Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội

1

LI NểI U

Nhim v xõy dng Th ụ H Ni theo hng hin i, vn minh, giu
p nhm gúp phn y mnh cụng nghip hoỏ, hin i hoỏ Th ụ ó c
Ngh quyt 15 NQ/TW ca B Chớnh tr v cụng tỏc Th ụ, Phỏp lnh Th ụ
v Ngh quyt i hi ng b Thnh ph H Ni ln th XIII khng nh.
Trong nhng nm qua cụng tỏc xõy dng v qun lý ụ th ó cú nhiu tin
b: Thnh ph ó c ci to, xõy dng theo hng ng b, hin i; nhiu
ch trng, chớnh sỏch ca Thnh ph ó c ban hnh kp thi, ỳng hng;
nhiu d ỏn u t xõy dng ó c trin khai ỳng tin v hiu qu; ó tớch
cc ng viờn cng ng dõn c, cỏc thnh phn kinh t tham gia xõy dng Th
ụ. Tuy vy, do nhiu nguyờn nhõn khỏc nhau, cụng tỏc xõy dng v qun lý ụ
th cha ỏp ng yờu cu xõy dng v phỏt trin Th ụ. Mt trong nhng vn
cũn nhiu vng mc: ú l cụng tỏc gii phúng mt bng.
Cụng tỏc n bự gii phúng mt bng khi Nh nc thu hi t l vn
phc tp mang tớnh cht kinh t, xó hi tng hp, c s quan tõm ca nhiu
ngnh, nhiu cp, t chc v cỏ nhõn. n bự thit hi v t khụng ch th hin
bn cht kinh t cỏc mi quan h v t ai m cũn th hin cỏc mi quan h v
chớnh sỏch, xó hi.
Thnh u, HND, UBND Thnh ph ó quan tõm ch o cỏc cp, cỏc
ngnh thc hin cú hiu qu cỏc ch trng, chớnh sỏch ca ng v Nh nc
v cụng tỏc gii phúng mt bng khi Nh nc thu hi t thc hin cỏc d
ỏn u t trờn a bn, gúp phn quan trng thỳc y phỏt trin kinh t, xó hi
Th ụ.i b phn nhõn dõn trong khu vc thu hi t ng tỡnh, t giỏc thc
hin cỏc ch trng, chớnh sỏch ca ng v Nh nc, mt s ngi cũn vỡ li
ớch chung ó chu mt phn thit thũi, giỳp y nhanh cụng tỏc gii phúng mt
bng.

Tuy nhiờn, cụng tỏc gii phúng mt bng ca Thnh ph cũn gp nhiu
khú khn, vng mc, cha ỏp ng yờu cu y mnh cụng nghip hoỏ, hin
i hoỏ Th ụ. Thm chớ cú lỳc, cú ni xy ra v vic phc tp, kộo di, lm
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


2

chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an
xã hội, mất nhiều thời gian và công sức giải quyết.
Một trong những vấn đề quan trọng là người dân trong diện di dời phải
thay đổi nghề nghiệp, điều kiện sống, học tập, thay đổi tập quán và các vấn đề
tâm lý, xã hội khác. Cho nên bên cạnh đẩy nhanh công tác GPMB phục vụ đầu
tư xây dựng, thì tái tạo việc làm cho người dân trong diện di dời, tạo lập sự cân
bằng mới cho họ có được cuộc sống như cũ( hoặc cao hơn), cũng là yêu cầu hết
sức cấp thiết hiện nay. Đề tài “Một số giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh
công tác giải phóng mặt bằng trong thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn
Thành phố Hà Nội” nhằm giải quyết các đòi hỏi khách quan cũng như tính cấp
thiết của vấn đề đặt ra.
Mục tiêu của đề tài.
Thông qua việc khảo sát, đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt
bằng trên địa bàn trong những năm qua, đề tài tập trung nghiên cứu xây dựng
các giải pháp chủ yếu đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tạo lập và ổn
định đời sống người dân trong diện di dời, góp phần xây dựng Thủ đô văn minh,
giàu đẹp theo định hướng và quy hoạch phát triển.

Phạm vi, nội dung nghiên cứu của đề tài.
- Đề tài nghiên cứu thực trạng công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thành phố Hà Nội, và đề xuất cơ chế chính sách áp dụng đối với tất cả các dự án
đầu tư phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn, chủ yếu là các dự án mang

tính công cộng (dự án cải tạo, xây dựng hạ tầng đô thị, dự án xây dựng các khu
công nghiệp, các dự án phục vụ sản xuất kinh doanh…)
- Đề xuất những giải pháp để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng
phục vụ đầu tư xây dựng ở Thủ đô Hà Nội.



Phương pháp nghiên cứu.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN


3

ti s dng phng phỏp lun duy vt bin chng, duy vt lch s, cỏc
phng phỏp thng kờ, phõn tớch v iu tra xó hi hc, phng phỏp d bỏo
phng phỏp chuyờn gia v mt s phng phỏp khỏc nghiờn cu v gii
quyt cỏc vn t ra; quỏn trit cỏc quan im i mi v ng li phỏt trin
kinh t, xó hi ca ng.

í ngha ca ti.
Trờn c s nghiờn cu, ỏnh giỏ thc trng cụng tỏc gii phúng mt bng,
ra nh hng v cỏc gii phỏp ch yu y nhanh cụng tỏc gii phúng mt
bng v n nh i sng ngi dõn trong din di di trờn a bn Thnh ph H
Ni.
giỳp em hon thnh Lun vn ny em xin chõn thnh cm n PGS.TS.
Ngụ c Cỏt, C nhõn Hong Th Hng phú Phũng K hoch tng hp - S a
chớnh - Nh t H Ni cựng cỏc thy cụ giỏo Trung tõm a chớnh v kinh
doanh bt ng sn.

Kt cu ca ti.

Ngoi phn m u, kt lun v ph lc, ti c kt cu thnh 3
chng:
Chng 1: Gii phúng mt bng- khõu quan trng hng u trong thc
hin cỏc d ỏn u t xõy dng.
Chng 2: Thc trng cụng tỏc gii phúng mt bng thc hin cỏc d ỏn
u t trờn a bn Thnh ph H Ni.
Chng 3: Mt s gii phỏp ch yu nhm y nhanh cụng tỏc gii phúng
mt bng trờn a bn Thnh ph H ni.



THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


4


CHƯƠNG I
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG - KHÂU QUAN TRỌNG HÀNG
ĐẦU TRONG THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1.1. Dự án đầu tư.
* Định nghĩa dự án đầu tư

Dự án là tập hợp một số giải pháp nhằm đật được mục tiêu nhất định
trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất lượng theo yêu cầu.
Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng nhất.
Theo Nghị định 52/1999/NĐ- CP ngày 8/7/1999 của Chính phủ về việc
ban hành quy chế quản lý đầu tư và xây dựng thì dự án đầu tư được định nghĩa
như sau:
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn

để tạo mới, mở rộng và cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được
sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản
phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định.
* Phân loại dự án đầu tư:
+ Tuỳ theo tính chất của dự án và quy mô đầu tư, dự án đầu tư trong nước
được phân loại thành 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý.
+ Đối với các dự án nhóm A gồm nhiều dự án thành phần(hoặc tiểu dự
án) trong đó nếu từng dự án thành phần(hoặc tiểu dự án) có thể độc lập vận
hành, khai thác và thực hiện theo phân kỳ đầu tư được ghi trong văn bản phê
duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi của người có thẩm quyền thì một dự án
thành phần(hoặc tiểu dự án) thì thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện
đầu tư như trình tự 1 dự án đầu tư độc lập, việc trình duyệt và quản lý phải theo
quy định của dự án nhóm A.
+ Các dự án quan trọng quốc gia là những dự án do Quốc hội thông qua
và quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Nghị định số 05/1997/QH10
ngày 12/12/1997 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN


5

* Ni dung thc hin d ỏn u t:
1, Xin giao t hoc thuờ t(i vi d ỏn cú s dng t).
2, Xin cp phộp xõy dng v giy phộp khai thỏc ti nguyờn(nu cú s
dng).
3, Thc hin s n bự gii phúng mt bng, thc hin k hoch tỏi nh
c v phc hi, chun b mt bng xõy dng(Nu cú)
4, Mua sm thit b v cụng ngh.
5, Thc hin vic kho sỏt, thit k xõy dng.
6, Thm nh, phờ duyt thit k v tng d toỏn, d toỏn cụng trỡnh.

7, Tin hnh thi cụng xõy lp.
8, Kim tra v thc hin cỏc hp ng.
9, Qun lý k thut, cht lng thit b v cht lng cụng trỡnh.
10, Vn hnh th, nghim thu, quyt toỏn vn u t, bn giao v thc
hin bo hnh sn phm.
* Giao nhn t:
+ Ch u t cú nhu cu s dng t phi lp h s xin giao t hoc
thuờ t theo quy nh ca phỏp lut.
+ C quan Nh nc cú thm quyn xem xột gii quyt h s xin giao t
hoc thuờ t khụng quỏ 25 ngy, k t ngy nhn h s hp l.
+ Vic thu hi t, giao nhn t ti hin trng thc hin theo quy nh
ca phỏp lut t ai.
* Chun b mt bng xõy dng:
+ Ch u t chu trỏch nhim n bự v gii phúng mt bng xõy dng
theo tin v bn giao mt bng xõy dng cho nh thu xõy dng. Ch u t
cú th t t chc n bự gii phúng mt bng hoc thuờ t chc chuyờn trỏch
ca a phng thc hin.
+ UBND cỏc cp cú trỏch nhim h tr, t chc thc hin n bự gii
phúng mt bng, thnh lp khu tỏi nh c chung v thc hin vic tỏi nh c
khi cú yờu cu.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


6

1.2.Vai trũ ca cụng tỏc gii phúng mt bng trong thc hin cỏc d ỏn
u t.
1.2.1. Khỏi nim, c im, tớnh cht v vai trũ ca cụng tỏc GPMB.
Trong quỏ trỡnh phỏt trin t nc, luụn din ra quỏ trỡnh phõn b li t
ai cho cỏc mc tiờu phỏt trin kinh t-xó hi, cng c quc phũng, an ninh. Khi

cỏc ngnh sn xut cụng nghip, giao thụng, du lch, giỏo dc, dch v, thng
mi tng dn t trng trong tng sn phm thu nhp quc dõn ( GDP ) thỡ vic
chuyn mc ớch s dng t t nụng nghip, t lõm nghip, t lm nh
sang t chuyờn dựng s dng vo cỏc mc ớch cụng nghip, giao thụng, du
lch, thng mi l iu tt yu v din ra ngy cng mnh m. Mt quc gia
ngy cng phỏt trin thỡ t l t chuyờn dựng ngy cng cao v t l t nụng
nghip cng thp. Vn t ra l Nh Nc cn cú quy hoch, k hoch s
dng t mt cỏch khoa hc, phự hp, ng thi cn cú nhng chớnh sỏch quy
nh va m bo quyn li chung ca xó hi li va m bo c quyn
li hp phỏp ca ngi cú t b Nh nc thu hi s dng vo mc ớch
phỏt trin kinh t, xó hi ca t nc.
i vi nc ta, va bc ra khi mt cuc chin tranh Hao ngi tn
ca v cú mt thi gian di i theo c ch tp trung, bao cp, n nay bc vo
thi k phỏt trin nn kinh t hng hoỏ, i mi v mt kinh t, vn hoỏ, xó hi.
Bờn cnh ú mc tiờu cng c quc phũng-an ninh bo v t nc trc õm
mu mi ca k thự cng t ra nhng yờu cu mi. Nhu cu t ai xõy
dng cỏc cụng trỡnh cụng nghip, giao thụng, thu li, cỏc cụng trỡnh v y t,
vn hoỏ, giỏo dc, cỏc cụng trỡnh du lch dch v cụng trỡnh an ninh quc
phũng l rt ln. Vi c thự l mt nc nụng nghip ( gn 80% dõn s sn
xut nụng nghip ) do ú din tớch t s dng vo mc ớch xõy dng cỏc
cụng trỡnh m rng ụ th, m rng h thng giao thụng, cỏc khu cụng nghip
dch v thng mi cụng trỡnh quc phũng an ninh ch yu l ly t t nụng
nghip, t lm nh ti khu vc nụng thụn v ven ụ th. Nu Nh nc khụng
cú chớnh sỏch v nhng quy nh phự hp thỡ d dn n tỡnh trng l sau mi
ln Nh nc thu hi t s dng vo mc ớch quc phũng, an ninh, li ớch
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


7

cụng cng, li ớch quc gia s cú thờm nhiu h gia ỡnh, cỏ nhõn lõm vo tỡnh
trng khụng cũn rung t- t liu sn xut chớnh nuụi sng gia ỡnh v bn
thõn h.
Thc t hin nay cho thy, cụng tỏc gii phúng mt bng khi Nh nc
thu hi t l vn ht sc nhy cm v phc tp, tỏc ng ti mi mt ca i
sng kinh t, xó hi, nhõn vn ca nhiu ngi, ca c cng ng dõn c. Gii
quyt khụng tt khụng tho ỏng quyn li ca ngi cú t b thu hi v nhng
ngi b nh hng khi thu hi t d bựng phỏt khiu kin, c bit l nhng
khiu kin tp th ụng ngi lm cho tỡnh hỡnh tr nờn phc tp, t ú gõy ra
s mt n nh v kinh t, xó hi, chớnh tr núi chung.
Quỏ trỡnh thc hin bi thng, GPMB thc hiờn cỏc d ỏn xõy dng
luụn phi gii quyt dung ho mõu thun v li ớch ca hai nhúm i tng:
- Ngi c giao t ( trong ú cú c c quan nh nc ) luụn tỡm cỏch gim
chi phớ bi thng GPMB nhm h giỏ thnh xõy dng, tit kim chi phớ sn
xut.
- Ngi b thu hi t luụn ũi hi c tr mt khon bi thng cng nhiu
cng tt m trc ht phi l tho ỏng, mt khỏc trong ni b nhng ngi
c n bự cú ngi chp hnh tt chớnh sỏch phỏp lut t ai ca Nh nc,
cú ngi chp hnh cha tt, do ú ũi hi phi x lý sao cho cụng bng cng l
mt vic ht sc khú khn.
Gii phúng mt bng l mt khỏi nim suy rng ca cụng tỏc thu hi t
phc v quc phũng an ninh v cỏc d ỏn phỏt trin kinh t- xó hi, bao gm
cỏc cụng on: t bi thng cho i tng s dng t gii to cỏc cụng trỡnh
trờn t, di chuyn ngi dõn to mt bng cho trin khai d ỏn n vic h tr
cho ngi b thu hi t, tỏi to li ch , vic lm, thu nhp, n nh cuc
sng.
Gii phúng mt bng l vn va cú tớnh thi v va mang tớnh cp
bỏch ca phỏt trin m nhiu nc ang phi ng u. Trong nhng nm gn
õy vn ny tr thnh trung tõm ca d lun, l mt trong nhng mi quan
tõm hng u ca cỏc nh hoch nh chớnh sỏch, nh qun lý, nh u t. Thc

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


8

tin chng minh rng lm tt cụng tỏc gii phúng mt bng khụng ch to c
mụi trng thụng thoỏng cho phỏt trin, thu hỳt c u t m cũn gúp phn
lm lnh mnh nhiu quan h xó hi, cng c c lũng tin ca nhõn dõn, khc
phc t quan liờu, chng tham nhng.
1.2.2. Cỏc bc tin hnh cụng tỏc gii phúng mt bng trong mt d ỏn.
a) Lp k hoch, phng ỏn n bự, h tr v tỏi nh c.
Vic lp k hoch n bự, h tr v tỏi nh c l ni dung u tiờn v
quan trng phi thc hin trong giai on chun b u t. i vi cỏc d ỏn
thụng thng k hoch n bự, h tr v tỏi nh c l mt ni dung ca Bỏo
cỏo nghiờn cu kh thi. i vi cỏc d ỏn c bit cú quy mụ s dng t v s
lng c dõn b nh hng ln k hoch n bự, h tr v tỏi nh c cú th
c trỡnh by nh mt d ỏn riờng.
Ni dung c bn ca k hoch n bự, h tr v tỏi nh c l xỏc
nh phm vi, tớnh cht ca cỏc tỏc ng ca d ỏn n nhng ngi b nh
hng nh: din tớch t ai b thu hi s h v s nhõn khu phi di chuyn, s
vic lm b mt, xut cỏc phng thc n bự, h tr v tỏi nh c thớch hp,
d kin tng chi phớ cho cỏc cụng vic ny. C th:
+ Bỏo cỏo thc trng thu hi t: Phm vi, mc gii mt bng liờn quan
n d ỏn, c cu cỏc loi t s dng, c cu dõn c, c im a hỡnh
thuc khu vc t b thu hi.
+ Bỏo cỏo iu tra xó hi hc i vi nhng cỏ nhõn, h gia ỡnh b nh
hng.
+ Bng danh mc v khi lng cỏc thit hi hu hỡnh nh thit hi v
t ai nh ca, hoa mu v cỏc cụng trỡnh khỏc gn lin vi t b thu hi.
+ Bng mụ t cỏc thit hi, cỏc tỏc ng bt li mang tớnh cht vụ hỡnh,

khụng nh lng c.
+ Bỏo cỏo v khuụn kh phỏp lý v chớnh sỏch c ỏp dng i vi cỏc
h gia ỡnh, cỏ nhõn b nh hng.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


9

+ Báo cáo giải trình về phương thức thực hiện: phạm vi trách nhiệm giữa
chủ dự án với các cấp chính quyền, với tư vấn và với người bị ảnh hưởng, hình
thức giám sátvà cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu kiện.
+ Lịch biểu thực hiên đền bù thiệt hại theo thời gian.
+ Báo cáo về địa điểm tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh
hưởng cùng với các vấn đề có liên quan đến mơi trường làm việc và sinh hoạt tại
địa điểm mới.
+ Các biểu đồ, phụ lục minh hoạ khác.
b, Tổ chức đền bù, giải toả.
Căn cứ kế hoạch đầu tư đã được vạch ra, việc tổ chức đền bù giải phóng
mặt bằng được thực hiện trên cơ sở sự phối hợp và phân cơng trách nhiệm chặt
chẽ giữa chủ dự án và các cấp chính quyền địa phương.
Đối với chủ dự án:
- Chủ động tiến hành các thủ tục xin giao đất hoặc th đất. Tuỳ thuộc quy
mơ sử dụng đất và loại đất cần thu hồi, việc xét duyệt ra quyết định giao đất
hoặc cho th đất sẽ do Thủ tướng chính phủ hoặc Chủ tịch UBND Thành phố
quyết định theo quy định của Luật Đất đai.
- Căn cứ quyết định giao đất, cho th đất, chủ dự án có đề nghị với UBND
Thành phố ra quyết định thành lập Hội đồng đền bù, giải phóng mặt bằng tại
quận, huyện, nơi có dự án hoặc thành lập thêm Ban chỉ đạo điều hành cấp Thành
phố đối với những dự án có quy mơ sử dụng lớn, có tính chất đền bù phức tạp.
- Trực tiếp hoặc tham gia đo đạc, kiểm tra các mốc giới địa chính.

- Cung cấp cho Hội đồng đền bù, GPMB những tài liệu pháp lý cần thiết
như hồ sơ giao đất, cho th đất, kế hoạch đền bù của dự án.
- Tuỳ thuộc vào tính chất quy mơ thực hiện các nội dung đền bù thiệt hại,
giải phóng mặt bằng chủ dự án ký hợp đồng giao khốn tồn bộ hoặc từng phần
với Hội đồng đền bù, GPMB để tổ chức thực hiện.
- Hợp đồng với tư vấn để giám sát q trình thực hiện.
- Xem xét kiểm tra phương án và dự tốn đền bù do Hội đồng đền bù,
GPMB lập.
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


10

- Thng lng, tho thun v d toỏn chi phớ n bự do Hi ng n bự,
GPMB lp hoc trỡnh cp cú thm quyn phờ duyt d toỏn chi phớ n bự.
- Chi tr hoc lm cỏc th tc chuyn kinh phớ n bự thụng qua Hi ng
n bự, GPMB thanh toỏn cỏc khon phớ tr cho t vn, cho Hi ng n bự,
GPMB theo tho thun hp ng.
- Nghim thu, tip nhn mt bng t ó c gii to.
- Qun lý mt bng ó c gii to chun b xõy dng.
- Qun lý, lu tr cỏc ti liu, h s tip nhn t Hi ng n bự, GPMB.
- Thụng bỏo tỡnh hỡnh thc hin, kin ngh vi cỏc C quan Nh nc cú
liờn quan, phi hp vi Hi ng n bự, GPMB xem xột gii quyt cỏc khiu
kin.
i vi Hi ng n bự gii phúng mt bng
+ Thụng bỏo, t chc tuyờn truyn, gii thớch cho ngi b nh
hng nhng yờu cu, ni dung v Gii phúng mt bng, k hoch thc
hin c th. Tỡm hiu nguyn vng ca ngi b nh hng.
+ Thc hin cỏc cụng tỏc chun b: Mu kờ khai, nhõn s thc hin
+ T chc iu tra, kim kờ chi tit: o c t ai, cm mc a gii,

xỏc nh din tớch nh, s lng ti sn
+ T chc cỏc cuc hp nh k vi c dõn, xỏc minh nhng trng hp
cũn cú vng mc v th tc hay tranh chp.
+ Lp phng ỏn n bự thit hi: Xỏc nh khi lng, ỏp giỏ
+ Tng hp cỏc phng ỏn n bự thit hi gi ch d ỏn v ban ch o
gii phúng mt bng Thnh ph.
+ Cụng b danh sỏch ngi c n bự v mc n bự thit hi c th
i vi tng h gia ỡnh, cỏ nhõn hay t chc.
+ Tip nhn v t chc gii ỏp nhng thc mc, khiu kin ca ngi
c xột n bự thit hi.
+ Giỏm sỏt vic thỏo g, di di nh v ti sn, thu hi hoa mu.
+ Bn giao mt bng cho ch d ỏn qun lý theo mc gii a chớnh ó
c xột duyt.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


11

+ Lập báo cáo đánh giá, các kiến nghị cần thiết đối với chủ dự án, các cấp
chính quyền, tổ chức có liên quan.
+ Quyết tốn chi phí đền bù thiệt hại, chuyển giao hồ sơ tài liệu cần thiết
cho chủ dự án hoặc cơ quan cấp trên.
c, Tổ chức thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khơi phục đời sống
cho những người bị ảnh hưởng.
Tái bố trí và hỗ trợ người bị ảnh hưởng bởi các dự án đầu tư phát triển là
mục đích hàng đầu trong việc hình thành chính sách tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất, có tác động trực tiếp và sâu rộng đến q trình triển khai thực hiện
dự án đầu tư.
Q trình thực hiện xây dựng khu tái định cư, hỗ trợ khơi phục đời sống
cho những người bị ảnh hưởng gồm các nội dung chủ yếu sau:

+ Xây dựng khu tái định cư phải được làm trước hoặc có khả năng hồn
thành trước thời điểm di dời các hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng.
+ Hỗ trợ cho người phải di dời: Trong thực hiện tái định cư, ngồi việc
đền bù các thiệt hại về đất, nhà và tài sản trên đất, còn có những thiệt hại vơ
hình khó lượng hố chính xác được như thiệt hại do mất vị trí kinh doanh, mất
đất canh tác dẫn đến phải tìm việc làm mới sau khi tái định cư… Tuỳ thuộc đặc
điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, những thiệt
hại vơ hình này cần phải được xem xét, giải quyết thơng qua các chính sách hỗ
trợ thích hợp.
Trên cơ sở áp dụng chính sách hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố để xác
định các mức hỗ trợ cụ thể cho các hộ gia đình và cá nhân bị thu hồi đất trong
các dự án.
1.2.3. Vai trò của các cấp Chính quyền và sự tham gia của cộng đồng
trong cơng tác giải phóng mặt bằng.
1.2.3.1. Vai trò của các cấp chính quyền trong cơng tác giải phóng mặt
bằng.
Cơng tác giải phóng mặt bằng, thực hiện các dự án đầu tư là một cơng
việc hết sức phức tạp và có độ “ nhạy cảm” cao. Nhiều dự án, cơng trình trọng
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


12

im b chm tin u cú nguyờn do ch yu l cụng tỏc gii phúng mt bng
khụng c quan tõm ỳng mc, vai trũ ca cỏc cp Chớnh quyn v on th
khụng c coi trng. Thi gian va qua, trong cụng tỏc gii phúng mt bng,
cỏc cp Chớnh quyn úng vai trũ ht sc quan trng t cp Trung ng n a
phng v c s. Vai trũ ca Chớnh quyn th hin s quan tõm, thng xuyờn
theo dừi ch o cỏc cp, cỏc ban ngnh on th qun chỳng trong cụng tỏc gii
phúng mt bng trong cỏc d ỏn. Trong nhiu cụng on ca quỏ trỡnh thc hin

cụng tỏc Gii phúng mt bng, cỏc cp Chớnh quyn u cú s quan tõm ch o
sỏt sao, m bo c quyn li ca ngi dõn b mt t cng nh quyn li
ca ch d ỏn, m bo d ỏn c thc hin ỳng tin trỏnh nhng v vic
khiu kin kộo di.
ng v Nh nc c bit quan tõm n vn ny. Sau khi Lut t ai
1993 cú hiu lc ngy 17/8/1994 Chớnh ph ban hnh Ngh nh 90/CP quy nh
v vic n bự thit hi khi Nh nc thu hi t s dng vo mc ớch quc
phũng, an ninh, li ớch quc gia, li ớch cụng cng v sau ú c thay th bng
Ngh nh 22/CP ngy 24/04/1998 iu chnh, b sung khỏ y . Ngh nh s
22/CP ó to ra mt bng chớnh sỏch phự hp vi h thng phỏp lut hin hnh
v c ụng o nhõn dõn ng tỡnh. Cụng tỏc t chc thc hin bi thng,
h tr v tỏi nh c cú nhiu tin b ỏng k, gúp phn y mnh tin gii
phúng mt bng thc hin d ỏn u t.
Thc hin nhim v do Chớnh ph giao i vi cỏc B, Ngnh Trung ng
nh sau:
a. cp Trung ng
+ B Ti chớnh: T chc kim tra, hng dn vic thc hin chớnh sỏch
bi thng, h tr v tỏi nh c, thc hin vic thu v chi tr ỳng thi hn cỏc
khon do ngõn sỏch Nh nc cp v tham gia giỏm sỏt cỏc hot ng ti chớnh
liờn quan nh xỏc nh h s K, nh giỏ t tớnh n bự thit hi, cỏc ch
qun lý v chi phớ phc v cụng tỏc gii phúng mt bng (Thụng t s 14/ttt-
BTC ngy 04/11/1998). Gn õy B Ti chớnh ban hnh vn bn s 4448/TC-
QLCS ngy 04/04/1999 hng dn x lý nhng vng mc trong n bự gii
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


13

phúng mt bng theo ni dung ca Ngh nh 22/CP gm cỏc ni dung: iu
kin c n bự thit hi v t, v giỏ n bự thit hi chi phớ u t vo t,

h tr cho ngi thuờ nh thuc s hu Nh nc, h tr chi phớ o to, trỏch
nhim ca i din.
Ngoi ra, B Ti chớnh l c quan ch trỡ phi hp vi cỏc ngnh liờn
quan hng dn x lý nhng vng mc v giỏ t, giỏ ti sn v thc hin
chớnh sỏch h tr trong vic bi thng h tr v tỏi nh c.
+ B K hoch v u t: hng dn v kim tra vic lp v thc hin
d ỏn tỏi nh c theo quy nh ca phỏp lut v qun lý, u t v xõy dng.
+ B Xõy dng: hng dn, kim tra UBND cỏc cp trong vic xỏc nh
tớnh hp phỏp ca cỏc cụng trỡnh xõy dng tớnh bi thng, lp quy hoch
xõy dng khu tỏi nh c. Hng dn, kim tra vic xỏc nh giỏ nh, cụng trỡnh
bi thng, h tr v tỏi nh c theo phm vi quyn hn c giao.
+Tng cc a chớnh: Giỳp chớnh quyn a phng xỏc nh giỏ t ti
cỏc khu, cỏc ụ quy hoch s b thu hi phc v cụng tỏc gii phúng mt bng,
hng dn kim tra vic quy hoch s dng t c th ca tng d ỏn u t,
xỏc nh ch s dng t c bi thng, c h tr hoc khụng c bi
thng lm c s cho vic tớnh bi thng, h tr. Thc hin cỏc nhim v v
qun lý t ai trong vic bi thng v lp khu tỏi nh c.
b. cp Tnh, Thnh ph
Thnh lp cỏc c quan chc nng chuyờn trỏch thc hin cụng tỏc gii
phúng mt bng t cp Tnh, Thnh ph n a phng. C th:
- Kim tra, hng dn, giỏm sỏt vic ỏp dng cỏc chớnh sỏch khi lp
phng ỏn bi thng thit hi v tỏi nh c ca ch d ỏn, vic xột duyt
phng ỏn bi thng thit hi tỏi nh c ca Hi ng GPMB, ch o v phi
hp vi UBND cỏc qun, huyn thỏo g nhng vng mc trong quỏ trỡnh t
chc thc hin.
- Tham gia Hi ng thm nh cp Tnh, Thnh ph kim tra, giỏm sỏt
vic thm nh ỳng chớnh sỏch, ỳng ch , kp thi bỏo cỏo UBND Tnh,
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

14

Thành phố để chỉ đạo tháo gỡ kịp thời những vướng mắc chính sách trong quá
trình tổ chức thực hiện.
- Thành lập hội đồng thẩm định giải phóng mặt bằng cấp Tỉnh, Thành
phố: Hội đồng thẩm định Thành phố do Sở Tài chính - Vật giá chủ trì, căn cứ
chính sách, quy định của pháp luật, chủ trì phối hợp với các ngành có liên quan
để kiển tra, giám sát, thẩm định về giá bồi thường, giá nhà tái định cư, thẩm định
các phương án bồi thường, phê duyệt, tái định cư theo thẩm quyền.
- UBND Tỉnh, Thành phố có quyền kiểm tra, chỉ đạo Hội đồng đền bù
thiệt hại giải phóng mặt bằng lập phương án đền bù thiệt hại và phê duyệt
phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư, có trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố
cáo của nhân dân về đền bù thiệt hại, GPMB cưỡng chế đối với những tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân không chấp hành quyết định thu hồi đất của cấp có thẩm
quyền.
c. Ở cấp quận, huyện
Chủ yếu thực hiện các chủ trương, chính sách của Thành phố trong công
tác GPMB, trực tiếp tham gia vào công tác GPMB. Lập kế hoạch và tổng hợp
kết quả thực hiện công tác GPMB báo cáo chỉ đạo GPMB Thành phố để theo
dõi, kiểm tra, đôn đốc…
d. Chính quyền xã, phường, thị trấn
Xã, phường, thị trấn là cơ quan phối hợp quan trọng trong công
tác đền bù GPMB có quyền xác nhận tờ kê khai của các tổ chức, cá nhân
về diện tích, hạng đất, vị trí đất, số lượng tài sản gửi Hội đồng đền bù
thiệt hại GPMB cấp huyện; tổng hợp báo cáo, tình hình sử dụng quỹ đất
dùng để đền bù thiệt hại. Hơn nữa, đây là cơ quan gần với người dân
nhất, có thể lắng nghe thấu hiểu nguyện vọng của dân. Trực tiếp thực
hiện các công việc liên quan đến công tác GPMB, như chuẩn bị phương
án, khảo sát, tạo điều kiện cho các cơ quan chuyên môn tiến hành công
việc của mình, đứng ra giải thích, thuyết phục, vận động người dân chấp

hành các chủ trương chính sách trong công tác GPMB.
e. Các cơ quan hữu quan.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN


15

+ S Ti chớnh Vt giỏ
- Giỳp UBND cp tnh xỏc nh giỏ t, giỏ ti sn bi thng, chớnh sỏch
h tr v tỏi nh c ti a phng.
- Ch trỡ vic thm nh, kim tra, giỏm sỏt vic chi tr n bự, tr cp v
chi phớ cho cụng tỏc n bự gii phúng mt bng.
+ S Xõy dng:
- Xỏc nh giỏ nh v cỏc cụng trỡnh xõy dng gn lin vi t tớnh bi
thng.
- Phi hp vi cỏc c quan chc nng xỏc nh quy mụ, quy chun xõy
dng khu tỏi nh c .
+ S a chớnh (S a chớnh Nh t)
- Hng dn vic xỏc nh t c bi thng, t khụng c bi
thng.
- Phi hp vúi UBND cỏc cp xỏc nh kh nng qu t dựng bi
thng .
1.2.3.2. S tham gia ca cỏc t chc, on th v cng ng trong cụng tỏc
gii phúng mt bng.
Trc õy, trong cụng tỏc gii phúng mt bng vai trũ ca cỏc t chc
chớnh tr, xó hi on th ti a phng cha th hin ỳng mc v quan trng
nh hin nay. Cỏc c quan on th nh: Mt trn t quc, on thanh niờn, Hi
ph n, Hi cu chin binh hin nay ó quan tõm v phỏt huy vai trũ nh cỏc
thnh viờn khỏ tớch cc ca Hi ng gii phúng mt bng a phng. Thc
t cụng tỏc gii phúng mt bng thuc mt s d ỏn ca c nc núi chung v

trờn a bn Thnh ph H Ni núi riờng ó chng minh c vai trũ ca cỏc t
chc on th ny.
Cỏc on th, t chc chớnh tr xó hi úng vai trũ rt ln trong nhiu cụng
on gii phúng mt bng, c bit l cụng tỏc chun b lờn phng ỏn gii
phúng mt bng khi a phng cú d ỏn liờn quan nh:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


16

+ Phối hợp với đơn vị tư vấn lập dự án lên phương án điều tra, khảo sát,
đo đạc, thiết kế, trực tiếp tham gia vào q trình điều tra, khảo sát cùng với các
cơ quan chức năng.
+Tổ chức vận động, tun truyền hướng dẫn người dân trong diện di dời,
giải phóng mặt bằng chấp hành và thực hiện nghiêm chỉnh các chủ trương chính
sách của Nhà nước.
+Tham gia hồ giải, giáo dục, thuyết phục các tranh chấp, khiếu kiện của
người dân ở cấp cơ sở.
+Cùng với cơ quan chức năng tham gia cưỡng chế đối với các hộ dân
trong diện di dời có thái độ trây ỳ, khơng tn thủ nghiêm chỉnh các quy định về
đền bù, thu hồi đất trên địa bàn của mình.
+Tham gia cùng với các cơ quan chun mơn tiến hành nghiên cứu những
ảnh hưởng của cuộc sống người dân sau khi bị di dời, giải phóng mặt bằng trong
phạm vi dự án ảnh hưởng, đề xuất kiến nghị những khó khăn, vướng mắc lên
chính quyền cấp trên.
+ Đại diện cho quần chúng nhân dân ở địa phương nói lên tiếng nói của
người dân về những khó khăn vướng mắc khi đền bù thiệt hại tài sản khi nhà
nước tiến hành thu hồi đất giải phóng mặt bằng thực hiện dự án.
1.2.4. Sự cần thiết của cơng tác giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là vấn đề của sự phát triển. Trong lịch sử

phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để
xây dựng cơng trình là khơng thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn
thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành một thách thức
ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành cơng khơng chỉ trong lĩnh vực
kinh tế mà còn ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc
gia.
Các u cầu ngày càng hồn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật ( hệ thống cấp
thốt nước, hệ thống giao thơng, hệ thống tải điện ) cơ sở hạ tầng xã hội (bệnh
viện, trường học, khu vui chơi giải trí thể dục thể thao…) cơ sở sản xuất ( quy
hoạch đồng ruộng, khu cơng nghiệp ) và mở rộng đơ thị chỉnh trang khu dân
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


17

c u dn n vic n bự gii phúng mt bng ngy cng phc tp khú khn
v rt d xy ra nhiu tn tht nht l trong nhng trng hp khụng t nguyn.
Vn n bự gii phúng mt bng tr thnh mt trong nhng iu kin
tiờn quyt ca phỏt trin, nu khụng x lý tt thỡ s thnh lc cn - thc t u
tiờn m cỏc nh phỏt trin phi vt qua. Bi hc t cỏc nc phỏt trin dy rng
nu xem nh vn ny trong tớnh toỏn u t phỏt trin thỡ khụng ch lm tng
giỏ thnh m cũn li xó hi nhiu hu qu nng n m khụng th x lý c
bng tin.Cú th khng nh rng gii phúng mt bng l vn ca s phỏt
trin, l mt ni dung khụng th nộ trỏnh ca phỏt trin m chớnh nú l mt yu
t quyt nh ca tin v s thnh cụng ca phỏt trin, bt k mt gii phỏp
no m thiu ng b, khụng cht ch u li nhng hu qu tiờu cc.
Nhn thc ny dn n mt yờu cu c th l cỏc d ỏn xõy dng phi
chng minh c ú l s la chn m vic n bự gii phúng mt bng l ớt
nht v kh thi nht, yờu cu ny cú th tr thnh tiờu chun c th xột duyt
cỏc phng ỏn phỏt trin.

1.3. Cỏc nhõn t nh hng n cụng tỏc n bự gii phúng mt bng
cỏc d ỏn u t
a. Cụng tỏc qun lý nh nc v t ai.
Nhng nm gn õy, vic thu hi t gii phúng mt bng l iu
kin tiờn quyt s dng t phc v cho mc ớch an ninh, quc
phũng, li ớch quc gia, li ớch cụng cng, s lng cỏc d ỏn ngy cng
tng, cụng tỏc n bự gii phúng mt bng gp nhiu khú khn, nhng
mt hn ch tiờu cc ca cp cú thm quyn trong cụng tỏc n bự gii
phúng mt bng cha c khc phc kp thi, khụng ớt cỏc trng hp,
i din nh nc ti a phng phi mc nhiờn cụng nhn quyn s
dng t ca cỏc ch s dng vi phm phỏp lut t ai hoc khụng cú
chng th phỏp lý. Tỡnh trng tranh chp t ai, khiu kin trong
nhõn dõn do khụng cú giy t hp phỏp , hp l hay vỡ nhng quyt nh
sai ch , chớnh sỏch ca cỏc cp cú thm quyn a phng khụng
cú du hiu gim. Vỡ vy tng cng cụng tỏc qun lý Nh nc v t
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


18

ai, nõng cao nng lc th ch , n nh phỏp ch trong xó hi l nhng
ni dung quan trng v cn thit nhm gii quyt cỏc mi quan h t
ai . ng thi, vai trũ qun lý Nh nc cú tỏc ng rt ln i vi vic
thc hin chớnh sỏch n bự gii phúng mt bng trong thi k hỡnh
thnh v phỏt trin th trng bt ng sn. Th hin qua 5 ni dung
sau:
+ Cụng tỏc iu tra, kho sỏt, o c phõn hng t v lp bn a
chớnh. Thụng qua bn a chớnh , c s phỏp lý ca tha t v cỏc thụng tin
ban u c xỏc nh. Nhng thụng tin ny phn ỏnh y hin trng s
dng t khu vc d ỏn.

Thc t hin nay, mt s a phng vn s dng h thng bn theo ch
th 299/TTg loi bn ny ó lc hu sai lch thc t quỏ ln so vi hin trng,
khụng ỏp ng yờu cu cho vic n bự Gii phúng mt bng; Cụng tỏc phõn
hng, loi t do khụng cp nht bin ng t ai thng xuyờn v y dn
n hu qu l xỏc nh giỏ tr sinh li khi lp phng ỏn n bự gp nhiu khú
khn gõy bt cp trong vic xỏc nh giỏ t n bự thit hi.Nhng hn ch
ca cụng tỏc ny ó lm nh hng n vic qun lý qu t ca cỏc a phng
v xõy dng phng ỏn n bự thit hi trong gii phúng mt bng.
+ Cụng tỏc quy hoch v qun lý quy hoch ca cỏc cp chớnh quyn
mt s a phng cha ng b v b buụng lng, khụng cụng khai quy hoch
l k h to iu kin cho k xu li dng u c buụn bỏn t. Vic xõy dng
k hoch s dng t mang tớnh c lng gia k hoch phỏt trin kinh t xó
hi v ngun vn u t cho cỏc d ỏn, cụng trỡnh vi k hoch s dng t ai
hng nm b sai lch, tỏc ng n tớnh kh thi ca k hoch v tin gii
phúng mt bng khi cú d ỏn.
+ t ai l i tng qun lý phc tp, luụn bin ng theo s phỏt trin
ca nn kinh t xó hi trong nhng nm gn õy, h thng phỏp lut t ai núi
chung, chớnh sỏch n bự gii phúng mt bng núi riờng ó c c quan Nh
nc cú thm quyn chỳ trng nhng vic ban hnh cỏc vn bn c th hoỏ quy
nh ca phỏp lut t ai cha y , thiu cht ch, tớnh phỏp lý khụng cao.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


19

+ Nhiệm vụ giao đất, cho th đất là một trong những nội dung tác động
đến cơng tác đền bù Giải phóng mặt bằng . Ngun tắc giao đất, cho th đất
phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc.
+ Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng hàng đầu
để quản lý chặt chẽ đất đai trong q trình phát triển thị trường bất động sản, là

cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai.
b. Cơng tác định giá đất và giá đất.
Hiện nay, thị trường bất động sản đang được hồn thiện thơng qua hoạt
động thực tiễn của nền kinh tế đất nước mà trước hết là sự phát triển khách quan
của hệ thống pháp luật.
Thực tiễn trong q trình thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng , hầu
hết đều bị ách tắc trong vấn đề giải quyết đền bù, mặc dù khung giá đất của
Chính phủ đã được điều chỉnh 2 lần nhưng với khung giá đất hiện nay, nếu đem
áp dụng để tính thuế thì người dân chấp thuận, nếu dùng để tính giá đền bù thiệt
hại khi nhà nước thu hồi đất thì người dân chưa chấp thuận vì giá đất trong quan
hệ sở hữu tồn dânvề đất đai ở nước ta là một vấn đề mới. Trong điều kiện hiện
nay thực hiện tốt cơng tác định giá đất đồng nghĩa với việc góp phần điều chỉnh
những quan hệ trong việc quản lý, sử dụng đất đai đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế của đất nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngồi và giải quyết được
mục tiêu cơng bằng, dân chủ trong xã hội.
c. Tính pháp chế.
Yếu tố pháp chế có tác động rất lớn trong q trình hoạt động của pháp
luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng đến cơng tác giải phóng mặt bằng. Các
yếu tố tác động đến gồm:
Thứ nhất: Đối với cơ chế, chính sách.
+ Điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất khi vận dụng vào thực tế khu
đơ thị, với quy định thu tiền sử dụng đất, khi xét hợp thức hố để cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đơ thị để áp giá đền bù giải
toả có nhiều phức tạp. Việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính
sách đền bù cụ thể đối với từng trường hợp rất khó khăn,một phần do chính
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


20

quyền các cấp không có đầy đủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến động nhà
đất, nguy hại hơn là việc mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép mà các địa
phương các cấp có thẩm quyền không khống chế và quản lý được.
+ Mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng và cơ
chế phối hợp hành động chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ của các chủ đầu
tư, Hội đồng đền bù trì trệ trong việc lập và thẩm định phương án cũng như việc
đề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực
hiện.
+ Việc giải quyết khiếu nại tố cáo và những kiến nghị của nhân dân quy
định chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp, các ngành dẫn đến tình trạng
nhiều nơi, nhiều lúc việc giải quyết giữa các cơ quan có thẩm quyền không
thống nhất. Chưa có quy định và hướng dẫn việc áp dụng biện pháp cưỡng chế
đối với những hộ, cá nhân sử dụng đất lợi dụng chính sách Nhà nước để đầu cơ,
trục lợi trong đền bù giải phóng mặt bằng.
Thứ hai: Trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền chưa đồng bộ, kịp thời, thay đổi liên tục là cơ
sở để người bị thu hồi đất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiến độ thực
hiện dự án.
+Sự phối hợp giữa các cấp các ngành, chủ đầu tư chưa chặt chẽ, việc tổ
chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng thiếu sự quan tâm chỉ đạo, hướng
dẫn kiểm tra giám sát của các phòng ban chuyên môn và chính quyền cơ sở, bộ
máy tổ chức thực hiện công tác giải phóng mặt bằng đa số ở các địa phương là
sử dụng cán bộ kiêm nhiệm, chưa am hiểu chính sách về pháp luật đền bù dẫn
đến sai sót trong công tác điều tra, lập phương án , áp dụng chế độ chính sách
của nhà nước, gây khiếu kiện thắc mắc của nhân dân.
+Ở địa phương, các cơ quan có thẩm quyền, Hội đồng đền bù giải phóng
mặt bằng chưa niêm yết công khai phương án đền bù cho nhân dân biết nên có
nhiều trường hợp, người bị ảnh hưởng thực hiện sai chủ trương, chính sách của
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

21

Nhà nước. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ đào tạo chuyển nghề đối với các dự án có
quy mô thu hồi diện tích đất nông nghiệp lớn chưa được các dự án chú trọng.
+ Về trình độ dân trí, sự hiểu biết của pháp luật của nhân dân các địa
phương còn nhiều hạn chế, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về chính
sách đền bù Giải phóng mặt bằng chưa được chính quyền các cấp , Hội đồng
đền bù các dự án coi trọng, vì vậy tình trạng người dân không hiểu biết, hiểu
không đúng chủ trương của Đảng mà chính sách pháp luật của Nhà nước và
chính sách đền bù thiệt hại dẫn đến các trường hợp vi phạm pháp luật, nhân dân
khiếu kiện về đền bù thiệt hại ngày càng nhiều, hiệu quả pháp luật bị giảm sút,
thiệt hại kinh tế của Nhà nước và các dự án đầu tư.
Thứ ba: Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng.
Mặc dù, Nhà nước đã có rất nhiều cố gắng trong việc quy định các
chính sách đền bù thiệt hại phù hợp, có những quy định sát với thực
tiễn, từng bước quan tâm đến quyền lợi của người bị thu hồi đất và bị
thiệt hại về tài sản. Nhưng trong thực tế, người bị ảnh hưởng do nhận
thức không đầy đủ chính sách pháp luật của Nhà nước, lợi dụng khe hở
của pháp luật, nhiều hộ gia đình cố tìnhtrì trệ trong việc nhận bồi
thường hoặc cho rằng mức đền bù, hỗ trợ như vậy là chưa thoả đáng,
đòi tăng tiền đền bù, khiếu kiện…
d. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
ở.
GCN- QSD đất là căn cứ pháp lý quan trọng trong việc xác định điều kiện
được đền bù thiệt hại, trong khi thực tế tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở hầu hết các địa phương vẫn còn rất chậm trễ. Việc xác định giá trị
pháp lý của các loại đất chưa có GCN - QSD đất rất khó khăn, cản trở công tác
thu hồi đất, giải phóng mặt bằng. Thực tế công tác cáp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất đối với đất ở đô thị, nông thôn đạt tỷ lệ thấp.
1.4. Vấn đề giải phóng mặt bằng và đền bù với việc quản lý dự án.
Dự án là tập hợp một số biện pháp nhằm đạt được mục tiêu nhất
định trong một thời gian nhất định với giá thành quy định và chất
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN


22

lượng theo u cầu. Dự án đầu tư là một trong những dự án quan trọng
nhất. Muốn quản lý dự án được tốt phải chú ý cả chu trình của nó từ
giải phóng mặt bằng đến chuẩn bị, thực hiện thiết kế, xây lắp, nghiệm
thu và quản lý đưa vào sử dụng. Muốn quản lý dự án tốt đạt được u
cầu trên cần phải giải quyết một cách tồn diện và đồng bộ. Có nhiều
vấn đề vừa có liên quan với nhau nhưng đơi khi lại có mâu thuẫn. Trong
các vấn đề thường xun nảy sinh, vấn đề giải phóng mặt bằng là một
vấn đề thường gặp nhất, thuộc loại nhảy cảm hàm chứa những lợi ích
kinh tế, xã hội và chính trị trái ngược nhau mà trong hầu hết các trường
hợp khó có thể dung hồ được. Vì vậy muốn quản lý dự án thành cơng ,
nghĩa là dự án mang lại kết quả mong muốn thì trong tất cả các chu
trình của dự án đều phải chú ý đến vấn đề đền bù và giải phóng mặt
bằng . Cũng chính giải quyết vấn đề đền bù và giải phóng mặt bằng
khơng tốt mà nhiều dự án bị kéo dài, đang thực thi phải dừng lại, hoặc
cơng trình đã đưa vào sử dụng từ lâu mà còn phải dai dẳng giải quyết
nhiều vấn đề, thậm chí dẫn đến những vụ khiếu tố gay gắt, dự án cải tạo
đường từ Kim Mã đến Cầu Giấy phải giải quyết bao nhiêu năm, tốn kém
hơn tiền xây dựng biết bao nhiêu lần, dự án đoạn đường Thái Hà, Chùa
Bộc là một ví dụ.
Có thể thấy rằng vấn đề giải phóng mặt bằng phải được đề cập trong mọi
giai đoạn của chu trình dự án. Đây là một vấn đề rộng lớn, phức tạp.

1.5. Làm thế nào đền bù và giải phóng mặt bằng kịp thời cho các dự
án xây dựng
Khó khăn lớn nhất khi triển khai các dự án xây dựng là việc đền bù giải
phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến độ thi cơng
kéo dài gây lãng phí lớn, khơng ít đơn từ khiếu kiện kéo dài… gây khó khăn cho
các ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân, thiếu sót này cần sớm có
biện pháp khắc phục.
- Trước tiên, cần phải xây dựng các khu tái định cư mới với đầy đủ cơ sở
hạ tầng: đường xá, điện, cấp thốt nước, chợ, trường học, cơ sở y tế, viễn
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN


23

thụng lm sao ngi dõn t la chn di di v khu tỏi nh c mi tt hn,
khang trang hn, giỏ thnh hp lý v quan trng hn c l phi cú vic lm.
- Coi trng cụng tỏc tuyờn truyn vn ng qun chỳng, phi lm cho
mi ngi thụng sut chớnh sỏch ca Nh nc v n bự gii to. Trc tiờn l
cỏn b, ng viờn, cỏc cu chin binh, on thanh niờn v cỏc t chc on th
khỏc ca ng phi lm cho mi ngi thy rừ li ớch lõu di khi cụng trỡnh
c xõy dng m hi sinh khú khn trc mt. Phi khi dy lũng yờu nc v
tớnh t ho dõn tc rt sn trong lũng mi ngi Vit Nam khụng cam chu
nghốo nn lc hu khi ngi dõn ó thụng sut thỡ thc hin mi vic s c
d dng.
- Giỏ n bự sao cho tho ỏng, khụng nờn cng nhc, mỏy múc m phi
cú s xem xột thu ỏo nhng tỡnh tit cú th vn dng, bo v quyn li
chớnh ỏng ca cụng dõn phự hp vi phỏp lut. Dõn ch v cụng khai trong
vic nh giỏ. i vi nhng nh cú ch quyn hp phỏp, c ng nhiu i thỡ
giỏ n bự phi m cho ngi dõn mua hoc xõy dng nh mi tng ng
hoc khang trang hn, chc chn hn nh c Nh nc cú th vay thờm vi

lói sut u ói ngi dõn t xõy dng hoc mua nh tt hn.
- i vi nhng nh xõy dng khụng hp phỏp, khụng cú giy ch
quyn, khụng cú h khu chớnh thc thỡ tr cp cho h mt s tin cn thit
v vn ng h tr v ni c lm n hay a h v cỏc khu kinh t mi ngoi
thnh hoc nhng tnh khỏc do Thnh ph tham gia xõy dng.
- Cú chớnh sỏch u tiờn, gii quyt vic lm, nht l nhng ngi dõn
sinh sng bng ngh nụng nghip bng cỏch m cỏc trng o to cụng nhõn
k thut min phớ hoc hc phớ thp cho nhng ngi cũn tui lao ng. Tỡm
vic lm cho h sau khi c o to, cú th h tr h lp cỏc hp tỏc xó, cỏc xớ
nghip va v nh o to v hng nghip phi i ụi vi gii to di di dõn
- Quy hoch xõy dng ụ th phi c nghiờn cu mt cỏch nghiờm
tỳc, ng b, cú c s khoa hc cng chi tit cng tt. V phi tuyt mt khi
cha c cp cú thm quyn xột duyt. Mi rũ r thụng tin t quy hoch s lm
giu cho bn u c mua bỏn t gõy ri lon th trng nh t. Khi quy hoch
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


24

nh t ó c duyt thỡ phi cụng khai hoỏ mi ngi dõn bit v cú th
tham gia ý kin c th. Mi mua bỏn t thuc din quy hoch u l bt hp
phỏp. Nh nc xõy dng thờm, lm nh mi sau khi quy hoch c cụng b
u khụng tớnh giỏ tr n bự. Quy hoch chung chung khụng sỏt thc t, iu
chnh, sa cha nhiu ln khụng n nh thi gian thc hin s to tõm lý bt an
trong lũng dõn. S di di song di di i õu lm li nh, sa nh cng khụng
c ú l ni kh ca nhng ngi dõn sng trong vựng thuc din quy hoch,
gii to khụng c th, khụng n nh.
- Phi chn c nhng cỏn b, ng viờn cú lp trng t tng vng
vng phm cht o c tt cú nng lc, kin thc phỏp lut, cú chuyờn mụn
lm cụng tỏc chớnh sỏch n bự, tỏi nh c. H phi l nhng ngi tham

mu trung thc, ỏng tin cy cho ban ch o v hi ng n bự, gii phúng
mt bng.
- Vic gii phúng mt bng khụng ch cú di di dõn, m cũn nhiu cụng
trỡnh kin trỳc khỏc nh : ng in, h thng cp thoỏt nc, h thng vin
thụng cng phi iu chnh di di theo ỳng tin . Nu khụng cng s b
ỏch tc nh nhiu cụng trỡnh ó mc phi.
- Trong vic n bự, gii phúng mt bng chỳng ta ly giỏo dc thuyt
phc l chớnh sao cho thu tỡnh t lý. Nhng cng phi kiờn quyt cng ch
i vi nhng trng hp da vo dõn ch, c tỡnh vi phm phỏp lut, ũi hi
quỏ ỏng khụng chu di di, lm hi n li ớch ca Nh nc.




THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN


25


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

2.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội.
2.1.1. Điều kiện tự nhiên.
a. Vị trí địa lý.
Thành phố Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, trong khoảng toạ
độ địa lý từ 20

0
54’ đến 21
0
22’ vĩ độ Bắc, từ 105
0
42’ đến 106
o
OO’ kinh độ Đông,
phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang, Thái Nguyên. Phía Đông giáp tỉnh Bắc Ninh,
Hưng Yên, phía Nam giáp tỉnh Hà Tây, phía Tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc.
Vị trí này rất thuận lợi do ở giữa đồng bằng đông dân, trù phú. Có các đầu mối
giao thông trọng yếu, là nơi quy tụ và toả rộng của mạng lưới giao thông, là vị
trí chính giữa Bắc-Nam-Đông-Tây, chỗ hội tụ của bốn phương.
b. Địa hình, địa mạo
- Nằm trong vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng độ cao trung bình 5 –20
m so với mực nước biển. Khu vực đội núi phía Bắc và Tây Bắc của huyện Sóc
sơn độ cao 20-400m với đỉnh cao nhất là núi Chân Chim 462m. Nhìn chung địa
hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông.
- Các vùng địa hình:
+Vùng đồi núi độ dốc trên 8
0
cao trung bình 50-100m gồm 2 tiểu
vùng:tiểu vùng núi và tiểu vùng đồi.
+ Vùng đồng bằng cao trung bình 4-10m gồm 3 tiểu vùng:tiểu vùng thềm
tích tụ, tiểu vùng đồng bằng tích tụ, tiểu vùng bồi tích sông hiện đại.
- Vùng dồi núi chỉ thích hợp cho việc phát triển các cây trồng lâm nghiệp.
Vùng đồng bằng có thể phát triển tốt các cây lương thực, rau màu và cây công
nghiệp.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN