Pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với người có thu nhập thấp tại ngân hàng thương mại ở việt nam

I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

NGUYN NG TH MAI HNG

PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà
ở Xã HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ở VIệT NAM

LUN VN THC S LUT HC

H NI - 2016


I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

NGUYN NG TH MAI HNG

PHáP LUậT Về CHO VAY MUA NHà
ở Xã HộI ĐốI VớI NGƯờI Có THU NHậP THấP
TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI ở VIệT NAM
Chuyờn ngnh: Lut Kinh t
Mó s: 60 38 01 07

LUN VN THC S LUT HC

Cỏn b hng dn khoa hc: PGS.TS. Lấ TH THU THY

H NI - 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố
trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn
trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các
nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc
gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Đăng Thị Mai Hƣơng


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Bảng chữ viết tắt
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .......................................... 11
Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp .................................................................... 11

1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội .................................................................................. 11
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội........................................................................ 14
1.1.3. Đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua nhà ở xã hội ........................................... 17
1.1.4. Khái niệm, đặc điểm ngƣời có thu nhập thấp và nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp................................................................. 22
1.1.

Khái niệm, đặc điểm và vai trò của cho vay mua nhà ở xã hội
đối với ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại ........ 28
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ........... 28
1.2.2. Vai trò của hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại .......................................... 32
1.2.

Khái quát chung các văn bản pháp luật điều chỉnh về hoạt
động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp
ở Việt Nam ......................................................................................... 37
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1................................................................................ 45
1.3.

Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO VAY MUA NHÀ Ở
XÃ HỘI CỦA NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN
HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .......................................... 47


2.1.

Nội dung pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp của ngân hàng thƣơng mại ..................... 47

2.1.1.

Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ....................................... 47

2.1.2.

Điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ............................................................. 49

2.1.3.

Trình tự, thủ tục trong cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời có thu
nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ............................................................. 54

2.1.4.

Hợp đồng tín dụng và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tín dụng cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ...................................................................................................... 56

2.2.

Thực trạng và một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam .......................................................... 58

2.2.1.

Các quy định về chủ thể tham gia quan hệ pháp luật cho vay mua nhà

ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở
Việt Nam......................................................................................................... 58

2.2.2.

Các quy định về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam .................. 63

2.2.3.

Các quy định về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời
có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ............................. 68

2.2.4.

Các quy định về hợp đồng tín dụng và giải quyết tranh chấp hợp đồng
tín dụng trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại....................................................... 74

2.2.5. Một số vấn đề đặt ra trong pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ...... 78
2.3.

Nguyên nhân của những vƣớng mắc, bất cập về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................................................................... 79

KẾT LUẬN CHƢƠNG 2................................................................................ 84

Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP
THẤP TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ......... 86
3.1.

Định hƣớng hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của
ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam ....... 86

3.2.

Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại ở Việt Nam ................................................................... 90
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về các chủ thể tham gia quan hệ pháp
luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp .................. 90
3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện, nguyên tắc cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ................................................ 94
3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho vay mua nhà ở
xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp........................................................... 95
3.2.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về tạo lập nguồn vốn, mức lãi
suất, xử lý tài sản thế chấp cho vay mua nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp ....................................................................... 96
3.2.5. Một số giải pháp khác và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại
ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam .................................................. 100
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3.............................................................................. 106
KẾT LUẬN .................................................................................................. 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................... 110

BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
1

BĐS:

Bất động sản

2

HĐTD:

Hợp đồng tín dụng

3

NHNN:

Ngân hàng nhà nƣớc

4

NHTM:

Ngân hàng thƣơng mại

6

NHTMCP:

Ngân hàng thƣơng mại cổ phần

5

NHTMQD:

Ngân hàng thƣơng mại Quốc doanh

7

QPPL:

Quy phạm pháp luật

8

TCTD:

Tổ chức tín dụng

9

TNCN:

Thu nhập cá nhân

10

UBND:

Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

Trang

Bảng 1.1: Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội năm 2010

17

Bảng 1.2: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2013

18

Bảng 1.3: Đối tƣợng mua nhà ở xã hội năm 2014

19


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Phát triển nhà ở xã hội là một chủ trƣơng có ý nghĩa xã hội lớn của
Đảng, Nhà nƣớc và là tâm điểm chú ý của đông đảo ngƣời dân. Mục tiêu của
việc phát triển quỹ nhà ở xã hội của chính phủ là nhằm góp phần tạo lập chỗ ở
nhóm đối tƣợng xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhƣng không có khả năng
thanh toán theo cơ chế thị trƣờng, nâng cao chất lƣợng sống cho ngƣời dân và
đảm bảo an sinh xã hội.

Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến 2020 đặt mục tiêu mỗi năm
“phát triển thêm khoảng 100 triệu m2 sàn” [44, Điều 1], nhằm đáp ứng yêu
cầu nâng cao chất lƣợng về chỗ ở và điều kiện sống của các tầng lớp dân cƣ.
Trong số này phải dành “tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn tại các dự án
phát triển nhà ở đô thị phục vụ đối tƣợng chính sách xã hội, ngƣời có thu
nhập thấp, ngƣời nghèo đô thị” [44, Điều 1]. “Đến năm 2015, tại khu vực đô
thị phấn đấu xây dựng mới tối thiểu khoảng 10 triệu m2” [44, Điều 1] và
“giai đoạn 2016 - 2020 phấn đấu xây dựng tối thiểu 12,5 triệu m2 nhà ở xã
hội để giải quyết chỗ ở cho ngƣời thu nhập thấp” [44, Điều 1]. Tiếp đó, trong
chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia từ năm 2020 đến 2030 đƣợc Thủ tƣớng
chính phủ phê duyệt vào 30/11/2011, xác định đến năm 2030, lƣợng nhà ở xã
hội đƣợc cung ứng ra thị trƣờng góp phần vào chiến lƣợc phát triển nhà ở
toàn quốc, và đạt diện tích chỗ ở trung bình 25m2/ngƣời. Để đạt đƣợc mục
tiêu này và thực hiện thành công chiến lƣợc phát triển nhà ở xã hội, đòi hỏi
cần phải có cơ chế, chính sách khuyến khích quá trình xây dựng, phát triển
nhà ở xã hội, cần huy động mọi nguồn lực đầu tƣ của xã hội, trong đó vai trò
của Nhà nƣớc là đầu tầu và trung tâm.
Trên cả nƣớc hiện nay lƣợng cán bộ, công nhân viên chức và đối tƣợng

1


chính sách gặp khó khăn về nhà ở là rất lớn. Với thu nhập bình quân đầu ngƣời
“tính đến tháng 12 năm 2015 của Việt Nam đạt 2.300 USD, ở mức 50 triệu
đồng/ ngƣời/ năm” [54], mơ ƣớc có một ngôi nhà để an cƣ dƣờng nhƣ là không
tƣởng. Đối với những đối tƣợng thu nhập trung bình đã khó, đối với những đối
tƣợng khó khăn, làm công ăn lƣơng, đối tƣợng chính sách, học sinh sinh viên,
và cả công nhân, thì sở hữu một ngôi nhà theo giá cả thị trƣờng lại càng khó
hơn, quá xa vời với họ. Vì vậy, sự ra đời của chính sách nhà ở xã hội của Chính
phủ có giá trị to lớn nhằm tháo gỡ nút thắt này, mở ra một lƣợng cung lớn về

nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho những đối tƣợng trên có cơ hội tiếp cận với
những dự án nhà ở đƣợc nhà nƣớc hỗ trợ vốn, có chi phí hợp lý để có thể tạo
lập nhà ở cho mình. Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay, đặc
biệt là nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp vẫn còn nhiều hạn chế, chƣa
đạt nhƣ kế hoạch đề ra, điều này do một số nguyên nhân nhƣ: sự thiếu hụt về
nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và kém hấp dẫn trong chính sách
khuyến khích và hỗ trợ đầu tƣ, sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã
hội của các bên liên quan, khung pháp lý và các chính sách liên quan đến phát
triển nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp còn nhiều bất cập…. trong đó
nguyên nhân cơ bản là thiếu vốn và chƣa có khung pháp lý hoàn chỉnh về vấn
đề này từ phía nhà nƣớc. Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra hiện nay cho lĩnh vực
này là cần nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý để tạo cơ chế, chính sách,
điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận đƣợc với nguồn vốn để
tiến hành xây dựng, cung ứng nhà ở xã hội trên thị trƣờng, đồng thời cũng tạo
điều kiện cho cá nhân có nhu cầu tạo lập nhà ở xã hội đƣợc tiếp cận nguồn vốn
ƣu đãi từ chính sách nhà ở xã hội của Chính phủ; qua đó hình thành điểm cân
bằng trong quan hệ cung - cầu nhà ở xã hội.
Thực tiễn cho vay gói tín dụng hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng từ phía nhà

2


nƣớc trong thời gian vừa qua cho lĩnh vực này đã cho thấy nhiều hạn chế, bất
cập, gây vƣớng mắc trong quá trình triển khai, làm cho tốc độ triển khai gói
tín dụng trên thực tế diễn ra chậm, có nguy cơ không đạt kế hoạch đặt ra và
Chính phủ đã phải nhiều lần có văn bản chỉ đạo, tháo gỡ về khung pháp lý để
tạo cơ chế thuận lợi, thông thoáng hơn nhằm kết thúc dự án này theo đúng
nhƣ kế hoạch đề ra.
Với những nội dung đã trình bày trên, tôi đã chọn vấn đề: “Pháp luật
về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân

hàng thƣơng mại ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học của mình,
nhằm phân tích các văn bản pháp lý liên quan đến việc cho vay mua nhà ở xã
hội của ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại, đồng thời khái
quát thực trạng áp dụng pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời
có thu nhập thấp, chỉ ra những bất cập, vƣớng mắc và nguyên nhân của những
bất cập, vƣớng mắc trong quá trình triển khai, áp dụng pháp luật này. Từ đó,
đƣa ra một số kiến nghị và giải pháp tích cực với mong muốn đóng góp và
hoàn thiện chính sách pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Vấn đề nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp là
đề tài nóng của nhiều nƣớc phát triển; ở Việt Nam, vấn đề này ngày càng trở
nên cấp thiết và thu hút sự quan tâm của toàn xã hội. Bởi vậy, bên cạnh những
nghị định, quy chế đƣợc ban hành có liên quan, bắt đầu đã có những công
trình nghiên cứu cụ thể về vấn đề này thông qua các tài liệu bao gồm: sách,
luận văn, bài viết trên các tạp chí chuyên ngành. Dƣới đây là tổng quan một
số đầu sách, đề tài có liên quan đến nội dung luận văn:
* Các nghiên cứu nước ngoài
“Guidelines on social housing: Principles and examples” của United

3


Nations - Liên Hợp Quốc, xuất bản năm 2006. Nội dung cuốn sách tập trung
vào những vấn đề sau: Mô tả khái quát lịch sử phát triển nhà cửa ở các nƣớc
trong thời kỳ chuyển giao. Làm rõ vai trò của các chính sách xã hội về vấn đề
nhà ở, vai trò của nhà ở xã hội trong kết cấu xã hội. Phân tích các yếu tố ảnh
hƣởng đến và tạo điều kiện cho việc phát triển nhà ở xã hội nhƣ vai trò của
nhà nƣớc, pháp luật và cơ sở kinh tế… Đồng thời, cuốn sách cũng đã đƣa ra
một số tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội và thực hiện nghiên cứu một số dự án

tiên phong về vấn đề nhà ở xã hội.
“The builders: Houses, people, neighborhoods, governments, money”
của Martin Mayer, xuất bản năm 1978. Cuốn sách tập trung đề cập đến phân
tích, làm rõ thực trạng và chính sách nhà ở, đổi mới đô thị, kế hoạch xây dựng
thành phố của Mỹ; giới thiệu các kỹ thuật xây dựng nhà ở trong công nghiệp
xây dựng. đồng thời cuốn sách cũng từng bƣớc làm rõ vai trò của chính sách
về tiền, ngân hàng, vai trò chính quyền và thuế trong việc xây dựng và phát
triển nhà ở xã hội.
* Các nghiên cứu trong nước
Dƣơng Thị Bình Minh chủ biên và các tác giả (2012), “Chính sách
phát triển nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực
tiễn”. Cuốn sách đƣa ra lý luận cơ bản về chính sách phát triển nhà ở thƣơng
mại. Thực trạng chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại tại thành phố Hồ Chí
Minh và các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở thƣơng mại tại
thành phố Hồ Chí Minh.
Nguyễn Khắc Trà (2009),“Các giải pháp về vốn để xây dựng và phát
triển nhà ở đô thị ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ khoa học Kinh tế,
Học viện Tài chính - Kế toán. Luận án đề cập đến một khía cạnh của tài chính
nhà ở nhƣng chủ yếu tập trung vào phân tích sự hình thành các kênh dẫn vốn,
hiệu quả sử dụng vốn, và cơ chế, chính sách của Nhà nƣớc trong lĩnh vực xây

4


dựng và phát triển nhà ở đô thị ở nƣớc ta. Trên cở sở đó rút ra kết luận và
nguyên nhân để kiến nghị với nhà nƣớc những vấn đề liên quan đến quản lý
vĩ mô, vi mô trong lĩnh vực xây dựng nhà ở đô thị và nguồn vốn cho lĩnh vực
này; đồng thời, đề xuất các giải pháp chủ yếu để khai thác, sử dụng hiệu quả
các nguồn vốn, các điều kiện để thực hiện các giải pháp về vốn đầu tƣ xây
dựng và phát triển nhà ở đô thị nhằm thúc đẩy thị trƣờng nhà ở tại các khu đô

thị lớn ở Việt Nam. Kế thừa những nội dung trên, sẽ giúp chúng tôi định
hƣớng trong việc đề xuất các giải pháp tạo vốn cho quá trình xây dựng nhà ở
xã hội trong thời gian tới.
Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011),“Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở
Thành phố Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học Đà Nẵng. Tác giả luận
văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở
xã hội thông qua việc nghiên cứu đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở
Thành phố Đà Nẵng, chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần phải
giải quyết trong quá trình phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Đà Nẵng, từ đó
đƣa ra những đề xuất và các giải pháp kiến nghị nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở
xã hội tại Đà Nẵng, tập trung, chuyên sâu vào làm rõ những nội dung liên quan
đến nhà ở xã hội từ khung lý thuyết, cho đến thực trạng và giải pháp cho việc
phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, luận văn lại đề cập đến những vấn đề này tại
thành phố Đà Nẵng, mặc dầu vậy, với những nội dung chi tiết, cụ thể đƣợc tác
giả đề cập trong luận văn sẽ là những chỉ dẫn cụ thể, có tính gợi mở để so sánh
áp dụng vào trong quá trình nghiên cứu của đề tài.
Phạm Sỹ Liêm (2007),“Cần có chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh”,
Tạp chí Ngƣời xây dựng. Trong bài báo này, tác giả đƣa ra những nhận định
xoay quanh nhiều bất cập trong chính sách nhà ở xã hội nhƣ sự bất cập về cơ
chế, chính sách; sự hạn chế về nguồn vốn… qua đó khẳng định việc cần thiết
phải xây dựng một hệ thống chính sách nhà ở xã hội hoàn chỉnh hơn nhằm
góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi xã hội của Nhà

5


nƣớc. Tác giả bài viết đã đề cập đến một nội dung cốt lõi trong quá trình thực
hiện dự án nhà ở xã hội, đó chính là cần phải có khung pháp lý hoàn chỉnh,
điều này sẽ tạo điều kiện để chúng tôi tham vấn trong việc đƣa ra những giải
pháp để thực hiện hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với

những ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.
Nguyễn Mạnh Hà (2008), “Phát triển nhà ở xã hội một chính sách an
sinh xã hội”, Tạp chí Thông tin đối ngoại. Trong bài báo, tác giả khẳng định
sự cần thiết của chính sách nhà ở xã hội đối với một bộ phận cán bộ, công
nhân viên chức đang làm việc tại các cơ quan nhà nƣớc, các đối tƣợng trong
danh sách đƣợc hƣởng chế độ nhà ở xã hội mà Nhà nƣớc ban hành. Qua đó
cho thấy sự cần thiết phải xây dựng và hoàn thiện chính sách này cho phù hợp
với yêu cầu thực tế, đảm bảo an sinh xã hội đi vào cuộc sống, đạt đƣợc hiệu
quả nhƣ mong muốn. Tiếp cận nhà ở xã hội từ góc độ là một chính sách xã
hội, tác giả bài viết đã giúp chúng tôi củng cố về tính cấp thiết trong việc
nghiên cứu đề tài.
Phạm Sỹ Liêm (2009), “Tìm hiểu chính sách nhà ở các nƣớc”, Tạp chí
Ngƣời xây dựng. Tác giả đã cung cấp thông tin về việc triển khai có hiệu quả
chính sách nhà ở tại các quốc gia phát triển, qua đó làm bài học cho việc xây
dựng chính sách nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn. Đây là
những thông tin quý báu mà chúng tôi kế thừa và so sánh đến quá trình xây
dựng chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam
Phạm Sỹ Liêm (2009), “Phát triển nhà ở xã hội và chính sách kích cầu”,
Tạp chí Nhà quản lý. Tác giả đã phân tích mối quan hệ giữa nhà ở xã hội và
chính sách kích cầu của Nhà nƣớc. Qua đó đƣa ra một số đề xuất nhằm thúc
đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội cụ thể là: Đối tƣợng của chính sách chỉ cần
có điều kiện là ở dƣới 5 m2/ngƣời và là công dân tốt, tài chính nhà ở là khâu
then chốt, chú ý nhiều hơn đến tạo điều kiện cho bên cầu, vì ƣu đãi cho bên
cung không chắc lợi ích đến đƣợc bên cầu. Chú ý tạo điều kiện cho bên cung

6


quản lý rủi ro, nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp có thể giúp giải quyết tốt và nhanh
vấn đề tái định cƣ, không nên quá lo xa về thời hạn thuê mua dài. Khả năng chi

trả tiền thuê mua của ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam sẽ đƣợc nâng cao khá
nhanh. Hợp tác xã nhà ở nên là đối tƣợng tạo điều kiện ƣu tiên của chính sách.
Phải xử lý tốt tình trạng cung ít cầu nhiều dễ nảy sinh tham nhũng. Tác giả bàn
đến điểm cân bằng trong cung và cầu về nhà ở xã hội, chú trọng kích cầu tiêu
dùng nhà ở xã hội để thực hiện phát triển cân bằng chiến lƣợc nhà ở xã hội;
việc tạo cơ chế, chính sách kích cầu nhà ở xã hội thông qua những giải pháp cụ
thể là những gợi mở cho ngƣời nghiên cứu trong việc đƣa ra giải pháp hoàn
thiện cơ chế, chính sách pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại.
Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Nhà ở xã hội Kinh nghiệm của các nƣớc
phát triển”, Tạp chí Xây dựng. Tác giả đã phân tích các hình mẫu của việc xây
dựng triển khai các dự án về nhà ở xã hội của nhiều nƣớc phát triển trên thế
giới nhƣ Singapore, Hà Lan, Hàn Quốc,… thông qua đó gợi ý về cách thức áp
dụng thực tiễn tại Việt Nam nhằm sử dụng có hiệu quả chính sách đầu tƣ của
Nhà nƣớc cho vấn đề phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay. Tƣơng tự
nhƣ tác giả Phạm Sỹ Liêm, trong bài viết của mình, tác giả Nguyễn Ngọc
Điện đã giới thiệu kinh nghiệm một số nƣớc phát triển trong việc thực hiện
chính sách nhà ở xã hội, qua đó cung cấp những thông tin giúp tác giả so sánh
với chính sách nhà ở xã hội tại Việt Nam hiện nay.
Lê Quân (2011), “Nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô thị”, Tạp
chí Quy hoạch kiến trúc, Đại học Kiến trúc Hà Nội. Trong bài nghiên cứu
này, tác giả chủ yếu bàn về phƣơng hƣớng triển khai, quy hoạch kiến trúc nhà
ở xã hội dành cho ngƣời thu nhập thấp ở các thành phố lớn ở Việt Nam. Tác
giả tiếp cận và giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô
thị dƣới góc nhìn của ngành kiến trúc, nhằm đƣa ra những giải pháp, gợi ý về
mô hình nhà ở cũng nhƣ công tác quy hoạch nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở

7

đô thị. Trong bài viết này tác giả đã đề cập trực tiếp đến nội dung về xây dựng
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp ở đô thị, sát thực với nội dung và
đối tƣợng nghiên cứu của đề tài. Tuy nhiên, tác giả Lê Quân lại tiếp cận đến
nội dung này từ góc độ kiến trúc chứ không phải là luật học, mặc dầu vậy, với
những nội dung mà tác giả Lê Quân đƣa ra đã cung cấp và hình thành cái nhìn
toàn diện trong việc tiếp cận và giải quyết đề tài.
Tóm lại, qua quá trình tìm hiểu thông tin, tài liệu liên quan tới lĩnh vực
chính sách, pháp luật phát triển nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp, ngƣời viết nhận thấy chƣa có đề tài nào tập trung vào việc
nghiên cứu, phân tích và đƣa ra những giải pháp cụ thể cho việc áp dụng pháp
luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chính vì vậy, dù đã có nhiều công trình khoa
học, nhiều bài báo, nhiều ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, nhƣng thực tế
vẫn cần có sự hoàn thiện, điều chỉnh pháp luật cụ thể hơn nữa trong đề tài em
đã chọn ở trên. Đó cũng là những đóng góp có tính thực tiễn và giá trị áp
dụng thực tế cho các ngân hàng thƣơng mại trong hoạt động cho vay mua nhà
ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
* Mục đích nghiên cứu của luận văn
Trên cơ sở phân tích những quy định của pháp luật Việt Nam về cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng
mại ở Việt Nam và đánh giá thực tiễn áp dụng những quy định này. Từ đó, tác
giả đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật, khắc phục những vƣớng mắc,
khó khăn trong quá trình triển khai hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối
với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
* Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Để đạt đƣợc mục đích nêu trên, luận văn cần phải thực hiện những
nhiệm vụ sau:

8

Thứ nhất, khái quát và phân tích những vấn đề lý luận chung về nhà ở
xã hội, ngƣời thu nhập thấp, nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp và
hoạt động cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
Thứ hai, hệ thống hóa và phân tích các quy định hiện hành của pháp
luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân
hàng thƣơng mại ở Việt Nam
Thứ ba, phân tích, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng
mại ở Việt Nam.
Thứ tƣ, đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cho
vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng
mại ở Việt Nam.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn: luận văn chỉ tập trung nghiên
cứu các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh hoạt động cho vay mua
nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại và thực
tiễn áp dụng những quy định pháp lý này.
Phạm vi nghiên cứu: luận văn chỉ tập trung vào làm rõ các vấn đề
pháp lý và các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại các ngân hàng thƣơng
mại, chứ không nghiên cứu toàn bộ vấn đề pháp lý về hoạt động cho vay nói
chung của ngân hàng thƣơng mại trong thời gian gần đây.
5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Phương pháp luận: Luận văn đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp
luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử.
Một số phương pháp nghiên cứu cụ thể: Luận văn sử dụng các
phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể sau để thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu, bao

9


gồm nhƣ: phƣơng pháp phân tích, tổng hợp, phƣơng pháp khái quát hóa,
phƣơng pháp diễn dịch và quy nạp; phƣơng pháp so sánh, thống kê, khảo sát,
đánh giá, đối chiếu; phƣơng pháp mô hình hóa, hệ thống hóa …
6. Những đóng góp mới, ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Về ý nghĩa lý luận: luận văn làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về cho vay
mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở
Việt Nam nhƣ: Khái niệm nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở xã hội đối với ngƣời có
thu nhập thấp, hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại, nội dung của
pháp luật về hoạt động cho vay của NHTM ở Việt Nam.
Về ý nghĩa thực tiễn, luận văn là công trình nghiên cứu có giá trị tham
khảo cho những ngƣời làm công tác pháp luật trong quá trình nghiên cứu và
hoàn thiện những quy định của pháp luật về cho vay mua nhà ở xã hội đối với
những ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Đồng
thời, luận văn có thể làm tài liệu cho các bạn sinh viên, học viên có nhu cầu
tìm hiểu về pháp luật ngân hàng, pháp luật về bảo đảm tiền vay,…
7. Kết cấu luận văn
Ngoài những phần thông thƣờng: Mở đầu, kết luận, phụ lục và danh
mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 03 chƣơng, 09 tiết, cụ thể:
Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận chung về nhà ở xã hội và hoạt động
cho vay mua nhà ở xã hội đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng
thƣơng mại.
Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội của ngƣời
có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.
Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật cho vay mua nhà ở xã hội
đối với ngƣời có thu nhập thấp tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam.

10


Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT CHO VAY
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỐI VỚI NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP
TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1. Một số vấn đề lý luận về nhà ở xã hội và nhà ở xã hội đối với
ngƣời có thu nhập thấp
1.1.1. Khái niệm nhà ở xã hội
Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nƣớc Anh, Mỹ,
Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nƣớc khác nhƣ Nhật
Bản, Hàn Quốc. Tại đó, Nhà ở xã hội đƣợc hiểu là một loại nhà cung cấp cho
những ngƣời không có thu nhập, hoặc có nhƣng không đáng kể. Họ là những
ngƣời không thể nào và không bao giờ tự tạo lập cho mình đƣợc một chỗ ở.
Những ngƣời này thƣờng là ngƣời vô gia cƣ, ngƣời già đơn thân, ngƣời tật
nguyền, ngƣời đau yếu không nơi nƣơng tựa, những ngƣời sau khi mãn hạn tù
nhƣng không còn sức lao động... Loại nhà này trong nhiều trƣờng hợp đƣợc
gọi là nhà từ thiện, và đa phần là của nhà nƣớc, ngoài ra còn có các hiệp hội
nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những
ngƣời sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà ngƣời đăng ký ở
nhà xã hội có ngƣời có thể đƣợc miễn phí hoàn toàn hoặc cho thuê với giá
thấp. Phần tiền thuê này thƣờng đƣợc các tổ chức từ thiện nhƣ nhà thờ, tổ
chức phi chính phủ, các “mạnh thƣờng quân” chi trả qua các quỹ mà không
chi trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng vì sợ họ tiêu phung phí.
Theo từ điển mở Wikipedia:
Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan
nhà nƣớc (có thể trung ƣơng hoặc địa phƣơng) hoặc các loại hình nhà

11

đƣợc sở hữu và quản lý bởi nhà nƣớc, các tổ chức phi lợi nhuận đƣợc
xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tƣợng
đƣợc ƣu tiên trong xã hội nhƣ công chức của nhà nƣớc chƣa có nhà ở
ổn định, ngƣời có thu nhập thấp... và đƣợc cho thuê hoặc cho ở với giá
rẻ so với giá thị trƣờng [53].
Có thể hiểu nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc các tổ chức, cá nhân
thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê
và thuê mua thực tế trên thị trƣờng của các đối tƣợng có thu nhập thấp và sinh
sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng.
Tại Việt Nam, khái niệm nhà ở xã hội đã đƣợc nhắc đến nhiều trong
thời gian gần đây. Theo TS. Ngô Lê Minh:
Nhà ở xã hội là loại nhà ở dành cho những gia đình nghèo,
có thu nhập trung bình thấp, đƣợc thuê hoặc mua với giá ƣu đãi,
ngƣời mua phải đáp ứng một số điều kiện đặc thù do chính quyền
thành phố quy định, tuân theo các quy định và pháp luật của Nhà
nƣớc [27, tr.36].
Tại Điều 3, khoản 2 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP, quy định nhƣ sau:
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc
các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng cho các đối tƣợng quy định tại
Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua,
thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định [15, Điều 3].
Trong Luật Nhà ở 2014, tại khoản 2, điều 3 cho rằng:
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối
tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật
này [34, tr. 23].
Tiếp đó trong Nghị định số: 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về Phát
triển và quản lý nhà ở xã hội, tại khoản 2, điều 3 thì:

12


Nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng để đáp ứng nhu cầu cho các hộ
gia đình, cá nhân làm việc tại các khu công nghiệp là tên gọi chung bao
gồm: Khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
cụm công nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở sản xuất công nghiệp, thủ công
nghiệp (kể cả các cơ sở khai thác, chế biến) của tất cả các ngành, nghề
thuộc các thành phần kinh tế [19, Điều 3].
Nhƣ vậy, nhà ở xã hội không những là nội dung quan trọng của chính
sách phát triển kinh tế - xã hội mà còn là là một chính sách xã hội của Nhà
nƣớc. Nhà nƣớc ban hành chính sách thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển,
đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tƣợng chính sách xã
hội, ngƣời có thu nhập thấp và ngƣời nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp
phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn
theo hƣớng văn minh, hiện đại. Phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói
riêng là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân, có chỗ ở
thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết
để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để
phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nƣớc.
Nếu nhƣ: Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng
biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao
gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập; Nhà chung cƣ là nhà có từ 2
tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng,
phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ
gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục
đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở
và kinh doanh; Nhà ở thƣơng mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho
thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng; Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng

13


để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật
này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác; Nhà ở để phục vụ tái
định cƣ là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái
định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp
luật; thì Nhà ở xã hội là loại hình nhà ở đƣợc xây dựng hƣớng đến cung cấp
cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
pháp luật, nhằm đầu tiên và trƣớc hết đảm bảo quyền có nhà ở của công dân
và hƣớng đến an sinh xã hội. Loại hình nhà ở xã hội thƣờng có giá rẻ hơn các
loại nhà khác. Việc cung cấp nhà ở xã hội có thể là Nhà nƣớc hoặc các tổ
chức, doanh nghiệp hoặc gia đình, cá nhân thực hiện, nhƣng đều đƣợc quy về
một mối là Chính phủ đứng ra quản lý nhằm đảm bảo về an ninh trật tự, vệ
sinh môi trƣờng và cũng tránh trƣờng hợp bị lợi dụng.
Trên cơ sở làm rõ nội hàm của khái niệm nhà ở xã hội, đồng thời kế
thừa các quan điểm trƣớc đó về nhà ở xã hội, theo chúng tôi: “Nhà ở xã hội là
nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tƣ xây dựng cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo
quy định của pháp luật, thuê hoặc mua, hoặc thuê mua (ngƣời thuê nhà ở sau
một thời gian quy định thì đƣợc mua và đƣợc công nhận sở hữu đối với nhà ở
đó) theo quy chế do Nhà nƣớc quy định”.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở xã hội
Trong chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn
đến năm 2030 đã khẳng định quan điểm, mục tiêu chính trị của Đảng, Nhà
nƣớc Việt Nam là phát triển nhà ở cho ngƣời nghèo, thực hiện mục tiêu vì con
ngƣời. Thực hiện phát triển nhà ở là một trong những trách nhiệm của Nhà
nƣớc hƣớng tới đảm bảo an sinh xã hội, thực hiện phát triển nhà ở không chỉ
theo cơ chế thị trƣờng mà Nhà nƣớc có trách nhiệm can thiệp hoặc hỗ trợ, tạo

14


điều kiện để ngƣời dân có nhà ở, đặc biệt là những đối tƣợng thu nhập thấp,
không có điều kiện mua nhà theo cơ chế thị trƣờng. Với nghĩa đó, về bản chất,
nhà ở xã hội ở nƣớc ta mang tính xã hội rất cao, có sự khác biệt rõ ràng so với
nhà ở thƣơng mại cũng nhƣ các loại hình nhà ở khác là nhà ở do tổ chức, cá
nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê theo nhu
cầu và cơ chế thị trƣờng (Theo Điều 3 của Nghị định số: 71/2010/NĐ-CP). Nhà
nƣớc điều tiết việc cung ứng nhà ở xã hội nhằm mục đích giúp nhà ở xã hội
không chịu sự cạnh tranh về giá cả nhƣ nhà ở thƣơng mại. Và nhƣ vậy, phát
triển nhà ở xã hội là thực hiện nhiệm vụ chính trị của Nhà nƣớc nhằm không
những để thực hiện chủ trƣơng của Đảng và Nhà nƣớc trong giải quyết nhu cầu
về nhà ở cho các đối tƣợng cần đƣợc Nhà nƣớc quan tâm, mà còn thể hiện bản
chất tốt đẹp, tính nhân văn của nhà nƣớc Việt Nam. Thực hiện chính sách nhà ở
xã hội chú trọng hƣớng tới mục tiêu chính trị - xã hội chứ không hƣớng đến
mục tiêu kinh tế, cho nên thu nhập từ hoạt động này (nếu có) sẽ không lớn và
không giống nhƣ hoạt động chuyển nhƣợng kinh doanh bất động sản (BĐS) là
nhà ở thƣơng mại nên cần đƣợc khuyến khích ở mức cao nhất.
Với tầm quan trọng mang ý nghĩa xã hội to lớn đó, tại Hội nghị lần thứ
5 Ban Chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa XI, vấn đề nhà ở xã hội lần đầu tiên
đã đƣợc đƣa vào dự thảo sửa đổi Hiến pháp, điều này là hết sức có ý nghĩa và
cần thiết, là chính sách an sinh xã hội quan trọng của nhà nƣớc ta.
Nhằm đảm bảo thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội, nhà nƣớc Việt
Nam đã ban hành hệ thống các chính sách, văn bản quy phạm pháp luật, trong
đó có một nội dung mấu chốt là cần xác định rõ thế nào là nhà ở xã hội, phân
biệt nhà ở xã hội với nhà ở thƣơng mại. Cho nên, việc xác định rõ đặc điểm nhà
ở xã hội là điểm mấu chốt để thực hiện hiệu quả chính sách nhà ở xã hội.Theo
Luật nhà ở năm 2014 quy định nhà ở xã hội có những đặc điểm nhƣ sau:

15


Thứ nhất, về quy mô, số lƣợng. Nhà ở xã hội đƣợc xây dựng tùy thuộc
nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tƣợng sinh sống trên địa bàn, phù hợp
điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phƣơng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển
nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu
căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu
tƣ và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tƣ phát triển quỹ nhà ở xã hội. Dù
là của nhà nƣớc hay các tổ chức từ thiện đứng ra cung cấp thì cũng đƣợc quy
về một mối, một tổ chức là Nhà nƣớc đứng ra lo liệu để dễ bề quản lý về an
ninh trật tự, vệ sinh môi trƣờng và cũng tránh trƣờng hợp bị lợi dụng. Đây là
đặc điểm quan trọng xác định chủ thể đầu tƣ, xây dựng và quản lý, khu biệt
đƣợc phần nào với chủ thể đầu tƣ, xây dựng, quản lý nhà ở thƣơng mại
Thứ hai, về nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội. Vốn cấp cho loại hình
nhà ở này đƣợc hình thành từ tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu Nhà nƣớc trên địa bàn, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất của các dự
án phát triển nhà ở thƣơng mại và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn (mức
cụ thể do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định), ngân sách địa
phƣơng hay huy động từ các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của
pháp luật và tiền tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc.
Thứ ba, về thiết kế xây dựng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam,
nhà ở xã hội tại đô thị phải là nhà chung cƣ đƣợc thiết kế bảo đảm những tiêu
chuẩn chung của pháp luật về xây dựng và có số tầng theo quy định sau đây:
Một là, tại đô thị loại đặc biệt phải là nhà năm hoặc sáu tầng
Hai là, tại các đô thị loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5 phải là nhà
không quá sáu tầng.
Ba là, diện tích mỗi căn hộ không quá 60m² sàn và đƣợc hoàn thiện
theo cấp, hạng nhà ở nhƣng không thấp hơn 30m² sàn.

16


Bốn là, nhà ở xã hội phải bảo đảm các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.
1.1.3. Đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội
Các đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội ở các quốc gia khác nhau phụ
thuộc vào quy định riêng của mỗi nƣớc. Ở Việt Nam, để đảm bảo tính khách
quan, ƣu việt của chính sách nhà ở xã hội, việc khoanh vùng các đối tƣợng ƣu
tiên hƣởng chính sách nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết. Các đối tƣợng đƣợc
hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đƣợc quy định tại nhiều văn bản
khác nhau, cụ thể:
Bảng 1.1: Đối tượng được mua nhà ở xã hội năm 2010
TT

Đối tƣợng đƣợc mua nhà ở xã hội
Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công

1

chức, viên chức.
Sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lƣợng vũ trang nhân dân hƣởng

2

lƣơng từ ngân sách nhà nƣớc.

3

Công nhân làm việc tại khu công nghiệp.
Các đối tƣợng đã trả lại nhà ở công vụ trong các trƣờng hợp sau đây:

4

a) Khi ngƣời thuê nhà hết tiêu chuẩn đƣợc thuê nhà ở công vụ
b) Khi ngƣời thuê nhà chuyển công tác đến địa phƣơng khác
Học sinh, sinh viên các trƣờng đa ̣i ho ̣c , cao đẳ ng , trung ho ̣c chuyên nghiê ̣p ,

5

cao đẳ ng nghề , trung cấ p nghề không phân biê ̣t công lâ ̣p hay dân lâ ̣p đƣ

ợc

thuê nhà ở trong thời gian ho ̣c tâ ̣p.
6

Ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo quy định của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh.

(Nguồn: Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 về Quy định
chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở, tại Điều 37 quy định về đối tƣợng đƣợc
mua nhà ở xã hội).

17