Đổi mới cơ chế quản lý chung cư tại dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô - Hà Nội

Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
M U
Trong cụng cuc i mi, bờn cnh vic xõy dng cỏc ch trng, chớnh
sỏch phỏt trin kinh t - xó hi thỡ vn ci thin cht lng cuc sng ca
ngi dõn vt cht v tinh thn luụn c ng v Nh nc ta quan tõm
c bit. Trong ú vic gii quyt vn nh l mt yờu cu bc xỳc v
mi quan tõm chung ca mi tng lp dõn c, cỏc cp, cỏc ngnh trong c
nc .
Hin nay H Ni, mt dõn s ngy cng cao trong khi qu t li cú
hn, nờn chỳng ta phi cú mụ hỡnh, quy hoch xõy dng phự hp. Bờn cnh
nh do nhõn dõn t xõy dng nh bit th, H Ni ó tp trung phỏt trin
nhiu khu ụ th mi, nh chung c cao tng c u t theo d ỏn, vỡ nú
nõng cao hiu qu s dng t trong cỏc ụ th. Vn t ra l phỏt trin
chung c cn phi i ụi vi ỏp ng nhng nhu cu dch v ụ th v m
bo cht lng cuc sng. õy l mt trong nhng yu t quyt nh trong
thnh cụng ca mụ hỡnh phỏt trin khu ụ th, chung c nh cao tng hin
nay. Nguyờn nhõn c bn khin trc õy ngi dõn e ngi sng trong cỏc
khu ụ th mi l do cỏc khu ụ th mi ny khụng cú c ch qun lý thng
nht, cung cp dch v ng b v duy tu bo trỡ cụng trỡnh Cn phi cú 1
mụ hỡnh c ch qun lý thng nht v phự hp.
Vi mc tiờu tỡm ra gii phỏp cho c ch qun lý chung c hin nay v
ỏnh giỏ mt cỏch y v khoa hc tỡnh hỡnh qun lý trờn mt khu ụ th
ca thnh ph H Ni. Di s hng dn ca thy PGS.TS Phm Trng
Mnh , trong khuụn kh ca tiu lun, tụi xin tin hnh nghiờn cu ti :
i mi c ch qun lý chung c ti d ỏn khu ụ th mi Ngha ụ.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 1-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
CHNG I: THC TRNG C CH QUN Lí CHUNG C TI

D N KHU ễ TH MI NGHA ễ
I. Cỏc cn c phỏp lý ca c ch qun lý d ỏn khu ụ th:
- Lut Ban hnh vn bn quy phm phỏp lut nm 2008;
- Lut t ai nm 2003;
- Lut Quy hoch ụ th nm 2009;
- Lut Xõy dng nm 2003;
- Lut Giao thụng ng b nm 2008;
- Lut T chc HND, UBND nm 2003;
- Ngh nh 72/2012/N-CP ngy 24/09/2012 ca Chớnh ph v qun lý v
s dng cụng trỡnh h tng k thut;
- Ngh nh 11/2010/N-CP ngy 24/02/2010 ca Chớnh ph v qun lý v
bo v kt cu h tng giao thụng ng b;
- Ngh nh 12/2009/N-CP ngy 12/02/2009 ca Chớnh ph v qun lý d
ỏn u t xõy dng cụng trỡnh;
- Ngh nh s 197/2004/N-CP ngy 03/12/2004 ca Chớnh ph v bi
thng, h tr v tỏi nh c khi Nh nc thu hi t;
- Ngh nh s 17/2006/N-CP ngy 27/01/2006 ca Chớnh ph v sa i,
b sung mt s iu ca cỏc N hng dn thi hnh Lut t ai v N s
187/2004/N-CP v vic chuyn cụng ty Nh nc thnh cụng ty c phn;
- Ngh nh s 84/2007/N-CP ngy 25/05/2007 ca Chớnh ph quy nh b
sung v vic cp Giy chng nhn quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn
s dng t, trỡnh t, th tc bi thng, h tr, tỏi nh c khi Nh nc thu hi
t v gii quyt khiu ni v t ai;
- Ngh nh s 69/2009/N-CP ngy 13/8/2009 ca Chớnh ph quy nh b
sung v quy hoch s dng t, giỏ t, thu hi t, bi thng, h tr v tỏi nh
c;
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 2-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC

- Thụng t 31/2011/TT-BGTVT ngy 01/8/2012 ca B Giao thụng vn ti
quy nh trỏch nhim v x lý vi phm trong cụng tỏc qunr lý, bo trỡ kt cu h
tng giao thụng ng b;
- Quyt nh s 1259/Q-TTg ngy 26/07/2011 ca Th tng Chớnh ph
phờ duyt Quy hoch chung xõy dng Th ụ H Ni n nm 2030 v tm nhỡn
n nm 2050;
- Cỏc quyt nh ca UBND thnh ph H Ni v vic phờ duyt quy hoch
chi tit cỏc Qun, Huyn trờn a bn thnh ph;
- Quyt nh s 1623/Q-TTg ngy 15/10/2009 ca Th tng Chớnh ph v
vic thnh lp Hi ng thm nh Nh nc thm nh ỏn Quy hoch chung
xõy dng Th ụ H Ni n nm 2030, tm nhỡn n nm 2050;
- Quyt nh s 445/Q-TTg ngy 07/04/2009 ca Th tng Chớnh ph v
Phờ duyt iu chnh nh hng Quy hoch tng th phỏt trin h thng ụ
th Vit Nam n nm 2025 v tm nhỡn n nm 2050;
- Cụng vn s 676/Q-QHQT ngy 06/05/2009 ca Th tng Chớnh ph v
b sung vn cho D ỏn nõng cp ụ th Vit Nam vay vn ca WB;
- Quyt nh s 10/ 2002/ Q- BXD ngy 3 thỏng 4 nm 2003 ca B
trng B Xõy dng.
- Quyt nh s 136/2003/Q UB ngy 27/10/2003 ca UBND Thnh ph
H Ni phờ duyt quy hoch chi tit 1/500 khu ụ th mi Ngha ụ;
- Quyt nh s 137/2003/Q UB ngy 27/10/2003 ca UBND Thnh ph
H Ni ban hnh iu l qun lý xõy dng theo quy hoch chi tit t l 1/500 khu
ụ th mi Ngha ụ;
- V cỏc Quyt nh, Ch th, Vn bn ch o iu hnh, Quy nh, Tiờu
chun, Quy chun. khỏc cú liờn quan n qun lý ụ th.
Tt c nhng c ch chớnh sỏch trờn u chi phi, tỏc ng trc tip hoc
giỏn tip lờn ton b qun lý ụ th.
II. Thc trng c ch qun lý d ỏn khu ụ th mi Ngha ụ:
1.Tng quan khu ụ th mi Ngha ụ:
- Khu ụ th mi Ngha ụ do Cụng ty c phn v u t XD s 1 H Ni

lm ch u t, cú din tớch 8,15 ha, nm giỏp ranh vi siờu d ỏn Tõy H Tõy -
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 3-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
mt d ỏn ln cú tng din tớch mt bng lờn ti 210 ha c trụng i tr thnh
trung tõm hnh chớnh, thng mi ca H Ni trong tng lai.
- Ni õy cũn bao gm cỏc trung tõm ti chớnh Ngõn hng, khu ngoi giao
on, thỏp truyn hỡnh v nhiu cụng trỡnh quan trng khỏc. Nh ú, khu ụ th
mi Ngha ụ khụng ch cú giỏ tr cao v cht lng cụng trỡnh, khụng gian kin
trỳc ng b m cũn cú giỏ tr tng lai rt ln v v trớ a lý bi nm lin k v
hi hũa vi Khu ụ th Tõy H Tõy. Theo qui hoch n nm 2015 trung tõm mi
ca H Ni c bn c hon thnh. D kin n nm 2020, õy s l khu vc
trung tõm, sm ut nht th ụ H Ni.
- Hn na, Tõy - Nam H Ni cng c ỏnh giỏ l mt trong nhng khu
vc cú tc phỏt trin nhanh v sụi ng nht ca Th ụ. Trong ú, ni bt l
khu ụ th mi Tõy H Tõy ó c phờ duyt quy hoch chi tit, thuc a gii
hnh chớnh ca phng Xuõn La (qun Tõy H), phng Ngha ụ (qun Cu
Giy), xó Xuõn nh v xó C Nhu (huyn T Liờm).
a.Quy hoch:
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 4-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
u t xõy dng mi cỏc cụng trỡnh kin trỳc gm cỏc Tũa nh chung c cao tng,
Bit th, Nh vn, Trng mm non, Trng tiu hc v Trng trung hc c s,
c th nh sau:
* Nh chung c cao tng: 8 tũa nh chung c cao t 17 n 25 tng c
xõy dng trờn cỏc ụ t ký hiu CT1, CT2, CT3
* Nh Bit th: Gm 26 cn h 3 tng c xõy dng trờn cỏc ụ t ký

hiu BT1, BT2, thit k theo 10 mu nh vi cỏc ch tiờu: din tớch t 240ữ337
m2; din tớch xõy dng 90ữ114 m2;
* Khu Nh vn: nh vn c b trớ thnh 2 khu: NV1 v NV2. NV1
gm 16 cn h c thit k theo 4 mu nh vi cỏc ch tiờu: din tớch t 108ữ113
m2; din tớch xõy dng 69ữ72 m2. NV2 gm 15 cn h c thit k theo 3 mu
nh vi cỏc ch tiờu: din tớch t 138 ữ217 m2, din tớch xõy dng 74ữ89 m2.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 5-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
* Trng mm non: Trng mm non c xõy dng trờn ụ t ký hiu NT,
cú din tớch 3.137 m2, tng din tớch sn xõy dng khong 1.836 m2 gm cỏc hng
mc
* Trng tiu hc: Trng tiu hc c xõy dng trờn ụ t TH2, cú din
tớch 6.378 m2, bao gm cỏc hng mc: nh hc, nh hiu b, nh a nng, phũng
hc nhc, ha, phũng hc ngoi ng, tin hc, kho snh, nh bp, nh tm, nh v
sinh v cỏc hng mc ph tr.
* Trng Trung hc c s c xõy dng trờn ụ t TH1 cú din tớch 6.277
m2, gm nh hc, nh hiu b, phũng hc tin hc, phũng thớ nghim, nh a nng,
kho, snh, nh v sinh v cỏc hng mc ph tr khỏc.
Bng quy hoch s ng t
b. Tin ớch:
Vi li th nm trong d ỏn ln núi trờn, Khu ụ th Ngha ụ khụng ch p
v hin i bng chớnh kin trỳc sn cú m cũn c cng hng nhng tin ớch do
khu ụ th mi Tõy H Tõy mang li.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 6-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
- H tng k thut hin i

* H thng ng ni b rng, thoỏng.
* Tng hm xe cho mi tũa nh.
* Bói xe chung cú tng hm cho ton b khu ụ th.
* H thng cõy xanh v ng do b
- H tng xó hi phỏt trin
* Bờn cnh h thng nh tr, mu giỏo, khu vui chi gii trớ c quy hoch
trong khu ụ th. Khu ụ th Ngha ụ cũn nm trong tng th mt khu dõn trớ cao,
h tng xó hi phỏt trin, nhiu trng tiu hc, trung hc v cỏc trng i hc cú
uy tớn ang úng trờn a bn. Gn 2 ch ln l Ch Bi, Ngha Tõn, gn cỏc ngõn
hng, gn bnh vin E v cỏc a im vui chi gii trớ nh H Tõy, cụng viờn
Ngha ụ
2. Thc trng c ch qun lý chung c ti khu ụ th mi Ngha ụ:
2.1/ Qun lý c trỳ:
Hin nay cụng tỏc qun lý c trỳ cũn buụng lng. Tỡnh trng ln xn v s
nhõn khu, h khu trong cỏc khu nh cng ht sc phc tp. c bit, trong nhng
nm qua, khi b trớ tỏi nh c cho ngi dõn n nh c ti cỏc khu chung c, ta
thy cha cú s phõn loi thnh phn dõn c, m c a tng cm dõn c vo
sng, gm c anh th h, ch giỏo viờn, nh trớ thc, Cỏc thnh phn ny cú np
sng , sinh hot, nhn thc khỏc nhau. Nờn khú ho hp v thng xuyờn xy ra
tranh chp.
Ban qun lý cỏc khu nh chung c cha i sõu, i sỏt vo i sng ca
ngi dõn, h cha quan tõm n hon cnh, lai lch ca mi ngi. Do vy ó
xy ra nhiu tỡnh trng ỏng tic nh: Trm cp, ma tuý,
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 7-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Nhng cng cú cỏc khu nh chung c thỡ vn qun lý c trỳ cng cú
nhiu tin b hn, nh khu chung c CT2A cú nhõn viờn qun lý nh trc sut
24/24h. Ngoi nhng vic c giao nh trụng xe, qun lý kiụt, bm nc, gi v

sinh, thu tin dch v, ch, cũn cú thêm nhng nhim v phi giao v qun lý c
trỳ ho gii, qun lý nhõn khu trong cỏc gia ỡnh v s thay i nhõn khu trong
tng giai on c bit l s tng thờm nhõn khu. Cụng tỏc tm trỳ, tm vng cng
c ụn c thc hin ti tng khu nh c th. Ban qun lý cng l nhng ngi
chng kin, can thip vo bao chuyn bun vui ca c dõn nh: Ma chay, ci hi,

Chớnh s quan tõm ca ban qun lý n i sng ca c dõn ó cng c
nim tin ngi dõn cú th yờn tõm khi sng trong cỏc khu chung c.
Do vy, cho mụ hỡnh nh chung c cao tng c phỏt trin mt cỏch
lnh mnh thỡ cụng tỏc qun lý c trỳ ngy cng phi c chỳ trng hn na, t
vic qun lý h khu, nhõn khu n vic tỡm hiu tõm t tỡnh cm cng nh hon
cnh sng ca c dõn, t ú tỡm ra cỏc bin phỏp cng nh cú cỏc chớnh sỏch
phự hp m bo cht lng cuc sng ca ngi dõn.
2.2/ Bo qun sa cha:
T trc ti nay cha cú quy nh u t cho cụng tỏc trựng tu bo dng
nh k cho nh chung c cao tng. Cú th núi chỳng ta ch cú khai thỏc m cha
cú s quan tõm thớch ỏng cho vic chựng tu, bo dng. Quy ch qun lý dng
nh ny cũn thiu nờn cụng tỏc qun lý cha c cht ch, thiu ng b, cha
xỏc nh rừ quyn v ngha v ca cỏc ch s hu nh trong vic trựng tu, sa
cha bo trỡ, cỏp in, cp nc, thoỏt nc, din tớch hnh lang, cu thang s dng
chung, v sinh mụi trng v rỏc thi, Nhng tn ti tng i ph bin hin nay
trong khu ụ th l:
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 8-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Cỏc h dõn tu tin c phỏ, sa cha, ci to lp thờm b nc, lp thờm
khung st ti ban cụng, Lm nh hng trc tip n kt cu chu lc, gim tui
th cụng trỡnh v lm xu i b mt kin trỳc ụ th.
Cỏc h dõn tu tin s dng ni, ci to sa cha khi cú s c k thut i

vi cụng trỡnh cp in, cp nc, thoỏt nc trong nh, ng thi vi ý thc ca
ngi s dng cha cao lm cho cỏc cụng trỡnh xung cp nhanh chúng.
Din tớch hnh lang, cu thang, sõn chung, b cỏc h ln chim s dng
riờng, nht l cỏc din tớch ti tng mt cỏc khu nh chung c CT1,CT3 b cỏc h
ln chim ci ni din tớch , tỡnh trng qun lý t cụng ca chớnh quyn a
phng v ca cụng ty qun lý nh khụng thc hin c, dn n thng xuyờn
xy ra tranh chp, khiu kin.
S d cú nhng hn ch trờn tn ti l do:
Hin nay cha cú s quy nh rừ rng v vic qun lý v s dng chung c, c
th l:
Cha cú quy nh c th thi gian nh k cho cụng tỏc trựng tu nh chung
c cao tng v cỏc cụng trỡnh h tng k thut. Do ú vic xõy dng k hoch trựng
tu v d trự kinh phớ cụng tỏc ny cha thc hin c.
Theo quy nh hin hnh thỡ vic trựng tu, sa cha phn nh thuc v ch
s hu. Tuy nhiờn, phn din tớch s dng chung, cỏc cụng trỡnh h tng k thut
cha cú vn bn c th quy nh mc úng gúp kinh phớ trựng tu, sa cha. Mt
khỏc vic sa cha trong cỏc cn h hin nay rt tu tin. Bờn cnh ú, kinh phớ
thc hin cụng tỏc qun lý, chung tu, sa cha nh chung c cao tng cng ht
sc quan trng.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 9-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Ti khu nh chung c cao tng CT1, CT2, CT3 ó quy nh cỏc h dõn
phi úng gúp 30.000/thỏng nhng qua thc t cho thy s tin ny ch chi cho
cụng tỏc qun lý. Mt khỏc, mt s h dõn t chi úng gúp thờm vi lý do hon
cnh khú khn hoc cho rng h khụng cú ngha v úng gúp.
Hin nay cha cú vn bn c th v trỏch nhim úng gúp kinh phớ ca ch
u t v cỏc h dõn cho vic thc hin cụng tỏc qun lý, chung tu, sa cha nh
chung c cao tng.

Chớnh vỡ vy m ó dn n tỡnh trng thiu kinh phớ cho hot ng trựng tu,
bo dng, nờn cỏc khu nh chung c cao tng ngy cng b xung cp trm
trng.
Túm li , cụng tỏc qun lý bo qun sa cha cũn lng lo, gõy ra nhiu hu
qu nghiờm trng. Do vy cn phi cú nhng gii phỏp ng b cho cụng tỏc
ny c thc hin tt hn.
2.3/ Cỏc dch v:
Trong giai on hin nay, vic xõy dng cỏc chung c cao tng l mt trong
nhng gii phỏp gii quyt cú hiu qu nhu cu nh ca nhõn dõn. Vn t ra
l phỏt trin chung c cn phi i ụi vi vic ỏp ng nhng nhu cu v dch v
ụ th v m cht lng cuc sng. Ngi dõn n nh c ti cỏc chung c khụng
nhng c sng trong cỏc cn h tin nghi, khang trang m cũn phi c th
hng cnh quan, mụi trng sng trong lnh, c cung cp cỏc dch v ụ th
ng b, m bo thun tin trong vic mua sm cỏc nhu cu phm hang ngy, hc
hnh ca con cỏi, nhu cu vui chi gii trớ, vn hoỏ th thao, k c thun tin trong
vic i li, s dng phng tin giao thụng cụng cng, vv
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 10-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Hn na, mt s khụng gian mang tớnh cụng cng trong cỏc cụng trỡnh chung
c cao tng cng cn phi cú s quan tõm thớch ỏng v t l din tớch cng nh t
chc khụng gian m bo ỏp ng nhng yờu cu cng nh nhng phong tc
tp quỏn mang tớnh truyn thng ca cỏc h dõn c trỳ trong chung c nh : khụng
gian xe mỏy xe p ca cỏc h dõn, khụng gian snh tng v snh nh khụng
gian sinh hot cng ng ỏp ng nhng hot ng mang tớnh tp th ca cng
ng c trỳ nh hiu h, sinh hot hố ca cỏc chỏu thiu nhi T chc khụng gian
cụng trỡnh chung c cng phi c bit chỳ ý cỏc yu t t nhiờn nh hng nng,
hng giú, cỏc yu t khớ hu khỏc m bo mụi trng v khớ hu bờn trong
cỏc cn h.

ỏp ng tt nhng nhu cu dch v v m bo cht lng cuc sng ca
cỏc c dõn sng trong cỏc khu nh chung c cao tng thỡ phi thc hin tt v cụng
tỏc dch v, qun lý chung c. õy l mt trong nhng yu t cú tớnh quyt nh
trong thnh cụng ca mụ hỡnh phỏt trin chung c cao tng. Nguyờn nhõn c bn
khin trc õy ngi dõn e ngi sng trong cỏc chung c l do cỏc chung c
khụng cú s qun lý thng nht, cung cp dch v ng b v duy tu bo dng
cụng trỡnh. Cỏc chung c cao tng hin nay c lp t nhiu thit b nh thang
mỏy, mỏy bm nc, mỏy phỏt in d phũng, thit b phũng chng chỏy cn
phi cú mụ hỡnh qun lý, cung cp dch v v duy tu bo dng cụng trỡnh phự hp
v do mt n v thng nht thc hin Hin nay, m bo n nh cuc sng
ca ngi dõn trong cỏc chung c, Cụng ty CP u v Xõy dng s 1 H Ni ang
t chc thc hin cụng tỏc qun lý chung c vi cỏc cụng vic trụng gi xe p, xe
mỏy, bm nc sinh hot,qun lý vn hnh thang mỏy, thu gom rỏc thi, gi gỡn v
sinh mụi trng, bo v an ninh trt t bờn trong v bờn ngoi chung c, duy trỡ
bo dng h thng chiu sang cụng cng ca cụng trỡnh, chm súc cõy xanh v
bo m cnh quan mụi trng coi õy l trỏch nhim úi vi sn phm kinh
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 11-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
doanh ca mỡnh. Tuy nhiờn vn qun lý chung c cũn ang gp rt nhiu khú
khn do cha cú c ch chớnh sỏch ti chớnh v qun lý bo trỡ chung c, chớnh
quyn a phng cha thc s tham gia vo cụng tỏc qun lý, ý thc s dng cỏc
trang thit b trong chung c ca mt s ớt ngi dõn cha cao nờn ó gõy ra s c
trong chung c.
Cụng tỏc qun lý nh chung c cao tng ó rt quen thuc i vi cỏc nc
phỏt trin, c bit l cỏc nc trong khu vc nh l Singapore, Trung Quc,
nhng cũn rt mi m vi nc ta. T kimh nghim qun lý nh chung c cao tng
ca cỏc nc v qua thc t hin ti cỏc khu nh ca Cụng ty CP u v Xõy dng
s 1 H Ni, ta thy cú cỏc loi dch v ch yu sau:

Dch v m bo sinh hot hng ngy ca cỏc h dõn, bao gm: vn hnh
thang mỏy, bm nc sinh hot, v sinh cỏc din tớch cụng cng, thu gom rỏc thi,
trụng gi xe p, xe mỏy v bo v an ninh, cung cp cỏc dch v phc v sinh hot
cng ng ca khu dõn c nh hi hp, ma chay, ci hi.
Dch v bo trỡ thng xuyờn, m bo hot ng n nh ca cụng trỡnh, bo
dng cỏc thit b nh thang mỏy, bm nc sinh hot, h thng cu ho, h thng
truyn hỡnh, cỏc h thng in, ng ng k thut, chm súc cõy xanh khuõn
viờn,sn vụi mt ngoi v din tớch cụng cng.
Cụng tỏc sa cha nhng h hng nh trong quỏ trỡnh s dng nh bong lp
gch lỏt khu vc cụng cng,thm dt khu v sinh, mỏi nh. Thay th cỏc thit b h
hng khi ht thi hn s dng nh thit b bm nc, thang mỏy, h thng ng
ng k thut.
Tuy nhiờn, trờn thc t v cht lng dch v cũn nhiu vn cn quan tõm,
c bit l hin trng v cnh quan v ụ nhim mụi trng trong khu chung c, ch
yu l khu chung c c.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 12-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Cnh quan-T chc khụng gian khu . Hỡnh thc liờn kt gia cỏc khi nh v
mi liờn kt gia cỏc khụng gian trong ton h thng c s lý rt nghốo nn, vỡ
cỏc khi nh cú hỡnh thc ging nhau ( cao, mu sc, khong cỏch,hng, cỏch
sp xp ), nờn khụng gian do chỳng to ra gn ging nhau.
Qua ú chỳng ta nhn thy, ban qun lý nh chung c cn phi i sõu, i sỏt
hn na, v quan tõm ỳng mc ti cỏc dch v tt tỡm ra gii phỏp thớch hp
gii quyt nhng tn ti, nhng mt yu kộm, ng thi phỏt huy nhng mt ó t
c, phc v tt hn nhu cu ca ngi dõn, to nim tin cho nhng ngi dõn
khi ng ký mua nh ti cỏc khu chung c.
CHNG II: C S KHOA HC CA C CH QUN Lí CHUNG
C TI D N KHU ễ TH MI NGHA ễ

I. Khỏi niờm nh chung c cao tng:
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 13-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Nh chung c l nh cú nhiu tng (t 2 tng tr lờn gm nhiu cn h riờng
bit), cú cu trỳc theo kiu cn h, cú cu thang v li i chung.
Gn õy, theo xu hng phỏt trin nh ụ th, mt s nh chung c cao tng
c xõy dng bỏn v cho thuờ, ph bin l loi nh chung c cú s tng t 9
n 12 tng. Ti iu 2 Ngh nh 71/ 2001/ N-CP ngy 05/ 10/ 2001 ca Chớnh
Ph v u ói u t xõy dng bỏn v cho thuờ ó a ra khỏi nim v nh
chung c cao tng: nh cao tng (t 5 tng tr nờn i vi thnh ph H Ni v
thnh ph H Chớ Minh, t tng tr nờn i vi thnh ph khỏc); cú cu trỳc kiu
cn h khộp kớn cú cu thang v li i chung. T ú khỏi nim nh trung c cao
tng ti H Ni c hiu nh sau:
Nh chung c cao tng l nh cú cu truc kiu cn h khộp kớn, cú cu thang
v li i chung, cú s tng nh t 5 tr nờn.
1. Nh chung c cao tng ti khu ụ th mi Ngha ụ:
Nh chung c cao tng ti cỏc d ỏn xõy dng khu ụ th mi bỏn hoc cho
thuờ.
1.1/ c im ca chung c cao tng:
Theo iu 239 B Lut dõn s thỡ nh chung c cú cỏc c im sau:
Phn din tớch, trang thit b dựng chung trong nh chung c thuc s hu
chung ca tt c ch s hu cỏc cn h ú v khụng th phõn chia
Ch s hu cỏc cn h trong nh chung c cú quyn v ngha v ngang nhau
trong vic qun lý, s dng phn din tớch v thit b chung
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 14-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC

Trong trng hp nh chung c b tiờu hu, thỡ ch s hu cỏc cn h trong nh
chung c cú quyn s dng din tớch mt t ca nh chung c theo quy nh ca
phỏp lut
1.3/ V trớ ca chung c trong vic phỏt trin ụ th hin i :
Hin nay, Vit Nam l nc ang chuyn dch c cu kinh t t k hoch hoỏ tp
trung sang nn kinh t th trng thỳc y nn kinh t phỏt trin. Tc ụ th
hoỏ nhanh trong khi trỡnh phỏt trin nụng thụn rt chm ó kộo theo cỏc vn
xó hi nh: vic lm, mụi trng, quy hoch, h tng k thut , h tng xó hi,
c bit l vn nh ụ th, trong ú cú vn nh cho cụng nhõn ti cỏc
khu cụng nghip tp trung, nh cho mt b phn i tng sinh viờn mi ra
trng cha cú iu kin to lp nh iu ny ó v ang to ra sc ộp rt
ln cho chớnh ph v cỏc nh hoch nh chớnh sỏch v nh . Mt khỏc , tc
tng dõn s nhanh lm cho qu t ngy cng b thu hp. Chớnh vỡ vy , nh nc
ch trng khuyn khớch cỏc thnh phn kinh t tham gia phỏt trin nh c bit
l phỏt trin nh cung c cao tng theo d ỏn. n nay ó xut hin nhiu mụ
hỡnh nh chung c mi, nhiu kiu dng ỏp ng mt phn nhu cu ngy cng tng
lờn v cht lng ca nhõn dõn .Nh chung c cao tng theo d ỏn c xõy
dng ó to ra din mo mi cho ụ th vn minh vi s ng b v h tng k
thut, vi s ng b v cnh quan mụi trng nờn ó c xó hi chp nhn. Hn
na, xõy dng nh chung c cng hỡnh thnh np sng ụ th vn minh, hin i.
i vi Vit Nam, ch trng phỏt trin chung c cao tng s to c hụ cho cỏc
ngnh xõy dng tip cn vi tin b khoa hc k thut , to ngun ngõn sỏch ln
cho nh nc.
2. Nhng quy nh phỏp lý v qun lý chung c:
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 15-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Quy ch qun lý s dng nh chung c c ban hnh kốm theo Quyt nh s
10/ 2002/ Q- BXD ngy 3 thỏng 4 nm 2003 ca B trng Bn Xõy dng.

2.1/ Cỏc quy nh chung:
2.1.1/ Ch u t l ngi chỳ s hu hoc c giao qun lý s dng vn,
huy ng vn thc hin u tuu xõy dng nh chung c theo quy nh ca phỏp
lut.
2.1.2/ Phn s hu riờng trong nh chung c bao gm phn din tớch bờn
trong cn h (bao gm c din tớch ban cụng, lụ gia gn lin vi cn h ú), phn
din tớch khỏc nh: ca hang, ki-t, siờu th, vn phũng v nhng phn khỏc c
cụng nhn l s hu riờng theo quy nh ca phỏp lut.
2.1.3/ Phn s hu chung trong nh chung c bao gm phn din tớch cũn li
(tr phn din tớch thuc s hu riờng), phn khụng gian v h thng kt cu chu
lc, trang thit b k thut dựng chung trong nh chung c (khung ct, sn, mỏi,
sõn thng, hnh lang, cu thng b, thang mỏy, ng thoỏt him, lng s rỏc,
hp k thut,ni xe, h thng cp in, nc, gas, thong tin liờn lc, phỏt thanh,
truyn hỡnh, thoỏt nc, b pht,thu lụi, cu ho ): H thng h tng k thut
ngoi nh gn vi nh chung c ú.
2.1.4/ Doanh nghip qun lý nh chung c l doanh nghip c thnh lp
v hot ng theo quy nh ca phỏp lut thc hin vic qun lý v cung cp
cỏc dch v nh chung c.
CHNG III: GII PHP I MI C CH QUN Lí CHUNG
C TI D N KHU ễ TH MI NGHA ễ
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 16-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Hin nay v nhng nm ti õy, phỏt trin nh chung c cao tng l xu th tt
yu trong quy hoch , phỏt trin ụ th H Ni núi chung v khu th mi Nghói
ụ núi riờng. Thnh ph H Ni hin cú trờn 60 d ỏn phỏt trin nh v khu ụ
th mi. Thnh ph thc hin c ch 60% qu t ti cỏc d ỏn phỏt trin nh
hoc khu ụ th mi xõy dng nh chung c cao tng.
m bo mụi trng lnh mnh cho c dõn sinh sng trong cỏc khu nh

chung c cao tng, m bo quyn v ngha v ca cỏc h dõn i vi nh trong
hon cnh tn ti, an xen nhiu s hu v nh v quyn s dng t ti cỏc khu
chung c, m bo bn vng v tui th ca cụng trỡnh nh , m bo m quan
v b mt kin trỳc ụ th, ỏp ng nhu cu v tc phỏt trin ụ th vn minh v
hin i. Tụi xin xut mt s gii phỏp qun lý, s dng nh chung c cao
tng nh sau :
1/ V qun lý: Xõy dng v ban hnh quy ch qun lý, s dng nh chung c
cao tng trong khu ụ th l c s phỏp lý cho doanh nghip kinh doanh nh, ngi
s dng nh thng nht thc hin phự hp vi truyn thng v tõm lý ca ngi
dõn trong nn kinh t th trng.
2/ V t chc qun lý v thc hin cỏc dch v ụ th trong cỏc khu nh chung c
cao tng bao gm cỏc dch v bt buc nh: an ninh, trt t an ton xó hi, ci to
sa cha cu trỳc bờn trong cỏc cn h , v sinh mụi trng, thu gom rỏc thi, vn
hnh thang mỏy, ng thi vi cỏc dch v t nguyn khỏc trỏnh tỡnh trng tu
tin ca cỏc h dõn lm nh hng n cỏc kt cu chu lực ca nh, m bo kin
trỳc v m quan ụ th. Mụ hỡnh b mỏy qun lý v thc hin cỏc hot ng dch
v cú th t chc theo dng Cụng ty qun lý chuyờn nghip, hot ng theo
phng thc ly thu bự chi cú li nhun hp lý, giỏ dch v theo quy nh Nh
nc kột hp vi tho thun ca ngi dõn.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 17-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
3/ Xõy dng nhng quy nh v quyn v ngha v ca ngi qun lý v ngi
s dng nh chung c cao tng, nguyờn tc gii quyt khi tranh chp gia cỏc ch
th trong nh chung c liờn quan n s hu cn h, s dng cỏc cụng trỡnh cụng
cng, cú bin phỏp s lý i vi cỏc trng hp vi phm v c tỡnh khụng chp
hnh quy ch qun lý s dng nh chung c.
4/ Cn thit phi cú b mỏy qun lý nh chung c cao tng v mụ hỡnh qun lý
thng nht. V mi d ỏn khu ụ th mi cú s lng nh chung c cao tng khỏc

nhau. Do ú, b mỏy qun lý hot ng cú hiu qu cao thỡ tu theo iu kin c
th m quyt nh quy mụ ca b mỏy qun lý. Mụ hỡnh qun lý nh chung c s l
thớch hp nu nú c xõy dng trờn phng thc kt hp hi ho gia qun lý v
kinh doanh. Theo ú, mt trung tõm qun lý phi chu trỏch nhim thc hin cỏc
dch v cụng phc v c dõn trong to nh, kinh phớ cho cụng vic ny s c huy
ng t u ói kinh doanh cỏc dch v phỏt sinh t nh chung c (nh cỏc dch v
trụng gi xe, siờu th vui chi, gii trớ, bo m an ninh trt t). Trung tõm qun
lý s bao gm hai b phn hot ng c lp h tr nhau.
a/ B phn k thut trỡnh m bo t mỡnh cú thờ trin khai cụng tỏc duy
tu bo dng, sa cha cn thit hoc qun lý c cht lng cỏc phn cụng vic
thuờ ngoi,. Trung tõm qun lý s u t trang thit b chuyờn dng, o to i
ng cụng nhõn chuyờn nghip phc v vic sa cha v bo dng nh chung c
thc hin cụng vic trong khu vc do mỡnh qun lý. Kinh phớ cho cụng vic ny
c trung tõm t iu tit t ngun lói do phc v cỏc i tng khỏc nh cao c
vn phũng cho thuờ, cỏc khu cn h, trờn a bn khu ụ th v ngun lói do b
phn kinh doanh thc hin. Tớnh cnh tranh ca trung tõm t c hay khụng ph
thuc vo cỏch t chc mng li dch v, kh nng u t thit b chuyờn ngnh,
tay ngh v k lut lao ng ca cụng nhõn cng nh trỡnh ca cỏn b qun lý.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 18-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
b/ B phn kinh doanh thc hin cụng vic kinh doanh cỏc dch v mang tớnh
xó hi, khụng bt buc v qun lý, khai thỏc cỏc din tớch cụng cng c nh
nc u ói, cho thuờ hoc cho s dng nh trụng gi xe p, xe mỏy, gi gỡn an
ninh trt t, vui chi gii trớ, phc v n ung, t chc mng li hot ng ca
hng, siờu th
Trung tõm s t chc mt mng li qun lý. Ti mi mt khu c giao qun lý
cụng ty s phi cú mt t qun lý nm ngay trong khu nh hoc khụng quỏ xa
qun lý cụng vic kinh doanh ca mỡnh v tip nhn, x lý mt cỏch tc thi nhng

hng húc k thut nh hoc ỏp ng cỏc yờu cu sa cha ngoi trỏch nhim ca
mỡnh theo yờu cu ca ngi s dng. V nguyờn tc, mt i tng c phc
v cng cao thỡ hiu sut lao ng cng cao, Gii c bi toỏn ny mt cỏch ti u
nht s ỏp ng yờu cu ca khỏch hng v thi gian v gim giỏ thnh phc v.
5/ Ban qun lý nh chung c cn sm a ra phng ỏn qun lý cho phự hp vi
s phỏt trin ngy nay. Em cho rng, mt mụ hỡnh qun lý hiu qu thỡ cn ỏp ng
cỏc tiờu chớ sau:
- Bo m cho ngụi nh cú c bn ti a .
- Bo m cỏc iu kin n, , sinh hot, i li ca ngi s dng nh chung c
mt cỏch thun tin v tin nghi nht vi mc chi phớ cho cỏc dch v ny thp
nht.
- Khai thỏc v s dng hp lý, hiu qu nh chung c.
- Ho hp gia li ớch ca nh nc v li ớch ca ngi qun lý.
6/ T chc qun lý nh chung c phi xó hi hoỏ bng cỏch huy ng s tham
gia tớch cc ca cng ng cỏc ch s hu ng thi cng l ngi s dng cn h.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 19-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
S tham gia ú l trỏch nhim bt buc ch khụng phi l t nguyn, ng thi
cng l ể thc hin quyn hn v li ớch ca ngi ch s hu:
7/ Ban qun lý nh chung c nờn i sõu i sỏt, quan tõm ti cỏc hot ng ph
bin trong i sng ngi dõn ti cỏc khu chung c:
C th l:
7.1/ V mt qun lý c trỳ:
Hin nay, mt s khu chung c cũn xy ra ph bin tỡnh trng ln xn trong
cỏc h dõn. Vn t ra l phi cú bin phỏp qun lý c trỳ cht ch ca ban qun
lý. Theo ý kin ca tụi, ban qun lý nờn phi hp vi u ban nhõn dõn v cụng an
phng ti a bn ú gii quyt vic ng ký h khu thng trỳ ngay t khi
cỏc h mi chuyn n. ng thi ban qun lý cn lp h s qun lý s chng

minh nhõn dõn, qun lý lai lch ca tng ngi dõn c th, qun lý s nhõn khẩu
trong mt h. Bt c mt s thay i no ca ngi dõn v ni lm vic hay ngnh
ngh cng c ban qun lý cp nhp thng xuyờn trong h s theo dừi ca mỡnh.
Nu ban qun lý thc hin tt iu ny thỡ s gúp phn hn ch c s c chỳ bt
hp phỏp hoc tỡnh trng xụ sỏt ỏng tic xy ra gia nhng ngi dõn ti cỏc khu
chung c hin nay H Ni do khụng hiu rừ v lai lch ca nhau.
7.2. Bo qun sa cha.
Theo quy nh hin hnh thỡ vic duy tu, sa cha phn nh thuc trỏch
nhim ca ban qun lý. Vỡ vy, ban qun lý cỏc khu nh chung c mun thc hin
tt vic bo dng, sa cha thỡ nờn ỏp dng mt s bin phỏp sau:
1.a dng hoỏ cỏc loi hỡnh ci to, nõng cp nh chung c cho phự hp vi
nhng c im k thut, xó hi, khụng gian ca tng khu chung c, mi ngụi nh,
tng nhúm xó hi.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 20-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
2.p dng cụng c hu ớch: Xó hi hc bng cỏch tuyờn truyn giỏo dc ý
thc bo v ti sn cụng, ý thc chp hnh phỏp lut ca ngi dõn sng trong khu
nh chung c, giỳp h nõng cao tinh thn trỏch nhim i vi s dng nh chung
c. Khi ó xy ra s c thỡ ban qun lý nờn khuyn khớch ngi dõn tham gia vo
tt c cỏc khõu ca quỏ trỡnh ci to, nõng cp nh chung c.
3.Ban qun lý khu nh chung c xut vi nh nc, ch u t nờn ban
hnh quy nh c th thi gian nh k cho cụng tỏc duy tu nh chung c cao tng
v cỏc cụng trỡnh h tng k thut, vic xõy dng k hoch duy tu v d trự kinh
phớ cụng tỏc ny c thc hin tt hn v m bo an ton cho ngụi nh cng
nh m bo nhng quy nh ca phỏp lut v nhng sa cha nh .
Hin nay, cỏc quy chun, quy phm hin hnh cha cú cỏc iu khon bt
buc thi hn thay th, sa cha cụng trỡnh c th l bao nhiờu, chng hn nh thi
gian phi quột vụi, sm sa li; thi gian phi s cha hoc thay th gch lỏt sn,

thay th ca, thit b v sinh Cỏc nh sn xut thit b, vt liu xõy dng cng
khụng b rng buc v thi hn phi sa cha, thay th sn phm ca mỡnh.
Vỡ vy, ban qun lý nờn xut mt s ý kin v thi gian nh k cho cụng
tỏc qun lý nh chung c cao tng v cỏc cụng trỡnh h tng k thut l:
-i vi cụng tỏc quột vụi mt ngoi nh: 3 nm 1 ln.
-i vi cụng tỏc duy tu: 5 nm 1 ln. Vic sa cha ch thc hin khi cú
nhng h hng
4.Ban qun lý nh chung c nờn nghiờn cu, son tho ni quy bo qun nh
chung c thụng qua hi ngh cỏc h gia ỡnh trong phm vi qun lý, n c
mi ngi khỏc thc hin ni quy ú.
5.Bn qun lý nờn quy nh c th mc úng gúp ca mi cn h cho cụng tỏc
duy tu bo dng. Vỡ hin nay cha cú vn bn ban hnh xỏc nh rừ trỏch nhim
úng gúp kinh phớ ca ch u t v cỏc h dõn cho vic thc hin cụng tỏc ny.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 21-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Mt khỏc, do tớnh c thự ca nh , mi khu nh chung c cao tng cú mc
trang thit b h tng k thut ngoi nh khỏc, cht lng nh khỏc nhau nờn thi
gian sa cha nh k cng nh kinh phớ cho cụng tỏc qun lý duy tu, sa cha nh
v cụng trỡnh h tng k thut ca mi khu nh rt khỏc nhau. Vỡ vy, mc úng
gúp ca mi cn h cn phi c xỏc nh c th:
C ch co nhiu cỏch phõn b kinh k úng gúp nh: Phõn theo din tớch s
dng, phõn theo s ngi thc t, phõn u theo s cn h
Theo chỳng tụi, mc úng gúp kinh phớ ca cỏc h nờn phõn rừ lm hai loi:
*Kinh phớ cho cụng tỏc qun lý v vn hnh h thng trang thit b s dng
chung nh: bm nc, vn hnh thang mỏy, mỏy phỏt in, ốn chiu sỏng hnh
lang, cu thang b v cỏc thit b khỏc
*Chi phớ cho cụng tỏc bo dng, sa cha. Trong ú:
- Kinh phớ cho cụng tỏc qun lý vn hnh cỏc trang thit b s dng chung c

thu hng thỏng, tựy theo quy mụ nh chung c cao tng v nhng h gia ỡnh m
thu khong t 30.000 n 50.000 l phự hp trong giai on hin nay.
- Kinh phớ cho cụng tỏc bo dng, sa cha cỏc phn chung thỡ thc hin theo
quyt toỏn cụng vic v phõn b cho cỏc h, khụng thu theo thỏng.
Trờn thc t mt s ni trong nc, phng phỏp phõn b u theo s cn h
tuy cha tht cụng bng( vỡ s ngi s dng thc t trong mi cn h l khỏc nhau
nờn vic s dng cỏc dng c chung cng mc khỏc nhau) nhng vic theo
dừi v tớnh toỏn c d dng hn c.
V lý, nhng ngi ang trc tip cỏc cn h trong nh chung c cú trỏch
nhim úng gúp kinh phớ bo m trang tri cho nhng chi phớ nay. Tuy nhiờn
trong bi cnh i sng kinh t- xó hi nc ta hin nay, vic yờu cu nhng ngi
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 22-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
ang trc tip nh chung c phi úng gúp kinh phớ bo mr trang tri cho
nhng chi phớ nờu trờn l nhng vn ht sc khú khn vỡ:
-i tng nh chung c cao tng l nhng ngi cú thu nhp thp trong xó
hi, trong khi thu nhp bỡnh quõn u ngi ca nc ta ang l mt trong nhng
nc thp trờn th gii.
-Cỏc d ỏn xõy dng nh chung c cao tng mi c Nh nc chỳ trng
u t phỏt trin trong vi ba nm gn õy. cỏc d ỏn ny cú c im thng phi
thc hin trong thi gian di, theo phng thc cun chiu, xong n õu dõn c
chuyn dn n ú.
Vỡ cỏc lý do ú, nờn nu cỏc khon úng gúp qun lý v duy tu bo trỡ cụng
trỡnh hng thỏng quỏ ln thỡ khụng khuyn khớch c ngi dõn sng trong chung
c.
Vỡ vy, ban qun lý nờn thu ca cỏc h theo mc xut trờn
(30.000/thỏng/h

50.000/thỏng/h), v mt phn nu thiu s c bự bng
Ngõn sỏch Nh nc, nhng khụng quỏ 30% tng chi phớ theo quy nh.
Nu vic qun lý, bo dng khu nh chung c cao tng ngy mt tt hn s
gúp phn lm p b mt ca Th ụ nh: Tit kim mt phn ngõn sỏch thnh ph
cho vic chnh trang ụ th, cho vic sa cha h thng h tng k thut chung.
7.3 Qun lý cỏc dch v khỏc:
Hin nay, H Ni (cựng vi thnh ph H Chớ Minh) c ỏnh giỏ l ụ th
cp c bit ca c nc, vi tiờu chớ to iu kin tt cho cụng dõn ca mỡnh
nhng khớa cnh nh: Vn hoỏ, chm súc y t, giỏo dc, thu nhp, nh , cht
lng mụi trng, cụng bng, an ton xó hi, dõn ch, dch v gii trớ Cỏc vn
ú ang c t ra ht sc cp thiờt ti cỏc khu chung c H Ni, cng nh
trong khu ụ th mi Ngha ụ.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 23-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Ngy nay, ho nhp vi xu th ca thi i, vi phng chõm phỏt trin bn
vng( kt hp kinh t xó hi- mụi trng trong ú con ngi c t vớ trớ
trung tõm) thỡ vn qun lý mụi trng ti cỏc khu chung c c quan tõm hng
u.
Theo ú, ban qun lý cn cú cỏc gii phỏp thớch hp quy hoach, xõy dng ci
thin mụi trng cỏc khu chung c, to tõm lý an tõm cho ngi dõn khi sng ti
õy
Th nht: Ci to cnh quan kin trỳc.
to cỏc khụng gian p v l ni vui chi gii trớ ca khu , trc ht cn
dn sch cỏc bói cha rỏc, cỏc cụng tnh xõy dng ln chim trong khu Tip theo,
nờn thit k ci to xõy dng thnh xõn vn phc v vui chi gii trớ cho nhõn dõn
trong khu chung c. Cụng vic ny gp rt nhiu khú khn v kinh phớ u t nh
gii to cỏc ch cúc, quy bỏn vỡ vy, vic u tiờn l ban qun lý nờn tớch cc
tuyờn truyn vn ng ngi dõn nhn thc c vn , thuyt phc h tham gia

úng gúp cụng lao ng cng nh mt phn kinh phớ kt hp vi nh nc v
chớnh quyn a phng, theo phng thc nh nc v dõn cựng lm. Hn na,
mt ngoi ca nh trong khu chung c cng cn c chnh trang li theo thit k
thng nht, to cnh quan p cho ton b khu nh.
Th hai: Qun lý thu gom cht thi rn
Ban qun lý th hin phõn loi rỏc thi ti cỏc h gia ỡnh, ch yu thnh ba
loi: Vụ c, hu c v c hi (vỡ cỏc loi tỏi ch hoc x dng li ó c i
quõn ng nỏt, bi giỏc phõn loi v thu gom). Vic thu gom vn dựng xe gom gừ
kng l chớnh, nhng vi 2 xe khỏc nhau phõn loi vụ c v hu c. Cú th kt
hp thu gom th cụng vi xe c gii ri vn chuyn n ni x lý nh mụ hỡnh
Thanh Xuõn ang thc hin. V lõu di, cn thc hin mụ hỡnh t qun ca khu dõn
c, hoc xó hi hoỏ thu gom rỏc thi nh mt s ni ó thc hin.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 24-
Trờng đại học kiến trúc hà nội TIểU LUậN MÔN HọC KHOA HọC QUảN Lý
Khoa SAU ĐạI HọC
Th ba: Qun lý chng ụ nhim khụng khớ, bi, ting n.
Gii phỏp hn ch ch yu: T chc thụng giú hp lý cho cỏc cn h trong
chung c nh: ng khúi, chp hỳt khúi, mựi trong bp v khu v sinh, cú s dng
qun hỳt, chuyn dn x dng ung tham ci sang un in hoc ga, cỏc thựng rỏc
cn cú np y kớn. Hn na, nờn trng nhiu cõy xanh to thnh vnh ai cõy xanh
xung quanh khu ngn bi, ting n v khớ c hi t cỏc khu cụng nghip. Cú
cỏc bin phỏp hn ch, a ra ngoi khu cỏc h v c s sn xut th cụng
nghip, kim soỏt cht ch ting n i vi cỏc nh hng.
Bờn cnh ú, m bo an ton v ỏp ng nhu cu s dng phi b trớ
in tng cung cp chiu sỏng cho to nh v phi cú thit b úng, ngt t ng.
Ban qun lý cng nờn s dng h thng cỏc thụng tin liờn lc va truyn thanh
cp nht thụng tin ti tng cn h. Vn cn c quan tõm na l: Lp t hp
vũi cha chỏy, ch cha chỏy v bỡnh bt cha chỏy mi tng ti cỏc snh cu
thang.

Nh chỳng ta ó bit: Mt to nh chung c cao tng hin i, v mt lý
thuyt phi m bo khụng gian khộp kớn khụng ch trong tng cn h c lp m
cũn ũi hi s hon chnh ca ton b to nh. Cuc sng ca c dõn trong to nh
ngoi thi gian hot ng xó hi, gn nh gn lin vi cn nh v cỏc khụng gian
cú chc nng cụng cng nh: Giao thụng tnh, kho tng, h thng ca hang, cụng
trỡnh th thao, vn hoỏ, gii trớ cng ng ú chớnh l khụng gian cụng cng
trong chung c. Vic t chc cỏc khụng gian nh vy ũi hi phi cú nhng nghiờn
cu nht nh sao cho va m bo tớnh khoa hc va m bo tớnh quy phm, quy
chun xõy dng cng nh va phự hp vi xu th phỏt trin kinh t xó hi chung,
va phự hp vi phong tc tp quỏn dõn tc v cỏc yu t t nhiờn khỏc cú tớnh c
thự ca Vit Nam.
GVHD:PGS.TS PHM TRNG MNH HVTH:V èNH LUN - LP CH13QL1
- Trang 25-