Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong đồ án là sản phẩm nghiên cứu, tìm
hiểu của riêng cá nhân tôi.Trong toàn bộ nội dụng của đồ án, những điều được trình
bày hoặc là cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả các tài
liệu tham khảo đều có xuất xứ rõ ràng và được trích dẫn hợp pháp.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm và chịu mọi hình thức kỷ luật theo quy
định cho lời cam đoan của mình.
Hà Nội, tháng 6 năm 2016
Người cam đoan

Hà Thị Thu Trang


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập tại Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà
Nội và thời gian thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Dương,
em đã được trang bị những kiến thức cơ bản về chuyên ngành cũng như một số kinh
nghiệm thực tế để giúp em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp đại học của mình.
Xuất phát từ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn sự
quan tâm, giúp đỡ và dìu dắt của Ban giám hiệu Trường Đại học Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội, khoa Quản lý đất đai, các thầy cô đã giảng dạy, hướng dẫn em trong
suốt quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Đặc biệt, em xin bày tỏ lòng biết ơn đến cô giáo - ThS. Chu Thanh Ngọc đã dành
thời gian hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập và viết khóa luận tốt
nghiệp của mình.
Qua đây em cũng xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo cùng toàn thể
các cán bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Dương đã tạo điều
kiện thuận lợi cho em trong quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do vốn hiểu biết của bản thân hạn chế. Đồ
án chắc chắn sẽ không tránh khỏi những sai sót, em rất mong nhận được những
đóng góp, chỉ bảo của các thầy, các cô và các bạn để đồ án càng hoàn thiện hơn.

Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho em cho công việc của em hiện tại và sau này.
Cuối cùng, một lần nữa em xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô, các cán bộ
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Dương. Kính chúc các thầy, các
cô, toàn thể anh, chị em và các bạn luôn mạnh khỏe, hạnh phúc và đạt được nhiều
thành công trong công tác cũng như trong cuộc sống.


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BĐĐC
BTNMT
CP
CNQSD
ĐKĐĐ
GCNQSDĐ

Diễn giải
Bản đồ địa chính
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Chính phủ
Chứng nhận quyền sử dụng
Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

GPMB
HSĐC
KKĐK
QSDĐ
UBND

VPĐKQSDĐ

nhà ở và các tàu sản khác gắn liền với đất
Giải phóng mặt bằng
Hồ sơ địa chính
Kê khai đăng ký
Quyền sử dụng đất
Ủy ban nhân dân
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân


DANH MỤC BẢNG


MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô giá của mỗi quốc gia, đó không chỉ đơn thuần là nơi
sinh sống, sản xuất của con người mà nó còn là nơi diễn ra các hoạt động giao lưu
văn hóa, trao đổi thông tin, làm phong phú cuộc sống của con người, tạo nên nét
văn hóa riêng của từng quốc gia, từng dân tộc.
Đất đai là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người. Qua quá trình sản
xuất, khai thác từ nguồn lợi của đất, con người đã tạo ra lương thực, thực phẩm,
trang phục, nơi làm việc… Tuy nhiên, quỹ đất có hạn nó không thể sinh ra thêm do
đó cần phải quản lý tốt quỹ đất hiện có. Vấn đề quản lý việc sử dụng đất đai ngày
càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, hiện đại hóa, công nghiệp

hóa, tài nguyên ngày càng cạn kiệt như ngày nay. Vì vậy công tác quản lý đất đai
ngày càng được chính phủ chú trọng quan tâm để quản lý chặt chẽ những biến động
cả về chủ sử dụng và bản thân đất đai thì Nhà nước phải thực hiện công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính. Các quốc gia trên
thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết
kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai từNhà nước đã ban hành một loạt các văn
bản pháp luật về đất đai.
Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định:
“đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý ”
Các Luật Đất đai năm 1988, 1993, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Đất đai năm 2009, luật đất đai 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên
quan đang từng bước đi vào thực tế.
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai
trong đó trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính. Đây
thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy
đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo pháp luật.

5


Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo sử
dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Thành phố Hải Dương được đánh giá là thành phố đô thị loại II đã có điều
kiện thuận lợi trong việc phát trển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội nhập và phái

triển hiện nay.
Để đảm bảo quản lý nhà nước về đất đai một cách hợp lý, hiệu quả đến từng
thửa đất, từng đối tượng sử dụng, thành phố Hải Dương đã xác định đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là nội dung quan trọng để nâng cao trách nhiệm quản lý và bảo vệ quyền lợi cho
người sử dụng. Thực tế thời gian thành phố Hải Dương đã chú trọng công tác tuyên
truyền, vận động và tạo điều kiện để người dân thực hiện các thủ tục hoàn thành cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất. Tuy nhiên do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất vẫn còn nhiều tồn tại và gặp nhiều khó khăn.
Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của công tác
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền
với đất cùng với sự nhận thức ở trên, được sự phân công của khoa quản lý đất đai Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của
cô giáo–Ths. Chu Thanh Ngọc tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của hộ gia đình cá nhân tại thành phố Hải Dương, tỉnh
Hải Dương”.
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
2.1 Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất.
- Đánh giá thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đềxuất phương pháp giải quyết khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ
trên địa bàn thành phố Hải Dương.

6

2.2 Yêu cầu nghiên cứu
- Số liệu điều tra, thu thập chính xác, phải phản ánh trung thực và khách quan
việc thực hiện đăng ký và cấp GCNQSDĐ.
- Nắm được hệ thống văn bản pháp luật đất đai và các văn bản pháp luật có
liên quan. Thực hiện đầy đủ các quy trình, quy phạm của các văn bản về đăng ký và
cấp GCNQSDĐ.
- Đề xuất giải pháp đúng với quy định của pháp luật, có tính chất khoa học,
khả thi phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.

7


CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho
con người. Quy mô đất đai của thế giới và của mỗi quốc gia một số hữu hạn. Tài
nguyên đất là nguồn có giới hạn về số lượng, được phân bố cố định trong không
gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người. Trong quá trình
phát triển của xã hội, con người luôn gắn chặt với đất đai, luôn tìm cách sử dụng
đất đai có hiệu quả cao phục vụ cho cuộc sống của mình và bảo vệ tốt nhất
nguồn tài nguyên đất. Trong quá trình sử dụng, đất đai luôn biến động để đáp
ứng nhu cầu sử dụng đất của con người và phù hợp với sự phát triển kinh tế xã
hội trong tương lai. Vì thế, quản lý nhà nước về đất đai là công việc hết sức quan
trọng và cần thiết đối vói mỗi quốc gia, mỗi vùng lãnh thổ, mỗi thời đại.
Quản lý Nhà nước về đất đai thực chất là quản lý mối quan hệ giữa con
người với con người trong quá trình sử dụng đất, trong đó một trong những nội
dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai, cấp

GCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính. Cho nên, Nhà nước muốn tồn tại và
phát triển được thì phải nắm chắc, quản lý chặt nguồn tài nguyên đất đai theo
quy hoạch và pháp luật để hướng đất đai phục vụ yêu cầu phát triển của nền kinh
tế quốc dân cũng như bảo vệ an ninh quốc phòng của quốc gia đó.
Trước đây, do nền kinh tế xã hội chia phát triển nên công tác quản lý đất đai
chưa thực sự được quan tâm. Ngày nay, do công cuộc đổi mới kinh tế cùng với sự
phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị trường đã gây sức ép không nhỏ đến quỹ đất
vốn có hạn của chúng ta. Sự đa dạng của nền kinh tế làm cho mối quan hệ đất đai
ngày càng phức tạp hơn. Từ thực tế đó, đòi hỏi nhà nước cần thực hiện việc đăng ký
đất đai, cấp GCNQSDĐ, để giải quyết các quan hệ phát sinh trong quá trình sử
dụng đất, để việc sử dụng đất trở nên hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm.

8


1.1.1.Đăng ký đất đai

a. Khái niệm đăng ký đất đai[12]
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và
cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất
b. Vai trò của công tác đăng ký đất đai
-Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng
đồng công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành
cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tố nhất. Nhà nước
biết được chác để quản lý chung qua việc dung công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích của công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ
người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích dầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao
dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai.

- Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước
Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong long đất và
trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ hợp pháp và giám
sát nghĩ vụ theo quy định của pháp luật để đảm bảo lợi ích chung của toàn xã hội.
Vì vậy đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống thông tin về đất đai sẽ công cụ
giúp Nhà nước quản lý.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,
thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình
sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
c. Hình thức đăng ký đất đai
Có 2 hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy
mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký trong từng thời kỳ đăng ký đất
được chia thành 2 giai đoạn.

9


- Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu trên phạm
vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện.
- Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của
hồ sơ địa chính đã thiết lập
1.1.2 Khái niệm về Quyền sử dụng đất[12]
Chúng ta đều biết quyền sở hữu bao gồm các quyền sau:
- Quyền chiếm hữu: là quyền năm giữ một tài sản nào đó và là quyền loại
trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó.

- Quyền sử dụng: là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục
vụ cho các lợi ích kinh tế và đời sống của con người.
- Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và
quyền sử dụng được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai. Đối với
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người
đang sử dụng đất ôn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Như vậy, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai, còn các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền
định đoạt đất đai.
1.1.3 Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất[12]
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư,
cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng
đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCNQSDĐ
chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của
chủ sử dụng. GCNQSDĐ có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng
các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự

10


về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định
nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi
phạm về đất đai.

Sự cần thiết của công tácgiấy chứng nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.
Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất
trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất
hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký. Chúng ta phải thực
hiện việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ bởi vì:
- GCNQSDĐ là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử
dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong
việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ, cho phép xác lập
một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người
sử dụng đát đai trong việc châp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp
GCNQSDĐ sẽ cung cấp thông tin đây đủ nhất và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước
xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi
xảy ra tranh chấp, xâm phạm ... đất đai.
- GCNQSDĐ là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản ly chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ. đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý,tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm
vi lãnh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ
đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu
của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm:
Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau:
tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,

11


mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất.
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Thửa
đất chính là đơn vị nhỏ nhất mang các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã
hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
- GCNQSDĐ đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị
trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản
Từ trước đến nay, ở nước ta thị trường bất động sản vẫn chỉ phát triển một
cách tự phát (chủ yếu là thị trường ngầm). Sự quản lý của Nhà nước đối với thị
trường này hầu như chưa tương xứng. Việc quản lý thị trường này còn nhiều khó
khăn do thiếu thông tin. Vì vậy, việc kê khai đăng ký, cấp GCNQSDĐ sẽ tạo ra
một hệ thống hồ sơ hoàn chỉnh cho phép Nhà nước quản lý các giao dịch diễn ra
trên thị trường, đảm bảo sự kết hợp hài hòa giữa các lợi ích. Từ đó góp phần mở
rộng và thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
- Cấp GCNQSDĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các
nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
Việc xây dựng các văn bản pháp quy về quản lý, sử dụng đất phải dựa trên
thực tế của các hoạt động quản lý sử dụng đất, trong đó việc cấp GCNQSDĐ là
một cơ sở quan trọng. Ngược lại, các văn bản pháp quy lại là cơ sở pháp lý cho
việc cấp GCNQSDĐ đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử
dụng đất. Đối với công tác điều tra đo đạc: Kết quả điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thế, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử
dụng thực tế để phục vụ yêu cầu tổ chức cấp GCNQSDĐ.
Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Trước hết kết quả của
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác cấp

GCNQSDĐ thông qua việc giao đất. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất chính là
căn cứ cho việc giao đất, mặt khác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng ảnh
hưởng trực tiếp đến việc cấp GCNQSDĐ vì nó cung cấp thông tin cho việc xác
minh những mảnh đất có nguồn gốc không rõ ràng.
Công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất cho thuê đất của Chính
phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định
quyên họp pháp của người sử dụng đát khi đăng ký.

12


Công tác phân hạng đất và định giá đất: Dựa trên kết quả phân hạng và định
giá đất để xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đát trước và sau khi
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời nó là cơ sở xác định
trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất của họ.
Đối với công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất: Nó giúp việc xác định
đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại do lịch sử để lại, tránh
được tình trạng sử dụng đất ngoài sự quản lý của Nhà nước.
Như vậy, việc đăng ký và cấp GCNQSDĐ nằm trong nội dung chi phối của
quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp GCNQSDĐ sẽ giúp cho việc
thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, kháng chiến chống thực dân Pháp thắng
lợi, cải cách ruộng đất thành công (năm 1957), hình thức đưa ruộng đất vào sở hữu
tập thểphát triển nhanh chóng. Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo dài hồ sơ
chế độ cũ lại không được chỉnh lý và sử dụng không được, hồ sơ đất đai trong giai
đoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê và bản đồ hoặc sơ đồ giải thửa ruộng đất. Chỉ

từ sau khi nhà nước ban hành những quyết định, chỉ thị, hiến pháp thì việc đăng ký
đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở lại ở Việt Nam đó là:
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về thống nhất
quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất và đăng
ký thống kê ruộng đất.
- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng đất
ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên ra đời. Việc
đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật đất đai và trở
thành một trong bảy nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đăng ký đất đai
vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần chỉ thị 299/TTg năm 1980, Tổng cục
Địa chính đã ban hành Quyết định 201 – ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc cấp
GCNQSDĐvà Thông tư 302.

13


- ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định này. Quy định này
đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam.
- Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực ngày 15 tháng 10 năm 1993.
- Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2004, trong đó có quy
định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp GCNQSDĐ; các trường hợp được cấp
GCNQSDĐ, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCNQSDĐ; lập hồ sơ địa chính
và việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với
nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp GCNQSDĐhoặc
chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên GCNQSDĐ
- Luật đất đai năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009
- Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực ngày 01/07/2014
- Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn

thi hành Luật đất đai năm 2003. Trong đó cụ thể hóa một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy đinh bổ
sung về việc GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự, thủ tục
thực hiện bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai.
- Nghị định số 88/2008/NĐ – CP ngày 19/10/2009 quy định về cấp
GCNQSDĐ.
- Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tư 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của BộTài nguyên và Môi
trường quy định sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến thủ tục hành chính về
lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 16/2011/TT – BTNMT ngày 20/05/2011 của Bộ Tài nguyên và
Mội trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung về thủ tục cấp GCNQSDĐ;
cấp lại GCNQSDĐ do bị mất; đăng ký biến động về sử dụng đất, tài sản gắn liền
với đất; đăng ký chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp
hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cấp GCNQSDĐ
trong trường hợp tách thửa, hợp thửa đất; gia hạn sử dụng đất; chuyển mục đích sử
dụng đất; giao lại đất, thuê đất trong khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một
số điều của Luật đất đai 2013.
- Thông tư số 23/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về GCNQSDĐ.

14


- Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.
● Đặc biệt để đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có cùng với các văn bản

luật, dưới luật của Nhà nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, UBND thành
phố Hải Dườn đã có những quyết định chỉ đạo cụ thể sau:
- Quyết định số 03/2008/QĐ – UBND về việc ban hành “Quy định xử lý đối
với trường hợp thu hồi đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, được nhà nước giao
đất, cho thuê đất để sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh”.
- Quyết định sô 47/2009/QĐ – UBND Ban hành Quy định thẩm quyền, trình
tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên địa
bàn tỉnh Hải Dương.
- Quyết định số 553/2003/QĐ – UB ngày 28 tháng 02 năm 2003 của UBND
tỉnh Quy định trình tự, thủ tục lập và xét duyệt hồ sơ cấp GCNQSDĐ đất ở đô thị.

15


1.2.2 Quy định chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a. Một số nguyên tắc cấp GCNQSDĐ[12]
Cấp GCNQSDĐ là bước xác lập mối quan hệ pháp lý chặt chẽ, đầy đủ giữa
Nhà nước và người sử dụng; đất, từ đó người sử dụng đất được thực hiện tốt nhất
các quyền và lợi ích tối đa của mình được pháp luật cho phép. Cấp GCNQSDĐ
lần đầu được thực hiện đối với đất đai trên phạm vi cả nước và được thực hiện từ
cơ sở cấp xã, phường, thị trấn.
Khi người sử dụng đất hoàn tất việc kê khai đăng ký đất đai ban đầu theo
đúng trình tự thủ tục pháp luật và được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt, người sử dụng đất sẽ được cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất.
UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tổ chức việc đăng ký đất đai cho
người sử dụng đất, xét duyệt và chuẩn bịs hồ sơ trình UBND cấp có thẩm quyền
cấp GCNQSDĐ đối với đất thuộc phạm vi quản lý của địa phương.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi
trường - là cơ quan dịch vụ công có chức năng tố chức thực hiện đăng ký sử

dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa và thực hiện thủ tục
hành chính về quản lý, sử dụng đất.
● Điều 3 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ nêu
rõ:
GCNQSDĐ được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất. Trường hợp
người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trông cây hàng năm,
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có
yêu câu thì được cấp một GCNQSDĐ chung cho các thửa đất đó.
* Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất thì GCNQSDĐ được cấp cho từng người sử dụng đất, từng
chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

16


* GCNQSDĐ được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp GCNQSDĐ, trừ trường hợp không phải nộp
hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà
nước cho thuê đất thì GCNQSDĐ được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp
đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
b. Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
cho người sử dụng đất nhằm mục đích bảo đảm quyền của người sử dụng đất hợp
pháp và quản lý chặt chẽ được quỹ đất.
Từ ngày 19/10/2009 theo quy định của Nghị định 88/2009/NĐ-CP được gọi
là GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự,
thủ tục cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
được quy định và hướng dãn cụ thể tại Nghị định 88/CP ngày 19/10/2009 của

Chính phủ.
● Điều 6, nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính Phủ quy
định nội dung về cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất, quy định như sau:
* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất";
* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức việc in ấn, phát hành phôi GCNQSDĐ đất
cho Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường; Lập và
quản lý sổ theo dõi việc phát hành phôi GCNQSDĐ; trường hợp phát hành cho
Phòng Tài nguyên và Môi trường thì phải gửi thông báo số lượng phôi
GCNQSDĐ và số sêri đã phát hành cho Sở Tài nguyên và Môi trường; Hướng
dẫn, kiểm tra việc quản lý, sử dụng phôi GCNQSDĐ ở các địa phương.

17


Hình 1.1: Mẫu GCNQSDĐ ban hành theo thông tư 23/2014/TT-BTNMT
Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận là một tờ
có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng
màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát
hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001,
được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng
khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy
chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp
giấy chứng nhận; mã vạch. đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cả
các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và
trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất.

18


c. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai 2013: Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
những trường hợp sau đây:
* Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các
điều 100, 101 và 102 của Luật này;
* Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu
lực thi hành;
* Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử
dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
* Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất
đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, qusyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
* Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
* Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao, khu kinh tế;
* Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
* Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
* Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các
thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền
sử dụng đất hiện có;
* Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
* Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

19


d. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các
tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định tại điều 100, 101 luật đất đai 2013 Điều kiện cấp Giấy chứng
nhận quyền sự dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng
đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy
tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền

Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp
cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo
quy định của Chính phủ.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ
về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến

20


trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết
quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa
được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ
tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
* Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và
đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất
sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất
* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu
thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều
kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất
xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất.

21


* Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại
Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã

xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
* Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
đ. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất
Luật Đất đai quy định cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất, thu hồi đất thì cấp đó có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ. Thẩm
quyền cấp GCNQSDĐ theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013và Điều
56 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
● Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án
đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi
trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
* Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
* Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp

22

đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng
nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
●Điều 56. Uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
* UBND cấp tỉnh uy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
tổ chức, cá nhân nước ngoài trongcác trường hợp sau:
- Cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất đã có quyết định giao đất, cho
thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền mà chưa được cấp GCNQSDĐ;
có quyết định giao lại đất hoặc hợp đồng thuê đất của Ban quản lý khu công
nghệ cao, Ban quản lý khu kinh tế, có văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền
sử dụng đất phù hợp với pháp luật, có kết quả hóa giải tranh chấp đất đai được
UBND cấp tỉnh công nhận, có quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về
việc chia tích hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật, có thỏa thuận
về xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp, bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của
pháp luật; có quyết định hành chính về việc giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu
nại, tố cáo về đất đai, có bản án hoặc quyết định của Toa án nhân dân, quyết định
của cơ quan thi hành án đã được thi hành;
- Cấp GCNQSDĐ cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động về sử
dụng đất khi hợp thửa, tách thửa mà thửa đất trước khi hợp thửa, tách thửa đã
được cấp GCNQSDĐ;
- Cấp đổi GCNQSDĐ đã bị ố, nhòe, rách, hư hại hoặc cấp lại GCNQSDĐ
do bị mất;
- Cấp đổi GCNQSDĐ đối với các loại GCNQSDĐ đã cấp theo pháp luật về
đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
e. Trình tự, thủ tục công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày

15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013, Thông tư số

23


24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Quyết
định 24/2014/QĐ-UBND, ngày 20/06/2014 của UBND thành phố Hà Nội
*Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại
UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
(01) bộ hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân. Đối với người Việt
Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và
đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại
Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;
- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);
- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Quy
định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại
điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);
- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo
quy định của pháp luật (nếu có);
- Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);
- Đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ (đối với
trường hợp chưa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ).
Hồ sơ được nộp tại UBND xã/ phường nơi có đất. UBND xã/phường nơi có
đất xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày. Sau đó
UBND xã/phường nơi có đất lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện
(qua Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện) đề nghị cấp Giấy chứng
nhận;

24


* Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ
UBND cấp xã và kiểm tra, xác nhận đủ điều kiện
- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo
Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp
huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra.
- Phòng Tài nguyên môi trường tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký
Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận.
- Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và
Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền
với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Căn cứ vào thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, Người đề nghị cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng
nhận theo quy định.
1.3 Cơ sở thực tiễn
1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ở một số quốc gia trên thế giới
* Cộng hòa Pháp
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào
Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực

của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được
công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập
quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi .
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ
thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng

25