Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội, năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

ĐỖ BÍCH

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số chuyên ngành: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHẠM THỊ PHIN

Hà Nội, năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2015
Tác giả

Đỗ Bích

i


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Địa lý – Trường Đại
học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phạm Thị Phin, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Nam Từ Liêm, Phòng Tài nguyên và
Môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Nam Từ Liêm, Phòng

Thống kê quận Nam Từ Liêm, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa
bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá thực hiện làm luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2015

Tác giả

Đỗ Bích

ii


MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN..........................................................................................................
LỜI CẢM ƠN...............................................................................................................
MỤC LỤC...................................................................................................................
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................
DANH MỤC CÁC BẢNG.........................................................................................
DANH MỤC CÁC HÌNH.........................................................................................
ĐẶT VẤN ĐỀ..............................................................................................................
1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................................1
2. Mục đích và yêu cầu...............................................................................................................2

2.1 Mục đích................................................................................................ 2

2.2 Yêu cầu.................................................................................................. 2
3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................................................3

3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp............................................3
3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.............................................3
Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm...........................3
3.3 Phương pháp so sánh............................................................................... 3
3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu.........................3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU........................................
1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất...........................4

1.1.1 Quyền sở hữu ...................................................................................... 4
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai..........................................................5
1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất..........................................................8
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất..............................................................11
1.2 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất.................................................19

1.2.1 Các nước phát triển............................................................................. 19
1.2.2 Một số nước trong khu vực..................................................................24
1.2.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam.........................31

iii


Chương 2. ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ
NỘI..............................................................................................................................
2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa bàn nghiên cứu........................41

2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên.........................................41
2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội huyện Từ Liêm giai đoạn 2008-2013
.................................................................................................................. 44
2.1.3. Hiện trạng sử dụng đất.......................................................................48
2.2 Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm..............................................................50

2.2.1 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất............................................................................... 50
2.2.2 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất............................................................................................................. 54
2.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
.................................................................................................................. 57
2.2.4 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai
và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai............................................................57
2.2.5 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong quản lý và sử dụng đất đai...................................................................58
2.2.6 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai......................................58
2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân tại quận
Nam Từ Liêm............................................................................................................................59

2.3.1 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ.........................................................59
2.3.2 Tình hình cho thuê, cho thuê lại QSDĐ................................................70
2.3.3 Tình hình thừa kế QSDĐ.....................................................................76
2.3.4 Tình hình tặng, cho QSDĐ..................................................................80
2.3.5 Tình hình thế chấp bằng QSDĐ...........................................................83
2.3.6 Tình hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất...........87
2.3.7 Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm............................................................................................. 89

iv

Chương 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA
VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ
NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN NAM TỪ LIÊM...................................................
3.1 Những kết quả đạt được và những vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm...................................95

3.1.1 Những kết quả đạt được của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm.......................................................95
3.1.2 Những mặt tồn tại của việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình cá nhân tại quận Nam Từ Liêm.............................................................96
3.2 Đề xuất các giải pháp thúc đẩy việc thực hiện QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại quận
Nam Từ Liêm............................................................................................................................99

3.2.1 Nhóm giải pháp về chính sách, pháp luật..............................................99
3.2.2 Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 102
3.2.3 Nhóm giải pháp về tổ chức phát triển nguồn nhân lực và cơ sở vật chất 103
3.2.4 Một số giải pháp riêng trên địa bàn nghiên cứu...................................104
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ..................................................................................
1. Kết luận...............................................................................................................................106
2. Kiến nghị.............................................................................................................................107

TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................
PHỤ LỤC......................................................................................................................

v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
BTNMT
BTP
CS
GCNQSDĐ
GPMB
GTSX
KCN
NĐ-CP
NN
NXB
QHSDĐ
QSD
QSDĐ
THCS
TM - DV
TTCN
TTLT
TTQSDĐ
UBND

Chữ viết đầy đủ
Bộ Tài nguyên và Môi trường
Bộ tư pháp
Cộng sự
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Giá trị sản xuất
Khu công nghiệp

Nghị định Chính phủ
Nông nghiệp
Nhà xuất bản
Quy hoạch sử dụng đất
Quyền sử dụng
Quyền sử dụng đất
Trung học cơ sở
Thương mại dịch vụ
Tiểu thủ công nghiệp
Thông tư liên tịch
Thị trường quyền sử dụng đất
UBND

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT
Tên bảng
Trang
Bảng 2.1. Tốc độ tăng GTSX trên địa bàn huyện Từ Liêm.......................................
Bảng 2.2. Cơ cấu ngành kinh tế trên địa bàn huyện từ năm 2008 - 2013.................
Bảng 2.4. Tổng hợp cấp GCNQSDĐ tính đến ngày 31/12/2013..............................
Bảng 2.5. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo các phường giai đoạn 20082015.............................................................................................................................
Bảng 2.6. Nguyên nhân của việc chuyển nhượng QSDĐ tại 3 phường của quận
.....................................................................................................................................
Bảng 2.7. Kết quả điều tra về nguồn thông tin để cung cầu gặp nhau......................
Bảng 2.8. Địa điểm giao dịch chuyển nhượng QSDĐ...............................................
Bảng 2.9. Thời gian thanh toán..................................................................................
Bảng 2.10. Thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng.........................................

Bảng 2.11. Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo các phường...........................
Bảng 2.12. Tình hình thừa kế QSDĐ theo các phường giai đoạn 2008-2015..........
Bảng 2.13. Tình hình giao dịch tặng cho QSDĐ theo các phường giai đoạn
2010-2015...................................................................................................................
Bảng 2.14. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo các phường
giai đoạn 2010 - 2015.................................................................................................
Bảng 2.15. Ý kiến người dân về giá chuyển nhượng QSDĐ....................................
Bảng 2.16. Ý kiến người dân về các loại phí, thuế chuyển QSD đất........................
Bảng 2.17. Khả năng tìm kiếm thông tin và mức độ rủi ro khi giao dịch.................

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

Hình 2.1: Bản đồ hành chính quận Nam Từ Liêm.....................................................
Hình 2.1: Tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ..............................................
theo 2 giai đoạn...........................................................................................................
Hình 2.2: Tình hình giao dịch cho thuê QSDĐ theo 2 giai đoạn..............................
Hình 2.3: Tình hình thực hiện thừa kế QSDĐ theo 2 giai đoạn................................
Hình 2.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ theo 2 giai đoạn...........

viii

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một tài nguyên quý giá nhưng chỉ có hạn, nên mỗi nước có phương
pháp quản lý và sử dụng riêng. Ở Việt Nam, Hiến pháp quy định: Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, giao quyền sử dụng cho các đối
tượng. QSDĐ thường xuyên được sửa đổi để phù hợp với từng giai đoạn cụ thể
trong công cuộc xây dựng đất nước.
Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình
thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp 1980 quy
định nước ta chỉ còn tồn tại một hình thức sở hữu đất đai đó là sở hữu toàn dân. Đến
Hiến pháp 1992, tại điều 18 quy định là: Người được Nhà nước giao đất thì được
thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Đến Luật
Đất đai 1993 quy định người sử dụng đất có 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp) bằng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có 9 quyền: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có
8 quyền (bỏ quyền bảo lãnh trong Luật đất đai 2003). Trước tình hình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa mạnh mẽ, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành,
thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên,
đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần
giải quyết. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong
công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và
đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ
cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó,
tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định
hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam.

1

Thực hiện Nghị quyết số 132/NQ-CP của Chính phủ ngày 27/12/2013 về
việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Từ Liêm cũ để thành lập 02 quận và 23
phường thuộc thành phố Hà Nội; kể từ ngày 01/4/2014, UBND quận Nam Từ Liêm
với 10 phường trực thuộc đã chính thức đi vào hoạt động. Nam Từ Liêm là quận
nằm ở phía tây thủ đô Hà Nội, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu
kinh tế - văn hoá - xã hội; đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị được xây
dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô
thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất
nhiều điều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử
dụng đất. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội
nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng.
Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các
quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa
thực hiện theo quy định trên địa bàn quận. Tình trạng này diễn ra thế nào? Nguyên
nhân tại sao? Giải pháp để giải quyết tình trạng này thế nào? là các câu hỏi cần phải
được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Do đó việc
tiến hành đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Nội” là vấn đề rất cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay.
2. Mục đích và yêu cầu
2.1 Mục đích
Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu
quả thực hiện quyền sử dụng đất theo pháp luật trên địa bàn ng hiên cứu.
2.2 Yêu cầu
- Đánh giá cụ thể việc thực hiện các quyền sử dụng đất đồng thời rút ra được
những tồn tại cần giải quyết.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy

việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

2


3. Phương pháp nghiên cứu
3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến đề tài trên địa bàn quận Nam Từ
Liêm tại một số cơ quan quản lý nhà nước.
3.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Dùng phương pháp chọn điểm, mẫu điều tra tình hình thực hiện quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm
Điều tra theo 3 phường đại diện cho toàn quận, mỗi phường chọn 1 – 2 tổ dân
phố, với 150 hộ gia đình, cá nhân đã từng tham gia giao dịch các QSDĐ.
Đối tượng điều tra: Các cán bộ làm công tác quản lý Nhà nước và các hộ dân
đã tham gia hoặc đang tham gia giao dịch các QSDĐ.
Cách chọn mẫu điểm điều tra: các mẫu có điều kiện tương tự nhau được lựa
chọn theo phương pháp ngẫu nhiên.
3.3 Phương pháp so sánh
So sánh số liệu điều tra giữa 2 giai đoạn nghiên cứu: 2010 - 2013 và 2014 –
2015, tìm hiểu sự tương đồng và khác biệt.
3.4 Phương pháp phân tích thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu
Trên cơ sở điều tra thực tế, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn
là phường, từng nội dung QSDĐ và từng năm để lập thành bảng bằng phần mềm
Excel.

3


Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về các quyền sử dụng đất, thị trường quyền sử dụng đất
1.1.1 Quyền sở hữu
Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật…”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao
động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong
quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình,
cộng đồng,...).
Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản, Nguyễn Đình Bồng (2006) [3]
cho biết: Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu
của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không nắm
giữ tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong
thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu.
Quyền định đoạt là quyền được pháp luật bảo vệ trong việc quyết định số phận
pháp lý của bất động sản.

4


Có 3 hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước); sở hữu tập
thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng); sở hữu cá nhân (chủ sở hữu
là cá nhân). Chủ sở hữu có quyền thực hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái với
pháp luật, không xâm phạm quyền và lợi ích người khác bao gồm chiếm hữu, sử
dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ
bất động sản.
Quyền sở hữu bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất
động sản mới để sử dụng hợp pháp hoặc do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng,
thừa kế theo di chúc hoặc phán quyết của Toà án. Quyền sở hữu bất động sản chấm
dứt khi: thực thể pháp lý từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản, bất động sản bị thu hồi
theo quyết định của cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết
của Toà án (Nguyễn Đình Bồng và CS, 2005) [2].
1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất”, Đinh Dũng Sỹ (2003) [16] cho biết:
Sở hữu đất đai có thể được hiểu ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng xét cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai
cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản, đó là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng, hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai. Hoặc cũng có
thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến
của một chế độ sở hữu nhất định.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội, cũng được hình thành và phát triển theo tiến trình
lịch sử nhất định.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt
Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời

phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, khi Hiến pháp 1980 ra
đời thì quyền sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình thành và được khẳng định

5


một cách tuyệt đối, sau đó tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992.
Điều 17 Hiến pháp 1992 (Quốc hội) khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các
ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Quốc hội, Hiến pháp 1992).
Luật Đất đai 1993 (Luật đất đai sửa đổi, bổ sung 1998, 2001, 2003, 2013) cũng
đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp
về chế độ sở hữu đất đai. Luật Đất đai quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng
đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả,
bảo vệ và cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai ” (Điều 7).
Luật đất đai 2013 quy định cụ thể ở Điều 1 và 2 khẳng định nhà nước là đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước
nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Quyền sở hữu đất
đai bao gồm các quyền năng cơ bản: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai và quyền định đoạt đất đai. Tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản,

Nguyễn Đình Bồng (2006) [3] cho biết: Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu ở nước ta quyền chủ sở hữu đất đai có những đặc điểm
như sau:
- Về quyền chiếm hữu đất đai
Cơ quan Nhà nước các cấp tự nắm giữ một cách tuyệt đối và không điều kiện,

6


không thời hạn về tài sản, tài nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình. Với
vai trò này, trách nhiệm của Nhà nước các cấp có cơ sở pháp lý để xác định quy mô
về không gian và thời gian. Để tổ chức việc sử dụng đất theo quyền hạn của mình,
Nhà nước quyết định giao một phần quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng
đất trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài
nhưng không phải là vĩnh viễn. Sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích,
dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất.
Trong những trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất của Nhà nước được trao cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. Người sử
dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để sử dụng theo quy
định của Nhà nước. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất đai
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất
trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà
nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho
nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng; đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích
từ đất do chính mình đầu tư mang lại.
- Về quyền sử dụng đất đai
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế bằng cách khai thác
công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất đai. Trong nền kinh tế
nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà

giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, quyền sử
dụng đất được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, cá nhân, hộ gia đình)
trên những thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp
này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ
đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
- Về quyền định đoạt đất đai
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản
lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng

7


nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc định đoạt số phận pháp lý của từng
thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ), thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho, cho thuê lại
QSDĐ. Những quyền này lại bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
1.1.3 Các quyền của người sử dụng đất
Như vậy, Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu
toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về
đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. Vậy
chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân
thực hiện quyền của mình như thế nào?
Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng
liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi
người sử dụng đất không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không
phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức
và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực

hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều
này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Vì vậy, trong
Luật Đất đai năm 1993 (Quốc hội) đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 nêu rõ : “.... Nhà nước giao đất cho hộ gia đình
và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất
trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”. (Quốc hội, Luật đất đai, 1993)
Theo bài báo “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất” Đinh Dũng Sỹ (2003) cho biết: “Quyền sử dụng đất” là một
khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều

8


kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì là thế nào để
người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng
đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không
làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư
cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của
“người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói
trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người
sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
(Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Theo Điều 106 Luật Đất đai 2003 thì QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, Luật đất đai
2003). Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so
với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi
ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu
hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước
thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù”
(Quốc hội, Luật Đất đai, 1993), “bồi thường” (Quốc hội, Luật Đất đai, 2003). Như
vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các
quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn

9


chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét
trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt.
Theo Nguyễn Đình Bồng (2006) tại hội thảo khoa học Thị trường bất động sản;
Giáo trình thị trường bất động sản của Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng
(2005) cho biết nội dung cụ thể của từng quyền như sau:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông dân
cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp,
làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp
thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc
phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần,
có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị

trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục
đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị
đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu
toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất.
Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nhà nước có thể quy định một số
trường hợp không được chuyển QSDĐ. mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt,
người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của
việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ
không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ
thương mại, dịch vụ.

10


- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ
tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do
người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định. Khi
người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai
phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài
sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm
trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có

thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức
cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương thức
góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu
kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp
thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn đảm
bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp
với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: Khi nhà nước thu hồi đất
đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi đất được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng giá trị QSDĐ tại thời điểm có quyết định thu hồi
(Quốc hội, Luật đất đai, 2003).
- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất: Là việc người sử dụng đất được nhà
nước giao đất, có quyền cho người khác thuê đất để sử dụng
1.1.4 Thị trường quyền sử dụng đất
1.1.4.1 Cơ sở hình thành thị trường đất đai
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt
Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987

11


Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản
lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần
thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban hành đúng
vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt

thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 (Quốc Hội, Luật đất đai, 1987) là:
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao
đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển
QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”.
Tại hội thảo Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản Nguyễn
Thị Mai (2002) cho rằng: Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực
tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối
với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được
chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được
giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn
tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng
thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử
dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán
đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là
bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về
mặt kinh tế đối với đất đai.

12


Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà

nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối
với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài. Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của
Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội
nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Hiến pháp 1992 còn quy
định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy
định của pháp luật”.
Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng
pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và
bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu
hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế
QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình
thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế
cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở
nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh
mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn
bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã
trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế
chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền
thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với QSDĐ.

13

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất
đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá
X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy
còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993
(Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ
những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của
pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng
về đất đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân:
Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ
sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất
thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và

bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều

14