SỰ BIẾN ĐỔI KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC TRONG CHUNG CƯ TẠI TP.HCM_TS. KTS. Lê Thị Hồng Na, KTS. Nguyễn Thị Thái Huyên

SỰ BIẾN ĐỔI KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC TRONG CHUNG CƯ TẠI TP.HCM
A RESEARCH ON ARCHITECTURAL SPACE CHANGE IN APARTMENT OF HOCHIMINH CITY
TS. KTS. Lê Thị Hồng Na, KTS. Nguyễn Thị Thái Huyên
TÓM TẮT
Nội dung bài báo chủ yếu bàn về sự biến đổi không gian
kiến trúc trong chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM)
kể từ khi chung cư mới xuất hiện cho đến nay. Nghiên cứu này
được thực hiện dựa trên việc thu thập thông tin và khảo sát
thực tế về kiến trúc của hơn 250 chung cư được xây dựng ở
những giai đoạn khác nhau tại Tp.HCM. Dựa trên hệ thống các
cơ sở khoa học, những đặc điểm và sự biến đổi không gian
kiến trúc bên trong căn hộ, hình thức mặt đứng, vị trí không
gian thương mại dịch vụ và chỗ đậu xe trong chung cư đã được
phân tích và tổng hợp. Đặc biệt, yếu tố dân gian trong chung cư
đã được nghiên cứu cụ thể trong bố cục không gian chức năng
và các giải pháp thích ứng với điều kiện khí hậu. Cuối cùng,
những đặc điểm chính về sự biến đổi không gian kiến trúc
trong nhà chung cư của Tp.HCM sẽ được so sánh với những
đặc điểm này trong nhà chung cư của Singapore theo từng giai
đoạn phát triển.
ABSTRACT
This paper mainly discusses the change of architectural
space in apartment of HCMC since apartment building
appeared until now. The research was implemented by
collecting the information and making the actual surveys of
over 250 architectural condominium built in different stages in
HCMC. Based on a system of scientific basis, characteristics
and change of architectural space inside the apartment, facade,
and location of commercial space and parking in apartment
buildings has been analyzed and showed. In particular, the
traditional elements in the apartment have been studied

specifically in spatial layout and choosing the solutions
friendly with the regional climate. Finally, the main
characteristics of the transformation of architectural space in
condominium of HCMC will be compared to these
characteristics of condominium Singapore in each developed
phases.
TS. KTS. Lê Thị Hồng Na
Giảng viên, Khoa Kỹ Thuật Xây Dựng, Trường Đại Học Bách
Khoa – Đại Học Quốc Gia Tp.HCM.
Email:
Điện thoại: 0903 185 923
KTS. Nguyễn Thị Thái Huyên
Học viên cao học, Trường Đại học Kiến trúc, Tp.HCM.
Email:
Điện thoại: 0939101906
1. Giới thiệu
Theo kiến trúc sư người Pháp, Christian Pédélahore de
Loddis, nhà tập thể ở đô thị đã được các kiến trúc sư Pháp thực
hiện từ cuối những năm 30, không phải ở Hà Nội mà là ở Sài
Gòn và không phải cho tầng lớp bình dân mà là cho tư sản
thành thị, lúc đầu là Pháp, sau mới đến người Việt [1]. Sau đó,
chung cư phát triển ngày càng đa dạng cả về hình thức mặt
đứng và không gian bên trong nhằm đáp ứng nhu cầu tăng chất
lượng không gian sống cho người dân đô thị. Sự vận động của
xã hội, nền kinh tế đô thị và một số thay đổi về pháp lý đã ảnh
hưởng và tác động đến sự biến đổi không gian kiến trúc trong

chung cư tại Tp.HCM. Quá trình phát triển chung cư tại
Tp.HCM được chia ra làm 2 giai đoạn lớn là trước và sau 1975.
Đã có nhiều tác giả nghiên cứu về kiến trúc nhà ở chung cư

tại Tp.HCM. Hầu hết các nghiên cứu đó tập trung vào việc đề
xuất giải pháp thiết kế, các vấn đề về quản lý, môi trường, kinh
tế, văn hóa và xã hội. Có một số đề tài nghiên cứu sự ứng dụng
đặc điểm nổi trội trong nhà ở dân gian vào thiết kế chung cư
mới. Nhìn chung, sự biến đổi không gian trong kiến trúc chung
cư tại Tp.HCM chưa được thống kê, nghiên cứu một cách tổng
quát và khoa học [3].
2. Sơ lược về thuật ngữ chung cư
Chung cư là dạng nhà ở gồm nhiều căn hộ sống chung
trong một hoặc nhiều cụm công trình. Với những hình thức,
chức năng sử dụng khác nhau và qua từng thời kỳ mà dạng nhà
ở này có những tên gọi như chung cư, cư xá, nhà thập thể. Cư
xá là tên gọi của dạng công trình nhà ở với nhiều căn hộ trong
đó mà được nhà nước chế độ cũ xây lên chủ yếu dành cho nhân
viên, tầng lớp trí thức thời đó sử dụng để ở. Cư xá được chia
làm hai loại. Loại thứ nhất được tổ hợp từ nhiều căn hộ sử
dụng chung hành lang và cầu thang, mỗi căn hộ chỉ có 1 tầng
(cư xá Lý Thường Kiệt, cư xá Thanh Đa). Loại thứ hai là 1 dãy
nhà phố nằm liền kề nhau, mỗi nhà có thể có một hoặc hai tầng
(cư xá Bắc Hải, cư xá Đô Thành). Vào thời điểm đó, các chung
cư cũng được xây dựng để tái định cư cho một số hộ dân khu
có nhà ở lụp xụp hoặc xây tạm trong Sài Gòn qua những vụ
cháy và tiện cho việc quản lý hộ dân của nhà nước thời bấy
giờ. Nhà tập thể bắt đầu xuất hiện sau năm 1975, nhằm mục
đích giải quyết chỗ ở cho cán bộ viên chức. Nhà tập thể có thể
ở dạng chung cư, một căn nhà phố hoặc một căn biệt thự được
phân chia cho nhiều hộ gia đình cùng sinh sống [3].
Định nghĩa chung cư xuất hiện đầu tiên trong quyết định số
10/2003/QĐ-BXD vào ngày 03/4/2003 của Bộ trưởng Bộ xây
dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

với nội dung “Nhà chung cư là nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có
cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung và hệ
thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung”. Định nghĩa chung cư đó
cũng chính là dạng công trình được nghiên cứu trong bài báo
này.
3. Các yếu tố dân gian trong chung cư tại Tp.HCM
3.1 Yếu tố dân gian trong bố cục không gian chức năng
Nhà ở dân gian thường được tổ hợp bởi 2 phần là phần
chính và phần phụ. Phần chính bao gồm phòng khách, phòng
ngủ và kho. Phòng khách, là nơi tiếp khách và sinh hoạt chung,
thường có không gian rộng rãi và dễ tiếp cận từ bên ngoài, thể
hiện sự hiếu khách của gia chủ. Phòng khách là không gian
trang nghiêm, được kết hợp với nơi thờ cúng nhằm thể hiện sự
tôn kính đối với ông bà. Phòng ngủ thường được bố trí ở 2 bên
hoặc phía sau không gian tiếp khách. Không gian ngủ trong
nhà ở dân gian có thể chỉ là 1 chiếc giường được đặt ở 1 góc
nhà và không cần ngăn chia cụ thể. Góc nhà này có thể là nơi
sinh hoạt gia đình hoặc là một lối đi rộng bằng một gian nhà
chỉ đủ đặt 1 chiếc giường bằng gỗ hoặc tre, dẫn đến các không
gian phụ phía sau nhà. Kho được ở đặt sau cùng, trong phần
chính của ngôi nhà. Đó có thể là nơi chuyển tiếp giữa không
gian chính và không gian phụ (bếp ăn). Phần phụ gồm có khu
Trang 1


vực bếp ăn và nhà vệ sinh. Bếp ăn được đặt ở phía cuối của
ngôi nhà hoặc bố trí riêng biệt với phần chính. Không gian này
được tiếp cận bằng lối đi chính thông qua phòng khách hoặc lối
đi phụ bên ngoài ngôi nhà. Đặc biệt, nhà vệ sinh trong nhà ở
dân gian được đặt tách rời ra xa phần chính của nhà (hình 1).

a. MB nhà ở dân gian
miền Nam

b. MB nhà ở dân gian
miền Bắc

Lối ra vào
Không gian khách
Không gian thờ
Không gian ngủ
Hình 1 Cách bố trí điển hình trong nhà ở dân gian [3]
Trong căn hộ chung cư được xây dựng từ năm 1960 đến
1975, không gian phòng khách được đặt nơi tiếp xúc trực tiếp
nhiều nhất với tự nhiên. Đây cũng là không gian xuất hiện đầu
tiên trong căn hộ tính từ lối ra vào chính của căn hộ. Sau năm
1975, phòng khách trong căn hộ được bố trí và thiết kế đa dạng
hơn. Nó được đặt ở giữa hoặc cuối ngôi nhà và có thể tiếp cận
được với tự nhiên. Khi phòng khách được đặt xa lối ra vào như
thế này thì các phòng ngủ sẽ khó được đảm bảo về tính riêng
tư. Có sự khác biệt rõ ràng là phòng khách trong nhà ở dân
gian là nút giao thông dẫn đến các không gian khác trong ngôi
nhà còn phòng khách trong căn hộ chỉ là thành phần đầu tiên
xuất hiện và cùng nằm trên một trục dẫn đến các không gian
khác (hình 2). Từ đây, yếu tố truyền thống trong nhà ở cũng
dần mất đi trong căn hộ mà chuyển sang một xu thế mới để
thích hợp hơn với lối sống của người dân đô thị.
Từ trước năm 1975 đến năm 2005, trong căn hộ chung cư,
ngoài không gian phòng ngủ chính người dân còn tự tạo ra
không gian gác lửng hoặc sử dụng không gian phòng khách

làm không gian ngủ phụ. Nguyên nhân chính dẫn đến hiện
tượng trên là do không gian căn hộ nhỏ không đáp ứng đủ nhu
cầu ở cho gia đình nhiều thế hệ của người Việt. Mặt khác, đó
cũng là yếu tố xuất phát từ dân gian, người dân vốn đã có thói
quen ngủ ở các không gian khác trong ngôi nhà như phòng
khách, lối đi hoặc bếp. Phòng ngủ được ngăn chia rõ ràng bằng
các vật liệu như gỗ, ván, gạch hoặc vách nhôm do người dân tự
thực hiện trong giai đoạn trước năm 1975 và do nhà thiết kế
hay nhà đầu tư xây dựng sẵn trong giai đoạn sau 1975. Sau
năm 2005, chung cư phát triển mạnh, các căn hộ có từ 2 đến 3
phòng ngủ được thiết kế sẵn phù hợp hơn với cấu trúc gia đình
có 2-3 thế hệ cùng chung sống. Phòng ngủ được ngăn chia rõ
ràng, không gian phòng khách và bếp được trả về đúng chức
năng sử dụng của nó, và không còn là không gian đa chức năng
giống như trong nhà ở dân gian.
Trong đa số những căn hộ chung cư được xây dựng vào
những năm trước 1975, khu vực bếp và vệ sinh luôn được bố
trí gần nhau và được đặt sâu bên trong tính từ lối ra vào chính
hoặc được bố trí tách ra khỏi không gian sinh hoạt chính của
căn hộ. Sau năm 1975, bếp và nhà vệ sinh có thể được bố trí
tách biệt và một số phòng ngủ chính có vệ sinh riêng. Vào
những năm sau 1975, không gian bếp được biến đổi linh hoạt
trong các căn hộ chung cư. Nhưng đa phần bếp là nơi được tiếp
cận đầu tiên khi bước vào căn hộ. Trong một số trường hợp,
bếp lại được đặt ở giữa căn hộ và được tách xa lối ra vào chính
bởi khu vực vệ sinh hoặc bởi một phòng ngủ.

Hình 2 Sự khác biệt giữa phòng khách trong nhà ở dân gian
và trong căn hộ tại Tp.HCM (Nguồn: tác giả)
3.2 Yếu tố dân gian trong các giải pháp thích ứng với điều

kiện khí hậu
Một trong những nét đặc trựng của nhà ở dân gian đó là khả
năng thích ứng với điều kiện khí hậu địa phương. Ngôi nhà
thường được ưu tiên xây dựng hướng Nam nhằm nhận được
lượng gió mát nhiều nhất và giảm tối thiểu tác động xấu từ bức
xạ mặt trời ở hướng Đông và Tây. Để ngăn chặn bức xạ nhiệt
và mưa từ bên ngoài tác động vào không gian chính trong,
người dân sử dụng hàng hiên che chắn phía trước nhà. Độ sâu
của hiên nhà tùy thuộc vào hướng nhà. Hệ thống cửa được bố
trí mở rộng tối đa về hướng gió mát chủ đạo. Ngoài ra, những
tấm mành tre, nứa, lá được gắn vào hệ cửa và hiên nhà để bổ
sung vào việc che nắng, chống chói và che mưa tạt. Mái nhà
được xây dựng nhiều lớp bằng những vật liệu địa phương và có
khả năng cách nhiệt tốt, thải nhiệt nhanh [2]. Việc trồng cây và
sử dụng mặt nước để cải tạo môi trường vi khí hậu cũng là nét
đặc trưng trong nhà ở dân gian.
Những giải pháp thiết kế thích ứng với khí hậu trong nhà ở
dân gian đã bị mai một, không được ứng dụng và phát huy
trong mô hình nhà ở chung cư. Trước năm 1975, các chung cư
đều có hành lang ngoài đóng vai trò là không gian giao thông.
Mặt khác, nó còn đóng vai trò là không gian chuyển tiếp nhằm
làm giảm nhiệt độ từ bên ngoài tác động trực tiếp vào không
gian bên, chống chói và che mưa tạt vào căn hộ như một hàng
hiên trong nhà dân gian. Sau những năm 1975, hành lang ngoài
trong chung cư dần mất đi và thay vào đó là các ban công, lô
gia với mục đích sử dụng chủ yếu là dùng làm sân phơi và tạo
độ thông thoáng nhất định trong căn hộ.
Các giải pháp cách nhiệt mái hầu như không được quan tâm
trong thiết kế chung cư. Vì một số lý do như vị trí và thế đất
xây dựng không thích hợp, diện tích đất đô thị eo hẹp nên đa số

các nhà thiết kế và đầu tư ít chú ý đến hướng công trình. Các
Trang 2


hệ thống cửa được mở nhằm vào tính tiện ích trong việc sử
dụng các không gian chức năng căn hộ là chính. Việc trồng cây
xanh và sử dụng mặt nước để tạo môi trường vi khí hậu trong
chung cư ít được quan tâm trong các chung cư. Tuy nhiên vào
một số năm gần đây, giải pháp này được chú ý nhiều hơn, áp
dụng cho một số công trình và đưa vào căn hộ được xây dựng
sau năm 2000.
4. Sự biến đổi không gian kiến trúc trong chung cư tại
Tp.HCM
4.1 Sự biến đổi không gian trong căn hộ
Qua phân tích kết quả thống kê và khảo sát thực tế cho
thấy, không gian chức năng bên trong căn hộ được sắp xếp
theo hai dạng, bao gồm dạng trục và dạng nhánh [3]. Căn hộ
dạng trục là dạng các không gian chức năng được sắp xếp ở 2
bên 1 trục xuyên suốt, thường chính là trục giao thông trong
căn hộ. Có 2 loại căn hộ theo dạng trục tùy theo vị trí của
phòng khách xa hay gần lối ra vào chính của căn hộ. Căn hộ
dạng nhánh là dạng từ lối vào chính, các không gian chức năng
của căn hộ được bố trí linh hoạt, không tuân theo một bố cục
cụ thể, tùy theo vị trí bếp (bảng 1). Mức độ đảm bảo tính riêng
tư đối với các không gian chức năng trong căn hộ dạng trục có
phòng khách được bố trí đầu tiên cao hơn các dạng còn lại.
Giai
đoạn

Sơ đồ bố trí KG

căn hộ
Dạng
trục

Dạng
nhánh

Đặc điểm

gian mới trong căn hộ tại Tp.HCM. Do sự xuất hiện của chung
cư dạng hành lang giữa và dạng đơn nguyên làm cho lối ra vào
chính của các căn hộ được đặt vào giữa mặt bằng tầng của
chung cư. Lúc này, căn hộ dạng trục vẫn còn tồn tại nhưng có
phòng khách đặt xa lối vào chính. Không gian được tiếp cận
đầu tiên trong căn hộ có thể là bếp ăn hoặc nhà vệ sinh. Phòng
khách được đẩy lùi vào trong nhưng vẫn được tiếp xúc với tự
nhiên. Phòng ngủ được bố trí bên cạnh phòng khách và cũng
được thông thoáng tự nhiên. Đối với căn hộ dạng này, trục
thường được đặt ở giữa căn hộ.
Căn hộ dạng nhánh xuất hiện đầu tiên vào năm 1970 tại khu
chung cư Thanh Đa và phổ biến nhất hiện nay. Các không gian
chức năng trong căn hộ không được đặt ở một vị trí nhất định
mà được sắp xếp và biến hóa khá linh hoạt. Mặt bằng căn hộ
dạng này khá rộng rãi và có hình dáng đa dạng. Có thể chia
làm 3 loại căn hộ dạng nhánh là không gian bếp đặt đầu căn hộ,
giữa căn hộ và cuối căn hộ. Trong đó, căn hộ dạng nhánh có
bếp đặt đầu căn hộ là loại phổ biến nhất. Trong căn hộ này,
phòng khách có thể được đặt ở cuối hoặc giữa nhà nhưng vẫn
được chú trọng về thông thoáng tự nhiên trực tiếp hoặc gián
tiếp thông qua một khoảng ban công, lô gia. Không gian phòng

ngủ được bố trí xa khu bếp hoặc song song với khu bếp thông
qua lối đi hoặc phòng khách. Sau năm 2000, phòng ngủ đã
được chú ý nhiều hơn và hầu như đều được thông thoáng tự
nhiên bằng nhiều cách thức khác nhau. Đặc biệt, trong căn hộ
loại này, bàn ăn có thể được bố trí xa khu bếp và gần không
gian tiếp khách. Vì được đặt ở vị trí đầu tiên nên bếp được
thông thoáng bằng cách kết nối với sân phơi.

Trước
1975

Sau
1975

Bảng 1 Hai dạng căn hộ xuất hiện trong chung cư Tp.HCM [3]
Trước năm 1975, từ lối vào chính của các căn hộ, phòng
khách sẽ được tiếp xúc đầu tiên. Trong giai đoạn này, trục
thường nằm về một bên của căn hộ vì không gian căn hộ là một
hình chữ nhật dài có chiều ngang từ 4-5m và chiều dài từ 1020m. Phòng ngủ, bếp ăn và vệ sinh được sắp xếp nằm về cùng
một bên. Vì thế, căn hộ có cấu trúc không gian tương tự như
một nhà phố. Cách sắp xếp này có thể đảm bảo được tính riêng
tư cho từng không gian trong căn hộ. Không gian thờ được bố
trí kết hợp với phòng khách. Phòng ngủ là nơi tiếp nối phía sau
phòng khách và gian thờ. Nhà vệ sinh thường được đặt cạnh
bếp. Trong một số trường hợp, khu bếp và nhà vệ sinh được đặt
tách ra khỏi không gian sinh hoạt chính. Căn hộ dạng này
thường thiếu ánh sáng tự nhiên do mặt bằng trải dài, diện tiếp
xúc ánh sáng là đầu và cuối căn hộ. Vì vậy, sẽ có ít nhất một
không gian trong căn hộ bị thiếu thông thoáng, thường là
phòng ngủ. Đôi khi, có một giếng trời được bố trí để tăng

cường thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
Vào năm 1970, sự xuất hiện một loạt các mô hình chung cư
và cư xá của Thanh Đa được xem như là sự mở đầu về không

Hình 3 Các loại căn hộ trong chung cư Tp.HCM [3]
Căn hộ dạng nhánh có không gian bếp đặt ở giữa là dạng ít
phổ biến nhất. Cấu trúc căn hộ này khá phức tạp, với vị trí các
không gian chức năng được bố trí không theo một quy luật nhất
định. Từ lối vào chính, bếp có thể bố trí sau một nhà vệ sinh,
một phòng ngủ hoặc phòng khách. Vì vậy, không gian căn hộ
loại này khó đảm bảo được tính riêng tư . Một bất lợi nữa trong
Trang 3


căn hộ dạng này là mùi thức ăn trong quá trình chế biến có thể
gây ảnh hưởng đến các không gian xung quanh nếu không
được thông thoáng tốt. Cách bố trí của căn hộ có bếp đặt ở cuối
cùng là giải pháp tốt nhất về mặt thoát khí. Đối với căn hộ dạng
này, khu bếp có thể tiếp xúc trực tiếp với tự nhiên, giảm được
sự lây lan của mùi thức ăn đến các không gian lân cận, nhất là
trong các công trình có lối ra vào chính đặt ở giữa công trình
chung cư như hiện nay (hình 3).
Sự biến đổi không gian kiến trúc bên trong căn hộ qua từng
thời kỳ thể hiện rõ nhất ở sự di chuyển vị trí của các không
gian chức năng, trong đó có không gian nhà vệ sinh. Hơn nữa,
khác với các không gian khác, nhà vệ sinh không những thay
đổi vị trí chung mà còn được phân chia ra những không gian
nhỏ khác nhau. Nhà vệ sinh có thể được chia ra làm 3 loại bao
gồm (i) nhà vệ sinh có 1 không gian chung (là không gian ẩm
ướt), (ii) nhà vệ sinh có 2 không gian (gồm 1 ẩm ướt và 1 bán

ẩm ướt) và (iii) nhà vệ sinh có 3 không gian (gồm 1 ẩm ướt, 1
bán ẩm ướt và 1 khô).

ráo. Loại nhà vệ sinh này thường được thiết kế trong các căn
hộ cao cấp [3].
Vào giai đoạn đầu, nhà vệ sinh và bếp được bố trí tách biệt
khỏi không gian sinh hoạt chính của căn hộ hoặc nằm ở vị trí
cuối căn hộ và tiếp giáp với ban công hoặc lô gia. Trong giai
đoạn trước năm 1975, không gian này thường được bố trí kết
hợp với bếp. Sau năm 1975, nhà vệ sinh được tách riêng và đặt
ở nhiều vị trí khác nhau trong căn hộ. Sau năm 1990, một số
căn hộ được thiết kế với phòng ngủ có vệ sinh riêng. Từ đây có
thể thấy nhà vệ sinh bắt đầu được chú trọng và chất lượng
không gian sống có thể được nâng cao. Sau năm 2005, số
lượng nhà vệ sinh trong một căn hộ tăng lên và xuất hiện nhiều
nhất là loại căn hộ có 2 nhà vệ sinh.
4.2 Sự biến đổi hình thức mặt đứng trong chung cư
Trước năm 1975, các chung cư hầu như đều được thiết kế
theo kiểu hành lang bên. Từ năm 1975 đến năm 2005, hành
lang bên được thay thế bởi các ban công và lô gia. Sau năm
2005, ban công hầu như không còn xuất hiện trong các căn hộ
chung cư tại Tp.HCM. Phần lớn các mảng tường bao quanh
căn hộ được thiết kế tiếp xúc trực tiếp tự nhiên, vì thế nhiệt độ
từ bức xạ mặt trời truyền vào trong căn hộ khá lớn. Lô gia cũng
có diện tích nhỏ dần, đôi khi chỉ là những khe lấy sáng cho sân
phơi. Như vậy, dựa vào kiểu tổ hợp không gian đệm (hành
lang, ban công, lô gia) trên mặt bằng mà hình thức kiến trúc
mặt đứng chung cư có thể được chia làm 2 dạng (hình 5). Đó là
dạng không gian đệm được bố trí liên tục và dạng không gian
đệm được bố trí phân tán.

Hình 4 Sự biến đổi không gian nhà vệ sinh trong chung cư
tại Tp.HCM qua các giai đoạn (Nguồn: tác giả)
Loại nhà vệ sinh thứ nhất (i) xuất hiện vào thời kỳ đầu tiên,
từ trước những năm 1960. Không gian chung của nhà vệ sinh
này bao gồm giặt và vệ sinh cá nhân. Loại này vẫn được sử
dụng rộng rãi cho đến ngày nay và được đặt bên trong căn hộ.
Loại nhà vệ sinh thứ hai (ii) gồm 1 phần ẩm ướt là không gian
tắm và 1 không gian bán ẩm ướt là không gian vệ sinh cá nhân.
Loại này xuất hiện sau những năm 1975 và được bố trí nhiều
trong những căn hộ loại trung bình hiện nay. Việc phân chia
tách biệt không gian ẩm ướt và bán ẩm ướt giúp nhà vệ sinh
khô thoáng, tiện dụng và sạch sẽ hơn. Sau năm 2005, loại nhà
vệ sinh thứ ba (iii) xuất hiện làm nâng cao chất lượng cuộc
sống của người dân đô thị. So với loại thứ hai thì loại này có
thêm 1 không gian khô (hình 4). Trong đó, có thể bố trí tủ quần
áo và một số vật dụng cá nhân khác mà vẫn đảm bảo luôn khô

Hình 5 Hai dạng hình thức mặt đứng trong chung cư
tại Tp.HCM (Nguồn: tác giả)
Dạng không gian đệm được bố trí liên tục là dạng mặt đứng
kiến trúc xuất hiện trước năm 1975 với các công trình được xây
dựng vào thời Pháp thuộc và Mỹ Ngụy. Đặc điểm chính của
dạng này là, ở các tầng nhà, các dãy hành lang hay ban công
kéo dài hết chiều dài công trình. Dãy hành lang có vai trò là
Trang 4


không gian giao thông và cũng là không gian chuyển tiếp nhằm
che chắn cho không gian bên trong căn hộ trước những bất lợi

của khí hậu (che nắng, che mưa, cách nhiệt). Đây cũng là một
yếu tố đặc trưng trong cách tổ chức nhà ở dân gian nhằm thích
ứng với môi trường. Lan can có thể được xây dựng bằng gạch
– sơn nước, gạch – xi măng đá rửa, bằng sắt hoặc kết hợp giữa
gạch và sắt. Dạng chung cư này thường chỉ có từ 2 đến 5 tầng,
cao nhất là 13 tầng (chung cư 272 Trần Hưng Đạo).
Dạng không gian đệm được bố trí phân tán xuất hiện sau
năm 1975 với hình thức mặt đứng đa dạng hơn giai đoạn trước.
Chung cư dạng này không có hành lang hay ban công kéo dài
hết toàn bộ chiều dài công trình. Thay vào đó, các lôgia được
bố trí theo từng đoạn ngắn trên tổng thể mặt đứng. Nó là không
gian chuyển tiếp duy nhất giữa bên trong và ngoài căn hộ và
cũng thường được dùng làm sân phơi. Chung cư dạng này
thường có từ 5 tầng trở lên.
Trong 2 hình thức mặt đứng chung cư như trên thì dạng
không gian đệm được bố trí liên tục có ưu điểm vì nó tiện dụng
và thích ứng với điều kiện khí hậu nóng ẩm. Tuy nhiên, dạng
chung cư này khó đảm bảo tính riêng tư cho từng căn hộ, đồng
thời cũng tốn diện tích sàn nhiều hơn. Ngoài ra, những hành
lang hay ban công trải dài đôi khi lại là các khoảng không gian
chung bị người dân tận dụng dẫn đến việc xuất hiện các
“chuồng cọp” trong chung cư.

cho những người có thu nhập cao sống trong các căn hộ nơi
đây và những cư dân từ các cụm dân cư khác đến.
Vào những năm 1960-1975, khu vực đậu xe trong chung cư
là những không gian trống ở trệt như sảnh, hành lang và vị trí
dưới chân cầu thang. Vì phương tiện chủ yếu vào giai đoạn này
là xe đạp nên người dân có thể sử dụng ram dốc ở giữa cầu
thang để dẫn lên tầng cao của căn hộ (cầu thang giai đoạn này

hầu như đều có ram dốc ở giữa). Từ năm 1975-1986, không
gian đậu xe trong chung cư ít thay đổi. Từ năm 1986-2005, chỗ
đậu xe trong chung cư dần cải thiện và được quy định cụ thể.
Vào giai đoạn này, các tầng hầm được xây dựng với mục đích
sử dụng chính cho loại hình dịch vụ tiện ích này. Khoa học kỹ
thuật phát triển, vị trí đậu xe càng xuống sâu dưới các tầng
hầm, nhất là giai đoạn sau 2005 (hình 7).

4.3 Sự biến đổi không gian dịch vụ thương mại và chỗ đậu xe
Dịch vụ thương mại và chỗ đậu xe là hai không gian thiết
yếu phục vụ cho đời sống của người dân trong chung cư. Qua
thời gian, hai loại hình dịch vụ này cũng dần biến đổi về không
gian và vị trí hoạt động (bảng 2). Trước năm 1975, các dịch vụ
buôn bán trong chung cư diễn ra chủ yếu ở tầng trệt, với mô
hình kinh doanh gia đình được thực hiện bởi các hộ dân sinh
sống nơi đây. Từ năm 1975-1986, các dịch vụ kinh doanh trong
chung cư không còn diễn ra. Từ sau năm 1986, các mô hình
kinh doanh trong chung cư xuất hiện trở lại và ngày càng đa
dạng. Không gian thương mại được quy định cụ thể và chiếm
số lượng nhiều tầng hơn. Đặc biệt, giai đoạn sau 2005, không
gian thương mại có thể được bố trí ở một số tầng hầm trong
chung cư (hình 6).

Hình 7 Vị trí của chỗ đậu xe trong chung cư tại Tp.HCM
qua các giai đoạn [3]

Bảng 2 Sự biến đổi không gian thương mại và đậu xe
trong chung cư tại Tp.HCM (Nguồn: tác giả)
5. So sánh sự biến đổi không gian kiến trúc trong chung cư
tại Tp.HCM và tại Singapore

Hình 6 Sự xuất hiện của KG thương mại trong chung cư
tại Tp.HCM qua các giai đoạn (Nguồn: tác giả)
Ngày nay, dịch vụ thương mại trong chung cư được chia
làm ba loại theo quy mô kinh doanh. Thứ nhất, loại kinh doanh
nhỏ lẻ trong từng căn hộ thường xuất hiện ở các khu chung cư
cũ trước năm 1975 và các khu chung cư trước năm 1990. Thứ
hai, loại kinh doanh tư nhân nhỏ hoặc các siêu thị mini được bố
trí ở các khu chung cư được xây dựng sau năm 1990, các khu
chung cư này thường dành cho những cư dân có thu nhập trung
bình và công nhân viên chức. Các trung tâm thương mại lớn thì
được bố trí trong các chung cư cao cấp, thường là các tòa nhà
cao tầng được xây dựng sau năm 2005. Thứ ba, các khu thương
mại này bao gồm các dịch vụ giải trí, mua sắm, ăn uống; là một
khu phức hợp với nhiều loại hình hoạt động khác nhau dành

Trước năm 1950, chung cư ở Singapore tương tự nhà ở
Anh, có sự giật bậc giữa hai khối nhà, gồm 3 đến 4 tầng đi bộ
lên căn hộ. Cứ mỗi hai căn hộ lại sử dụng chung một cầu thang
[6]. Về hình thức mặt đứng, chung cư tại Singapore và
Tp.HCM có số tầng tương đương nhau nhưng chung cư
Singapore không có hình thức hành lang hay ban công trải dài
mà chỉ là những dạng hành lang, ban công ngắn và đứt quãng.
Chỉ trong vòng 10 năm sau, chung cư tại Singapore đã phát
triển độ cao lên đến 7-9 tầng và độ dài căn hộ chỉ từ 10m đến
15m. Về hình dạng mặt bằng, trong khi căn hộ tại Tp.HCM có
mặt bằng hình chữ nhật và các không gian chức năng được bố
trí theo 1 trục thì căn hộ tại Singapore được sắp xếp gói gọn
trong 1 mặt bằng hình vuông. Tuy nhiên, loại hình chung cư
của 2 thành phố này có đặc điểm chung là phòng khách luôn

xuất hiện đầu tiên trong căn hộ. Khi tổ chức căn hộ, nó còn
được ưu tiên trước sau đó mới đến các phòng ngủ, bếp và vệ
sinh. Phần lớn các căn hộ đều có 2 phòng ngủ liền kề nhau, 1
bếp và 1 vệ sinh, các không gian đều được ngăn chia rõ ràng và
tiếp xúc với tự nhiên (hình 8).
Trang 5


Hình 9 Chung cư Singapore và Tp.HCM sau năm 1975 [3]
Hình 8 Chung cư Singapore và Tp.HCM trước năm 1975 [3]
Đến những năm 1980, các căn hộ tại Singapore có không
gian chức năng được ngăn chia rõ ràng với 3-4 phòng ngủ. Số
tầng cao trong giai đoạn này có thể lên đến 30 tầng. Chung cư
40 tầng đầu tiên được xây dựng vào năm 2005. Các chung cư
trở thành công trình phức hợp, trong đó căn hộ ở được kết hợp
với các dịch vụ tiện ích khác. Không gian chức năng bên trong
các căn hộ Singapore chỉ có một cách bố trí duy nhất và theo
một trục nhất định. Phòng khách luôn là không gian lớn nhất và
xuất hiện đầu tiên trong căn hộ. Bên cạnh phòng khách là bếp.
Vuông góc với bếp là các phòng ngủ. Chiếu sáng và thông
thoáng tự nhiên luôn được chú trọng trong các căn hộ ở.Cách
bố trí này tồn tại qua một khoảng thời gian khá dài cho đến
những năm 2000, khi xuất hiện nhiều không gian mới trong
căn hộ. Trong khi đó, căn hộ chung cư ở Tp.HCM lại được bố
trí theo 2 dạng khác nhau, dạng trục và dạng nhánh (hình 9).
Mặt bằng điển hình của chung cư Singapore trước năm
1970 được thiết kế theo dạng hành lang là chủ yếu. Sau năm
1970, mặt bằng dạng tháp và dạng đơn nguyên bắt đầu phát
triển mạnh, trong đó dạng đơn nguyên chiếm ưu thế [6]. Tại
Tp.HCM, tuy phát triển chậm hơn Singapore, mặt bằng điển

hình của chung cư dạng hành lang cũng tồn tại và kéo dài đến
năm 1975 và đến năm 1990 thì chỉ có 1 số ít công trình kiểu
này. Mặt bằng chung cư dạng tháp và dạng đơn nguyên cũng
xuất hiện tại Tp.HCM từ sau năm 1975. Nhìn chung, mặt bằng
căn hộ tại Singapore và Tp.HCM đều có sự biến đổi đa dạng.
Tại Singapore, sự phát triển về tầng cao của chung cư khá
đồng đều qua từng giai đoạn, sự chênh lệch tầng cao không
nhiều. Tại Tp.HCM, có sự thay đổi khá lớn về số tầng cao
trong chung cư ở giai đoạn sau. Trong khi đó, chung cư cao
tầng tại Tp.HCM chỉ bắt đầu phát triển mạnh sau năm 2000 thì
chung cư trên 20 tầng tại Singapore đã được xây dựng phổ biến
vào những năm 1970 (hình 10).

Hình 10 Sự biến đổi về tầng cao của chung cư tại Singapore
và TpHCM qua các giai đoạn (Nguồn: tác giả)
6. Kết luận
Chung cư xuất hiện tại Tp.HCM sớm nhất so với các đô thị
khác trong cả nước. Trải qua sự phát triển khác nhau về xã hội,
Trang 6


văn hóa, kinh tế và kỹ thuật, chung cư có những nét đặc trưng
riêng trong từng giai đoạn. Có thể nhận thấy rằng những đặc
điểm nổi trội trong nhà ở dân gian cũng đã dần biến mất trong
mô hình căn hộ chung cư tại Tp.HCM.
Nghiên cứu này đã phân tích và chỉ ra sự biến đổi của từng
không gian chức năng bên trong và bên ngoài căn hộ trong suốt
quá trình hình thành và phát triển chung cư tại Tp.HCM.
Những không gian công cộng như sảnh tầng, hành lang chung,
cầu thang, hệ thống kỹ thuật, hệ thống sân vườn cảnh quan

chưa được kể đến. Căn cứ vào sự thay đổi vị trí của phòng
khách và bếp, có thể thấy rõ các căn hộ chung cư đã được sắp
xếp theo 2 dạng là dạng trục và dạng nhánh. Trong đó, cụ thể
hơn, có 2 loại căn hộ dạng trục và có 3 loại căn hộ dạng nhánh.
Dựa trên hình thức tổ hợp hành lang, ban công hay lô gia vào
trong mặt bằng căn hộ mà có thể phân chia hình thức mặt đứng
chung cư tại Tp.HCM ra thành 2 loại cơ bản. Ngoài ra, do sự
tác động của các yếu tố kinh tế và kỹ thuật, các không gian
thương mại dịch vụ và chỗ để xe cũng có sự thay đổi đáng kể.
Việc tìm hiểu, thống kê và phân tích các loại hình chung cư
qua từng giai đoạn góp phần vào việc ghi nhận một cách có hệ
thống lịch sử phát triển của chung cư tại Tp.HCM và cho
chúng ta thấy được sự biến đổi của loại hình nhà ở này theo

thời gian. Từ đó, có thể sẽ có cái nhìn cụ thể hơn trong việc
phát triển chung cư trong tương lai.
Tài liệu tham khảo
1. Christian Pédélahoro de Loddes (2001), Nhà tập thể lịch sử
hình thành và biến đổi loại hình, Tạp chí kiến trúc Việt Nam,
số 05.
2. Le Thi Hong Na (2011), An Analysis of Unique Spatial
Characteristics Inherent in Vietnamese Indigenous Housing
and Their Applications to Contemporary High-rise Housing in
Vietnam in Consideration on Passive Design Principles. PhD
thesis, Inha University, South Korea.
3. Nguyễn Thị Thái Huyên (2015), Sự biến đổi không gian
kiến trúc chung cư tại TP.HCM, Luận văn thạc sĩ, Trường đại
học Kiến trúc TP.HCM.
4. Shinozaki Mashiko & Do Thi Thu Van (2008),
Chronological Chages in Plans of Apartment Units in Vietnam,

Proceeding of An International Conference in Japan.
5. Young-Bum Kim & Young Hwan Park (2008), A study of
the Architectural Planning Guidelines for Developing
Vietnamese Apartment Residence, Proceeding of An
International Conference in Japan.
6. />
Trang 7