Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực trạng và giải pháp hoàn thiện

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.
Trong nền kinh tế thị trường, nếu lượng cầu hàng hóa cao hơn lượng cung,
thì giá cả hàng hóa sẽ tăng lên, mức lợi nhuận cũng tăng khuyến khích người sản
xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển. Nhà ở dưới góc độ
là một loại hàng hóa cũng không nằm ngoài quy luật đó. Hiện nay, Việt Nam là
nước đông dân thứ 3 ở khu vực Đông Nam Á và đứng thứ 13 trong các nước đông
dân nhất thế giới. Do đó, nhu cầu nhà ở của người dân là rất cao. Trong khi đó
diện tích đất đai hạn chế, kinh tế còn chậm phát triển, thu nhập bình quân đầu
người còn thấp, khả năng tự tạo lập nhà ở còn là vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia
đình, cá nhân. Do vậy, giá nhà ở ngày càng tăng cao. Hoạt động đầu tư xây dựng,
kinh doanh nhà ở được khuyến khích phát triển. Thúc đẩy thị trường nhà ở phát
triển.
Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản
pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận
lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở. Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai
2003; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… và các
văn bản hướng dẫn thi hành khác. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các văn bản pháp
luật nêu trên chưa phát huy được đầy đủ tác dụng như mong muốn, hiệu quả điều
chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp. Các quy định pháp luật còn bộc lộ nhiều hạn chế.
Hệ thống văn bản pháp luật chưa đồng bộ, thống nhất. Nhà nước cũng chưa có
chính sách cụ thể về việc cung cấp thông tin liên quan trong lĩnh vực bất động sản
như thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, thông tin về giá cả nên các
doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bán, cho thuê nhà ở gặp khó khăn trong
hoạt động đầu tư, kinh doanh. Nhà ở chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả,
còn lãng phí, thất thoát. Thị trường nhà ở phát triển còn thiếu lành mạnh, giao dịch
1
ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà ở bị mất cân đối, đặc biệt là nhà ở cho
người cho thu nhập thấp chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế.
Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát
triển lành mạnh và bền vững, việc nghiên cứu: “Pháp luật kinh doanh nhà ở, thực

trạng và giải pháp hoàn thiện” là hết sức cần thiết trên cả phương diện lý luận và
thực tiễn.
2. TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI.
Ở Việt Nam, ở những phạm vi và mức độ khác nhau đã có nhiều công trình
nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà ở như: Đề
tài nghiên cứu “ Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất
động sản tại Hà nội”do Sở khoa học và công nghệ Hà nội, Trung tâm nghiên cứu
pháp luật và chính sách phát triển bền vững nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị
trường nhà đất của PGS.TSKH. Lê Đình Thắng (Nxb Chính trị Quốc gia); Luận
văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Nga: “Pháp luật thị trường Bất động
sản, thực trạng và giải pháp hoàn thiện”
Trên cơ sở các công trình nghiên cứu, bài viết đã có, tác giả mong muốn nghiên
cúu và hoàn thiện một công trình mới nhằm khái quát được toàn diện về cả mặt lý
luận và thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà ở.
3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN.
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
chung nhất về nhà ở, về kinh doanh nhà ở và pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh
doanh nhà ở. Tìm hiểu thực trạng pháp luật trên thị trường nhà ở của nước ta hiện
nay, qua đó đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt
động kinh doanh nhà ở. Từ đó đề xuất, đưa ra một số định hướng, giải pháp để
khắc phục tình trạng đó và thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh nhà ở tại Việt
Nam một cách hoàn thiện và phổ biến.
4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN.
2
Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà ở có nội dung rất rộng và
liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Trong khuôn khổ của luận văn thạc sĩ, tác
giả chỉ giới hạn nghiên cứu những nội dung pháp luật liên quan trực tiếp đến hoạt
động kinh doanh nhà ở. Cụ thể là các quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ỏ và
quy định về các giao dịch kinh doanh nhà ở và thực tiễn áp dụng các quy định trên.
5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

Để đạt được mục đích mà đề tài đề ra, trong quá trình nghiên cứu luận văn có
sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:
- Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch
sử của Chủ nghĩa Mác- Lênin;
- Bên cạch đó, Luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
(i) Phương pháp đối chiếu, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, phương
pháp lịch sử được sủ dụng trong Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề
lý luận về kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà ở.
(ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luật
được sử dụng trong Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng quy định pháp
luật về kinh doanh nhà ở.
(iii) Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn giải, được sử dụng trong
Chương 3 khi nghiên cứu các giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh
nhà ở.
6 KẾT CẤU LUẬN VĂN.
Luận văn bao gồm các phần: Mở đầu, Nội dung, Kết luận, Danh mục tài liệu tham
khảo. Trong đó Nội dung luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về kinh doanh nhà ở và pháp luật kinh doanh nhà
ở.
Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật về kinh doanh nhà ở.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà ở.
3
Chương 1
NHỮNG VẪN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
VÀ PHÁP LUẬT KINH DOANH NHÀ Ở.
1.1. Tổng quan các vấn đề về nhà ở và kinh doanh nhà ở
1.1.1. Tổng quan các vấn đề về nhà ở
1.1.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà ở.
a, Khái niệm nhà ở.
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong đời sống của mỗi con người.

Ở đó không chỉ là chỗ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi tái tạo sức lao động và
thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình.
Tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu khác nhau, nhà ở được đưa ra các khái niệm:
- Dưới góc độ xây dựng: Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và
không gian bên trong được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
- Dưới góc độ pháp luật về nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
- Dưới góc độ về kinh doanh thương mại: Nhà ở là tài sản có giá trị. Là một
hàng hóa của hoạt đồng đầu tư kinh doanh.
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, khái niệm nhà ở được hiểu dưới góc độ về
kinh doanh thương mại.
b, Đặc điểm nhà ở.
Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005. Nhà ở là một loại
bất động sản do vậy nhà ở mang đầy đủ những đặc điểm của bất động sản.
Thứ nhất, là tính cố định. Đây là đặc trưng khác biệt của hàng hoá nhà ở so với các
hàng hóa khác. Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem
hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với nhà ở thì không thể di dời được. Chủ nhân
của nó phải chuyển đến nơi có Nhà ở. Hàng hoá nhà ở không thể đem ra thị trường
(siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông
qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ hoặc các mô tả khác. Tính cố định còn
4
tạo hàng hoá nhà ở mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao. Cùng một
loại nhà ở nhưng tại những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau.
Thứ hai, là tính bền vững, lâu dài. Nhà ở gắn liền với sự trường tồn của đất đai.
Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Nhà ở xây dựng trên đất
sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn
tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ ba, là tính cá biệt. Đặc điểm này của nhà ở xuất phát từ tính cá biệt và tính
khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là

có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng
miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính
cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá nhà ở có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai nhà ở cạnh nhau đều có những yếu tố không
giống nhau. Trên thị trường nhà ở khó tồn tại hai nhà ở hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây
theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và
cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm
đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích
cá nhân v.v..
Thứ tư, là tính đa dạng và phong phú. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá nhà
ở, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá nhà ở rất phong
phú và đa dạng cả về số lượng và chất lượng.
Thứ năm, là loại hàng hóa mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông
thường khác. Nhu cầu về nhà ở của mỗi vùng, mội khu vực, mỗi quốc gia là rất
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh….chi phối nhu
cầu và hình thức nhà ở.
Thứ sáu, hàng hóa nhà ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách và pháp luật.
5
Chính sách pháp luật về đất đai; chính sách pháp luật về kinh doanh bất
động sản; chính sách pháp luật về nhà ở, xây dựng; chính sách pháp luật về doanh
nghiệp, đầu tư…có sự ảnh hưởng, tác động mạnh tới giá cả hàng hóa nhà ở.
c, Phân loại nhà ở.
Tùy thuộc vào những tiêu chí và căn cứ khác nhau, nhà ở được phân loại hết
sức đa dạng và phong phú.
c1, Căn cứ vào khu vực xã hội có thể phân loại nhà ở thành:
- Nhà ở nông thôn: Đây là loại nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao
động nông nghiệp, thường gắn với đồng ruộng.

- Nhà ở được xây dựng trong các đô thị: Hình thức tổ chức nhà ở là theo dạng tập
trung dân cư thành các khu ở (thường gọi là chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ), có hệ
thống kỹ thuật hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như cấp, thoát nước; cấp điện; cấp năng
lượng; thông tin liên lạc; truyền thanh truyền hình; hệ thống đường giao thông;
môi trường và hệ thống các công trình dịch vụ-phục vụ các nhu cầu về cuộc sống
vật chất và văn hoá, tinh thần của con người.
c2. Căn cứ vào đặc trưng nhà ở có thể phân chia nhà ở thành:
- Nhà biệt thự: Là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêng
biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc,
thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách. Biệt thự còn là sự kết tinh của
khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Thường mỗi biệt thự có một tên
riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử. Biệt thự thường được xây trên những
diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố.... Nhà biệt
thự dành cho những gia đình có điều kiện thu nhập kinh tế cao, những người có
điều kiện sống cao như các quan chức cao cấp, các thương nhân giàu hay các trí
thức lớn, có tiềm năng trang bị những tiện dụng gia đình không hạn chế.
- Nhà liền kề: Đây là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy
và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng
những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối ghép
liền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng. Loại nhà này
6
còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng. Đây cũng
là loại nhà ở gần như biệt thự đơn lập, song lập nhưng với tiêu chuẩn ở thấp hơn
biệt thự thường chỉ gặp xây dựng tại ngoại vi thành phố lớn, đặc biệt ở các thành
phố nhỏ và vừa rất được phát triển. Xây dựng nhà khối ghép ở đô thị được xem là
thích hợp hơn, kinh tế hơn so với loại nhà ở xây dựng riêng biệt vì cũng có đủ sân
vườn, cổng ngõ riêng nhưng rẻ hơn nhiều. Đây là loại nhà gồm các căn đặt cạnh
nhau xếp thành từng dãy, cho phép có thể xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất xây
dựng. Loại nhà khối ghép này, mỗi căn nhà thường chỉ có hai hướng, có thể có lối
vào phía trước và phía sau, có hai mặt tương tiếp xúc hoặc chung với hai căn bên

cạnh.
- Nhà ở kiểu khách sạn: Đây là loại nhà ở bao gồm những căn hộ nhỏ (chủ yếu từ
1-2 phòng ở). Khu phụ trong căn hộ của nhà ở kiểu khách sạn tương đối đơn giản
hơn ở chung cư nhưng trang thiết bị phục vụ cho những gia đình ít nhân khẩu (chỉ
có hai vợ chồng không có con hoặc có một con, người độc thân, những cặp vợ
chồng trẻ chưa có con). Nội dung của căn nhà kiểu này nằm ở giữa hai loại hình
nhà ở chung cư và khách sạn. Các gia đình thường là quy mô nhỏ, sống trong đó
phải sử dụng chung các hành lang cầu thang như ở chung cư nhưng lại có bộ phận
dịch vụ kiểu khách sạn
- Nhà ở ký túc xá; Thành phần tạo nên ngôi nhà là các buồng ở tập thể cho cá nhân
(người độc thân) chỉ bố trí giường ngủ là chủ yếu, với các phòng bố trí 1-3 giường
nếu là giường một tầng hay 6-8 giường nếu là giường hai tầng. Các khu vực vệ
sinh, bếp được tập trung để phục vụ cho một loại phòng. Các phòng sang cũng chỉ
trang bị một vòi tắm bông sen, một vòi rửa mặt cho tập thể từ ba đến sáu phòng.
- Nhà ở nhiều căn hộ (nhà chung cư)
Các chung cư nhiều tầng là các loại nhà ở phục vụ nhiều gia đình
với số tầng từ bốn tầng trở lên. Nhà ở nhiều căn hộ là loại nhà phổ biến nhất trong
thành phố và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại này gồm một số
kiểu căn hộ nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là
một tổ hợp của các phòng chính, phòng phụ trong một căn hộ. Loại nhà này được
7
thiết lập dự trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các
không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia
đình.
c3,Căn cứ vào chất lượng nhà và kết cấu xây dựng.
Trên cơ sở pháp lý là thông tư liên bộ số 07/LB-TT ngày 30/09/1991 của Bộ xây
dựng - Tài chính - Ủy ban vật giá Nhà nước và tổng cục quản lý ruộng đất hướng
dẫn phân loại các hạng nhà, hạng đất và định giá tính thuế nhà, đất. The đó, Nhà
được phân thành : Biệt thự; Nhà cấp I; Nhà cấpII; Nhà cấp III; Nhà cấp IV và nhà
tạm.

c4,. Căn cứ vào đối tượng sử dụng có thế phân chia nhà ở thành:
- Nhà ở dành cho những người có thu nhập thấp: chung cư giá rẻ, nhà cấp IV
- Nhà ở dành cho người có thu nhập khá, trung bình: Nhà ở liền kề, chung cư
- Nhà ở dành cho người có thu nhập cao: thường là biệt thự, chung cư cao cấp
c.5. Căn cứ vào chủ thể xây dựng và mục đích sử dụng nhà ở. Có thể phân nhà ở
thành các loại sau:
- Nhà ở tự do tạo lập: Đây loại nhà do hộ gia đình, cá nhân xây dựng với mục đích
để ở.
- Nhà ở thương mại là nhà do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư
xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.
- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng (là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm
việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các
đối tượng khác theo quy định của Chính phủ) mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ
chế do Nhà nước quy định.
- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng (Cán bộ,
công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được
điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của
mình tại địa phương nơi đến công tác; Sĩ quan chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ
8
trang nhân dân được điều động, phục vụ theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; Cán bộ
lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm
nhận chức vụ) thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định Luật Nhà ở
2005.
1.1.1.2. Chính sách về nhà ở tại Việt Nam qua các thời kì.
a, Thời kì trước đổi mới (1954 - 1985)
Đây là thời kì mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hóa, tập
trung, quan liêu, bao cấp. Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản
lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm

trong xã hội. Nhà nước đóng vai trò là người sản xuất và phân phối trực tiếp nhà ở
cho một bộ phận dân cư. Một chương trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây
dựng và cung cấp nhà ở cho những người làm việc trong những khu vực kinh tế
Nhà nước ở các đô thị đã được triển khai. Việc xây dựng các khu nhà ở được đưa
vào kế hoạch 5 năm và hàng năm của chính phủ.
Nhà nước ban hành nhiều chính sách về nhà ở đã phần nào giải quyết được nhu
cầu nhà ở. Tuy nhiên, trên thực tế sự mất cân đối về cung cầu nhà ở là rất lớn. Nhu
cầu nhà ở rất cao song quỹ nhà ở hạn hẹp. Cùng với cách sản xuất và phân phối
kéo dài và phức tạp đã tạo ra nhiều bất công trong xã hội. Việc bao cấp nhà ở đã
làm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sang tạo, tất cả hoàn toàn trông chờ
vào Nhà nước. Trong thời kì này, có hai hình thức sở hữu nhà ở chủ yếu: sở hữu
nhà nước và sở hữu của từng cá nhân.
Các giao dịch về nhà ở chủ yếu là các giao dịch về thuê lại hoặc chuyển nhượng
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hay các giao dịch về mua bán nhà ở thuộc sở hữu tư
nhân.
b, Thời kì sau đổi mới (1986 - nay )
Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần từ năm 1986 đến nay, lĩnh vực nhà ở đã có những
chuyển biến rõ rệt. Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp nhà ở, cho phép và tạo điều
kiện để người dân phát triển nhà ở. Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nước quản lý
9
sang hình thức kinh doanh được triển khai. Nhà nước rất quan tâm tạo điều kiện bố
trí quỹ đất phát triển nhà ở. Ngoài bố trí hàng vạn hecta đất cho phát triển nhà ở
thương mại để kinh doanh thông qua các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở…
Nhà nước cũng dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp,
học sinh sinh viên, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, người có công với
cách mạng, và thực hiện cấp đất giúp đồng bào dân tộc thiểu số có điều kiện xây
dựng nhà ở. Với sự ra đời của hàng loạt các văn bản pháp luật như: Pháp lệnh nhà
ở được ban hành ngày 6/4/1991; Hiến pháp 1992; Nghị định số 61/CP ngày
5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở; Luật Đất đai năm 1993 được sửa đổi, bổ

sung năm 1998, năm 2001; Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005; Luật Kinh doanh
bất động sản 2006 và một số văn bản pháp quy khác, đã khẳng định một chính
sách mới, chính sách đứng đắn của Đảng và Nhà nước về việc phát triển nhà ở cho
người dân.
1.1.1.3. Thực trạng của vấn đề nhà ở tại nước ta.
a, Những thành tựu đạt được.
Bằng hàng loạt các cơ chế, chính sách đã ban hành, chúng ta đã thu hút
được nhiều nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia phát triển nhà ở cũng
như tạo điều kiện để người dân có điều kiện tạo lập chỗ ở, góp phần xây dựng
cuộc sống văn minh, hiện đại cả ở khu vực đô thị và nông thôn. Tại khu vực đô thị,
nhiều dự án nhà ở được xây dựng với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội, nhiều khu nhà ở mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ở cũ bị
xuống cấp, hư hỏng, thay thế các khu nhà ở chuột, chật chội, mất vệ sinh. Nhà ở
phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội ngoại
thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, nhà liên kế, một số
thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao
tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Đối với người dân khu vực nông
thôn, do chính sách đổi mới trong nông nghiệp, đời sống, thu nhập của nông dân
được nâng cao nên nhà ở của người dân cũng được cải thiện đáng kể, nhà ở không
chỉ được mở rộng về quy mô, tăng về diện tích mà chất lượng cũng được tăng lên,
10
nhà ở kiên cố và bán kiên cố đã dần thay thế cho nhà ở đơn sơ, tạm bợ. Số lượng
hộ gia đình, đặc biệt là hộ gia đình nghèo, bà con dân tộc vùng sâu, vùng xa, khu
vực biên giới, người dân vùng ngập lũ đồng bằng sông Cửu Long được Nhà nước
quan tâm hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà ở cũng tăng đáng kể, từ đó góp
phần từng bước giảm nhanh số lượng hộ nghèo không có nhà ở hoặc có nhà ở
nhưng dột nát, tạm bợ. Kết quả Tổng Điều tra Dân số và Nhà ở 01/4/2009 cho
thấy, điều kiện về nhà ở của cả nước đó có bước tiến vượt bậc trong 10 năm qua.
Số lượng hộ gia đình có nhà ở tăng từ 16.649.999 hộ năm 1999 lên 22.198.922 hộ
gia đình; trong đó, số hộ gia đình có nhà ở là 22.186.275 căn hộ (chiếm tỷ lệ

99,95%); số hộ gia đình không có nhà ở là 12.647 hộ (chiếm tỷ lệ 0,05%); tổng
diện tích nhà ở tăng từ 709 triệu m
2
nhà ở năm 1999 lên 1.415triệu m
2
(tăng thêm
706triệu m
2
); diện tích bình quân đầu người tăng từ 9,7m
2
sử dụng/người lên
16,7m
2
sàn/người; tỷ lệ nhà ở kiên cố tăng từ 12,8 % năm 1999 lên 46,77 % năm
2009; tỷ lệ nhà ở đơn sơ giảm từ 22,64% xuống còn 7,4%, trong đó có những vùng
nhà ở đơn sơ chiếm tỷ lệ rất thấp như vùng Đồng bằng sông Hồng chỉ còn 0,2% số
nhà ở là nhà đơn sơ. [19]
Đặc biệt, việc phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính
sách xã hội, các đối tượng thuộc diện thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, gồm:
cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng
vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách Nhà nước; công nhân lao động tại
các khu công nghiệp và các đối tượng thu nhập thấp khác sinh sống ở khu vực đô
thị. Để triển khai nội dung này, ngày 20/4/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị
quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở
cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các
khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, với nhiều cơ
chế ưu đãi, tháo gỡ đã thu hút sự hưởng ứng tham gia của nhiều doanh nghiệp. Sau
hơn 1 năm triển khai thực hiện Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP của Chính phủ, đã
có nhiều dự án nhà ở sinh viên được hoàn thành đưa vào sử dụng, nhiều dự án nhà
11

ở công nhân, nhà ở thu nhập thấp đã được khởi công. Trong năm 2010 đã có 1.653
căn hộ hoàn thành phần xây dựng, đã bán cho các hộ dân được 728 căn hộ. Có thể
khẳng định rằng, thực trạng nhà ở tại Việt Nam qua những năm qua đã có những
chuyển biến khá rõ nét cả về số lượng và chất lượng nhà ở, điều kiện và môi
trường sống của người dân ngày càng được cải thiện, mô hình cuộc sống văn minh
hiện đại tại các khu đô thị đã dần thay thế cho các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ,
mất vệ sinh, các hộ gia đình nghèo, các đối tượng có khó khăn về nhà ở cũng từng
bước được Nhà nước hỗ trợ, tạo điều kiện để tạo lập chỗ ở ổn định. Thị trường bất
động sản nhà ở đã hình thành, phát triển và ngày càng đóng vai trò chủ lực trong
nền kinh tế, là nền tảng cho tăng trưởng kinh tế, giải quyết công ăn việc làm, xây
dựng xã hội thịnh vượng và là công cụ hữu hiệu để ổn định kinh tế vĩ mô, đồng
thời góp phần quan trọng trong nỗ lực xóa đói giảm nghèo, đảm bảo an sinh xã
hội.
b, Những nổi cộm trong phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở.
Mặc dù lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành quả quan trọng, điều kiện nhà ở
của đại bộ phận nhân dân được cải thiện; tuy nhiên, kết quả chưa đồng đều. Những
thách thức trong phát triển nhà ở còn rất nhiều. Nhiều địa phương vẫn còn nhà ở
xây dựng tự phát, tình trạng chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở khá
phố biến. Quy mô nhiều dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa kết nối đồng bộ giữa các dự
án và trong khu vực. Kiến trúc công trình và nhà ở tại nhiều dự án thiếu nhất quán
và không hợp lý, dẫn đến không bảo đảm hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối
với hạ tầng chung. Kết quả thống kê cho thấy, trong 2.500 dự án khu đô thị mới và
dự án nhà ở đã và đang được triển khai thực hiện thì có trên 600 dự án có quy mô
nhỏ dưới 20ha; số lượng dự án có quy mô lớn trên 500 ha chỉ chiếm tỷ lệ dưới
10%. Bên cạnh đó, là trở ngại từ nhà ở xây dựng trái quy hoạch, phát triển dọc
theo các trục đường giao thông, các đê sông, kênh rạch đang diễn ra ở nhiều địa
phương. Hệ quả của việc xây dựng nhà ở tự phát gây ra nhiều vấn đề phức tạp, và
sẽ phải tốn nhiều chi phí mới có thể khắc phục được. Những thách thức trong phát
12
triển nhà ở không chỉ ở khu vực đô thị, theo kết quả Tổng điều tra Dân số và Nhà

ở năm 2009. Tại khu vực nông thôn vẫn còn có gần 1,5 triệu căn nhà đơn sơ
(chiếm tỷ lệ 9,52% tổng số căn hộ nhà ở nông thôn), trong đó, có một số vùng, nhà
ở đơn sơ vẫn chiếm tỷ lệ cao như: vùng đồng bằng sông Cửu Long có khoảng gần
839.000/3.285405 căn hộ (chiếm 25,54% tổng số nhà ở), vùng trung du và miền
núi phía Bắc 299.249/2.214.770 căn hộ (chiếm 13,51%).[19] .Mặt khác, giá nhà ở
tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến
sức ép về nhà ở đô thị ngày càng tăng, những người có thu nhập trung bình và thu
nhập thấp rất khó khăn trong tạo lập nhà ở. Trong khi đó, cơ cấu các loại nhà ở
trên thị trường còn mất cân đối, thiếu các loại nhà ở có diện tích và giá cả trung
bình, thiếu vắng loại hình nhà ở để cho thuê. Mặt khác, hệ thống tài chính nhà ở
chưa hoàn thiện, thị trường nhà ở chủ yếu dựa vào nguồn tín dụng từ ngân hàng
với lãi suất cao, càng làm khó khăn hơn cho nỗ lực tạo lập nhà ở của những người
làm công ăn lương, và đặc biệt khó khăn hơn đối với những người có thu nhập
thấp. Những người công nhân tại các khu công nghiệp phải sinh sống trong các
khu nhà trọ, nơi phần lớn do người dân tự phát lập ra, không đảm bảo điều kiện về
vệ sinh môi trường, điện, nước, ăn ở chật chội, làm ảnh hưởng đến sức khoẻ và
năng suất lao động, dễ xẩy ra tệ nạn xã hội. Một bộ phận lớn cán bộ, công chức,
viên chức, quân nhân, sỹ quan vẫn chưa có nhà ở vẫn phải thuê nhà ở với giá cao
so với đồng lương hàng tháng ( giá thuê khoảng từ 750.000đ đến 1.500.000đ/
tháng) hoặc thuê nhà ở giá có rẻ hơn nhưng không đảm bảo các điều kiện sinh hoạt
tối thiểu, ảnh hưởng đến sức khoẻ và khả năng tái tạo sức lao động; một số cán bộ
được điều chuyển, các giáo viên ở vùng sâu, vùng xa vẫn ở trong những căn nhà
tạm bợ, hoặc chỉ là những nhà tranh tre đơn sơ, lụp xụp.
1.1.2. Tổng quan các vấn đề kinh doanh nhà ở
1.1.2.1. Khái niệm chung về kinh doanh.
13
Một hoạt động không thể thiếu được của con người trong nền sản xuất hàng
hóa, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường là hoạt động kinh doanh nhằm mục
đích lợi nhuận.
- Theo từ điển tiếng Việt: Kinh doanh là tổ chức việc sản xuất, buôn bán

sao cho sinh lời. [23]
- Theo từ điển luật học: Kinh doanh là các hoạt động đầu tư, sản xuất, mua
bán cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc
lập thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận [20]
Ở Việt nam, thuật ngữ kinh doanh được sử dụng trong Luật công ty và Luật doanh
nghiệp tư nhân năm 1990.
- Theo Luật Doanh nghiệp 2005: “ Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một
số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản
phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi”( khoản 2
Điều 4)
Theo Luật Thương mại năm 2005: “ kinh doanh là hoạt động của các chủ thể mua
bán, cung ứng dịch vụ, đầu tư, xúc tiến thương mại và các hoạt động khác nhằm
mục đích tìm kiếm lợi nhuận khác” ( Điều 3)
Như vậy, từ các định nghĩa về kinh doanh chúng ta có thể thấy kinh doanh được
nhận biết qua các dấu hiệu sau:
- Phải mang tính nghề nghiệp, nghĩa là chúng được tiến hành một cách chuyên
nghiệp, thường xuyên liên tục và mang lại nguồn thu nhập chính cho các chủ thể
kinh doanh.
- Phải được thực hiện một cách độc lập. Các chủ thể nhân danh mình để tiến hành
hoạt động kinh doanh. Họ tự quyết định mọi vấn đề liên quan và tự chịu trách
nhiệm về hoạt động của mình.
- Kinh doanh được các chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận.
1.1.2.2 Khái niệm kinh doanh nhà ở.
14
Nhà ở chính là một loại bất động sản. Do đó, hoạt động kinh doanh nhà ở
chính là một hình thức của hoạt động kinh doanh bất động sản. Theo quy định tại
khoản 2 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản: “Kinh doanh bất động sản là việc
bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để
bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”
Trên cơ sở định nghĩa về kinh doanh bất động sản và nội dung các quy định về

kinh doanh nhà được quy định tại chương II Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006. Tác giả đưa ra khái niệm về kinh doanh nhà ở như sau: Kinh doanh nhà ở là
hoạt động của tổ chức, cá nhân được phép thực hiện việc bỏ vốn đầu tư tạo lập,
mua, thuê, thuê mua nhà ở để bán, cho thuê, tho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục
đích sinh lợi.
Từ định nghĩa trên, kinh doanh nhà ở mang đặc điểm sau:
- Nhà ở nói riêng hay bất động sản nói chung liên quan đến nhiếu lĩnh vực pháp
luật: pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật xây dựng,
pháp luật đất đai... do vậy, hoạt động kinh doanh nhà ở chịu sự tác động và điều
chỉnh của nhiều văn bản pháp luật thuộc các lĩnh vực khác nhau.
- Hoạt động kinh doanh nhà ở là hoạt động mang tính phức tạp đòi hỏi phải có
một đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm và trình độ trong việc tư vấn, môi giới....
cho các chủ thể kinh doanh, cũng như trong việc quản lý hoạt động kinh doanh
phức tạp này.
- Nhà ở là tài sản có giá trị, nhu cầu về nhà ở rất cao, dẫn đến tình trạng đầu cơ,
giá nhà ngày càng tăng cao. Hoạt động kinh doanh nhà ở mang lại lợi nhuận rất
lớn, tuy nhiên, thị trường nhà ở cũng rất dễ biến động phụ thuộc vào các nhiều
yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thị trường nhà ở dễ tăng nhiệt cũng dễ đóng
băng. Điều này cho thấy hoạt động kinh doanh nhà có tính rủi ro rất cao.
1.2. Tổng quan pháp luật về kinh doanh nhà ở
1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh nhà ở.
Trong quá trình xây dựng và phát triển nền kinh tế, Nhà nước sử dụng nhiều
công cụ khác nhau để quản lý và điều tiết nền kinh tế, trong đó pháp luật là công
15
cụ quan trọng nhất, không thể thiếu và có tác động lớn nhất. Pháp luật là phương
tiện để thể chế hóa chiến lược và kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước trong
từng giai đoạn cụ thể, Pháp luật là phương tiện để Nhà nước quản lý mọi mặt đời
sống xã hội; là phương tiện để nhân dân phát huy dân chủ và quyền làm chủ, thực
hiện quyền và nghĩa vụ của mình.
Đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, pháp luật là một trong những nhân tố có vai

trò quan trọng ảnh hưởng tới sự hình thành và phát triển hoạt động kinh doanh nhà
ở. Có thể nhận thấy sự tác động và ảnh hưởng của pháp luật tới hoạt động kinh
doanh nhà ở qua những điểm sau:
- Thông qua pháp luật, các đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và
Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh
doanh nhà ở nói riêng được thể chế hóa, cụ thể hóa bằng những quy
định cụ thể. Từ đó định hướng cho hoạt động kinh doanh nhà ở hình
thành và phát triển theo hướng lành mạnh, thống nhất và bền vững.
- Pháp luật quy định và đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể
kinh doanh nhà ở được thực hiện. Từ đó, đảm bảo sự bình đẳng, công
bằng cho các chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh nhà ở
- Pháp luật là công cụ để bắt buộc các chủ thể kinh doanh nhà ở phải đóng
góp những nghĩa vụ tài chính nhất định cho Nhà nước, tạo nguồn thu cho
ngân sách nhà nước, kiểm soát những diễn biến bất thường của hoạt
động kinh doanh nhà ở trên thị trường.
Như vậy, thông qua hệ thống pháp luật các hoạt động kinh doanh nhà ở diễn ra
trên thị trường được hình thành và phát triển trong một hành lang pháp lý, một trật
tự ổn định, tạo ra một thị trường kinh doanh nhà ở phát triển lành mạnh và bền
vững.
Từ sự tiếp cận vai trò của pháp luật đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, tác giả
đưa ra khái niệm pháp luật kinh doanh nhà ở là tổng hợp các quy phạm pháp luật
do nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện điều chỉnh các quan hệ trong hoạt
động kinh doanh nhà ở.
16
1.2.2. Lịch sử phát triển pháp luật kinh doanh nhà ở.
Tại Việt Nam, nếu như trước năm 1991, chưa hình thành thị trường nhà ở
nói riêng và thị trường bất động sản (BĐS) nói chung thì sau khi Nhà nước ban
hành một loạt các văn bản như: Pháp lệnh số 51- LCT/HĐNN8 ngày 06/04/1991
về nhà ở: Với quy định tại Điều 4 của Pháp lệnh: “Tổ chức, cá nhân được kinh
doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt

động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật”. Hiến pháp năm 1992
với quy định tại Điều 15: “Nhà nước thực hiện nhất quán chính sách phát triển nền
kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần
với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu
toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu toàn dân và sở hữu tập
thể là nền tảng” và Luật Đất đai năm 1993, với quy định đất đai có giá, quyền sử
dụng đất được coi là hàng hóa và được phép tham gia giao dịch, trao đổi trên thị
trường thì thị trường nhà ở cũng bắt đầu hình thành và phát triển. Hoạt động kinh
doanh nhà ở bắt đầu diễn ra trên thị trường, với sự tham gia của các chủ thể kinh
doanh thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Đặc biệt, việc ban hành Nghị định
số 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán kinh doanh nhà ở. Với các quy định tại
Chương 3 từ Điều 12 đến Điều 16, hoạt động kinh doanh nhà ở đã được pháp luật
điều chỉnh cụ thể. Trong đó kinh doanh nhà ở là việc thực hiện một, một số hoặc
tất cả các hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm: Cho thuê nhà ở; Mua bán
nhà ở; Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng
đất; Dịch vụ mua bán, cho thuê nhà ở. Chủ thể được phép kinh doanh nhà ở bao
gồm tổ chức trong nước, cá nhân là công dân Việt Nam định cư ở Viêt Nam. Giá
kinh doanh nhà ở bao gồm: Giá bán; giá cho thuê; giá dịch vụ trong hoạt động
mua bán, cho thuê là giá thỏa thuận giữa các bên ghi trên hợp đồng. Pháp luật về
kinh doanh nhà ở là một bộ phận của pháp luật về nhà ở đồng thời cũng là một
phần của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do vậy, với sự ra đời của Luật
Nhà ở năm 2005, tiếp đến là Luật kinh doanh bất động sản được ban hành năm
17
2006. Pháp luật kinh doanh nhà ở được quy định cụ thể và hoàn chỉnh hơn, góp
phần tạo nên hành lang pháp lý cho thị trường nhà ở phát triển.
1.2.3. Điều chỉnh pháp luật về kinh doanh nhà ở
Pháp luật về kinh doanh nhà ở là một bộ phận của pháp luật về nhà ở đồng
thời cũng là một phần của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Do vậy, kinh
doanh nhà ở phải được nhìn nhận dưới góc độ pháp luật kinh doanh bất động sản,

và pháp luật về nhà ở.
1.2.3.1. Các quy định chung về pháp luật kinh doanh nhà ở.
a, Chủ thể kinh doanh nhà ở:
Chủ thể được phép kinh doanh nhà ở bao gồm: Tổ chức, cá nhân trong
nước, tổ chức cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các
chủ thể kinh doanh này phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp luật quy định. khi
kinh doanh nhà ở phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp
định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
b, Nguyên tắc kinh doanh nhà ở.
Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh nhà ở bình đẳng trước pháp luật; tự
do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
hoạt động kinh doanh nhà ở thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp
luật; Nhà ở đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
Hoạt động kinh doanh nhà ở phải công khai, minh bạch.
c, Phạm vi kinh doanh nhà ở.
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh nhà ở trong phạm vi sau đây:
Đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà để bán, cho thuê, cho
thuê mua; Thuê nhà để cho thuê lại.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh
doanh nhà ở trong phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà để bán, cho thuê, cho thuê
mua; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng.
18
d, Nhà ở được phép đưa vào kinh doanh phải thuộc đối tượng được phép kinh
doanh; Phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Không
có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành
quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Không nằm trong
khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Có hồ sơ bao
gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng
đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định

của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc
hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình
đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu
bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng
nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ
xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây
dựng hình thành trong tương lai.
1.2.3.2. Các quy định pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở.
Đầu tư tạo lập nhà ở là việc các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng mới nhà,
đầu tư cải tạo sửa chữa nhà có sẵn để kinh doanh. Hoạt động đầu tư để kinh doanh
này phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, phải có dự án
đầu tư. Các dự án đầu tư này phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu của pháp luật. Việc
lựa chọn chủ đầu tư, thẩm định, phê duyệt dự án chấp thuận đầu tư đối với dự án
khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, phải được thực hiện theo quy định của pháp luật
về xây dựng và pháp luật về đấu thầu. Ngoài ra quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu
tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở được pháp luật quy định khá cụ thể. Các
quyền và nghĩa vụ này được xác lập không chỉ bảo đảm quyền và lợi ích của các
chủ đầu tư mà còn đảm bảo hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở được thực hiện
đúng pháp luật.
19
1.2.3.3. Các quy định của pháp luật về giao dịch nhà ở với tính cách là giao dịch
kinh doanh nhà ở.
Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng
cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở. Tuy
nhiên, các giao dịch với tính cách là giao dịch kinh doanh nhà ở chỉ bao gồm
những hình thức mua bán, thuê và thuê mua. Điều này xuất phát từ mục đích kiếm
lợi nhuận của chủ thể kinh doanh nhà ở. Với các hình thức tặng cho, đổi, thừa kế,
thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở đều không phát sinh lơi

nhuận. Trong khi mua bán, cho thuê, thuê mua đều là những hình thức là sinh lời.
Khi các giao dịch sinh lời đó được tiến hành bởi các chủ thể kinh doanh thì những
giao dịch sinh lợi đó mang tính cách là các giao dịch kinh doanh nhà ở. Với các
quy định về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tiến hành hoạt động
mua bán, cho thuể và thuê mua nhà ở. Pháp luật kinh doanh nhà ở tạo ra hành lang
pháp lý điều chỉnh cụ thể các hoạt động mua bán, cho thuê, thuê mua; cũng như
bảo đảm quyền lợi của các bên chủ thể.
Theo đó, trong hoạt động mua bán: Nhà ở được mua bán bao gồm nhà đã có sẵn,
đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ
đã được phê duyệt; Tổ chức, cá nhân kinh doanh phải bán nhà thông qua sàn giao
dịch bất động sản; Việc bán nhà phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất; Bán
nhà phải kèm theo hồ sơ về nhà bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền
sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà;Việc mua bán nhà ở phải
được lập thành hợp đồng theo các quy định pháp luật. trường hợp bán nhà được
hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua
bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà.
Trong hoạt động cho thuê: Nhà cho thuê phải là nhà ở đã có sẵn; Tổ chức, cá nhân
kinh doanh cho thuê nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; Nhà
cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần
20
thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế
và các thỏa thuận trong hợp đồng; Việc cho thuê nhà phải được lập thành hợp
đồng theo quy định của pháp luật
Trong hoạt động thuê mua: Nhà ở được thuê mua phải là nhà đã có sẵn; Nhà ở
được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch
vụ cần thiết khác để nhà ở được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng,
thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng; Tổ chức, cá nhân kinh doanh cho thuê
mua nhà phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản; Việc thuê mua nhà,
phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật; Việc thuê mua nhà,
phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà; Các bên trong hợp đồng

thuê mua nhà có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà cho
bên thuê mua trước khi hết hạn thuê mua.
1.2.4. Kinh nghiệm nước ngoài về chính sách và pháp luật về nhà ở
1.2.4.1. Chính sách nhà ở của Trung Quốc.
Năm 1998, Trung Quốc đã nêu ra các chính sách nhằm cải cách chế độ nhà
ở và xây dựng nhà ở, bao gồm những nét chính sau:
- Điều chỉnh lại chế độ cung cấp nhà ở. Tháng 6 năm 1998, phương thức
phân phối hiện vật nhà ở dưới hình thức phúc lợi xã hội được chuyển thành
phương thức đưa tiền nhà ở vào tiền lương. Các chi phí mua nhà ở được thanh
toán bằng tiền lương của công chức, khoản trích lập về nhà ở, khoản tiêu dùng cá
nhân, khoản hỗ trợ mua nhà. Đây là phương thức mà Nhà nước, nơi làm việc của
cá nhân cùng tham gia một cách hợp lý. Bên cạnh đó, chính phủ thiết lập thể chế
cung cấp nhà ở đô thị dựa trên mức sống, theo đó người có thu nhập thấp được
mua nhà giá rẻ dưới sự hỗ trợ của nhà nước hoặc nơi làm việc. Người thuộc tầng
lớp trung lưu mua nhà ở tiện lợi và kinh tế, người thu nhập cao bắt buộc phải mua
nhà ở theo giá thị trường. Đồng thời thực hiện chế độ trích lập quỹ cộng đồng về
nhà ở. Quỹ này được sử dụng chủ yếu vào xây dựng và sửa chữa nhà ở cá nhân.
21
- Điều chỉnh cơ cấu đầu tư nhà ở. Đối với nhà ở kinh tế và tiện dụng nhấn
mạnh tới các đặc trưng kinh tế và tiện dụng trong các tiêu chuẩn và trong thiết kế,
bảo đảm xây dựng không vượt quá các tiêu chuẩn trên. Tổ chức đấu giá trên cơ sở
cạnh tranh công bằng để lựa chon các công ty xây dựng thực hiện việc xây nhà ở
nhằm xóa các chi phí bất hợp lý, hạ giá thành sản phẩm. Từng bước đẩy mạnh
quản lý chất lượng nhà ở, chính phủ đề ra các chế độ cấp giấy chứng nhận chất
lượng, chế độ bồi thường chất lượng cho các trang thiết bị nhà ở. Thực hiện các
dịch vụ sau bán hàng; lập quỹ sửa chữa và hoàn thiện chế độ giám sát việc quản lý
và sử dụng vốn của khách hàng, có cơ chế để phát triển và mở rộng dịch vụ tài
chính, cần thực hiện sự hỗ trợ về tài chính đối với quá trình biến nhà ở thành hàng
hóa theo lộ trình. Từng bước hoàn thiện chế độ thế chấp quyền sở hữu nhà bảo
đảm an toàn tài chính. Phát triển dịch vụ tài chính nhà ở mang tính chính sách và

tính thị trường. Đặc biệt định hướng xây dựng nhà ở dựa trên khoa học kĩ thuật.
Cải cách khoa học kĩ thuật trong thiết kế và sản xuất vật liệu xây dựng nhằm nâng
cao chất lượng của nhà ở trên thị trường.
1.2.4.2. Chính sách phát triển nhà ở của Indonesia.
Ở Indonesia, chương trình nhà ở xã hội khá thành công. Để thu hút các
doanh nghiệp tham gia chương trình Chính phủ không thu tiền sủ dụng đất, miễn
thuế giá trị gia tăng và đôi khi cả thuế thu nhập doanh nghiệp cũng chỉ thu ở mức
tượng trưng. Ngược lại Chính phủ kiểm soát giá đầu ra của tất cả các doanh nghiệp
sao cho mức lợi nhuận đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp nhưng đồng thời không tạo
gánh nặng cho người mua nhà. Đối với người mua nhà, Chính phủ có chính sách
riêng để hỗ trợ lãi suất theo mức khác nhau tùy vào mức thu nhập của các nhóm
đối tượng theo hướng khuyến khích người mua nhà trả nợ dứt điểm trong vòng 5
năm.
1.2.4.3. Chính sách phát triển nhà ở tại Mỹ.
Ở Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở từ những năm 1930 sau khủng
hoảng kinh tế 1929- 1933 khi số đông người thất nghiệp không có đủ khả năng trả
tiền mua hay thuê nhà. Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ
22
chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các
cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả. Điều này giúp cho
người dân với nguồn tài chính có hạn có thể thuê và mua nơi ở. Chương trình nhà
ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập
thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; khuyến khích chính quyền địa phương
nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; chính sách giảm giá
thuê căn hộ. Với 4 biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tín
phiếu; hỗ trợ bù lỗ cho các doanh nghiệp kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giá
cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền
thuê không quá 30% thu nhập; hỗ trợ sửa chưa, cải tạo nhà. Lựa chọn gia đình đủ
điều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Chính phủ, thông qua việc xây dựng nhà ở
xã hội.

1.2.4.4. Chính sách nhà ở tại Hà Lan.
Luật nhà ở của Hà Lan quy định nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm của
Nhà nước thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội. Thực chất Luật khẳng định quyền
can thiệp của Chính phủ vào việc xây dựng nhà ở, đồng thời xác định trách nhiệm
và nghĩa vụ của tất cả các lực lượng tham gia xây dựng nhà ở. Từ đó đến nay
chính quyền trung ương và ở địa phương các cấp đóng vai trò ngày càng lớn trong
lĩnh vực xây dựng nhà ở. Gần đây Hà Lan đã chuyển đổi phương sách quản lý nhà
ở theo hướng tiến bộ. Theo đó Nhà nước thông báo việc cấp nhà để thị trường điều
tiết theo quy luật cung cầu trong sự kiểm soát của nhà nước.
1.2.4.5. Chính sách nhà ở tại Thụy Điển.
Ở Thụy điển, người có thu nhập thấp muốn có nhà ở phải gia nhập một hợp
tác xã nhà ở. Các hợp tác xã nhà ở này đưa ra mục tiêu giải quyết nhà ở cho xã
viên là mục tiêu hàng đầu và không vì lợi nhuận. Nhà ở của hợp tác xã hiện nay
chiếm khoảng 18 đến 20% trên thị trường nhà ở góp phần hiện đại hóa nhà ở tại
Thụy điển. Liên hiệp xây dựng và tiết kiệm nhà ở Thụy Điển đã xây dựng 7% tổng
số căn hộ ở Thụy Điển. Mô hình hợp tác xã nhà ở tại Thụy Điển mang tính bền
vững hơn so với việc xây dựng nhà ở bán tại một số nước khác.
23
Như vậy, kinh nghiệm phát triển nhà ở tại một số nước nhất là vấn đề nhà ở
xã hội là cơ sở quan trọng để chúng ta tham khảo trong quá trình hoạch định cơ
chế, chính sách về phát triển thị trường nhà ở sao cho phù hợp với quy luật phát
triển, sát với tình hình thực tế tại nước ta hiện nay. Kinh nghiệm quốc tế trong lĩnh
vưc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp cho thấy chỉ có hai còn đường lựa
chọn cơ bản: một là dựa vào Nhà nước; hai là dựa vào thị trường. Cần nhấn mạnh
sự hỗ trợ của Nhà nước luôn là cần thiết, nhưng vấn không thể thay thế được cơ
chế thị trường.
Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở
Kinh doanh nhà ở là một hoạt động đầu tư. Hoạt động này có thể do tổ chức,
cá nhân tự tạo lập trên cơ sở nguồn vốn tự có để đầu tư xây dựng nhà nhằm mục

đích để kinh doanh hoặc thông qua các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở với mục đích kiếm lời. Do đó, trong phần thực trạng pháp luật, tác giả
luận văn cũng đánh giá theo 2 hoạt động đó.
2.1. Thực trạng pháp luật về đầu tư tạo lập nhà ở
Tạo lập nhà ở là hoạt động phổ biến của mọi cá nhân, tổ chức trong xã hội.
Hoạt động này nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở - nhu cầu thiết yếu của mọi người.
Tại Điều 62 Hiến pháp 1992 quy định: “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo
quy hoạch và pháp luật”; Điều 4 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về Quyền có chỗ
ở và quyền sở hữu nhà ở“Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở
hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp
luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó” Như vậy,
quyền xây dựng tạo lập nhà ở của công dân được Nhà nước ghi nhận và bảo đảm.
Tuy nhiên, dưới góp độ pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và kinh
doanh nhà ở nói riêng, đầu tư tạo lập nhà ở là một hoạt động kinh doanh. Các chủ
24
thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua
nhằm thu lợi nhuận. Tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà ở được đầu tư tạo lập nhà để
kinh doanh theo hai hình thức: Đầu tư xây dựng mới nhà; Đầu tư cải tạo, sửa chữa
nhà. Hiện nay, Nhà nước ban hành rất nhiều chính sách khuyến khích hoạt động
đầu tư trong lĩnh vực kinh doanh nhà ở, nhằm tăng quỹ nhà ở đáp ứng nhu cầu cho
người dân. Có thể kể đến một vài chính sách khuyến khích, ưu đãi của Nhà nước
dành cho hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở: Chính sách hỗ trợ tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản đầu tư tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trả dần, cho thuê,
cho thuê mua đối với người có công, người nghèo, người có thu nhập thấp; Tổ
chức tín dụng nhà nước cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án xây dựng nhà ở để
cho thuê, cho thuê mua, bán cho người có công, người nghèo, người có thu nhập
thấp, sinh viên, công nhân làm việc trong các khu công nghiệp, khu chế xuất. Mặt
khác, nhằm thúc đẩy hoạt động đầu tư tạo lập nhà ở để kinh doanh của các chủ thể
đầu tư phát triển. Nhà nước xác lập cơ chế pháp lý bình đẳng cho mọi chủ thể đầu
tư, không phân biệt đó là nhà đầu tư trong nước hay nước ngoài. Điều này góp

phần rất lớn vào việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào hoạt động
đầu tư nhà ở tại Việt Nam, thúc đầy thị trường nhà ở Việt Nam phát triển. Bên
cạnh đó, cần loại bỏ những điểm hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật, những
quy định chưa phù hợp với thực tiễn cuộc sống, thiếu tính thống nhất và đồng bộ
để tháo gỡ các khó khăn và vướng mắc của doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nhà
ở. Có thể nêu một số vấn đề nổi cộm sau:
2.1.1. Vấn đề huy động vốn.
2.1.1.1. Nguồn vốn huy động.
Đối với các dự án bất động sản, nguồn vốn luôn là vấn đề quan trọng hàng
đầu của doanh nghiệp. Dự án có thể triển khai, tốc độ thi công được đảm bảo, dự
án hoàn thành theo đúng kế hoạch, tất cả các vấn đề nảy sinh đều phụ thuộc rất lớn
vào nguồn vốn của dự án. Hiện nay, hàng loạt văn bản pháp luật có liên quan đến
lĩnh vực tài chính bất động sản được ban hành nhằm tạo ra hành lang pháp lý
25