng nhằm
nâng cao nhận thức về nội dung phƣơng pháp đánh giá ảnh hƣởng của công
tác giải phóng mặt bằng đến ngƣời dân.
- Tạo lập cơ sở khoa học cho việc đề xuất một số giải pháp trong công
tác giải phóng mặt bằng ảnh hƣởng đến ngƣời dân của một đơn vị hành chính
cấp huyện.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài có thể dùng để tham khảo cho công tác giải phóng mặt bằng của
đại phƣơng, góp phần vào việc nâng cao nhận thức hiệu quả của công tác giải
phóng mặt bằng nói riêng và công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai nói chung.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Việc xây dựng các khu công nghiệp là xu hƣớng tất yếu và ảnh hƣởng
của nó đến đời sống của ngƣời dân cũng là tất yếu, có thể ảnh hƣởng tốt, có

thể ảnh hƣởng xấu tùy thuộc chính sách và cách làm
Giải phóng mặt bằng là công việc đa dạng và phức tạp vừa mang tính
kỹ thuật, pháp luật và mang tính xã hội cao.
Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án đƣợc thực hiện trên một vùng đất
khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành…mật độ dân
cƣ khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt động sản xuất theo một đặc
trƣng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng cũng đƣợc tiến hành với
những đặc điểm riêng biệt.
Tính phức tạp thể hiện: Công tác giải phóng mặt bằng có tác động lớn đến
mọi mặt đời sống kinh tế xã hội của ngƣời dân có đất bị thu hồi thực hiện dự án.
1.1.2. Cơ sở pháp lí của đề tài
Năm 1980, Quốc hội đã ban hành bản Hiến pháp thứ 3 của nƣớc
CHXHCN Việt Nam. Bản Hiến pháp lần này đã khẳng định: “Đất đai, rừng
núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và
thềm lục địa,…là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân”. Chính vì vậy
ngay sau đó, ngày 01/7/1980, Hội đồng Chính phủ ra Quyết định số 201/CP
về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng
đất trong cả nƣớc: “… Toàn bộ ruộng đất trong cả nước đều do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung nhằm đảm bảo ruộng
đất sử dụng hợp lý, tiết kiệm và phát triển theo hướng đi lên sản xuất lớn xã
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

hội chủ nghĩa”.
Trên tinh thần của Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1988 đƣợc

ban hành, tiếp tục khẳng định lại đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
thống nhất quản lý. Về việc thu hồi đất và bồi thƣờng thiệt hại thì Luật Đất
đai 1988 không nêu cụ thể việc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất, mà chỉ
nêu phần nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất: “Đền bù thiệt hại cho người sử
dụng đất để giao cho mình bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã
làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật”.
Năm 1992, bản Hiến pháp 1992 đƣợc ban hành thay thế cho các bản
Hiến pháp trƣớc đây. Điều 17 Hiến pháp quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển thềm lục địa và
vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 23: “Tài sản hợp pháp của cá
nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do
an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc gia mà Nhà nước trưng mua hay trưng
dụng, có bồi thường tài sản của cá nhân hay tổ chức theo giá trị thị trường”.
Luật Đất đai năm 1993; các Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998 và năm 2001;
Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng
10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ về đền bù khi Nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích Quốc gia và lợi ích công cộng;
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy định bổ sung cụ thể đối với một số trƣờng hợp thu hồi đất; bồi
thƣờng, hỗ trợ về đất; trình tự thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

6

nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
Thông tƣ số 69/2006/TT-BTC ngày 02 tháng 8 năm 2006 của Bộ Tài
chính về sửa đổi, bổ sung cho Thông tƣ số 116/2004/TT-BTC.
Thông tƣ số 14/2008/TTLB-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài
nguyên & Môi trƣờng ngày 31 tháng 01 năm 2008 về hƣớng dẫn thực hiện
một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
Quyết định số 190/QĐ/XD-QHNO-CS, ngày 19 tháng 4 năm 2005 của
UBND tỉnh Hà Tây cũ về việc phê duyệt quy hoach chi tiết điều chỉnh, mở
rộng điểm công nghiệp Bích Hòa thành cụm Công Nghiệp Thanh Oai.
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hƣớng dẫn chi tiết
thi hành một số điều của Luật đất đai 2013;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất;
- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của
UBND thành phố Hà Nội, ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền
của UBND thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của
Chính phủ giao cho về thu hồi đất, giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của
UBND thành phố Hà Nội, ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền
của UBND thành phố Hà Nội do Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

Chính phủ giao cho về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
1.2. KHÁI QUÁT NHỮNG QUY ĐỊNH VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.2.1. Các khái niệm cơ bản liên quan đến giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định đƣợc Nhà nƣớc quyết định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới, dự án mới trên đó [6].
Giải phóng mặt bằng là công tác thu hồi đất phục vụ phát triển quốc
phòng an ninh và các dự án phát triển kinh tế xã hội, bao gồm các công đoạn:
từ bồi thƣờng cho đối tƣợng sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di
chuyển ngƣời dân tạo mặt bằng cho triển khai dự án đến việc hỗ trợ cho ngƣời
bị thu hồi đất, tái tạo lại chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống [6].
Thực tế cho thấy hiện nay công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nƣớc
thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động đến mọi mặt của
đời sống, kinh tế xã hội, nhân văn của nhiều ngƣời của cả cộng đồng dân cƣ.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề vừa có tính thời vụ vừa mang tính cấp
bách của phát triển mà nhiều nƣớc đang phải đƣơng đầu.
Phối hợp trong công tác giải phóng mặt bằng là: “Là các hoạt động
nhằm đảm bảo sự hợp tác liên kết giữa các chủ thể có thẩm quyền tham gia
vào quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng” [7].
1.2.2. Những quy định về bồi thường

Bồi thƣờng là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tƣơng
xứng với giá trị hoặc công lao. Nhƣ vậy, bồi thƣờng là trả lại tƣơng xứng với
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại do hành vi của chủ
thể khác [6].
Bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho ngƣời bị thu hồi đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

Giá đất bồi thƣờng: là giá đất theo mục đích đang sử dụng đƣợc UBND
cấp tỉnh quy định và công bố hàng năm. Giá đất do Nhà nƣớc quy định đảm
bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trƣờng trong điều kiện bình thƣờng;
Đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng thiệt hại về đất: Ngƣời bị thu hồi đất có các
điều kiện phù hợp với quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
ngày 03 tháng 12 năm 2004 (trừ khoản 6, khoản 8); khoản 1 Điều 14 Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về bồi
thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất thì đƣợc bồi thƣờng thiệt
hại về đất.
1.2.3. Những quy định về hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ, giúp thêm vào [6].
Hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất là việc Nhà nƣớc giúp đỡ ngƣời bị thu
hồi đất thông qua các hình thức nhƣ: đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới,
cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
Chính sách hỗ trợ: Theo quy định tại Điều 17 Nghị định số
69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định các

khoản hỗ trợ khi Nhà nƣớc thu hồi đất bao gồm:
“1. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở;
2. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề
và tạo việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp;
3. Hỗ trợ khi thu hồi đất nông nghiệp trong khu dân cư; đất vườn, ao
không được công nhận là đất ở;
4. Hỗ trợ khác.”
1.2.4. Những quy dịnh về tái định cư
Tái định cƣ là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trƣớc đây để sinh
sống và làm ăn. Tái định cƣ bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nƣớc thu hồi hoặc trƣng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển [12].
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

Tái định cƣ đƣợc hiểu là một quá trình từ bồi thƣờng thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Nhƣ vậy, tái định cƣ là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cƣ đã gánh chịu vì sự phát triển chung [13].
Hiện nay ở nƣớc ta, khi Nhà nƣớc thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì ngƣời sử dụng đất đƣợc bố trí tái định cƣ bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thƣờng bằng nhà ở.
- Bồi thƣờng bằng giao đất ở mới.
- Bồi thƣờng bằng tiền để ngƣời dân tự lo chỗ ở.
Tái định cƣ là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách GPMB. Các dự án tái định cƣ cũng đƣợc coi là các dự

án phát triển và phải đƣợc thực hiện nhƣ các dự án phát triển khác.
1.2.5. Những quy định về thu hồi
“Điều 38. Các trường hợp thu hồi đất
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
Quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải
thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
4. Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
5. Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
6. Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
a) Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

b) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật
này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
7. Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
8. Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
9. Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
10. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia
hạn khi hết thời hạn;

11. Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười
hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn
mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi
bốn tháng liền;
12. Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà
không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng
đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.”
Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích Quốc gia, lợi ích công cộng; mục đích phát triển kinh tế trong các trƣờng
hợp đầu tƣ xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các
dự án đầu tƣ lớn theo quy định của Chính phủ. Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, Nhà nƣớc quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển quỹ
đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thƣờng,
giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất thu hồi.
1.2.6. Quy trình giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất
Theo quyết định số 29/2009/QĐ-UBND ngày 23/12/2009 quy định:
Bƣớc 1: Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất.
Bƣớc 2: Lập, thẩm định và xét duyệt phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ và
tái định cƣ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

Bƣớc 3: Tổ chức lấy ý kiến, thời gian niêm yết, tiếp nhận ý kiến đóng
góp và hoàn chỉnh phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, và tái định cƣ.

1.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
1.3.1.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tƣợng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nƣớc về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế [5].
Ở nƣớc ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nƣớc trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng đƣợc sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nƣớc đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản
hƣớng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nƣớc đã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nƣớc về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông
thôn, bƣớc đầu đã đáp ứng đƣợc quan hệ đất đai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng,
an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng cũng luôn đƣợc
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vƣớng mắc
trong công tác bồi thƣờng GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

12

những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng đƣợc nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tƣ. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chƣa ổn
định, chƣa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thƣờng GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hƣởng rất lớn đến công tác bồi thƣờng GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhƣợc điểm nhƣ là số lƣợng nhiều, mức độ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chƣa đồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất
đai nhƣng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ
sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định
cƣ, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chƣa thật sát sao. Tại nhiều địa phƣơng,
đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chƣa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm
hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng nhƣ các nhà
đầu tƣ và đã ảnh hƣởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
1.3.1.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13

và duy trì cuộc sống của mình con ngƣời phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu đƣợc trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phƣơng, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lƣơng thực với
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nƣớc nói chung và các địa phƣơng nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để
tổ chức việc bồi thƣờng GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nƣớc đóng vai trò là ngƣời tổ chức. Bất kỳ một phƣơng án bồi thƣờng
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
đƣợc các yêu cầu nhƣ là phƣơng án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thƣờng đất đai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ đƣợc
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của ngƣời đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hƣởng tới giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thƣờng.
Tuy nhiên chất lƣợng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chƣa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phƣơng án quy hoạch chƣa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang

nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trƣờng hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo”.
1.3.1.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

thƣờng GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhƣng nhiều địa phƣơng chƣa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất đƣợc giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
cho công tác đền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng tính từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã
cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao
đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011
ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà
đầu tƣ nƣớc ngoài thuê là 1.386 ha).
1.3.1.4. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trƣờng bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trƣớc tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phƣơng chƣa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phƣờng, thị trấn chƣa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phƣơng chƣa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN nhƣ Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,

Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,...
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải đƣợc thực hiện theo quy định
tại Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trƣờng, nhƣng
còn nhiều địa phƣơng chƣa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chƣa
đầy đủ, chƣa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính
xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai
nhƣ không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi
thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính
quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
1.3.1.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
đất. Theo quy định của các nƣớc, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nƣớc ta, theo quy định của Luật đất đai,
ngƣời sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và đƣợc cấp
GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thƣờng GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tƣợng đƣợc bồi thƣờng, loại đất, diện tích đất tính bồi thƣờng. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nƣớc ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chƣa hoàn tất. Chính

vì vậy mà công tác bồi thƣờng GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thƣờng GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.3.1.6. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thƣờng GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền địa phƣơng cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thƣờng xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thƣờng GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa
trên chuyển nhƣợng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều
năm. Một trong những điểm mới của Luật đất đai 2003 là các quy định về giá
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN