thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính huyện thanh trì, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
----------***----------

ðÀM THỊ MAI OANH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN
HỆ THỐNG HỒ SƠ ðỊA CHÍNH HUYỆN THANH TRÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC & ðÀO TẠO
BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
------------***-------------

ðÀM THỊ MAI OANH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN
HỆ THỐNG HỒ SƠ ðỊA CHÍNH HUYỆN THANH TRÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS. NGUYỄN KHẮC THỜI

HÀ NỘI, NĂM 2015


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2015

Tác giả luận văn

ðàm Thị Mai Oanh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
ðể hoàn thành bản luận văn này, trước hết tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu
sắc trước sự quan tâm, dìu dắt và tận tình hướng dẫn của PGS. TS. Nguyễn Khắc
Thời.
Tôi xin trân trọng cám ơn các thầy, cô giáo bộ môn Trắc ñịa Bản ñồ, khoa
Quản lý ñất ñai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã quan tâm và tạo ñiều kiện
giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.

Tôi xin trân trọng cám ơn lãnh ñạo, các cán bộ phòng Tài nguyên Môi
trường huyện Thanh Trì và cán bộ ñịa chính các xã trên ñịa bàn huyện Thanh
Trì, Viện Nghiên cứu quản lý ñất ñai, Tổng cục Quản lý ñất ñai tạo ñiều kiện
giúp ñỡ về mọi mặt ñể tôi thực hiện ñề tài trong suốt thời gian qua.
Xin chân thành cám ơn những người thân và tất cả bạn bè ñã luôn ñộng
viên, tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Tác giả luận văn

ðàm Thị Mai Oanh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan
ii
Lời cảm ơn
iii
Mục lục
iv
Danh mục chữ viết tắt
vi
Danh mục bảng
vii
Danh mục hình
vii
MỞ ðẦU
1

1. Tính cấp thiết của ñề tài
1
2. Mục ñích nghiên cứu
2
3. Yêu cầu của ñề tài
2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
4
1.1. Một số vấn ñề về hồ sơ ñịa chính
4
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ ñịa chính
4
1.1.2. Vai trò của hồ sơ ñịa chính ñối với công tác quản lý nhà nước về ñất ñai
6
1.2. Tổng quan về hồ sơ ñịa chính của một số nước trên thế giới
7
1.2.1. Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Thụy ðiển
7
1.2.2. Hệ thống hồ sơ ñịa chính Hàn Quốc
11
1.2.3. Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Pháp
12
1.2.4. Nhận xét chung về hệ thống hồ sơ ñịa chính ở các nước trên thế giới
15
1.3. Quá trình xây dựng hồ sơ ñịa chính và những bài học thực tiễn ở Việt Nam
16
1.3.1. Khái quát về công tác lập hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của Nhà nước
16
1.3.2. Quy ñịnh của việc lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ ñịa chính hiện hành
30

1.3.3. Bài học kinh nghiệm trong việc hoàn thiện hồ sơ ñịa chính
31
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
34
2.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
34
2.2. Nội dung nghiên cứu
34
2.3. Phương pháp nghiên cứu
34
2.3.1. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu
34
2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu
35
2.3.2. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu
36
2.3.3. Phương pháp phân tích so sánh
36
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
37
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì - thành phố Hà Nội
37
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên
37
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội
39
3.1.3. ðánh giá về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng ñến việc hoàn thiện hồ
sơ ñịa chính
41
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng ñất huyện Thanh Trì

42
3.2.1. Hiện trạng sử dụng ñất huyện Thanh Trì
42
3.2.2. Tình hình quản lý ñất ñai
45
3.3. Thực trạng về hệ thống hồ sơ ñịa chính tại ñịa bàn huyện Thanh Trì
51
3.3.1. Thực trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính
51
3.3.2. Thực trạng hệ thống sổ sách trong hệ thống hồ sơ ñịa chính
55

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3.3. Những khó khăn của việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ ñịa chính trên ñịa bàn
huyện Thanh Trì
61
3.4. Thực trạng hồ sơ ñịa chính tại các xã, thị trấn nghiên cứu
63
3.4.1. Một số thông tin cơ bản về các xã, thị trấn nghiên cứu
63
3.4.2. Thực trạng về hồ sơ ñịa chính tại các xã, thị trấn nghiên cứu
64
3.4.3. ðánh giá thực trạng công tác lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ ñịa chính tại huyện
Thanh Trì
77
3.5. Một số giải pháp hoàn thiện hệ thống hồ sơ ñịa chính tại ñịa bàn huyện Thanh Trì 80

3.5.1. Giải pháp về nguồn vốn
80
3.5.2. Giải pháp về tăng cường nguồn nhân lực và trang thiết bị
81
3.5.4. Giải pháp kỹ thuật
83
3.5.5. Giải pháp về xây dựng cơ sở dữ liệu
85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
86
1. Kết luận
86
2. Kiến nghị
87
TÀI LIỆU THAM KHẢO
88

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa của từ viết tắt

CMND

Chứng minh nhân dân

TDBð

Theo dõi biến ñộng

ðK

ðăng ký

GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

SDð

Sử dụng ñất

QSDð

Quyền sử dụng ñất

UBND

Ủy ban nhân dân

VPðKQSDð

Văn Phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2014 huyện Thanh Trì

41

3.2

Kết quả ño ñạc lập BððC chính quy huyện Thanh Trì

51

3.3

Tình hình biến ñộng giữa BððC với hiện trạng SDð huyện Thanh Trì

52

3.4

Mức ñộ chỉnh lý bản ñồ ñịa chính huyện Thanh Trì

53

3.5

Kết quả lập hệ thống sổ mục kê huyện Thanh trì

55

3.6

Mức ñộ chỉnh lý sổ mục kê huyện Thanh Trì

56

3.7

Kết quả lập hệ thống sổ ñịa chính huyện Thanh Trì

57

3.8

Mức ñộ chỉnh lý sổ ñịa chính huyện Thanh Trì

58

3.9

Kết quả lập sổ TDBð ñất ñai huyện Thanh Trì

59

3.10

Mức ñộ cập nhật sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai huyện Thanh Trì

60

3.11

Những khó khăn trong chỉnh lý hồ sơ ñịa chính huyện Thanh Trì

61

3.12

Các chỉ tiêu cơ bản của 3 xã nghiên cứu năm 2014

63

3.13

Kết quả ño ñạc lập BððC của 3 xã nghiên cứu

66

3.14

ðánh giá biến ñộng của bản ñồ ñịa chính tại 3 xã nghiên cứu

68

3.15

Kết quả lập sổ mục kê tại 3 xã nghiên cứu

70

3.16

ðánh giá biến ñộng của sổ mục kê tại 3 xã nghiên cứu

71

3.17

Kết quả lập sổ ñịa chính tại 3 xã nghiên cứu

73

3.18

ðánh giá biến ñộng của sổ ñịa chính tại 3 xã nghiên cứu

73

3.19

Kết quả lập sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai tại 3 xã nghiên cứu

74

3.20

ðánh giá biến ñộng của sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai tại 3 xã
nghiên cứu

75

DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

3.1

Sơ ñồ hành chính của huyện Thanh Trì và các xã nghiên cứu

37

3.2

Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế giai ñoạn 2010-2014 huyện Thanh Trì

39

3.3

Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Trì giai ñoạn 2010 - 2014

39

3.4

Bản ñồ ñịa chính ñang ñược sử dụng tại huyện Thanh Trì

67

3.5

Các mẫu sổ sách ñang ñược sử dụng tại huyện Thanh Trì

72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Hồ sơ ñịa chính có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ phục vụ việc cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
ñất, mà còn ñáp ứng yêu cầu quản lý ñất ñai chặt chẽ, khoa học; phục vụ hiệu quả
công tác kiểm kê, thống kê ñất ñai, lập quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành và

làm cơ sở tổng hợp những quy luật kinh tế - xã hội có liên quan ñến ñất ñai làm
luận cứ khoa học ñể ñiều chỉnh pháp luật, chính sách, chiến lược và quy hoạch,
kế hoạch phát triển kinh tế xã hội. Việc thiết lập hệ thống hồ sơ ñịa chính ở các
cấp với ñầy ñủ những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội,
pháp lý là tiến bộ quan trọng trong công tác quản lý ñất ñai.
ðể Nhà nước nắm chắc, quản chặt ñất ñai, từ những năm 1980, ngành
Quản lý ñất ñai ñã tổ chức ño ñạc, ñăng ký ñất ñai, thành lập hồ sơ ñịa chính ban
ñầu. Tuy nhiên, mẫu sổ và nội dung các tài liệu trong hồ sơ ñịa chính ở các ñịa
phương không thống nhất do các ñịa phương lập hồ sơ ñịa chính theo các quy
ñịnh khác nhau ở mỗi giai ñoạn khác nhau. Bên cạnh ñó, việc cập nhật, chỉnh lý
các biến ñộng về ñất ñai vào hồ sơ ñịa chính ở các ñịa phương không theo kịp với
thực tế, không ñồng bộ mà hệ quả là các hồ sơ ñịa chính ñược lập ở các ñịa
phương nhanh chóng bị lạc hậu, chưa ñáp ứng nhu cầu công tác quản lý ñất ñai.
Mặt khác, cơ sở dữ liệu ñất ñai nói chung, cơ sở dữ liệu ñịa chính nói
riêng không còn là khái niệm mới mẻ ñối với các nước trong khu vực, trên thế
giới cũng như Việt Nam. Thực tế cho thấy cần phải có một cơ sở dữ liệu ñất ñai
phục vụ ña ngành, ña ñối tượng sử dụng vì ñất ñai có hạn và việc sử dụng tài
nguyên ñất hợp lý, có hiệu quả, bền vững là ñòi hỏi tất yếu của quá trình công
nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước (Nguyễn Xuân Kiên, 2013).
Muốn xây dựng ñược cơ sở dữ liệu ñịa chính hay hiện ñại hóa hồ sơ ñịa
chính thì việc ứng dụng công nghệ thông tin là tất yếu khách quan. Việc cập nhật,
quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin sẽ rất tiện lợi, thống nhất trong toàn
hệ thống, ñảm bảo việc cung cấp thông tin nhanh chóng phục vụ các yêu cầu quản
lý nhà nước về ñất ñai.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1

Kết luận 22-KL/TW ngày 22/5/2012 của Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp
hành Trung ương ðảng khóa IX về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất
ñai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ñã nêu rõ việc “Ưu tiên
ñầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin theo hướng hiện ñại, phục vụ ña
mục tiêu; chuyển dần sang giao dịch ñiện tử trong lĩnh vực ñất ñai”.
ðể ñáp ứng yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về ñất ñai, ñồng thời
nâng cao chất lượng dịch vụ trong lĩnh vực quản lý ñất ñai, hồ sơ ñịa chính
huyện Thanh Trì phải từng bước ñược hoàn thiện trên cơ sở ñảm bảo cung cấp
ñầy ñủ, chi tiết, chính xác các thông tin mới nhất về ñất ñai theo quy ñịnh của
Nhà nước; cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai thác thông tin tiện lợi,
thống nhất, ñồng thời ñảm bảo thực hiện mục tiêu xây dựng cơ sở dữ liệu của
thành phố Hà Nội.
Mặt khác Thanh Trì là một huyện ngoại thành ñang phát triển mạnh về
kinh tế, sự biến ñộng về diện tích, hình thể, chủ sử dụng, mục ñích sử dụng ñất
ñang diễn biến rất nhanh, chỉnh lý cơ sở dữ liệu trến giấy chiếm rất nhiều thời
gian, không ñảm bảo yêu cầu của công tác quản lý ñất ñai.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, ñược sự phân công của khoa Quản lý
ñất ñai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, ñược sự giúp ñỡ của Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo Phó
giáo sư - Tiến sĩ Nguyễn Khắc Thời, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “Thực
trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ ñịa chính huyện Thanh Trì,
thành phố Hà Nội”.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá thực trạng hệ thống hồ sơ ñịa chính tại ñịa bàn huyện Thanh Trì
- thành phố Hà Nội.
- ðề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ ñịa chính trên ñịa bàn
huyện Thanh Trì - thành phố Hà Nội.
3. Yêu cầu của ñề tài
- ðiều tra ñầy ñủ hệ thống hồ sơ ñịa chính bao gồm các loại bản ñồ giải
thửa, bản ñồ ñịa chính và các loại tài liệu thuộc tính như sổ mục kê, sổ ñịa chính,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai thuộc
các xã trên ñịa bàn huyện Thanh Trì.
- Các giải pháp ñề xuất phải xuất phát từ tình hình thực tế ñang sử dụng hệ
thống hồ sơ ñịa chính hiện nay trong công tác quản lý ñất ñai.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Một số vấn ñề về hồ sơ ñịa chính
1.1.1. Khái niệm về hồ sơ ñịa chính
ðịa chính theo tiếng Anh là “cadastre of land” riêng từ “cadastre” xuất
phát từ tiếng la tinh, “caput” có nghĩa là “vật ñảm phụ” hay “vật ñánh thuế” và
danh từ “capitastrum” có nghĩa là mô tả “vật ñảm phụ”. Do ñó danh từ “cadastre”
ñược xem như là một cuốn sổ mô tả “vật ñảm phụ” hay “vật ñánh thuế”
(Johansson, 2002). ðể làm rõ “vật ñánh thuế” là vật gì người ta gắn vào một danh
từ xác ñịnh như: cadastre of land, cadastre of forest, cadastre of domestic
industry… và thường ñược dịch và quen dùng là ðịa chính, Lâm chính, Thủ công
chính… Như vậy, ðịa chính trong nghĩa hẹp có thể hiểu là: cuốn sổ mô tả về ñất
ñai ñể ñánh thuế; trong nghĩa rộng ở ñiều kiện sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai: là
một hệ thống nhất quán hành ñộng về công tác thống kê, về ñiều tra mô tả và
ñánh giá ñất do Nhà nước tiến hành, nhằm mục ñích thu thập các loại thông tin
ñể lập sổ bộ thuế. Theo nghĩa này ðịa chính phải do Nhà nước tiến hành và ñối

tượng của ðịa chính là ñất ñai. Các thông tin cần thu thập trong công tác ñịa
chính phải là các thông tin về ñất ñai hoặc có liên quan ñến ñất ñai (Lưu Văn
Thịnh, 2007).
Công tác ñịa chính ñầy ñủ do Nhà nước tiến hành thường bao gồm các tác
nghiệp chính sau:
- Thống kê, kiểm kê ñất ñai;
- ðiều tra mô tả ñất ñai về lịch sử tự nhiên và kinh tế;
- ðánh giá ñất ñai;
- ðăng ký ñất ñai.
Trong tác nghiệp thống kê, kiểm kê thường tiến hành ño ñạc, lập bản ñồ
ñịa chính ñể xác ñịnh vị trí không gian, hình dáng, diện tích thành phần cơ cấu
diện tích và chất lượng ñất ñai.
Trong ñiều tra mô tả tiến hành công tác phát hiện và ghi nhận các tính chất
lịch sử tự nhiên và tính chất kinh tế của ñất ñai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


Trong ñánh giá ñất ñai tiến hành xem xét các ñịnh mức trung bình về năng
suất cây trồng và lợi nhuận do ñất ñai mang lại, có nghĩa là xác ñịnh giá trị và lợi
nhuận của ñất ñai như là tư liệu sản xuất.
Trong ñăng ký ñất ñai thực hiện việc ñăng nhập các thông tin liên quan tới
các quyền ñối với ñất và cấp chứng chỉ làm bằng chứng về tình trạng pháp lý của
các quyền ñó. ðăng ký ñất ñai bao gồm ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng
ñất ñai.
Mỗi một tác nghiệp ñịa chính ñều thể hiện bằng hàng loạt biện pháp kỹ
thuật ñơn giản hoặc phức tạp. Kết quả của tất cả các biện pháp tổng hợp lại sẽ
cho chúng ta ñầy ñủ những thông tin về số lượng, chất lượng, những ñặc tính cơ
bản và những sự khác nhau trong quá trình hình thành tự nhiên và quá trình sử

dụng ñất, có cơ sở khoa học ñể so sánh giá trị của ñất ñai như là ñối tượng quản
lý và ñối tượng nộp thuế. Các kết quả trên ñược thể hiện trong các tài liệu bản vẽ
(bản ñồ ñịa chính) và những mô tả bằng văn bản (sổ, phiếu ñịa bạ, biểu thống
kê…) và ñược lưu trữ, cập nhật theo thời gian tạo thành hồ sơ ñịa chính.
Như vậy, có thể hiểu hồ sơ ñịa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản
ñồ, sổ sách… chứa ñựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế,
xã hội, pháp lý của ñất ñai ñã ñược thiết lập trong quá trình ño ñạc, lập bản ñồ ñịa
chính, ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñất ñai (Quốc hội 2013).
Hồ sơ ñịa chính gắn chặt với công tác ñịa chính là kết quả của quá trình
thực hiện các tác nghiệp ñịa chính. Thực tế quá trình ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính,
ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất rất phụ thuộc vào ñiều kiện kinh tế, ñặc ñiểm chính trị, trình ñộ và khả
năng tiếp cận, ứng dụng công nghệ của xã hội nói chung và cụ thể là các tổ chức,
cá nhân tham gia vào trong quá trình này. Mặt khác mỗi nhà nước ở mỗi giai
ñoạn lịch sử khác nhau lại có những yêu cầu ñối với việc ghi nhận các thông tin
về ñất ñai cũng như việc thiết lập các loại tài liệu: bản ñồ, sổ sách ñể lưu giữ các
thông tin về ñất ñai khác nhau. Chính vì vậy mà thành phần và nội dung của hồ
sơ ñịa chính ở mỗi nước, mỗi thời kỳ có thể có những ñiểm khác nhau nhất ñịnh
(Trịnh Quốc Khánh, 2010).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


Ở Việt Nam theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2013 và thông tư số
24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ ñịa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng
số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa ñất, người ñược giao quản lý ñất, người
sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất, các quyền và thay ñổi quyền sử
dụng ñất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với ñất. Tại ðiều 4 thông tư số
24/2014/TT-BTNMT quy ñịnh hồ sơ ñịa chính như sau:

- ðối với các ñịa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính, hồ
sơ ñịa chính ñược lập dưới dạng số va lưu trong cơ sở dữ liệu ñất ñai, gồm có các
tài liệu sau ñây:
+ Tài liệu ñiều tra ño ñạc ñịa chính gồm bản ñồ ñịa chính và sổ mục kê ñất ñai;
+ Sổ ñịa chính;
+ Bản lưu giấy chứng nhận.
- ðối với các ñịa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu ñịa chính, hồ ớ ñịa
chính gồm có:
+ Tài liệu ñiều tra ño ñạc ñịa chính gồm bản ñồ ñịa chính và sổ mục kê ñất
ñai; Bản lưu giấy chứng nhận ñược lập dưới dạng giấy và dạng số;
+ Sổ ñịa chính ñược lập dưới dạng giấy hoặc dạng số;
+ Sổ theo dõi biến ñộng ñất ñai lập dưới dạng giấy (Quốc hội, 2013).
1.1.2. Vai trò của hồ sơ ñịa chính ñối với công tác quản lý nhà nước về ñất ñai
Quản lý nhà nước về ñất ñai là tổng hợp các hoạt ñộng của Nhà nước về
ñất ñai. ðó là các hoạt ñộng nắm và quản lý tình hình sử dụng ñất; phân bổ quỹ
ñất ñai vào các mục ñích sử dụng theo chủ trương của ðảng, chính sách, pháp
luật của Nhà nước; kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng ñất.
Mục tiêu cao nhất của công tác quản lý nhà nước về ñất ñai là ñảm bảo
khai thác, sử dụng ñất tiết kiệm, hợp lý, bền vững và ngày càng có hiệu quả cao.
Do vậy, ñể Nhà nước quản lý ñược quỹ ñất ñai (nắm chắc, quản chặt) nhất
thiết phải có hệ thống thông tin về ñất ñai (ñiều kiện cơ bản). Trên cơ sở hệ thống
thông tin về ñất ñai, Nhà nước sẽ thực hiện các mối quan hệ kinh tế - xã hội liên
quan ñối với quá trình sử dụng ñất. Do ñó, nhất thiết phải có hồ sơ ñịa chính ñể
thực hiện công tác quản lý nhà nước về ñất ñai.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


Vai trò của hồ sơ ñịa chính ñối với công tác quản lý nhà nước về ñất ñai

thể hiện ở các khía cạnh sau:
- Hồ sơ ñịa chính là nguồn cung cấp thông tin cho phép chúng ta xác
ñịnh mức ñộ sử dụng ñất của từng chủ sử dụng ñất, các hiện tượng nảy sinh
trong quan hệ ñất ñai làm cơ sở khoa học hoạch ñịnh chính sách, ñiều chỉnh các
mối quan hệ về ñất ñai cho phù hợp với tiến trình phát triển kinh tế - xã hội của
ñất nước.
- Hồ sơ ñịa chính là cơ sở quan trọng phục vụ công tác thống kê, kiểm kê
ñất ñai; lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất và quy hoạch phát triển các ngành;
thanh tra ñất ñai; giải quyết các khiếu nại về ñất ñai cũng như xác ñịnh các quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất (Nguyễn Thùy Trang, 2010).
- Hồ sơ ñịa chính là nguồn cung cấp thông tin ñầy ñủ, chính xác, có tính
pháp lý cho các giao dịch, mua bán bất ñộng sản ở tất cả các bước trong quá trình
thực hiện một giao dịch bất ñộng sản. Trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản ở
Việt Nam chưa thoát khỏi thời kỳ sơ khai, các dịch vụ phục vụ thị trường bất
ñộng sản chưa phát triển, việc ñăng ký bất ñộng sản chưa ñược thực hiện rộng
khắp thì hồ sơ ñịa chính ñược xem là nguồn cung cấp thông tin mang tính pháp
lý quan trọng nhất cho việc mua, bán bất ñộng sản.
Việc thiết lập hệ thống hồ sơ ñịa chính ở các cấp với ñầy ñủ những thông
tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý là rất cần thiết ñối với
công tác quản lý ñất ñai.
1.2. Tổng quan về hồ sơ ñịa chính của một số nước trên thế giới
1.2.1. Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Thụy ðiển
Thụy ðiển có diện tích khoảng 450.000 km2, dân số gần 9.000.000 người.
Khoảng 80% dân số sống ở các khu vực ñô thị. Toàn bộ ñất ñai Thụy ðiển ñược
chia thành các ñơn vị bất ñộng sản. Có khoảng 3,5 triệu bất ñộng sản gồm 8,0
triệu thửa ñất. Một bất ñộng sản có thể bao gồm một hoặc một số thửa ñất, có thể
không liền kề nhau.
Từ năm 1973, Thụy ðiển triển khai ứng dụng công nghệ tin học, toàn bộ
hệ thống hồ sơ ñịa chính ñược cập nhật vào máy tính. Thông tin ñịa chính ñược
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


cung cấp từ các cơ quan quản lý ñất ñai khác nhau (như: cơ quan ño ñạc ñất ñai
Thụy ðiển, cơ quan ñăng ký thuộc toà án, cơ quan quản lý giá...) và ñược lưu giữ
thống nhất tại Ngân hàng Dữ liệu ñất ñai Thụy ðiển.
ðăng ký bất ñộng sản tại hệ thống Ngân hàng dữ liệu ñất ñai Thụy ðiển
gồm có các thành phần:
- Bản ñồ ñịa chính: Bản ñồ ñịa chính của mỗi một thửa ñất có kết nối với
thông tin bất ñộng sản, có các chú dẫn của bản ñồ, những quy ñịnh sử dụng ñất.
- Sổ ñăng ký bất ñộng sản: là sổ dùng ñể ñăng ký cho tất cả các bất ñộng
sản khi hình thành. Tài liệu này tạo cơ sở cho việc ñăng ký ñất, tín dụng bất ñộng
sản, thuế tài sản, quy hoạch ñô thị, quy hoạch khu vực, ... Sổ ñăng ký bất ñộng
sản ñược duy trì bởi các cơ quan ño ñạc ñất ñai trên khắp cả nước; cơ quan ño
ñạc ñất ñai quốc gia Thụy ðiển có vai trò giám sát thực hiện.
Sổ ñăng ký bất ñộng sản gồm có cả trích lục bản ñồ ñịa chính; những
thông tin về diện tích và thiết kế của bất ñộng sản, thông tin về quyền thông hành
ñịa dịch, các quy ñịnh về phân vùng, quản lý ñất ñai, ñiểm toạ ñộ cho từng thửa
ñất có tài sản, ñịa chỉ của tài sản và các thông tin tham chiếu khác.
- Sổ ñăng ký ñất ñai: Sử dụng ñể ñăng ký quyền sở hữu ñất ñai nhằm phục
vụ cho các mục ñích của xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thu hồi lại các
quyền về bất ñộng sản. Sổ ñăng ký ñất ñai gồm có thông tin về tên của chủ sử
dụng hợp pháp, ñịa chỉ và số ñăng ký công dân, thông tin về thế chấp và các
trách nhiệm pháp lý khác. Sổ ñăng ký cũng có xác nhận của các cơ quan có thẩm
quyền về việc phá sản, xây dựng lại, v.v.
- Sổ ñăng ký ñịa chỉ;
- Sổ ñăng ký xây dựng;
- Thông tin về thuế bất ñộng sản.
Hệ thống thông tin ñất ñai ñược lưu giữ, quản lý tại ngân hàng dữ liệu ñất

ñai Thụy ðiển gồm có các thông tin về ñất ñai, tài sản gắn liền với ñất, thông tin
quy hoạch, tình trạng pháp lý của bất ñộng sản, thông tin về thuế bất ñộng sản
ñược sắp xếp, lưu trữ trong hồ sơ nêu trên với các thông tin cụ thể sau:
- Tên bất ñộng sản; tên chủ bất ñộng sản, ñịa chỉ và số ñăng ký công dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


(nếu ñất thuộc sở hữu của cả hai vợ chồng thì cả hai người cùng ñứng tên); diện
tích bất ñộng sản, diện tích mặt nước…; ñịa chỉ bất ñộng sản;
- Thông tin về việc chia, gộp thửa: ngày tách thửa, theo văn bản nào;
thông số kỹ thuật (toạ ñộ góc, toạ ñộ tâm thửa ñất, tờ bản ñồ);
- Quyền thông hành ñịa dịch (quyền trên bất ñộng sản khác); giới hạn
quyền sở hữu; các quyền khác;
- Cơ quan nhập dữ liệu (tên người nhập, cơ quan, ngày nhập); số ñăng ký
ñất; số tờ bản ñồ quy hoạch. Sổ ñăng ký cũng có xác nhận của các cơ quan có
thẩm quyền về việc phá sản, xây dựng lại, v.v.
- Thông tin về thuế: Tổng giá trị bất ñộng sản, giá trị nhà; quá trình
chuyển dịch quyền sở hữu: mua, bán, cho tặng của ai, từ ngày nào;
- Tình trạng thế chấp, cho thuê bất ñộng sản;
- Hệ thống dữ liệu về nhà gồm có: Chỉ số nhận biết (Số bất ñộng sản, số
nhà); ñơn vị hành chính (tỉnh, huyện, xã); vị trí (số tờ bản ñồ, toạ ñộ tâm thửa);
chủ sở hữu; diện tích xây dựng, thời gian xây dựng, ñiều kiện ñiện, nước, lối ñi…
Ngoài ra còn có các thông tin bổ trợ: Loại nhà (nhà ở, trụ sở, nhà máy…), giấy
phép xây dựng;
- Hệ thống dữ liệu quy hoạch;
Tuy hệ thống hồ sơ ñịa chính dạng số của Thụy ðiển ñã rất phát triển
nhưng hệ thống hồ sơ ñịa chính trên giấy vẫn ñược hình thành và bảo quản lâu
dài tại cơ quan ñăng ký. Do có nhiều bằng chứng ñã cho thấy việc tự ñộng hoá

ñăng ký ñất vẫn không thể thay thế hoàn toàn cho hồ sơ giấy tờ do những sơ suất
của người thực hiện, hoặc trục trặc của công nghệ, vì vậy họ vẫn hết sức coi
trọng việc lưu giữ các giấy tờ pháp lý khi thực hiện thủ tục ñăng ký làm bằng
chứng pháp lý.
Khi bất ñộng sản có biến ñộng (tách, gộp thửa, ñăng ký quyền sở hữu...)
trong mỗi thủ tục ñăng ký biến ñộng, thông tin của bất ñộng sản ñều ñược khai
thác, sử dụng từ Ngân hàng Dữ liệu ñất ñai quốc gia Thụy ðiển. Ví dụ:
- ðối với biến ñộng tách, gộp thửa:
Khi có ñơn khai báo biến ñộng, nhân viên ño ñạc lấy thông tin thửa ñất từ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


cơ sở dữ liệu ñất ñai và tiến hành công việc khảo sát thực ñịa, ño ñạc chỉnh lý
trên bản sao. Trước khi thực hiện việc phân chia chính thức, nhân viên ño ñạc
phải lấy thêm thông tin từ các cơ quan có liên quan như: xây dựng, giao thông,
môi trường ñể ñảm bảo việc phân chia thửa ñất theo ñúng quy hoạch và pháp
luật. Kết quả thủ tục tách, gộp thửa là phải lập ñược: bản mô tả bất ñộng sản (tên
chủ sở hữu, diện tích…); bản mô tả kỹ thuật việc phân chia thửa ñất (toạ ñộ các
ñiểm mốc ranh giới và toạ ñộ tâm ñiểm thửa ñất); biên bản thoả thuận giữa các
bên; phụ lục khác kèm theo.
Việc hình thành một bất ñộng sản mới cũng phải có các ñiều kiện: Phải
phù hợp với mục ñích sử dụng của bản thân bất ñộng sản ñó; Phù hợp với quy
hoạch và những hạn chế ràng buộc mà quy hoạch và pháp luật ñã quy ñịnh; Phải
ñảm bảo hài hoà giữa lợi ích cá nhân và lợi ích cộng ñồng ;
Sau khi hoàn thành việc tách, gộp thửa cơ quan ño ñạc cập nhật thông tin
ñã thay ñổi vào ngân hàng dữ liệu và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những
thay ñổi ñó.
- ðối với biến ñộng về ñăng ký quyền sở hữu (biến ñộng chủ sở hữu):

Thủ tục này ñược thực hiện tại cơ quan ðăng ký ñất trực thuộc Toà án ñịa
phương. Bộ luật ðất ñai quy ñịnh mọi biến ñộng về bất ñộng sản (gồm ñất ñai và
tài sản gắn liền với ñất) ñều phải thực hiện việc ñăng ký trong vòng 3 tháng sau
ñó. Việc cập nhật hay chỉnh sửa thông tin vào mạng dữ liệu hiện nay chỉ ñược
thực hiện khi kết thúc thủ tục ñăng ký.
ðể thực hiện các giao dịch thuận tiện trên thị trường, người chủ sở hữu bất
ñộng sản phải thực hiện ñầy ñủ việc ñăng ký bất ñộng sản của mình. Số lượng
của những ñăng ký bổ sung ñã tăng lên theo thời gian và hiện nay, sự ñăng ký
ñầy ñủ ñược gọi là ðăng ký bất ñộng sản và bao gồm: ðăng ký ñịa chỉ, ñăng ký
xây dựng, ñăng ký kết hợp, ñăng ký sơ ñồ, ñăng ký ñánh giá bất ñộng sản, ñăng
ký giá bán, ñăng ký liên ñới chủ sở hữu, ñăng ký bảo ñảm tín dụng nhà ở.
Toàn bộ thông tin ñịa chính của các bất ñộng sản ñã ñăng ký ñược cập
nhật vào cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin ñất ñai, tạo ñiều kiện cho người
mua bất ñộng sản, người môi giới ... có thể thu thập thông tin về bất ñộng sản
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


một cách ñầy ñủ, chính xác thông qua việc truy cập hệ thống thông tin ñất ñai của
Ngân hàng Dữ liệu ñất Thụy ðiển. ðiều ñó giúp các giao dịch trên thị trường bất
ñộng sản ñược thực hiện nhanh chóng, hiệu quả (Lưu Văn Thịnh, 2007).
1.2.2. Hệ thống hồ sơ ñịa chính Hàn Quốc
Hàn Quốc nằm trên bán ñảo Triều Tiên ở ðông Bắc Châu á, có diện tích
ñơn vị hành chính là 99.585 km2, có 9 tỉnh và 6 thành phố, thủ ñô là Seoul.
Hệ thống ñịa chính Hàn Quốc là hệ thống ñăng ký bằng khoán, bắt buộc, có
ba ý nghĩa: quản lý quyền sở hữu, ñăng ký, cung cấp dịch vụ thông tin ñịa chính.
Tất cả các thửa ñất ñều có mã thửa, ñược chia bởi hệ thống các tờ bản ñồ và ñược
quản lý theo khu vực. ðến nay, Hàn Quốc ñã ñăng ký hết tất cả các thửa ñất.
Hồ sơ ñịa chính bao gồm các bản ñồ và sổ sách. Thông tin mô tả về thửa

ñất ñược ñăng ký và quản lý trong sổ, vị trí các ñường bao ñược ghi trên các bản
ñồ. Nhiều dự án phát triển ñất ñai và quy hoạch sử dụng ñất ñược lên kế hoạch,
quyết ñịnh và tiến hành trên cơ sở thông tin ñăng ký trong các hồ sơ ñịa chính.
Hệ thống hồ sơ ñịa chính Hàn Quốc bao gồm các loại tài liệu:
- Bản ñồ ñịa chính: Bản ñồ ñịa chính bao gồm cả bản ñồ ñịa chính cho khu
vực rừng, có rất nhiều tỷ lệ, nhưng tỷ lệ chủ yếu của bản ñồ ñịa chính là 1/1200,
và chứa ñựng các thông tin như: ñịa chỉ, số thửa, chủ sử dụng ñất, chú dẫn, tên
của tờ bản ñồ, lưới toạ ñộ, khoảng cách ñược tính toán của các ñường ranh giới,
các ñiểm mốc …. Từ 1999 - 2003, tất cả bản ñồ ñịa chính ñược số hoá, nằm
trong hệ thống thông tin ñất ñai trên cơ sở thửa ñất.
- Sổ ñăng ký bất ñộng sản;
- Sổ ñịa chính;
- Sổ rừng;
- Hồ sơ ranh giới hành chính và các file ñiện tử.
Trong các tài liệu của hồ sơ ñịa chính có các thông tin về: số thửa, mã
thửa, loại ñất sử dụng, quyền sở hữu, hạng ñất sử dụng, ñịa chỉ, diện tích, số tờ,
xác nhận giá ñất.
Hàn Quốc ñang hoàn thiện hệ thống ñịa chính, việc phát triển hệ thống
thông tin ñất ñai trên cơ sở thửa ñất ñược bắt ñầu từ 1996 với quan ñiểm ñẩy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


mạnh việc truy cập có hiệu quả, cập nhật các sổ ñịa chính, giúp Chính phủ
quyết ñịnh các chính sách ñất ñai. Cơ sở dữ liệu ñang phát triển là một sự tổng
hợp dữ liệu ñồ hoạ và phi ñồ hoạ nhằm cung cấp thông tin cho Chính phủ và
các cá nhân.
Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Hàn Quốc gắn với xã hội thông tin và cơ sở
dữ liệu ñất ñai ñã ñáp ứng ñược yêu cầu cần thiết về cung cấp thông tin cho thị

trường bất ñộng sản.
Khi người chủ sở hữu thực hiện giao dịch ñối với bất ñộng sản, họ cần
phải chuẩn bị ñầy ñủ hồ sơ mua bán chuyển nhượng. Các giấy tờ quan trọng
trong hồ sơ mua bán chuyển nhượng cần phải lấy từ hồ sơ ñịa chính, ñó là:
- Phần trích ghi trong sổ ñăng ký bất ñộng sản
- Giấy chứng nhận ñịa chính thửa ñất
- Trích lục thửa ñất từ bản ñồ ñịa chính
- Thông báo giá bất ñộng sản theo khung giá quy ñịnh hàng năm
Sau khi chuẩn bị ñầy ñủ hồ sơ mua bán chuyển nhượng, thực hiện giao dịch,
hai bên mua bán sẽ phải thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp
luật, nộp các khoản thuế theo thông báo của cơ quan thuế, nghĩa vụ tài chính, thuế
ñối với nhà nước của các bên mua bán phải ñược thực hiện ñầy ñủ và có các giấy
tờ, biên lai, hoá ñơn ñể chứng minh. Sau khi hoàn thành ñầy ñủ các thủ tục, cơ quan
quản lý sẽ chỉnh lý thông tin về chủ bất ñộng sản trong hồ sơ ñịa chính.
Với quy ñịnh chi tiết từng thủ tục ñể tiến hành ñăng ký bất ñộng sản, mua
bán bất ñộng sản, các thông tin trong hồ sơ ñịa chính ñược cập nhật thường xuyên
và ñược lưu trữ cả ở dạng số và dạng giấy. Hồ sơ ñịa chính là cơ sở quan trọng
nhất ñể hoàn thiện hồ sơ mua bán chuyển nhượng bất ñộng sản, tạo ñiều kiện ñể
thị trường bất ñộng sản phát triển ngày một mạnh mẽ (Lưu Văn Thịnh, 2007).
1.2.3. Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Pháp
Pháp có diện tích 550.000 km2, dân số là 62 triệu người. Hệ thống ñịa
chính ở Pháp ñược hình thành từ thời Napôleon và ñược gọi là ñịa chính thời
Napôleon. Hệ thống ñịa chính này bao gồm toàn bộ các hoạt ñộng ñịa chính ở ñô
thị và nông thôn, bao gồm cả ñất xây dựng và ñất chưa xây dựng. Các thửa ñất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


của hệ thống ñịa chính này ñược mô tả cụ thể như một thực thể gắn với một chủ

sở hữu và một khu vực thu thuế ñịa chính áp dụng thống nhất trên toàn nước
Pháp, trừ một vài vùng có sắc thái riêng.
Luật cải cách công khai ñịa chính 1/1956 với yêu cầu bắt buộc phải chứng
minh quyền sở hữu các bất ñộng sản bằng các thủ tục ñịa chính công khai. Từ ñó
hình thành mối quan hệ chặt chẽ giữa ñịa chính với sổ kê khai bất ñộng sản của
cơ quan quản lý tài sản thế chấp, có ghi chép lai lịch các thửa ñất. ðạo Luật năm
1974 cho phép ñổi mới công tác ñịa chính với yêu cầu hiệu chỉnh bản ñồ thửa ñất
cũ cho phù hợp với thực tiễn.
ðịa chính Pháp ngày nay phản ánh trung thực lai lịch hộ tịch của chủ sở
hữu bất ñộng sản ñã xây và chưa xây trên các lô ñất ñai nhằm ñảm bảo quyền sở
hữu, quyền chuyển nhượng bất ñộng sản trên cơ sở một thị trường ñất ñai; phục
vụ các nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng ñất ñai có hiệu quả cộng ñồng;
ñảm bảo thuận tiện cho tín dụng bằng hệ thống thế chấp và tạo sơ sở xây dựng
một hệ thống thuế ñất và bất ñộng sản công bằng; ñảm bảo sự quản lý Nhà nước
về ñất ñai.
Hệ thống hồ sơ ñịa chính của Pháp gồm có:
- Một bộ bình ñồ giải thửa ño vẽ cho từng xã;
- Một bản mô tả trạng thái chú giải cho bình ñồ nói trên;
- Một sổ ñịa bạ gốc, thống kê tổng hợp ñối với từng chủ sở hữu dưới dạng
một bản kê những tài sản của họ và mức ñánh giá những tài sản ấy, bản kê khai
các quyền và thực trạng của chủ sở hữu;
Các chứng thư bất ñộng sản, theo truyền thống ñều phải ñược ñăng ký.
Việc ñăng ký ñược hiểu như một thủ tục thực hiện bởi một công chức theo những
thể thức khác nhau, nhưng ñều mang một tính chất chung là dựa trên cơ sở phân
tích các sự kiện pháp lý mà theo ñó thực hiện ñược việc thu thuế. Thủ tục ñăng
ký có thể ñược thực hiện hoặc qua việc thu thuế hoặc trong việc bảo quản thế
chấp, và khi ñó nó mang tên là thủ tục công bố ñịa ốc.
Với mục tiêu cố gắng ñảm bảo tính chính xác và củng cố thêm tình trạng
pháp lý của các bất ñộng sản và di sản bất ñộng sản của các cá nhân, việc công
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


bố ñất ñai thực sự là rất cần thiết cho sự an toàn cả ñối với những giao dịch về tài
sản cũng như ñối với tín dụng ñược chính những tài sản ñó bảo ñảm.
Toàn bộ những giấy tờ, văn bản ñược hình thành trong quá trình thực hiện
các thủ tục công bố ñất ñai hợp thành tư liệu thế chấp. Các tư liệu thế chấp này
ñược giữ ở các Văn phòng thế chấp và ñược giới thiệu dưới dạng những sổ ñăng
ký thủ tục và sổ ñăng ký công cụ tìm kiếm giúp cho việc tiếp cận tư liệu ñó. Kể
từ 01 tháng giêng năm 1956, các tư liệu thế chấp trên ñược lưu giữ dưới dạng
một hộp phiếu ñặc biệt, gọi là hộp phiếu bất ñộng sản.
Sự phù hợp giữa hộp phiếu bất ñộng sản và ñịa chính ñược ñảm bảo nhờ
có những quy ñịnh nghiêm ngặt liên quan ñến việc công bố ñịa ốc, ñặc biệt liên
quan ñến chính hộp phiếu bất ñộng sản, và nhờ những tài liệu dùng ñể liên hệ
giữa các sở ñịa chính với những bộ phận bảo quản thế chấp. Ở các xã có ñịa bạ
ñổi mới, hộp phiếu bất ñộng sản gồm ba loại phiếu:
- Phiếu cá nhân về chủ sở hữu, trên ñó tổng hợp dần theo sự công bố các
chứng thư, những chỉ dẫn về tình hình pháp lý hiện nay của các bất ñộng sản di
sản của những người ñược quyền thừa kế khác nhau nằm trong phạm vi của một
bộ phận bảo quản thế chấp;
- Phiếu giải thửa cho phép lập lại trình tự những biến ñổi ñã xảy ra ñối với
một bất ñộng sản và từ ñó nắm ñược tên của các chủ sở hữu.
- Phiếu bất ñộng sản thống kê những thông tin có liên quan ñến các bất
ñộng sản hoặc từng phần của bất ñộng sản ñô thị;
Phiếu bất ñộng sản tận dụng những khả năng do ñịa chính cung cấp ñể
nhận biết về các tài sản. Tác dụng này của nó ñược ñảm bảo nhờ có nhiều quy
ñịnh pháp lý có tính chất pháp lệnh.
Khi cần nắm ñược diện tích chính xác của khoảng ñất, thì người thảo
chứng thư, ñể tránh trách nhiệm của mình hoặc của người bán bằng cách căn cứ

duy nhất vào số liệu ñịa chính, sẽ yêu cầu sự tham gia của chuyên viên ño ñạc ñể
xác ñịnh chính xác ranh giới của mảnh ñất nhờ một sơ ñồ cọc mốc làm phụ lục
cho hợp ñồng.
Do thực sự ñộc quyền về công việc nếu không muốn nói là cả về mặt pháp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


lý, các chuyên viên ño ñạc có thể phải chịu trách nhiệm, nếu họ gây ra sai số
ngoài hạn sai cho phép làm ảnh hưởng tới những ñánh giá ñịa chính.
Về phần mình, người kinh doanh bất ñộng sản không những không có
kiến thức kỹ thuật của chuyên viên ño ñạc mà cũng không có hiểu biết pháp lý
của người chưởng khế, do ñó trách nhiệm của người này là ở những sai sót bị coi
là thủ ñoạn ñánh lừa người mua hoặc người bán một bất ñộng sản. Ngược lại,
việc kiểm tra tình trạng pháp lý của bất ñộng sản không phải là nhiệm vụ của họ
mà là của chưởng khế (trách nhiệm của người này phải ñược xét ñến khi sự sai
khác giữa nội dung ñịa chính và diện tích thực biến ñộng hoặc khi nguồn gốc bất
ñộng sản ñược xác ñịnh dựa trên những lời khai không chính xác, trong khi nếu
tra cứu ñịa chính nghiêm túc ñã có thể tìm ra chủ sở hữu thực sự) (Nhà xuất bản
thế giới, 1999).
1.2.4. Nhận xét chung về hệ thống hồ sơ ñịa chính ở các nước trên thế giới
Từ việc nghiên cứu hệ thống hồ sơ ñịa chính của một số nước trên thế giới
có thể nhận xét như sau:
- Hồ sơ ñịa chính của các nước nghiên cứu có thành phần và nội dung
không hoàn toàn giống nhau, nhưng trong hồ sơ ñịa chính của mỗi nước luôn bao
gồm hai thành phần: phần ðồ họa (bản ñồ ñịa chính, bình ñồ giải thửa, bản ñồ
ñăng ký bất ñộng sản,…) và phần Văn bản (sổ ñăng ký ñất, sổ ñăng ký bất ñộng
sản, phiếu bất ñộng sản, các chứng thư pháp lý của bất ñộng sản,… kể cả các file
văn bản là các thông tin thuộc tính của bất ñộng sản).

- Các thông tin trong hồ sơ ñịa chính không chỉ gồm các thông tin về ñất
mà cả các thông tin liên quan ñến tài sản gắn liền với ñất. Việc ghi nhận và lưu
giữ các thông tin này có thể trong cùng một sổ (sổ ñăng ký ñất ñai ở Tây úc), có
thể trong các sổ khác nhau (như sổ ñăng ký ñất ñai, sổ ñăng ký bất ñộng sản, sổ
ñăng ký ñịa chỉ, sổ ñăng ký xây dựng,… ở Thụy ðiển).
- Các thông tin về ñất và các tài sản gắn liền với ñất ñược thể hiện khá chi
tiết trong hồ sơ ñịa chính các nước thông qua các công việc mang tính pháp lý
như ñăng ký ñất ñai, ñăng ký bất ñộng sản (ở Thụy ðiển) hoặc công bố ñịa ốc (ở
Pháp). Việc cập nhật các biến ñộng thông tin ñịa chính ñược quy ñịnh chặt chẽ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


bằng văn bản pháp luật và ñược thực hiện nghiêm túc, ñồng bộ.
- Các nước ñều hiện ñại hóa hệ thống hồ sơ ñịa chính theo hướng ứng
dụng công nghệ thông tin. Vì vậy, việc cập nhật, quản lý lưu trữ, chỉnh lý và khai
thác thông tin rất tiện lợi, thống nhất trong toàn hệ thống, ñảm bảo việc cung cấp
thông tin nhanh chóng phục vụ các yêu cầu quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng
sản. Tuy nhiên, ñề phòng các rủi ro do các sự cố máy tính làm sai hỏng, mất dữ
liệu trong hệ thống hồ sơ ñịa chính và ñảm bảo việc lưu trữ pháp lý lâu dài, bên
cạnh hệ thống hồ sơ ñịa chính dạng số các nước vẫn có hệ thống hồ sơ ñịa chính
lưu trữ dưới dạng giấy.
- Hồ sơ ñịa chính các nước ñều là nguồn cung cấp thông tin ñể xây dựng
hệ thống thông tin ñất ñai, ñáp ứng yêu cầu ñể xây dựng cơ sở dữ liệu bất ñộng
sản. Hồ sơ ñịa chính của từng nước ñều ñược chuẩn hóa theo một hệ thống thống
nhất, liên kết ñược cơ sở dữ liệu ñất ñai (hệ thống thông tin ñất ñai) và bất ñộng
sản. Việc quản lý và cập nhật biến ñộng thông tin trong hồ sơ ñịa chính ñược
thực hiện thường xuyên với sự trợ giúp của máy tính ñiện tử.
1.3. Quá trình xây dựng hồ sơ ñịa chính và những bài học thực tiễn ở Việt Nam

1.3.1. Khái quát về công tác lập hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của Nhà nước
1.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1945 ñến năm 1980
Cách mạng Tháng 8 thành công, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ñược
thành lập, ngành ðịa chính ñược duy trì ñể bảo vệ chế ñộ sở hữu ruộng ñất và thu
thuế ñiền thổ. ðến năm 1953 Luật Cải cách ruộng ñất ñược thông qua, nhưng
phải sau hoà bình lập lại cuộc cải cách ruộng ñất mới ñược triển khai rộng khắp
toàn Miền Bắc và hoàn thành vào tháng 7 năm 1956. Sau khi cuộc cải cách ruộng
ñất cơ bản ñược hoàn thành sở hữu ruộng ñất của ñịa chủ phong kiến bị thủ tiêu,
các chứng thư pháp lý về ruộng ñất cũ bị huỷ bỏ, lúc này trên toàn miền Bắc chế
ñộ sở hữu ruộng ñất là chế ñộ sở hữu ruộng ñất cá thể của nông dân.
Năm 1975 ñất nước thống nhất, nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ra ñời. Trong suốt những năm chiến tranh và những năm ñầu sau khi ñất
nước hoàn toàn giải phóng, do việc buông lỏng quản lý ruộng ñất trong nhiều
năm ñã phát sinh hiện tượng tiêu cực, ảnh hưởng ñến sản xuất và quan hệ ruộng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16


ñất xã hội chủ nghĩa ở nông thôn. ðể khắc phục những tồn tại này, ngày
09/11/1979 Chính phủ ñã ra Nghị ñịnh 404/CP về việc thành lập Tổng cục Quản
lý ruộng ñất trực thuộc Hội ñồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ); Tổng cục Quản
lý ruộng ñất và UBND các cấp, có trách nhiệm giúp Hội ñồng Chính phủ thống
nhất quản lý nhà nước ñối với toàn bộ ruộng ñất trên lãnh thổ cả nước nhằm phát
triển sản xuất, bảo vệ ñất ñai, bảo vệ môi trường, sử dụng hợp lý có hiệu quả ñối
với các loại ñất.
Hoạt ñộng chủ yếu của ngành ðịa chính trong giai ñoạn này là tổ chức các
cuộc ñiều tra nhanh về ñất ñể Nhà nước có các thông tin về diện tích các loại ñất,
phục vụ cho yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây
dựng các hợp tác xã và tập ñoàn sản xuất, khai hoang xây dựng vùng kinh tế mới,

việc ñăng ký ñất ñai không ñược thực hiện. Hồ sơ ñất ñai trong giai ñoạn này chủ
yếu gồm có bản ñồ giải thửa hoặc sơ ñồ giải thửa ruộng ñất, sổ mục kê kiểm kê,
thống kê ñất ñai. Nội dung sổ sách, bản ñồ chủ yếu nhằm phản ánh quỹ ñất theo
từng loại ñất, người chủ sử dụng ñất ñai tuy có thể hiện nhưng không phân tích
và ñề cập ñến cơ sở pháp lý, nên còn mang nặng tính phản ánh hiện trạng sử
dụng ñất.
1.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1980 ñến nay
a) Thời kỳ từ năm 1980 ñến trước Luật ðất ñai 1993
Thực hiện thống nhất và tăng cường công tác quản lý ruộng ñất, Chính
phủ ban hành Quyết ñịnh số 201/CP ngày 11/7/1980 về hướng dẫn thủ tục ñăng
ký ñất ñai (Hội ñồng Chính Phủ, 1980). Việc triển khai công tác này trên thực tế
chỉ ñược bắt ñầu thực hiện sau khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 299TTg ngày 10/11/1980 về công tác ño ñạc, phân hạng và ñăng ký thống kê ruộng
ñất (Thủ tướng Chính Phủ, 1980), ngày 5/11/1981 Tổng cục Quản lý ruộng ñất
có Quyết ñịnh 56/ðKTK về việc ban hành quy ñịnh cụ thể về thủ tục ñăng ký
thống kê ruộng ñất trong cả nước (Tổng cục Quản lý ruộng ñất, 1981). Theo quy
ñịnh tại Quyết ñịnh này, việc ñăng ký ñất ñai ñược thực hiện thống nhất trong cả
nước theo một trình tự thủ tục chặt chẽ, có nhiều ñiểm kế thừa cách làm của các
chế ñộ cũ. Kết quả của quá trình ñăng ký ñất ñai là lập hệ thống hồ sơ ñăng ký
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 17