Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động văn phòng đăng ký đất đai của tỉnh vĩnh phúc

MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................... i
Lời cảm ơn ......................................................................................................... ii
Mục lục ............................................................................................................. iii
Danh mục các chữ viết tắt.................................................................................. vi
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục hình ................................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài: ..................................................................................1
2. Mục đích .........................................................................................................2
3. Yêu cầu của đề tài............................................................................................2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................3
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản...............................................3
1.1.1. Đất đai ...................................................................................................3
1.1.2. Bất động sản ..........................................................................................3
1.1.3. Thị trường bất động sản .........................................................................4
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản .......................................................................4
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai.................................................................4
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản .......................................................5
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản....................................................7
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .........................................................8
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất dai Việt Nam ...................................8
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ........................................................................................................ 11
1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất... 17
1.3.4. Mối quan hệ giữa VPSDĐ với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền địa
phương ............................................................................................................. 20
1.4. Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, BĐS ở một số nước ............................................. 21
1.4.1. Australia: Hệ thống Đăng ký quyền (hệ thống Torrens) ....................... 21

iii

1.4.2. Cộng hòa Pháp .................................................................................... 22
1.4.3. Thụy Điển ........................................................................................... 24
1.4.4. Đánh giá tổng hợp nghiên cứu một số nước và bài học kinh nghiệm .... 24
1.5. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam..... 26
1.5.1. Tình hình thành lập .............................................................................. 26
2.5.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................. 26
1.5.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................ 27
1.5.4. Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ........ 28
1.5.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ......................................................................................... 29
1.5.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất .................................................................................................... 31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................... 34
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 34
2.2. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 34
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc ....................... 34
2.2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ........... 34
2.2.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc .... 34
2.2.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc .............................................................................. 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 34
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu..................................... 34
2.3.2. Phương pháp thống kê ......................................................................... 36
2.3.3. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................ 36
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 37
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Vĩnh Phúc ............... 37
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................ 37
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................... 41

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội .......................... 45
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ........................ 47

iv


3.2.1.Tình hình quản lý đất đai ................................................................................. 47
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 ................................ 50
3.3. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc .... 522
3.3.1. Thực trạng hoạt động ......................................................................... 522
3.3.2. Đánh giá hoạt động .............................................................................. 76
3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất
đai .....................................................................................................................................90
3.4.1. Giải pháp về tổ chức: ........................................................................... 90
3.4.2. Giải pháp về cơ chế tài chính, nguồn vốn: ........................................... 90
3.4.3. Giải pháp về nguồn nhân lực: .............................................................. 91
3.4.4. Giải pháp về cơ sở vật chất, công nghệ thông tin: ................................ 92
3.4.5. Giải pháp khác:.................................................................................... 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 93
Kết luận ............................................................................................................. 93
Kiến nghị........................................................................................................... 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 95
PHỤ LỤC

v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

Bản đồ địa chính

BĐS

Bất động sản

CSDL

Cơ sở dữ liệu

CNTT

Công nghệ thông tin

ĐC

Địa chính

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

TTĐĐ

Hệ thống thông tin đất đai

HSĐC

Hồ sơ địa chính

KT-XH

Kinh tế - xã hội

QLĐĐ

Quản lý đất đai

SDĐ

Sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên và môi trường

TTHC

Thủ tục hành chính

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng
Tên bảng
Trang
1.1. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của cả nước 27
3.1.

Hiện trạng sử dụng đất đai của tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 ....................... 51

3.2.

Thực trạng trình độ cán bộ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên
địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ............................................................................ 54

3.3.

Kết quả cấp giấy chứng nhận cho đối tượng thuộc thẩm quyền Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tại tỉnh Vĩnh Phúc qua các năm ................... 64

3.4.

Kết quả cấp GCN hộ gia đình, cá nhân của tỉnh Vĩnh Phúc 6 tháng (sau khi
thành lập VPĐĐ từ 01/11/2014 - 30/4/2015) ........................................... 65

3.5.

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân 6 tháng đầu năm 2014 .......... 66

3.6.

Kết quả giải quyết hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm cho các đối tượng
thuộc thẩm quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh .............. 665

3.7.

Kết quả chỉnh lý biến động HSĐC tại VPSDĐ tỉnh (từ 2012-2014) ........ 69

3.8.

Số lượng hồ sơ lưu trữ về kết quả giao dịch bảo đảm, hồ sơ cấp giấy chứng
nhận được lưu trữ tại Phòng Thông tin lưu trữ địa chính ......................... 70

3.9. Kết quả thu thập tài liệu hồ sơ địa chính, số hóa bản đồ 299/TTg trên địa
bàn tỉnh Vĩnh Phúc.................................................................................. 71
3.10. Kết quả cung cấp thông tin đất đai từ năm 2009 đến nay tại VPĐĐ tỉnh . 721
3.11. So sánh mô hình hoạt động trước và sau khi thành lập Văn phòng đăng ký
đất đai tỉnh Vĩnh Phúc ........................................................................... 765
3.12. Đánh giá về thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cấp GCN cho tổ
chức sử dụng đất ..................................................................................... 84
3.13. Đánh giá về thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cấp GCN cho hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất ........................................................................ 86
3.14. Mức thu phí, lệ phí về giao dịch bảo đảm, lệ phí cấp giấy chứng
nhận, phí cung cấp thông tin.................................................................... 88

vii


DANH MỤC HÌNH
Số hình
1.1.

Tên hình

Trang

Sơ đồ vị trí Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai ở Việt Nam.................................................................... 198

1.2.

Sơ đồ vị trí của Văn phòng đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý
đất đai ................................................................................................... 200

3.1.

Bản đồ hành chính tỉnh Vĩnh Phúc .......................................................... 38

3.2.

Cơ cấu diện tích các loại đất năm 2013 tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 50

3.3.

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh
Vĩnh phúc ............................................................................................. 521

3.4.

Lễ ra mắt Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc .......................... 532

3.5.

Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc ............. 554

3.6.

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả ........................................................... 587

3.7.

Cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc thẩm định hồ sơ
cấp GCN ............................................................................................... 654

3.8.

Cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn cán bộ các chi nhánh
sử dụng phần mềm chuyên ngành ........................................................... 78

3.9.

Đoàn Kiểm tra làm việc tại VPĐĐ chi nhánh Tam Đảo .......................... 81

3.10. Văn phòng đăng ký đất đai họp giao ban ................................................. 81
3.11. Bảng niêm yết công khai Bộ TTHC tại bộ phận một cửa của Sở
TNMT..................................................................................................... 85

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính sách,
pháp luật đất đai, các quy định của pháp luật đất đai đã có nhiều đổi mới và liên
tục được hoàn thiện, nhất là các quy định về giao đất, ĐKĐĐ, lập HSĐC và cấp
GCN nhằm đẩy mạnh việc lập HSĐC và cấp GCN. Tuy nhiên, hệ thống ĐKĐĐ
mới tập trung vào việc lập sổ ĐC, sổ mục kê đất; chưa coi trọng đúng mức đối
với việc lập, quản lý các giấy tờ, quá trình thực hiện các thủ tục đăng ký đất; các
tài liệu này hiện có nhiều tồn tại về pháp lý và kỹ thuật; việc quản lý rất phân tán
làm hạn chế giá trị tra cứu sau này; việc tổ chức thực hiện đăng ký đất còn phân
cấp trách nhiệm cho quá nhiều cơ quan, nhiều cấp; chưa xác định rõ trách nhiệm
chính thuộc về cơ quan nào, đây là những nguyên nhân chính của tình trạng phức
tạp về thủ tục, hồ sơ đăng ký đất hiện nay, ảnh hưởng nhiều đến tiến độ thực hiện
và chất lượng công việc mà nhiều địa phương đã tốn nhiều công sức để thực hiện
cải cách nhưng không thể cải cách triệt để được.
Luật Đất đai năm 2003 ra đời cho phép thành lập VPSDĐ ở 2 cấp tỉnh và
huyện nhằm xây dựng được hệ thống cơ quan ĐKĐĐ chuyên trách để thực hiện
thủ tục đăng ký theo mô hình "một cửa" đây là vấn đề mấu chốt để thực sự đổi
mới hệ thống ĐKĐĐ.
Trong những năm qua, hoạt động của hệ thống VPSDĐ mặc dù có nhiều
nỗ lực nhưng việc thực hiện các thủ tục hành chính đăng ký đất đai, tài sản gắn

liền với đất vẫn còn chậm. Hệ thống thông tin đất đai từ cấp tỉnh đến cơ sở, chưa
được xây dựng, quản lý bởi một cơ quan thống nhất. Do đó, chưa đảm bảo được
độ chính xác, nhanh chóng, thuận lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện các
giao dịch về đất đai.
Để khắc phục những hạn chế của hệ thống VPSDĐ ở hai cấp hiện nay và
tiến tới chuẩn hóa hệ thống VPSDĐ theo mô hình của các nước trên thế giới, phù
hợp với điều kiện công nghệ hiện đại, Luật Đất đai 2013 đã có những cải tiến rõ
rệt đặc biệt là mô hình một cấp của cơ quan dịch vụ công về đất đai. Vì vậy hiện
1


nay VPĐĐ trên cả nước đang dần được hình thành trên cơ sở hợp nhất giữa
VPSDĐ cấp tỉnh và VPSDĐ cấp huyện.
Vĩnh Phúc là một tỉnh bị sức ép về mặt đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ dẫn đến
nhiều biến động SDĐ. Vì vậy, để tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung và tăng thu hút đầu tư của các cơ quan, tổ chức và cá nhân vào tỉnh nói
riêng đòi hỏi phải đẩy mạnh hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai.
VPĐĐ muốn hoạt động hiệu quả, chúng ta cần phải nhìn nhận một cách khách
quan và trung thực trong quá trình hoạt động, nhìn nhận từ những bất cập của mô
hình cũ sau nhiều năm hoạt động và hoạt động của mô hình mới từ khi thành lập
đến nay và đánh giá cái được cái chưa được mới có được những đề xuất đúng đắn
nhằm chuẩn hóa tổ chức đó theo mô hình tiên tiến của các nước trên thế giới, góp
phần xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc ngày càng giàu đẹp, hiện đại, văn minh.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động Văn phòng đăng ký đất
đai của tỉnh Vĩnh Phúc”
2. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất tỉnh Vĩnh Phúc từ năm 2009 đến ngày 30/10/2014 và hoạt động của Văn
phòng Đăng ký đất đai từ khi thành lập đến nay;

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
Đăng ký đất đai tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn tới.
3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá đúng thực trạng hoạt động của VPĐĐ tỉnh Vĩnh Phúc trong
phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu nhập đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực
tiễn, phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

2


Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
1.1.1. Đất đai
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng
là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh
vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là
điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản
xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có
bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải
vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá
trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự
nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà
nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương
máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó,
ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của
cải, quyền SDĐ đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo
sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ...

1.1.2. Bất động sản
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất
đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được
xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp,
Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga,
Điều 94 và 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…).
Tại Việt Nam, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “BĐS là các tài sản bao
gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định” (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam, 2005, Luật Dân sự 2005).

3


Các quy định về BĐS trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở. BĐS
bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai
và vật kiến trúc. BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di
chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng
của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy nhiên,
một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là tổng hòa các quan
hệ trao đổi hàng hóa BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán,
giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS. BĐS bao
gồm nhiều loại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất
đai. Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng
vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS.
Như vậy, thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các
quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường BĐS thường được nhắc
đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS, tại đó những người mua và
người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và
dịch vụ BĐS được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi” không
phải đơn thuần là chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian
khi các quan hệ giao dịch về BĐS diễn ra (Nguyễn Đình Bồng và Tôn Gia
Huyên, 2007).
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
1.2.1.1. Đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: các quyền về BĐS được pháp luật bảo hộ
sau khi được Nhà nước đăng ký; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như
thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký (Nguyễn Đình Bồng,
Tôn Gia Huyên, 2007). Một số nước quy định việc đăng ký là bắt buộc trong một

4


thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng
giao dịch không có giá trị.
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến độ tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính, khái niệm này
chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức
đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính hoặc HSĐC là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán
và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính hoặc HSĐC.

1.2.1.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc
triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng
5


thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất
đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và
phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và chi phí thấp.
1.2.2.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

ĐKĐĐ, BĐS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ĐKĐĐ, BĐS được công khai, thông
tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng
đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý.
1.2.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu làm một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực tế đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ
thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy
nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt
lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục mét vuông cho đến hàng ngàn hécta được xác định trên BĐĐC,
hệ thống BĐĐC được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn
quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)
Trong hệ thống HSĐC của Việt Nam quy định “thửa đất là phần diện tích đất
được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trong hồ sơ”
6


(Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
1.2.3. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ĐKĐĐ mà đối tượng được đăng ký
chính là các văn tự giao dịch về đất đai và BĐS trên đất và nội dung của các giao
dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai

bên đã tự nguyện tham gia vào những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất
chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có
hợp hay không. Vì vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua
phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc quyền lợi đối với diện tích
đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang
của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật pháp (Nguyễn
Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.3.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền và các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Đăng ký quyền là hình thức ĐKĐĐ mà đối tượng ĐKĐĐ là những thông
tin về chủ sở hữu/SDĐ, các quyền, lợi ích và cả những hạn chế về quyền của họ
đối với đất, những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp lý giữa đất
đai với người có chủ quyền đất. Nói cách khác, nếu đăng ký văn tự giao dịch là
đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký quyền chính là đăng ký hệ
quả pháp lý của sự kiện đó. Trong đăng ký quyền, đất đai được chia thành những
đơn vị đất đai (có thể là thửa đất) được xác định rõ trên BĐĐC. Chủ sở hữu/sử
dụng và chủ quyền của họ (quyền lợi, nghĩa vụ những hạn chế về quyền) đối với
thửa đất được ghi nhận trong sổ đăng ký. Tên của chủ sử dụng/sở hữu đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
đăng ký thay đổi, còn quyền lợi đối với đất vẫn duy trì khi toàn bộ thửa đất được
chuyển giao. Trường hợp chủ quyền giao một phần thửa đất thì cần có sự tách
thửa, đăng ký và lập HSĐC với sự thay đổi quyền lợi trên thửa đất mới. Tất cả
các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có thẩm
7


quyền tiến hành. Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước,
được sử dụng chính thức mà không cần thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền
đất đai. Đăng ký quyền được áp dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens), Anh,

Đức và Scotland (Đặng Anh Quân, 2011).
1.3. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất dai Việt Nam
1.3.1.1. Trước khi có Luật Đất đai
Sau cách mạng tháng 8/1945, vấn đề được chính quyền quan tâm hàng
đầu là vấn đề người cày có ruộng. Tuy còn non trẻ, chính quyền cách mạng vẫn
lần lượt ban hành các chính sách và quy định để từng bước mang lại ruộng đất
cho người nông dân. Đặc trưng cơ bản của chính sách ruộng đất trong thời kỳ
này là: khai hoang, vỡ hóa, tận dụng diện tích đất đai để sản xuất nông nghiệp;
tịch thu ruộng đất của thực dân, việt gian, địa chủ, phong kiến chia cho dân
nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho nông dân.
Cải cách ruộng đất năm 1953 - 1958 đã mang lại sự khởi sắc cho ngành
ĐC. Đứng đầu là Sở địa chính thuộc Bộ Tài chính, hệ thống các cơ quan ngành
dọc của Sở trực thuộc Ủy ban hành chính các cấp, có nhiệm vụ phối hợp với các
cơ quan khác thực hiện kế hoạch hóa và hợp tác hóa nông nghiệp nông thôn.
Năm 1979, Tổng cục Quản lý ruộng đất được thành lập trực thuộc Hội
đồng Chính phủ, với trách nhiệm thống nhất quản lý nhà nước đối với đất đai
trên toàn bộ lãnh thổ nhằm phát triển sản xuất, bảo vệ đất đai, bảo vệ môi trường,
sử dụng tiết kiệm, hợp lý và có hiệu quả cao các loại đất (Ủy Ban Thường vụ
Quốc hội, 1979)
Hồ sơ ĐKĐĐ giai đoạn này chủ yếu chỉ hai loại là bản đồ giải thửa (được
đo bằng thước hoặc chỉnh lý bản đồ cũ) và sổ mục kê ruộng đất. Thông tin đất
đai chỉ phản ánh hiện trạng (diện tích, loại đất, tên người sử dụng); không làm
thủ tục kê khai, truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử SDĐ như chế độ cũ. Vì
vậy, theo thời gian và sự biến động, các hồ sơ đất đai của chế độ cũ để lại không
được cập nhật, điều chỉnh nên không còn được sử dụng (Đặng Anh Quân, 2011).

8

1.3.1.2. Từ năm 1980 đến năm 1988
Năm 1980, Chính phủ ban hành Quyết định 210-CP ngày 1/7/1980 về
thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước. Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 về công
tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất. Tổng cục Quản lý ruộng
đất có Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 ban hành quy định về thủ tục
đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước việc ĐKĐĐ mới được bắt đầu thực
hiện trở lại ở Việt Nam.
Theo quy định này, việc ĐKĐĐ được thực hiện thống nhất cả nước theo
một trình tự chặt chẽ, hệ thống hồ sơ ĐKĐĐ quy định khá đầy đủ và chi tiết,
trong đó bản đồ giải thửa, sổ đăng ký ruộng đất và sổ mục kê. Từ đó công tác
QLĐĐ, thu thuế, hoạch định chính sách và phát triển KT-XH, an ninh quốc
phòng được nâng lên một cách rõ rệt.
1.3.1.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định: “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang SDĐ hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin ĐKĐĐ tại cơ quan Nhà
nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND
xã thuộc huyện lập, giữ sổ ĐC, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình
đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ ĐC” (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam, 1988).
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp GCN và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn
thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ
thống ĐKĐĐ của Việt Nam (Tổng cục Quản lý ruộng đất, 1989).
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức
QLĐĐ theo cơ chế bao cấp nên hoạt động ĐKĐĐ ít phức tạp.
1.3.1.4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai ở

9


nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định
hướng xã hội chủ nghĩa. Một số nội dung quan trọng của bộ Luật là: Khẳng định
chế độ sở hữu đất đai toàn dân; khẳng định quyền SDĐ có giá trị, được pháp luật
và cuộc sống thừa nhận; khẳng định quyền SDĐ đai được tham gia trực tiếp vào
cơ chế thị trường, là một yếu tố quan trọng hình thành thị trường BĐS của đất
nước. Đây là một phương diện rất mới của quan hệ đất đai ở nước ta so với các
thời kỳ trước.
Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy
định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt
đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai
trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác QLĐĐ,
tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
1.3.1.5. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến năm 2013
So với Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 có 6 vấn đề đổi mới: Một là
làm rõ vai trò Nhà nước là đại diện chủ sở hữu của toàn dân về đất đai có quyền
định đoạt và hưởng lợi từ đất đai; hai là nội dung quản lý nhà nước về đất đai
được bổ sung đầy đủ và hoàn chỉnh (về quy hoạch, kế hoạch SDĐ, về thẩm
quyền giao đất và cho thuê đất được phân cấp cho cấp tỉnh, huyện, về thẩm
quyền cấp GCN, về giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai, về quản lý tài chính
đất đai); ba là chế độ SDĐ; vấn đề đổi mới thứ tư là quyền và nghĩa vụ của người
SDĐ; thứ năm là TTHC trong quản lý và SDĐ; thứ sáu xử lý vi phạm. Những
nội dung đổi mới đó đã đưa nước ta chuyển sang một thời kỳ mới - tiến vào công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ
về đất đai trong thời kỳ bắt đầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước (Quốc
hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
Tại giai đoạn này cơ quan ĐKĐĐ được hình thành: “Cơ quan QLĐĐ ở địa
phương có VPSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC

gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người SDĐ thực hiện các quyền và
nghĩa vụ’’ (Quốc Hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2003).

10


1.3.1.6. Luật Đất đai năm 2013
Luật Đất đai 2013 có có 14 chương với 212 Điều, tăng 7 chương và 66
Điều so với Luật Đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan
điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban
Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI, đồng thời khắc phục, giải quyết được
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003.
Theo đó, Luật Đất đai 2013 có 9 nội dung đổi mới quan trọng. Một trong
các nội dung đó là việc công khai, minh bạch và dân chủ trong quản lý, SDĐ
thông qua các quy định cụ thể về các trường hợp cần thiết Nhà nước phải thu hồi
đất; quy định ĐKĐĐ là bắt buộc và hướng tới việc đăng ký đất trên mạng điện
tử... đồng thời quy định việc thành lập hệ thống tổ chức cơ quan QLĐĐ được tổ
chức thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Tiếp đó là sửa đổi hệ thống
VPSDĐ cấp tỉnh, cấp huyện thành VPĐĐ một cấp (Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
1.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
1.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (năm 2011),
đã đưa ra một số giải pháp có ý nghĩa quan trọng trong cải cách hành chính.
Trong có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp,
dịch vụ công.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04-5-2004 của Chính phủ về cải cách
một bước TTHC trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17-9-2001 của Thủ tướng Chính

phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
đoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững
mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3
giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.

11


- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04-9-2003 của Thủ tướng Chính
phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính
Nhà nước ở địa phương.
- Chỉ thị số 07/CT-TTg ngày 22/5/2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc
đẩy mạnh thực hiện chương trình tổng thể cải cách hành chính nhà nước giai
đoạn 2011-2020.
1.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất
a. Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Việc đăng ký quyền SDĐ được thực hiện
tại VPSDĐ trong các trường hợp: người đang SDĐ chưa được cấp GCN; người
SDĐ thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê,
cho thuê lại quyền SDĐ; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ; người SDĐ
đã có GCN được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
đích SDĐ, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được SDĐ theo bản án hoặc
quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án,
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã
được thi hành” (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
“Cơ quan QLĐĐ ở địa phương có VPSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực
hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ người
SDĐ thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ
nghĩa Việt Nam, 2003).

- Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết
định thành lập VPSDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của VPSDĐ
tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền SDĐ trên địa bàn quyết định thành lập VPSDĐ thuộc
Phòng TNMT (Chính Phủ, 2004).

12


Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các TTHC về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong
quản lý Nhà nước về đất đai.
+ Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23-7-2010 của Chính phủ về đăng
ký giao dịch bảo đảm quy định VPSDĐ thuộc Sở TNMT và VPSDĐ thuộc
Phòng TNMT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung
cấp thông tin về giao dịch bảo đảm bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với đất.
+ Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15-32010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài
chính của VPSDĐ các cấp.
+ Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18-4-2005 của
Bộ Tài chính và Bộ TNMT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của
các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm
đáp ứng yêu cầu cải cách một bước TTHC khi người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài
chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền
SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ lệ phí trước bạ và các khoản thu khác
nếu có).
+ Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp bằng quyền SDĐ, tài sản gắn liền với
đất.

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPSDĐ
trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng
được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và
đưa các VPSDĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan
đến VPSDĐ còn những hạn chế như:
+ Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPSDĐ và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ, do vậy
tình trạng hoạt động chồng lấn phụ thuộc vào Phòng TNMT là cơ bản;
+ Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
13


b. Luật Dân sự 2005
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người SDĐ khi thực hiện đăng ký
quyền SDĐ tại VPSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự quy định cụ thể bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền SDĐ và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (Điều
167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 173). Trên cơ sở đó,
pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về BĐS hợp pháp
(trong đó có quyền SDĐ) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Quốc hội
nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2005).
c. Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà nước
về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp GCN nhằm
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở,
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Quốc Hội, 2009). Phân định rõ ràng
cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp GCN.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp GCN (Chính Phủ, 2009) nhằm đảm bảo

quyền và lợi ích hợp pháp cho người SDĐ cũng như xác lập quyền hạn và trách
nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản
lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong công tác quản lý giữa các bộ,
ngành nâng cao vai trò trong công tác QLĐĐ từ trung ương đến địa phương.
Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần
chỉ là quyền SDĐ mà nó bao gồm cả tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc
đến “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất”.
Nếu như vậy thì vai trò của VPSDĐ cấp huyện phải đảm nhiệm thêm một
nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công trình nhà ở và các tài sản khác gắn
liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi phương pháp làm việc, mẫu giấy
chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ sung các yếu tố như nhà ở, công
trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng trồng, đồng thời cũng quy
14


định các văn bản pháp lý có liên quan để xác định quyền hợp pháp của người
đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Chính phủ, 2009).
Người SDĐ, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có quyền lựa
chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường hợp nhà ở,
công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng không đồng thời
là chủ SDĐ (Chính phủ, 2009).
Một điểm nữa Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp
giấy chứng nhận, nơi nộp hồ sơ và trao GCN nhằm đảm bảo đơn giản hoá TTHC,
rút ngắn thời gian thực hiện công việc và hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi
nhiệm vụ.
Theo quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT, quy định về cấp GCN,
gồm có 4 chương và 36 điều (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009). GCN do Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng
trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009).
Theo quy định tại Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT, quy định sửa đổi, bổ
sung một số nội dung liên quan đến TTHC về lĩnh vực đất đai. Trong khoảng
thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng
được mọi nhu cầu của đối tượng SDĐ và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai.
Tại thông tư này quy định bổ sung về thời gian giả quyết thủ tục cấp giấy chứng
nhận, đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đồng thời điều
chỉnh, sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCN; cấp lại Giấy chứng
nhận do bị mất; đăng ký biến động về SDĐ, tài sản gắn liền với đất; đăng ký
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2011).
d. Luật Đất đai 2013
Từ những hạn chế của Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 2013 thay thế đã
quy định khá đầy đủ và chi tiết: “ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là
việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở,
tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào
15


HSĐC; GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền SDĐ, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền SDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”
Theo khoản 1,2 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “ĐKĐĐ là bắt buộc đối với
người SDĐ và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. ĐKĐĐ, nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực
hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan QLĐĐ, bằng hình thức đăng ký trên giấy
hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau” (Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội Chủ nghĩa Việt Nam, 2013).
- Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định việc thành lập VPĐĐ hoặc
được tổ chức lại trước 31/12/2015. Trong thời gian chưa thành lập hoặc tổ chức
lại thành VPĐĐ thì tiếp tục hoạt động theo chức năng, nhiệm vụ được giao.
Thông tư liên tịch số 15/2015/TT-BTNMT/BNV-BTC ngày 04/4/215 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐĐ trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường; VPĐĐ thực hiện cơ chế tài chính theo quy định về
quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên
chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập. Trong đó, kinh phí do ngân
sách Nhà nước cấp gồm: kinh phí thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu; đăng ký
thủ tục đăng ký biến động quyền SDĐ, nhà ở và tài sản gắn liền với đất; cấp đổi
sổ đỏ; đo đạc, lập, chỉnh lý BĐĐC; duy trì, bảo dưỡng thường xuyên CSDL đất
đai… Nguồn thu sự nghiệp gồm: thu phí lệ phí được để lại cho đơn vị sử dụng
theo quy định của Nhà nước; thu từ dịch vụ phù hợp với chuyên môn.
Tình hình trên cho thấy việc hoạt động của tổ chức dịch vụ công trong lĩnh
vực QLĐĐ đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu
cầu quản lý, SDĐ phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa,
hiện đại hóa và hội nhập.

16


1.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.3.3.1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của Luật Đất đai 2003, VPSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền SDĐ, chỉnh lý thống nhất biến động
SDĐ và quản lý HSĐC; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cung
cấp trong việc thực hiện TTHC về quản lý, SDĐ đai theo quy định của pháp luật.

Nhiệm vụ cụ thể của VPSDĐ là: giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối
thực hiện các TTHC về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng SDĐ, sở
hữu tài sản ở địa phương; đăng ký SDĐ, quyền sở hữu tài sản và chỉnh lý biến
động theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người SDĐ; lập và
quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới
hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về SDĐ theo thông báo của cơ
quan tài nguyên và môi trường; lữu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai (Bộ Tài
nguyên và Môi trường và cộng sự, 2010).
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPSDĐ có 3 chức năng
chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người SDĐ
thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của
VPSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan QLĐĐ ở địa phương là rất quan trọng
vì những lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản
lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà
nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ, công nhận quyền SDĐ. Còn lại,
việc đăng ký quyền SDĐ, cấp GCN được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp
thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPSDĐ các cấp là tổ chức
xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành CSDL địa chính giúp cho công tác quản
lý nhà nước về đất đai. Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục liên
quan đến cấp GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho người SDĐ an tâm đầu
tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ có VPSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập
17

nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy hoặc dạng số và cung cấp thông
tin HSĐC cho các chủ thể SDĐ có nhu cầu.
Thứ ba: Hoạt động của VPSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền SDĐ cũng như đăng ký BĐS trong
nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế
thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt
Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPSDĐ, những năm gần đây cùng với việc quản
lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng
địa phương, VPSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm
vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng SDĐ tăng nhanh so với thời
kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 2003, tạo môi trường đầfđu tư lành mạnh và
thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: VPSDĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó không chỉ
làm cầu nối trực tiếp giữa người SDĐ, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà
còn tác dụng tăng cường các giao dịch bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất đai giữa
người SDĐ nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông
qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng
nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước.
Thứ sáu: Hoạt động của VPSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng
ký SDĐ. So với trước đây, chuyên môn hóa trong hoạt động đăng ký quyền SDĐ
đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp
ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới. Mặt khác, tính
công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của
VPSDĐ thông qua việc cải cách TTHC.

18


Chính phủ

Bộ Tài nguyên và
Môi trường

UBND cấp tỉnh

Sở Tài nguyên và
Môi trường

VPSDĐ cấp tỉnh

UBND cấp huyện

Phòng Tài nguyên
và Môi trường

VPSDĐ cấp huyện

Cán bộ địa chính xã,
phường, thị trấn

UBND cấp xã

Hình 1.1. Sơ đồ vị trí Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong hệ thống
quản lý đất đai ở Việt Nam
1.3.3.2. Văn phòng đăng ký đất đai
Theo Luật Đất đai 2013, việc thành lập VPĐĐ là bắt buộc hoặc trên cơ sở
hợp nhất hệ thống VPSDĐ đã được thành lập theo Luật Đất đai 2003. VPĐĐ là
đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chức năng
thực hiện ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập

nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và CSDL đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và
cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Quy định hiện hành đã khắc phục được những hạn chế của quy định trước
đây về vai trò, vị trí trong hoạt động của các cơ quan QLĐĐ ở địa phương:
VPĐĐ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng; được Nhà nước bố trí văn phòng,
trang thiết bị làm việc và mở tài khoản theo quy định của pháp luật (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2015).
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐĐ tại Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLTBTNMT-BNV-BTC là giúp Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện việc ĐKĐĐ,
đăng ký quyền SDĐ; thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà
nước giao quản lý, quyền SDĐ; lập, cập nhật, chỉnh lý, lưu trữ và quản lý HSĐC;
19