đánh giá tình hình thực hiện bồi thường và hỗ trợ dự án tuyến đê tả hồng, hữu đuống và dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận long biên, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (13.96 MB, 102 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN THỊ HÀ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG VÀ
HỖ TRỢ DỰ ÁN TUYẾN ĐÊ TẢ HỒNG, HỮU ĐUỐNG VÀ
DỰ ÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI, NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
NGUYỄN THỊ HÀ
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG VÀ
HỖ TRỢ DỰ ÁN TUYẾN ĐÊ TẢ HỒNG, HỮU ĐUỐNG VÀ
DỰ ÁN ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN LONG BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH
: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ
: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. NGUYỄN VĂN DUNG
HÀ NỘI, NĂM 2015
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2015
Tác giả
Nguyễn Thị Hà
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân tôi đã nhận được
sự giúp đỡ nhiệt tình của cơ quan, các thầy cô, bạn bè đồng nghiệp và gia đình.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Văn
Dung, người đã tận tình hướng dẫn và đóng góp những ý kiến quý báu trong quá
trình thực hiện và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Ban
Quản lý Đào tạo - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ tôi trong quá trình
học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới tất cả các đồng nghiệp, bạn bè và người
thân đã luôn động viên và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn
đúng thời gian quy định.
Hà Nội, ngày
tháng năm 2015
Tác giả
Nguyễn Thị Hà
iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục ............................................................................................................. iv
Danh mục chữ viết tắt ........................................................................................ vii
Danh mục bảng ................................................................................................ viii
Danh mục hình .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
2. Mục đích nghiên cứu ....................................................................................... 2
3. Yêu cầu ........................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU................................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC .................................. 3
1.1.1. Quan điểm, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC.......................... 3
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ
trợ và TĐC.......................................................................................... 6
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới....................... 14
1.2.1. Trung Quốc ....................................................................................... 14
1.2.2. Nhật Bản ........................................................................................... 16
1.2.3. Mỹ ..................................................................................................... 17
1.2.4. Nhận xét, đánh giá ............................................................................. 18
1.3. Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở Việt Nam............. 19
1.3.1. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại các Luật ................... 19
1.3.2. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại các Nghị định ........... 24
1.3.3. Các văn bản, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở Thành phố
Hà Nội .............................................................................................. 29
1.4. Thực trạng về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam ............................................................................................. 31
1.4.1. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam .......................................................................... 31
iv
1.4.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu
hồi đất tại Hà Nội.............................................................................. 33
1.4.3. Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và TĐC thời gian qua. ................................................................... 34
1.5. Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu .................................. 36
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 37
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 37
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 37
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, KT- XH, tình hình quản lý và sử dụng đất tại
quận Long Biên, Hà Nội..................................................................... 37
2.2.2. Tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại
quận Long Biên, Hà Nội .................................................................... 37
2.2.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC các
dự án nghiên cứu ............................................................................ 37
2.2.4. Ý kiến đánh giá của người dân về thực hiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ tại 2 dự án .................................................................. 38
2.2.5. Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm tháo gỡ tồn tại của công
tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi thu hồi đất của 2 dự án. ................ 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 38
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .................................... 38
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .................................................. 38
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ............................................ 39
2.3.4. Phương pháp so sánh - tổng hợp ........................................................ 39
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, KT-XH, tình hình quản lý và sử dụng đất của quận
Long Biên .................................................................................................. 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................. 40
3.1.2. Điều kiện KT - XH ............................................................................ 42
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ................................................. 45
3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC trên địa bàn quận Long Biên .............. 49
v
3.2.1. Tình hình chung ................................................................................ 49
3.2.3. Kết quả đạt được ............................................................................... 51
3.2.4. Những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong việc thu hồi đất .................... 52
3.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC hai dự án nghiên cứu .... 53
3.3.1. Khái quát về 2 dự án nghiên cứu........................................................ 53
3.3.2. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại hai dự
án nghiên cứu ................................................................................... 57
3.4. Ý kiến đánh giá của người dân về thực hiện chính sách bồi thường, hỗ
trợ và TĐC tại 2 dự án ............................................................................... 74
3.4.1. Ý kiến đánh giá về đối tượng bồi thường ........................................... 74
3.4.2. Ý kiến đánh giá về giá đất tính bồi thường......................................... 75
3.4.3. Ý kiến đánh giá về bồi thường tài sản gắn liền với đất ....................... 77
3.4.4. Ý kiến đánh giá về chính sách hỗ trợ và TĐC .................................... 78
3.4.5. Ý kiến đánh giá về tình hình đời sống của hộ gia đình sau khi bị
thu hồi đất và nhận bồi thường .......................................................... 78
3.4.6. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình về cơ sở hạ tầng sau khi các dự
án được thực hiện ............................................................................. 81
3.4.7. Ý kiến khác ....................................................................................... 81
3.4.8. Đánh giá chung.................................................................................. 81
3.5. Đề xuất các giải pháp, kiến nghị ................................................................. 82
3.5.1. Đối với các dự án nghiên cứu: ........................................................... 82
3.5.2. Đối với công tác thực hiện GPMB ..................................................... 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 84
Kết luận ............................................................................................................. 84
Kiến nghị........................................................................................................... 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 86
PHỤ LỤC.......................................................................................................... 88
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHXHCNVN
: Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
CNH, HĐH
: Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
: Giải phóng mặt bằng
HĐND
: Hội đồng nhân dân
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
HTKT
: Hạ tầng kỹ thuật
KCN
: Khu công nghiệp
KT- XH
: Kinh tế - xã hội
TĐC
: Tái định cư
TT-BTC
: Thông tư - Bộ Tài chính
TT-BTNMT
: Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường
UBND
: Uỷ ban nhân dân
vii
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
3.1. Hiện trạng sử dụng đất của quận Long Biên năm 2014............................ 47
3.2.
Diện tích, cơ cấu các loại đất quận Long Biên giai đoạn 2012-2014 ........ 48
3.3.
Tổng hợp công tác GPMB từ 2012-2014 quận Long Biên ....................... 52
3.4.
Diện tích thu hồi đất dự án Dự án xây dựng đường trên tuyến đê Tả
Hồng, Hữu Đuống (dự án 1).................................................................... 56
3.5.
Cơ cấu sử dụng đất dự án Dự án xây dựng HTKT khu đất phục vụ đấu
giá quyền sử dụng đất tại tổ 13, phường Ngọc Thụy .................................. 56
3.6.
Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ và TĐC dự án 1 ............................. 63
3.7.
Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ tại dự án 2 ...................................... 64
3.8.
Kết quả bồi thường về hoa màu của các dự án......................................... 65
3.9.
Danh sách các hộ gia đình nhận đất TĐC ................................................ 68
3.10. Ý kiến của người bị thu hồi đất về xác định đối tượng bồi thường........... 75
3.11. Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 2 dự án ...................................... 75
3.12. So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của 2 dự án và giá thị
trường tại thời điểm thu hồi đất ............................................................... 76
3.13. Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại 2 dự án .... 77
3.14. Ý kiến của người dân về bồi thường tài sản, hoa màu gắn liền với đất............. 78
3.15. Ý kiến của người dân về các chính sách hỗ trợ và TĐC .......................... 78
3.16. Ý kiến của người dân về đời sống sau khi bị thu hồi và nhận bồi thường....... 79
3.17. Bảng điều tra tình hình sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người có
đất bị thu hồi ........................................................................................... 80
viii
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Trang
3.1. Sơ đồ vị trí quận Long Biên .................................................................................. 40
3.2. Cơ cấu diện tích đất đai của quận Long Biên năm 2014 ........................................ 47
ix
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, ngoài chức năng vốn
có của nó là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong thời kỳ phát
triển kinh tế mới, đất đai còn có thêm chức năng tạo nguồn vốn và thu hút cho
đầu tư phát triển. Trong những năm qua, Nhà nước đã thực hiện mạnh mẽ chủ
trương công nghiệp hoá, hiện đại hoá (CNH, HĐH) đất nước và thực tế đã cho
thấy nền kinh tế đã có những bước phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân đã
từng bước được cải thiện, hạ tầng xã hội cũng như hạ tầng kỹ thuật (HTKT) được
thay đổi tạo ra bộ mặt mới cho đất nước và thu hẹp dần khoảng cách đối với các
nước phát triển.
Trên con đường CNH, HĐH đất nước, để đưa đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn, nguồn thu hút cho các nhà đầu tư phát triển thì việc thu hồi đất chuyển
mục đích sử dụng đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị tập trung nhằm
nâng cao hiệu quả sử dụng đất, xây dựng cơ cấu đất đai hợp lý thực sự cần thiết.
Tuy nhiên, qua thực tế việc thu hồi đất để thực hiện các dự án cho thấy công tác
bồi thường đất đai, giải phóng mặt bằng (GPMB), hỗ trợ và tái định cư (TĐC)
đang là một vấn đề rất nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống
kinh tế - chính trị - xã hội.
Để nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC,
Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 có nhiều nội dung mới được sửa đổi, bổ
sung phù hợp với thực tế nhằm điều chỉnh các mối quan hệ pháp luật đối với các
chủ thể quản lý, sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất và sử dụng đất thu hồi
phục vụ phát triển kinh tế, xã hội (KT-XH).
Quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông - Bắc của Thủ đô Hà Nội, có
vị trí chiến lược quan trọng về chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của Thành phố
Hà Nội, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng định hướng công nghiệp - tiểu thủ công
nghiệp - thương mại dịch vụ - nông nghiệp. Công tác quy hoạch, quản lý đô thị
1
được coi trọng, hoàn thành quy hoạch 1/2000, tập trung GPMB thực hiện các dự
án trọng điểm như đường vành đai 3, đường dẫn cầu Vĩnh Tuy, đường 5 kéo dài,
đường Ngọc Thụy - Ngô Gia Tự….Tuy nhiên trong quá trình thực hiện các dự án
vẫn gặp phải một số khó khăn, vướng mắc do nhiều nguyên nhân, mà nguyên
nhân chủ yếu nhất đó là giá đất bồi thường chưa phù hợp và chưa sát với giá thị
trường nên công tác GPMB thường tiến hành chậm so với tiến độ đề ra, một số
dự án kéo dài gây nhiều bức xúc trong nhân dân.
Những vướng mắc, bất cập nào về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC
khi thực hiện dự án cần phải kiến nghị, tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải
đáp qua thực tiễn để đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB, góp
phần hoàn thiện chính sách về đất đai trong thời gian tới.
Xuất phát từ thực tiễn nói trên, được sự hướng dẫn của PGS.TS. Nguyễn
Văn Dung, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá tình hình thực hiện
bồi thường và hỗ trợ dự án tuyến đê Tả Hồng, Hữu Đuống và dự án đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội".
2. Mục đích nghiên cứu
- Phân tích, đánh giá tình hình thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TĐC dự án
tuyến đê Tả Hồng, Hữu Đuống và dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị góp phần giải quyết những tồn tại, khó
khăn trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn quận.
3. Yêu cầu
- Các số liệu thu thập được phân tích, đánh giá một cách khách quan.
- Các giải pháp phải có tính khả thi, phù hợp với điều kiện thực tế.
2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC
1.1.1. Quan điểm, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC
1.1.1.1 Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN,
2013).
1.1.1.2 Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là
việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và
phát triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.1.3 Tái định cư
TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống
và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước
thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường về đất, tài sản; di chuyển
đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở
vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác
động xấu về kinh tế - xã hội (KT - XH) đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu
vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
3
chính sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải
được thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.1.4 Quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC
Nhìn chung, các quan điểm của các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ
trợ đều có sự thống nhất trong việc bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho người bị thu
hồi, cụ thể:
a. Bồi thường về đất
Tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về
đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao
đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
(UBND) cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: Khi giao đất mới ở khu
TĐC, nếu giá trị đất khu TĐC nhỏ hơn thì được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị
đất khu TĐC lớn hơn thì bù tiền chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở
TĐC mà giá trị nhỏ hơn một suất TĐC tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch
đó. Trường hợp đất nông nghiệp vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền
phê duyệt, chứng nhận, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao
khoán được bồi thường chi phí đầu tư còn lại (Chính phủ, 2009).
b. Bồi thường hoa màu
Tại Điều 24, Nghị định số 197/2004/NĐ- CP quy định: Bồi thường cây
hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch theo vụ có năng suất
cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi. Đối với cây lâu năm
nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá trị hiện có của vườn cây,
nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì bồi thường chi phí di
chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (Chính phủ, 2004d).
Điều 24, Nghị định số 197/2004/NĐ- CP quy định: Đối với vật nuôi, đến
thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến kỳ thu hoạch được bồi
thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi thường chi phí di
4
chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Chính phủ, 2004d).
c. Bồi thường công trình trên đất
Điều 24, Nghị định số 69/2009/NĐ- CP quy định: Đối với nhà ở, công
trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây
dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà, công trình xây dựng khác
thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công trình bị thiệt hại và
khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của công trình, nhưng tối
đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương (Chính phủ, 2009).
d. Hỗ trợ ổn định đời sống
Tại Điều 20, Nghị định số 69/2009/NĐ- CP quy định: Hỗ trợ ổn định đời
sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ 30% đến 70% đất
nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng nếu không phải di
chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp
phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn hoặc có điều
kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng. Đối
với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn
định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong
thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến địa
bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng. Mức hỗ trợ cho
một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong thời gian
một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương (Chính
phủ, 2009).
e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Tại Điều 23, Nghị định số 69/2009/NĐ- CP quy định: Đối với hộ chuyển
đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi bằng tiền còn được hỗ trợ
từ 1 , 5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi
(không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa phương) hoặc 1 suất đất
ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất đất kinh doanh phi nông nghiệp. Nếu có
nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá học đối với các đối tượng trong
5
độ tuổi lao động (Chính phủ, 2009).
f. Hỗ trợ khác
Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của địa
phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo
có chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất.
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường, hỗ trợ và
TĐC
1.1.2.1 Đặc điểm của quá trình bồi thường, hỗ trợ và TĐC
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành,
mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu
vực ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán
nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường, GPMB có những đặc trưng riêng
và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng
của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống KT-XH đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân
cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất
để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất
nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng
đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
6
1.1.2.2 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó.
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập kỷ
qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không
ngừng được sửa đổi, bổ sung. Sau khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai 2013 cùng
với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ
thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất
đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước
đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước
đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn
với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về
pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích
lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án
đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp
luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm
như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
7
thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở
còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong
giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo. Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm
chưa thật sát sao. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình
hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán
bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân
dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2007) .
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Quy hoạch sử
dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử
dụng đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển
dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn
lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói
riêng (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
8
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng
tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào.
Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án
“treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên
tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng,
tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác bồi thường.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004 đến ngày
28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện
tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao
đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó
diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2007).
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính (HSĐC)
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính
pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy
đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa
chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý
9
việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp
GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh: Hà Tây cũ (nay là Hà Nội), Hoà
Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,.. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn
nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ,
chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên
đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở
giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các
loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết.
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản,
sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các nước,
đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước
ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng
đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp
những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các
quyền về đất.
Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được
bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất
đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng
đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì
công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các quy định quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
10
lợi bất chính của chính quyền địa phương. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
g. Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và
TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP
ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất
để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban
hành kèm theo Nghị định số 87/CP. Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong
một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy
định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức
tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng I. Do vậy giá đất
để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng
loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương (Bộ Tài nguyên và
Môi trường, 2005).
- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55):
Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
11
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm
2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
(khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003,
ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện.
- Từ khi có Luật Đất đai 2013:
Điều 18 Luật Đất đai 2013 đã nêu rõ: Nhà nước quy định nguyên tắc,
phương pháp định giá đất. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết
định giá đất cụ thể.
Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá
đất như sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có
mức giá như nhau.
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2013, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất.
12
Điều 4. Phương pháp định giá đất như sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất,
vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp
lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên
thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất
cần định giá.
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định
giá đất của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương
mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
- Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng
chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy
định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất quy định tại các
Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP; kết quả tổng hợp,
phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, KT - XH, quản lý
và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
h. Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
13
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở
thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền
kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh
tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật Đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở đầu tiên mở
đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật Đất đai 2003 là
văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở
tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các
điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất
đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất”, “Quyền sử
dụng đất trong thị trường bất động sản”.
- Luật Đất đai 2013:
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải
thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới
và thu hồi đất là cách thức thường được thực hiện để xây KCN và xây dựng cơ sở
hạ tầng đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề KTXH cần được giải
quyết kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và
cá nhân, mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm riêng của mình. Tình hình thu
hồi đất GPMB và giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi ở một số nước
mang tính tương đồng với Việt Nam như sau:
1.2.1. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các
hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: Chế độ
14
sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm
2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào
pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường". Các nhà làm luật
giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển
quyền sở hữu tập thể sang sở hữu Nhà nước, còn trưng dụng đối với đất thuộc sở
hữu Nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng
vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường
và tổ chức TĐC cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu
hồi được pháp Luật Đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức
này thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp
hơn giá thị trường. Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa
chọn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).
Về hình thức bồi thường: Có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng
tiền; TĐC và có việc làm hoặc TĐC với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng
6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi.
Trợ cấp TĐC bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Ngoài ra Luật
cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ TĐC đối với đất nông nghiệp không
vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các
quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương,
trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp. Việc bồi thường công
trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường. Giá trị nhà ở bị trưng mua
sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, sau đó
được quyết định bởi chính quyền địa phương. Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng
sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng
sản xuất hoặc kinh doanh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).
15
