Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ HẰNG


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HẠ LONG GIAI ĐOẠN 2008 - 2013




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ HẰNG


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HẠ LONG GIAI ĐOẠN 2008 - 2013

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng

Thái Nguyên – 2014

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản thân luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên
cứu thực sự của cá nhân, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kiến
thức và sự nghiên cứu khảơ sát tình hình thực tiễn và dưới sự hướng dẫn khoa
học của PGS. TS Nguyễn Hữu Hồng.
Các số liệu, mô hình và những kết quả trong luận văn là trung thực, các đề
xuất đưa ra xuất phát từ thực tiễn và kinh nghiệm, chưa từng được công bố dưới
bất kỳ hình thức nào trước khi trình, bảo vệ và công nhận bởi Hội đồng đánh giá
luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ

Tác giả luận văn


Nguyễn Thị Hằng

ii
LỜI CẢM ƠN

Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản
thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi
nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý
báu đó.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa quản lý
Tài nguyên , Phòng quản lý đào tạo sau Đại học đã dạy bảo, cung cấp cho tôi
những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt quá trình học tập và
làm đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình của
thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực
hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND thành phố Hạ
Long, các đồng chí lãnh đạo, chuyên viên phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký QSD đất thành phố Hạ Long, phòng thống kê và UBND các
phường tại hai khu vực nghiên cứu đã tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số
liệu giúp tôi thực hiện đề tài này.
Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Thái nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn


Nguyễn Thị Hằng

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích 2
3. Ý nghĩa của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 4
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 6
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 8
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 8
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 8
1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 12
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển theo cơ chế một cửa tại
xã, phường, huyện. 14
1.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một
cửa tại Phường, Thành phố 22
1.3. Tình hình chuyển quyền sử dụng dất ở Việt Nam và ở thành phố Hạ Long 23
1.3.1 Tình hình chuyển QSD đất ở Việt Nam 23
1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển QSDĐ tỉnh Quảng Ninh 23
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 25

iv

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25
2.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 25
2.3 Nội dung nghiên cứu 25
2.3.1 Nội dung nghiên cứu 25
2.4 Phương pháp nghiên cứu 26
2.3.1 Các chỉ tiêu nghiên cứu 26
2.4.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 27
2.4.3 Phương pháp thống kê 27
2.4.4 Phương pháp phân tích, tổng hợp 27
2.4.5 Phương pháp so sánh 27
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28
3.1 Sơ lược về tình hình cơ bản của Thành phố Hạ Long 28
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Thành phố Hạ Long 28
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 30
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 31
3.1.4 .Thực trạng hệ thống hạ tầng kĩ thuật 33
3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường
Thành phố Hạ Long 38
3.1.6. Hiện trạng sử dụng đất Thành phố Hạ Long năm 2013 39
3.1.7. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của Thành phố Hạ Long 40
3.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại hai khu vực nghiên cứu
của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013 63
3.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013 63
3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại hai khu vực nghiên cứu
của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008 – 2013 64

v
3.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê và cho thuê lại QSD đất tại hai khu vực
nghiên cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008 – 2013 68

3.2.4 Đánh giá kết quả thừa kế QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013 68
3.2.5 Đánh giá kết quả tặng cho QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013 71
3.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu của
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013 74
3.2.7 Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSD đất tại hai khu vực nghiên
cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013 77
3.2.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSD đất tại hai khu vực nghiên
cứu của Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013 79
3.3 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân Thành phố Hạ
Long về chuyển QSD đất 82
3.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân Thành phố Hạ Long
tại hai khu vực nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSD đất 84
3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thành phố Hạ Long tại
hai khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 3.3.2.1
Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân Thành phố Hạ Long tại hai
khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển đổi QSD đất 87
3.3.3 Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo
các nhóm đối tượng tại hai khu vực nghiên cứu 100
3.3.4 Tổng hợp ý kiến của các cán bộ quản lý và người dân Thành phố Hạ
Long trong công tác chuyển quyền 104
3.4. Một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất 107
3.4.1. Giải pháp về chính sách 107

vi
3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý 107
3.4.3. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 108
3.4.4 Giải pháp về phát triển nguồn nhân lực (đào tạo, bồi dưỡng cán bộ) 108

3.4.5 Công tác tuyên truyền chính sách pháp liên quan đến đất đai 109
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 110
TÀI LIỆU THAM KHẢO 113


vii
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 3.1: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân TP
Hạ Long về chuyển đổi QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu. 87
Biểu đồ 3.2: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân TP
Hạ Long về chuyển nhượng QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu 89
Biểu đồ 3.3: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân TP
Hạ Long về cho thuê và cho thuê lại QSD đất tại hai khu vực
nghiên cứu 91
Biểu đồ 3.4: Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân TP
Hạ Long về thừa kế QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu 93
Biểu đồ 3.5. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân TP
Hạ Long về tặng cho QSD đất tại hai khu vực nghiên cứu 95
Biểu đồ 3.6:Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân TP Hạ
Long về thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất tại hai khu vực
nghiên cứu 97
Biểu đồ 3.7. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân TP
Hạ Long về góp vốn bằng giá trị QSD đất tại hai khu vực
nghiên cứu 99
Biểu đồ 3.8. Tổng hợp sự hiểu biết của cán bộ và người dân thành phố
Hạ long tại hai khu vực nghiên cứu 101
Biểu đồ 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết của các nhóm đối tượng
điều tra tại hai khu vực nghiên cứu về chuyển quyền sử
dụng đất 103

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Bản đồ TP Hạ Long 28
Hình 3.2: Vịnh Hạ Long 33
Hình 3.3: Trường THPT&THCS Lê Thánh Tông Hình 36
Hình 3.4: Bệnh viện Bãi Cháy 37
Hình 3.5: Bệnh viện đa khoa 37

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
quốc phòng. Đất đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển
kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một
loại bất động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố
định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong
quá trình sử dụng nếu sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất
không những mất đi mà còn tăng lên và hiệu quả vô cùng lớn.
Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động diễn ra thường
xuyên từ xưa đến nay tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng và là một trong
những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định. Tuy nhiên
chỉ đến năm 1993, chuyển quyền mới được quy định một cách có hệ thống về
các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự thủ tục thực hiện. Trong
quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai năm 2003 đã ra đời, hoàn

thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 1993, những vấn
đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Thành phố Hạ Long là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, những năm qua,
đặc biệt là những năm trở lại đây, việc thực hiện chuyển quyền và nghĩa vụ
của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử

2
dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều
khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai và có nhiều điểm
khác nhau trong việc thực hiện công tác chuyển QSD đất giữa các khu vực
nông thôn và khu vực đô thị. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và hạn
chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm
bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng trong quá
trình quản lý sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết
quả đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và quản
lý sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, dưới sự
hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng, chúng tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
Thành phố Hạ Long giai đoạn 2008-2013”.
2. Mục đích
2.1 Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Hạ Long giai đoạn từ 2008 đến năm 2013, nhằm đưa ra những kết
quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử

dụng đất tại Thành phố.
- Tìm hiểu mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của các cán bộ quản lý
và người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Đề xuất các giải pháp để nâng cao hiệu quả của chuyển quyền sử dụng đất.
2.2.1 Mục tiêu cụ thể
- Kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Hạ Long giai đoạn 2008 đến 2013.
- Sự hiểu biết quy định các hình thức chuyển quyền của cán bộ quản lý
và của người dân

3
3. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: giúp học viên vận dụng
được những kiến thức đã học vào thực tế.
Ý nghĩa trong thực tiễn: việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ giúp
học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,
từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và
hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác
chuyển QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau:
- Hiến pháp năm 1992 và 2013 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Luất Đất đai năm 2003 và 2013;
- Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Luật thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật thế chuyển QSDĐ;
- Các nghị định;
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai năm 2003.
+ Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử
phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về giá đất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Các Thông tư;
+ Thông tư số 23/2006/TT/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ tài
chính – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất,
tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước
theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai

5
+ Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của
thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2006 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai.
+ Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng , văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt
là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT)
+ Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
(gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT)
+ Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính (gọi
tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT)
+ Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TT-BTC).
+ Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan ban hành chính Nhà nước tại địa phương.

6
+ Quyết định số 2889/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 của Chủ tịch
UBND Thành phố Hạ Long ban hành quy định về thủ tục, trình tự thực
hiện cơ chế một cửa đối với lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền của UBND
Thành phố Hạ Long.
- Các Quyết định của tỉnh Quảng Ninh;
+ Quyết định 4505/2007/QĐ-UBND ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh
Quảng Ninh Về quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở cho
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh.
1.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động
do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong luật đất đai 1987, Nhà nước chỉ quy định

một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
kiểm soát của Nhà nước.
Đến luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là
một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền
khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, các quyền này được nêu tại Điều
73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi
mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần
(vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; Sau 10 năm thực hiện đã thu được
nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà
nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song,

7
trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn
chửa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ Công
nghiệp hóa – Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993,
đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ
4, Quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003.
Đến luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hóa hơn về các quyền chuyển và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình
thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng
như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
Đến luật đất đai năm 2013, Nhà nước đã quy định rất rõ nét và cụ thể,
hơn về những điều kiện thực hiện 8 quyền của người sử dụng đất như:chuyển
đổi, chuyển nhượng, tại Điều 188; 189; 190; 191; 192 nhằm kiểm soát chặt
chẽ hơn việc thực hiện của người sử dụng đất trong đó có ba điều kiện cơ bản
nhất để chuyển quyền sử dụng đất là:
- Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp người nhận chuyển quyền có yếu
tố người nước ngoài;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thị hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;

8
1.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng
như công tác quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Thành phố Hạ Long là nơi đông dân cư, nền kinh tế phát triển so với các
huyện khác trong tỉnh. Là thành phố du lịch nên hoạt động kinh tế, xã hội diễn
ra sôi động hơn. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu sử
dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng
tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở
thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các
ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng

trong thời gian qua, kể từ khi luật đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo
cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện
điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND
Thành phố cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các
hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại
địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng
như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.

9
1.2.1.1. Quyền chuyển đổi
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển
QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử
dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc
phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
1.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được
nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện
vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật đất đai năm 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đất rộng
rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể:
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất
trừ các trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng

choQSD đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho QSD đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển quyền QSD đất chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng , nhận tặng
choQSD đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.

10
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSD
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
1.2.1.3 Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhường
QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất
định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong luật đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với loại đất mà người sử dụng đã thuê
của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai
2003 thì không cấm việc này
1.2.1.4. Quyền thừa kế QSDĐ
Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội

dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
Từ Luật đất đai 1993 trở đi, Nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị và
cho phép người sử dụng đất được chuyển QSD đất rộng rãi theo qui định của
pháp luật. Từ đó, QSD đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người
sử dụng đất có quyến để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy
định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản
của thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ
vào di chúc mà chia.

11
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
một phần nào đó không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp
theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước
thì những người ở hàng thừa kế sau mới được hưởng.
+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, bố đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con
đẻ, con nuôi của người đã chết;
+ Hàng thừa kế thứ 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh
ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết.
+ Hàng thừa kế thứ 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột,
chú ruột, chị ruột, em ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột của người đã chết.
1.2.1.5. Quyền tặng cho QSDĐ
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật

nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống. Tuy nhiên cũng
không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh
người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSD đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước mới quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vần phải chịu thuế này.

12
1.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một
thời gian nhất định theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là
chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật đất đai cho phép thế chấp.
1.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ
là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh
cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Do đó, những qui định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp.
1.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ
Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyền
coi giá trị QSDĐ của minh như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với
người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa
2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc
góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc, theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời, các

đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó hình thành sức
mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh
doanh nói chung. [3]
1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển QSD đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003 như sau:
1. Có giấy chứng nhận QSD đất;

13
2. Đất không tranh chấp;
3. Quyền sử dụng đất không bị kê biên tài sản;
4. Trong thời hạn sử dụng đất. [3]
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Tại thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng QSD đất quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà
nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa
vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất nước cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài
chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết
định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật thì được thực
hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do
Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.

14
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ theo
qui định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình
thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo qui
định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ theo qui định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn
nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định
giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử
dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho
thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoàn thành
việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư
xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐ sau
khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xét
duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa

xây dựng nhà ở (Điều 101 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP).
1.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển theo cơ chế một cửa tại
xã, phường, huyện.
1.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở
hữu nhà nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với
trường hợp chuyển nhượng.

15
- Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường
hợp tặng cho.
- Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Tòa án nhân dân đã
có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường
hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất hoặc một trong các
loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm 1,2 và 5 Điều
50 của Luật Đất đai (các loại giấy tờ còn hiệu lực giao dịch đến ngày
32/12/2010); Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng
cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ và tài sản
gắn liền với đất (gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp 01 hồ sơ tại bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất tại huyện thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện).

Cán bộ, công chức làm việc tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem
xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn
liền với đất bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ
sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của
huyện/thành phố. Thời gian không quá 2 ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa
chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính
đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Thời gian không quá 3
ngày làm việc.