Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà

Header Page 1 of 148.

TR

Đ I H C QU C GIA HÀ N I
NGăĐ IăH CăKHOAăH CăT ăNHIÊN

Đ ăBệCH

NGHIÊNăC UăTH CăTR NGăVÀăĐ ăXU T
GI IăPHÁPăTH CăHI NăCÁCăQUY NăS ăD NGăĐ T
C AăH ăGIAăĐỊNH,ăCÁăNHÂNăTRÊNăĐ AăBÀNă
QU NăNAMăT ăLIÊM,ăTHÀNHăPH ăHÀăN I

LU NăVĔNăTH CăSĨăKHOAăH C

HƠ N i, năm 2015

Footer Page 1 of 148.


Header Page 2 of 148.

TR

Đ I H C QU C GIA HÀ N I
NGăĐ IăH CăKHOAăH CăT ăNHIÊN

Đ ăBệCH

NGHIÊNăC UăTH CăTR NGăVÀăĐ ăXU T

GI IăPHÁPăTH CăHI NăCÁCăQUY NăS ăD NGăĐ T
C AăH ăGIAăĐỊNH,ăCÁăNHÂNăTRÊNăĐ AăBÀNă
QU NăNAMăT ăLIÊM,ăTHÀNHăPH ăHÀăN I
Chuyên ngƠnh: Qu n lỦ đ t đai
Mư s chuyên ngƠnh: 60850103

LU NăVĔNăTH CăSĨăKHOAăH C

NG

I H NG D N KHOA H C:
TS. PH M TH PHIN

HƠ N i, năm 2015

Footer Page 2 of 148.


Header Page 3 of 148.

L IăCAMăĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, s li u vƠ k t qu nghiên c u trong lu n văn nƠy lƠ
trung th c vƠ không trùng l p v i các công trình khoa h c đư công b .
Tôi xin cam đoan rằng, m i s giúp đỡ cho vi c th c hi n lu n văn nƠy đư
đ

c cám n vƠ các thông tin trích d n trong lu n văn nƠy đ u đư đ

c ch rõ

ngu n g c.
Hà Nội, ngày

tháng
Tácăgi ă

Đ ăBích

Footer Page 3 of 148.

i

năm 2015


Header Page 4 of 148.

L IăC Mă N
Tôi xin trơn tr ng c m n các thầy giáo, cô giáo Khoa Đ a lý ậ Tr

ng Đ i

h c Khoa h c T nhiên đư t o m i đi u ki n thu n l i vƠ nhi t tình gi ng d y,
h

ng d n tôi trong su t quá trình h c t p vƠ nghiên c u lu n văn nƠy.
Đ c bi t, tôi xin g i l i c m n sơu s c t i TS. Ph m Th Phin, lƠ ng

tr c ti p h

ng d n khoa h c, đư t n tình giúp đỡ vƠ h

i

ng d n tôi hoƠn thƠnh

lu n văn nƠy.
Tôi xin trơn tr ng c m n, UBND qu n Nam T Liêm, Phòng Tài nguyên và
Môi tr

ng - Văn phòng đăng kỦ quy n s d ng đ t qu n Nam T Liêm, Phòng

Th ng kê qu n Nam T Liêm, UBND vƠ cán b đ a chính c a các ph

ng trên đ a

bƠn qu n Nam T Liêm đư t o m i đi u ki n thu n l i vƠ cung c p đầy đ các
thông tin, s li u, t li u b n đ trong quá th c hi n lƠm lu n văn.
Cu i cùng tôi xin trơn tr ng c m n các b n h c viên cùng l p, nh ng ng

i

thơn trong gia đình vƠ b n bè đư giúp đỡ vƠ đ ng viên tôi trong quá trình h c t p,
nghiên c u để hoƠn thƠnh lu n văn nƠy.
Hà Nội, ngày

tháng

Tácăgi ă

Đ ăBích

Footer Page 4 of 148.

ii

năm 2015


Header Page 5 of 148.

M CăL C
Trang

L I CAM ĐOAN..................................................................................................... i
L I C M N ......................................................................................................... ii
M C L C .............................................................................................................. iii
DANH M C CÁC T

VI T T T ....................................................................... vi

DANH M C CÁC B NG.................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .................................................................................... viii
Đ T V N Đ ......................................................................................................... 1
1.ăTínhăc păthi tăc aăđ ătƠi ............................................................................... 1
2.ăM căđíchăvƠăyêuăcầu ...................................................................................... 2
2.1 M c đích ..................................................................................................................2
2.2 Yêu cầu ....................................................................................................................2
3.ăPh

ngăphápănghiênăc u .............................................................................. 3

3.1 Ph ng pháp đi u tra thu th p s li u th c p .....................................................3
3.2 Ph ng pháp đi u tra thu th p s li u s c p.......................................................3
Dùng ph ng pháp ch n điểm, m u đi u tra tình hình th c hi n quy n s d ng
đ t c a h gia đình, cá nhơn trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm .................................3
3.3 Ph ng pháp so sánh ..............................................................................................3
3.4 Ph ng pháp phơn tích th ng kê, t ng h p vƠ x lỦ s li u...............................3
Ch

ng 1. T NG QUAN CÁC V N Đ NGHIÊN C U .................................... 4

1.1ăC ăsởălỦălu năv ăcácăquy năs ăd ngăđ t,ăth ătr

ngăquy năs ăd ngăđ t 4

1.1.1 Quy n s h u ......................................................................................................4
1.1.2 Quy n s h u toƠn dơn v đ t đai ......................................................................5
1.1.3 Các quy n c a ng i s d ng đ t .....................................................................8
1.1.4 Th tr

ng quy n s d ng đ t ......................................................................... 11

1.2ăC ăsởăth căti năv ăvi căth căhi năcácăquy năs ăd ngăđ t ...................... 19

Footer Page 5 of 148.

iii

Header Page 6 of 148.

1.2.1 Các n

c phát triển........................................................................................... 19

1.2.2 M t s n

c trong khu v c.............................................................................. 24

1.2.3 Tình hình th c hi n các quy n s d ng đ t Vi t Nam ............................. 31
Ch ng 2. ĐÁNH GIÁ VI C TH C HI N QUY N S D NG Đ T C A
H GIA ĐỊNH, CÁ NHÂN T I QU N NAM T LIÊM, THÀNH PH
HÀ N I ................................................................................................................. 41
2.1ăKháiăquátăv ăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt ăxưăh iăc aăđ aăbƠnănghiênăc u41
2.1.1 Đi u ki n t nhiên vƠ tƠi nguyên thiên nhiên ................................................ 41
2.1.2 Th c tr ng phát triển kinh t xư h i qu n Nam T Liêm giai đo n 20082013 ............................................................................................................................. 44
2.1.3. Hi n tr ng s d ng đ t .................................................................................... 48
2.2ăTìnhăhìnhăqu nălỦăđ tăđaiăởăqu năNamăT ăLiêm ................................... 51
2.2.1 Đăng kỦ quy n s d ng đ t, l p vƠ qu n lỦ h s đ a chính c p gi y ch ng
nh n quy n s d ng đ t. ............................................................................................ 51
2.2.2 Qu n lỦ vi c giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, chuyển m c đích s d ng
đ t................................................................................................................................. 55
2.2.3 Qu n lỦ, giám sát vi c th c hi n quy n vƠ nghĩa v c a ng

i s d ng đ t57

2.2.4 Thanh tra, kiểm tra vi c ch p hƠnh các quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai
vƠ x lỦ vi ph m pháp lu t v đ t đai....................................................................... 57
2.2.5 Gi i quy t tranh ch p v đ t đai, gi i quy t khi u n i, t cáo các vi ph m

trong qu n lỦ vƠ s d ng đ t đai ............................................................................... 58
2.2.6 Qu n lỦ các ho t đ ng d ch v công v đ t đai ............................................. 58
2.3ăĐánhăgiáăvi căth căhi năcácăquy năs ăd ngăđ tăc aăcácăh ăgiaăđình,ăcáă
nhơnăt iăqu năNamăT ăLiêm .......................................................................... 60
2.3.1 Tình hình chuyển nh ng QSDĐ ................................................................... 60
2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê l i QSDĐ ......................................................... 70
2.3.3 Tình hình th a k QSDĐ ................................................................................. 76
2.3.4 Tình hình t ng, cho QSDĐ .............................................................................. 80
2.3.5 Tình hình th ch p bằng QSDĐ ...................................................................... 83

Footer Page 6 of 148.

iv


Header Page 7 of 148.

2.3.6 Tình hình b i th

ng, h tr , tái đ nh c khi nhƠ n

c thu h i đ t ............. 87

2.3.7 Đánh giá chung v vi c th c hi n các quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n
Nam T Liêm ............................................................................................................. 89
Ch ng 3. Đ XU T M T S GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU
C A VI C TH C HI N CÁC QUY N S D NG Đ T C A H GIA
ĐỊNH, CÁ NHÂN TRÊN Đ A BÀN QU N NAM T LIÊM ........................... 95
3.1ăNh ngăk tăqu ăđ tăđ căvƠănh ngăv năđ ăcònăt năt iătrongăvi căth că
hi năcácăquy năs ăd ngăđ tăc aăh ăgiaăđình,ăcáănhơnătrênăđ aăbƠnăqu nă

NamăT ăLiêm ................................................................................................... 95
3.1.1 Nh ng k t qu đ t đ c c a vi c th c hi n các quy n s d ng đ t c a h
gia đình cá nhơn t i qu n Nam T Liêm ................................................................. 95
3.1.2 Nh ng m t t n t i c a vi c th c hi n các quy n s d ng đ t c a h gia
đình cá nhơn t i qu n Nam T Liêm........................................................................ 96
3.2ăĐ ăxu tăcácăgi iăphápăthúcăđẩyăvi căth căhi năQSDĐăc aăh ăgiaăđình,ă
cáănhơnăt iăqu năNamăT ăLiêm ..................................................................... 99
3.2.1 Nhóm gi i pháp v chính sách, pháp lu t....................................................... 99
3.2.2 Nhóm gi i pháp v t ch c qu n lỦ, đ y nhanh ti n đ c p gi y ch ng
nh n quy n s d ng đ t, quy n s h u nhƠ vƠ tƠi s n khác g n li n v i đ t . 102
3.2.3 Nhóm gi i pháp v t ch c phát triển ngu n nhơn l c vƠ c s v t ch t.. 103
3.2.4 M t s gi i pháp riêng trên đ a bƠn nghiên c u ......................................... 104
K T LU N VÀ KI N NGH ............................................................................. 106
1.ăK tălu n ...................................................................................................... 106
2.ăKi năngh .................................................................................................... 107
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................... 109
PH L C ..................................................................................................................

Footer Page 7 of 148.

v


Header Page 8 of 148.

DANHăM CăCÁCăT ăVI TăT T
Ch ăvi tăt t

Ch ăvi tăđầyăđ

BTNMT

B TƠi nguyên vƠ Môi tr

BTP

B t pháp

CS

C ng s

GCNQSDĐ

Gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t

GPMB

Gi i phóng m t bằng

GTSX

Giá tr s n xu t

KCN

Khu công nghi p

NĐ-CP

Ngh đ nh Chính ph

NN

Nông nghi p

NXB

NhƠ xu t b n

QHSDĐ

Quy ho ch s d ng đ t

QSD

Quy n s d ng

QSDĐ

Quy n s d ng đ t

THCS

Trung h c c s

TM - DV

Th

TTCN

Tiểu th công nghi p

TTLT

Thông t liên t ch

TTQSDĐ

Th tr

UBND

UBND

Footer Page 8 of 148.

ng

ng m i d ch v

ng quy n s d ng đ t

vi


Header Page 9 of 148.

DANHăM CăCÁC B NG

STT

Tênăb ng

Trang

B ng 2.1. T c đ tăng GTSX trên đ a bƠn huy n T Liêm .................................45
B ng 2.2. C c u ngƠnh kinh t trên đ a bƠn huy n t năm 2008 - 2013 ............46
B ng 2.3. Hi n tr ng s d ng đ t năm 2014 c a qu n Nam T Liêm ................49
B ng 2.3.1 Hi n tr ng di n tích t nhiên các ph ng thu c qu n Nam T Liêm
năm 2014………………………………………………………………………..50
B ng 2.4. T ng h p c p GCNQSDĐ tính đ n ngƠy 31/12/2013.........................54
B ng 2.5. Tình hình chuyển nh ng QSDĐ theo các ph ng giai đo n 2008-2015 ...61
B ng 2.6. Nguyên nhơn c a vi c chuyển nh ng QSDĐ t i 3 ph ng c a qu n.........64
B ng 2.7. K t qu đi u tra v ngu n thông tin để cung cầu g p nhau .................65
B ng 2.8. Đ a điểm giao d ch chuyển nh

ng QSDĐ .........................................67

B ng 2.9. Th i gian thanh toán ............................................................................68
B ng 2.10. Th c tr ng gi y t vƠ ph

ng th c h p đ ng ...................................69

B ng 2.11. Tình hình giao d ch cho thuê QSDĐ theo các ph
B ng 2.12. Tình hình th a k QSDĐ theo các ph

ng.....................72

ng giai đo n 2008-2015 .....77

B ng 2.13. Tình hình giao d ch t ng cho QSDĐ theo các ph ng giai đo n
2010-2015.............................................................................................................81
B ng 2.14. Tình hình th c hi n quy n th ch p bằng QSDĐ theo các ph ng
giai đo n 2010 - 2015 ...........................................................................................85
B ng 2.15. ụ ki n ng

i dơn v giá chuyển nh

ng QSDĐ ...............................90

B ng 2.16. ụ ki n ng

i dơn v các lo i phí, thu chuyển QSD đ t...................91

B ng 2.17. Kh năng tìm ki m thông tin vƠ m c đ r i ro khi giao d ch ...........92

Footer Page 9 of 148.

vii


Header Page 10 of 148.

DANHăM CăCÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 2.1: B n đ hƠnh chính qu n Nam T Liêm ...............................................41
Hình 2.2: Tình hình giao d ch chuyển nh

ng QSDĐ ........................................63

theo 2 giai đo n ....................................................................................................63
Hình 2.2: Tình hình giao d ch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đo n .........................73
Hình 2.3: Tình hình th c hi n th a k QSDĐ theo 2 giai đo n ..........................78
Hình 2.4: Tình hình th c hi n quy n th ch p bằng QSDĐ theo 2 giai đo n ...86

Footer Page 10 of 148.

viii


Header Page 11 of 148.

Đ TăV NăĐ
1. Tínhăc păthi tăc aăđ ătƠi
Đ t đai lƠ m t tƠi nguyên quỦ giá nh ng ch có h n, nên m i n
pháp qu n lỦ vƠ s d ng riêng.
h u toƠn dơn do NhƠ n
t

ng. QSDĐ th

trong công cu c xơy d ng đ t n

Vi t Nam, Hi n pháp quy đ nh: Đ t đai thu c s

c s a đ i để phù h p v i t ng giai đo n c thể
c.

c khi có Hi n pháp 1980, đ t đai n

th c s h u: s h u NhƠ n
đ nh n

ng

c th ng nh t qu n lỦ, giao quy n s d ng cho các đ i

ng xuyên đ

Vi t Nam, tr

c có ph

c ta v n có nhi u hình

c, s h u t p thể, s h u t nhơn. Hi n pháp 1980 quy

c ta ch còn t n t i m t hình th c s h u đ t đai đó lƠ s h u toƠn dơn. Đ n

Hi n pháp 1992, t i đi u 18 quy đ nh lƠ: Ng

iđ

c NhƠ n

c giao đ t thì đ

c

th c hi n chuyển quy n s d ng đ t (QSDĐ) theo quy đ nh c a pháp lu t. Đ n Lu t
Đ t đai 1993 quy đ nh ng

i s d ng đ t có 5 quy n (chuyển đ i, chuyển nh

ng,

cho thuê, th a k , th ch p) bằng quy n s d ng đ t.
Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh ng
chuyển nh

i s d ng đ t có 9 quy n: Chuyển đ i,

ng, cho thuê, cho thuê l i, t ng cho, th a k , th ch p, b o lưnh, góp

v n bằng quy n s d ng đ t. Đ n Lu t đ t đai 2013 quy đ nh ng
8 quy n (b quy n b o lưnh trong Lu t đ t đai 2003). Tr
hóa, hi n đ i hóa m nh m̃, c ch kinh t th tr
th tr

i s d ng đ t có

c tình hình công nghi p

ng đư t ng b

cđ

c hình thƠnh,

ng đ t đai ngƠy cƠng phát triển vƠ hòa nh p vƠo n n kinh t th tr

t ng b

c đ ng b v i các th tr

ng khác trong n n kinh t qu c dơn. Tuy nhiên,

đ n nay tình hình th c hi n các QSDĐ

các đ a ph

gi i quy t. Nh ng di n bi n ph c t p c a th tr
công tác qu n lỦ nhƠ n

ng vƠ

ng v n còn nhi u b t c p cần

ng b t đ ng s n, s y u kém trong

c đ i v i s phát triển c a th tr

ng b t đ ng s n đư vƠ

đang gơy nhi u khó khăn, tr ng i cho công cu c đầu t phát triển, chuyển đ i c

c u kinh t , th c hi n công nghi p hoá, hi n đ i hoá đ t n
ti p t c hoàn thành và phát triển th tr
h

c tình hình đó,

ng b t đ ng s n là m t trong nh ng đ nh

ng quan tr ng trong nh ng năm t i c a Vi t Nam.

Footer Page 11 of 148.

c. Tr

1


Header Page 12 of 148.

Th c hi n Ngh quy t s 132/NQ-CP c a Chính ph ngƠy 27/12/2013 v
vi c đi u ch nh đ a gi i hƠnh chính huy n T Liêm cũ để thƠnh l p 02 qu n vƠ 23
ph

ng thu c thƠnh ph HƠ N i; kể t ngƠy 01/4/2014, UBND qu n Nam T Liêm

v i 10 ph
nằm

ng tr c thu c đư chính th c đi vƠo ho t đ ng. Nam T Liêm lƠ qu n

phía tơy th đô HƠ N i, có v trí t nhiên thu n l i cho phát triển vƠ giao l u

kinh t - văn hoá - xã h i; đô th hoá di n ra m nh m̃, nhi u khu đô th đ

c xơy

d ng đư thu hút r t nhi u dơn c v sinh s ng, đ t nông nghi p thu hẹp, h tầng đô
th b

c đầu đ

c c i thi n. Tuy nhiên, t c đ đô th hoá nhanh chóng kéo theo r t

nhi u đi u b t c p trong qu n lỦ hƠnh chính, nh t lƠ vi c th c hi n các quy n s
d ng đ t. Do nhu cầu v quy n s d ng đ t cho yêu cầu phát triển kinh t - xã h i
nên các ho t đ ng th c hi n các quy n s d ng đ t có xu h
Vi c đăng kỦ t i các c quan nhƠ n
quy n c a ng

ng ngƠy cƠng gia tăng.

c theo quy đ nh pháp lu t khi th c hi n các

i s d ng đ t ngƠy cƠng tăng, tuy nhiên v n có m t s quy n ch a

th c hi n theo quy đ nh trên đ a bàn qu n. Tình tr ng này di n ra th nào? Nguyên
nhân t i sao? Gi i pháp để gi i quy t tình tr ng này th nào? là các câu h i cần ph i
đ

c gi i đáp để đ a ra h

ng gi i quy t thích h p trong giai đo n t i. Do đó vi c

ti n hƠnh đ tƠi: “Nghiên cứu thực trạng và đ̀ xút giải pháp thực hiện các
quỳn sử dụng đ́t c̉a ḥ gia đ̀nh, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Ṇi” lƠ v n đ r t cần thi t vƠ c p bách trong giai đo n hi n nay.
2. M căđíchăvƠăyêuăcầu
2.1 Mục đích
Đánh giá th c tr ng vi c th c hi n các quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n
Nam T Liêm, thƠnh ph HƠ N i. T đó đ xu t m t s gi i pháp nơng cao hi u qu
th c hi n quy n s d ng đ t theo pháp lu t trên đ a bƠn ng hiên c u.
2.2 Yêu cầu
- Đánh giá c thể vi c th c hi n các quy n s d ng đ t đ ng th i rút ra đ

c

nh ng t n t i cần gi i quy t.
- Các gi i pháp đ xu t có Ủ nghĩa khoa h c vƠ th c ti n, góp phần thúc đ y
vi c th c hi n quy n s d ng đ t trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm, thƠnh ph HƠ N i.

Footer Page 12 of 148.

2


Header Page 13 of 148.

3. Ph

ngăphápănghiênăc u

3.1 Phương pháp đìu tra thu thập số liệu thứ ćp
Thu th p tƠi li u, s li u có liên quan đ n đ tƠi trên đ a bƠn qu n Nam T
Liêm t i m t s c quan qu n lỦ nhƠ n

c.

3.2 Phương pháp đìu tra thu thập số liệu sơ ćp
Dùng ph

ng pháp ch n điểm, m u đi u tra tình hình th c hi n quy n s

d ng đ t c a h gia đình, cá nhơn trên đ a bƠn qu n Nam T Liêm
Đi u tra theo 3 ph

ng đ i di n cho toƠn qu n, m i ph

ng ch n 1 ậ 2 t dơn

ph , v i 150 h gia đình, cá nhơn đư t ng tham gia giao d ch các QSDĐ.
Đ it

ng đi u tra: Các cán b lƠm công tác qu n lỦ NhƠ n

c vƠ các h dơn

đư tham gia ho c đang tham gia giao d ch các QSDĐ.
Cách ch n m u điểm đi u tra: các m u có đi u ki n t
ch n theo ph

ng t nhau đ

cl a

ng pháp ng u nhiên.

3.3 Phương pháp so sánh
So sánh s li u đi u tra gi a 2 giai đo n nghiên c u: 2010 - 2013 và 2014 ậ
2015, tìm hiểu s t

ng đ ng vƠ khác bi t.

3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Trên c s đi u tra th c t , s li u đ
lƠ ph

c t ng h p theo t ng đ i t

ng đ a bƠn

ng, t ng n i dung QSDĐ vƠ t ng năm để l p thƠnh b ng bằng phần m m

Excel.

Footer Page 13 of 148.

3


Header Page 14 of 148.

Ch

ngă1. T NGăQUANăCÁCăV NăĐ ăNGHIÊNăC U

1.1ăC sởălỦălu năv ăcác quy năs ăd ngăđ t,ăth ătr

ngăquy năs ăd ngăđ tă

1.1.1 Quỳn sở hữu
Theo Đi u 164 c a B Lu t dơn s 2005 quy đ nh: ắQuy n s h u bao g m
quy n chi m h u, quy n s d ng vƠ quy n đ nh đo t tƠi s n c a ch s h u theo
quy đ nh c a pháp lu t…”. S h u lƠ vi c tƠi s n, t li u s n xu t, thƠnh qu lao
đ ng thu c v m t ch thể nƠo đó, nó thể hi n quan h gi a ng
quá trình t o ra vƠ phơn ph i các thƠnh qu v t ch t. Đ i t

i v i ng

i trong

ng c a quy n s h u lƠ

m t tƠi s n c thể, ch s h u lƠ cá nhơn, pháp nhơn, các ch thể khác (h gia đình,
c ng đ ng,...).
T i h i th o khoa h c Th tr

ng b t đ ng s n, Nguy n Đình B ng (2006) [3]

cho bi t: Quy n s h u bao g m 3 quy n năng:
- Quy n chi m h u lƠ quy n c a ch s h u n m gi , qu n lỦ tƠi s n thu c s h u

c a mình. Trong m t s tr

ng h p theo quy đ nh c a pháp lu t thì ng

i không n m

gi tƠi s n cũng có quy n s h u tƠi s n (nhƠ v ng ch ).
- Quy n s d ng lƠ quy n c a ch s h u khai thác công d ng, h

ng hoa l i,

l i t c t tƠi s n. Ch s h u có quy n khai thác giá tr tƠi s n theo Ủ chí c a mình
bằng cách th c khác nhau. Ng
tƠi s n trong tr
trong vi c NhƠ n

ng h p đ

i không ph i lƠ ch s h u cũng có quy n s d ng

c ch s h u giao quy n s d ng, đi u nƠy th y rõ

c giao QSDĐ cho t ch c, h gia đình, cá nhơn.

- Quy n đ nh đo t lƠ quy n c a ch s h u chuyển giao quy n s h u tƠi s n
c a mình cho ng

i khác ho c t b quy n s h u đó. Ch s h u th c hi n quy n

đ nh đo t tƠi s n c a mình theo hai ph

ng th c:

+ Đ nh đo t s ph n pháp lỦ c a tƠi s n, t c lƠ chuyển quy n s h u tƠi s n
c a mình cho ng

i khác thông qua hình th c giao d ch dơn s nh bán, đ i, t ng

cho, để th a k ;
+ Đ nh đo t s ph n th c t c a tƠi s n, t c lƠ lƠm cho tƠi s n không còn trong
th c t . Ví d : tiêu dùng h t, tiêu huỷ, t b quy n s h u.
Quy n đ nh đo t lƠ quy n đ

c pháp lu t b o v trong vi c quy t đ nh s ph n

pháp lỦ c a b t đ ng s n.

Footer Page 14 of 148.

4


Header Page 15 of 148.

Có 3 hình th c s h u: s h u NhƠ n

c (ch s h u lƠ NhƠ n

c); s h u t p

thể, c ng đ ng (ch s h u lƠ t p thể ho c c ng đ ng); s h u cá nhơn (ch s h u
lƠ cá nhơn). Ch s h u có quy n th c hi n b t c ho t đ ng nƠo mƠ không trái v i
pháp lu t, không xơm ph m quy n vƠ l i ích ng
d ng, đ nh đo t, th ch p, chuyển nh

i khác bao g m chi m h u, s

ng, cho thuê, để th a k , cho t ng ho c t b

b t đ ng s n.
Quy n s h u b t đ ng s n đ

c xác l p khi m t pháp nhơn t o đ

đ ng s n m i để s d ng h p pháp ho c do mua bán, chuyển nh

cm tb t

ng, cho, t ng,

th a k theo di chúc ho c phán quy t c a ToƠ án. Quy n s h u b t đ ng s n ch m
d t khi: th c thể pháp lỦ t b quy n s h u bằng văn b n, b t đ ng s n b thu h i
theo quy t đ nh c a c p có th m quy n theo quy đ nh c a pháp lu t ho c phán quy t
c a ToƠ án (Nguy n Đình B ng vƠ CS, 2005) [2].
1.1.2 Quỳn sở hữu toàn dân v̀ đ́t đai
Theo bƠi báo ắB o v quy n s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ quy n s d ng đ t
c a ng

i s d ng đ t”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho bi t:

S h u đ t đai có thể đ

c hiểu

nhi u hình th c khác nhau, nh ng xét cho

cùng trong m i xư h i, m i hình thái kinh t - xư h i có nhƠ n
cũng ch t n t i

c, s h u đ t đai

hai ch đ s h u c b n, đó lƠ s h u t vƠ s h u công. Cũng

có thể trong m t ch đ xư h i, m t qu c gia ch t n t i m t ch đ s h u ho c lƠ
ch đ s h u công c ng, ho c lƠ ch đ s h u t nhơn v đ t đai. Ho c cũng có
thể lƠ s đan xen c a c hai ch đ s h u đó, trong đó có nh ng hình th c ph bi n
c a m t ch đ s h u nh t đ nh.
Vi t Nam, ch đ s h u v đ t đai mang d u n vƠ ch u s chi ph i c a
nh ng hình thái kinh t - xư h i, cũng đ

c hình thƠnh vƠ phát triển theo ti n trình

l ch s nh t đ nh.
Nghiên c u quá trình hình thƠnh ch đ vƠ các hình th c s h u đ t đai
Nam cho th y, ch đ s h u công v đ t đai
phong ki n

c xác l p t th i

các hình th c vƠ m c đ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hi n pháp 1980 ra

đ i thì quy n s h u toƠn dơn v đ t đai m i đ

Footer Page 15 of 148.

Vi t Nam đư đ

Vi t

5

c hình thƠnh vƠ đ

c khẳng đ nh


Header Page 16 of 148.

m t cách tuy t đ i, sau đó ti p t c khẳng đ nh vƠ c ng c trong Hi n pháp 1992.
Đi u 17 Hi n pháp 1992 (Qu c h i) khẳng đ nh: ắĐ t đai, r ng núi, sông h , ngu n
n

c, tƠi nguyên trong lòng đ t, ngu n l i

phần v n vƠ tƠi s n do NhƠ n

vùng biển, th m l c đ a vƠ vùng tr i,

c đầu t vƠo các xí nghi p, công trình thu c các

ngƠnh vƠ lĩnh v c kinh t , văn hoá, xư h i, khoa h c, kỹ thu t, ngo i giao, qu c
phòng, an ninh cùng các tƠi s n khác mƠ pháp lu t quy đ nh lƠ c a NhƠ n
thu c s h u toƠn dơn”. NhƠ n

c, đ u

c th ng nh t qu n lỦ toƠn b đ t đai theo quy

ho ch vƠ pháp lu t (Qu c h i, Hi n pháp 1992).
Lu t Đ t đai 1993 (Lu t đ t đai s a đ i, b sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng
đư thể ch hoá chính sách đ t đai c a Đ ng vƠ c thể hoá các quy đ nh c a Hi n pháp
v ch đ s h u đ t đai. Lu t Đ t đai quy đ nh các nguyên t c qu n lỦ vƠ s d ng
đ t đai: đ t đai thu c s h u toƠn dơn, NhƠ n

c th ng nh t qu n lỦ đ t đai theo quy

ho ch vƠ pháp lu t, s d ng đ t đai h p lỦ, ti t ki m, đúng m c đích vƠ có hi u qu ,
b o v vƠ c i t o b i d ỡng đ t, b o v môi tr

ng để phát triển b n v ng.

Lu t Đ t đai 2003 đư quy đ nh c thể h n v ch đ ắs h u đ t đai” (Đi u 5),
ắQu n lỦ NhƠ n

c v đ t đai” (Đi u 6), ắNhƠ n

c th c hi n quy n đ i di n ch

s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ th ng nh t qu n lỦ NhƠ n
Lu t đ t đai 2013 quy đ nh c thể

c v đ t đai ” (Đi u 7).

Đi u 1 vƠ 2 khẳng đ nh nhƠ n

c lƠ đ i di n

ch s h u toƠn dơn v đ t đai. V i t cách lƠ đ i di n ch s h u toƠn dơn v đ t
đai, NhƠ n

c th c hi n vi c th ng nh t qu n lỦ v đ t đai trong ph m vi c n

nhằm b o đ m cho đ t đai đ

c

c s d ng theo đúng quy ho ch, k ho ch s d ng

đ t, đ m b o l i ích c a NhƠ n

c cũng nh c a ng

i s d ng. Quy n s h u đ t

đai bao g m các quy n năng c b n: quy n chi m h u đ t đai, quy n s d ng đ t
đai vƠ quy n đ nh đo t đ t đai. T i h i th o khoa h c Th tr

ng b t đ ng s n,

Nguy n Đình B ng (2006) [3] cho bi t: V i ch đ s h u toƠn dơn v đ t đai, NhƠ

n

c lƠ đ i di n ch s h u

n

c ta quy n ch s h u đ t đai có nh ng đ c điểm

nh sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
C quan NhƠ n

Footer Page 16 of 148.

c các c p t n m gi m t cách tuy t đ i vƠ không đi u ki n,

6


Header Page 17 of 148.

không th i h n v tƠi s n, tƠi nguyên đ t đai thu c ph m vi lưnh th c a mình. V i
vai trò nƠy, trách nhi m c a NhƠ n

c các c p có c s pháp lỦ để xác đ nh quy mô

v không gian vƠ th i gian. Để t ch c vi c s d ng đ t theo quy n h n c a mình,
NhƠ n

c quy t đ nh giao m t phần quy n chi m h u c a mình cho ng

i s d ng

đ t trên nh ng khu đ t, th a đ t c thể v i th i gian có h n ch , có thể lƠ lơu dƠi
nh ng không ph i lƠ vĩnh vi n. S chi m h u nƠy ch lƠ để s d ng đúng m c đích,
d

i các hình th c giao đ t không thu ti n, giao đ t có thu ti n vƠ cho thuê đ t.

Trong nh ng tr
ng

ng h p c thể, quy n s d ng đ t c a NhƠ n

cđ

c trao cho

i s d ng (t ch c, h gia đình, cá nhơn) trên nh ng th a đ t c thể. Ng

is

d ng đ t đai tuy cũng có quy n chi m h u nh ng lƠ chi m h u để s d ng theo quy
đ nh c a NhƠ n
c thể c a ng

c. Quy n s d ng đ t đai c a NhƠ n

i s d ng tuy có Ủ nghĩa khác nhau v c p đ nh ng đ u th ng nh t

trên t ng th a đ t v m c đích s d ng vƠ m c đ h
n

c vƠ quy n s d ng đ t đai
ng l i. V nguyên t c, Nhà

c đi u ti t các ngu n thu t đ t theo quy đ nh c a pháp lu t để ph c v cho

nhi m v

n đ nh vƠ phát triển kinh t , xư h i, đ m b o l i ích qu c gia, l i ích

c ng đ ng; đ ng th i đ m b o cho ng

i tr c ti p s d ng đ t đ

ch

ng l i ích

t đ t do chính mình đầu t mang l i.
- Về quyền sử dụng đất đai
NhƠ n
công d ng, h

c th c hi n quy n s h u đ t đai v m t kinh t bằng cách khai thác
ng hoa l i, l i t c t tƠi s n, tƠi nguyên đ t đai. Trong n n kinh t

nhi u thƠnh phần, NhƠ n

c không thể t mình tr c ti p s d ng toƠn b đ t đai mƠ

giao quy n s d ng cho ng
d ng đ t đ

i s d ng đ t vƠo m i m c đích. Nh v y, quy n s

c trích ra để giao v cho ng

i s d ng (t ch c, cá nhơn, h gia đình)

trên nh ng th a đ t c thể. Quy n s d ng đ t đai c a NhƠ n
nƠy đ

c thể hi n trong quy ho ch s d ng đ t, trong vi c h

đ t do đầu t c a NhƠ n

c trong tr

ng h p

ng hoa l i, l i t c t

c mang l i.

- Về quyền định đoạt đất đai
Quy n đ nh đo t c a NhƠ n

c lƠ c b n vƠ tuy t đ i, g n li n v i quy n qu n

lý v đ t đai v i các quy n năng: giao đ t, cho thuê đ t, thu h i đ t, c p gi y ch ng

Footer Page 17 of 148.

7


Header Page 18 of 148.

nh n quy n s d ng đ t (GCNQSDĐ). Vi c đ nh đo t s ph n pháp lỦ c a t ng
th a đ t c thể liên quan đ n quy n s d ng đ t (QSDĐ), thể hi n qua vi c chuyển
đ i, chuyển nh

ng, cho thuê, th a k , th ch p, góp v n, t ng cho, cho thuê l i

QSDĐ. Nh ng quy n nƠy l i b h n ch theo t ng m c đích s d ng, ph
nh n đ t vƠ đ i t

ng th c

ng nh n đ t theo quy đ nh c thể c a pháp lu t.

1.1.3 Các quỳn c̉a người sử dụng đ́t
Nh v y, NhƠ n

c lƠ ng

toƠn dơn v đ t đai. NhƠ n

i đ i di n cho nhơn dơn th c hi n quy n s h u

c có quy n chi m h u, s d ng vƠ đ nh đo t v đ t đai

theo quy ho ch, k ho ch vƠ trên c s nh ng quy đ nh c a pháp lu t. Tuy nhiên,
v i các quy n năng đó, cũng không đ

c hiểu rằng NhƠ n

c có quy n s h u v

đ t đai mƠ ch lƠ đ i di n cho toƠn dơn th c hi n quy n s h u đó trên th c t . V y
ch s h u c a đ t đai lƠ toƠn dơn, NhƠ n

c lƠ ng

i đ i di n, còn m i ng

i dơn

th c hi n quy n c a mình nh th nƠo?
Nh trên đư nói, quy n s h u toƠn dơn v đ t đai lƠ quy n t i cao, thiêng
liêng vƠ không thể chia c t, ch s h u ch có thể lƠ m t, đó lƠ toƠn dơn, nh ng m i
ng

i s d ng đ t không ph i lƠ m t ch s h u c a kh i tƠi s n chung đó, không

ph i lƠ các đ ng ch s h u đ i v i đ t đai. Nh ng ng

i s d ng đ t (các t ch c

vƠ cá nhơn, h gia đình) có QSDĐ. Thông qua NhƠ n

c - c quan đ i di n th c

hi n quy n s h u, ng
nƠy đư đ

i dơn đ

c NhƠ n

c giao đ t, cho thuê đ t s d ng. Đi u

c Hi n pháp cũng nh Lu t Đ t đai hi n hƠnh ghi nh n. Vì v y, trong

Lu t Đ t đai năm 1993 (Qu c h i) đư xu t hi n khái ni m ắquyền sử dụng đất” vƠ
ắngười sử dụng đất”, hay nói cách khác lƠ QSDĐ c a ng
Theo Đi u 1 Lu t Đ t đai 1993 nêu rõ : ắ.... NhƠ n
vƠ cá nhơn s d ng n đ nh, lơu dƠi. NhƠ n
thuê đ t. T ch c, h gia đình, cá nhơn đ
Lu t nƠy g i chung lƠ ng

i s d ng.
c giao đ t cho h gia đình

c còn cho t ch c, h gia đình, cá nhơn
c nhƠ n

c giao đ t, cho thuê đ t trong

i s d ng đ t”. (Qu c h i, Lu t đ t đai, 1993)

Theo bƠi báo ắB o v quy n s h u toƠn dơn v đ t đai vƠ quy n s d ng đ t
c a ng

i s d ng đ t” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho bi t: ắQuyền sử dụng đất” lƠ m t

khái ni m có tính sáng t o đ c bi t c a các nhƠ lu t pháp Vi t Nam. Trong đi u

Footer Page 18 of 148.

8


Header Page 19 of 148.

ki n đ t đai thu c quy n s h u toƠn dơn vƠ không thể phơn chia thì lƠ th nƠo để
ng

i dơn th c hi n đ

c quy n c a mình? Để ng

đ t đai có hi u qu , đáp ng đ

i dơn có thể khai thác, s d ng

c nhu cầu c a s n xu t vƠ đ i s ng mƠ l i không

lƠm m t đi Ủ nghĩa t i cao c a tính toƠn dơn, không m t đi vai trò qu n lỦ v i t
cách đ i di n ch s h u c a NhƠ n

c? Khái ni m ắquyền sử dụng đất” c a

ắngười sử dụng đất” chính lƠ s sáng t o pháp lu t, gi i quy t đ
trên vƠ lƠm hƠi hòa đ

c các l i ích c a qu c gia, NhƠ n

N i dung QSDĐ c a ng
quy n chi m h u (thể hi n

c mơu thu n nói

c vƠ m i ng

i dơn.

i s d ng đ t bao g m các quy n năng lu t đ nh:
quy n đ

c c p GCNQSDĐ, quy n đ

b o v khi b ng

i khác xơm ph m); quy n s d ng (thể hi n

ích c a đ t vƠ đ

ch

c pháp lu t

quy n khai thác l i

ng thƠnh qu lao đ ng, k t qu đầu t trên đ t đ

c giao) vƠ

m t s quy n năng đ c bi t khác tùy thu c vƠo t ng lo i ch thể vƠ t ng lo i đ t s
d ng. Tuy nhiên, n i dung QSDĐ đ

c thể hi n có khác nhau tùy thu c vƠo ng

s d ng lƠ ai, s d ng lo i đ t gì vƠ đ

c NhƠ n

i

c giao đ t hay cho thuê đ t?

(Đinh Dũng Sỹ, 2003)
Theo Đi u 106 Lu t Đ t đai 2003 thì QSDĐ c a các t ch c, h gia đình, cá
nhơn đ

c NhƠ n

c giao đ t bao g m: ắQuy n chuyển đ i, chuyển nh

ng, cho

thuê, cho thuê l i, th a k , t ng cho QSDĐ; quy n th ch p, b o lưnh, góp v n bằng
QSDĐ; quy n đ

c b i th

ng khi NhƠ n

c thu h i đ t” (Qu c h i, Lu t đ t đai

2003). Đơy không ph i lƠ quy n s h u nh ng lƠ m t quy n năng khá r ng vƠ so
v i quy n s h u thì không khác nhau lƠ m y n u xét trên ph
d ng đ t. M t khác NhƠ n

ng di n th c t s

c giao đ t cho các t ch c, h gia đình vƠ cá nhơn s

d ng n đ nh lơu dƠi, NhƠ n

c ch thu h i đ t vì nh ng lỦ do đ c bi t, đáp ng l i

ích qu c gia vƠ công c ng, h t th i h n giao đ t không có nghĩa lƠ NhƠ n
đ t mƠ NhƠ n

c s̃ ti p t c giao đ t cho ng

h i đ t thì NhƠ n

c s̃ giao đ t khác cho ng

h i, Lu t Đ t đai, 1993), ắb i th
trên th c t ng

iđ

ng h p NhƠ n

c thu

i s d ng ho c s̃ ắđ n bù” (Qu c

ng” (Qu c h i, Lu t Đ t đai, 2003). Nh v y,

c giao quy n s d ng các lo i đ t nƠy th c hi n các quy n

chi m h u vƠ s d ng t

Footer Page 19 of 148.

i s d ng. Tr

c thu h i

ng đ i toƠn di n, còn quy n đ nh đo t tuy có h n ch

9

Header Page 20 of 148.

trong m t s quy n năng c thể, song đó ch lƠ trên ph

ng di n lỦ thuy t xét trên

góc đ pháp lỦ, còn trên th c t các quy n chuyển đ i, chuyển nh

ng, cho thuê,

th a k , th ch p QSDĐ cũng r t gần v i khái ni m quy n đ nh đo t.
Theo Nguy n Đình B ng (2006) t i h i th o khoa h c Th tr
Giáo trình th tr

ng b t đ ng s n;

ng b t đ ng s n c a Nguy n Thanh TrƠ vƠ Nguy n Đình B ng

(2005) cho bi t n i dung c thể c a t ng quy n nh sau:
- Chuyển đổi QSDĐ lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ trong các tr
cùng m t đ a ph

ng (cùng 1 xư, ph

lƠm mu i, đ t có m t n

ng h p: nông dơn

ng, th tr n) đ i đ t (nông nghi p, lơm nghi p,

c nuôi tr ng th y s n) cho nhau để t ch c l i s n xu t, h p

th a, ch nh trang đ ng ru ng, ti n canh ti n c , gi i to xơm ph canh ho c kh c
ph c s manh mún khi phơn ph i đ t đai công bằng theo kiểu ắcó t t, có x u, có gần,
có xa”; nh ng ng

i có đ t

trong cùng m t đ a ph

tr n) có cùng nguy n v ng thay đ i ch
đích th

ng (cùng 1 xư, ph

ng, th

. Vi c chuyển đ i QSDĐ lƠ không có m c

ng m i.

- Chuyển nhượng QSDĐ: lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ, trong tr

ng h p ng

is

d ng đ t chuyển đi n i khác, chuyển sang lƠm ngh khác, không có kh năng s d ng
ho c để th c hi n quy ho ch s đ ng đ t mƠ pháp lu t cho phép,... Trong tr

nƠy, ng

i nh n đ t ph i tr cho ng

m i chi phí h ph i b ra để có đ

i chuyển QSDĐ m t kho n ti n t

ng h p

ng ng v i

c quy n s d ng đó vƠ s đầu t lƠm tăng giá tr

đ t đai. Đ c thù c a vi c chuyển nh

ng QSDĐ lƠ

ch : đ t đai v n thu c s h u

toƠn dơn vƠ vi c chuyển quy n ch th c hi n trong gi i h n c a th i gian giao đ t.
NhƠ n

c có quy n đi u ti t phần đ a tô chênh l ch thông qua vi c thu thu chuyển

QSDĐ, thu s d ng đ t vƠ ti n s d ng đ t. NhƠ n
tr

ng h p không đ

c có thể quy đ nh m t s

c chuyển QSDĐ. m i cu c chuyển nh

ng QSDĐ đ u ph i

đăng kỦ bi n đ ng v đ t đai, n u không, s̃ b xem lƠ hƠnh vi ph m pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ lƠ hƠnh vi chuyển QSDĐ trong tình hu ng đ c bi t,
ng

i nh n QSDĐ không ph i tr ti n nh ng có thể ph i n p thu . Do nhu cầu c a

vi c chuyển đ i c c u kinh t , phơn công l i lao đ ng xư h i, vi c chuyển QSDĐ
không ch d ng l i trong quan h dơn s mƠ có thể phát triển thƠnh các quan h
th

ng m i, d ch v .

Footer Page 20 of 148.

10


Header Page 21 of 148.

- Thế chấp QSDĐ: lƠ m t hình th c chuyển QSDĐ (không đầy đ ) trong quan h
tín d ng. Ng

i lƠm th ch p vay n , l y đ t đai lƠm v t th ch p để thi hƠnh trách nhi m

vay n v i ng

i cho vay; đ t đai dùng lƠm v t th ch p không đ

c chuyển d ch v n do

ng i th ch p chi m h u s d ng vƠ dùng nó đ m b o có m t giá tr nh t đ nh. Khi
ng i th ch p đ n kỳ không thể tr n đ c, ng

i nh n th ch p có quy n đem đ t đai

phát m i vƠ u tiên thanh toán để thu h i v n. Th ch p đ t đai lƠ c s c a th ch p tƠi
s n trong th tr ng b t đ ng s n, trong th ch p b t đ ng s n thì phần l n giá tr lƠ nằm
trong giá tr QSDĐ. Trong tr ng h p ng i vay ti n không có QSDĐ để th ch p thì có
thể dùng ph ng th c b o lưnh để huy đ ng v n, đó lƠ d a vƠo m t cá nhơn hay t ch c
cam k t dùng QSDĐ c a h để ch u trách nhi m thay cho kho n vay c a mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: lƠ hƠnh vi mƠ ng

i có QSDĐ có thể dùng đ t

đai lƠm c phần để tham gia kinh doanh, s n xu t, xơy d ng xí nghi p. Ph

ng th c

góp v n bằng QSDĐ lƠ cách phát huy ti m năng đ t đai trong vi c đi u ch nh c c u
kinh t đ a ph

ng trong các tr

ng h p ph i chuyển hƠng lo t đ t nông nghi p thƠnh

đ t phi nông nghi p, phát triển xí nghi p, d ch v , th
đ

ng m i,... mƠ v n đ m b o

c vi c lƠm vƠ thu nh p cho nông dơn - lƠ m t trong nh ng l a ch n phù h p v i

con đ

ng hi n đ i hóa vƠ công nghi p hoá nông nghi p vƠ nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà n

đư giao cho ng

c thu h i đ t

i s d ng đ t để s d ng vƠo m c đích qu c phòng, an ninh, l i

ích qu c gia, l i ích công c ng, phát triển kinh t , thì ng

i b thu h i đ t đ

cb i

th

ng bằng vi c giao đ t m i có cùng m c đích s d ng, n u không có đ t để b i

th

ng thì đ

c b i th

ng bằng giá tr QSDĐ t i th i điểm có quy t đ nh thu h i

(Qu c h i, Lu t đ t đai, 2003).
- Quy n cho thuê quy n s d ng đ t: LƠ vi c ng
n

c giao đ t, có quy n cho ng

i s d ng đ t đ

c nhƠ

i khác thuê đ t để s d ng

1.1.4 Thị trường quỳn sử dụng đ́t
1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai
Pháp lu t quy đ nh v đ t đai c a NhƠ n
Nam đ

Footer Page 21 of 148.

c Vi t Nam Dơn ch C ng hoƠ Vi t

c đánh d u bằng Lu t c i cách ru ng đ t năm 1953. NgƠy 29/12/1987

11


Header Page 22 of 148.

Qu c h i đư thông qua Lu t Đ t đai đầu tiên nhằm đi u ch nh các quan h v qu n
lỦ, s d ng đ t. Lu t Đ t đai đư thể ch hoá đ

ng l i, chính sách c a Đ i h i lần

th VI c a Đ ng vƠ Hi n pháp 1980 (Đi u 19 vƠ 20) khẳng đ nh đ t đai thu c s
h u toƠn dơn, do NhƠ n
vƠo th i kỳ đ t n

c th ng nh t qu n lỦ. Lu t Đ t đai đ

c ta b

c đầu b

c ban hƠnh đúng

c vƠo giai đo n đ i m i v kinh t , đ c bi t

th i kỳ nƠy có nhi u chính sách m c a.
N i dung v QSDĐ c a Lu t Đ t đai 1987 (Qu c H i, Lu t đ t đai, 1987) lƠ:
NhƠ n

c giao đ t không thu ti n s d ng đ t đ i v i m i lo i đ t, ng

đ t ch đ

c h

QSDĐ đai d

iđ

c giao

ng nh ng k t qu đầu t trên đ t. H không có quy n chuyển

i m i hình th c khác nhau. Lu t quy đ nh: ắNghiêm c m mua, bán,

l n chi m đ t đai, phát canh thu tô d

i m i hình th c, nh n đ t đ

c giao mƠ

không s d ng, s d ng không đúng m c đích, t ti n s d ng đ t nông nghi p, đ t
có r ng vƠo m c đích khác, lƠm huỷ ho i đ t đai”.
T i h i th o Chính sách pháp lu t đ t đai vƠ th tr

ng b t đ ng s n Nguy n

Th Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hƠnh Lu t Đ t đai năm 1988 cho th y th c
t đư n y sinh nh ng b t c p, đó lƠ ng
v i m nh đ t mình đ

i s d ng đ t th c s không có quy n đ i

c giao, kể c quy n th a k , chuyển nh

chuyển QSDĐ trong các tr

ng, h ch đ

c

ng h p: khi h nông dơn vƠo ho c ra h p tác xư, t p

đoƠn s n xu t nông nghi p, lơm nghi p; khi h p tác xư, t p đoƠn s n xu t nông
nghi p vƠ cá thể tho thu n đ i đ t cho nhau để t ch c l i s n xu t; khi ng
giao đ t chuyển đi n i khác ho c đư ch t mƠ thƠnh viên trong h c a ng
ti p t c s d ng đ t đó. Lu t ch cho phép đ
th i đ

c QSDĐ

có ngôi nhƠ đó, sau khi đ

c th a k nhƠ

iđ

i đó v n

ho c mua nhƠ

c c quan nhƠ n

c

đ ng

c có th m quy n

công nh n quy n s h u đ i v i nhƠ .
Theo quy đ nh trên cho th y, Lu t còn gò bó, ch a đáp ng đ
d ng đ t c a các ch s d ng đ t. Cho nên th c t v n x y ra hi n t

c nhu cầu s
ng mua bán

đ t đai trá hình theo cách xơy d ng m t túp l u trên đ t để bán, nh ng th c ch t lƠ
bán đ t. Lu t đi u ch nh các quan h đ t đai

tr ng thái tĩnh. NhƠ n

c ch qu n lỦ

v m t pháp lu t hƠnh chính đ n thuần, ch a thể hi n đầy đ qu n lỦ NhƠ n
m t kinh t đ i v i đ t đai.

Footer Page 22 of 148.

12

cv

Header Page 23 of 148.

NgoƠi nh ng lỦ do b t c p v m t pháp lu t nêu trên, trong th i gian nƠy NhƠ
n

c đư ban hƠnh nhi u chính sách m c a nhằm thu hút v n đầu t không ch đ i

v i đầu t trong n
đầu t n

c mƠ c đ i v i n

c ngoƠi. Đ c bi t, Qu c h i thông qua Lu t

c ngoƠi t i Vi t Nam; Ngh quy t s 05-NQ/HNTW ngƠy 10/06/1993 c a

Ban ch p hƠnh Trung

ng khoá VII: ắTi p t c đ i m i vƠ phát triển kinh t - xư h i

nông thôn đư khẳng đ nh cho ng
đ i, chuyển nh

i s d ng đ t đ

c th c hi n các quy n chuyển

ng, cho thuê, th a k , th ch p QSDĐ”. Hi n pháp 1992 còn quy

đ nh: ắT ch c, h gia đình, cá nhơn s d ng đ t có quy n chuyển QSDĐ theo quy
đ nh c a pháp lu t”.
Do đó, Qu c h i đư đ a vi c s a đ i Lu t Đ t đai vƠo ch
pháp lu t năm 1993. Lu t Đ t đai năm 1993 đ

ng trình xơy d ng

c Qu c h i thông qua ngƠy

14/07/1993 vƠ có hi u l c ngƠy 15/10/1993 v c b n k th a Lu t Đ t đai 1988 vƠ
b sung m t n i dung m i nh m t s quy n c a ng
cho phép ng

i s d ng đ t đ

i s d ng đ t. C thể Lu t

c th c hi n 5 quy n: chuyển đ i, chuyển nh

ng,

cho thuê, th a k , th ch p QSDĐ. Nh v y, lu t đ a ra nh ng quy đ nh theo xu
h

ng ngƠy cƠng m r ng quy n c a ng

i s d ng, cho h đ nh đo t h n ch

QSDĐ c a mình. Nghĩa lƠ chuyển QSDĐ ph i tuơn theo đi u ki n, n i dung, hình

th c do B lu t dơn s vƠ pháp lu t v đ t đai quy đ nh.
Tuy nhiên, do s phát triển nhanh chóng c a tình hình kinh t , xư h i, qua th c t
cu c s ng v i tác đ ng c a c ch kinh t th tr
nên ph c t p, nhi u v n đ l ch s còn ch a đ

ng lƠm cho quan h đ t đai cƠng tr
c x lỦ thì các v n đ m i l i n y sinh

mƠ Lu t Đ t đai 1993 ch a có quy đ nh. Vì v y, năm 1998 Lu t Đ t đai đ
b sung. Lu t b sung thêm m t s quy n c a ng

c s a đ i,

i s d ng đ t nh quy n góp v n

bằng giá tr QSDĐ, quy n cho thuê l i QSDĐ. T ch c, h gia đình, cá nhơn đ
n

c NhƠ

c cho thuê đ t đư tr ti n s d ng đ t cho c th i gian đầu t ho c ti n thuê đ t đư

tr tr

c còn l i lƠ 05 năm cũng đ

c th c hi n các QSDĐ nh chuyển nh

ng, th

ch p, góp v n, cho thuê l i QSDĐ. Riêng t ch c, h gia đình, cá nhơn m i tr ti n
thuê đ t hƠng năm thì ch đ

c chuyển nh

ng, th ch p tƠi s n thu c s h u c a mình

g n li n v i QSDĐ.

Footer Page 23 of 148.

13


Header Page 24 of 148.

Để triển khai th c hi n Ngh quy t c a Qu c h i v c i cách hƠnh chính vƠ để
đ ng b v i m t s Lu t mƠ Qu c h i m i thông qua trong th i gian qua nh Lu t
khuy n khích đầu t trong n
đai cũng cần đ

c, Lu t Đầu t n

c ngoƠi t i Vi t Nam, thì Lu t Đ t

c s a đ i, b sung cho phù h p. NgƠy 29/06/2001 Qu c h i khoá

X, kỳ h p th 9 đư thông qua Lu t s a đ i, b sung m t s đi u c a Lu t Đ t đai.
Lu t lần nƠy đư s a đ i, b sung m t s v n đ v QSDĐ nh sau:
- Cho phép ng

i s

d ng đ t đ

c chuyển m c đích s

nghi p, đ t lơm nghi p sang m c đích khác; đ

d ng đ t nông

c chuyển đ i c c u cơy tr ng v t

nuôi đ i v i đ t s d ng vƠo m c đích nông nghi p, đ t lơm nghi p, đ t lƠm mu i,
nuôi tr ng th y s n, nh ng cũng ph i căn c vƠo quy ho ch, k ho ch s d ng đ t.
- Cho phép t ch c, h gia đình, cá nhơn có quy n th ch p giá tr QSDĐ theo
quy đ nh c a pháp lu t cũng đ

c b o lưnh bằng giá tr QSDĐ, tƠi s n thu c s h u

c a mình g n li n v i đ t đó t i các t ch c tín d ng đ
Nam. Nghĩa lƠ ng

i s d ng đ t cũng đ

t i các t ch c tín d ng có v n đầu t n

c phép ho t đ ng t i Vi t

c th ch p, b o lưnh bằng giá tr QSDĐ

c ngoƠi, chi nhánh ngơn hƠng n

ho t đ ng t i Vi t Nam, t ch c tín d ng 100% v n n

c ngoƠi

c ngoƠi.

Tuy nhiên, trong th i kỳ đ y m nh công nghi p hóa - hi n đ i hóa, tình hình
qu n lỦ vƠ s d ng đ t sau 3 năm th c hi n Lu t Đ t đai s a đ i 2001 đư cho th y
còn b c l nh ng thi u sót, y u kém. Vì v y, vi c ti p t c s a đ i Lu t Đ t đai 1993
(Lu t s a đ i b sung 1998, 2001) lƠ cần thi t vƠ t t y u nhằm m c đích tháo gỡ
nh ng v

ng m c trong công tác qu n lỦ, s d ng đ t, b o đ m tính n đ nh c a

pháp lu t, đ ng th i, th ch hóa k p th i đ

ng l i, ch tr

v đ t đai trong th i kỳ m i. Lu t Đ t đai năm 2003 đư đ

ng, chính sách c a Đ ng
c Qu c h i thông n

C ng hòa xư h i ch nghĩa Vi t Nam khóa XI kỳ h p th

c

4 thông qua ngƠy

26/11/2003 vƠ có hi u l c t ngƠy 01/07/2004. V QSDĐ c a h gia đình, cá nhơn:
Lu t Đ t đai năm 2003 đư k th a quy đ nh c a Lu t Đ t đai năm 1993 đ ng th i b
sung quy n t ng, cho QSDĐ c a h gia đình, cá nhơn s d ng đ t không ph i lƠ đ t
thuê; không quy đ nh các đi u ki n h n ch khi th c hi n quy n chuyển nh

ng vƠ

b sung quy n th a k QSDĐ đ t nông nghi p tr ng cơy hƠng năm nhằm t o đi u

Footer Page 24 of 148.

14


Header Page 25 of 148.

ki n thu n l i trong th c hi n các quy n c a ng

i s d ng đ t, thúc đ y th tr

b t đ ng s n phát triển vƠ tích t đ t đai theo đ nh h

ng c a NhƠ n

dung c a QSDĐ nh sau: ắQuy n chuyển đ i, chuyển nh

ng

c. C thể n i

ng, cho thuê, cho thuê l i,

th a k , t ng cho QSDĐ; quy n th ch p, b o lưnh, góp v n bằng QSDĐ; quy n đ
b i th

ng khi NhƠ n

c

c thu h i đ t” (Đi u 106) (Qu c H i, Lu t đ t đai, 2003).

Quy n vƠ nghĩa v c a t ch c, cá nhơn n
Lu t Đ t đai 2003 quy đ nh t ch c, cá nhơn n

c ngoƠi s d ng đ t đai Vi t Nam:
c ngoƠi thuê đ t có các quy n t

ng

ng v i hình th c tr ti n thuê đ t hƠng năm hay tr ti n m t lần cho c th i gian
thuê. B sung quy n đ

c đầu t xơy d ng kinh doanh nhƠ

t i Vi t Nam.

Qua các quy đ nh c a Lu t Đ t đai qua t ng th i kỳ cho th y, Lu t đang dần
dần đ a ra nh ng quy đ nh phù h p v i cu c s ng h n vƠ ch p nh n nh ng th c t
c a cu c s ng đòi h i; m r ng dần quy n c a ng

b ođ

i s d ng đ t nh ng v n đ m

c nguyên t c đ t đai thu c s h u toƠn dơn.

1.1.4.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến sự hình thành thị trường quyền sử
dụng đất từ năm 1993 đến nay
* Các luật do Quốc Hội ban hành:
T năm 1993 đ n nay Qu c H i đư ban hƠnh 11 lu t có liên quan đ n quy n
s d ng đ t.
Văn b n s m nh t lƠ: Lu t Đ t đai năm 1993, có hi u l c t ngƠy 15/10/1993;
- Lu t s 13/2003/QH11 ngƠy 26/11/2003.
- Lu t s 34/2009/QH12 do Qu c h i ban hƠnh để s a đ i, b sung đi u 126
c a Lu t nhƠ

vƠ đi u 121 c a Lu t đ t đai ngƠy 18/06/2009, có hi u l c t ngƠy

01/09/2009.
- Lu t Đ t đai năm 2013, có hi u l c t ngƠy 01/07/2014.
- B lu t Dơn s ngƠy 14/06/2005.
- Lu t Thu thu nh p cá nhơn s 04/2007/QH12 ngƠy 21/11/2007, có hi u l c
thi hƠnh t ngƠy 01 tháng 01 năm 2009
* Các văn bản dưới Luật:
T năm 1993 đ n nay Chính Ph vƠ các B đư ban hƠnh kho ng 25 ngh đ nh
vƠ thông t có liên quan đ n quy n s d ng đ t.

Footer Page 25 of 148.

15