Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại thành phố hồ chí minh dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301
Tp.HCM, tháng 6 năm 2016


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

NGUYỄN HOÀNG PHƯỢNG

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ PHỐ
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
DỰ BÁO XU HƯỚNG VÀ
GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
ĐẾN NĂM 2020

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kế toán
Mã ngành: 60340301

HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Tp.HCM, tháng 6 năm 2016


CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Cơng nghệ Thành
Phố Hồ Chí Minh ngày ….. tháng …. năm …..
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
TT

Họ và tên

Chức danh Hội đồng

1

Chủ tịch

2

Phản biện 1

3

Phản biện 2

4

Ủy viên

5

Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau khi Luận văn đã được
sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn


TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

TP. HCM, ngày 30 tháng 06 năm 2016
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên
: NGUYỄN HỒNG PHƯỢNG
Ngày, tháng, năm sinh : 24/01/1981

Giới tính: Nữ
Nơi sinh: Bến Tre

Chuyên ngành
: Kế toán
MSHV: 1441820132

I- Tên đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự
báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020”.
II- Nhiệm vụ và nội dung
1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ thêm lý luận về sự vận động của thị trường
bất động sản và biến động giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Tổng hợp các
mơ hình lý thuyết và bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố tác động đến giá nhà
phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh.
2. Phân tích thực trạng thị trường nhà phố; nhận diện các yếu tố tác động
đến biến động giá nhà; phân tích, đánh giá các yếu tố tác động đến biến động giá
nhà phố trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.
3. Phân tích, đánh giá, luận giải thơng qua xây dựng một mơ hình đánh giá
các yếu tố tác động đến giá nhà phố.
4. Dự báo xu hướng và định hướng phát triển bền vững thị trường nhà phố
trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
III- Ngày giao nhiệm vụ
: 23/01/2016
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 30/06/2016
V- Cán bộ hướng dẫn
: PGS. TS. PHAN ĐÌNH NGUYÊN
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

PHAN ĐÌNH NGUYÊN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí
Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền vững đến năm 2020” là cơng trình
nghiên cứu của riêng tơi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao
chép bất kỳ tài liệu nào và chưa được cơng bố tồn bộ nội dung này ở bất cứ đâu.
Các số liệu, các nguồn trích dẫn trong luận văn được chú thích nguồn gốc rõ ràng,
minh bạch.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Phượng


ii

LỜI CẢM ƠN

Để hồn thành luận văn, tơi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp và nhiệt tình hướng dẫn trong suốt quá
trình hồn thành luận văn này.
Phịng QLĐH - ĐTSĐH trường Đại học Công Nghệ TP. HCM, ban giám hiệu nhà
trường đã tạo môi trường học tập tốt nhất, các quý thầy cơ nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn và truyền đạt các kiến thức quý báu đến học viên.
Các cô, chú, anh, chị, bạn bè, đồng nghiệp đã tích cực hổ trợ trả lời các câu hỏi
trong phiếu điều tra để tôi có những tài liệu quý báo thực hiện luận văn.
Các anh chị học viên lớp cao học Kế toán nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi trong
suốt thời gian học tâp và nghiên cứu.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 30 tháng 06 năm 2016
Học viên thực hiện Luận văn

Nguyễn Hoàng Phượng

iii

TÓM TẮT

Nội dung nghiên cứu của luận văn này được đặt dưới góc nhìn của của người mua
nhà phố đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Dựa
trên kết quả các cơng trình đã nghiên cứu về giá bất động sản trong và ngồi nước,
tác giả vận dụng mơ hình định giá của Hedonic để xây dựng lên mơ hình nghiên
cứu gồm 10 yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí
Minh.
Luận văn thực hiện phương pháp nghiên cứu định lượng, với 10 biến quan sát và
334 mẫu được khảo sát tại các quận trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.
Tác giả đã sử dụng phương pháp hồi quy OLS và xử lý dữ liệu bằng phần mềm
Stata để phân tích các yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà trên địa bàn Thành
Phố Hồ Chí Minh.
Kết quả nghiên cứu cho thấy giá nhà phố bị ảnh hưởng bởi 10 yếu tố: khoảng cách
đến Trung tâm Thành Phố, chiều rộng mặt đường, diện tích khn viên, số tầng,
khoảng cách đến mặt tiền đường, khoảng cách đến công viên, an ninh khu vực, ảnh
hưởng triều cường, giá cho thuê và tính pháp lý của căn nhà.
Từ khóa: giá nhà phố, xu hướng phát triển.


iv

ABSTRACT

The thesis is under house buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh
City. Based on the research results about the real estate prices local and global, the

writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 10
factors that affect the house price fluctuation in Ho Chi Minh City.
The thesis conduct the quantitative research methods, with 10 observed variables
and 334 samples surveyed in some districts in HCM City.
The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata
software to find out the factors affecting house price fluctuation in Ho Chi Minh
City.
The result indicates that there are 10 factors affecting to house’s price: road,
distance to road, distance to park, distance to city center, floors, flood_tide, sicurity,
renting and legal.
Keywords: house prices, trend divelopment.


v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

NĐ

Nghị định

NH

Ngân hàng

NHTM

Ngân hàng Thương mại

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

NHTW

Ngân hàng Trung ương

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

FDI

Nguồn đầu tư trực tiếp nước ngồi

GDP

Tổng sản phẩm quốc nội

KCN

Khu công nghiệp

vi

DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ

Bảng 4.1

: Bảng mô tả biến trong mơ hình

Bảng 4.2

: Thống kê mơ tả

Bảng 4.3

: Phân tích tương quan

Bảng 4.4

: Kiểm định khơng có sự tự tương quan giữa các biến độc lập

trong mô hình
Bảng 4.5

: Sử dụng các sai số chuẩn mạnh (Robust standarts errors) –

kiểm định phương sai thay đổi
Bảng 4.6

: Kết quả kiểm định độ phù hợp của các biến giải thích bằng

phương pháp OLS
Bảng 4.7

: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố


vii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH

Hình 2.1

: Mơ hình lý thuyết

Biểu đồ 2.1 : Cơ cấu cầu nhà đất theo mục đích và loại nhà đất tại TP.HCM
Sơ đồ 3.1

: Các bước trong quy trình nghiên cứu

Hình 3.1

: Mơ hình đề xuất


1

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU ....................................................................................3

1.1

Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................................... 3

1.2

Mục tiêu nghiên cứu.............................................................................................. 6

1.2.1

Mục tiêu tổng quát

6

1.2.2

Mục tiêu cụ thể

6

1.3

Câu hỏi nghiên cứu của đề tài .............................................................................. 6

1.4

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu .................................................... 6

1.5

Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 7

1.6

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài .................................................................................. 7

1.7

Kết cấu của đề tài .................................................................................................. 8

TÓM TẮC CHƯƠNG 1 .................................................................................................... 9
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ......................................................................................................10
2.1

Lý thuyết chung về thị trường bất động sản để ở ............................................ 10

2.1.1

Bất động sản nhà ở

10

2.1.2

Thị trường bất động sản nhà ở

13

2.2

Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở .................................. 16

2.2.1

Cầu bất động sản nhà ở

16

2.2.2

Cung bất động sản nhà ở

18

2.2.3

Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản nhà ở

20

2.3

Khái niệm về dự báo ........................................................................................... 22

2.4

Khái niệm về phát triển bền vững ..................................................................... 23

2.5

Các khái niệm liên quan đến thị trường nhà phố ............................................ 23

2.5.1

Khái niệm nhà phố

23

2.5.2

Cơ sở pháp lý thị trường nhà phố:

24

2.5.3

Đặc điểm của thị trường nhà phố

25

2.5.4

Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường nhà phố

26

2.5.5

Phân loại thị trường nhà phố

27

2.6
phố

Một số nghiên cứu trước đây về các yếu tố tác động đến sự biến động giá nhà
28

2.6.1

Nghiên cứu ngoài nước

28

2.6.2

Nghiên cứu trong nước:

29

2.7

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mơ hình lý thuyết ......................... 30

2.7.1

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố

30

2.7.2

Mơ hình lý thuyết

33


2

TÓM TẮT CHƯƠNG 2 .................................................................................................. 35
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..............................................................................36
3.1

Giới thiệu mơ hình Hedonic ............................................................................... 36

3.2

Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 38

3.3

Dữ liệu nghiên cứu .............................................................................................. 38

3.4

Quy trình nghiên cứu .......................................................................................... 39

3.5 Phân tích thực trạng biến động giá bất động sản tại TP.HCM giai đoạn 1990
– 2015 .............................................................................................................................. 41
3.6

tế.

Tác động của sự biến động giá nhà phố đến các lĩnh vực khác của nền kinh
48

3.7

Tổng quan về thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh ......................... 50

3.8 Bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố và mơ
hình đề xuất .................................................................................................................... 52
3.8.1

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố

52

3.8.2

Mơ hình đề xuất

57

TÓM TẮT CHƯƠNG 3 ...................................................................................................................58
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.........................................................................................59
4.1

Mơ hình nghiên cứu ............................................................................................ 59

4.2

Thống kê mơ tả .................................................................................................... 60

4.2.1

Phân tích tương quan

62

4.2.2

Kiểm định các giả thuyết hồi quy

63

4.3

Kết quả nghiên cứu: ............................................................................................ 66

4.4

Phân tích kết quả mơ hình: ................................................................................ 67

4.5

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ..................................................... 70

4.6 Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020.......... Error! Bookmark not
defined.
4.6.1

Quan điểm và mục tiêu của Đảng về phát triển thị trường nhà phố đến
năm 2020
Error! Bookmark not defined.
Dự báo xu hướng biến động giá đoạn 2016 – 2020 ....................................... 74

4.6.2

TÓM TẮT CHƯƠNG 4 ...................................................................................................................72
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ..................................................................73
5.1

Kết luận ................................................................................................................ 73

5.2 Một số giải pháp phát triển thị trường nhà Thành Phố Hồ Chí Minh theo
hướng bền vững đến năm 2020 ..................................................................................... 77
5.2.1

Nhóm giải pháp về pháp lý, chính sách phát triển

5.2.2
Nhóm giải pháp về cơng tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển khu dân cư

77
79


3

5.3

Giới hạn của đề tài .............................................................................................. 80

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1

Tính cấp thiết của đề tài

Thành Phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm kinh tế giữ vai trị quan
trọng và có tác động mạnh đến khu vực và cả nước. Cho đến nay Thành Phố Hồ Chí
Minh đã có đóng góp nhiều cho đất nước khơng những về tăng trưởng GDP mà còn
tạo ra nguồn thu ngân sách lớn, thu hút đầu tư nước ngoài mạnh mẽ từ nhiều lĩnh
vực, giải quyết việc làm cho hàng triệu lao động.
Sau 25 năm thực hiện chính sách đổi mới của Đảng và 3 năm thực hiện nghị quyết
Đại hội đại biểu Đảng Bộ Thành Phố Hồ Chí Minh lần thứ IX, nhiệm kỳ 20102015, đến nay Thành Phố Hồ Chí Minh đã được những kết quả tích cực những mục
tiêu cơ bản Nghị quyết đại hội đề ra. Tuy nhiên những kết quả đạt được, Thành Phố
Hồ Chí Minh vẫn còn những tồn tại làm chậm tốc độ tăng trưởng và phát triển kinh
tế. Một trong những khúc quanh đó là giá thị trường bất động sản biến động khó
lường. Cụ thể từ năm 2004 đến năm 2007, giá bất động sản tăng rất mạnh, đến cuối
năm 2007 một số địa bàn tăng gần 300% so với năm 2004. Từ sau năm 2008 giá bất
động sản có xu hướng ít biến động lại, đến năm 2011 giá bất động sản xuống dốc
không phanh, đến năm 2013 giá bất động sản ở một số khu vực đã giảm 50% so với
năm 2011 . Từ năm 2014 đến nay, giá bất động sản đã có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại.
Như vậy diễn biến về bất động sản trong khoảng 10 năm trở lại đây cho thấy mức
độ biến động giá nhà ở Thành Phố Hồ Chí Minh mạnh và khó dự đốn làm ảnh
hưởng xấu đến đầu tư phát triển sản xuất và gây ra những bất ổn trong đời sống
nhân dân. Một trong những nguyên nhân dẫn đến giá thị trường bất động sản biến
động khơng kiểm sốt là cơ chế định giá bất động sản của Việt Nam. Cơ chế này
chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành chính làm cho giá thị trường
của bất động sản thường chênh lệch rất nhiều so với giá quy định. Điều này dẫn đến

nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất


4

bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngồi ra cịn tạo khe hở cho tham
nhũng, ảnh hưởng khơng tốt đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản nói riêng (VTC NEWS, 2015).
Thị trường bất động sản nói chung gồm 3 thành phần chính: nhà phố, chung cư và
đất nền, trong đó nhà phố là thành phần chính tạo nên thị trường bất động sản ở
Thành Phố Hồ Chí Minh đặc biệt ở các quận trung tâm như quận 1, quận 3, quận 5,
quận 10, Bình Thạnh, Tân Bình, …Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài tôi sẽ đi
sâu nghiên cứu lĩnh vực nhà phố.
Thị trường bất động sản ở nước ta nói chung và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng
diễn biến khá phức tạp và chịu sự tác động của nhiều yếu tố khách quan cũng như
chủ quan. Điểm yếu lớn nhất của thị trường bất động sản là thiếu một chính sách
quản lý vĩ mô hiệu quả của Nhà nước nên thông tin giá cả nhà thường thiếu minh
bạch dẫn đến sự thiếu chuyên nghiệp, phát triển lệch lạc không hợp lý và khơng
mang lại lợi ích tối đa cho đại bộ phận dân chúng có nhu cầu nhà ở. Mọi biến động
của thị trường này cũng làm cho nền kinh tế - xã hội biến động.
Đặc điểm dễ nhận thấy trong mua bán nhà là: phần lớn giao dịch mua nhà trong
những năm qua là dựa trên thỏa thuận giữa người mua và người bán theo cảm tính,
thiếu cơ sở định lượng. Giá nhà phố ở nhiều khu đô thị thường bị các Cơng ty kinh
doanh BĐS và “cị” chi phối làm cho giá nhà tăng lên chỉ trong vài ngày, rồi bị đẩy
xuống nhanh chóng có thể nhằm mục đích trục lợi. Đây cũng là nguyên nhân khiến
khách hàng mua nhà thiếu tin tưởng với giá nhà vì khơng dự đốn được đâu là giá
trị đích thực của nó. Trước tình hình này, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động
sản cho rằng, cần xây dựng một mơ hình chỉ số giá minh bạch để tạo lòng tin cho
người mua- người bán nhà và bình ổn thị trường bất động sản, đồng thời tạo công
cụ hỗ trợ đắc lực cho các nhà kinh doanh và quản lý trong nghiên cứu thị trường ra

quyết định, nhất là trong điều kiện môi trường kinh doanh bất động sản hiện nay
còn nhiều rủi ro. Bộ Xây dựng đã phối hợp với Tổng cục Thống kê, Viện Nghiên
cứu Thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số để đánh giá thị


5

trường bất động sản. Chỉ số giá do Bộ Xây dựng và UBND Thành Phố Hồ Chí
Minh đề xuất mở ra những hướng nghiên cứu mới trong thị trường bất động sản.
Bên cạnh mặt tích cực, mơ hình chỉ số giá cịn gặp phải những tồn tại và hạn chế:
khơng thể điều tra giá của toàn bộ thị trường bởi nhân lực và tài lực hạn chế. Đồng
thời, số liệu có rủi ro ở đây là việc cung cấp số liệu giao dịch, giá cả giao dịch từ
các công ty môi giới mua bán, sàn giao dịch bất động sản là khơng thể kiểm chứng
một cách chính xác. Nó cũng không loại trừ khả năng việc cung cấp thông tin của
các công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản phục vụ cho ý đồ, mục đích riêng.
Vì vậy cách “đo lường giá trị” thị trường bất động sản như vậy vừa thiếu chuyên
nghiệp, vừa mang tính rủi ro và cảm tính. Trên phương diện đó có thể thấy rằng mọi
khó khăn trong việc xác định chỉ số giá căn nhà thường căn cứ vào giá trị sử dụng
tổng hợp của căn nhà . Cụ thể là về diện tích, vị trí: mặt tiền hay trong hẻm, đường
phố lớn hay nhỏ và quan trọng là khả năng kiếm tiền từ căn nhà đó … và đặc biệt
do đặc thù về văn hóa xã hội tạo ra cho người dân đơ thị hiện nay thì giá trị căn nhà
ngồi những tiêu chuẩn về: đảm bảo an ninh, gần trường học, siêu thị thì điều kiện
thuận tiện cho việc kinh doanh cũng là yếu tố quan trọng khi chọn mua nhà. Do đó,
phương pháp so sánh trực tiếp dùng để định giá bất động sản đơn lẻ thường khơng
chính xác khi áp dụng cho toàn bộ thị trường. Hệ quả là, thời gian qua chỉ số giá bất
động sản có độ tin cậy chưa cao, cịn mang nặng tính tự phát, cục bộ, chưa phản ánh
đúng giá trị thực của BĐS trên thị trường.
Để góp một phần đưa thị trường nhà phố phát triển lành mạnh hơn, việc xây dựng
một mô hình chỉ số giá theo một cơ sở khoa học hơn là nhu cầu rất cần thiết. Đó là
lý do mà tôi tiến hành thực hiện đề tài nghiên cứu “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá

nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển
bền vững đến năm 2020” với sự hướng dẫn của PGS-TS Phan Đình Ngun,
Trưởng khoa Tài Chính Kế Tốn Ngân Hàng Trường Đại học Cơng Nghệ Thành
Phố Hồ Chí Minh.


6

1.2

Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Tìm ra những nhân tố tác động đến sự biến động giá nhà phố, trên cơ sở đó đề xuất
các giải pháp phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong thời
gian tới
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí
Minh.
 Dự báo xu hướng biến động giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm
2020 và các giải pháp góp phần ổn định giá và phát triển thị trường nhà phố tại
Thành Phố Hồ Chí Minh theo hướng bền vững.
 Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí
Minh trong thời gian tới.
Câu hỏi nghiên cứu của đề tài

1.3

Các nhân tố nào ảnh hưởng đến giá nhà?
Làm thế nào để phát triển thị trường nhà một cách ổn định và bền vững?

Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

1.4

Đối tượng nghiên cứu
Các yếu tố chính ảnh hưởng đến việc hình thành giá nhà tại Thành Phố Hồ Chí
Minh.
Phạm vi nghiên cứu
Khơng gian nghiên cứu: Khảo sát thực tiễn tại một số Quận tại Thành Phố Hồ
Chí Minh.
Thời gian nghiên cứu:


7

Dữ liệu thứ cấp: Từ năm 1990 đến 2014
Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát trong năm 2015
Thời gian ứng dụng: Từ năm 2016 trở đi
Nội dung nghiên cứu: phạm vi đề tài có khối lượng rất lớn nhưng do hạn chế về thời
gian, về nhân lực và kinh phí nên đề tài chỉ nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến
giá bán của phân khúc thị trường nhà phố trên các quận tại Thành Phố Hồ Chí
Minh.
1.5

Phương pháp nghiên cứu

Để thực hiện đề tài này, Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu:


Phương pháp định tính: được dùng để xem xét, hệ thống hóa và tóm tắt các

kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài. Tổng hợp, so sánh các mơ hình và các
yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên thế giới và Việt Nam, phân tích đánh giá để rút
ra những ưu, nhược điểm của các mơ hình này đồng thời kết hợp thảo luận nhóm và
lấy ý kiến chuyên gia để rút ra mơ hình khả thi cho Thành Phố Hồ Chí Minh.


Phương pháp định lượng: ứng dụng phương pháp toán kinh tế để nhận diện

và đo lường mức độ ảnh hưởng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà phố trên địa bàn
Thành Phố Hồ Chí Minh.


Phương pháp nghiên cứu ứng dụng: dựa trên kết quả đánh giá các nguyên

nhân ảnh hưởng đến giá nhà phố, đồng thời luận văn cũng đưa ra các giải pháp
nhằm ổn định giá nhà phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh trong tương lai.
1.6

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

Cụ thể hóa khả năng ứng dụng của mơ hình Hedonic trong việc đánh giá các yếu tố
ảnh hưởng đến thị trường nhà phố.
Thông qua quá trình nghiên cứu tìm ra các nhân tố có ảnh hưởng đến sự biến động
giá nhà từ đó dự báo xu hướng phát triển và đưa ra giải pháp triển bền vững đến năn
2020.


8

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà để làm công cụ phục vụ công tác
quản lý nhà nước, định hướng cho nhà đầu tư và người tiêu dùng. Điều này cũng
góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và bền vững.
1.7

Kết cấu của đề tài

Chương 1. Tổng quan nghiên cứu
Chương 2. Cơ sở lý luận và mơ hình nghiên cứu
Chương 3. Phương pháp nghiên cứu
Chương 4. Kết quả nghiên cứu
Chương 5. Kết luận và các giải pháp


9

TÓM TẮC CHƯƠNG 1
Chương 1 Tác giả giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Thông qua việc theo
dõi thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh trên các phương tiện truyền
thông, các nghiên cứu sơ bộ và theo dõi lý thuyết cùng ngành, tác giả nêu ra ý tưởng
nghiên cứu và xác định vấn đề nghiên cứu là “ Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà
phố tại Thành Phố Hồ Chí Minh, dự báo xu hướng và giải pháp phát triển bền
vững đến 2020”.
Sau khi đặt vấn đề nghiên cứu, tác giả xác định rõ mục tiêu nghiên cứu ở dạng tổng
quát và mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa bằng các
câu hỏi nghiên cứu. Bằng việc nhận dạng được câu hỏi nghiên cứu, tác giả quyết
định lựa chọn phương pháp nghiên cứu phù hợp.
Trên những đóng góp của luận văn, tác giả khẳng định rằng việc đề xuất các giải
pháp và kiến nghị nhằm phát triển bền vững thị trường nhà ở tại Thành Phố Hồ Chí
Minh là hết sức cần thiết và cấp bách, xét về mặt lý luận cũng như thực tiễn.

Cuối cùng, chương này giới thiệu kết cấu của bài luận văn gồm 5 chương: (1) Giới
thiệu, (2) Cơ sở lý luận, (3) Phương pháp nghiên cứu, (4) Kết quả nghiên cứu, (5)
Giải pháp và kiến nghị.