Bài hội thảo khoa học Thực trạng nhà ở xã hội hiện nay, Khoa Kinh Tế HVTC

Thực trạng nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam
Nguyễn Lê Minh Châu – CQ52/61.01
Nhà ở xã hội (NƠXH) cho người thu nhập thấp là một vấn đề luôn thu hút được sự
quan tâm của xã hội trong thời gian qua. Nhà nước ta luôn có các chính sách để phát triển
NƠXH nhằm bảo đảm an sinh, công bằng xã hội theo hướng bền vững và tạo đà cho phát
triển kinh tế. Hơn nữa, luật pháp nước ta rất được chú trọng để tạo nền tảng cho các chính
sách đó. Theo khoản 7 Điều 3 chương I Luật Nhà ở (2014) thì NƠXH là “nhà ở có sự hỗ trợ
của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
Luật này”. Cũng theo đó, 10 đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH được ghi rõ
trong điều 49 chương IV luật Nhà ở (2014); bài viết này đề cập đến đối tượng người thu
nhập thấp nói chung tại khu vực đô thị.
Hiện nay, chủ trương xây dựng NƠXH, như một phần của chính sách phúc lợi xã hội,
không chỉ nằm trong phạm vi của Nhà nước mà còn có sự đóng góp tham gia của các thành
phần đầu tư tư nhân có sự hỗ trợ của Nhà nước nhằm mang lại nhà ở giá rẻ so với giá thị
trường nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống cho người dân có thu nhập thấp. Đồng thời, chủ
trương này cũng giải quyết phần nào cho thị trường bất động sản khi đang thừa cung phân
khúc sản phẩm bất động sản cao cấp như các khu đô thị, nhà liền kề, chung cư cao cấp,...
mọc lên trong thời gian vừa qua.
Thực trạng NƠXH cho người thu nhập thấp hiện nay
Ngày 30 tháng 11 năm 2011, Thủ tướng chính phủ đã ban hành quyết định số
2127/QĐ-TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến 2030. Với quan điểm đổi mới và mang tính đột phá, Chiến lược đã khẳng định việc phát
triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân; đồng thời với việc
thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại, Nhà nước có chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối
tượng theo quy định pháp luật gặp khó khăn về chỗ ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo
đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Theo
quyết định đó, các ban, các Bộ, các ngành và địa phương đã tích cực triển khai thực hiện
nhiệm vụ được phân công. Các mặt tích cực đạt được:
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và xác định tính xã hội
hóa trong quá trình triển khai NƠXH cho người thu nhập thấp. Chính phủ tạo nhiều cơ chế
ưu đãi cho các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển NƠXH; đồng thời

giảm bớt các thủ tục hành chính rườm rà gây phiền hà cho các cá nhân, doanh nghiệp đầu tư
xây dựng và các đối tượng dễ dàng tiếp cận nhà ở ở xã hội. Trong đó, các đối tượng tiếp cận
NƠXH thông qua hình thức vay để mua, mua, thuê mua linh hoạt. Các yêu cầu về thủ tục


xác nhận hộ khẩu, tình trạng nhà ở, thu nhập,… được thực hiện từ trước khi người dân kí
hợp đồng mua bán với chủ đầu tư đã tránh tình trạng người không có thu nhập thấp nhưng
vẫn đăng kí mua NƠXH với nhiều ưu đãi của Nhà nước
Thứ hai, các chương trình phát triển NƠXH trọng điểm tại khu vực đô thị và nhà ở
công nhân khu công nghiệp đặc biệt là Gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30.000 tỷ đồng theo Nghị
quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ có đạt những kết quả tích cực. Đến hết
năm 2015, theo báo cáo, Bộ Xây dựng đã hoàn thành đầu tư xây dựng 51 dự án NƠXH cho
người thu nhập thấp (quy mô khoảng 25.850 căn hộ), 84 dự án NƠXH cho công nhân (quy
mô khoảng 28.550 căn hộ). Các đơn vị hiện đang tiếp tục triển khai 108 dự án NƠXH cho
người thu nhập thấp (quy mô khoảng 61.290 căn hộ), 63 dự án NƠXH cho công nhân khu
công nghiệp (quy mô khoảng 69.300 căn hộ). Về chương trình nhà ở sinh viên, tính đến hết
năm 2015, tổng số dự án bàn giao đưa vào sử dụng là 85/95 dự án, giải quyết chỗ ở cho
khoảng 220.000 sinh viên; 10 dự án đang trong giai đoạn xong phần thô. Số lượng học sinh,
sinh viên đã được bố trí vào ở đạt tỷ lệ bình quân khoảng 80%.
Thứ ba, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của
Chính phủ đã mang lại cơ hội tiếp cận NƠXH cho người thu nhập thấp. Tính toán sơ bộ tới
hết ngày 10/3/2016, các ngân hàng đã cam kết cho vay 30.122 tỷ đồng; hiện nay đã giải
ngân 71% tức 21.321 tỷ đồng. Và một tin vui cho người lao động là Thủ tướng Chính Phủ
phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tiếp tục triển khai gói tín dụng cho vay hỗ trợ nhà ở
30.000 tỷ với lãi suất ưu đãi (5%) cho đến khi giải ngân hết thay vì kết thúc vào ngày
1/6/2016.
Tuy nhiên, triển khai NƠXH cho người thu nhập thấp đặc biệt tại đô thị gặp nhiều
khó khăn ngay cả khi triển khai gói cứu trợ 30.000 tỷ đồng:
Thứ nhất, số lượng NƠXH chưa đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp.
Theo số liệu Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, số NƠXH cần thiết dự báo tới năm 2020

là 1 triệu hộ và hiện nay chỉ đáp ứng được 10.000 căn/năm. Hiện đang có 284.000 hộ đang
sống trong nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ, số nhà ở dưới 30m 2 (dưới 7m2/người) là 1.131.000
căn hộ. Bài toán tương tự khi số nhà ở mới chỉ đáp ứng được 20% đối tượng công nhân tại
các khu công nghiệp; và số công nhân còn lại đang sống trong điều kiện diện tích chật hẹp,
điều kiện vệ sinh không đảm bảo sức khỏe và sinh hoạt.
Thứ hai, đường đưa gói hỗ trợ 30.000 tỷ của Chính phủ tới tay người dân thu nhập
thấp rất tốn kém chi phí, thời gian và gian nan. Hiện tượng “cò” chạy thủ tục vay gói 30.000
tỷ, “xé nhỏ” hợp đồng mua nhà thành nhiều gói nhỏ để đủ tiêu chuẩn được vay ưu đãi, “đặt
cọc” để được mua NƠXH; các dự án không nằm trong gói vay nhưng chủ đầu tư quảng cáo
lừa người mua… khiến cho người lao động cả tin và trở thành cơ hội trục lợi cho các đối


tượng khác. Thậm chí, việc chuyển đổi NƠXH từ nhà ở thương mại với diện tích, quy mô
chưa được điều chỉnh dẫn tới người giàu đi xe sang lại là người được hưởng quyền lợi hay
người giàu lách luật để đầu cơ NƠXH cũng là vấn đề gây nhức nhối.
Thứ ba, các nhà đầu tư đang dần quay lưng với đầu tư vào NƠXH cho người thu
nhập thấp. Đối với các dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp đầu tư còn buông lỏng việc
dành 20% quỹ đất làm NƠXH, triển khai rất chậm gây nhiều vi phạm tồn đọng cần xử lí.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, theo số liệu thống kê từ nay cho tới 2017, thị trường tại đây sẽ
có 50.000-60.000 căn hộ, phần lớn thuộc phân khúc trung và cao cấp. Cũng như vậy, tại Hà
Nội, Giám đốc Công ty Đất Xanh miền Bắc Vũ Cương Quyết nhận định trong hàng trăm
giao dịch của họ vào tháng 11/2015 đều là chung cư cao cấp, biệt thự và nhà ở tại khu vực
xa trung tâm có dấu hiệu chững lại.
Nguyên nhân chủ yếu của các khó khăn trên là do:
Thứ nhất, nguồn cung sản phẩm chưa thật sự phù hợp. Những căn hộ có giá 300-500
triệu đồng, diện tích nhỏ, tiện nghi vừa đủ mới phù hợp với người thu nhập thấp. Còn các
căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng, đặc biệt là các căn hộ chuyển đổi nhà thương mại sang NƠXH
có giá cả thường khá cao so với khả năng của người lao động như hiện nay, thì họ rất khó để
trang trải.
TS Huỳnh Thế Du – giảng viên chương trình Fulbright - cho biết thông thường người

dân chỉ có thể tích lũy 30-40% tổng thu nhập để mua nhà. Và theo kết quả khảo sát của
Ngân hàng Thế giới (WB) vào cuối năm 2015 rằng hơn 40% hộ gia đình tại Việt Nam có
thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng thì khả năng mua nhà của nguời thu nhập thấp tại nước ta
rất nhỏ.
Thứ hai, các nhà đầu tư không mặn mà với xây dựng NƠXH do vị trí đầu tư xa trung
tâm, lợi nhuận thu về quá thấp cho dù đã được Nhà nước ưu đãi và mục đích chính là an
sinh xã hội chứ không phải lợi nhuận. Hơn nữa, thị trường bất động sản đang dần ấm lên
khiến các doanh nghiệp chuyển sang đầu tư sản phẩm phân khúc trung và cao cấp.
Thứ ba, quan điểm của Nhà nước đưa ra chính sách về hỗ trợ NƠXH không đứng
trên góc độ của người thu nhập thấp khi quy định bắt buộc NƠXH phải đảm bảo đầy đủ quy
chuẩn theo khuôn mẫu của một ngôi nhà thương mại khiến giá NƠXH khó có thể thấp được.
Đồng thời, người lao động muốn vay tiền mua nhà cũng phải chứng minh thu nhập, chứng
minh khả năng trả nợ, phải có tài sản thế chấp…
Thứ tư, việc hoạch định, ban hành chính sách về NƠXH còn nhiều bất cập, không cụ
thể thiếu chặt chẽ, đồng bộ khi xác đối tượng, điều kiện đầu tư, xây dựng, điều kiện cho vay,
mua bán dẫn tới vận hành chính sách vào thực tế không phù hợp, sửa đổi nhiều lần, chưa an
lòng dân.
Thứ năm, cơ chế phối hợp liên ngành của các cơ quan có liên quan trong khâu rà
soát, kiểm tra quá trình xây dựng, chuyển đổi, cho vay, mua bán NƠXH không chặt chẽ,


thiếu nhạy bén và chậm dẫn tới không phát hiện hay xử lí kịp thời các trường hợp vi phạm
như xác định sai đối tượng mua nhà, chủ đầu tư luồn lách luật, tuân thủ không nghiêm quá
trình xây dựng NƠXH, tham những, hối lộ, các đối tượng xấu dễ dàng trục lợi.
Thứ sáu, thời gian để NƠXH đến tay người thu nhập thấp còn chậm do chính sách
liên tục phải điều chỉnh, hoàn thiện; thủ tục rườm rà.
Một số giải pháp cơ bản
Chủ trương NƠXH cho người thu nhập thấp là một chủ trương đúng đắn của Nhà
nước để đảm bảo công bằng xã hội khi giải quyết đồng thời hai vấn đề là hàng tồn kho bất
động sản và phân phối, hỗ trợ người dân có nhà ở. Nhưng tiếp sau đây, khi thị trường nhà

đất đang có dấu hiệu tích cực, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dần đi đến hồi kết thúc, các nhà
chức trách cũng cần có những giải pháp về cơ bản để giải quyết các khó khăn còn tồn đọng
và phát huy những kết quả đã đạt được:
Một là, lên kế hoạch cụ thể trong trung và dài hạn và thực hiện về tổ chức, triển khai
kế hoạch về nhà ở tại địa bàn cho người thu nhập thấp, quy mô từ trung ương tới địa phương
và cần có phối hợp đồng bộ giữa các đơn vị với nhau. Triển khai dần về xây dựng cơ sở hạ
tầng về từng địa phương, dần nâng cấp chất lượng và số lượng các khu đô thị, từ đó thu hút
các nguồn vốn đầu tư tư nhân và vì vậy sẽ thu hút nguồn vốn xã hội hóa trên khía cạnh đầu
tư NƠXH.
Hai là, lên kế hoạch trong ngắn hạn (trong một năm) triển khai quy định Luật, Nghị
định, Chương trình về nhà ở. Quá trình này tại các cấp triển khai không đồng đều và có đơn
vị còn xem nhẹ. Cần xác định đúng mục tiêu, kế hoạch của chương trình thông qua thanh
tra, kiểm tra, đặc biệt tại cấp địa phương và cần kết hợp giữa các bộ, các ngành, các cấp;
trong đó có kế hoạch về quy hoạch đô thị và cần lọc kĩ các dự án “thừa”, không cần thiết
gây lãng phí, tập trung các dự án cấp thiết, quan trọng như vậy thì kế hoạch mới sát sao và
đi đúng hướng.
Ba là, Quốc hội cần xem xét sửa đổi Luật, Chính phủ cần chú trọng điều chỉnh và
đưa ra các Nghị quyết, quyết định phù hợp với tình hình thực tế, xây dựng khâu thanh tra,
kiểm tra chặt chẽ hơn nữa nhằm rút ngắn thời gian thủ tục hành chính trong quá trình cấp
giấy phép xây dựng và cho vay vốn để mua NƠXH.
Bốn là, việc tập trung, xây dựng quỹ đất cho NƠXH và duy trì quỹ đất là hoàn toàn
cần thiết để bảo đảm nguồn cung nhà ở. Thêm vào đó quy hoạch quỹ đất làm NƠXH cần có
vị trí phù hợp với từng địa phương và đảm bảo được điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho người
lao động
Năm là, Nhà nước cần nhìn từ góc độ người dân thu nhập thấp để xây dựng quy
chuẩn NƠXH có chất lượng, mức giá, phù hợp với khả năng chi trả người dân. Đồng thời,
ban hành quy định pháp luật khuyến khích hoặc bắt buộc gửi tiết kiệm cho người thu nhập
thấp khi đăng ký mua NƠXH do từng địa phương quyết định.
Sáu là, nên tập trung nguồn vốn, quỹ đất, ưu tiên chính sách và chỉ quản lí việc triển
khai nhà ở thương mại giá rẻ (vật liệu thông thường, diện tích nhỏ 25-45m2,…) để cho thuê

là chủ yếu và cho thuê mua (hỗ trợ người mua thông qua cho vay lãi suất thấp trong thời
gian dài; không hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư) để giá cả theo thị trường. Đồng thời Nhà nước
cần có chính sách bảo vệ nhà đầu tư khi người thuê nhà vi phạm quy định sử dụng, quản lí
nhà cho thuê. Như vậy sẽ cân đối cung và cầu về nhà ở giá rẻ.
Bảy là, đối với đối tượng thu nhập thấp cần lập các hợp tác xã nhà ở. Hợp tác xã nhà
ở là tổ chức phi lợi nhuận, trong đó các xã viên- hộ gia đình hay cá nhân có thu nhập thấp
góp vốn tạo thành quỹ hợp tác xã, đồng thời vay vốn đế xây nhà ở đảm bảo mức giá rẻ (do
chi phí rẻ và không có lợi nhuận của nhà đầu tư), thích hợp với nhu cầu cá biệt của từng đối
tượng. Thành lập hợp tác xã có thể do tổ chức công đoàn lập ra và phải có quy chuẩn về quỹ
đất theo quy định pháp luật.
Tám là, đối với các nhà đầu tư thì luôn luôn tuân thủ các quy định pháp luật, tuân thủ
Thông tư, Nghị định, thực hiện các dự án nghiêm túc, bảo đảm tiến độ, chất lượng công
trình để hoàn thành các mục tiêu đề ra theo kế hoạch của Chính phủ.
Tài liệu tham khảo:
/> /> /> /> /> /> />