giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện lạng giang tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

LƯƠNG THỊ HẬU

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG
CÁC CỤM CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN LẠNG GIANG - TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 60.34.04.10

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. PHẠM BẢO DƯƠNG

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả

Lương Thị Hậu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn:
- Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Khoa Kinh tế và Phát triển nông
thôn Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã giúp đỡ về mọi mặt để tôi hoàn thành
luận văn.
- Các thầy, cô Bộ môn Kinh tế Nông nghiệp và Chính sách, Khoa Kinh tế
và Phát triển nông thôn; Ban quản lý đào tạo cũng như các thầy cô Học viện Nông
nghiệp Việt Nam đã giảng dạy, giúp đỡ tôi trong quá trình học và làm luận văn.
- Huyện ủy, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân, các phòng ban thuộc
UBND huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi
trong quá trình thu thập số liệu tại địa phương.
- Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến thầy giáo - PGS.TS. Phạm Bảo
Dương đã tận tình chỉ dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn.
- Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới các đồng chí, đồng nghiệp, bạn bè
và gia đình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ, động viên khích lệ,
đồng thời có những ý kiến đóng góp quý báu trong quá trình thực hiện và
hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Tác giả

Lương Thị Hậu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ....................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ......................................................................................................... iii
Mục lục .............................................................................................................. iv
Danh mục các chữ viết tắt................................................................................... vi
Danh mục bảng ................................................................................................. vii
PHẦN I MỞ ĐẦU ............................................................................................... 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 3
1.2.1 Mục tiêu chung ..................................................................................... 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể ..................................................................................... 3
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 4
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 4
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 4
PHẦN II CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN .................................................... 5

2.1 Cơ sở lý luận ................................................................................................. 5
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản....................................................................... 5
2.1.2 Vai trò, ý nghĩa, đặc điểm của phát triển quỹ đất để xây dựng các
cụm công nghiệp ................................................................................ 16
2.1.3 Nội dung nghiên cứu về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN ...... 16
2.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất xây dựng cụm công
nghiệp ................................................................................................ 21
2.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất trong xây dựng cụm công nghiệp .............. 24
2.2.1 Kinh nghiệm về phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp
của một số nước trên Thế giới ............................................................ 24
2.2.2 Kinh nghiệm trong nước ..................................................................... 27
2.2.3 Bài học kinh nghiệm rút ra về phát triển quỹ đất để xây dựng các
CCN ở huyện Lạng Giang .................................................................. 32
PHẦN III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 34
3.1 Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ....................................................................... 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page iv


3.1.1 Vị trí địa lý ......................................................................................... 34
3.1.2 Địa hình, thổ nhưỡng .......................................................................... 34
3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................... 35
3.2 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ................................................... 41
3.2.1 Cách tiếp cận ...................................................................................... 41
3.2.2 Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 42
3.2.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu .............................................................. 45
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................. 46
4.1 Thực trạng phát triển Quỹ đất để xây dựng các Cụm công nghiệp trên địa
bàn huyện Lạng Giang ................................................................................ 46

4.1.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Lạng Giang ................... 46
4.1.2 Công tác tạo mặt bằng theo quy hoạch phát triển ................................ 62
4.1.3 Nhận xét chung................................................................................... 83
4.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công
nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang ........................................................ 85
4.2.1 Các cơ chế, chính sách liên quan đến quản lý và quy hoạch đất đai .... 85
4.2.2 Các chính sách liên quan đến công tác thu hồi đất và GPMB .............. 86
4.2.3 Yếu tố từ phía người dân có đất bị thu hồi .......................................... 87
4.2.4. Yếu tố đến từ phía nhà đầu tư ............................................................ 89
4.2.5 Năng lực của đội ngũ cán bộ tham gia GPMB .................................... 91
4.3. Đề xuất các giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công
nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang ........................................................ 92
4.3.1 Cơ sở đề xuất...................................................................................... 92
4.3.2 Một số giải pháp chủ yếu phát triển quỹ đất xây dựng các CCN trên
địa bàn huyện Lạng Giang .................................................................. 94
PHẦN V KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................... 104
5.1 Kết luận ..................................................................................................... 104
5.2 Kiến nghị ................................................................................................... 105
TÀI LỆU THAM KHẢO................................................................................. 107

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTNMT

: Bộ Tài nguyên Môi trường

CCN

: Cụm công nghiệp

CMĐSD

: Chuyển mục đích sử dụng

CN-TTCN

: Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
DA

: Dự án

GCN QSD

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GĐ

: Giai đoạn

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

GTSX

: Giá trị sản xuất

HĐND

: Hội đồng nhân dân

KH

: Kế hoạch

KT-XH

: Kinh tế - xã hội

NĐ- CP

: Nghị định – Chính Phủ

NN

: Nông nghiệp

PABT

: Phương án bồi thường

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

UBND

: Ủy ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng
3.1

Tên bảng

Trang

Kết quả sản xuất và cơ cấu kinh tế của huyện qua 3 năm (20122014) .................................................................................................... 35

3.2

Tình hình dân số và lao động của huyện qua 3 năm 2012- 2014 ............ 38

3.3

Tình hình phân bổ và sử dụng đất đai của huyện Lạng Giang qua 3
năm (2012 – 2014) ................................................................................ 40

3.4

Thu thập số liệu thứ cấp ........................................................................ 42

3.5

Thu thập số liệu sơ cấp.......................................................................... 43

4.1

Tổng hợp kết quả thu hồi đất theo năm ................................................. 47

4.2:

Kết quả thu hồi đất theo đơn vị hành chính ........................................... 48

4.3:

Tổng hợp kết quả bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.......................... 49

4.4

Tổng hợp kết quả thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất nông
nghiệp theo năm .................................................................................... 50

4.5

Quy hoạch vị trí địa lý và chức năng các CCN trên địa bàn huyện
Lạng Giang ........................................................................................... 53

4.6

Quy mô quỹ đất để xây dựng các CCN trên địa bàn huyện ................... 55

4.7

Hiện trạng sử dụng đất trước khi thu hồi của CCN Đại Lâm ................. 56

4.8

Quy hoạch sử dụng đất của CCN Đại Lâm ............................................ 57

4.9

Dự kiến kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng ................................. 58

4.10

Tổng mức đầu tư của dự án ................................................................... 59

4.11

Hiện trạng sử dụng đất trước khi thu hồi của CCN Nghĩa Hòa –
Tân Thịnh ............................................................................................ 60

4.12

Quy hoạch sử dụng đất của CCN Nghĩa Hòa – Tân Thịnh .................... 60

4.13

Kinh phí đầu tư xây dựng CCN Nghĩa Hòa - Tân Thịnh........................ 61

4.14

Kết quả điều tra 10 doanh nghiệp trên địa bàn huyện về hình thức
tiến hành GPMB ................................................................................... 63

4.15:

Cơ cấu sử dụng đất khu công nghiệp giai đoạn 1 của dự án 1 ................ 65

4.16:

Cơ cấu sử dụng đất khu công nghiệp của dự án 2 .................................. 65

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page vii


4.17

Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án 1 ..................................... 66

4.18

Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 1 ................................. 68

4.19

Kết quả bồi thường thiệt hại về đất của dự án 2 ..................................... 69

4.20

Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 2 ................................. 70

4.21

So sánh dự án 1 và dự án 2 .................................................................... 71

4.22

Quy hoạch sử dụng đất trong CCN Đại Lâm ......................................... 76

4.22

Quy hoạch đường giao thông trong cụm CN Đại Lâm........................... 76

4.23

Quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn cụm CN Nghĩa Hòa –Tân
Thịnh .................................................................................................... 78

4.24

Số lượng các doanh nghiệp đầu tư vào các CCN trên địa bàn huyện

Lạng Giang ........................................................................................... 80

4.25

Quy mô các doanh nghiệp đầu tư vào các cụm công nghiệp trên địa
bàn huyện ............................................................................................. 81

4.26

Tình hình sử dụng đất vi phạm các chế độ quản lý, sử dụng đất đai ...... 82

4.27

Tổng hợp đánh giá của cán bộ, người dân với chính sách bồi
thường, GPMB trên địa bàn huyện Lạng Giang..................................... 86

4.28

Sự hiểu biết về chính sách thu hồi, GPMB của huyện Lạng Giang ........ 88

4.29

Tình hình sử dụng lao động trong các hộ điều tra .................................. 90

4.30

Tổng hợp khó khăn khi nhà đầu tư trên địa bàn huyện .......................... 91

4.31

Trình độ học vấn của cán bộ GPMB ..................................................... 92

4.32

Ma trận SWOT ..................................................................................... 93

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page viii


PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước thống nhất
quản lý, đây là nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất
nước. Trong quá trình CNH – HĐH đất nước, ngành công nghiệp được Đảng và Nhà
nước ưu tiên phát triển với mục tiêu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành nước
công nghiệp. Các cụm công nghiệp được xây dựng, mở rộng quy mô để đáp ứng mục
tiêu trên. Và để thực hiện được điều đó đòi hỏi phải có quỹ đất dành cho xây dựng các
cụm công nghiệp. Trong những năm qua để tạo quỹ đất đáp ứng cho sự chuyển dịch
ngành, Đảng và Nhà nước ta đã đưa ra nhiều chương trình, chính sách liên quan đến
công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng quy hoạch phát triển khu công nghiệp. Đồng thời
tạo điều kiện thu hút các nhà đầu tư vào trong các cụm công nghiệp.
Bắc Giang là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm qua, tỉnh cũng đã
có sự chuyển dịch kinh tế khá mạnh mẽ, ngành công nghiệp được tỉnh Bắc Giang
quan tâm chú trọng phát triển. Hiện nay, tỉnh đã quy hoạch được 6 cụm công nghiệp
lớn nằm dọc trên đường Quốc lộ 1A mới Hà Nội – Lạng Sơn. Ngoài ra tỉnh còn phát
triển các cụm công nghiệp ở 4 huyện: Yên Dũng, Hiệp Hòa, Việt Yên và huyện Lạng
Giang. Để quy hoạch cụm công nghiệp, tỉnh đã tiến hành cải tạo các cơ chế, chính

sách liên quan đến đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư. Điều
đó đã mang lại những kết quả nhất định, giá trị sản xuất của ngành công nghiệp của
huyện không ngừng tăng lên (Quy hoạch phát triển các CCN Bắc Giang, 2009).
Lạng Giang có vị trí thuận lợi, có một số trục đường giao thông quan trọng
của Quốc gia đi qua nên huyện được chọn là một trong những huyện trọng điểm để
phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Các cụm công nghiệp được quy hoạch đi kèm
với đó là yêu cầu phải có quỹ đất để xây dựng. Việc phát triển quỹ đất phục vụ xây
dựng cụm công nghiệp có ý nghĩa và tầm quan trọng ảnh hưởng lớn đến phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương, ổn định đời sống của nhân dân, khai thác tốt tiềm
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 1


năng đất đai, bảo vệ quyền lợi hài hòa của Nhà nước và nhân dân trong việc sử
dụng quỹ đất hiện có của địa phương.
Thời gian qua UBND huyện Lạng Giang đã có nhiều cố gắng trong công
tác đền bù, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất sạch thông qua Trung tâm phát
triển quỹ đất và cụm công nghiệp phối hợp với các cơ quan đơn vị và sự thống
nhất của cả hệ thống chính trị trên địa bàn huyện. Các cấp chính quyền từ trung
ương đến địa phương đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm hỗ trợ và tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển, trong đó có việc hỗ trợ thành lập các
khu công nghiệp, cụm công nghiệp tại các huyện, thành phố nhằm phát triển quỹ
đất để các doanh nghiệp có điều kiện đầu tư, mở rộng và phát triển sản xuất.
Khuyến khích các doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở nhỏ vào liên danh,
liên kết, đưa máy móc thiết bị hiện đại vào sản xuất kinh doanh để nâng cao chất
lượng sản phẩm, tạo ra các mặt hàng có sức cạnh tranh; đồng thời tạo mặt bằng
để di dời các cơ sở gây ô nhiễm trong các làng nghề, khu vực dân cư, đô thị vào
cụm công nghiệp (Quy hoạch phát triển CCN Lạng Giang, 2009).
Tuy nhiên trong quá trình tiến hành đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập,

có những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thu hồi đất nông nghiệp, bồi
thường thiệt hại đất nông nghiệp đối với người có đất bị thu hồi tại địa phương,
việc triển khai các dự án đang đặt ra nhiều vấn đề cần phải nghiên cứu nghiêm
túc. Từ đó cần phải đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu
cầu đặt ra trở thành vấn đề cấp thiết.
Quản lý, sử dụng đất đai nói chung và phát triển quỹ nói riêng đã và đang
được rất nhiều nhà quản lý kinh tế nghiên cứu. Có một số công trình nghiên cứu đã
công bố liên quan đến quản lý sử dụng đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và
lĩnh vực phát triển quỹ đất như:
- Nguyễn Thị Hải Huyền (2013). Đánh giá thực trạng vè đề xuất quản lý, sử
dụng quỹ đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp trên địa bàn huyện Yên Dũng,
tỉnh Bắc Giang, Luận văn thạc sỹ Quản lý đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam.
- Nguyễn Minh Đông (2010). Giải pháp phát triển quỹ đất phục vụ xây dựng
nhà ở xã hội, Luận văn thạc sĩ quản trị kinh doanh, Trường Đại học kinh tế quốc dân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 2


- Nguyễn Thị Trang (2009). Đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai tại
phường Trần Nguyên Hãn, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2005-2009,
Luận văn thạc sỹ Kinh tế, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
- Tôn Văn Thuận (2013). Đánh giá thực trạng và đề xuất một số loại hình sử
dụng đất sản xuất nông nghiệp huyện Lạng Giang tỉnh Bắc Giang, Luận văn thạc sỹ
Quản lý Đất đai, Học viện nông nghiệp Việt Nam.
Phần lớn các công trình nghiên cứu và các bài viết trên đều tập trung
nghiên cứu về giải pháp quản lý, sử dụng đất đai, về công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng hay các khó khăn vướng mặc khi bồi thường giải phóng mặt
bằng của dự án nào đó, các công trình nghiên cứu trên đã đề cập đến nhiều khía
cạnh khác nhau về quản lý đất đai, GPMB,... nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một

lĩnh vực nào đó của phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp. Đặc biệt cho
đến thời điểm hiện tại chưa có công trình nào nghiên cứu về phát triển quỹ đất để
xây dựng các cụm công nghiệp. Chỉ có Đề án của tỉnh về quy hoạch cụm công
nghiệp, nhưng chưa đi sâu nghiên cứu một cách cụ thể nội dung nói trên.
Xuất phát từ những lí do trên tôi quyết định lựa chọn đề tài: "Giải pháp phát
triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang tỉnh Bắc Giang" làm luận văn tốt nghiệp của mình.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Nghiên cứu thực trạng phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp
trên địa bàn huyện Lạng Giang, từ đó đề ra các giải pháp nhằm phát triển quỹ đất để
xây dựng các cụm công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển quỹ đất phục
vụ xây dựng các cụm công nghiệp;
- Phân tích đánh giá thực trạng phát triển quỹ đất xây dựng cụm công nghiệp
trên địa bàn huyện; Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc phát triển quỹ đất để
xây dựng cụm công nghiệp trên địa bàn huyện;
- Đề xuất các giải pháp phát triển quỹ đất để xây dựng cụm công nghiệp trên
địa bàn huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 3


1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Quỹ đất và các giải pháp phát triển quỹ đất xây dựng các cụm công nghiệp
trên địa bàn huyện Lạng Giang – Bắc Giang.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung: Nghiên cứu các giải pháp phát triển quỹ đất trong các

cụm CN trên địa bàn huyện đến năm 2025.
- Phạm vi không gian: trên đại bàn huyện Lạng Giang - Bắc Giang
- Phạm vi thời gian:
+ Thời gian số liệu thứ cấp: Từ năm 2010 - 2014
+Thời gian số liệu mới: Trong năm 2014 và 2015.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 4


PHẦN II
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
2.1 Cơ sở lý luận
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản
2.1.1.1 Quỹ đất và phát triển quỹ đất
a) Quỹ đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là công cụ sản xuất đặc biệt
phục vụ nhiều ngành, lĩnh vực của cuộc sống. Cùng với sự phát triển của kinh tế, xã
hội, con người càng có xu hướng sử dụng nhiều đất đai vào các mục đích khác
nhau. Nhà nước là chủ thể có nhu cầu sử dụng đất đai nhiều nhất vì nhà nước phải
đầu tư nhiều ngành, nhiều lĩnh vực của cuộc sống. Do vậy, khan hiếm đất đai diễn
ra sẽ là chủ thể đặc biệt này chịu ảnh hưởng nhiều nhất. Để đối phó với vấn đề này,
công tác phát triển quỹ đất được nhà nước sử dụng để tạo ra quỹ đất sạch, có sẵn và
dự trữ cho các nhu cầu trong tương lai.
Dự trữ đất đai được đề cập đến như là một quá trình cơ quan, tổ chức do Nhà nước
thành lập hoặc được Nhà nước ủy quyền thực hiện mua lại những khu đất chưa phát triển
hoặc kém phát triển để phục vụ cho các mục đích phát triển trong tương lai. Các tổ chức
thực hiện hoạt động này thường được thiết lập riêng biệt và khác biệt thực thể quản lý
nhà nước về đất đai và được hoạt động thông qua văn bản pháp luật, chính sách của

thành phố trực thuộc Trung ương và pháp luật quản lý đất đai của nhà nước, nhằm thực
hiện ba mục tiêu chính (Luật Đất đai, 2003):
+ Thứ nhất, đảm bảo quản lý mô hình phát triển cụm công nghiệp theo quy
hoạch. Mục tiêu này liên quan đến hoạt động kiểm soát sử dụng đất, đảm bảo cho
cụm công nghiệp phát triển có trật tự, đồng thời bảo vệ môi trường;
+ Thứ hai, đảm bảo quỹ đất để sử dụng vào những mục tiêu cụ thể của chính
phủ. Mục tiêu này, nhằm đảm bảo một nguồn cung cấp đất và cũng nhằm dự trữ đất
để Nhà nước có khả năng thực tế, trực tiếp và nhanh chóng thực hiện việc điều tiết
sự phát triển thị trường bất động sản trong những trường hợp và phạm vi nhất định;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 5


+ Thứ ba, nhận được đầy đủ hơn những giá trị gia tăng từ đất được tạo ra bởi
sự đầu tư của chính phủ. Mục tiêu thứ ba liên quan chặt chẽ đến việc mua lại những
khu vực đất chưa phát triển hoặc kém phát triển với mục đích gia tăng hơn giá trị
thông qua việc đầu tư xây dựng và các chính sách của Nhà nước. Từ đó, Nhà nước sẽ
cung ứng đất đã phát triển cho thị trường, thúc đẩy sự phát triển, đồng thời thu được
giá trị tăng thêm từ chính sự đầu tư của mình.
Quỹ đất sạch là Quỹ đất đã được nhà nước thu hồi đất, thực hiện bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cấp thẩm quyền phê duyệt (Quốc hội, 2013)
Các Quỹ đất khai thác:
- Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai
năm 2013.
- Quỹ đất đã thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và các điểm a,b,c,d
khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai năm 2013.
- Quỹ đất do UBND cấp huyện, UBND xã, phường, thị trấn đang quản lý hiện

nay chưa đưa vào sử dụng; sử dụng không hiệu quả.
- Đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt là đất ở dự án, đất sản xuất kinh doanh, thương mại dịch
vụ.
-

Đất có lợi thế về vị trí dọc hai bên các tuyến đường huyết mạch, đường

quốc lộ, đường tỉnh đang đầu tư xây dựng hoặc đã được quy hoạch; quỹ đất có lợi
thế vị trí phát triển sản xuất kinh doanh, thương mại.
- Quỹ đất tại những nơi có đầu tư công trình kết cấu hạ tầng do nguồn vốn từ
ngân sách nhà nước.
- Quỹ đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án
nhưng thuộc danh mục các khu đất nằm trong kế hoạch thực hiện đề án phát triển
quỹ đất của các đơn vị đã được UBND tỉnh phê duyệt;
b) Phát triển quỹ đất
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước tiến hành việc tạo và dự trữ
quỹ đất thông qua 03 bước như sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 6


+ Ban hành quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất;
+ Thực hiện việc bồi thường, đền bù để tiến hành giải phóng mặt bằng;
+ Đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch;
Phát triển quỹ đất là một quy trình gồm nhiều bước có mối liên quan chặt chẽ
với nhau, được thể hiện qua bảng 2.1.
Xác định vị trí
- Bản đồ quy hoạch;

- Đất công do Nhà nước quản lý;
- Các dự án chậm triển khai;
- Các dự án, chủ đầu tư, tổ chức sử dụng đất
vi phạm các quy định của pháp luật…

↓

Tạo quỹ đất
- Bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Thương lượng với người sử dụng đất để
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Cưỡng chế để thu hồi đất từ những người vi
phạm, …

↓

Bố trí sử dụng đất
- Xây dựng công trình, nhà xưởng ;
- Cho thuê, đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng
đất để xây dựng ;
- Xây dựng cụm công nghiệp, nhà máy, cơ sở
hạ tầng,…

↓

Nhà đầu tư tiến hành xây dựng,
vận hành và khai thác
Sơ đồ 2.1: Quy trình phát triển quỹ đất
* Các hình thức phát triển quỹ đất
• Phát triển đất tổng hợp

Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước tiến hành việc tạo và dự trữ
quỹ đất thông qua 03 bước như sau:
+ Ban hành quyết định hành chính để thu hồi quyền sử dụng đất;
+ Thực hiện việc bồi thường, đền bù để tiến hành giải phóng mặt bằng;
+ Đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch;

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 7


Phát triển đất tổng hợp đòi hỏi tài chính lớn và thời gian thực hiện kéo dài.
Tuy nhiên, đây là hoạt động phát triển đất được nhiều chính quyền ưu tiên thực
hiện vì các lý do sau:
Thứ nhất, đảm bảo được cảnh quan chung, có điều kiện xây dựng cụm công
nghiệp khoa học, thống nhất, đồng bộ, hài hòa giữa xây dựng nhà máy và xây dựng
cơ sở hạ tầng, tránh được hiện tượng các doanh nghiệp đến mà cơ sở hạ tầng (điện,
nước…) chưa xong hoặc đào lên đắp lại nhiều lần.
Thứ hai, thuận tiện cho việc xây dựng cụm công nghiệp theo trật tự của quy
hoạch, rút ngắn thời gian xây dựng, hạ giá thành xây dựng, nâng cao hệ số sử dụng
đất, giúp cho việc sử dụng vốn tập trung thống nhất, tránh lãng phí và có lợi cho
việc bảo vệ môi trường (UBND tỉnh Bắc Giang, 2009).
Mô hình phát triển này thường được thực hiện với quy mô diện tích đất lớn,
mức độ đầu tư rất cao, do đó, khâu xây dựng quy hoạch một cách khoa học, quản
lý thực hiện đầu tư, xây dựng đúng quy hoạch được duyệt đóng vai trò quan trọng.
Bên cạnh những ưu điểm, để phát triển đất đai theo mô hình phát triển tập
trung, luôn cần một nguồn lực về tài chính, nhân lực đủ lớn với khả năng quản lý
thích hợp mới có khả năng thực hiện hiệu quả. Muốn giải quyết vấn đề này, Nhà
nước cần phải thông qua một tổ chức chuyên nghiệp chủ trì thực hiện, ít nhất là phải
thực hiện được khâu tạo quỹ đất và đầu tư phát triển những cơ sở hạ tầng cơ bản.

• Phát triển đất liền khoảnh
Khác với phát triển tập trung, phát triển đất liền khoảnh là phát triển những
khu vực đất cụ thể chỉ với một chức năng sử dụng đất nhất định, thường được thực
hiện nhằm tập trung một loại hình hoạt động nào đó vào trong một khu vực và
không hoặc có rất ít sự đan xen với những chức năng khác. Do đó, mô hình phát
triển này còn được gọi là phát triển các khu chức năng chuyên dụng như khu công
nghiệp, khu thương mại, khu nhà ở, khu tài chính, khu khoa học kỹ thuật cao, khu
đại học, khu du lịch - giải trí…. Theo mô hình này, nếu không trực tiếp làm công
tác phát triển đất, Nhà nước có thể cho phép các nhà đầu tư khác thực hiện. Khi đó,
Nhà nước chỉ cần xây dựng quy phạm pháp luật và quy hoạch tổng thể để quản lý
chỉ đạo vĩ mô các hoạt động của nhà đầu tư. Sau khi hoàn thành việc xây dựng cơ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 8


sở hạ tầng thì được chuyển nhượng, Nhà nước thu tiền sử dụng đất còn nhà đầu tư
thu lợi nhuận, đồng thời còn góp phần cân bằng cung cầu quyền sử dụng đất. Khi
sử dụng phương thức này cần chú ý một số vấn đề sau:
+ Pháp luật phải quy định rõ về số tiền đầu tư và vốn phải có của nhà đầu tư
đối với từng hạng mục phát triển, thời hạn đầu tư, mức đầu tư phải tương ứng với
quy mô xây dựng, khi mở rộng quy mô hay tăng hạng mục đầu tư thì phải tăng tiền
đầu tư tương ứng. Xác định cụ thể lộ trình hoàn thành các hạng mục công trình xây
dựng theo đúng kế hoạch. Thực hiện điều này, nhằm đảm bảo lựa chọn được nhà
đầu tư đủ năng lực thực hiện dự án, đề phòng trường hợp kiếm lời quá đáng bằng
“buôn bán nước bọt” chuyển nhượng dự án;
+ Pháp luật phải quy định rõ về thời hạn đầu tư xây dựng, đề phòng nhà đầu
tư chiếm đất mà không xây dựng, chờ giá đất lên cao, đồng thời phải có chế tài đối
với trường hợp vi phạm hợp đồng về thời gian hoàn công.
• Phát triển mới

Phát triển mới là hình thức phát triển đất được thực hiện trên những khu vực
đất chưa phát triển hoặc kém phát triển, thường chủ yếu là chuyển đất nông nghiệp
thành đất xây dựng, mở rộng không gian sử dụng đất phi nông nghiệp, hướng đến
hình thành các khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư nông thôn hoặc khu đô thị
vệ tinh. Việc phát triển đất mới không những chỉ phải giải quyết những quan hệ trực
tiếp trong việc thu hồi hoặc nhận chuyển nhượng đất mà song song đó phải xem xét
để giải quyết thấu đáo các vấn đề xã hội liên quan như đào tạo, chuyển đổi nghề
nghiệp cho dân cư bị thu hồi đất, xác lập quy hoạch, định hướng xây dựng các cơ sở
hạ tầng phục vụ các nhu cầu của cư dân trong điều kiện mới, đặc biệt phải có sự
tính toán nhằm đảm bảo các chính sách quan trọng của quốc gia như an ninh lương
thực, bảo vệ môi trường, …
Ở Việt Nam hiện nay, hoạt động phát triển đất đai chủ yếu là phát triển mới.
Một thời gian dài, hoạt động này chưa được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà
chủ yếu do các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thực hiện, bởi vậy, những khu
vực được đưa vào chương trình phát triển làm thay đổi mục đích sử dụng đất gần
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 9


như do các nhà đầu tư tự đề xuất và các cơ quan Nhà nước xem xét chấp thuận. Đây
là một trong nhưng nguyên nhân dẫn đến cụm công nghiệp phát triển manh mún,
chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang mục đích khác một cách ồ ạt.
• Tái phát triển
Tái phát triển là hình thức phát triển đất nhằm hoàn thiện cơ sở hạ tầng và
không gian cụm công nghiệp có sẵn, thâm dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất
trong một không gian có sẵn - chủ yếu là thông qua việc nâng cao suất dung tích
xây dựng. Tái phát triển đất mà chủ yếu là phát triển đất cụm công nghiệp thuộc
hình thức phát triển đất thứ hai, là hoạt động phát triển nhằm tổ chức lại cơ cấu tổ
chức theo chức năng vốn có, sử dụng lợi ích chênh lệch để nâng cao hiệu quả sử

dụng đất. Ưu thế của phương thức này là:
+ Không cần tập trung quá nhiều vốn mà chỉ làm cho từng khoảnh phát triển
đến đâu thu lợi đến đó, tận dụng được cơ sở hạ tầng của cụm công nghiệp, nên thời
gian phát triển ngắn, đầu tư ít mà thu lợi nhanh;
+ Thuận tiện cho việc cải tạo liền khoảnh, liền vùng cơ sở hạ tầng đô thị,
nhanh chóng cải thiện bộ mặt môi trường đô thị, nâng cao giá trị sử dụng đất. Kết
hợp được việc cải tạo nhà xưởng với việc cải tạo điều kiện hạ tầng và phát triển đất
đai xây dựng kinh tế- xã hôi, vừa nâng cao hiệu suất sử dụng đất tổng hợp, phát triển
kinh tế, vừa tạo môi trường sản xuất và kinh doanh thuận lợi cho các doanh nghiệp;
+ Có lợi cho việc phát triển theo hướng hiện đại hóa của tổ hợp cụm công
nghiệp đa trung tâm, phát triển các khu tổng hợp đa chức năng, cải thiện bố cục
không gian chưa hợp lý của cụm công nghiệp cũ và cải thiện chất lượng môi
trường, thúc đẩy việc hình thành các phân khu chức năng trong cụm công nghiệp
hiện đại, đảm bảo sự cân đối hài hòa giữa các khu dân cư, khu công nghiệp, khu
thương mại-dịch vụ, khu hành chính… điều chỉnh hợp lý không gian.
2.1.1.2 Cụm công nghiệp
Cụm công nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp - tiểu thủ
công nghiệp; có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống; được đầu tư
xây dựng chủ yếu nhằm di dời, sắp xếp, thu hút các cơ sở sản xuất, các doanh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 10


nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân, hộ gia đình ở địa phương vào đầu tư sản xuất; do
UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập.
- Cụm công nghiệp tổng hợp (đa ngành): Là cụm công nghiệp được hình
thành trên địa bàn các huyện, thành phố, thường do UBND cấp huyện thực hiện
đầu tư và quản lý phát triển, nhằm thu hút đầu tư của các cơ sở sản xuất công

nghiệp trong và ngoài địa phương. Cũng có một số cụm công nghiệp tổng hợp do
một vài cơ sở sản xuất tự nguyện góp vốn, thành lập ban quản lý và triển khai đầu
tư xây dựng hạ tầng chung phù hợp với quy hoạch chi tiết đã được duyệt.
- Cụm công nghiệp đơn ngành: Là cụm công nghiệp thường do một doanh
nghiệp vừa hoặc lớn thuê diện tích cả cụm, tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
và nhà máy bao gồm nhiều nhà máy hoặc nhiều phân xưởng sản xuất thuộc doanh.
Ngoài ra có loại hình điểm công nghiệp, được hình thành tại một số địa phương
miền núi, có công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp chậm phát triển. Đó là ở một số khu
vực có vị trí địa lý thuận lợi, địa phương khoanh vùng với diện tích không lớn (2-3
ha) thu hút nhà đầu tư vệ tinh và dự kiến trong tương lai có thể mở rộng, phát triển
thành cụm công nghiệp (UBND tỉnh Bắc Giang, 2009).
2.1.1.3 Các chính sách pháp luật quản lý và sử dụng đất đai trong cụm công nghiệp
Đảng và Nhà nước ta đã nhiều lần đổi mới chính sách, pháp luật đất đai cho
phù hợp với yêu cầu của phát triển kinh tế. Do đó giúp cho công tác quản lý, sử
dụng và phát triển quỹ đất đã có những tiến bộ rõ rệt góp phần thúc đẩy tăng trưởng
kinh tế, tạo việc làm và thu nhập cho dân cư, cải thiện môi trường sống chung, giữ
vững ổn định chính trị - xã hội.
a/ Chính sách về quy hoạch sử dụng đất
Đổi mới, nâng cao tính liên kết, đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất với quy hoạch xây dựng, quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất theo
hướng quy hoạch sử dụng đất phải tổng hợp, cân đối, phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu
quả đất đai cho các ngành, lĩnh vực, vùng lãnh thổ và đơn vị hành chính.
Đổi mới kế hoạch sử dụng đất hằng năm theo hướng phải thể hiện được nhu
cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư, của các ngành, lĩnh vực, làm căn cứ để Nhà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 11


nước thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng

chính sách tài chính về đất đai.
Có cơ chế, chính sách để thu hút đầu tư xây dựng hạ tầng, phát triển công
nghiệp, dịch vụ, du lịch đồng bộ với cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội để khai thác tiềm
năng đất đai tại các vùng trung du, miền núi, ven biển, hạn chế tối đa việc sử dụng
đất chuyên trồng lúa.
Từng bước thực hiện di dời các cơ sở sản xuất, các đơn vị sự nghiệp tập
trung đông người ra khỏi trung tâm thành phố, nhất là các thành phố lớn, để khai
thác, sử dụng đất có hiệu quả theo quy định, hạn chế ô nhiễm môi trường, giảm ùn
tắc giao thông.
b/ Chính sách về giao đất, cho thuê đất
Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất,
quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án
phát triển kinh tế, xã hội. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát
triển kinh tế, xã hội được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Tiếp tục giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích nông dân
gắn bó hơn với đất và yên tâm đầu tư sản xuất.
Tập trung rà soát, xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích,
đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường về đất, tài sản gắn
liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị thu hồi đất do
vi phạm pháp luật về đất đai.
c/ Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được
xét duyệt để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Đối với các dự án sản
xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 12


sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà
đầu tư để thực hiện dự án.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm của Uỷ
ban nhân dân các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị. Việc bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai, khách
quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật. Người sử dụng đất được bồi
thường theo mục đích đất đang sử dụng hợp pháp.
Tổ chức thực hiện có hiệu quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức
lại sản xuất và bảo đảm đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi. Nghiên
cứu phương thức chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ để bảo đảm ổn định đời sống lâu dài
cho người có đất bị thu hồi.
Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động các nguồn vốn xây dựng các khu
dân cư có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ để bố trí chỗ ở mới cho người có
đất bị thu hồi trước khi bồi thường, giải tỏa. Khu dân cư được xây dựng phù hợp với
điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền.
d/ Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận
Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo hộ quyền
và lợi ích hợp pháp cho người đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật, đồng
thời có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại
cơ quan nhà nước.
Tăng cường đầu tư nguồn lực để đo đạc, lập bản đồ, hồ sơ địa chính, xây
dựng cơ sở dữ liệu, cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đáp
ứng nhu cầu của người sử dụng đất.
g/ Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được giao
quyền sử dụng đất

Quy định cụ thể điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, điều
kiện nhà đầu tư được nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Khuyến
khích việc cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư.
h/ Phát triển quỹ đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 13


Tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách sử dụng và phát triển quỹ đất lành
mạnh, bền vững. Tăng cường sự quản lý, điều tiết của Nhà nước từ Trung ương đến
địa phương. Việc phát triển đô thị, các cụm công nghiệp phải phù hợp với quy
hoạch, nhu cầu của thị trường.
Đối với các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng cần quy hoạch cả
phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để thu hồi đất,
tạo nguồn lực từ đất đai đầu tư cho các công trình này, hỗ trợ người có đất bị thu hồi
và tăng thu ngân sách nhà nước; đồng thời ưu tiên cho người bị thu hồi đất có công
việc phù hợp với nhu cầu và năng lực trong các cụm công nghiệp.
Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bằng quan hệ cung - cầu; rà soát lại
các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư, bảo đảm nhà đầu tư phải có đủ năng lực thực
hiện các dự án.
i/ Chính sách tài chính về đất đai
Nhà nước chủ động điều tiết thị trường bất động sản thông qua việc đổi mới
chính sách tài chính về đất đai, nhất là chính sách thuế. Rà soát các chính sách ưu đãi
về thuế, bảo đảm công bằng, thống nhất, đơn giản, thuận tiện, chống thất thu thuế.
Nhà nước thực hiện chính sách thuế luỹ tiến đối với các dự án đầu tư chậm hoặc bỏ
hoang không đưa đất vào sử dụng đúng thời hạn theo quy định của pháp luật.
Nghiên cứu ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế phải bao gồm
cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất). Người sử dụng nhiều diện tích đất,
nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, đất đã giao, đã cho thuê, nhưng chậm đưa vào sử dụng

thì phải chịu mức thuế cao hơn.
Thực hiện nghiêm Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế thu nhập cá
nhân, trong đó có thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, không thực hiện việc
thu thuế theo mức khoán.
k/ Giá đất
Giá đất do Nhà nước quy định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định
giá, bảo đảm nguyên tắc phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư 36/2014/TT-BTN&MT ngày 30/6/2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 14


của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất;
xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất).
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất và khung giá đất làm căn cứ để
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất. Bổ sung quy định về điều chỉnh
khung giá đất, bảng giá đất bảo đảm linh hoạt, phù hợp với từng loại đất, các đối
tượng sử dụng đất và các trường hợp giao đất, cho thuê đất. Có cơ chế để xử lý chênh
lệch giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các địa phương.
Làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; từng
bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tới từng thửa đất. Có cơ chế giám sát các cơ
quan chức năng và tổ chức định giá đất độc lập trong việc định giá đất. Khuyến
khích phát triển các tổ chức tư vấn định giá đất độc lập.
Hoàn thiện cơ chế, chính sách, tăng cường năng lực của Tổ chức phát triển quỹ
đất, từng bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp phát
triển quỹ đất; phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai.
Những kết quả trên đây đã góp phần tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai
hiệu quả hơn, góp phần vào quá trình thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội và sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Diện tích đất dành cho đô

thị tăng nhanh, góp phần hình thành mạng lưới đô thị phân bố tương đối hợp lý trên
cả nước. Ngân sách các địa phương thu từ đất đai tăng nhanh, diện mạo nông thôn
được cải thiện. Quyền và lợi ích hợp pháp của người dân liên quan đến đất đai cơ
bản được bảo đảm.
Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế, chưa
tương xứng với yêu cầu của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, còn nhiều vấn đề nổi
cộm, nhất là trong trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất; thanh tra, kiểm tra quản lý, sử dụng đất đai; chính sách đền bù,
bảo đảm sinh kế cho những người dân thuộc diện thu hồi đất; thậm chí còn do một
số quan chức Nhà nước lợi dụng quyền lực công phục vụ cho mục tiêu riêng của cá
nhân, của gia đình, của nhóm lợi ích; cơ chế phân chia lợi ích từ đất chưa công bằng
giữa các nhóm lợi ích khác nhau, giữa người sử dụng đất và Nhà nước...
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 15


2.1.2 Vai trò, ý nghĩa, đặc điểm của phát triển quỹ đất để xây dựng các cụm công nghiệp
Đất đai là cơ sở cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội của người dân. Các dự án
đầu tư xây dựng đều yêu cầu phải có một vị trí để bố trí các công trình. Việc có được
các vị trí để xây dựng đều phải thông qua quá trình chuyển nhượng lại giữa những
người sử dụng đất. Các dự án cụm công nghiệp không nằm ngoài quy luật chung này.
Sự hình thành và phát triển các Cụm công nghiệp có mối quan hệ trực tiếp tới sự phát
triển công nghiệp của địa phương cũng như của cả nước nói chung. Đồng thời nó
cũng chịu sự tác động, sự chi phối của nhiều yếu tố như pháp luật, kinh tế, văn hóa,
xã hội. Tạo ra môi trường đầu tư hấp dẫn để huy động và sử dụng có hiệu quả các
nguồn vốn đâu tư, thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phát triển ngành công nghiệp
có hiệu quả, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Việc tạo quỹ đất phục vụ xây dựng cụm công nghiệp là nhằm: thu hút vốn đầu tư
để phát triển công nghiệp. Đây là mục tiêu quan trọng của các cụm công nghiệp với

tính chất vùng lãnh thổ hoạt động trong môi trường đầu tư chung cơ sở hạ tầng, cụm
công nghiệp trở thành công cụ hữu hiệu để thu hút vốn đầu tư, để mở rộng hoạt động
sản xuất thì vấn đề mặt bằng là vấn đề bức xúc nhất luôn được đặt lên hàng đầu.
2.1.3 Nội dung nghiên cứu về phát triển quỹ đất để xây dựng các CCN
2.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Lạng Giang
a/ Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng các cụm
công nghiệp trên địa bàn huyện Lạng Giang
Trong những năm qua việc đầu tư các khu cụm công nghiệp trên địa bàn
huyện vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, hiện tại mới chỉ có 2 cụm công nghiệp
quy mô lớn còn lại là trung bình. Việc đầu tư các cụm công nghiệp có quy mô lớn có
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ là nhu cầu hết sức cần thiết của huyện trong
giai đoạn hiện nay để đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển của các doanh nghiệp.
- Trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đai của huyện đến năm 2020 đã được
UBND tỉnh phê duyệt năm 2010, UBND huyện Lạng Giang đã xây dựng kế hoạch
sử dụng đất năm năm (2010-2015) thông qua Hội đồng nhân dân huyện, trình Sở
Tài nguyên và Môi trường phê duyệt.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 16


- Hàng năm UBND huyện đã chỉ đạo, hướng dẫn các xã xây dựng kế hoạch
sử dụng đất và tổng hợp xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa
phương trình Hội đồng Nhân dân thông qua.
b/ Quy hoạch phát triển quỹ đất để xây dựng các Cụm công nghiệp
Trong giai đoạn tới 2015-2020 tập trung huy động tối đa các nguồn lực cho
đầu tư phát triển trong đó tập trung kêu gọi đầu tư của các doanh nghiệp trong nước,
nước ngoài. Các chương trình, dự án phấn đấu đến năm 2020 tổng vốn đầu tư cả
giai đoạn đạt trên 800 tỷ đồng.

2.1.3.2 Công tác tạo mặt bằng theo quy hoạch phát triển quỹ đất
a/ Công tác đền bù giải phóng mặt bằng trong các CCN
Thực hiện đồng bộ và nhất quán cơ chế Nhà nước đứng ra thu hồi đất theo đúng
các quy định của pháp luật để thành lập các cụm công nghiệp, sau đó giao lại đất sạch
cho đơn vị đầu tư kinh doanh hạ tầng đầu tư, quản lý, khai thác.
Tăng cường hiệu lực của các quy định pháp luật về chính sách đất đai, kết hợp
giữa biện pháp thuyết phục, tuyên truyền ý thức pháp luật với các biện pháp cưỡng
chế thu hồi đất, đặc biệt là những khu vực và các địa bàn nhạy cảm dự kiến sẽ có
những khó khăn khi thu hồi đất để xây dựng các cụm công nghiệp theo quy hoạch.
Công khai hóa dự án, phương án tổng thể xây dựng cụm công nghiệp và
phương án bồi thường, hỗ trợ, giải quyết hài hòa quyền lợi của người bị thu hồi đất.
Đảm bảo được sự đồng bộ về cơ chế, chính sách sát với thực tiễn.
Xây dựng hoàn thiện và áp dụng ổn định trong một thời gian dài bộ đơn giá
quyền sử dụng đất và cơ chế chính sách về miễn, giảm tiền thuê đất, thuế sử dụng
đất trong cụm công nghiệp, để nhà đầu tư yên tâm đầu tư xây dựng và kinh doanh
hạ tầng có điều kiện hạ giá thành cho thuê lại đất và hạ tầng trong cụm công nghiệp.
* Trình tự, thủ tục thu hồi đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường GPMB có nhiều thay đổi do chính
sách pháp luật điều chỉnh. Tuy nhiên những nét cơ bản của trình tự, thủ tục thu hồi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Kinh tế

Page 17