Hướng dẫn tự học môn đăng ký thống kê đất đai và bất động sản đại học kinh tế quốc dân

02.12.2016

ĐĂNG KÝ – THỐNG KÊ
ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Bộ môn: Kinh tế và Quản lý địa chính
Khoa: Bất động sản và Kinh tế tài nguyên

Thông tin liên hệ


Giảng viên: ThS. Nguyễn Thanh Lân



Email:



Tel: 097.996.1838



Văn phòng: P411, Nhà 7, Khoa Bất động
sản và Kinh tế tài nguyên, NEU

1


02.12.2016

Kế hoạch học tập

TT

Nội dung

Thời gian

1

Chương 1: Tổng quan về đăng ký đất đai
và bất động sản

Tuần học 1 -3

2

Chương 2: Đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động đất đai

Tuần học 4 - 7

3

Chương 3: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

Tuần 8 -11

4

Kiểm tra giữa kỳ (nội dung nằm trong nội
dung của 03 Chương đầu)

Tuần 12

5

Chương 4: Tổng quan về thống kê và
kiểm kê đất đai

Tuần 13 -14

6

Chương 5: Hệ thống thông tin các chỉ
tiêu nhà ở và bất động sản

Tuần học 15

Đánh giá học phần


Tham gia đầy đủ và tích cực các buổi
học trên lớp và thảo luận: 10%



Kiểm tra giữa kỳ: 30%



Thi cuối kỳ: 60%

2


02.12.2016

Yêu cầu đối với ngƣời học


Tra cứu văn bản pháp luật và đọc các bài
đọc trước khi đến lớp



Tham gia và đóng góp cho nhóm thảo luận



Tham gia có trách nhiệm trong các buổi học
và thảo luận



Chủ động và tích cực trong học tập



Đúng giờ và làm bài tập cá nhân

CHƢƠNG 1:
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

3


02.12.2016

Nội dung
Khái niệm, đặc điểm, vai trò, nguyên tắc và
yêu cầu về đăng ký đất đai & BĐS

1.

Lịch sử đăng ký đất đai & BĐS ở Việt Nam

2.

Đăng ký đất đai và BĐS ở một số nước
trên thế giới

3.

Đăng ký đất đai &BĐS là gì?


Khái niệm đăng ký:
Việc ghi nhận hoặc xác nhận về một sự việc,

một tài sản
Mục đích: bảo đảo quyền và nghĩa vụ

•

•



Đăng ký đất đai &BĐS:


Việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với
một thửa đất vào hồ sơ địa chính

4


02.12.2016

Đặc điểm đăng ký đất đai &BĐS


Là một nội dung đặc thù của quản lý nhà nước
về đất đai



Thực hiện đối với đối tượng đặc biệt – ĐẤT ĐAI



Tổ chức thực hiện trong phạm vi hành chính

Vai trò của đăng ký đất đai &BĐS


Đảm bảo quyền/ lợi ích của Nhà nước, người sử
dụng đất và xã hội;



Cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai;



1 nội dung quan trọng và có quan hệ mật thiết
với các nội dung QLNN khác về đất đai

5


02.12.2016

Nguyên tắc đăng ký đất đai &BĐS
1.

2.

3.

4.

Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ
(the booking principle);
Nguyên tắc đồng thuận (the
consent principle);
Nguyên tắc công khai (the
principle of publicity);
Nguyên tắc chuyên biệt hoá
(the principle of speciality).

Yêu cầu đăng ký đất đai &BĐS


Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý



Đảm bảo các quy chuẩn kỹ thuật



Thực hiện triệt để, kịp thời



Bền vững và ổn định



Sự rõ ràng, đơn giản và chi phí thấp



Sự công bằng và dễ tiếp cận

6


02.12.2016

Lịch sử đăng ký đất đai & BĐS Việt Nam

Trƣớc 1975

Từ 1975 - nay

• Thời kỳ phong kiến
• Thời kỳ Pháp Thuộc
• Giai đoạn 1954 – 1975
(miền Nam)

• Từ 1975 – 1980
• Từ 1980 – 1988
• Từ 1988 - nay

Lịch sử đăng ký ĐĐ & BĐS Việt Nam (tt)

Anh/ chị đọc các bài đọc trong tài liệu và hoàn thành bảng dƣới đây?
Văn bản pháp luật

Nội dung và tổ chức
bộ máy đăng ký

Thời kỳ phong kiến

?

?

Thời kỳ Pháp Thuộc

?

?

Giai đoạn 1954 – 1975

?

?

Từ 1975 – 1980

?

?

Từ 1980 – 1988

?

?

Từ 1988 - 1993

?

?

1994- 2003

?

?

2004 – 2013

?

?

2014 - nay

?

?

Giai đoạn

7


02.12.2016

Đăng ký đất đai và BĐS ở một số
nƣớc trên thế giới


Hệ thống hồ sơ đất đai và BĐS



Hệ thống đăng ký pháp lý



Hệ thống đăng ký của 1 số quốc gia

Hệ thống hồ sơ đất đai và BĐS


Khái niệm: là tài liệu chứa đựng thông tin
liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ
thể có chủ quyền đối với đất đai và BĐS;



Phân loại:



Hồ sơ tư nhân
Hồ sơ nhà nước (2 loại: Hồ sơ thu thuế và
hồ sơ pháp lý)

8


02.12.2016

Hệ thống hồ sơ đăng ký pháp lý


Đăng ký văn tự giao dịch (Deed registration) Đăng ký địa bạ



Đăng ký quyền (Registration of title) – Đăng ký
bằng khoán

Hệ thống đăng ký của 1 số nƣớc




Đăng ký văn tự giao dịch:


Scotland;

Mỹ;

Hà Lan
Đăng ký quyền:

Úc
Theo Anh/ chị ở Việt Nam hiện nay đang thực
hiện theo mô hình hệ thống đăng ký nào?

9


02.12.2016

Kết luận chƣơng










Đăng ký đất đai phải gắn với chủ quyền đất đai, dựa trên
hệ thống quyền theo pháp luật của mỗi nước;
Là công cụ hữu hiệu để giúp Nhà nước thực hiện công tác

quản lý đất đai (thu thuế);
Nhằm mục đích bảo đảm chủ quyền đất đai, hỗ trợ giao
dịch và khuyến khích đầu tư, phát triển đất đai;
Đăng ký đất đai và BĐS là quá trình lâu dài, nhiều giai
đoạn và phục vụ lợi ích nhà nước,cộng đồng và từng
người dân;
Các hệ thống đăng ký đất đai và BĐS hiện đại có xu
hướng tích hợp các yếu tố của các hệ thống kiểm kê và
đăng ký pháp lý.

Một số thuật ngữ
Tiếng Anh

Tiếng Việt

Land registration

Đăng ký đất đai

Real estate records

Đăng ký bất động sản

Deed registration

Đăng ký văn tự

Title registration

Đăng ký quyền

Land registration system

Hệ thống đăng ký đất đai

Cadastral system

Hệ thống địa chính

Land unit

Đơn vị đất đai

Torrens system

Hệ thống Torrent

Fiscal cadastre

Địa chính thuế khóa

Multi-purposes cadastre

Địa chính đa mục tiêu

10


02.12.2016

CHƢƠNG 2:
ĐĂNG KÝ BAN ĐẦU VÀ
ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG ĐẤT ĐAI

Nội dung
1.

2.

3.

Đối tượng kê khai đăng ký, phạm vi tổ chức
thực hiện và thẩm quyền xét duyệt cấp giấy
chứng nhận (GCN)
Quy định trình tự, thủ tục hành chính trong
đăng ký ban đầu
Quy định trình tự, thủ tục hành chính trong
đăng ký biến động

11


02.12.2016

1. Đối tƣợng kê khai đăng ký, phạm
vi tổ chức thực hiện và thẩm quyền


Đối tượng kê khai đăng ký



Phạm vi tổ chức thực hiện đăng ký



Thẩm quyền xét duyệt, cấp GCN

Đối tƣợng kê khai đăng ký?


Trường hợp đăng ký (ban đầu, biến động);



Đối tượng thực hiện đăng ký QSD đất;



Người chịu trách nhiệm đăng ký QSD đất



Đối tượng được cấp giấy chứng nhận QSDĐ



Đất không được cấp giấy chứng nhận QSDĐ

12

02.12.2016

Các trƣờng hợp đăng ký


Đăng ký ban đầu:
a) Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
c) Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
(Khoản 3, Đ95, LĐĐ 2013)


Đăng ký biến động: 12 trường hợp
(Khoản 4, Đ95, LĐĐ 2013)

Đối tƣợng thực hiện đăng ký


Người sử dụng đất phải thực hiện đăng ký



Người sử dụng đất không phải thực hiện

đăng ký

13

02.12.2016

Ngƣời chịu trách nhiệm thực hiện
đăng ký




Nguyên tắc chung: là người chịu trách nhiệm
trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của
người sử dụng đất
Người chịu trách nhiệm đăng ký:
- Chi tiết xem tại Điều 7 – LĐĐ 2013
- Lưu ý:
+ Trên hồ sơ địa chính và GCN phải ghi tên người sử
dụng đất
+ Trường hợp ủy quyền đăng ký quyền sử dụng đất

Đối tƣợng đƣợc cấp GCN












Trường hợp HGĐ/ cá nhân/ cộng đồng dân cư có giấy tờ
chứng minh QSĐ đất và đang SDĐ;
Trường hợp Hộ gia đình/ cá nhân không có giấy tờ chứng
minh QSD đất;
Trường hợp cấp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang SD đất;
Cấp GCN cho trường hợp vi phạm pháp luật đất đai;
Cấp GCN với khi xác định diện tích đất ở đối với trường
hợp có vườn, ao;
Cấp GCN nhỏ hơn diện tích tối thiểu;
Trường hợp chứng nhận tài sản gắn liền với đất
(Chi tiết Đ99/LĐĐ 2013)
Nghĩa vụ tài chính liên quan
cấp GCN?

14


02.12.2016

Đối tƣợng không đƣợc cấp GCN
Chi tiết Điều 19/ NĐ
43/2014/NĐ-CP

Phạm vi tổ chức thực hiện đăng ký


Đăng ký ban đầu: Đồng loạt hoặc riêng lẻ



Đăng ký biến động: Chỉ thực hiện đối với
những thửa đã thực hiện đăng ký ban đầu

15


02.12.2016

Thẩm quyền xét duyệt, cấp GCN


Đăng ký ban đầu:


UBND cấp xã: Nhận hồ sơ; Xem xét, kiểm tra; Xác nhận
vào hồ sơ; Đề xuất kiến nghị



UBND cấp huyện:
•
•
•



Hộ gia đình, cá nhân sử dụng tất cả các loại đất
Đất do cộng đồng dân cư sử dụng

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài SH nhà ở gắn
liền với đất ở

UBND cấp Tỉnh (được Ủy quyền)
•
•

•

Tổ chức, cơ sở tôn giáo ;
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài; DN có vốn đầu
tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Thẩm quyền xét duyệt, cấp GCN (tt)


Đăng ký biến động: Đăng ký ban đầu ở
cấp nào thì đăng ký biến động ở cấp đó

16


02.12.2016

Phạm vi tổ chức thực hiện đăng ký


Đăng ký ban đầu: Đồng loạt hoặc riêng lẻ



Đăng ký biến động: Chỉ thực hiện đối với
những thửa đã thực hiện đăng ký ban đầu

2. Quy định trình tự, thủ tục hành
chính trong đăng ký ban đầu


Đối tượng phạm vi áp dụng



Đăng ký ban đầu thực hiện hàng loạt



Đăng ký ban đầu thực hiện các trường
hợp riêng lẻ

17


02.12.2016

Đối tƣợng phạm vi áp dụng


Đối tượng: Các đối tượng sử dụng đất
Hộ gia đình/ cá nhân sử dụng đất

 Cộng đồng dân cư đang sử dụng
 Tổ chức đang sử dụng đất
 Cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất
Phạm vi: Các đối tượng đang sử dụng đất
chƣa đƣợc cấp GCN




Đăng ký ban đầu thực hiện hàng loạt


Công tác chuẩn bị



Kiểm tra đánh giá tài liệu hiện có



Tổ chức kê khai đăng ký



Xét duyệt đơn đăng ký



Tham gia xét duyệt của UBND các cấp có
thẩm quyền

18


02.12.2016

Đăng ký ban đầu thực hiện riêng lẻ


Người SDĐ chưa được cấp và đăng ký bổ
sung tài sản trên đất:


HGĐ/ cá nhân/ cộng đồng dân cư



Tổ chức/ cơ sở tôn giáo



Người nhận chuyển nhượng QSDĐ, mua
nhà ở, công trình XD trong các dự án



Người được giao đất, cho thuê đất


Ngoài các KCN và trong các KCN



Nhà nước giao đất để quản lý

Ngƣời SDĐ chƣa đƣợc cấp và đăng
ký bổ sung tài sản trên đất
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN ĐĂNG KÝ LẦN ĐẦU

TT
CHỦ THỂ
1 Người sử dụng đất
2 UBND cấp xã
3 VP ĐK đất đai

CÁC BƢỚC CÔNG VIỆC
1 công việc
(nộp 1 bộ hồ sơ)
Kiểm tra hồ sơ;
thực hiện 3 công việc
7 công việc

4 Cơ quan TN-MT

2 công việc

5 Cơ quan thuế

2 công việc

19


02.12.2016

Ngƣời nhận chuyển nhƣợng QSDĐ, mua
nhà ở, công trình XD trong các dự án


Người sử dụng đất



Chủ đầu tư dự án (02 nhóm công việc)



Sở Tài nguyên và Môi trường (02 công việc)



Văn phòng đăng ký đất đai (05 công việc)



Cơ quan tài nguyên môi trường



Cơ quan thuế

3. Quy định trình tự, thủ tục hành
chính trong đăng ký biến động


Các hình thức biến động



Trình tự và thủ tục đăng ký biến động

20


02.12.2016

Các hình thức biến động đất đai
1.

2.
3.
4.
5.
6.
7.

Xác lập, thay đổi, chấm dứt QSD hạn chế
thửa đất liền kề;
Gia hạn, tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp
Tách thửa, hợp thửa

Cấp đổi, cấp lại GCN do bị mất
Thực hiện chuyển đổi – “Dồn điền đổi thửa”
Thực hiện các quyền SDĐ (7 quyền)
Xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất

Các hình thức biến động đất đai (tt)
8.

9.

10.

Xóa đăng ký thế chấp và xử lý QSDĐ đã
thế chấp, để thu hồi nợ
Đăng ký, cấp GCN đối với trường hợp đã
chuyển quyền nhưng chưa thực hiện thủ
tục chuyển nhượng
Thủ tục thành lập doanh nghiệp tư nhân,
chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển đổi
công ty; chia, tách, hợp nhất và sáp nhập
doanh nghiệp

21


02.12.2016

Các hình thức biến động đất đai (tt)
11.

12.

Trúng đấu giá QSDĐ; giải quyết tranh chấp,
khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng
thế chấp, góp vốn; kê biên bán đấu giá
QSDĐ để thi hành án; chia, tách, hợp nhất,
sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa
thuận hợp nhất hoặc phân chia QSDĐ của
HGĐ, của vợ và chồng, nhóm NSDĐ
Đính chính, thu hồi GCN đã cấp

Các hình thức biến động đất đai (tt)
13.

Thay đổi thông tin về người được cấp Giấy
chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở
tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng
đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về
tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ
hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất
sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

22

02.12.2016

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động


Một số lưu ý khi thực hiện đăng ký biến động đất
đai và BĐS:







Khi chuyển QSDĐ cho hộ gia đình/ cá nhân cho các tổ
chức (ngược lại);
Hợp đồng, văn bản khi thực hiện các quyền

Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
QSDĐ, tài sản hình thành trong tương lai;

Nội dung các thủ tục đăng ký biến động (Chi tiết
Điều 73 - Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

Một số thuật ngữ
Tiếng Anh

Tiếng Việt

First registration

Đăng ký ban đầu

Change registration

Đăng ký biến động

Cadastral dossiers/ records

Hồ sơ địa chính

Land parcel

Thửa đất

Land use levy

Tiền sử dụng đất

Land rental

Tiền thuê đất

Land administration agencies

Cơ quan quản lý đất đai

Land users

Người sử dụng đất

23


02.12.2016

CHƢƠNG 3:

GIẤY CHỨNG NHẬN QSD ĐẤT, QSH
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT; HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

Nội dung
1.

2.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất (gọi tắt là GCN)

Hồ sơ địa chính

24


02.12.2016

1. Giấy chứng nhận


Khái niệm, căn cứ XD mẫu GCN mới



Quy định chung về GCN, in ấn, phát hành và
quản lý phôi GCN



Thể hiện các nội dung trên GCN;



Xác nhận thay đổi vào GCN và sao, quét GCN

Khái niệm giấy chứng nhận


Khái niệm: Là chứng thư pháp lý, do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp, nhằm bảo hộ
quyền, lợi ích hợp pháp người sử dụng đất

25