Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện tân hiệp, tỉnh kiên giang giai đoạn từ năm 2010 – 2015

LỜI CẢM ƠN
Trong những năm học vừa qua tại trường Đại học Lâm Nghiệp Cơ sở 2
huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, em đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo tận
tình của quý thầy, cô giáo trong trường đặc biệt trong ban Nông Lâm. Với
tấm lòng cảm ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong trường
nói chung và ban Nông Lâm nói riêng đã giúp đỡ em tận tình truyền đạt kiến
thức trong những năm em học tập. Với vốn kiến thức tiếp thu trong quá trình
học không chỉ là nền tảng cho quá trình nghiên cứu khoá luận mà còn là hành
trang quý báo để em bước vào đời một cách vững chắc và tự tin.
Để hoàn thành khoá luận này, em xin chân thành tỏ lòng biết ơn sâu sắc
đến cô Phan Thị Hiền, đã tận tình hướng dẫn trong quá trình viết khoá luận tốt
nghiệp.
Khóa luận sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, nên em rất mong nhận
được sự đóng góp chỉ bảo của các thầy, cô để khóa luận càng hoàn thiện hơn,
đây sẽ là kiến thức bổ ích cho công việc của em sau này.
Cuối cùng em xin chúc quý thầy, cô dồi dào sức khoẻ và thành công
trong sự nghiệp cao quý./.
Em xin chân thành cảm ơn!
Tân Hiệp, ngày

tháng

năm 2016

Bùi Thị Bích Phượng

i


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i

BẢNG CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. vi
DANH SÁCH BẢNG .................................................................................... viii
DANH SÁCH HÌNH........................................................................................ ix
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................... 1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................................................... 3
1.1.1. Khái niệm Giấy chứng nhận ................................................................... 3
1.1.2. Một số quy định về giấy chứng nhận ...................................................... 3
1.1.3. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận ............................................ 4
1.1.3.1. Đối với người sử dụng đất ................................................................... 4
1.1.3.2. Đối với nhà nước.................................................................................. 4
1.1.3.3. Các đối tượng có liên quan .................................................................. 5
1.1.4. Đối tượng được cấp giấy và không được cấp giấy chứng nhận ............. 5
1.1.4.1. Các trường hợp được cấp GCN ........................................................... 5
1.1.4.2. Các trường hợp không được cấp ......................................................... 6
1.1.5. Điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ................................................ 7
1.1.6. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ .................................................................. 9
1.1.7. Giới thiệu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 10
1.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................... 12
1.2.1. Cơ sở pháp lý khi có Luật Đất đai 2003 ............................................... 12
1.2.2. Cơ sở pháp lý từ khi có Luật Đất đai 2013 ........................................... 13
1.3. Cơ sở thực tiễn ......................................................................................... 14
1.3.1. Tình hình cấp GCN trước khi có Luật Đất đai năm 1993 .................... 14
1.3.2. Tình hình cấp GCN sau khi có Luật Đất đai 1993 ............................... 14
ii

1.3.3. Tình hình cấp GCN từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ...................... 15
1.3.4. Tình hình cấp GCN từ khi có Luật Đất đai 2013 cho đến nay ............. 15
Chƣơng 2: MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 17
2.1. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................. 17
2.1.1. Mục tiêu chung ...................................................................................... 17
2.1.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... 17
2.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 17
2.3. Phạm vi Nghiên cứu ................................................................................. 17
2.4. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 17
2.5. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 18
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .................................................. 18
2.5.2. Phương pháp thống kê, xử lý ................................................................ 18
2.5.3. Phương pháp so sánh ............................................................................ 18
2.5.4. Phương pháp phân tích tổng hợp.......................................................... 18
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 19
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn nghiên cứu .... 19
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ................................................................. 19
3.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 19
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo............................................................................... 20
3.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 20
3.1.1.4. Thủy Văn ............................................................................................ 20
3.1.1.5. Các nguồn tài nguyên ........................................................................ 20
3.1.1.6. Đặc điểm cảnh quan môi trường ....................................................... 21
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 22
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế ............................................................................ 22
3.1.2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ................................................................ 22
3.1.2.3. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ............................................ 23
3.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm ................................................................. 24
iii

3.1.2.5. Thực trạng phát triển đô thị ............................................................... 25
3.1.2.6. Đánh giá thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội.......... 25
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội ............................ 27
3.1.3.1. Thuận lợi ............................................................................................ 27
3.1.3.2. Khó khăn ............................................................................................ 28
3.2. Tình hình quản lý sử dụng đất tại huyện Tân Hiệp, tỉnh Kiên Giang ...... 29
3.2.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó ........................................................................ 29
3.2.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ địa chính ........................................................................................ 30
3.2.3. Đo đạc, lập bản đồ địa chính ................................................................ 30
3.2.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 31
3.2.5. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ....................................................................... 32
3.2.6. Thống kê, kiểm kê đất đai...................................................................... 32
3.2.7. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất
đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai ....................................................... 32
3.2.8. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi
phạm trong quản lý và sử dụng đất đai .......................................................... 33
3.3. Hiện trạng và biến động sử dụng đất trong giai đoạn từ năm 2010 đến
năm 2015 ......................................................................................................... 33
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Hiệp, tỉnh Kiên Giang
từ năm 2015 .................................................................................................... 33
3.3.2. Tình hình biến động đất đai của huyện Tân Hiệp giai đoạn 2010 -201537
3.4. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận cấp giấy quyền sử dụng đất giai
đoạn từ năm 2010 đến 2015. ........................................................................... 40
3.4.1. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP trên địa bàn
huyện Tân Hiệp ............................................................................................... 40

iv


3.4.2. Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP trên địa bàn
huyện Tân Hiệp ............................................................................................... 42
3.4.3. Tình hình công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn từ năm 2010 đến 2015 43
3.4.3.1. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2010 ................................................................................................................. 43
3.4.3.2. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2011 ................................................................................................................. 45
3.4.3.3. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2012 ................................................................................................................. 47
3.4.3.4. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2013 ................................................................................................................. 49
3.4.3.5. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2014 ................................................................................................................. 51
3.4.3.6. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân Hiệp năm
2015 ................................................................................................................. 53
3.4.3.7. Đánh giá chung công tác cấp GCN của huyện Tân Hiệp giai đoạn
2010 - 2015...................................................................................................... 55
3.5. Những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nhằm hoàn thiện trong
công tác cấp GCN đất trên địa bàn huyện Tân Hiệp....................................... 57
3.5.1. Thuận lợi ............................................................................................... 57
3.5.2. Khó khăn ............................................................................................... 58
3.5.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện trong công tác cấp GCNQSDĐ trên
địa bàn huyện Tân Hiệp .................................................................................. 59
Chƣơng 4: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................... 60
4.1. Kết luận .................................................................................................... 60
4.2. Kiến nghị .................................................................................................. 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO

v


BẢNG CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Chú giải

UBND

Ủy ban nhân dân

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSHNƠ

Quyền sở hữu nhà ở

CNVPĐKĐĐ

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

NĐ-CP

Nghị định – Chính phủ

TT

Thông tư

GCN

Giấy chứng nhận

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

ĐKĐĐ

Đăng kí đất đai

TKĐĐ

Thống kê đất đai

vi


DANH SÁCH BIỂU ĐỒ

Biểu đồ

Nội dung

Trang

3.1

Cơ cấu kinh tế của huyện Tân Hiệp năm 2015

23

3.2

Cơ cấu diện tích sử dụng đất năm 2015

37

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

3.8
3.9

Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2010
Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2011

Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2012
Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2013
Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2014
Diện tích đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp đã
cấp từ năm 2015
Số GCN được cấp từ năm 2010 đến năm 2015

vii

44

46

48

50

52

54
56


DANH SÁCH BẢNG

Bảng

Nội dung

Trang

3.1

Kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính

31

3.2

Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Hiệp năm 2015

33

3.3

Biến động đất đai trên địa bàn huyện Tân Hiệp giai

38

đoạn 2010-2015
3.4

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

43

Hiệp năm 2010

3.5

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

45

Hiệp năm 2011
3.6

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

47

Hiệp năm 2012
3.7

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

49

Hiệp năm 2013
3.8

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

51

Hiệp năm 2014
3.9

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân

53

Hiệp năm 2015
3.10

Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân huyện Tân
Hiệp năm 2010-2015

viii

55


DANH SÁCH HÌNH

Hình

Nội dung

1.1

Trang 1 và trang 4 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

Trang
11

và tài sản khác gắn liền với đất
1.2

Trang 2 và trang 3 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

12

và tài sản khác gắn liền với đất
3.1

Vị trí huyện Tân Hiệp

19

3.2

Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác

41

gắn liền với đất theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP
3.3

Quy trình cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác
gắn liền với đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP

ix

42


ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, đất
đai không tự nhiên sinh ra mà cũng không tự mất đi, đất vừa là tư liệu sản
xuất vừa là đối tượng sản xuất nông nghiệp và cũng là nơi xây dựng các công
trình phục vụ phát triển kinh tế, dân sinh và an ninh quốc phòng.
Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý. Để quản lý tốt quỹ đất, Nhà nước đã ban hành
Luật Đất đai cùng các văn bản dưới luật khác để làm công cụ quản lý. Trong
đó một nội dung không thể thiếu là công tác cấp GCNQSDĐ.
Việc cấp GCNQSDĐ là một công tác hết sức cần thiết bởi nó là cầu nối
giữa nhà nước và các chủ thể sử dụng đất để thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của mình, giúp nhà nước có thể thống kê, kiểm soát được tình hình biến động
đất đai, hơn nữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý công
nhận quyền làm chủ của người sử dụng đất, giúp người sử dụng đất có thể yên
tâm sử dụng đất khi đầu tư nâng cao hiệu quả và có trách nhiệm thực hiện
nghĩa vụ tài chính của mình đối với nhà nước về đât đai.
Huyện Tân Hiệp là một huyện nằm phía Đông của tỉnh Kiên Giang,
huyện đã gặt hái được một số thành công trong công tác cấp GCNQSDĐ.
Trong thời gian gần đây, số lượng đơn thư về đất đai tăng lên đột biến, số lượt
người tham gia tiếp dân có xu hướng ngày càng tăng, số người dân trực tiếp
đến Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ngày càng nhiều. Điều này nói lên công tác cấp GCN đất ở huyện Tân Hiệp
còn nhiều vướng mắc và hạn chế.
Xuất pháp từ cơ sở lý luận và tình hình thực tế tại địa phương, đồng thời
nhận thức tầm quan trọng của công tác cấp GCNQSDĐ, được sự đồng ý của
ban Nông Lâm, trường Đại học Lâm Nghiệp Cơ sở 2, dưới sự hướng dẫn của
cô Phan Thị Hiền em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ

1

gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tân Hiệp, Tỉnh Kiên Giang giai
đoạn từ năm 2010 - 2015”.

2


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.1.1. Khái niệm Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất.
1.1.2. Một số quy định về giấy chứng nhận
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một mẫu thống nhất
trong cả nước.
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy
chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của
phát luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10
tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
có nhu cầu đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai
2013 (Theo Điều 97 của Luật Đất đai 2013 quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).

3


1.1.3. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để người sử
dụng đất bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, mặt khác là căn cứ để nhà
nước quản lý tài nguyên quý giá này. Ngoài hai đối tượng liên quan đến quản
lý, sử dụng trực tiếp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở để
các đối tượng khác như các ngân hàng, các công ty...đưa ra các quyết định có
liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
1.1.3.1. Đối với người sử dụng đất
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất, khi có GCNQSDĐ đồng nghĩa với việc sử dụng
đất riêng của mình.
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư
vào đất đai nhằm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả.
- GCNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với
Nhà nước đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: nộp thuế trước bạ, thuế chuyển quyền
sử dụng đất, các loại thuế có liên quan...
1.1.3.2. Đối với nhà nước
- GCNQSDĐ do Nhà nước ban hành vì vậy nó là công cụ giúp việc quản
lý đất đai có khoa học và hiệu quả.
- GCNQSDĐ là công cụ để Nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng
đất nhằm hướng tới việc sử dụng đất một cách tiết kiệm có hiệu quả theo quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước đặt ra.
- GCNQSDĐ là công cụ cung cấp các thông tin trong quá trình quản lý
đất đai đặc biệt là quá trình kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện
trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất.
- GCNQSDĐ là công cụ để nhà nước thu các khoản phí và lệ phí đúng
đối tượng.
- GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước giải quyết các tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai.
4


- GCNQSDĐ là căn cứ để Nhà nước bồi thường cho các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất khi giải phóng mặt bằng.
- GCNQSDĐ là cơ sở để nhà nước nắm và kiểm soát sự phát triển của thị
trường bất động sản.
1.1.3.3. Các đối tượng có liên quan
- Đối với các ngân hàng, các tổ chức tín dụng: Luật đất đai 2003 ra đời
mở thêm quyền cho người sử dụng đất như thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất... vì vậy GCNQSDĐ là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng
đồng ý cho người sử dụng đất vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần: GCNQSDĐ là căn cứ để
xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm
bảo việc kinh doanh có hiệu quả.
- Đối với những người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng đất trực
tiếp) thì GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu
tư của mình.
- Đối với cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì
GCNQSDĐ là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua,
thuê.... quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
1.1.4. Đối tượng được cấp giấy và không được cấp giấy chứng nhận

1.1.4.1. Các trường hợp được cấp GCN
Được quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013, các trường hợp sau đây sẽ
được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất:
- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và
102 của Luật Đất đai 2013;
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai
2013 có hiệu lực thi hành;

5


- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu
hồi nợ;
- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp
đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành
án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc
các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp
nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại GCN bị mất;
1.1.4.2. Các trường hợp không được cấp
Theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp sau đây sẽ
không được Nhà nước cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc
các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai 2013;
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích
của xã, phường, thị trấn;
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê,
thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
6


- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh
nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc
dụng;
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu
hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện,
truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa
không nhằm mục đích kinh doanh;
1.1.5. Điều kiện được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Được quy định tại Điều 100; 101 của Luật Đất đai 2013 điều kiện cấp
GCNQSDĐ như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các
loại giấy tờ sau đây thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách
đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Cách mạng lâm thời,
Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993;

7


+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản
gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ
cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm
theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên
quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ

tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có
tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn
ở miền núi, hải đảo thì được UBND xã nơi có đất xác nhận thì được cấp GCN
và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;
+ Là người phải sử dụng đất ổn định không có tranh chấp;
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của
Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản
công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại,
tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì
được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật.
8


- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà chưa được cấp GCN thì được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính
thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
- Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu được
UBND xã xác nhận:
+ Đất không có tranh chấp;
+ Phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng

nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
+ Sử dụng đất trước thời điểm có quy hoạch, kế hoạch (quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch xây dựng);
+ Sử dụng đất sau quy hoạch, kế hoạch thì phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch đã được xét duyệt;
1.1.6. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ
Luật đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 105 Luật Đất đai 2013 như sau:
- UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện
dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường
cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất;
9


- UBND cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư (sử dụng
đất có các công trình: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ hoặc các
công trình công cộng khác phục vụ cho cộng đồng), người Việt Nam định cư
ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Đối với những trường hợp đã được cấp GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở,
GCN quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại GCN, GCN
quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan

tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
1.1.7. Giới thiệu về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất được quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT
được thể hiện như sau:
a. GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống
nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản gắn liền với đất. GCN nhận gồm 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu
hồng cánh sen (được gọi là phôi GCN) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang
có kích thước 190mm x 265mm
Trang 1 gồm quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “GCN quyền sử dụng,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ mực; mục “I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và
số phát hành GCN (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in
màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b. Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký GCN và cơ quan ký cấp GCN; số vào sổ cấp GCN;
10


c. Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp GCN";
d. Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những
thay đổi sau khi cấp GCN"; nội dung lưu ý đối với người được cấp GCN; mã
vạch;
đ. Trang bổ sung GCN in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ sung
GCN"; số hiệu thửa đất; số phát hành GCN; số vào sổ cấp GCN và mục "IV.

Những thay đổi sau khi cấp GCN" như trang 4 của GCN;

(Nguồn:www.monre.gov.vn của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Hình 1.1: Trang 1 và trang 4 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất

11


(Nguồn:www.monre.gov.vn của Bộ Tài nguyên và Môi trường)

Hình 1.2 trang 2 và trang 3 GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Cơ sở pháp lý khi có Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
12

- Nghị định 106/2010/NĐ-CP ngày 28/10/2010 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của
Chính phủ chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế.
- Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẩn thực hiện Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
thu tiền sử dụng.
- Thông tư số 30/2005/TT-BTC-BTNMT ngày 08/08/2005 của liên bộ:
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ
sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/01/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận.
1.2.2. Cơ sở pháp lý từ khi có Luật Đất đai 2013
- Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội khóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua
ngày 29 tháng 11 năm 2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên
Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.

13


- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Tình hình cấp GCN trước khi có Luật Đất đai năm 1993
Trước năm 1993 công tác quản lý Nhà nước đất đai của huyện chưa
được quản lý thống nhất. Cán bộ địa chính phải kiêm nhiều việc, chưa được
đào tạo chuyên ngành, trình độ chuyên môn còn hạn chế. Nhiệm vụ quản lý
đất đai chưa được quan tâm đúng mức. Tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất
đai, sử dụng đất không đúng mục đích…diễn ra thường xuyên ở nhiều nơi
nhưng thiếu cơ sở để giải quyết.
Trong thời kỳ này công tác điều tra cơ bản về đất đai không được tiến
hành đồng bộ nên việc lập sổ sách thống kê, theo dõi biến động đất đai trên
địa bàn huyện không được thường xuyên, thiếu chính xác. Công tác đo đạc
lập bản đồ chỉ tiến hành trong phạm vi hẹp, công tác quy hoạch, kế hoạc sử
dụng đất chỉ được tiến hành ở một số ngành với mục đích phục vụ cho nhu
cầu của ngành, của một số tổ chức quản lý.
Nhìn chung trong thời kỳ này công tác quản lý Nhà nước về đất đai chưa
được quan tâm đầy đủ còn nhiều hạn chế đã ảnh hưởng đến kết quả phát triển
kinh tế - xã hội của huyện.
1.3.2. Tình hình cấp GCN sau khi có Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai năm 1993 ra đời, thành công của việc thực hiện Nghị quyết
10 của Bộ Chính trị khóa VI về nông nghiệp ban hành ngày 05/04/1988 đã
khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc
cho sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 với những thay đổi lớn, ruộng đất
được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình cá nhân; người sử dụng đất

được thừa hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và
thế chấp…Với những thay đổi đó, chính quyền các cấp, các địa phương bắt
đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp giấy chứng nhận. Công tác cấp
14


GCN bắt đầu triển khai mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là từ năm 1997
đến nay, với mục tiêu hoàn chỉnh cấp GCN vào năm 2000 cho khu vực nông
thôn và 2001 cho khu vực thành thị theo các chỉ thị 10/1998/CT-TTg và chỉ
thị 18/1999/CT-TTg của thủ tướng Chính phủ. Bước sang nền kinh tế thị
trường. Luật Đất đai 1993 vẫn còn bộc lộ nhiều điểm bất cập, không phù hợp
với thực tế sử dụng đất, vì vậy mà Nhà nước đã ban hành Luật sửa đổi , bổ
sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001.
Như vậy tính đến trước khi Luật Đất đai ra đời năm 2003, Luật Đất đai
1993 đã qua hơn 10 năm thực hiện đã góp phần thúc đẩy kinh tế, ổn định
chính trị xã hội của đất nước, quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức được đảm bảo.
1.3.3. Tình hình cấp GCN từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003
Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật Đất đai năm
2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, khóa XI,
kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 thay thế cho Luật Đất
đai 1988, 2001. Luật Đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, Luật Đất đai 2003 cũng quy
định rõ 13 nội dung về quản lý Nhà nước đất đai.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cùng với việc hoàn thiện tổ chức
bộ máy Nhà nước quản lý tài nguyên – môi trường tới cấp huyện, các cấp đại
phương trong cả nước đã có tổ chức các VPĐKQSDĐ, trung tâm phát triển
quỹ đất nên các nguồn thu từ đất tang lên rõ rệt giúp địa phương tháo gỡ
những khó khăn và phát hiện những điều chưa hoàn thiện trong công tác cấp
GCNQSDĐ. Tuy nhiên vẫn có một số sai phạm cần khắc phục và sử chữa

như: Sai phạm về trình tự, thủ tục cấp giấy, về đối tượng cấp giấy, sai về diện
tích, sai về nguồn gốc…
1.3.4. Tình hình cấp GCN từ khi có Luật Đất đai 2013 cho đến nay
Trên địa bàn huyện hiện nay cơ bản đã cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, vườn. Tất cả
15


các hộ gia đình được cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ và tài sản khác gắn liền với
đất đều sử dụng ổn định, yên tâm đầu tư vào sản xuất.
Tuy nhiên, việc cấp GCNQSDĐ trước đây chủ yếu thực hiện theo hình
thức người dân tự kê khai, không kiểm tra thực tế để chỉnh lý biến động cho
phù hợp nên còn một số hạn chế đò là không đảm bảo tính chính xác về họ
tên, diện tích, hình thể, loại đất, nên khi các hộ gia đình thực hiện chuyển
nhượng tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất…Qua kiểm tra phần lớn đều
tăng diện tích so với GCNQSDĐ đã được cấp do đó khi thực hiện quyền của
người sử dụng đất đều phải cấp lại GCN.

16