đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại dự án đường quốc lộ 3 đoạn qua địa bàn huyện gia lâm – thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................ iv
Danh mục bảng ................................................................................................ vii
Danh mục các chữ viết tắt................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích, yêu cầu........................................................................................... 2
2.1. Mục đích ..................................................................................................... 2
2.2. Yêu cầu ....................................................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN ................................................................................... 4
1.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.......................................................................................... 4
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ................................... 4
1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng .................................................................................... 5
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tác GPMB
của một số nước ........................................................................................... 9
1.2.1. Trung Quốc ........................................................................................ 9
1.2.2. Thái Lan ........................................................................................... 10
1.2.3. Hàn Quốc ......................................................................................... 11
1.2.4. Những kinh nghiệm cho Việt Nam .................................................. 12
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
ở Việt Nam qua các thời kỳ: ...................................................................... 13
1.3.1. Thời kỳ 1987 đến 1993 .................................................................... 13
1.3.2. Thời kỳ 1993 đến 2003 .................................................................. 14
1.3.3. Thời kỳ từ 2003 đến nay .................................................................. 19
1.4. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam ............................................................. 22
1.4.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy

định của Luật Đất đai 1993 ............................................................... 22

iv


1.4.2. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy
định của Luật Đất đai 2003 ............................................................. 25
1.5. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất của Thành phố Hà Nội ............................................ 27
1.5.1. Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư............................................................... 27
1.5.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên
địa bàn thành phố Hà Nội năm gần đây......................................... 29
1.5.3. Đánh giá việc thực hiện các chính sách và công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên
địa bàn thành phố Hà Nội .............................................................. 30
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................... 35
2.1. Đối tượng, địa bàn nghiên cứu ................................................................. 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 35
2.1.2. Địa bàn nghiên cứu ........................................................................ 35
2.1.3. Thời gian thực hiện dự án: Từ quý IV năm 2008 đến tháng
quý IV /2013. ................................................................................ 35
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 36
2.3.1. Phương pháp tiếp cận hệ thống ...................................................... 36
2.3.2. Phương pháp thu thập, điều tra, phỏng vấn ................................... 36
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp. .................................................. 36
2.3.4. Phương pháp chuyên gia, tranh thủ ý kiến của các chuyên
gia trong lĩnh vực chuyên môn để đưa ra các giải pháp tối
ưu phù hợp với thực tế ................................................................... 36

2.3.5. Phương pháp so sánh ..................................................................... 36
Chương 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...................................................... 37
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến công tác
giải phóng mặt bằng tại huyện Gia Lâm .................................................. 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 37
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................. 37
3.1.3 Văn hóa xã hội ............................................................................... 40

v


3.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố
Hà Nội ..................................................................................................... 41
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm,
thành phố Hà Nội ........................................................................ 41
3.2.2. Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Gia
Lâm ............................................................................................... 43
3.2.3. Những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai liên quan
đến chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất trên địa bàn
huyện Gia Lâm – Thành phố Hà Nội ................................................ 45
3.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội .................... 47
3.3.1. Công tác tổ chức, trình tự thực hiện ..................................................... 47
3.3.2. Trách nhiệm của các cấp, các ngành ................................................ 50
3.4. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất đối với dự án nghiên cứu................................... 53
3.4.1. Khái quát về dự án nghiên cứu ....................................................... 53
3.4.2. Đối tượng và điều kiện được bồi thường.......................................... 56
3.4.3. Bồi thường thiệt hại về đất và Bồi thường chi phí hợp lý đầu tư
vào đất còn lại ................................................................................. 65

3.4.4. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản. .......................................................... 71
3.4.5. Chính sách hỗ trợ, tái định cư. ......................................................... 76
3.4.6. Tốc độ và kết quả việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất tại dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm ............... 85
3.4.7. Đánh giá chung................................................................................ 87
3.4.8. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng
mặt bằng ............................................................................... 89
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 91
Kết luận: ........................................................................................................... 91
Kiến nghị:......................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 94

vi


DANH MỤC BẢNG
Số bảng
Tên bảng
Trang
3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm .................................................. 42
3.2.

Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường ........... 62

3.3.

Ý kiến của người bị thu hồi đất về đối tượng được bồi thường và
không được bồi thường .......................................................................... 63

3.4.

Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại dự án ....................................... 67

3.5.

So sánh mức độ chênh lệch giữa giá bồi thường của dự án và giá thị
trường tại thời điểm thu hồi đất .............................................................. 68

3.6.

Ý kiến của người bị thu hồi đất về giá đất tính bồi thường tại dự án...... 70

3.7.

Tổng hợp đơn giá bồi thường tài sản tại dự án ...................................... 73

3.8.

Ý kiến của người bị thu hồi đất trong việc bồi thường về tài sản gắn
liền với đất ............................................................................................. 75

3.9:

Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án nghiên cứu ................................... 79

3.10. Tổng hợp số hộ gia đình, cá nhân đã được hưởng chính sách hỗ trợ
của dự án bị thu hồi đất .......................................................................... 80
3.11: Ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ tại dự án ............................................................................... 81
3.12. So sánh giá đất bồi thường và giá đất tái định cư đối với đất ở tại dự án. .......... 84

3.13: Tổng hợp kết quả đạt được của dự án.................................................... 86

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Ký hiệu

Chữ viết tắt

1

BĐĐC

2

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

3

CN-TTCN

Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

4

CP

5

GCN-QSDĐ

6

GPMB

Giải phóng mặt bằng

7

HĐND

Hội đồng nhân dân

8

HSĐC

Hồ sơ địa chính

9

HTX

Hợp tác xã

10

NĐ

Nghị định

11

QĐ-UBND

12

QSDĐ

13

TĐC

14

UBND

Bản đồ địa chính

Chính phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quyết định ủy ban nhân dân
Quyền sử dụng đất

Tái định cư
Ủy ban nhân dân

viii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, địa bàn để phân
bố dân cư, các công trình xây dựng cơ bản và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc
phòng, an ninh; là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. (
Trích dẫn lời mở đầu của luật đất đai 1993).
Trong quá trình Đổi mới, đặc biệt những năm gần đây việc xây dựng cơ sở
hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu cầu
CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp
vào năm 2020.
Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu
quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường giải phóng mặt bằng là
điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Có thể nói:
“Giải phóng mặt bằng nhanh là đã thực hiện được một nửa quá trình của dự án”.
Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức
tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ gia đình, cá
nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng địa phương, cơ sở.
Nguyên nhân gây nên tình trạng này ngoài vấn đề về giá đất tính bồi
thường chưa hợp lý, còn nguyên nhân quan trọng là do chính sách, thủ tục về thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn nhiều vướng mắc, bất cập hoặc do
quá trình thực hiện chính sách pháp luật chưa khoa học gây chậm trễ trong công
tác giải phóng mặt bằng.

Gia Lâm là một huyện kinh tế trọng điểm của thành phố Hà Nội, cách
trung tâm thành phố Hà Nội 10 Km. Thực hiện nhiệm vụ xây dựng Gia Lâm
theo hướng hiện đại, văn minh, giàu đẹp nhằm góp phần đẩy mạnh công nghiệp
hóa, hiện đại hóa Thủ đô đã được Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện Gia Lâm

1


khẳng định. Trong thời gian qua trên địa bàn huyện đã và đang triển khai nhiều
dự án đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, dự án đường giao thồng, các khu đô thị,
khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ … Trong đó có nhiều dự án quá trình thu
hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài trên 3 năm. Những vướng mắc,
bất cập nào về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần phải tiếp tục kiến
nghị tháo gỡ là các câu hỏi cần phải được giải đáp qua thực tiễn để đề xuất giải
pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, góp phần hoàn thiện chính
sách đất đai trong thời gian tới.
Vì vậy việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có
cơ sở khoa học, từ đó đề xuất để sửa đổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương
pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết.
Đề tài: “ Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại
dự án đường Quốc lộ 3 đoạn qua địa bàn huyện Gia Lâm – thành phố Hà
Nội” được thực hiện nhằm góp phần thực hiện mục tiêu trên với những mục
đích, yêu cầu cụ thể dưới đây:
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Nghiên cứu cơ sở khoa học, thực tiễn về chính sách bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất.

- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Gia Lâm – Thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Gia Lâm – Thành phố
Hà Nội.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng và các văn bản có liên quan đã được ban hành.

2


- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện các
chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án đã được thực hiện
trên địa bàn nghiên cứu có độ tin cậy và chính xác. Các số liệu điều tra thu thập
phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan khoa học.
- Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và thực hiện tốt chính
sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, áp dụng với địa bàn
nghiên cứu.

3


Chương 1. TỔNG QUAN
1.1. Tổng quan về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường,

thị trấn quản lý theo quy định của Luật này. ( Luật Đất đai 2003)
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác, trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới
trên đó ( Từ điển Tiếng Việt 1995).
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giải
phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước hỗ trợ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến
địa điểm mới
1.1.1.4. Tái định cư
TĐC là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
sống và làm ăn. TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
TĐC được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di
chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu

4


nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ
các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì
sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau:

- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB. Các dự án TĐC cũng được coi là các dự án phát triển và phải
được thực hiện như các dự án phát triển khác ( Cẩm nang TĐC- Ngân hàng phát
triển Á Châu).

1.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.2.1. Một số yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba
lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998,
2001 và 2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo
đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn
thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về
pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính chưa ổn định, chưa thống nhất
của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp
khá nhiều khó khăn và cản trở.

5


Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả

kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho
thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý
đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi
đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận
thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản
lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai,
công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng
trực tiếp đến tiến độ GPMB. ( Bộ TNMT 2005)

b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc
phục những nhược điểm do lịch sử để lại hay giải quyết những vấn đề mà quá
trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều
dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như
là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không
chỉ là công cụ "tạo cung" cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất
thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh
trong bồi thường, GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có

6

ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. ( Theo Tài liệu TS.
Nguyễn Đức Minh 2001)
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính
bồi thường.

c. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối
với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ
để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng ký biến
dộng về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn
tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn.

d. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường,
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.

Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy

7


định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp
tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung
giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế
nhằm tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định.
Khi định giá đất người định giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của
từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù
hợp với thực tế.
Theo TS. Phạm Đức Phong, giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là
thước đo phản ánh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà
đầu tư. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất cho các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường GPMB và phát sinh
khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2005 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về đất đai thì
có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường, GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,

8


làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.

e. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên
một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất
động sản trong một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát
triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện
các dự án đầu tư; đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai,
nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC
và bồi thường.
- Giá cả cả bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.( Bộ TNMT năm 2005)
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ công tác GPMB của
một số nước
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng, cơ
bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất phục
vụ cho các mục đích của Quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của
hàng triệu người dân, người bị ảnh hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số
lượng. Đặc biệt ở những nước đang phát triển người dân chủ yếu sống bằng nông
nghiệp thì đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm trong
công tác bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích

cho Việt Nam trong việc hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB.

1.2.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật
Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Việc phương thức bồi thường thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người
sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong phạm vi một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt haị bằng tiền hoặc bằng

9


nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với
nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này
cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời
được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước
tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó.
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu thuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện
nay được thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà đất đối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo
dỡ”.
- Loại 2: Đổi theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương đương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời

- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn mà chính
quyền thành phố, thành phố nơi mà có nhà di dời lập ra đối với những người có
khó khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù
hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng
vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%,80% hay 100%. ( Ban vật giá Chính Phủ 2 năm 2000).

1.2.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo
giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất
cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách
quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các

10


quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất
của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc
trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển
đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng.
Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi
thường các tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ
thể về trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi
thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ
quan, uỷ ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường,
quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra toà án.

1.2.3. Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất đồi, núi cho nên
đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng.
Luật đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch đô thị cho
từng đô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị, Nhà nước chỉ
định năm khu vực sử dụng để cân bằng sự phát triển đồng bộ ( Bộ TNMT năm 2005).
Đặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về đất đai. Đây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng đất để nhấn mạnh tầm quan trọng của đất công cộng trong xã hội. Chế độ
này giúp việc sử dụng đất một cách hữu dụng bằng cách thúc đẩy quyền sử dụng
đất nhiều hơn quyền sở hữu đất. Với khái niệm công khai đất đai, hạn chế sở hữu
đất, hạn chế sử dụng đất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế
công cộng được áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này
được xem là đặc trưng của luật liên quan đến đất đai của Hàn Quốc.
Thực hiện bồi thường theo luật mới của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba
giai đoạn:

11


Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Mỗi năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn
quốc và chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của
giám định để dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy
định không dựa vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan
trong việc bồi thường.
Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình

chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của
Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và
liên quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự
án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối
tượng này nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó.
Chế độ và luật GPMB: theo luật sung công đất đai thì nếu như đã trả hoặc
đặt cọc tiền bồi thường xong nhưng không chịu di dời thì được xem như gây hại
cho lợi ích công cộng do đó phải thi hành cưỡng chế giải tỏa được thực hiện
quyền thi hành theo luật thực hiện thi hành hành chính và quyền thi hành ngày
phải theo thủ tục pháp lệnh cảnh cáo theo quy định ( Theo tài liệu TS. Ánh Tuyết
năm 2002).
1.2.4. Những kinh nghiệm cho Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta
cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB
ở một số điểm sau:

12


- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định
về lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng; quan
tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư kịp thời để bố trí chỗ
ở mới, hỗ trợ tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu
hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà

đầu tư theo hướng có lợi cho người có đất bị thu hồi.
- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ giới
hạn trong số người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những người
không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự án thu hồi đất.
- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án
bị thu hồi đất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương
án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết bảo đảm được lựa chọn
được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả
thi cao.
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việt Nam qua các thời kỳ:
1.3.1. Thời kỳ 1987 đến 1993
Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản
dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử
dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại
về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và
vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các
tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát
với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá
định mức.

13


1.3.2. Thời kỳ 1993 đến 2003
1.3.3.1. Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế

thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”.
- Điều 17 quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời và tài sản do Nhà
nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn
hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản
khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”.
- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân
có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
- Điều 58 quy định về quyền sở hữu cá nhân: “Công dân có quyền sở hữu
về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất,
vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối
với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và điều 18.
Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”.
Những quy định trên đã tạo điều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà
nước trong việc thu hồi đất đai cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích
quốc gia.
1.3.3.2. Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai
1988.
Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất..

14


- Điều 12 Luật đất đai 1993 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê

đất. Tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy
định khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” ( Luật Đất đai 1993).
Sau khi Luật đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban hành rất nhiều các
văn bản dưới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý
đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật để thực hiện các văn bản đó, bao gồm:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân
biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất để
lập kế hoạch bồi thường GPMB theo quy định khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng và mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành
Nghị định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị định 90/CP nói
trên và quy định rõ phạm vi áp dụng, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được
bồi thường, phạm vi bồi thường, đặc biệt người có đất bị thu hồi có quyền được
lựa chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất
và bằng tiền. Những nội dung mới đề cập trong NĐ 22/CP:
a- Về điều kiện được bồi thường về đất có những quy định cụ thể các đối
tượng được bồi thường. Giá đất để tính bồi thường thiệt hại được xác định trên
cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ
số K để đảm bảo giá đất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Đối với đất bị thu hồi là do Nhà

15


nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì người bị thu hồi đất

không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường thiệt hại chi phí đã đầu tư
vào đất. Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định, nhưng không vượt quá diện tích
của đất bị thu hồi. Trong trường hợp đất ở bị thu hồi lớn hơn diện tích đất ở được
bồi thường theo quy định người bị thu hồi đất có thể được bồi thường thêm một
phần diện tích đất ở, tuỳ theo quỹ đất của địa phương, phần còn lại được bồi
thường bằng tiền.
b- Về bồi thường tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hoá
được bồi thường 100% giá trị tài sản, tài sản trên đất hợp pháp sẽ được trợ cấp
70% đến 80% mức bồi thường.
c- Về mức bồi thường, tài sản được bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế,
bằng giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức bồi thường tối đa không
lớn hơn 100% và tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình phụ độc
lập được bồi thường 100% theo bảng giá xây dựng mới.
Điều 35 quy định: “Tuỳ theo quy mô sử dụng đất và tính chất của mỗi dự
án, UBND cấp tỉnh có thể giao trách nhiệm bồi thường cho các doanh nghiệp có
chức năng và đủ điều kiện kinh doanh cơ sở hạ tầng”.
Điều 39 quy định: “Trường hợp chủ dự án thoả thuận được với người có đất
bị thu hồi chấp nhận mức bồi thường thấp hơn quy định của Nghị định này và được
UBND cấp tỉnh cho phép thì được bồi thường theo mức đã thoả thuận”.
d- Về phương thức và mức bồi thường đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
đất làm muối, nuôi trồng thuỷ sản bồi thường bằng đất có cùng diện tích và chất
lượng, nếu không có đất mới bồi thường bằng tiền; nếu đất được bồi thường có
diện tích nhỏ hơn và chất lượng kém hơn đất bị thu hồi, người bị ảnh hưởng được
bồi thường bằng tiền phần chênh lệch về diện tích và giá trị đất, nếu đất bồi
thường có giá trị cao hơn đất bị thu hồi thì người bị ảnh hưởng không phải nộp
tiền phần chênh lệch đó.

16

Đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì
không được bồi thường như đất đô thị.
Đối với đất ở thuộc đô thị loại I và loại II chủ yếu bồi thường bằng nhà ở
hoặc bằng tiền do người bị ảnh hưởng quyết định.
Đối với đất ở nông thôn, người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có
cùng mục đích sử dụng, mức tối đa được bồi thường bằng đất nơi ở mới không quá
400m2, hoặc không quá 800m2 cho những vùng nông thôn có tập quán nhiều thế hệ
cùng chung sống trong một hộ hay điều kiện tự nhiên đặc biệt.
đ- Quy trình tiến hành nhận tiền bồi thường: Điều 34 quy định Việc lập Hội
đồng bồi thường thiệt hại GPMB có thể tiến hành sau khi có quyết định thu hồi
đất hoặc trước khi có quyết định thu hồi đất. Dựa trên cơ sở bản kê khai diện
tích, hạng đất, loại đất, số lượng tài sản….Hội đồng bồi thường thiệt hại GPMB
kiểm tra, kiểm kê thực tế từ đó xác định thiệt hại về đất và tài sản của các tổ
chức, hộ gia đình cá nhân có đất vị thu hồi và tài sản bị phá dỡ, tổng hợp lập án
bồi thường trình các ngành các cấp có liên quan.
e- Về cơ chế giải quyết khiếu nại, tố cáo, đối với các dự án khi bồi thường
GPMB, nếu người bị thu hồi đất thấy quyết định bồi thường không đúng với quy
định của pháp luật, thì được quyền khiếu nại và được giải quyết theo quy định của
Pháp lệnh khiếu nại và tố cáo. Tuy nhiên, trong khi chờ giải quyết khiếu nại vẫn
phải chấp hành di chuyển GPMB và giao đất đúng kế hoạch.
1.3.3.3. Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998
Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông
qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên
nền tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp
thực tế.
Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo
lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi thưòng
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, một số điều cơ bản đã được đề nghị

17


sửa đổi như xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định
cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các
chính sách hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, Hội đồng
bồi thường GPMB và thẩm định phương án bồi thường GPMB.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị
định 22/1998/NĐ-CP bao gồm các phương pháp xác định hệ số K, nội dung và
chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác.
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ Tài
chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB.
1.3.3.4. Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy
định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng, cụ thể:
a- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của
người sử dụng đất vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường
hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.
b- Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu hồi.
Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở
của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở. Trong
trường hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp
luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết
định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế. Trong trường hợp Chính phủ
ra quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra
quyết định cưỡng chế.
c- Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích
công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà

18


nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất được sử dụng để xây
dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận.
Trong quá trình triển khai Nghị định 22/1998/NĐ-CP, thực tế cho thấy, sau
khi Nhà nước thu hồi đất và thực hiện bồi thường GPMB, người bị ảnh hưởng
gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những người bị thu hồi hết đất sản xuất, phải
chuyển sang ngành nghề khác. Với giá trị được bồi thường, người có đất bị thu hồi
không có khả năng tạo lập nơi ở mới cũng như không có khả năng đầu tư để
chuyển sang ngành nghề khác. Như vậy, dưới tác động của cơ chế thị trường cùng
với số lượng dự án gia tăng, công tác bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
ngày càng trở nên khó khăn, phức tạp, thực tiễn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt
chính sách, cơ chế, năng lực thể chế trong công tác này. Đồng thời, Nhà nước cần
có chính sách phù hợp về nhà ở, việc làm, lao động …để giải quyết những vấn đề
có liên quan đến đời sống, dân sinh, kinh tế cộng đồng và ổn định xã hội. Sau
nhiều năm triển khai thực hiện, quá trình của một số tổ chức quốc tế cho các dự án
đầu tư phát triển (chủ yếu là các dự án phát triển cơ sở hạ tầng).
1.3.3. Thời kỳ từ 2003 đến nay
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu
của giai đoạn mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá
IX đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong
thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước. Nghị quyết này là định hướng rất quan
trọng để Quốc hội khoá IX, kỳ họp thứ 4 thông qua Luật Đất đai mới vào ngày
26 tháng 11 năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 là Luật có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, thể
hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật Đất đai đã ban hành trước
đó. Luật có rất nhiều nội dung mới, trong đó đáng chú ý tập trung vào các vấn đề
đang đặt ra trong quản lý sử dụng đất đai sau:

a- Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền định
đoạt, quyền được hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người
đại diện chủ sở hữu;

19


b- Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp với
nền kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình CNH-HĐH nông
nghiệp và nông thôn;
c- Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ, tự
tạo ra sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát
triển công nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH-HĐH đất nước;
d- Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác
biệt giữa người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thu hẹp đáng
kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong việc tiếp
cận đất đai, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
đ- Xoá bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất đai là nguồn vốn, nguồn nội
lực to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thị
trường và phải được đối xử như một loại hàng hoá có tính đặc thù trong quá trình
giao dịch bất động sản;
e- Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trên
cơ sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự can
thiệp về hành chính không cần thiết trong thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho các quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất;
g- Khắc phục cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế

giá đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi dự án phải thu hồi
đất;
h- Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việc
phân cấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất cho chính quyền địa phương; quy định cụ thể thủ tục và trình tự thực
hiện các thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất;

20