Luận văn: Pháp luật kinh doanh nhà chung cư

Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

LỜI NÓI ĐẦU
Trong những năm gần đây các dự án nhà chung cư được xây dựng ngày càng
nhiều ở Việt Nam đặc biệt là ở các đô thị.Người dân đã dần hình thành thói quen ở
nhà chung cư.
Phát triển nhà chung cư đã và đang đáp ứng được yêu cầu về phát triển đô thị
hiện đại,tiết kiệm quỹ đất tạo quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người
dân.Các dự án phát triển nhà chung cư ngày càng nhận được sự qua tâm từ phía
người dân tuy nhiên hành lang pháp lý để điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát
sinh trong lĩnh vực kinh doanh nhà chung cư vẫn chưa đầy đủ và thống nhất từ đó
phát sinh nhiều rủi ro cho người dân khi tham gia vào các quan hệ trong lĩnh vực
này.Hiện nay hoạt động kinh doanh nhà chung cư được điều chỉnh chủ yếu bởi các
văn bản luật như luật nhà ở 2005,luật kinh doanh bất động sản và hệ thống văn bản
liên quan.các văn bản này chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư như
những hoạt động kinh doanh nhà ở khác trong khi đó nhà chung cư có rất nhiều nét
riêng biệt.
Từ quá trình nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh nhà chung cư
cũng như tìm hiểu hoạt động kinh doanh nhà chung cư trên thực tế, tác giả đã chọn
để tài : « Pháp luật kinh doanh nhà chung cư » với hi vọng tìm hiểu những bất cập
trong quy định của pháp luật về kinh doanh nhà chung cư từ đó nêu lên các giải
pháp hoàn thiện để thúc đẩy hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càng bền
vững.
Khảo sát quá trình nghiên cứu:
Trong quá trình nghiên cứu tác giả đã tham khảo các luận văn sau:
Luận văn thạc sỹ “ chế độ pháp lý về vốn đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê tại Việt Nam” của Nguyễn Thế Phong, năm 2006
Luận văn nghiên cứu tổng quan về hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở để bán

hoặc cho thuê , tập trung nghiên cứu các quy định về vốn đầu tư xây dựng nhà ở ,
cụ thể như các hình thức huy động vốn, văn bản pháp luật điều chỉnh vấn đề về vốn,
thực tiễn huy động vốn của chủ đầu tư …
Luận văn thạc sỹ “ một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản
tại Thành phố Hồ Chí Minh” của Bùi Đức Thảo , năm 2006.
Đề tài tập trung nghiên cứu về khái niệm bất động sản và vai trò của thị
trường bất động sản cũng như thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động
sản tại thành phố Hồ Chí Minh.
Luận văn thạc sỹ “pháp luật về các hình thức giao dịch nhà , công
trình xây dựng trong kinh doanh bất động sản” của Huỳnh Văn Vinh năm 2010

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 1-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Công trình nghiên cứu các hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng
theo luật kinh doanh bất động sản. Qua đó nêu lên giải pháp hoàn thiện pháp luật về
các hình thức giao dịch nhà , công trình xây dựng.
Nhìn chung các công trình trên nghiên cứu một cách khái quát về thị trường
bất động sản, thị trường nhà ở nói chung, chưa chỉ ra được các vấn trong thị trường
kinh doanh nhà chung cư. Mặt khác, các tác giả chủ yếu nghiên cứu trên phương
diện quy định, lý luận, vẫn chưa có cái nhìn cụ thể về các quy định trên thực tế,
chưa đánh giá được mặt tích cực và hạn chế của các quy định của pháp luật trong
quá trình điều chỉnh.

Ngoài ra còn tham khảo các Luận án tiến sỹ sau:
Phát triển thị trường nhà ở đô thị thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2015 của Nguyễn Thị Tuyết Như – Đại học quốc giá TP HCM năm 2009.
Định hướng phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2010 của Nguyễn An Bình- Trường đại học kinh tế TP HCM năm 2002
Đổi mới hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đất tại Việt Nam của
Thái Thị Mỹ Hạnh – Đại học xây dựng Hà Nội năm 1996.
Các công trình trên chủ yếu nghiên cứu dưới góc độ kinh tế, đem lại cái nhìn
khái quát về thị trường nhà ở, về vai trò của nhà ở đô thị trong tình hình hiện nay.
Đối tượng nghiên cứu
Với đề tài này, tác giả tập trung tìm hiểu định nghĩa, đặc điểm nhà chung cư
cũng như hoạt động kinh doanh nhà chung cư. Trên những cơ sở lý luận này, tác giả
đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động kinh
doanh nhà chung cư từ hoạt động đầu tư tạo lập đến mua bán, cho thuê nhà chung
cư. Từ đó, tìm những điểm tích cực cũng như những hạn chế của quy định pháp
luật. Nêu kiến nghị để hoàn thiện.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật đối với nhà chung cư thương mại
theo các quy định trong pháp luật nhà ở 2005 và luật kinh doanh bất động sản và
các văn bản hướng dẫn thi hành . Không nghiên cứu đối với nhà chung cư thuộc các
nhóm khác như nhà tái định cư…
Phương pháp nghiên cứu
Tác giả tiếp cận nghiên cứu đề tài từ khía cạnh lí luận đến thực tiễn. Với
phương pháp nghiên cứu là sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – LêNin ,
kết hợp với phương pháp so sánh , phân tích, tổng hợp.
Mục đích nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật kinh doanh nhà chung cư ,
phân tích mặt tích cực cũng như hạn chế của các quy định pháp luật đối với hoạt

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 2-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

động kinh doanh trên thực tế. Qua đó, nêu kiến nghị để hoàn thiện chế định kinh
doanh nhà chung cư , góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát triển.
Kết cấu đề tài
Kết cấu đề tài bao gồm:
Lời mở đầu
Chương I : Khái quát nhà chung cư và kinh doanh nhà chung cư
Chương II : Thực trạng quy định pháp luật kinh doanh nhà chung cư và kiến
nghị
Kết luận
Danh mục tài liệu tham khảo

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 3-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

CHƯƠNG I KHÁI QUÁT NHÀ CHUNG CƯ VÀ KINH DOANH
NHÀ CHUNG CƯ
1.1
Khái niệm, đặc điểm , vai trò nhà chung cư
1.1.1 Khái niệm nhà chung cư
Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người
La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước công nguyên. Trong tiếng Anh hiện đại,
từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ
một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”, trong tiếng Latin “con” có
nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay,
condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản
nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu,
đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí
xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất
chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, người đó có quyền
sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và
một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không
gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó.
Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ
dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật,
từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư , còn từ “apartment” hay “unit” dùng
để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ.
Tại Singapore1- một quốc gia rất phát triển hệ thống nhà chung cư thì khái
niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm
pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng
nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng
Singapore 2005 do cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment AuthorityURA quy định, chung cư được phân thành hai dạng : dạng flat và dạng
condominium.
Trong đó chung cư dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (nonlanded housing development). Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối
vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư. Chung cư dạng flat tạo

thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số
tầng từ 4 tới trên 30 tầng. Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở
cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng
đồng cư dân của khu nhà đó. Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một
khu dự án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây
dựng.
Tài liệu từ website 9h ngày
9/5/2011
1

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 4-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu
đất lớn hơn với mục đích để xây dựng tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên
trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng
đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ. Dự án condominium có thể bao gồm
các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng). Diện tích
tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là
40 % .
Ở Việt Nam, khái niệm “nhà chung cư” được hiểu nghĩa tương tự với các
khái niệm “ nhà tập thể” , “ cư xá” đó là nhà ở có nhiều căn hộ cho gia đình, cá
nhân sinh sống. Tùy vào từng thời điểm mà người ta sử dụng các thuật ngữ trên.

Vào thời điểm hiện nay, thuật ngữ “nhà chung cư” được sử dụng phổ biến thay thế
cho “ cư xá” ,“nhà tập thể” bởi khái niệm “nhà chung cư” đã được các văn bản luật
nhà ở quy định.
Theo quy định tại khoản 1 điều 70 Luật nhà ở : “ nhà chung cư là nhà có từ
hai tầng trở lên , có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung
cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia
đình , cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả hộ gia đình , cá nhân sử dụng nhà
chung cư” và cũng theo quy định của luật nhà ở, nhà chung cư là nhà ở thương mại,
được phát triển theo dự án xây dựng của tổ chức , cá nhân có chức năng kinh doanh
nhà ở.
Như vậy, “ nhà chung cư” theo pháp luật nhà ở có những nét tương đồng với
khái niệm “nhà chung cư” trong tiếng anh cũng như cách hiểu nhà chung cư ở
Singapore. Theo đó, nhà chung cư được hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn hộ để ở,
người sở hữu căn hộ có quyền sở hữu riêng diện tích bên trong căn hộ và phần diện
tích thuộc sở hữu chung của cư dân sống trong nhà chung cư. Việc phát triển các dự
án nhà chung cư nhằm mục đích phát triển quỹ nhà ở trên cơ sở khai thác mật độ
xây dựng của quỹ đất.
Nhà chung cư ở Việt Nam được xem là nhà ở thương mại do tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và
cơ chế thị trường; Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP
Nhà ở thương mại bao gồm nhà chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ. Tuy
cùng là nhà ở thương mại, tuy nhiên giữa các loại nhà này có sự khác nhau.
Theo đó Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà
ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng
biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng
mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây
dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức
năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Trong khi đó luật
nhà ở chưa có khái niệm nhà ở riêng lẻ , chúng ta có thể hiểu nhà ở riêng lẻ là nhà ở

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 5-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

riêng biệt , được xây dựng theo thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt,
pháp luật không quá khắt khe khi quy định về diện tích xây dựng cũng như kiến trúc
nhà riêng lẻ.
Nhìn chung, nhà biệt thự và nhà ở có điểm chung ở chỗ chủ sở hữu có quyền
sở hữu riêng với tất cả diện tích thuộc ngôi nhà của mình, ở hai kiểu nhà này, không
có sở hữu chung như nhà chung cư. Mặt khác, xét về mật độ xây dựng thì nhà
chung cư thông thường có mật độ cao hơn, các dự án nhà chung cư đều tận dụng
khai thác tối đa không gian thẳng đứng , xây dựng căn hộ để bán cho các chủ sở
hữu. Theo đó, lợi nhuận thu được từ dự án xây dựng nhà chung cư cũng lớn hơn dự
án xây dựng nhà ở thương mại khác.
Trong thời gian gần đây, với sự phát triển nhanh chóng của các đô thị, các
tòa nhà cao tầng dần xuất hiện ở các vị trí đắc địa với thiết kế đẹp, sang trọng. Các
tòa nhà này thường sử dụng diện tích phía dưới làm trung tâm thương mại, cho các
doanh nghiệp thuê làm văn phòng và diện tích phía trên là các căn hộ dùng để ở.
Thực chất, đây không phải là nhà chung cư mà là nhà phức hợp. Bởi là nhà chung
cư thì chỉ bao gồm các căn hộ để ở còn nhà phức hợp vừa có phần chung cư đúng
nghĩa, vừa có các vật, kiến trúc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc một bên thứ
ba để khai thác thu lợi ,không phục vụ tới nhu cầu thiết yếu của các hộ dân tại đây.
Cũng chính vì pháp luật chưa có các quy định cụ thể về loại hình nhà ở phức hợp
này nên người dân đã có sự nhầm lẫn giữa hai loại nhà này.

Tóm lại, nhà chung cư là mô hình nhà ở ra đời ở nước ta từ lâu, tuy nhiên
khái niệm “nhà chung cư” mới được pháp luật quy định trong Luật nhà ở năm 2005.
Cũng từ thời điểm này, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ
biến. Việc phát triển nhà chung cư đem lại bộ mặt mới cho đô thị, góp phần tạo
nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân.
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư
Từ khái niệm về nhà chung cư, chúng ta thấy nhà chung cư có những đặc
điểm cơ bản sau:
Thứ nhất , nhà chung cư là nhà ở thương mại , do tổ chức, cá nhân có chức
năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng theo dự án . Dự án đầu tư này phải có sự
phê duyệt , kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền. Theo quy định của Luật nhà ở thì
nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu
của thị trường. Như vậy, sự phát triển nhà chung cư tùy thuộc vào nhu cầu của thị
trường, giá cả chịu sự chi phối bởi quan hệ cung cầu . Cũng bởi là nhà ở thương mại
mà chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, thông
qua việc đăng ký kinh doanh ( hoặc thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đầu tư của nhà
đầu tư nước ngoài ) mà nhà nước có thể quản lý được hoạt động của các dự án xây
dựng nhà chung cư, góp phần xây dựng thị trường nhà ở minh bạch.

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 6-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Thứ hai , nhà chung là nơi có nhiều hộ gia đình , cá nhân sinh sống theo hình

thức các căn hộ khép kín. Nếu với loại nhà ở riêng lẻ , hộ gia đình, cá nhân sống
trong các ngôi nhà riêng với diện tích khá lớn, có cổng, tường bao ngăn cách với
những ngôi nhà khác thì nhà chung cư là tập hợp các căn hộ khép kín được xắp xếp
theo không gian thẳng đứng. Trong căn hộ có kết cấu không gian đáp ứng được nhu
cầu sinh hoạt như phòng ngủ, phòng khách, nhà bếp, toalet…
Thứ ba , nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở
hữu nhà chung cư và sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân.
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích
khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp
luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện
tích thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại
của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; Không gian và hệ thống
kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung,
cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân
thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ
thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền
hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu
riêng của căn hộ nào;Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với
nhà chung cư đó.
Nhìn chung, diện tích thuộc sở hữu riêng là phần diện tích gắn liền với từng
căn hộ, đảm bảo nhu cầu cơ bản về không gian sinh hoạt, còn diện tích thuộc sở hữu
chung là những phần diện tích còn lại, có vai trò trong việc tạo dựng không gian
cộng đồng nhà chung cư và hơn hết ảnh hưởng tới một số nhu cầu của người dân
sống trong nhà chung cư như bãi gửi xe, lồng xả rác….Yếu tố sở hữu chung, sở hữu
riêng luôn gắn liền với nhà chung cư, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn
chỉnh, đáp ứng nhu cầu cho người dân sống trong nhà chung cư.
1.1.3 Vai trò nhà chung cư
Nhà chung cư mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây

nhưng đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu
về mặt nhà ở cho người dân, đặc biệt là người dân đô thị. Vai trò của nhà chung cư
thể hiện tập trung ở góc độ kinh tế và góc độ xã hội. Cụ thể :
Thứ nhất, ở góc độ kinh tế, nhà chung cư vừa phù hợp với khả năng tài
chính của khách hàng vừa đem lại khoản lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư kinh
doanh nhà chung cư.

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 7-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Thật vậy, giá cả bất động sản ở nước ta đang ở mức rất cao so với nhiều
nước trên thế giới, một m2 nhà có mặt tiền tại trung tâm Hà Nội và thành phố Hồ
Chí Minh hiện lên tới 5.000 USD, trong khi thu nhập trung bình của một người dân
vốn chỉ vào khoảng từ 1.500 đến 2.000 USD/năm.2
Trong tình hình nền kinh tế lạm phát như hiện nay, giá nhà ở tăng lên nhanh
chóng, việc chuyển hướng từ sở hữu nhà ở riêng lẻ qua sở hữu căn hộ chung cư là
một lựa chọn hợp lý của người dân đặc biệt đối với các gia đình trẻ . Bởi giá cả các
căn hộ không quá cao , đối với nhà chung cư trung bình thì giá chỉ từ 600 triệu/ căn
hộ có diện tích 70 m2 , trong khi đó, nhà ở riêng lẻ với diện tích tương tự có giá từ
2 tỷ đồng .
Trong khi đó, thiết kế căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhưng đáp ứng được
nhu cầu về không gian sinh hoạt của người dân.
Mặt khác, việc phát triển nhà chung cư cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng

kể cho chủ đầu tư. Là nhà ở thương mại, nhà chung cư được xây dựng theo dự án
đầu tư . So với những loại nhà ở thương mại khác như biệt thự, nhà phố …thì nhà
chung cư được chủ đầu tư lựa chọn bởi đem lại nguồn lợi nhuận lớn. Trong quá
trình đầu tư , trên diện tích đất, chủ đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư có thể khai
thác tối đa mật độ xây dựng cho phép, đặc biệt ở những vị trí đất không quá giới
hạn độ cao của công trình. Các nhà chung cư thường xây dựng là những ngôi nhà
cao tầng, có rất nhiều căn hộ, vì vậy, chủ đầu tư thu được rất nhiều lợi nhuận từ việc
đầu tư xây dựng nhà chung cư.
Thứ hai, dưới góc độ xã hội, nhà chung cư đáp ứng nhu cầu nhà ở người
dân, tạo nên môi trường sống đô thị văn minh, khang trang , hiện đại.
Trong những năm gần đây, nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích
phát triển dự án nhà chung cư. Chính phủ cũng đã thực hiện chủ trương chuyển việc
phát triển nhà ở có qui mô nhỏ, lẻ sang phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Đảm bảo việc phát triển nhà ở đồng
thời với việc xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như hệ
thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống điện, các trường học,
nhà trẻ, các khu vui chơi giải trí và các dịch vụ đô thị khác, tạo điều kiện để nâng
cao đời sống về vật chất và tinh thần của người dân. Hiện nay, trong cả nước có hơn
2.500 dự án nhà ở đã và đang được triển khai thực hiện, Các dự án này không chỉ
tạo thêm vẻ đẹp cho kiến trúc đô thị mà còn góp phần tạo bộ mặt đô thị của đất
nước ta ngày một văn minh và hiện đại hơn. ( dự thảo ) Ví dụ như khu vực quận 7,
quận Bình Thành, Quận 2 …ở Thành Phố Hồ Chí Minh.
2

Tài liệu từ website: />
idcha=3107&cap=3&id=3904 2h ngày 11/5/2011

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 8-

Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Mặt khác nhà chung cư nay được tổ chức quản lý vận hành đồng bộ, chuyên
nghiệp xóa được tâm lý không tốt về những khu nhà ở tập thể và chung cư cũ trước
đây, đang thu hút được sự quan tâm của các tầng lớp dân cư đô thị, từng bước góp
phần hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Phát triển nhà chung cư tạo ra
không gian sống hoà đồng, hiện đại về hạ tầng, bảo đảm thuận lợi và dễ dàng cho
công tác quản lý dân cư.
Vai trò xã hội của nhà chung cư còn thể hiện ở việc nhà chung cư cung cấp
lượng nhà ở lớn, tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân, đặc biệt là người dân đô thị , góp phần thực hiện chính sách nhà ở của
Đảng và nhà nước.
Thật vậy ,nhu cầu về nhà ở tại khu vực đô thị trong những năm tới đến năm
2020 là rất lớn do nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại
hóa, với tốc độ đô thị hóa nhanh. Nhu cầu nhà ở khu vực đô thị phát sinh từ việc gia
tăng dân số tự nhiên và cơ học cũng như sự thay đổi cơ cấu hộ gia đình. Ở các thành
phố lớn, lượng người tập trung về để học tập, làm việc ngày càng nhiều, trong khi
đó đất đai ngày càng khan hiếm, phát triển nhà ở theo mô hình nhà chung cư đã
đem lại hiệu quả tích cực, giải quyết bài toán nhà ở cho người dân đô thị.
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường Thành Phố Hồ Chí Minh của công ty
Savills Việt Nam trong quý II năm 2010 có khoảng 11.200 căn hộ để bán trong thị
trường sơ cấp, tăng khoảng 24% so với Q1 2010.
Nguồn cung sơ cấp chủ yếu ở các quận : Bình Tân, Bình Thạnh và Quận 2
dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với thị phần tương ứng là 14%, 14% và 12%.
Mặt khác có khoảng 49.400 căn hộ trong thị trường thứ cấp tại Thành Phố

Hồ Chí Minh tăng 2.160 căn so với quý 1 2010. Quận 7, Quận Bình Thạnh và Quận
2 vẫn là ba quận dẫn đầu về số lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp với thị phần
tương ứng là 25%, 12% và 10%. Ước tính vào năm 2012 , sẽ có 50 dự án nhà
chung cư được xây dựng xong, cung cấp cho thị trường khoảng hơn 80.000 căn hộ.
Trong khi đó, ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ cũng gia tăng tương ứng . Tổng
nguồn cung sơ cấp quý 2 năm 2010 là 1.400 căn từ 13 dự án đang bán thuộc chín
quận/ huyện. Huyện Từ Liêm chiếm gần một nửa nguồn cung sơ cấp. Cầu Giấy đứng
ở vị trí thứ hai với gần 20% thị phần. Ước tính thị trường sơ cấp quý 3 năm 2010 có
thể nhận được một nguồn cung mới với khoảng 2.900 căn hộ từ năm dự án. Quý 4
ước tính sẽ có thêm 1.500 căn hộ từ chín dự án. Ngoài ra, 26 dự án dự kiến cũng sẽ
gia nhập thị trường này vào năm 2011, cung cấp cho thị trường trên 11.800 căn hộ.
Như vậy, các dự án nhà chung cư cung cấp lượng lớn căn hộ cho thị trường
nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích cực trong chính sách nhà ở
cho người dân đô thị của nhà nước, góp phần ổn định xã hội.
Tóm lại, vai trò của nhà chung cư thể hiện tập trung ở mặt kinh tế và xã hội.
Ở khía cạnh kinh tế, nhà chung cư với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 9-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

chính của người dân, tạo điều kiện để người dân sở hữu nhà ở. Mặt khác , việc phát
triển dự án nhà chung cư đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo điều kiện phát triển
thị trường nhà ở , qua đó, Nhà nước có thêm nguồn thu vào ngân sách. Về mặt xã

hội , nhà chung cư có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo
dựng nếp sống đô thị văn minh, và hơn hết là vai trò tạo nguồn cung nhà ở cho
người dân, hỗ trợ tích cực chính sách nhà ở của Đảng và nhà nước. Trong dự thảo
Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 ,Bộ xây dựng
đã đề ra chỉ tiêu : tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng phù hợp với điều kiện của từng
đô thị để tiết kiệm quỹ đất, tạo diện mạo và cuộc sống đô thị văn minh, công nghiệp
và hiện đại. Phấn đấu đến năm 2020, nâng tỷ lệ nhà ở chung cư tại khu vực đô thị
trên cả nước đạt 15% (hiện tại là 4%); tại Hà Nội tỷ lệ chung cư đạt 25-30% (hiện
tại là 17%); tại thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ chung cư đạt 18-20% (hiện tại là 6%);
tại các đô thị loại I tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 15% (hiện tại là 4-6%); tại các đô thị
khác tỷ lệ nhà ở chung cư đạt 5-7%;
Với những vai trò quan trọng, việc phát triển nhà cư hiện nay đang là yêu
cầu và xu hướng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại.
1.2
Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà chung cư
1.2.1 Khái niệm kinh doanh nhà chung cư
Hiện nay có nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm “kinh doanh” hay
“hoạt động kinh doanh”. Dưới góc độ pháp lý thì “kinh doanh” được hiểu là: " Việc
thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản
xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích
sinh lợi" (Theo khoản 2 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2005). Hoạt đông kinh doanh
trong một số trường hợp được hiểu như hoạt động thương mại, khoản 1 Điều 3 Luật
Thương mại 2005 giải thích: Hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích
sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại
và các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi khác.
Dưới góc độ kinh tế “ kinh doanh” là hoạt động bỏ chi phí để tiến hành đầu
tư với mục đích thu được phần chênh lệch mà còn gọi là lợi nhuận.
Như vậy, cho dù hiểu theo góc độ kinh tế hay pháp lý thì mục đích cuối cùng
của kinh doanh là lợi nhuận mà người đầu tư thu được. Trong nền kinh tế thị
trường, hoạt động kinh doanh được tiến hành rộng rãi với nhiều hình thức, từ kinh

doanh sản phẩm tới kinh doanh dịch vụ …
Như vậy ,khái niệm kinh doanh nhà chung cư cũng mang ý nghĩa như khái
niệm “ kinh doanh” , chỉ khác là khái niệm này bao gồm một đối tượng kinh doanh
cụ thể là nhà chung cư. Vậy “ kinh doanh nhà chung cư” là hoạt động bỏ vốn để đầu
tư xây dựng , bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục đích lợi nhuận.

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 10-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Trong quá trình kinh doanh nhà chung cư, chủ đầu tư phải bỏ một số vốn
nhất định ban đầu để đầu tư giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng sau đó
mới tiến hành bán, cho thuê nhà chung cư theo quy định của pháp luật.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh nhà
chung cư nói riêng có nhắc đến hoạt động đầu cơ, và trong thời gian qua khi thị
trường bất động sản sôi động , thu hút sự quan tâm của người dân thì hiện tượng
đầu cơ càng trở nên phổ biến.
Về bản chất, hoạt động kinh doanh nhà chung cư và đầu cơ nhà chung cư
đều có mục đích giống nhau đó là lợi nhuận, nhưng về hành vi thì hoạt động kinh
doanh và đầu cơ hoàn toàn khác nhau. Bởi “đầu cơ” là hiện tượng các tổ chức, cá
nhân lợi dụng những thời điểm mà thị trường có nhiều biến động theo xu hướng
tăng giá của loại hàng hóa nào đó được dự báo trước, để tích trữ. Sau đó, đợi đến
thời điểm thị trường có giá cả tăng vọt rồi tung hàng tích trữ của mình ra nhằm thu
về mức lợi nhuận cao.

Như vậy, đầu cơ nhà chung cư có nghĩa là người đầu cơ dự báo được thị
trường nhà chung cư có biến động theo hướng tăng giá để mua vào tích trữ, đến thời
điểm giá chung cư tăng cao thì bán ra để thu lợi. Nếu như trong hoạt động kinh
doanh nhà chung cư người kinh doanh trở thành nhà đầu tư thật sự, bỏ vốn, công
sức để xây dựng nhà chung cư , tạo nguồn hàng cung cấp ra thị trường thì trong
hoạt động đầu cơ, người đầu cơ không phải tiến hành bất kỳ hoạt động đầu tư nào,
họ chỉ bỏ vốn mua vào tích trữ và lúc giá tăng thì bán ra kiếm lợi nhuận thông qua
phần chênh lệch. Hoạt động đầu cơ không hề tạo ra nguồn cung sản phẩm cho thị
trường nhà chung cư. Mặt khác, trong tình trạng thông tin thị trường không minh
bạch, người đầu cơ có điều kiện thuận lợi để tung tin thất thiệt, đẩy giá nhà chung
cư lên cao, tạo sốt ảo để mong bán thu lợi lớn. Chính vì thế, trong thị trường nhà
chung cư vẫn tồn tại nghịch lý, các doanh nghiệp kinh doanh nhà chung cư phải bỏ
vốn xây dựng nhà chung cư, trải qua nhiều gia đoạn với thời gian dài mới thu được
lợi nhuận trong khi đó, mức lợi nhuận có khi còn thấp hơn lợi nhuận mà những
người đầu cơ thu được trên cơ sở mua đi bán lại nhà chung cư do doanh nghiệp bán
ra. Trên thực tế, giá bán căn hộ nhà chung cư của người đầu cơ cao hơn rất nhiều
lần so với giá ban đầu khi nhà đầu tư bán ra thị trường. Vì thế, hoạt động đầu cơ gây
ra những trở ngại lớn trong quá trình kinh doanh nhà chung cư. Về phía chủ đầu tư,
đầu cơ gây rối loạn thị trường, khiến đầu tư không bền vững. Mặt khác, đầu cơ còn
gây khó khăn cho người dân trong quá trình tiếp cận nhà chung cư với giá ban đầu.
Tóm lại, khái niệm kinh doanh nhà chung cư là một khái niệm vừa mang tính
pháp lý vừa mang tính kinh tế. Tựu trung lại, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động
bỏ vốn đầu tư xây dựng để bán , cho thuê nhà chung cư của chủ đầu tư nhằm mục
đích lợi nhuận. Trên phương diện kinh tế, xã hội, hoạt động kinh doanh nhà chung
cư có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển thị trường nhà ở. Dự án nhà

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 11-

Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

chung cư cung cấp cho thị trường khối lượng nhà ở lớn , đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân. Mặt khác, kinh doanh nhà chung cư tạo nguồn thu lớn cho ngân sách
nhà nước, giúp ổn định kinh tế xã hội.
1.2.2 Đặc điểm hoạt động kinh doanh nhà chung cư
Hoạt động kinh doanh nhà chung cư có những đặc điểm sau:
Thứ nhất kinh doanh nhà chung cư là hoạt động yêu cầu nguồn vốn lớn, thời
gian thu hồi vốn lâu. Có thể nói đây là đặc điểm nổi bật của kinh doanh nhà chung
cư so với kinh doanh nhà ở khác. Bởi lẽ, dự án xây dựng nhà chung cư thường có
mật độ xây dựng lớn, chủ yếu thiết kế là các tòa nhà cao tầng với trang thiết bị hiện
đại. Theo đó, thời gian để hoàn thành dự án xây dựng lâu, tối thiểu khoảng 3 năm.
Ngoài ra còn chưa kể đến các rủi ro khi thị trường không sôi động, vì nhà chung cư
có số lượng căn hộ lớn . Trong khi đó các dự án xây dựng biệt thự hoặc nhà ở riêng
lẻ thông thường với quy mô nhỏ, lượng vốn đầu tư ít, thời gian thu hồi vốn nhanh.
Chính vì vậy, muốn kinh doanh nhà chung cư, nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính
thật sự, xây dựng được chiến lược kinh doanh dài hạn trong đó vạch ra các vấn đề
về quản lý nguồn vốn, phân bổ chi phí, phân tích kinh doanh…đặc biệt phải xây
dựng được vốn dự phòng để tránh rủi ro của thị trường.
Thứ hai, hoạt động kinh doanh nhà chung cư mang tính cục bộ và khu vực.
Đây là đặc điểm vừa mang nét chung của hoạt động kinh doanh nhà ở vừa mang nét
riêng của hoạt động kinh doanh nhà chung cư. Nét chung thể hiện ở chỗ, nhà ở luôn
có vị trí cố định, vị trí nhà ở khác nhau sẽ đem lại cho nhà kinh doanh những giá trị
khác nhau. Bởi bất động sản là không đồng nhất. Nét riêng là bởi, nhà chung cư là
tập hợp nhiều căn hộ được xây dựng trên diện tích lớn, vị trí của nhà chung cư ảnh
hưởng tới giá trị của tập hợp căn hộ đó. Nếu nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở vị trí

không tốt thì người kinh doanh chỉ chịu ảnh hưởng từ một khách hàng, nhưng nếu
nhà chung cư xây dựng ở những vị trí không thuận lợi, thì giá trị nhà chung cư sẽ hạ
thấp nhiều lần bởi nhiều khách hàng. Vì thế, kinh doanh nhà chung cư ở những địa
bàn khác nhau sẽ khác nhau không thể áp dụng mô hình kinh doanh ở địa bàn này
sang địa bàn khác. Mặt khác, chủ đầu tư cần phải có khả năng nhận biết, đánh giá
sự giống và khác nhau của hoạt động kinh doanh nhà chung cư ở các khu vực để từ
đó xây dựng kế hoạch kinh doanh phù hợp.
Thứ ba, kinh doanh nhà chung cư là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước. Chúng ta có thể thấy, thời gian
vừa qua, thị trường nhà chung cư đã có rất nhiều biến động theo những chính sách
của nhà nước như các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng, thủ tục hành chính…có
sự ảnh hưởng bởi ở nước ta hiện nay đất đai do nhà nước quản lý thông qua các quy
định pháp luật về đất đai, nhà ở…mặt khác, nền kinh tế thị trường theo định hướng
Xã hội chủ nghĩa, vẫn chịu sự can thiệp của nhà nước, chưa tự vận hành theo cơ chế

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 12-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

vốn có của nó. Nhìn một cách tổng quát, thị trường nhà ở nói chung đều chịu ảnh
hưởng từ các chính sách, tuy nhiên kinh doanh nhà chung cư chịu ảnh hưởng mạnh
mẽ nhất. Bởi, các dự án nhà chung cư thông thường thời gian xây dựng lâu, các
chính sách được ban hành theo kiểu hành chính, đột ngột khiến chủ đầu tư không có
thời gian chuẩn bị. Ví dụ như các chính sách điều tiết về tín dụng cho vay bất động

sản của Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua đã khiến nhiều dự án xây dựng nhà
chung cư không thể thực hiện , bởi việc ban hành chính sách đột ngột, mang tính
hành chính, mệnh lệnh. Theo đó, nhà đầu tư phải cắt bỏ các dự án chưa xây dựng,
còn các dự án đang xây dựng thì lâm vào tình trạng thiếu vốn, không thể xây dựng
tiếp. Chính vì vậy, để hoạt động kinh doanh nhà chung cư được thuận lợi, nhà kinh
doanh phải am hiểu các quy định của pháp luật liên quan, đặc biệt phải biết cách
phân tích, đánh giá chính sách của nhà nước từ đó xây dựng phương hướng, kế hoạt
kinh doanh phù hợp.
Thứ tư, kinh doanh nhà chung cư vừa là hoạt động đa ngành vừa là hoạt
động kinh doanh đặc thù.Tính đặc thù thể hiện ở các vấn đề như : thông tin thị
trường không minh bạch, thị trường không hoàn chỉnh cung phản ứng chậm hơn
cầu…Tính đa ngành thể hiện cần vận dụng nhiều ngành nghề khác nhau trong quá
trình kinh doanh. Ví dụ ở khâu đầu tư xây dựng cần các vấn đề về kinh tế như định
giá, tính toán khả năng sinh lợi, vốn, chi phí …cần các vấn đề kỷ thuật như thiết kế,
kiến trúc….Và sau khi sản phẩm hình thành tham gia vào thị trường thì cần đến
maketting sản phẩm, môi giới, … Cũng giống như đặc điểm về tính nhạy cảm, chịu
ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật, chính sách, đặc điểm này cũng tồn tại ở các hoạt
động kinh doanh nhà ở khác, tuy nhiên trong kinh doanh nhà chung cư thì nó thể
hiện mạnh mẽ, rõ nét nhất. Bởi quy mô , tính chất của nhà chung cư lớn rất nhiều
lần so với dự án nhà ở khác, từ đó yêu cầu về kinh tế, kỹ thuật, maketting bán
hàng…cũng nhiều hơn. Chính vì vậy, có thể nói, hoạt động kinh doanh nhà chung
cư là một hoạt động tổng hợp, yêu cầu nhiều giai đoạn, nhiều quá trình, liên quan
tới nhiều ngành nghề khác.
Tóm lại hoạt động kinh doanh nhà chung cư là một hoạt động phức tạp, yêu
cầu nguồn vốn lớn để đầu tư lâu dài , chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của chính sách,
pháp luật vì thế hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì thế, nhà kinh doanh cần
trang bị những kiến thức về kinh tế, pháp luật , nhanh nhạy nắm bắt chính sách để
không rơi vào thế bị động. Mặt khác, nhà nước cũng cần có những chính sách phù
hợp để quản lý hoạt động này. Không nên quản lý bằng cách hành chính, mệnh
lệnh. Hãy quản lý ở tầm vĩ mô, nên để thị trường hoạt động theo cơ chế điều tiết của

nó.
1.3 Quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung
cư ở Việt Nam

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 13-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Trước những năm 1990, việc phát triển nhà ở chủ yếu thông qua hình thức
giao đất nhỏ lẻ để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở , thị trường nhà ở chưa
hình thành. Nhà nước quản lý thông qua chính sách bao cấp về nhà ở.
Năm 1991, theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, pháp lệnh
nhà ở được ban hành, lúc này, tổ chức cá nhân được kinh doanh nhà ở bằng việc
xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động khác theo quy định
của pháp luật. Theo đó, pháp lệnh cũng có nhiều điều khoản quy định về quyền và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở, quy định về hợp đồng mua bán nhà ở cũng như các
quy định về tời điểm chuyển quyền ở hữu…Tuy nhiên pháp lệnh chưa có quy định
các loại nhà đưa vào kinh doanh, chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung. Vì vậy, vào
thời điểm này , trên thực tế có hình thành những nhà cao tầng với nhiều căn hộ khép
kín có bản chất là nhà chung cư nhưng với những tên gọi khác nhau như nhà tập thể
hay cư xá …những tên gọi này không có trong văn bản pháp luật mà hình thành
theo cách gọi của người dân.
Nghị định 61.1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở có quy định cụ thể hơn
về đối tượng kinh doanh nhà ở, về bảng giá chuẩn tối thiểu nhà ở xây dựng mới.

Tuy nhiên nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo cấp từ 1
đến 4. Đến nghị định 21.1996 sửa đổi bổ sung ND 61.1994 thì có bổ sung thêm quy
định về hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng đối với nhà ở nhiều tầng , nhiều hộ ở cầu
trúc kiểu căn hộ. Như vậy, vào thời điểm này, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ đã
phát triển và được pháp luật điều chỉnh như một kiểu nhà ở riêng biệt. Bản chất của
kiểu nhà ở này chính là nhà chung cư theo định nghĩa của Luật nhà ở, bởi nó có
nhiều tầng, nhiều căn hộ dành cho các hộ gia đình sinh sống. Tuy nhiên khái niệm
chung cư vao thời điểm này chưa thực sự ra đời.
Năm 2001 , nghị định 71.2001 ra đời quy định về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà
ở để bán và cho thuê đã tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, đặc
biệt là nhà chung cư. Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp nhà chung
cư nhưng qua cách quy định tại điều 2 , ta có thể hiểu : nhà chung cư cao tầng là dự
án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh, từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ
khép kín, có cầu thang và lối đi chung. Như vậy, nhà chung cư đã được pháp luật
thừa nhận và có nhiều quy định ưu đãi cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự
án xây dựng nhà chung cư để đưa vào kinh doanh. Cụ thể :
Về vấ n đề đền bù,giả i phóng mặt bằng: Chủ đầu tư dự án xác định
phương án đền bù, giải phóng mặt bằng, quỹ đất phục vụ tái định cư trình ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo tiến độ của dự
án thì chủ đầu tư được bổ sung chi phí hỗ trợ di chuyển, nhưng phải đảm bảo hiệu
quả kinh tế của dự án. Nếu chủ đầu tư dự án được giao đất phải nộp tiền sử dụng đất
và phải đền bù thiệt hại về đất thì số tiền sử dụng đất phải nộp được trừ toàn bộ số

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 14-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư

Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

tiền đền bù thiệt hại về đất của dự án, nhưng tối đa không được vượt quá tổng số
tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp. Trong trường hợp chủ đầu tư dự án là các
doanh nghiệp trong nước gặp khó khăn về vốn thì được Nhà nước tạo điều kiện cho
vay vốn để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng. Chủ đầu tư dự án chủ trì, phối
hợp với ủy ban nhân dân địa phương để thống nhất phương án đền bù, kinh phí, tiến độ
giải phóng mặt bằng và việc thanh quyết toán đối với công tác giải phóng mặt bằng. ủy
ban nhân dân địa phương có trách nhiệm cùng phối hợp tổ chức thực hiện việc đền bù,
giải phóng mặt bằng theo tiến độ và bàn giao mặt bằng xây dựng cho nhà thầu xây
dựng.
Về điều kiện về giao, nhận thầu xây dựng: Kế hoạch đấu thầu, kết quả đấu
thầu xây lắp các dự án nhà ở do người có thẩm quyền hoặc cấp có thẩm quyền theo
quy định của Quy chế đấu thầu xem xét, phê duyệt. Chủ đầu tư dự án có thể lập kế
hoạch đấu thầu để trình duyệt đồng thời với báo cáo nghiên cứu khả thi.
Chủ
đầu tư dự án được phép tự thực hiện xây dựng hoặc chọn nhà thầu xây dựng (không
phải đấu thầu) các công trình, hạng mục công trình hoặc gói thầu sử dụng trên 50%
vốn đầu tư là vốn hợp pháp của chính chủ đầu tư (vốn tự có, vốn ứng trước của tổ
chức, cá nhân).
Về điều kiện về huy động vốn đầu tư : Chủ đầu tư dự án được huy động vốn
ứng trước của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu về nhà ở; được vay vốn của các tổ
chức tín dụng và áp dụng các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định
của pháp luật. Được Nhà nước xem xét cho vay vốn từ Quỹ hỗ trợ phát triển hoặc
được bảo lãnh tín dụng đầu tư theo quy định tại Nghị định số 43/1999/NĐ-CP ngày
29 tháng 6 năm 1999 của Chính phủ hoặc vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc
Quỹ phát triển đô thị.
Ngoài ra, chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư còn được các ưu đãi về tiền sử

dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…Ngoài việc
ưu đãi cho nhà đầu tư trong nước, nghị định 71.2001 còn có các quy định ưu đãi
cho nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư tại Việt
Nam như các ưu đãi về tiền thuê đất, về thuế thu nhập doanh nghiệp….
Vì thế, có thể nói NĐ 71.2001 đã tạo một bước tiến lớn , thúc đầy hoạt động
kinh doanh nhà chung cư phát triển mạnh mẽ. So với các văn bản trước như pháp
lệnh nhà ở, nghị định 61.1994 , NĐ 71.2001 đã có nhiều quy định mới mẻ, phù hợp
với xu thế đầu tư thị trường nhà chung cư , phá bỏ các rào cản về thủ tục , đồng
thời, các quy định pháp luật không còn chung chung, dễ áp dụng trên thực tế.
Pháp luật là kiến trúc thượng tầng, vận động phát triển theo sự thay đổi của
cơ sở hạ tầng, để từ đó, pháp luật được phù hợp, phát huy vai trò điều chỉnh của
mình. Sau khi NĐ 71.2001 ra đời, hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và nhà
chung cư nói riêng phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự phát triển của thị trường bất
động sản. Có nhiều quan hệ mới ra đời, đặt ra yêu cầu phải có hệ thống pháp luật

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 15-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

điều chỉnh phù hợp. Năm 2005 Quốc Hội ban hành Luật nhà ở , năm 2006 Luật
kinh doanh bất động sản ra đời ,theo đó Chính Phủ, các Bộ , ban ngành ban hành
nghị định, thông tư để hướng dẫn thi hành luật. So với nghị định 71.2001 , Luật nhà
ở và Luật kinh doanh bất động sản có nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các
quy định phù hợp với thị trường nhà ở, khắc phục được những bất cập trước đó. Cụ

thể như các quy định về vấn đề điều kiện của chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư,
các hình thức huy động vốn, mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai , vấn
đề sơ hữu chung, sở hữu riêng, vấn đề cải tạo nhà chung cư…
Có thể nói, các quy định trong pháp luật nhà ở đã tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh khá hiệu quả hoạt động kinh doanh nhà chung cư. Tuy vẫn còn một số hạn
chế, nhưng vai trò của Luật nhà ở 2005 và Luật kinh doanh bất động sản 2006 đối
với thị trường nhà chung cư là không thể phủ nhận. Các văn bản luật trên đã tạo hệ
thống các quy định khá thống nhất, vừa bảo vệ quyền lợi của người dân khi tham
gia thị trường nhà chung cư vừa có các quy định hỗ trợ cho chủ đầu tư trong quá
trình thực hiện dự án. Vì thế, thị trường nhà chung cư trong những năm gần đây
phát triển rất mạnh mẽ, với nhiều loại hình, nhiều cấp độ với giá cả khác nhau tạo
nguồn cung lớn cho thị trường nhà ở, đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân,
đặc biệt người dân ở các đô thị.
Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển pháp luật kinh doanh nhà chung
cư ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội và
chính sách của nhà nước. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 được xem là văn bản đầu tiên
điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở của người dân, tạo điều kiện để thị trường
nhà ở phát triển. Tiếp theo là các nghị định 61.1994 và 71.2001 đã quy định cụ thể
hơn các vấn đề về kinh doanh nhà chung cư cũng như các ưu đãi cho chủ đầu tư
trong quá trình thực hiện dự án. Góp phần thúc đẩy thị trường nhà chung cư phát
triển mạnh mẽ. Năm 2005 với sự ra đời của Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động
sản năm 2006 đã dần hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở nói
chung và kinh doanh nhà chung cư nói riêng. Từ đó, tạo tâm lý an toàn cho người
dân khi tham gia vào thị trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy thị trường nhà
chung cư phát triển.

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Nhà chung cư, hoạt động kinh doanh nhà chung cư là chế định mới mẻ trong
các quy định pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản. Hình thành và

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 16-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

phát triển ở Việt Nam khá lâu,tuy nhiên đến luật nhà ở năm 2005 định nghĩa nhà
chung cư chính thức được ban hành. Nhà chung cư với kiến trúc sang trọng, đồng
bộ góp phần tạo nên cảnh quan đô thị hiện đại, năng động. Và hơn hết, nhà chung
cư với mật độ xây dựng cao cung cấp nguồn cung đáng kể cho thị trường nhà ở, đáp
ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Trước vai trò của nhà chung cư, các dự án phát
triển nhà chung cư ngày càng nhiều, hoạt động kinh doanh nhà chung cư ngày càng
sôi động, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Từ năm 2005 đến nay, nhà
nước đã ban hành , sửa đổi nhiều quy định để phù hợp với xu thế phát triển của thị
trường nhà chung cư, góp phần thúc đẩy nhà chung cư ngày càng phát triển mạnh
mẽ hơn.

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ
CHUNG CƯ VÀ KIẾN NGHỊ
2.1 Quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà chung cư
Trong hoạt động kinh doanh nhà chung cư thì quá trình đầu tư tạo lập nhà
chung cư có một vai trò quan trọng, đó là việc tạo ra nguồn cung sản phẩm nhà
chung cư để tham gia vào thị trường , đáp ứng nhu cầu của người dân về nhà ở. Là
hoạt động đầu tư nhà ở thương mại , việc đầu tư tạo lập nhà chung cư được pháp
luật về Kinh doanh bất động sản và luật nhà ở qui định về các loại chủ đầu tư , điều

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 17-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

kiện của chủ đầu tư cũng như qui định vê các hình thức huy động vốn xây dựng nhà
chung cư.
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư
Cùng với quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình phát triển khu dân cư
thì Đảng và nhà nước đã có những chính sách về quy hoạch , đất đai, tài chính, tín
dụng , về minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức cá nhân tham
gia phát triển nhà ở, tạo quỹ nhà đáp ứng nhu cầu của người dân.
Trước khi Luật nhà ở 2005 , Luật kinh doanh bất động sản 2006 được ban
hành, hoạt động kinh doanh nhà ở được điều chỉnh bởi NĐ 61.1994 và được sửa đổi
bổ sung bởi NĐ 21.1996 , theo đó, các đối tượng được phép kinh doanh nhà ở chỉ
là các tổ chức trong nước , cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Việt Nam .
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, Nhà nước ta đã có những thay đổi
trong chính sách đầu tư nhằm phục vụ nhu cầu đầu tư của của bộ phận cá nhận tổ
chức nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài được phép đầu tư phát triển
nhà ở thương mại nếu đáp ứng được các quy định pháp luật hiện hành.
Điều 34 luật nhà ở quy định về Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển
nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài
đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại.

2. Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có
đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy
chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Được quy định rõ trong NĐ 71.2010 :
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (chủ đầu tư dự án phát triển
khu nhà ở và chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập) bao gồm:
a) Doanh nghiệp trong nước được thành lập và hoạt động theo quy định của
Luật Doanh nghiệp;
b) Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh
với nhà đầu tư nước ngoài; doanh nghiệp của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
hoạt động đầu tư tại Việt Nam theo quy định của Luật Đầu tư;
c) Hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Hợp tác
xã.
Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định Tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Đầu tư tạo lập nhà, công trình
xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
Như vậy, việc quy định cho phép tổ chức cá nhân nước ngoài , người Việt
Nam định cư nước ngoài được đầu tư xây dựng dự án nhà ở đã có những tác động
tích cực đối với thị trường thị trường nhà ở nói chung và thị trường nhà chung cư
nói riêng. Bản chất các dự án xây dựng nhà chung cư thường yêu cầu vốn lớn , thời

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 18-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

gian thu hồi vốn lâu vì vậy các doanh nghiệp trong nước khó có thể thực hiện các
dự án lớn. Vấn đề vốn là ưu điểm của nhà đầu tư nước ngoài, khi dòng tiền này đổ
vào các dự án xây dựng các chung cư thì sẽ tạo nguồn cung lớn cho thị trường nhà
ở.
Mặt khác, khi Việt Nam gia nhập WTO , tham gia vào sân chơi lớn thì chúng
ta phải mở cửa hội nhập theo những cam kết trước đó , việc ban hành các quy định
thoáng cho nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản, lĩnh vực nhà ở là
một điều cần thiết .
Như vậy , Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước
ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà chung cư nếu đáp ứng được
các quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật đầu tư, các yêu cầu về
vốn….cụ thể như sau :
Phải có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc Giấy chứng nhận đầu tư có
hoạt động đầu tư bất động sản và có đủ vốn pháp định theo quy định của pháp luật
Việt Nam;
Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn
15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn
20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.
Nhìn chung các quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản và luật
đầu tư đã có một bước tiến lớn trong vấn đề kêu gọi đầu tư, khuyến khích người dân
đầu tư xây dựng nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng. Tuy nhiên các quy định
của pháp luật vẫn còn nhiều bất cập gây khó khăn cho người dân. Bởi thủ tục trong
đầu tư xây dựng nhà ở được quy định theo pháp luật về nhà ở và pháp luật về đầu tư
chưa có sự thống nhất, việc Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư trong nước phải
làm thủ tục để đăng ký đầu tư hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư đã gây thêm thủ tục
phiền hà, làm tăng chi phí và mất nhiều thời gian cho các chủ đầu tư .Mặt khác , các
chính sách thu hút đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng nhà chung cư vẫn chưa thực
sự hiệu quả khi các chủ đầu tư nước ngoài khó tiếp cận được quỹ đất để xây dựng
nhà chung cư, hệ thống thông tin thị trường chưa minh bạch dẫn đến tâm lý lo ngại

đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
Để hoàn thiện hệ thống các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở nói
chung và xây dựng nhà chung cư nói riêng thì nhà nước cần có chính sách thu hút
đầu tư . Bỏ thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư và đăng ký đầu tư đối với tổ chức,
cá nhân trong nước khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án khu đô thị
mới; đơn giản hoá thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư cho nhà đầu tư nước ngoài
khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam; khuyến khích các tổ chức, cá
nước ngoài áp dụng công nghệ cao trong đầu tư xây dựng nhà chung cư. Mặt khác
cần đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở, nhà chung cư để thông tin thị
trường được công khai , minh bạch.

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 19-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Tóm lại các quy định của pháp luật về chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư đã
khá hoàn thiện , tạo điều kiện để các cá nhân tổ chức trong và ngoài nước đầu tư
xây dựng nhà chung cư. Cả nước hiện có khoảng trên 1.700 doanh nghiệp có chức
năng kinh doanh nhà ở và bất động sản . Các dự án đầu tư xây nhà chung cư ngày
càng nhiều tạo nguồn cung tích cực cho thị trường nhà ở. Tuy nhiên, thủ tục hành
chính rườm rà , thông tin thĩ trường không minh bạch đã gây nhiều trở ngại cho
hoạt động đầu tư. Vì thế trong thời gian tới nhà nước cần có những cải cách trong
thủ tục hành chính để thủ tục đầu tư được đơn giản, nhanh chóng , thông tin thị
trường được công khai minh bạch để hoạt động đầu tư được dễ dàng hơn.

2.1.2 Quy định pháp luật về các hình thức huy động vốn xây dựng nhà
chung cư
Trong dự án đầu tư bất động sản nói chung và dự án xây dựng nhà chung cư
nói riêng thì vấn đề vốn có một vai trò hết sức quan trọng quyết định đến tiến độ
hoàn thành của dự án cũng như chất lượng của công trình . Đây là lĩnh vực đầu tư
đòi hỏi lượng vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu, mà đa số các doanh nghiệp lượng
vốn tự có để đầu tư ít , vì thế dự án có hoàn thành được hay không là phụ thuộc vào
nguồn vốn mà chủ đầu tư huy động được.
Luật nhà ở ban hành đã quy định các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư
dùng để phát triển các dụ án nhà chung cư : vốn của chủ đầu tư ; vốn liên doanh,
liên kết với tổ chức, cá nhân khác;Vốn vay của tổ chức tín dụng.Vốn từ tiền ứng
trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở ; Vốn huy động từ các nguồn khác
theo quy định của pháp luật
Quy định của pháp luật cũng như chính sách về các hình thức huy động vốn
khác nhau , ảnh hưởng tới khả năng sử dụng các hình thức huy động vốn và sự lựa
chọn hình thức huy động vốn nào là hợp lý để đảm bảo đáp ứng được nguồn vốn
cho dự án đầu tư

2.1.2.1 Vốn của chủ đầu tư
Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm
trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở,
dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của
chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ đầu tư là
doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền.

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 20-

Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực
hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó
nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.
Các doanh nghiệp với quy mô vừa và nhỏ , nguồn vốn còn rất hạn chế, mà
nếu có đáp ứng được 15% tổng lượng vốn theo quy định thì cũng nguồn vốn tự có
chỉ chiếm một phần nhỏ tổng mức vốn đầu tư. Các dự án nhà chung cư cần nguồn
vốn lớn , việc bán căn hộ để thu hồi vốn cũng không phải là đơn giản chính vì thế
các chủ đầu tư thường khó có thể chủ động trong việc điều tiết nguồn vốn của mình
để đầu tư vào dự án mà thường phải phụ thuộc vào những kênh huy động vốn khác
như vay từ các tổ chức tín dụng và huy động vốn từ khách hàng .
QUY MÔ DOANH NGHIỆP KD BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NHÀ Ở
Từ

Từ 50Từ 200
Từ 500
Tổng số
10-50
tỷ 200 tỷ đồng
đến dưới 500 tỷ đồng trở DN kinh doanh
đồng
tỷ đồng
lên
BĐS
484

115
50
41
1.717

( Nguồn dự thảo chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến
năm 2030, Bộ xây dựng , tr 27 )
Mặt khác, quy định các chủ đầu tư phải đáp ứng được các quy định về khả
năng tài chính cũng chưa thật sự chặt chẽ, chưa có cơ chế kiểm tra , giám sát nên
việc năng lực tài chính có thật sự hay không thì cơ quan nhà nước vẫn chưa thể
quản lý được . Có rất nhiều dự án đầu tư mà chủ đầu tư không hề có vốn, do đó tìm
mọi cách huy động vốn từ khách hàng , vốn vay….dẫn đến dự án bị đình trệ, không
thể thực hiện thì quyền lợi của khách hàng không được đàm bảo.
Vì vậy cần quy định điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư ở một mức
lớn hơn rõ ràng con số 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới
20ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ
20ha trở lên vẫn chưa đảm bảo được sự chủ động về nguồn vốn của dự án đầu tư .
Để các dự án xây dựng nhà chung cư nói riêng và dự án nhà ở nói chung không phải
lâm vào tính trạng “ chết lâm sàng” vì thiếu vốn thì pháp luật cần quy định một mức
tài chính hợp lý để chủ đầu tư có thể thực hiện dự án khi các kênh huy động khác
không hiệu quả. Vì vậy nên quy định điều kiện năng lực tài chính đối với chủ đầu tư
dự án nhà chung cư là 45% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới
20ha, không thấp hơn 50% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ
20ha trở lên. Với năng lực tài chính này thì chủ đầu tư sẽ chủ động hơn trong việc

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 21-

Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

điều tiết nguồn vốn, khả năng hoàn thành của dự án sẽ lớn hơn, chủ đầu tư sẽ không
quá phụ thuộc vào các chính sách về lãi suất hay hạn chế cho vay đầu tư bất động
sản của các tổ chức tín dụng , và hơn hết chủ đầu tư cũng không bị phụ thuộc vào
những biến động của thị trường nhà ở.
Mặt khác cần có những quy định về vấn đề giám sát , kiểm tra sự minh bạch
trong vấn đề năng lực tài chính của chủ đầu tư . Chỉ cho phép thực hiện dự án đầu
tư khi chủ đầu tư có năng lực tài chính thật sự. Như vậy mới đảm bào được sự ổn
định , minh bạch cho thị trường nhà chung cư.
2.1.2.2 Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác
Việc huy động vốn liên doanh, liên kết với tổ chức cá nhân khác trong quá
trình thực hiện dự án nhà chung cư của chủ đầu tư ngày càng phổ biến. Trong thời
điểm nguồn vốn vay tín dụng và nguồn vốn ứng trước từ phía khách hàng ngày
càng khó thì việc kêu gọi liên doanh liên kết các tổ chức cá nhân góp vốn thực hiện
dự án đang là một giải pháp mà đa số chủ đầu tư lựa chọn.
Theo quy định tại ND 71.2010 thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng góp vốn
hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II, sau đó chủ đầu tư cấp
II sẽ đầu tư xây dựng nhà chung cư trên phần diện tích đất đã nhận chuyển nhượng.
Vì thế , chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự
án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo đúng tiến độ
thực hiện dự án.
Ngoài ra chủ đầu tư có thể ký hợp đồng, văn bản góp vốn ; hợp đồng, văn
bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở khi đã có dự án
phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở
và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định .

Hoặc chủ đầu tư cũng có thể ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh
nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở sau khi đã
có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn
giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển
nhà ở theo quy định hiện hành. Các bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân
chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực
tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất)
trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định
tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao
nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì
được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà
ở

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 22-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

Trong các trường hợp ký hợp đồng, văn bản góp vốn ; hợp đồng, văn bản
hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp
có chức năng kinh doanh bất động sản thì các tổ chức cá nhân có thể được phân
chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở
theo thỏa thuận. Nếu phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân
chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong
mỗi dự án không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nhìn chung các quy định về hình thức huy động vốn thông qua liên doanh
liên kết với tổ chức cá nhân để thực hiện dự án nhà chung cư đã khá hoàn chỉnh.
Tuy nhiên, vẫn còn một số hạn chế như quy định cho phép chủ đầu tư được bán 20
% nhà ở không qua sàn giao dịch bất động sản cho những đối tượng góp vốn đã nảy
sinh nhiều bất cập . Trên thực tế các cơ quan nhà nước vẫn chưa thể quản lý hết
được con số 20 % lượng nhà ở trên , các chủ đầu tư đã tìm mọi cách để có thể phân
phối được với số lượng nhiều hơn bởi nếu bán thông qua sàn thì phải qua nhiều thủ
tục, giá cả niêm yết….Từ việc bán 20 % nhà không qua sàn đã tạo điều kiện cho các
chủ đầu tư lách luật, tạo giao dịch ngầm khiến cho thị trường không minh bạch ,
nhà nước khó quản lý.
Vì thế, cần có các quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn trong vấn đề góp vốn xây
dựng nhà chung cư, đặc biệt các quy định về phân chia lợi nhuận, quy định về bán
nhà không qua sàn … Có như vậy các chủ dự án mới không lợi dụng để trục lợi,
quyền lợi người dân được đảm bảo , người dân mới có thể yên tâm đầu tư tiền nhàn
rỗi vào thị trường nhà chung cư từ đó tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát
triển bền vững.
2.1.2.3 Vốn vay của tổ chức tín dụng
Huy động vốn bằng hình thức vay vốn từ tổ chức tín dụng là phương pháp
huy động vốn mà tất cả chủ đầu tư xây dựng nhà ở đều quan tâm . Bởi nguồn vốn
của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế , việc huy động vốn từ khách hàng chỉ có thể
trong quy mô nhỏ lẻ và không đảm bảo, phụ thuộc vào thị trường mua bán căn hộ
có sôi động hay không . Vì thế, hình thức huy động vốn từ vay tổ chức tín dụng vừa
đảm bảo được về lượng vốn vay nhiều , hình thức vay đơn giản , kịp thời để thực
hiện dự án. Hiện nay, pháp luật về các tổ chức tín dụng và các văn bản liên quan
cũng đã quy định khá đầy đủ và cụ thể về vấn đề cho các doanh nghiệp vay để đầu
tư xây dựng nhà ở. Vào thời điểm trước năm 2011 thì chủ đầu tư huy động vốn vay
khá dễ dàng, các tổ chức tín dụng tạo nhiều điều kiện về lãi suất , có nhiều ưu đãi
trong lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản bởi các chủ đầu tư thường
vay lớn , thu hồi vốn nhanh, lãi suất cao hơn trong lĩnh vực cho vay khác .Cụ thể
như tại thời điểm 31/7/2010 tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản hơn

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 23-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

218.000 tỷ đồng, trong đó tổng dư nợ cho vay đối với phát triển nhà ở khoảng
96.000 tỷ đồng.
Tuy nhiên , từ đầu năm 2011 đến nay, với nhiều chính sách của Ngân hàng
nhà nước về siết tín dụng bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất
như: nông nghiệp nông thôn, công nghiệp hỗ trợ, kinh doanh xuất khẩu, doanh
nghiệp vừa và nhỏ...dẫn đến việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng của chủ đầu tư
ngày càng khó khăn . Cụ thể :
Ngày 24.2.2011 Chính phủ ban hành Nghị quyết số 11/NQ-CP về những
giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô trong đó có
nội dung :
Thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng, phối hợp hài hòa giữa
chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa để kiềm chế lạm phát; điều hành và kiểm
soát để bảo đảm tốc độ tăng trưởng tín dụng năm 2011 dưới 20%, tổng phương tiện
thanh toán khoảng 15 - 16%; tập trung ưu tiên vốn tín dụng phục vụ phát triển sản
xuất kinh doanh, nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh
nghiệp nhỏ và vừa; giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn tín dụng của khu vực phi sản
xuất, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán. Theo đó , Ngân hàng nhà nước đã
ra chỉ thị 01.2011 về thực hiện giải pháp tiền tệ, thực hiện giảm tốc độ và tỷ trọng
dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản,

chứng khoán; đến 30 tháng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản
xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối
đa là 16%. Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ
trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai lần so
với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm
vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012. Đến 30 tháng
06 năm 2011, nếu tốc độ tăng tín dụng có thể vượt mục tiêu theo Nghị quyết số
11/NQ-CP, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng các biện pháp cần thiết, phù
hợp với quy định của pháp luật để kiểm soát tín dụng.
Có chính sách hạn chế tín dụng bất động sản như trên bởi , những năm gần
đây nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường bất động sản tương đối lớn, các dự án đầu
tư xây dựng nhà chung cư ngày càng nhiều , tạo sốt ảo cho thị trường bất động sản ,
dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế . Rút kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng ở nước Mỹ
và một số nước trên thế giới, nhà nước đang từng bước thắt chặt nguồn vốn tín dụng
đầu tư vào bất động sản, hướng nguồn vốn vào lĩnh vực sản xuất, điều tiết lại thị
trường, kìm chế lạm phát.
Như vậy theo chính sách trên việc vay vốn của tổ chức tín dụng đầu tư vào
bất động sản không phải là chuyện dễ . Các ngân hàng cho vay vốn với lãi suất cao ,
so với những năm trước lãi suất cho vay lĩnh vực bất động sản là 14 % thì hiện nay
lãi suất tăng lên 26 % mặt khác , các điều kiện cho vay cũng khắt khe hơn . Trong

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 24-


Pháp luật kinh doanh nhà chung cư
Thái

GVHD: TS Lưu Quốc

tình hình thị trường bất động sản không mấy sôi động , các dự án đầu tư xây dựng
nhà chung cư gần như ngưng trệ bởi nguồn vốn từ khách hàng mua căn hộ gần như
không có , nguồn vốn vay từ ngân hàng thì rất khó khăn. Các doanh nghiệp có quy
mô nhỏ trước tình hình thiếu vốn , đã phải tiến hành các hoạt động như chuyển
nhượng dự án cho các doanh nghiệp khác hoặc cắt bỏ bớt các dự án chưa đầu tư ,
tiến hành đầu tư tập trung vào các dự án đang thực hiện .
Tóm lại, vốn vay của các tổ chức tín dụng là một nguồn vốn quan trọng trong
hoạt động đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư xây dựng nhà chung cư nói riêng
. Bởi, đây là một nguồn vốn lớn, chắc chắn, các chủ đầu tư có thể hoạch toán được
ở khâu lập dự án. Tuy nhiên kể từ đầu năm nay, với nhiều chính sách hạn chế tín
dụng bất động sản thì việc vay vốn của các chủ đầu tư đã trở nên khó khăn. Lãi suất
cao, điều kiện cho vay khắt khe , các chủ dự án đang thiếu vốn nghiêm trọng , ảnh
hưởng tới khả năng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Thiết nghĩ , nhà
nước nên có các chính sách hỗ trợ nguồn vốn cho các chủ đầu tư , đặc biệt ở các dự
án đang xây dựng . Bởi thời gian thực hiện dự án nhà chung cư thường kéo dài từ 13 năm, chủ đầu tư không thể dự liệu hết được sự thay đổi chính sách một cách đột
ngột của nhà nước , đặc biệt các chính sách cắt giảm nguồn vốn. Vẫn biết nhà nước
đang tiến hành điều tiết nền kinh tế , tuy nhiên , việc này nên tiến hành từ từ , không
nên có sự can thiệp mạnh vào thị trường đặc biệt là thị trường tài chính, bởi các dự
án thiếu vốn để thực hiện có thể sẽ dẫn đến những cuộc khủng hoảng khác gây bất
ổn nền kinh tế .
2.1.2.4 Vốn từ tiền ứng trước của khách hàng
Vốn huy động từ tiền ứng trước của khách hàng mua nhà là nguồn vốn quan
trọng mà bất kỳ chủ đầu tư nào cũng quan tâm và có chiến lược huy động. Hiện nay
, các dự án xây dựng nhà chung cư đều bán cho khách hàng dưới hình thức này bán căn hộ hình thành trong tương lai. Việc mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai vừa có lợi cho chủ đầu tư vừa có lợi cho khách hàng . Về phía chủ đầu tư thì có
được nguồn vốn để xây dựng trong khi đó vấn đề đầu ra cũng được giải quyết . Về
phía khách hàng thì mua được nhà với giá tại thời điểm ký hợp đồng . Trong thị
trường giá căn hộ tăng từng ngày thì vấn đề giá cả khiến khách hàng quan tâm.
Pháp luật về nhà ở và luật kinh doanh bất động sản cũng có nhiều quy định

về vấn đề này. Theo khoản 1 điều 39 Luật nhà ở , chủ đầu tư chỉ được bán nhà ở
hình thành trong tương lai khi thiết kế nhà đã được phê duyệt , đã được xây dựng
xong phần móng , tổng số tiền huy động trước không vượt quá 70 % giá trị nhà ở
ghi trong hợp đồng .
ND 71.2010 bổ sung thêm quy định về việc đã hoàn thành thủ tục mua bán
qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát
triển nhà ở theo quy định hiện hành.

SVTH: Hồ Thị Lan

-Trang 25-