Đánh giá thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn yên thành nghệ an

LỜI CẢM ƠN
Trong những năm học tập tại trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội, được sự nhiệt tình giảng dạy của các thầy cô trong trường nói chung và trong
khoa Quản lý đất đai nói riêng. Tôi đã trang bị kiến thức cơ bản về chuyên môn
cũng như lối sống, làm hành trang vững chắc trong cuộc sống sau này. Xuất phát
từ lòng kính trọng và lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin chân thành cảm ơn ban giám hiệu
trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, ban lãnh đạo khoa Quản lý đất
đai, bộ môn Đăng ký thống kê và toàn thể các quý thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn
tôi trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt để hoàn thành đề tài này, ngoài sự cố gắng nổ lực của bản thân, tôi
xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên Ths. Phạm Thị Mai – người đã trực tiếp
hướng dẫn tôi thực hiện đề tài này.
Qua đây, tôi cũng xin chân thành gửi lời cảm ơn tới Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An, cùng toàn thể các cô, các chú,
các anh chị và gia đình đã giúp đỡ tôi hoàn thành báo cáo tôt nghiệp này.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 27 tháng 5 năm 2014
Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Bích


i

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC SƠ ĐỒ
ĐẶT VẤN ĐỀ..............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................1

2.1. Mục đích................................................................................................................3
2.2. Yêu cầu..................................................................................................................3
3. Cấu trúc đề tài..........................................................................................................3
CHƯƠNG I...............................................................................................................4
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................................4
1.1. Cơ sở khoa học...................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
.......................................................................................................................................4
1.1.1.1. Khái niệm.....................................................................................................4
1.1.1.2. Vai trò của đất đai.......................................................................................4
1.1.2. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất........6
1.1.2.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của công tác đăng ký đất đai...................6
1.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.......................................................................................................11
1.2. Cơ sở pháp lý....................................................................................................12
1.2.1. Các văn bản pháp lý.........................................................................................12


ii

1.2.2. Các quy định pháp lý liên quan đến cấp GCN...............................................14
1.1.2.1. Đối tượng được cấp GCN..........................................................................14
1.2.2.2. Nguyên tắc cấp GCN.................................................................................15
Tại điều 52 Luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung năm 2009) thì thẩm quyền cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài
sản khác gắn liền với đất được quy định:.............................................................16
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ

chức, cá nhân nước ngoài.......................................................................................16
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.....................................16
1.2.2.4. Các trường hợp cấp GCN.........................................................................16
* Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất (quy định tại điều 49 Luật Đất đai 2003 sửa đổi bổ sung
2009)........................................................................................................................ 16
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất;.............................................................................................17
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất đai
2003 (sửa đổi bổ sung 2009) mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất;............17


iii

1.3. Cơ sở thực tiễn..................................................................................................23
1.3.1. Tình hình công tác đăng ký đất đai trên thế giới............................................23
1.3.1.1. Tại Mỹ........................................................................................................23
1.3.1.2. Tại Pháp.....................................................................................................23
1.3.1.3. Tại Thái Lan..............................................................................................24
1.3.1.4. Tại Ôtrâylia................................................................................................24
1.3.2. Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam hiện nay............................................25
Để đạt mục tiêu cơ bản hoàn thành cấp GCN lần đầu trong năm 2013, Chính phủ,
Bộ Tài nguyên và Môi trường, các Bộ, ngành có liên quan, Uỷ ban nhân dâm các
địa phương trong cả nước đã tập trung chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp nhằm đẩy

nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận theo Nghị quyết của Quốc hội:.......................25
- Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm
2011, chỉ thị số 05/CT-TTG ngày 04 tháng 4 năm 2013 đôn đốc, chỉ đạo các địa
phương thực hiện những giải pháp cụ thể để thực hiện mục tiêu cấp giấy chứng
nhận của Quốc hội; đã duyệt và phân bổ kinh phí thực hiện công tác đo đạc, cấp
giấy chứng nhận năm 2012 và năm 2013 cho 42 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương với tổng số 1.000 tỷ đồng. Với nguồn kinh phí trên, các địa phương đã tháo
gỡ được nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện công tác cấp GCN..................25
- Trong 6 tháng đầu năm 2013, Bí thư Ban Cán sự đảng, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường đã hai lần gửi thư tới các đồng chí Bí thư Tỉnh ủy, Thành ủy và
Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố có tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đạt
thấp đề nghị tập trung lãnh đạo, chỉ đạo cấp ủy và Uỷ ban nhân dân các cấp, các
ngành ở địa phương cùng vào cuộc, tích cực thực hiện nhiệm vụ cấp giấy chứng
nhận. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã tổ chức nhiều hội nghị và trực tiếp
làm việc với Lãnh đạo Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương có tỷ lệ cấp giấy chứng nhận thấp để đánh giá tình hình và quán triệt, đôn
đốc, chỉ đạo thực hiện các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy; cử các đoàn công
tác kiểm tra, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tại các địa phương...........25
- Các Bộ Tài chính, Tư pháp, Văn phòng Chính phủ đã tích cực phối hợp cùng Bộ
Tài nguyên và Môi trường tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc liên quan đến


iv

nghĩa vụ tài chính, xử lý vi phạm tại các dự án phát triển nhà ở khi cấp giấy chứng
nhận; Đài Truyền hình Việt Nam cũng đã tích cực phối hợp thực hiện tuyên truyền
và phản ánh tình hình thực hiện cấp GCN tại các địa phương................................25
- Các địa phương đều quyết tâm cao trong việc thực hiện mục tiêu hoàn thành cơ
bản việc cấp GCN lần đầu trong năm 2013; cấp ủy Đảng và chính quyền ở phần
lớn các địa phương đã quan tâm, tập trung chỉ đạo thực hiện cấp GCN bằng nhiều

giải pháp khác nhau; việc thực hiện cấp GCN ở nhiều địa phương đã có sự chuyển
biến tích cực. Các địa phương cũng đã rà soát, xây dựng kế hoạch thực hiện cấp
GCN năm 2013 và các năm tiếp theo ( 2014 - 2015 ), Bộ Tài nguyên và Môi
trường đã tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định hỗ trợ kinh
phí cho các địa phương để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN..........................................26
Theo báo cáo của các địa phương, đến nay cả nước đã cấp được 38, 9 triệu GCN
với tổng diện tích 21, 4 triệu ha, đạt 88,4% diện tích cần cấp GCN theo Chỉ thị số
1474/CT-TTg và Nghị quyết số 30/2012/QH13, cả nước đã cấp được 6,3 triệu
giấy lần đầu; trong đó riêng năm 2013 cấp được 4,4 triệu giấy GCN, với diện tích
1,7 triệu ha, tăng gấp 2,1 lần so với kết quả cấp giấy năm 2012. Đến nay, cả nước
có 39 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy
chứng nhận). Các tỉnh còn lại chưa hoàn thành cơ bản (đạt duới 85%), trong đó
còn 4 tỉnh còn đạt thấp dưới 70% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy gồm:
Bắc Kạn, Yên Bái, Vĩnh Phúc, Quảng Ngãi.............................................................26
1.3.3. Tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận tại tỉnh Nghệ An............................26
CHƯƠNG II...........................................................................................................28
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP......................................................28
2.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................28
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................28
2.3. Nội dung nghiên cứu.........................................................................................28
2.4. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................29
2.4.1. Phương pháp điều tra.......................................................................................29
2.4.2. Phương pháp thống kê.....................................................................................29
2.4.3. Phương pháp so sánh.......................................................................................29


v

2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp....................................................................29
2.4.5. Phương pháp chuyên gia.................................................................................29

CHƯƠNG III..........................................................................................................30
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.....................................................................................30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An........30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................................30
3.1.1.1. Vị trí địa lý.................................................................................................30
3.1.1.2. Địa hình địa mạo........................................................................................30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................................31
3.1.2.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế.......................................................................31
3.1.2.2. Thực trạng phát triển các nghành............................................................32
3.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.................34
3.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm.........................................................................35
3.1.3. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.................................................36
3.1.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên......................................................................36
3.1.3.2. Đánh giá thực trạng kinh tế xã hội...........................................................36
3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên
Thành, tỉnh Nghệ An...............................................................................................37
3.2.1. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai và sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Thành, tỉnh Nghệ An..........................................................................................37
3.2.1. 1. Công tác điều tra khảo sát, đo đạc và lập bản đồ địa chính...................37
3.2.1.2. Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất..........................................38
3.2.1.3. Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.............................................38


vi

3.2.1.4. Công tác đăng ký đất đai, cho thuê đất, lập hồ sơ địa chính, cấp GCN.. 38
3.2.1.5. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai...........................................................39
3.2.1.6. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai..................................................39
3.2.1.7. Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo

các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai...............................................39
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An năm
2013............................................................................................................................41
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An
năm 2013....................................................................................................................41
3.3. Đánh giá thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An 42
3.3.2. Kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân tại
huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An.............................................................................48
3.3.2.1. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nông nghiệp cho hộ gia
đình, cá nhân tại huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An..................................................48
a. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An........................................49
a. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ
gia đình, cá nhân tại huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An........................................49
b. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An............................................51
c. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất nuôi trồng thủy sản cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An..............................53


vii

3.3.2.2. Kết quả đăng ký đất đai, cấp GCN đối với đất ở cho hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn huyện Yên Thành, tỉnh Nghệ An..........................................................55
3.4. Đánh giá kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại VPĐK quyền sử dụng đất
huyện Yên Thành....................................................................................................59
3.4.1. Thuận lợi..........................................................................................................59
3.4.2. Khó khăn..........................................................................................................60

3.5. Tìm ra nguyên nhân tồn tại và giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất...............................................................................................................61
3.5.1. Nguyên nhân tồn tại.........................................................................................61
3.5.2. Giải pháp khắc phục nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..........................62
3.5.2.1. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính................................................62
3.5.2.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ.....................................................................64
3.5.2.3. Giải pháp công nghệ hỗ trợ công tác cấp Giấy chứng nhận...................65
3.5.2.4. Một số giải pháp khác...............................................................................66
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.....................................................................................67
1. Kết luận...............................................................................................................67
2. Đề nghị.................................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................69


iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
KÝ HIỆU

CHÚ GIẢI

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài Nguyên Môi trường

BTP

Bộ Tư Pháp

CP

Chính Phủ

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

HĐND

sản khác gắn liền với đất
Hội đồng nhân dân

NĐ

Nghị định

QH

Quốc hội

QSD

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

TT

với đất
Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐK

Văn phòng đăng ký


v

DANH MỤC BẢNG
STT
1

TÊN BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013

TRANG
40

Bảng 3.2: Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
2

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với

49

đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (tính đến ngày
31/12/2013)
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
3

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với

52

đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân (tính đến ngày
31/12/2013)
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
4

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với

54

đất nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân (tính đến ngày
31/12/2013)
Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
5

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với

56

đất ở cho hộ gia đình, cá nhân (tính đến ngày 31/12/2013)
Bảng 3.6: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận
6

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân (tính đến ngày
31/12/2013)

58


vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ
STT

TÊN SƠ ĐỒ

TRANG

Sơ đồ 3.1: Sơ đồ quy trình cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Yên Thành,
1

tỉnh Nghệ An

43


1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì thay
thế được, một thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất đai tham gia vào hoạt
động của đời sống kinh tế - xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng của đất nước.
Đất đai là sản phẩm mà thiên nhiên đã ưu đãi ban tặng cho con người. Lao
động của con người không thể tạo ra đất đai, đất đai có giới hạn về không gian và số
lượng của chúng cũng có giới hạn. Những năm gần đây dân số nước ta càng tăng,
cùng với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh chóng,
dẫn đến việc xây dựng các cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt. Cùng với nó là nhu cầu sử
dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển dẫn
đến quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Nhu cầu về lương thực ngày càng
tăng đã tạo nên áp lực lớn đối với nhà nước quản lý đất đai, đồng thời nó làm cho
giá trị về quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng. Vì vậy công tác quản lý đất đai
ngày càng được Chính Phủ chú trọng quan tâm hơn. Hiện nay ở nhiều nước trên thế
giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp của nhà nước mình nhằm bảo vệ,
quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả.
Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có
những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng
đất cũng như xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 13 nội dung quản lý nhà
nước về đất đai. Ý nghĩa của nội dung này được thể hiện qua việc nó đã xác lập
được mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất. Từ đó, chế độ sở hữu toàn
dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ và

phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Vì thế
đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài


2

sản khác gắn liền với đất trở thành vấn đề cần thiết đòi hỏi các cấp phải tiến hành
nhanh chóng nhưng phải đúng luật định.
Huyện Yên Thành là vùng đất nửa trung du miền núi, nửa đồng bằng. Để
đảm bảo quản lý Nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng thửa đất,
từng đối tượng sử dụng, huyện Yên Thành xác định đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội
dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho người sử
dụng. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền đất của huyện Yên Thành trong thời gian qua đã có
nhiều thành tựu đáng kể. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan,
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều tồn tại, tiến độ chưa đúng với kế hoạch đặt
ra, vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức nảy sinh cần giải quyết. Để có cách giải
quyết thích hợp với những khó khăn trên đòi hỏi chúng ta cần nghiên cứu, đánh giá
công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để với tình
hình địa phương.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, là một sinh viên đang thực tập tốt nghiệp, được sự phân công của Khoa Quản
lí đất đai Trường Đại Học Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội, được sự hướng dẫn tận
tình của cô giáo Th.S Phạm Thị Mai, cùng với sự chấp nhận của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất huyện Yên Thành em tiến hành thực hiện chuyên đề: “Đánh giá
thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Yên Thành, tỉnh Nghệ An”.


3

2. Mục đích và yêu cầu
2.1. Mục đích
- Việc hoàn thành chuyên đề sẽ là cơ hội cho sinh viên củng cố kiến thức đã
học trong nhà trường đồng thời giúp sinh viên vận dụng những kiến thức đã học để
bước đầu tiếp cận với thực tế nghề nghiệp trong tương lai.
- Là cơ sở giúp địa phương đánh giá, phân tích những thuận lợi, khó khăn
trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ đó đề xuất những giải pháp thích hợp
với thực tế tại địa phương góp phần hoàn thành công tác trong thời gian tới.
2.2. Yêu cầu
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật và các văn bản có liên quan
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liên với đất ở trên địa bàn huyện.
- Tiếp cận thực tế công việc để nắm quy trình, trình tự cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích đầy đủ, chính xác tiến độ, hiệu quả cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện.
- Đề xuất một số biện pháp có tính khả thi liên quan đến quản lý, sử dụng đất
và cấp GCN.
3. Cấu trúc đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 3 chương:
Chương I: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Chương II: Đối tượng, nội dung, phương pháp nghiên cứu

Chương III: Kết quả nghiên cứu


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Đêcutraiep người Nga thì: “ Đất là vật thể tự nhiên được hình thành do
tác động tổng hợp của 5 yếu tố: Sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình và thời gian, đối
với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người”.
Ngoài ra còn có nhiều định nghĩa khác nữa nhưng tùy theo lĩnh vực mà
người ta có thể định nghĩa đất đai theo nhiều cách khác nhau.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân
bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, con người đã tốn bao công sức mới tạo lập và bảo vệ
được vốn đất như ngày nay. Đất đai có vị trí không gian cố định, là tài nguyên có hạn
về số lượng, không thay thế và di chuyển được theo ý muốn chủ quan của con người.
Như C. Mác nói: “Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để
sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông lâm nghiệp”.
Trong tiến trình lịch sử xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng
gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người,
con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không
có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và

cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để
con người trồng trọt, chăn nuôi,…


5

Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là thước
đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo
hiểm tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một
nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Con người khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản
phẩm nuôi sống cả xã hội loài người. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lượng
đất đai để tạo ra khối lượng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thỏa mãn nhu cầu
lương thực, thực thẩm ngày càng tăng và đa dạng. Trình độ khai thác đất đai gắn
liền với sự tiến hóa xã hội, quá trình ấy làm cho con người ngày càng gắn chặt với
đất đai hơn. Quan hệ giữa con người và đất đai ngày càng phát triển và gắn liền chặt
chẽ với nhau. Mặt khác khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ vượt bậc trong mọi lĩnh
vực cũng như trong khám phá và khai thác kho báu trong lòng đất phục vụ cho mục
đích con người.
Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trường trên phạm vi toàn cầu cũng như
từng vùng, miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng
trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con
người. Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên, con người ngày càng can
thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ
đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối với cây trồng.
Trong phát triển kinh tế, đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật
chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là đối tượng lao động vừa
là công cụ lao động. Đối với từng ngành cụ thể đất đai có những vị trí vai trò khác

nhau nhưng cái chung ở đây là đất đai là địa bàn diễn ra các hoạt động. Nhu cầu này
ngày càng tăng lên khi xã hội phát triển ở các vùng tập trung sự tăng trưởng, phát
triển, có khi người ta không cần quan tâm đến chất lượng đất đai mà chỉ quan tâm
đến yếu tố không gian bề mặt.
Trong ngành nông nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, là yếu tố
hàng đầu. Đất đai không chỉ là chỗ dựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn


6

cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa
vào đất đai và thông qua đất đai.
Như vậy, có thể thấy vai trò của đất đai rất to lớn. Đặc biệt là trong tiến trình
hội nhập phát triển kinh tế như hiện nay, sự khan hiếm của quỹ đất khiến cho giá trị
của đất đai tăng cao, thể hiện vai trò không thể thiếu của đất đai.
1.1.2. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2.1. Khái niệm, vai trò và đặc điểm của công tác đăng ký đất đai
a. Khái niệm và vai trò của công tác đăng ký đất đai
Là thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những chủ sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà
nước và người sử dụng đất làm cơ sở quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai theo luật.
Đăng ký đất đai có 2 loại: Đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Theo điều
46 Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung 2009) và điều 38 Nghị định
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định các trường hợp đăng ký cấp GCN lần
đầu và đăng ký biến động về chủ sử dụng đất.
- Đăng ký ban đầu: Là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để sử dụng mà người sử dụng đất đang sử dụng đất chưa được
cấp GCN. Mục đích giúp xác định chủ sử dụng đất hợp pháp tiến đến GCN.

Đăng ký ban đầu được thực hiện trong các trường hợp :
• Được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng
• Người đang sử dụng đất mà thửa đất đó chưa có GCN


7

-

Đăng ký biến động:
Được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc có giấy tờ
hợp lệ về quyền sử dụng đất (theo quy định tại điều 50 - Luật Đất đai 2003, sửa đổi
bổ sung 2009) mà có thay đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: Chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bão lãnh, góp vốn; được phép đổi
tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển đổi mục đích sử dụng đất; thay
đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và
ngược lại.
Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước
biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để
quản lý. Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ
người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao
dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai, không được khai thác trong lòng
đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ quyền sở
hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo
quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. Vì vậy đăng ký đất đai với
vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.

Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ
nguồn tài nguyên đất, biết mục đích sử dụng, từ đó có điều chỉnh hợp lý.
Các thông tin hồ sơ địa chính cung cấp gồm tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí,
hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, những ràng buộc
về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của
những thay đổi này.
Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu
Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt.


8

b. Yêu cầu và đặc điểm của công tác đăng ký đất đai
* Yêu cầu của công tác đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý
về sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu
cầu cơ bản:
Đảm bảo chặt chẽ về pháp lý: Đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn
mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa vụ theo
quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định. Thiết
lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật về các loại thông tin như: diện tích, hình
thể, kích thước từng thửa đất, hạng đất.
Diện tích là thông tin quan trọng làm cơ sở xác định mức độ về quyền lợi và
nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Thông tin về diện tích thửa đất có thể được đo,
tính trực tiếp từ số đo ngoài thực địa hoặc bằng máy móc công nghệ khoa học hiện đại.
Hình thể thửa đất là thông tin thể hiện bằng bản đồ dùng để nhận dạng thửa
đất, độ chính xác đo vẽ hình thể thửa đất trên bản đồ ảnh hưởng tới độ chính xác
của thông tin diện tích thửa.
Kích thước thửa đất là thông tin quan trọng không chỉ trên cơ sở toán học

nhằm đảm bảo cho độ chính xác của hình thể và diện tích thửa đất, mà còn hết sức
cần thiết trong quản lý đất đai, nhất là việc thanh tra và giải quyết tranh chấp sử
dụng đất, đồng thời có thể khắc phục được những hạn chế của bản đồ khi xác định
kích thước cạnh do điều kiện tỷ lệ đo đạc.
Ba loại thông tin này có quan hệ mật thiết với nhau, độ chính xác của thông
tin này quyết định độ chính xác của thông tin kia, phụ thuộc vào các điều kiện đo
đạc như trình độ chuyên môn, năng lực, kinh phí…
Thực hiện triệt để, kịp thời: Triệt để mọi đối tượng, kịp thời không bỏ sót mọi
biến động dưới mọi hình thức đều phải được cập nhật. Đảm bảo hồ sơ địa chính phản
ánh đúng thực trạng, đảm bảo Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên toàn lãnh thổ.


9

* Đặc điểm của công tác đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai có ba đặc điểm chính sau:
• Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý Nhà
nước về đất đai:
Tính đặc thù được thể hiện qua các mặt sau:
Thứ nhất đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi
người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước
và những người sử dụng đất cùng thi hành luật đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi
chế độ xã hội khác nhau trên thế giới có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau
nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý
thống nhất của Nhà nước theo pháp luật.
Thứ hai đăng ký đất đai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp, do
hệ thống tổ chức nghành địa chính thực hiện. Đây là công việc của bộ máy Nhà
nước đại diện là ngành Tài nguyên Môi trường (theo điều 7, 47, 48 luật đất đai 2003
sửa đổi bổ sung 2009) Hội đồng nhân dân các cấp giám sát UBND các cấp cũng
thực hiện quản lý đất đai tại các địa phương. Chỉ có ngành địa chính với lực lượng

chuyên môn đông đảo nắm vững mục đích yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính
sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ
của quản lý Nhà nước về đất đai. Đồng thời địa chính là nghành duy nhất kế thừa,
quản lý và trực tiếp khai thác, sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất
đai. Vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất
lượng, đáp ứng được đầy chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước về
đất đai.
• Đăng ký đất đai thực hiện với một số đối tượng đặc biệt là đất đai:
Khác với công việc đăng ký khác, theo luật đất đai 2003 (sửa đổi bổ sung
2009) đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý,
người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với
Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao. Do đó, đăng ký đất đai đối với người


10

sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Theo pháp luật đất đai hiện hành Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử
dụng đất dưới hai hình thức: giao đất và cho thuê đất. Hình thức giao đất hay cho
thuê đất chỉ áp dụng với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ
thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa
vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các
quy định của pháp luật và xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất
phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó không thể tách rời với các loại tài sản cố
định trên đất như nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,… các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành nên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường
hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của
các tổ chức hay cá nhân. Do vậy để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên

đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất đai không thể không
tính đến đặc điểm này.
• Đăng ký đất đai phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành bốn cấp: Trung ương,
tỉnh, huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với
nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ
chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo:
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất đầy đủ, thể
hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “ Nhà nước của dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở
địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền
xét duyệt đăng ký đất đai, cấp GCN theo quy định của pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán
bộ xã.


11

- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
1.1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
a. Khái niệm
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài

nguyên và Môi trường phát hành. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong
đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất.
b. Vai trò của cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai là tài sản quý giá thuộc quyền sở hữu toàn dân; Nhà nước đại diện quản
lý, cho người khác sử dụng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất thể hiện vai trò
quản lý đất đai của Nhà nước, qua đó Nhà nước bảo vệ quyền lợi của mình đó là
quyền sử dụng, quyền định đoạt và quyền chiếm đoạt. Đất đai là tài sản vô cùng quý
giá của mỗi quốc gia, là tài nguyên không tái tạo về số lượng mà chỉ tái tạo sức sản
xuất, vì vậy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất cho vừa hợp lý
vừa tiết kiệm.
Cũng chính vì đất đai có giá trị hơn mà mỗi công dân, ai cũng muốn có và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất


12

là bằng chứng hợp pháp để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng, từ đó hạn chế tranh
chấp, khiếu nại về đất đai.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là loại giấy có thời hạn rõ ràng, điều này tạo tinh thần cho người sử
dụng đất yên tâm đầu tư, sử dụng đất. Và thực tế cho thấy rằng kinh tế xã hội ngày
càng phát triển, giá trị của sức sản xuất từ đất đai ngày càng tăng cao.
Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất giúp Nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi mua bán đất đai,
tránh hiện tượng thị trường ngầm, làm trong sạch hơn thị trường Bất động sản.

1.2. Cơ sở pháp lý
1.2.1. Các văn bản pháp lý
- Thông tư số 03/2003/TTLT/BTNMT-BTC ngày 04/07/2003 của Bộ Tài
nguyên và Mội trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục về đăng ký và
cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất.
- Luật số 13/2003/QH11 ngày 26 háng 11 năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm
2009) của Quốc Hội quy định về Đất đai.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn
thi hành Luật Đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về GCN.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của
Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Luật số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội quy định
về nhà ở.


13

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2006 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp GCN, thu hồi đất, thực hiện QSD, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCN, thu hồi đất,
thực hiện QSD, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài Nguyên và
Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý, hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ v ề cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCN.
- Thông tư số 106/2010/TT-BTC ngày 26/7/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn
lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTMT ngày 22/10/2010 quy định bổ sung về giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về việc sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28/02/2011 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị


14

định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và Nghị định số 106/2010/NĐ-CP ngày
28/10/2010 của Chính phủ.
- Thông tư số 16/2011/TT-BTMT ngày 20/05/2011 quy định sửa đổi, bổ sung

một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ quy định về Lệ
phí trước bạ.
- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 của Bộ Tài chính hướng dẫn
về Lệ phí trước bạ.
- Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ
quy định về Lệ phí trước bạ.
1.2.2. Các quy định pháp lý liên quan đến cấp GCN
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi bổ sung 2009) đã đánh dấu sự
hoàn thiện hơn về chính sách và pháp luật đất ở nước ta trong giai đoạn đổi mới:
Giai đoạn của phát triển và hội nhập nhất là sau khi Việt Nam đã trở thành thành
viên của tổ chức thương mại thế giới WTO. Nó đã thể hiện được quan điểm về việc
quản lý đất đai của Đảng, Nhà nước ta trong giai đoạn đổi mới. Đây sẽ là tiền đề,
động lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế và nó sẽ có những đóng góp không nhỏ vào
công cuộc kiến thiết đất nước.
Những quy định về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi
bổ sung năm 2009) gồm:
1.1.2.1. Đối tượng được cấp GCN
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước đang sử dụng đất.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất tại Việt Nam.