Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản (ứng dụng tại Thành phố Hà Nội)

Header Page 1 of 148.

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các kết quả nghiên cứu đưa ra trong luận án này là kết
quả thu được trong quá trình nghiên cứu của riêng tôi, không sao chép bất kỳ
kết quả nghiên cứu của các tác giả khác. Các số liệu, các tài liệu trích dẫn trong
luận án là trung thực. Nội dung của luận án có tham khảo và sử dụng một số
thông tin, dữ liệu liệu từ các nguồn tài liệu được liệt kê trong danh mục các tài
liệu tham khảo.

Nghiên cứu sinh

Lê Văn Cư

Footer Page 1 of 148.


Header Page 2 of 148.

LỜI CẢM ƠN
Luận án này được thực hiện tại Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung
ương. Trước tiên, tôi xin trân trọng cám ơn PGS.TS. Trần Kim Chung và
PGS.TS. Lê Xuân Bá đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận án.
Tôi xin chân thành cám ơn tập thể lãnh đạo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế
Trung ương, Trung tâm Tư vấn quản lý và Đào tạo, các thày cô, cán bộ, viên
chức, người lao động của Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình nghiên cứu, học tập.
Tôi cũng xin được gửi lời cám ơn đến tập thể lãnh đạo Viện Kinh tế xây
dựng, các đồng nghiệp, bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành
nhiệm vụ nghiên cứu này.

Cuối cùng, tôi xin được bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới các thành viên trong
gia đình của tôi, những người đã luôn ở bên cạnh tôi để động viên, khích lệ tinh
thần để tôi có đủ quyết tâm hoàn thành luận án.
Nghiên cứu sinh

Lê Văn Cư

Footer Page 2 of 148.


Header Page 3 of 148.

i

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC....................................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ v
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................... vi
DANH MỤC SƠ ĐỒ ................................................................................................... vi
DANH MỤC BIỂU ĐỒ .............................................................................................. vi
PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ XÂY DỰNG
CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................... 25
1.1 Khái quát về bất động sản và thị trường bất động sản .................................. 25
1.1.1 Khái quát về bất động sản .......................................................................25
1.1.2 Khái quát về thị trường bất động sản ......................................................27
1.2 Cơ sở lý thuyết về xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ......................... 33
1.2.1 Khái niệm chỉ số thị trường bất động sản...................................................... 33

1.2.2 Vai trò, ý nghĩa của chỉ số thị trường bất động sản ...................................... 34
1.2.3 Phân loại chỉ số thị trường bất động sản........................................................ 35
1.2.4 Phương pháp xác định chỉ số thị trường bất động sản và ưu nhược điểm của
các phương pháp....................................................................................................... 38
1.2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản42
1.2.6 Quy trình xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ...................................... 48
1.3 Kinh nghiệm một số nước trong xây dựng chỉ số thị trường bất động sản và
bài học cho Việt Nam ................................................................................................. 50
1.3.1 Nguyên tắc lựa chọn quốc gia để nghiên cứu kinh nghiệm ......................... 50
1.3.2 Kinh nghiêm của một số nước phát triển ...................................................... 51
1.3.3 Kinh nghiệm của một số nước đang phát triển ở Châu Á ............................ 56
1.3.4 Bài học xây dựng chỉ số thị trường bất động sản cho Việt Nam ............60

Footer Page 3 of 148.


Header Page 4 of 148.

ii

Kết luận Chương 1 ..................................................................................................... 66
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM VÀ TÍNH TOÁN CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................................ 67
2.1 Khái quát quá trình phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam... 67
2.1.1 Giai đoạn phát triển thị trường bất động sản phi chính thức ..................67
2.1.2 Giai đoạn thị trường bất động sản chính thức hình thành và phát triển .68
2.2 Phân tích thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
giai đoạn vừa qua ........................................................................................................ 70
2.2.1 Các loại chỉ số thị trường bất động sản đã xác định ...............................70

2.2.2 Các phương pháp đã sử dụng để xác định chỉ số thị trường bất động sản .. 74
2.2.3 Quy trình xác định chỉ số thị trường bất động sản ..................................76
2.2.4 Các hình thức công bố chỉ số thị trường bất động sản............................76
2.3 Đánh giá tổng quát thực trạng xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở
nước ta hiện nay .......................................................................................................... 77
2.3.1 Những kết quả đạt được ..........................................................................77
2.3.2 Một số hạn chế, yếu kém ........................................................................78
2.3.3 Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ................................................79
2.4 Tính toán chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ................. 89
2.4.1 Khái quát quá trình phát triển thị trường bất động sản của thành phố
Hà Nội ..............................................................................................................89
2.4.2 Yêu cầu của chỉ số, loại chỉ số và phương pháp xác định chỉ số thị trường
bất động sản của thành phố Hà Nội ........................................................................ 96
2.4.3 Trình tự các bước tiến hành tiến hành xây dựng chỉ số thị trường bất
động sản của thành phố Hà Nội .....................................................................101
2.4.4 Kết quả xác định chỉ số thị trường bất động sản của thành phố Hà Nội ... 105
2.4.5 Phân tích xu thế diễn biến thị trường bất động sản thành phố Hà Nội từ chỉ
số đã được xác định ................................................................................................ 108

Footer Page 4 of 148.


Header Page 5 of 148.

iii

2.4.6 Một số vấn đề rút ra từ kết quả tính toán chỉ số thị trường bất động sản
của thành phố Hà Nội.....................................................................................110
Kết luận Chương 2 ................................................................................................... 114
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN XÂY

DỰNG CHỈ SỐ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM
2020 ............................................................................................................................. 116
3.1 Bối cảnh hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
đến năm 2020.............................................................................................................116
3.1.1 Bối cảnh quốc tế....................................................................................116
3.1.2 Bối cảnh trong nước...................................................................................... 119
3.2 Thuận lợi, khó khăn và yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị
trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 ..................................................123
3.2.1 Thuận lợi và triển vọng .........................................................................123
3.2.2 Khó khăn và thách thức ........................................................................125
3.2.3 Yêu cầu đặt ra để hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở
Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo .........................................126
3.3 Quan điểm, phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động
sản ở Việt Nam đến năm 2020 ................................................................................127
3.3.1 Quan điểm hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt Nam
đến năm 2020 ......................................................................................................... 127
3.3.2 Phương hướng hoàn thiện xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ở Việt
Nam đến năm 2020 ................................................................................................ 128
3.4 Giải pháp hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của Việt
Nam đến năm 2020 ...................................................................................................131
3.4.1 Nhóm giải pháp bảo đảm sự lành mạnh của thị trường bất động sản gắn với
nâng cao tính minh bạch của hệ thống thông tin thị trường bất động sản ..........131
3.4.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện kỹ thuật xây dựng chỉ số thị trường bất động sản ... 139

Footer Page 5 of 148.


Header Page 6 of 148.

iv

3.4.3 Nhóm giải pháp phát triển nguồn nhân lực xây dựng chỉ số thị trường
bất động sản ...................................................................................................141
3.5 Một số điều kiện đảm bảo thực hiện các đề xuất hoàn thiện xây dựng chỉ số
thị trường bất động sản ở Việt Nam ...................................................................... 144
3.5.1 Quán triệt về nhận thức, tư tưởng .........................................................144
3.5.2 Các kiến nghị ban hành chính sách .......................................................144
3.5.3 Các kiến nghị liên quan đến điều kiện tổ chức thực hiện .....................146
Kết luận Chương 3 ................................................................................................... 147
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 148
DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG
BỐ.................................................................................................................................. vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................viii
PHỤ LỤC ...................................................................................................................xvii

Footer Page 6 of 148.


Header Page 7 of 148.

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

Bất động sản

BXD

Bộ Xây dựng

CPI

Chỉ số giá tiêu dùng

GDP

Tổng sản phẩm quốc dân

GDP

Chỉ số giảm phát

GNP

Tổng sản phẩm quốc nội

Hedonic

Phương pháp hồi quy các yếu tố thụ hưởng hay các đặc tính của
bất động sản (Hedonic Price Index)

HPI

Chỉ số giá nhà ở (Housing price index)

NCS

Nghiên cứu sinh

NHNN

Ngân hàng Nhà nước

OFHEO

Văn phòng giám sát doanh nghiệp nhà ở liên bang

QLNN

Quản lý nhà nước

REMI

Chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index)

RPI

Chỉ số giá bất động sản (Real Price Index)

RSM

Phương pháp sử dụng giá của các mua bán lặp lại (Repeat Sales
Methods)

CSG

Chỉ số giá

TP

Thành phố

UBGSTCQG

Ủy ban giám sát tài chính quốc gia

UBND

Ủy ban nhân dân

WTO

Tổ chức Thương mại thế giới

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

Footer Page 7 of 148.


Header Page 8 of 148.

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Mức độ tin cậy của thông tin phản ánh 78xu thế diễn biến giá bất động sản78
Bảng 2.2. Tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một số đô thị .........81
Bảng 2.3. Thực trạng tiếp cận thông tin thị trường bất động sản ........................85

Bảng 2.4. Tỷ lệ giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội....................103
Bảng 2.5. Phân chia khu vực của thành phố Hà Nội .........................................104
Bảng 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội............106
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1. Các yếu tố tác động đến việc xác định chỉ số thị trường bất động sản.... 42
Sơ đồ 2.1. Các bước xác định chỉ số giao dịch 102căn hộ chung cư của thành
phố Hà Nội ................................................................................................. 102
Sơ đồ 2.2. Mô hình xác định chỉ số giao dịch 105căn hộ chung cư của thành
phố Hà Nội ................................................................................................. 105
Sơ đồ 3.1. Mô hình quản lý hệ thống thông tin thị trường bất động sản ...........138
DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1. Chỉ số giá nhà ở của thành phố Chicago giai đoạn 2000-2011 .......53
Biểu đồ 1.2. Biến động lượng giao dịch bất động sản của Mỹ năm 2005 Quý I
năm 1981: 100 ......................................................................................................58
Biểu đồ 1.3. Chỉ số giá bất động sản của Hongkong giai đoạn 1981-2003 .........58
Biểu đồ 2.1. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội..........73
Biểu đồ 2.2. Tỷ lệ người dân biết thông tin về quy hoạch ...................................80
Biểu đồ 2.3. Các hình thức giao dịch bất động sản ..............................................83
Biểu đồ 2.4. Cơ cấu lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ....95
Biểu đồ 2.5. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........106
Biểu đồ 2.6. Chỉ số giá giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội........107
Biểu đồ 2.7. Chỉ số lượng giao dịch căn hộ chung cư của thành phố Hà Nội ...107

Footer Page 8 of 148.


Header Page 9 of 148.

1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận án
Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, nơi lưu giữ nguồn vốn lớn
của nền kinh tế, giá trị BĐS chiếm thường chiếm khoảng 40% của cải của một
quốc gia [41]. Thị trường BĐS có mối liên thông mật thiết với các thị trường
khác như thị trường vốn, thị trường tài chính, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động…Sự phát triển của thị trường BĐS có tác động lan tỏa tới sự
phát triển của nền kinh tế. Sự phát triển của thị trường BĐS là một trong những
“đầu kéo” của nền kinh tế. Ngược lại, những động thái tiêu cực trên thị trường
BĐS có ảnh hưởng đáng kể sự phát triển kinh tế của đất nước. Nhận thức được
ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước,
Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ đạo phải “tổ chức và quản lý tốt
thị trường BĐS” [17, tr. 35]. Đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng ta đã nhấn
mạnh hơn nữa là phải “phát triển thị trường BĐS có sức cạnh tranh so với khu
vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị
trường BĐS vừa là nhà đầu tư BĐS lớn nhất” [17, tr. 35].
Thị trường BĐS ngoài những đặc điểm, tính chất chung như các thị trường
khác trong nền kinh tế thị trường còn có một số đặc điểm và tính chất riêng do
hàng hóa BĐS có đặc tính rất căn bản mà các loại hàng hóa khác không có, đó là
tính bất động. Quá trình giao dịch mua bán, trao đổi hàng hóa BĐS diễn ra rất
phức tạp, qua nhiều khâu, cần nhiều thủ tục của các bên liên quan. Thị trường
BĐS tự thân nó luôn chứa đựng những khuyết tật cố hữu của cơ chế thị trường tự
do, đó là tính dễ hình thành độc quyền, sự xuất hiện ngoại ứng, sự bỏ trống phân
khúc ít lợi nhuận...Thị trường BĐS mang đặc trưng thiếu thông tin đầy đủ, thông
tin không công khai, thiếu đồng bộ. Những đặc trưng này khiến cung-cầu trên thị
trường BĐS dễ mất cân đối cục bộ, BĐS dễ trở thành đối tượng để đầu cơ, hình
thành cầu ảo, cung khan hiếm giả tạo, giá cả bị đẩy lên cao vượt xa giá trị thực.
Giá cả không còn phản ánh giá trị của BĐS, không có ý nghĩa là tín hiệu để phân
bổ nguồn lực hiệu quả trong xã hội.

Footer Page 9 of 148.


Header Page 10 of 148.

2

Thị trường BĐS có diễn biến phức tạp nên đòi hỏi Nhà nước vai trò xây
dựng một môi trường pháp lý hoàn chỉnh, ổn định nhằm tạo điều kiện thuận lợi
để các chủ thể tham gia thị trường cạnh tranh bình đẳng. Ngoài ra, Nhà nước còn
có vai trò điều tiết, định hướng thị trường thông qua một cơ chế thông tin trên thị
trường BĐS một cách công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Nhu cầu để nhận biết
trạng thái hiện tại và xu hướng diễn biến trong tương lai của thị trường BĐS là
đòi hỏi chính đáng của người dân có nhu cầu nhà ở, của các đối tượng trực tiếp
tham gia thị trường. Các nhà hoạch định chính sách cũng cần có những cơ sở dữ
liệu, thông tin cơ bản về thị trường BĐS để kịp thời điều chỉnh, bổ sung chính
sách quản lý thị trường.
Thị trường BĐS của Việt Nam kể từ khi được chính thức thừa nhận tại
Hiến pháp 1992 và sau đó được cụ thể hóa bằng Luật Đất đai 1993 đã liên tục
phát triển, góp phần quan trọng quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và đảm bảo
an sinh xã hội. Thị trường đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư, góp phần chỉnh
trang đô thị và từng bước cải thiện điều kiện ở của người dân. Nhiều dự án trong
lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, khu đô thị mới với
hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành làm thay
đổi bộ mặt các vùng miền, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp
phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng
thời thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và
ổn định trong nhiều năm qua. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ
thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước
được hoàn thiện, cơ cấu tổ chức của thị trường được hình thành tạo điều để thị

trường BĐS phát triển lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho
các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Bên cạnh những kết quả tích cực nêu trên, thị trường BĐS của Việt Nam
thời gian qua cũng đã bộc lộ những bất cập. Thị trường BĐS phát triển còn thiếu
ổn định, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Tính minh bạch của thị trường BĐS

Footer Page 10 of 148.


Header Page 11 of 148.

3

trong tất cả các hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến
các hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn hạn chế đã
dẫn đến quan hệ cung-cầu chưa đảm bảo sự cân bằng, ổn định. Cơ cấu sản phẩm
hàng hóa BĐS nhất là nhà ở còn thiếu cân đối, chưa phù hợp với đa số nhu cầu
của người dân. Hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ
thuộc lớn vào động thái chính sách tiền tệ, tín dụng. Giá cả nhà ở vẫn ở mức cao
so với mặt bằng thu nhập của người dân và có diễn biến phức tạp, khó kiểm soát.
Hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo “tin đồn” còn diễn ra làm méo
mó, mất ổn định thị trường. Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn đến
những bất cập trên là do Việt Nam chưa có hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu thị
trường BĐS đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành
thị trường và phục vụ nhu cầu phát triển của xã hội. Hệ thống thống kê theo dõi
thị trường chưa đầy đủ, thiếu các tiêu chí đo lường thị trường được xây dựng
một cách khoa học làm cho việc nhận định, đánh giá xu thế biến động của thị
trường mang tính định tính, phiến diện gây khó khăn cho công tác điều hành,
quản lý thị trường BĐS.
Ở Việt Nam, do chưa có hệ thống chỉ tiêu đo lường diễn biến phát triển của

thị trường BĐS, trong bối cảnh Nhà nước chưa thể hiện vai trò cung cấp thông
tin thị trường một cách chính thống thì trên thị trường xuất hiện những thông tin
phân tích, nhận định, đánh giá diễn biến giá cả của BĐS, xu thế giao dịch BĐS
trên thị trường do các tổ chức tài chính, kinh doanh, môi giới và tư vấn BĐS
cung cấp. Do chưa có các chỉ tiêu phản ánh khách quan, sát thực trạng thái, xu
thế diễn biến của thị trường BĐS nên việc nhận định, đánh giá xu thế diễn biến
của thị trường, phát hiện hiện tượng “đóng băng” hay “sốt nóng” của thị trường
thường phụ thuộc những quan sát, nhận định có tính chất định tính, dựa trên cơ
sở thống kê dư luận, mang nhiều yếu tố chủ quan nên dẫn đến những bất lợi
không mong muốn cho các đối tượng tham gia thị trường BĐS.

Footer Page 11 of 148.


Header Page 12 of 148.

4

Có nhiều nghiên cứu đã chỉ ra vai trò của chỉ số thị trường BĐS, nhất là để
theo dõi sự biến động của giá nhà ở phục vụ việc điều chỉnh chính sách kịp thời
góp phần ngăn chăn hiện tượng “bong bóng” BĐS có thể xảy ra. Tại Mỹ, lãi suất
cho vay thấp kỷ lục và hiện tượng cho vay thế chấp dưới chuẩn khá dễ dãi đã
đẩy giá nhà đất tăng nhanh từ năm 2000, hình thành “bong bóng” giá nhà đất với
đỉnh điểm vào năm 2006. Sự đổ vỡ của “bong bóng” BĐS sau đó với biểu hiện
là giá nhà đất suy giảm nhanh chóng đã tác động hết sức tiêu cực đến thị trường
tài chính, dẫn đến hệ quả là sự sụp đổ của nhiều định chế tài chính lớn như
Fannie Mae và Freddie Mac. Có nhiều nguyên nhân của hiện tượng trên nhưng
trong đó có nguyên nhân quan trọng là chỉ số theo diễn biến giá nhà ở không
được cập nhật một cách thường xuyên và đầy đủ [77]. Các nghiên cứu của Jaand
Haan và David Fenwick cũng đã lý giải vai trò của chỉ số thị trường BĐS để

nhận biết quy mô, trạng thái, xu thế biến động của thị trường BĐS giúp các
Chính phủ có những điều chỉnh chính sách kịp thời [42]. Mặc dù vậy, cho đến
nay, ở Việt Nam cũng như trên thế giới chưa có nghiên cứu sâu và toàn diện nào
nhằm giải đáp các câu hỏi để góp phần minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS,
để có thể nhận biết trạng thái, xu thế diễn biến phát triển thị trường BĐS của các
nước đang phát triển, thị trường BĐS mới hình thành thì cần phải có những chỉ
số đo gì? Phương pháp xác định các chỉ số như thế nào? Cần phải sử dụng dữ
liệu nào để tính toán các chỉ số? Sử dụng các chỉ số đo lường để đánh giá diễn
biến phát triển thị trường BĐS như thế nào?. Mặt khác, các công trình nghiên
cứu về sở lý luận liên quan đến nội dung, bản chất của chỉ số thị trường BĐS và
phương pháp xác định chúng phù hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của
nước ta còn thưa vắng.
Như vậy, do BĐS là đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất đồng thời là
hàng hóa thiết yếu đối với cuộc sống của con người nên sự biến động của thị
trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp lên nền kinh tế và cuộc sống người dân. Sự
biến động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên thị trường tín dụng và do

Footer Page 12 of 148.


Header Page 13 of 148.

5

đó có tác động gián tiếp lên nguồn cung vốn cho sự phát triển kinh tế. Sự biến
động của thị trường BĐS có tác động trực tiếp lên tiêu dùng, đời sống của người
dân và tổng cầu của nền kinh tế. Sự biến động của giá cả của BĐS có tác động
trực tiếp vào chi phí sản xuất của doanh nghiệp do đó tác động lên tổng cung của
nền kinh tế. Chính vì vậy, việc đo lường, giám sát, đánh giá và dự báo xu thế
biến động của thị trường BĐS là một nhiệm vụ rất quan trọng để thực hiện các

chính sách ổn định kinh tế vĩ mô, thực hiện các chính sách thúc đẩy kinh tế, để
các cơ quan quản lý vĩ mô có những phản ứng chính sách kịp thời nhằm ngăn
chặn, khắc phục sự bất ổn, đổ vỡ của thị trường BĐS. Đồng thời, thông qua các
chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị trường BĐS để có thể định vị các
ngưỡng hay giới hạn xuất hiện nguy cơ xảy ra tình trạng “bong bóng” hay “sốt
nóng” hoặc “đóng băng” giúp cảnh báo sớm các chủ thể tham gia thị trường, các
nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định phù hợp với xu thế diễn biến của thị
trường.
Bối cảnh trên đặt ra cho thấy việc xem xét một cách hệ thống cơ sở lý luận
và thực tiễn của việc xây dựng chỉ số đo lường, đánh giá sự biến động của thị
trường BĐS làm cơ sở hoàn thiện việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS để ứng
dụng tại Việt Nam trong giai đoạn gian tới là hết sức cần thiết, xét cả về mặt lý
luận cũng như thực tiễn. Xuất phát từ tình hình trên, NCS đã lựa chọn đề tài
“Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường BĐS (ứng dụng tại thành phố Hà Nội)”
làm đề tài nghiên cứu cho luận án tiến sỹ.
2. Tổng quan các nghiên cứu có liên quan tới luận án
2.1 Tình hình nghiên cứu ngoài nước
2.1.1 Nhóm các công trình nghiên cứu liên quan đến cơ sở lý luận về chỉ số
thị trường bất động sản mà trọng tâm là chỉ số giá bất động sản
(1) Sherwin Rosen với nghiên cứu về “Hàm hồi quy trong xác định chỉ số
giá BĐS” [85] đã đặt ra cơ sở khái niệm nền tảng của phương pháp hồi quy dựa
trên các yếu tố đặc tính của BĐS để xác định chỉ số giá BĐS. Nền tảng phương

Footer Page 13 of 148.


Header Page 14 of 148.

6

pháp luận của Rosen đó là việc kiểm soát giá giao dịch BĐS có thể thực hiện
trên cơ sở hồi quy theo các đặc tính của BĐS có thể quan sát được (như thời gian
đã sử dụng của BĐS, kích thước của thửa đất, quy mô của BĐS, vị trí cảnh quan
môi trường …). Hay nói cách khác, phương pháp này áp dụng các mô hình toán
học và các hàm hồi quy (Hedonic) về giá của BĐS với các biến số độc lập là các
đặc tính hay yếu tố đặc trưng của BĐS. Phương trình tổng quát của mô hình hồi
qui Hedonic biểu thị giá (Pit) của BĐS tại thời điểm (t) dưới dạng một hàm số
bao gồm nhiều thuộc tính của BĐS (Qi) với sai số nhất định (εi) như sau:
Pit = f (Qi, t) + εi

(1)

Phương pháp này ước lượng được tác động của nhiều yếu tố tác động đến
giá BĐS và tính chất động của các yếu tố này đã được tính đến. Sử dụng kỹ thuật
máy tính để xây dựng cơ sở dữ liệu chứa các thuộc tính của BĐS theo các hàm
hồi qui để có thể ước lượng được giá của hàng loạt BĐS khác nhau. Việc xác
định hàm số bao hàm các đặc tính chất lượng chính xác là yếu tố quan trọng của
mô hình Hedonic.
(2) Nghiên cứu của Quigley Mason Jaymon về“Mô hình tính toán chỉ số
giá BĐS” [81] đã dựa trên nghiên cứu của Rosen và các tác giả khác để phát
triển nghiên cứu sâu hơn về phương pháp xác định chỉ số giá BĐS. Theo Mason
và Quigley, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS dựa vào các yếu tố đặc tính
của BĐS là phương pháp dựa trên nguyên tắc giá trị kinh tế của một loại hàng
hóa nào phụ thuộc vào tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc dịch vụ mà hàng
hóa đó cung cấp. Do vậy, giá cả của hàng hóa đó là tổng giá trị của tất cả các đặc
tính của nó. Đối với loại hàng hóa BĐS cũng tuân thủ nguyên tắc này. Giá BĐS
phụ thuộc vào các đặc tính của nó, trong đó yếu tố vị trí là đặc tính quan trọng
nhất. Các mức giá khác nhau của cùng một loại BĐS tùy thuộc vào các đặc tính
và mức độ các đặc tính đó có được của BĐS. Trên thực tế, các yếu ảnh hưởng
đến giá BĐS là rất phức tạp cả về số lượng yếu tố và mối tương tác giữa chúng.

Các mô hình toán học được xây dựng nhằm mục đích để tính đến sự tác động

Footer Page 14 of 148.


Header Page 15 of 148.

7

của các đặc tính và bản chất của mối quan hệ này đã được đơn giản hóa thông
qua mô hình toán học. Việc xác định hàm chính xác và bao hàm các đặc tính
chất lượng chính xác là yếu tố quan trọng của mô hình Hedonic. Tuy nhiên, việc
nhận định hàm chức năng là rất khó khăn, nhất là đối với loại BĐS là nhà ở. Áp
dụng mô hình Hedonic đòi hỏi cần có số lượng các quan sát lớn (cơ sở dữ liệu
phong phú) và yêu cầu các giá trị quan sát có độ tin cậy cao. Mặt khác, kỹ thuật
ước lượng các yếu tố của đặc tính BĐS rất phức tạp, việc phân tích kết quả
không đơn giản, đòi hỏi chuyên gia đánh giá phải có chuyên môn về toán thống
kê. Áp dụng phương pháp này để xác định chỉ số giá BĐS đòi hỏi tốn kém về chi
phí và thời gian so với các phương pháp truyền thống.
(3) Bailey và cộng sự với công trình nghiên cứu về “Phương pháp xây
dựng chỉ số giá BĐS” [70] đã đặt nền móng cho phương pháp luận và bản chất
của phương pháp xác định chỉ số giá BĐS trên cơ sở sử dụng giá của các mua
bán BĐS lặp lại. Phương pháp này xây dựng mô hình phản ánh những thay đổi
về giá cả của BĐS đã được lặp lại việc mua bán (Repeat Sales Methods). Nghiên
cứu trên đã chỉ rằng, khi một BĐS được bán lần thứ hai, sự thay đổi giá giao
dịch BĐS đã là sự thay đổi giá được kiểm soát theo yếu tố chất lượng nên tránh
được các khó khăn trong việc lựa chọn biến và lựa chọn hàm số như mô hình hồi
qui Hedonic. Phương pháp này sử dụng cơ sở lý luận là chất lượng BĐS không
thay đổi nhiều theo thời gian nên đặc tính của BĐS không cần quan tâm nhiều.
Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính thuyết

phục cao. Về bản chất, phương pháp này sử dụng bộ số liệu về giá đã giao dịch
của từng loại BĐS tại các thời điểm khác nhau để ước lượng một hàm số. Các số
liệu có thể phản ánh tốt nhất những thay đổi về giá quan sát được trong kỳ lấy
mẫu. Phương pháp này có mô hình tính toán đơn giản, đưa ra các chỉ số có tính
thuyết phục cao. Tuy nhiên, nghiên cứu trên không chỉ ra nhược điểm lớn nhất
của phương pháp chính là các giả thiết về sự không thay đổi nhiều theo thời gian
của BĐS. Phương pháp đưa ra với yêu cầu thị trường có nhiều giao dịch lặp lại

Footer Page 15 of 148.


Header Page 16 of 148.

8

của cùng một BĐS, yêu cầu có sự hỗ trợ của hệ thống thông tin thị trường nhanh
nhậy và chính xác. Do vậy, phương pháp xác định chỉ số giá BĐS của các tác giả
trên chỉ có thể được sử dụng một cách tốt nhất đối với các thị trường BĐS có hệ
thống thông tin hoàn thiện, các giao dịch thị trường là liên tục và có hệ thống
quản lý thu thập thông tin BĐS rộng khắp.
Ngoài ra, nghiên cứu của Bailey và các cộng sự đã sử dụng toán thống kê
để tính toán chỉ số giá BĐS theo phương pháp giá bình quân được dựa trên
nguyên lý của khoa học thống kê đơn thuần. Theo đó, phương pháp giá bình
quân bao gồm giá bình quân số học và giá bình quân gia quyền. Các phương
pháp này đo lường sự thay đổi giá trung bình của một loại hoặc một số loại BĐS
đã qua giao dịch. Phương pháp giá bình quân số học chỉ thuần túy so sánh giá cả
một loại BĐS được lựa chọn, trong khi phương pháp giá bình quân gia quyền
được sử dụng để so sánh giá của một số loại BĐS. Phương pháp xác định chỉ số
giá BĐS theo phương pháp giá bình quân có ưu điểm dễ thực hiện, dễ nhận biết
và tận dụng được các dữ liệu tổng quan mà không cần quan tâm đến các đặc tính

của BĐS. Phương pháp này rất phù hợp với nhiệm vụ theo dõi, đánh giá, cung
cấp thông tin chính thức của cơ quan quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Mặc
dù vậy, khó khăn chủ yếu khi áp dụng phương pháp này là việc phân định khu
vực lựa chọn để quan sát mẫu và tính toán chỉ số. Mặt khác, do các dữ liệu
không quan tâm đến các đặc tính của BĐS nên độ sai lệch của phương pháp có
thể là cao hơn các phương pháp khác.
(4) Nghiên cứu của Rebert J. Shiller về “Sử dụng giá mua bán lặp để xác
định chỉ số giá BĐS” [84] đã đề xuất xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp
hệ số thẩm định giá (SPAR) dựa trên sự phát triển của phương pháp sử dụng giá
của các mua bán lặp lại. Cũng giống như phương pháp sử dụng giá các mua bán
lặp lại, phương pháp hệ số thẩm định giá dựa trên các cặp số liệu phù hợp, nhưng
trái ngược với phương pháp trên ở chỗ nó sử dụng (gần như) toàn bộ các dữ liệu
về giá giao dịch BĐS thu thập được của toàn bộ thời gian quan sát. Phương pháp

Footer Page 16 of 148.


Header Page 17 of 148.

9

này có thể được xem là một dạng giản lược của phương pháp so sánh giá bán lần
trước (sử dụng giá của các mua bán lặp lại) của cùng một BĐS. Phương pháp hệ
số thẩm định giá (SPAR) phù hợp với một số nước có hệ thống định giá BĐS
chuyên nghiệp, các thuộc tính BĐS được đánh giá thường xuyên với mục đích
tính toán thuế liên quan đến tài sản, đến BĐS. Ưu điểm nổi bật của nghiên cứu
này là áp dụng phương pháp hệ số thẩm định giá sử dụng được tất cả các dữ liệu
bán hàng và được so sánh với những tài sản được xây dựng sau thời gian thẩm
định, dễ dàng để thực hiện từ các nguồn dữ liệu phổ biến từ các nước có công tác
kiểm đếm hành chính, kiểm đếm BĐS phát triển. Tuy nhiên, khó khăn chủ yếu

để phát triển phương pháp này là phương pháp rất phụ thuộc vào chất lượng của
các kết quả định giá, nếu kết quả định giá là không cập nhật thì phương pháp này
sẽ có các sai lệch lớn khi tính chất BĐS thay đổi.
(5) Theo nghiên cứu của David Zetland về “Xây dựng chỉ số thị trường
BĐS” [79], chỉ số thị trường BĐS (REMI) được xác định theo phương pháp tổ
hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS; đó là
giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và số ngày BĐS giao dịch thành công.
Theo phương pháp này, chỉ số REMI sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc
lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành công kéo dài.
Mặc dù toàn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng
chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với
cùng một tỷ lệ. Do vậy, chỉ số REMI xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ
bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế
trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS.
Tuy nhiên, chỉ số REMI có nhược điểm cơ bản là rất khó khăn để xác định chính
xác tỷ trọng ảnh hưởng của từng thành phần có trong chỉ số. Theo David Zetland,
việc xác định tỷ trọng của các yếu tố liên quan đến giá giao dịch BĐS, lượng
BĐS giao dịch và thời gian giao dịch BĐS thành công là một nghệ thuật hơn là
khoa học. Các mức độ khác nhau của tỷ trọng sẽ quyết định giá trị khác nhau của

Footer Page 17 of 148.


Header Page 18 of 148.

10

chỉ số thị trường BĐS. Phương pháp xác định chỉ số REMI ngoài khó khăn của
việc xác định mức độ hợp lý của tỷ trọng của các yếu tố thì việc xác định cụ thể
thời gian giao dịch BĐS thành công cũng là thách thức không nhỏ đối với các thị

trường BĐS mà hệ thống thống kê theo dõi các giao dịch BĐS trên thị trường
không đầy đủ và các giao dịch BĐS chưa minh bạch.
2.1.2 Nhóm công trình nghiên cứu ứng dụng tính toán chỉ số thị trường bất
động sản
(1) Nghiên cứu của Kelvin Fan và Wensheng Peng về “Các loại chỉ số giá
BĐS ở Hong Kong” [25] đã chỉ ra cơ sở lý luận và thực tiễn xây dựng chỉ số thị
trường BĐS của Hong Kong. Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS nhà ở được đặc
biệt quan tâm do tầm quan trọng của phân khúc nhà ở đối với thị trường BĐS.
Tại Hong Kong, chỉ số giá BĐS được tính toán và công bố bởi 4 tổ chức là:
Văn phòng phân hạng và định giá (RVD), Tập đoàn Jones Lang Lasalle, FPD
Savills và Centa-City. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức trên cung cấp được thực
hiện cho 3 vùng gồm: Đảo Hong Kong, Kowloon, Lãnh thổ mới và cho toàn bộ
đặc khu Hong Kong. Các chỉ số giá BĐS do 4 tổ chức cung cấp không thống
nhất với nhau do thông tin được sử dụng và phương pháp tính toán chỉ số khác nhau.
(2) Luận án tiến sỹ của Shong Shi ở Đại học Kinh doanh thuộc Học viện
Massey của New Zealand về“Các chỉ số giá nhà ở công bố hàng tháng và việc áp
dụng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand” [51] đã sử dụng phương pháp hệ số thẩm
định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand. Shong Shi đã sử
dụng bộ dữ liệu về giao dịch BĐS ở các khu vực quản lý đăng ký BĐS khác nhau
của New Zealand trong 11 năm (1999 - 2010) để tính toán chỉ số giá nhà ở. Trong
trường hợp này, mặc dù lượng giao dịch thị trường về nhà ở trong mỗi giai đoạn là
ít nhưng do sử dụng kết quả thẩm định giá (một hệ thống được áp dụng mạnh mẽ
ở New Zealand) cho mục đích tính thuế nên kết quả xác định chỉ số giá nhà ở cho
kết quả tích cực. Kết quả nghiên cứu của luận án trên đã góp phần chỉ ra khả năng
ứng dụng của phương pháp xác định chỉ số giá BĐS theo phương pháp hệ số thẩm

Footer Page 18 of 148.


Header Page 19 of 148.

11

định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở New Zealand, nơi có các giao dịch
nhà ở trong kỳ tương đối thấp nhưng ở đó có một hệ thống định giá BĐS tiêu
chuẩn cho mục đích tính thuế rất phát triển. Hay nói cách khác, luận án này đã
đóng góp về mặt phương pháp luận rằng chỉ số giá BĐS theo phương pháp SPAR
có thể là một phương pháp thay thế để đo sự biến động giá nhà ở hàng tháng cho
các quốc gia nhỏ như New Zealand. Tuy nhiên, hạn chế của luận án là chỉ xác
định gần đúng các ảnh hưởng của các sai số hệ thống trong các giá trị định giá đến
độ chính xác của chỉ số. Kết quả nghiên cứu của luận án được thực hiện dựa trên
giả thiết New Zealand có hệ thống định giá tốt và các giá trị được thẩm định về
mặt thống kê là gần với giá thị trường của BĐS tại thời điểm định giá lại. Những
nguyên nhân khác dẫn đến sai lệch giá thẩm định còn do sự lựa chọn hẹp về thời
gian và ngân sách, sự chủ quan từ phía người thẩm định giá và phương pháp định
giá được sử dụng.
(3) Theo nghiên cứu của El Mahmah Asil về“Xây dựng chỉ số thị trường
BĐS, trường hợp của Ma rốc” [22], chỉ số giá BĐS của Ma Rốc đã được Văn
phòng đăng ký đất đai Ma Rốc phối hợp với Ngân hàng trung ương Ma Rốc tính
toán. Chỉ số giá BĐS của Ma Rốc được xác định cho các thành phố lớn, vùng
trên lãnh thổ Ma Rốc và công bố theo tần suất hàng quý. Phương pháp sử dụng
để tính toán chỉ số giá BĐS được kết hợp giữa phương pháp giá trung bình và
hồi quy các một số đặc điểm cơ bản của BĐS. Dữ liệu tính toán chỉ số dựa trên
cơ sở dữ liệu của Văn phòng đăng ký đất đai Ma Rốc với 75 chi nhánh khu vực
cho giai đoạn 2006-2012. Dữ liệu được khai thác bao gồm các thông tin liên
quan đến đặc điểm của BĐS và giá của BĐS được ghi chép trong giấy sở hữu
BĐS. Kết quả tính toán chỉ số cho phép để phân tích các chu kỳ biến động giá
của Ma Rốc. Theo đó, trong thời kỳ 2006-2012, giá BĐS của Ma Rốc diễn biến
theo ba giai đoạn riêng biệt cùng với sự biến động của lượng giao dịch BĐS.
(4) Nghiên cứu của Estrella V Domingo và Reynaldo F Fulleros về “Xây

dựng chỉ số giá BĐS: mô hình của Philippines” [21] đã chỉ ra cơ sở lý luận lựa

Footer Page 19 of 148.


Header Page 20 of 148.

12

chọn phương pháp xây dựng chỉ số giá BĐS, tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu và
cách thức tính toán chỉ số giá BĐS của Philippines. Do thị trường BĐS của
Philippines có đặc điểm là ít có sự chuyển dịch nên phương pháp xác định chỉ số
giá BĐS đã sử dụng là phương pháp bình quân gia quyền với quyền số được xác
định tương ứng với tỷ trọng giá trị giao dịch BĐS ở thời kỳ tính toán (Laspeyres)
và năm gốc được chọn là năm 2000. Dữ liệu được khai thác từ Văn phòng Thống
kê quốc gia với hệ thống các chi nhánh được phân bố ở các vùng khác nhau.
Ngoài ra, dữ liệu giá giao dịch BĐS được chỉnh lý thông qua kỹ thuật định giá
BĐS dựa trên các đặc điểm của BĐS hoặc so sánh giá BĐS của những những
BĐS có sự chuyển dịch ở khu vực bên cạnh trong trường hợp khu vực lựa chọn
để tính toán chỉ số ít giao dịch BĐS.
2.2 Tình hình nghiên cứu trong nước
2.2.1 Nhóm công trình nghiên cứu cơ sở lý luận về chỉ số thị trường bất động sản
(1) Trần Kim Chung và cộng sự với công trình nghiên cứu“Tình hình thị
trường BĐS và xây dựng chỉ số thị trường BĐS” [53] được thực hiện vào năm
2009. Đây là nghiên cứu tiên phong ở Việt Nam liên quan đến phương pháp xác
định chỉ số thị trường BĐS. Nghiên cứu này đã kiến nghị ứng dụng các phương
pháp xác định chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam dựa trên việc tổng kết các
phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS trên thế giới và đối chiếu với các
đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam. Theo nghiên cứu này, để đo lường thị
trường BĐS người ta có thể sử dụng một số chỉ số để đo lường (được gọi là chỉ

số REMI – Real Estate Market Index) và có 02 cấp độ chỉ số đo khác nhau, đó là
chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp và chỉ số thị trường BĐS cấp độ rộng. Tác giả
cũng đã kiến nghị xây dựng chỉ số thị trường BĐS của Việt Nam (với tên gọi là
VNREMI), đồng thời đề xuất phương án tổ chức thu thập số liệu, dữ liệu phục
vụ việc xây dựng chỉ số. Có thể nói, nghiên cứu này có ý nghĩa là nghiên cứu
tiên phong có liên quan đến phương pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS, đặt
nền móng cho cơ sở lý luận liên quan đến phương pháp luận xây dựng chỉ số thị

Footer Page 20 of 148.


Header Page 21 of 148.

13

trường BĐS ở nước ta. Mặc dù vậy, do đây là nghiên cứu đầu tiên nên phương
pháp xây dựng chỉ số thị trường BĐS mới chỉ dừng lại ở mức độ “đặt vấn đề”,
nêu nên những nội hàm cơ bản có liên quan đến chỉ số thị trường BĐS. Nội dung,
bản chất của phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS và cách thức tổ chức
thu thập thông tin, dữ liệu từ nghiên cứu này cần phải được tiếp tục phát triển và
nâng cao hơn.
(2) Nghiên cứu của Đinh Văn Ân và cộng sự trong “Chính sách phát
triển thị trường BĐS ở Việt Nam” [19] đã phát triển các nghiên cứu của Trần
Kim Chung về chỉ số thị trường BĐS. Công trình nghiên cứu này đã cụ thể hóa
bản chất của một số chỉ số đo lường thị trường BĐS gồm chỉ số giá nhà, chỉ số
giá BĐS, chỉ số thị trường BĐS cấp độ hẹp và chỉ số thị trường BĐS cấp độ rộng
từ việc tổng kết kinh nghiệm của Mỹ cũng như kết quả các nghiên cứu trước đây.
Từ việc phân tích vai trò, đặc điểm thị trường BĐS của Việt Nam, các tác giả đã
nhận định thị trường BĐS ở nước ta do chưa có chỉ báo về độ đo chính thức nên
việc nhận định, đánh giá diễn biến của thị trường BĐS có tính định tính, mang

nhiều yếu tố chủ quan, thiếu sự tin cậy. Do vậy, các tác giả đã đề xuất một số
giải pháp để đo lường thị trường BĐS; theo đó cần thiết phải nghiên cứu ban
hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về hệ thống thông tin BĐS,
thông tin thị trường BĐS làm cơ sở để cung cấp thông tin, dữ liệu để xây dựng
03 chỉ số là: Chỉ số giá nhà (HPI-Housing Price Index); chỉ số giá BĐS (RPI Real Estate Price Index) và chỉ số thị trường BĐS (REMI). Chỉ số giá BĐS
(RPI) cần được lựa chọn là loại chỉ tiêu chủ chốt để mô tả và đánh giá thị trường
BĐS bên cạnh các chỉ số phụ như tổng số lượng giao dịch BĐS thành công, tổng
giá trị giao dịch BĐS thành công…theo phạm vi thị trường của từng địa phương
và của cả nước. Đối với chỉ số thị trường BĐS (REMI), việc xây dựng chỉ số thị
trường cấp độ hẹp được tác giả kiến nghị là phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Kết quả nghiên cứu trên đã nêu bật được những nội dung cơ bản của chỉ số thị
trường BĐS, đã đề cập đến một số phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS

Footer Page 21 of 148.


Header Page 22 of 148.

14

cũng như cách thức tổ chức thu thập thông tin, dữ liệu và tần suất công bố chỉ số.
Đây là những nghiên cứu rất quan trọng, đặt nền tảng để phát triển các nghiên
cứu sâu hơn về phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS.
(3) Theo nghiên cứu của Ngô Trí Long về “Hoàn thiện phương pháp định
giá đất nhằm lành mạnh hóa thị trường BĐS ở nước ta” [33], phương pháp xác
định giá đất và phương pháp xác định giá BĐS về cơ bản có nhiều điểm giống
nhau. Về cách tiếp cận truyền thống, có 05 phương pháp xác định giá đất và giá
giao dịch BĐS được áp dụng nguyên tắc chung nhất là nguyên tắc về kế toán.
Điều này có nghĩa rằng, các ước lượng về giá trị của đất đai trong BĐS áp dụng
trong các phương pháp này đều được tính toán bằng những phương trình mang

tính chất đẳng thức kế toán. Nghiên cứu của Ngô Trí Long đã đề cập về mặt
phương pháp luận của phương pháp xác định giá đất, phương pháp xác định giá
BĐS dựa vào các yếu tố thụ hưởng hay các đặc tính của BĐS. Tuy nhiên, nghiên
cứu mới chỉ dừng lại ở góc độ chỉ ra những lý luận cơ bản liên quan đến việc xác
định giá BĐS. Do vậy, những đề xuất của nghiên cứu này cần phải được tiếp tục
nghiên cứu ở mức độ cao hơn phục vụ việc nghiên cứu xây dựng chỉ số thị
trường BĐS.
2.2.2 Nhóm công trình nghiên cứu ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường bất
động sản
(1) Trong nghiên cứu “Điều tra khảo sát tình hình phát triển thị trường
BĐS và giá cả BĐS; Trên cơ sở đó đề xuất phương pháp xác định các chỉ số
đánh giá thị trường BĐS và công bố giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị
trường BĐS” [29], Lê Văn Cư và cộng sự đã đề xuất phương pháp xác định chỉ
số giá BĐS ứng dụng trong điều kiện của Việt Nam. Kết quả nghiên cứu đã tập
trung trong phân tích các đặc tính của BĐS, các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS
và vai trò của việc theo dõi diễn biến giá BĐS trong quản lý thị trường BĐS. Kết
quả nghiên cứu của dự án đã chỉ ra các yếu tố chi phí cấu thành giá BĐS và đề
xuất phương pháp xác định chỉ số giá BĐS phục vụ công tác quản lý thị trường

Footer Page 22 of 148.


Header Page 23 of 148.

15

BĐS. Chỉ số giá BĐS được lựa chọn làm tiêu chí chủ yếu để mô tả diễn biến
phát triển và đo lường nội tại diễn biến của thị trường BĐS. Theo đó, phương
pháp được đề xuất là phương pháp tính số trung bình thích hợp (trung bình đơn
giản và bình quân gia quyền) để so sánh giá giao dịch BĐS qua các thời kỳ so

sánh. Khi tính toán theo phương pháp bình quân gia quyền, quyền số được đề
xuất sử dụng để tính chỉ số giá BĐS là tổng khối lượng giao dịch BĐS tại kỳ tính
toán (không giống quyền số sử dụng để tính chỉ số thị trường chứng khoán theo
phương pháp Passcher là tổng khối lượng giao dịch cổ phiếu tại kỳ gốc do đặc
điểm của việc giao dịch BĐS có sự khác biệt với giao dịch cổ phiếu). Các loại
BĐS được lựa chọn để xây dựng chỉ số giá BĐS là căn hộ chung cư, nhà ở riêng
lẻ, đất nền để bán và BĐS là văn phòng cho thuê. Các chỉ số bao gồm 02 loại là
chỉ số giá giao dịch BĐS và chỉ số lượng giao dịch BĐS. Phạm vi của chỉ số là
chỉ số chung của các địa phương và chỉ số từng khu vực của các địa phương. Tần
suất công bố chỉ số là hàng quí và hàng năm. Phương pháp xác định chỉ số thị
trường BĐS do Lê Văn Cư và cộng sự đề xuất đã được Bộ Xây dựng sử dụng để
đưa vào văn bản quy phạm pháp luật quy định việc xây dựng chỉ số thị trường
BĐS ở Việt Nam. Đây là phương pháp đầu tiên được ứng dụng vào thực tế công
tác quản lý thị trường BĐS của Việt Nam. Mặc dù vậy, nội dung phương pháp
xác định chỉ số thị trường BĐS theo nghiên cứu trên còn tồn tại một số bất cập
cần phải được tiếp tục nghiên cứu để tiến tới hoàn thiện hơn nữa phương pháp
này.
(2) Luận văn tiến sỹ của Lê Thanh Ngọc về “Bong bóng thị trường nhà đất
để ở tại thành phố Hồ Chí Minh” [31] đã luận giải bản chất của hiện tượng bong
bóng BĐS; chỉ ra nguyên nhân của bong bóng BĐS; các chỉ số đo hiện tượng
bong bóng BĐS và đề xuất một số giải pháp để hạn chế hiện tượng này. Theo
nghiên cứu Lê Thanh Ngọc, sự không minh bạch của thông tin thị trường BĐS là
một nguyên nhân chủ yếu dẫn đến hiện tượng bong bóng BBĐS. Chính vì vậy,
cần phải có những giải pháp phù hợp để minh bạch hóa thông tin thị trường BĐS.

Footer Page 23 of 148.


Header Page 24 of 148.

16

2.3 Một số nhận xét từ các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước liên
quan đến xây dựng chỉ số thị trường bất động sản
2.3.1 Đối với các công trình nghiên cứu nước ngoài
Các công trình của nước ngoài đã đi sâu nghiên cứu nền tảng cơ sở lý luận
của phương pháp xác định, cung cấp những luận cứ khoa học liên quan đến việc
xây dựng chỉ số thị trường BĐS. Một số công trình khác đã tập trung nghiên cứu
để ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường BĐS của một quốc gia cụ thể. Tuy nhiên,
các công trình nghiên cứu của nước ngoài vẫn còn bỏ ngỏ một số vấn đề sau:
- Về mặt lý luận: các nghiên cứu chưa luận giải tính nổi trội của một
phương pháp cụ thể được khuyến nghị để xác định chỉ số thị trường BĐS ở các
nước có thị trường BĐS mới phát triển và có hệ thống thông tin thị trường BĐS
chưa hoàn thiện.
- Về ý nghĩa thực tiễn: các nghiên cứu thiên về nghiên cứu lý thuyết, ứng
dụng đối với một số nước có thị trường BĐS đã và đang phát triển nhưng chưa
có nghiên cứu nào dành riêng cho Việt Nam.
2.3.2 Đối với các công trình nghiên cứu trong nước
Một số công trình trong nước đã bước đầu đề cập đến nội dung, bản chất
của phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS xuất phát từ việc tổng kết kinh
nghiệm của thế giới và kiến nghị ứng dụng xây dựng chỉ số thị trường BĐS của
Việt Nam. Các nghiên cứu trong nước hoặc mới chỉ đề cập đến nội dung có tính
chất tổng quan về phương pháp xác định chỉ số hoặc đề xuất ứng dụng xây dựng
chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam. Tuy nhiên cho đến nay chưa có công trình
nào nghiên cứu đầy đủ và đưa các giải pháp có tính khả thi để xây dựng chỉ số
thị trường BĐS phù hợp với đặc điểm phát triển của thị trường BĐS của Việt
Nam, nhất là trong bối cảnh hệ thống thông tin thị trường BĐS còn nhiều bất cập.
2.3.3 Khoảng trống cho nghiên cứu luận án
Luận án sẽ kế thừa các cơ sở lý thuyết liên quan đến bản chất, ý nghĩa của
chỉ số sử dụng để quan sát, đánh giá biến động của thị trường BĐS; đến bản chất,

Footer Page 24 of 148.


Header Page 25 of 148.

17

nội dung các phương pháp xác định chỉ số thị trường BĐS từ các nghiên cứu đã
công bố. Các nghiên cứu ở trong nước về cách thức tổ chức thu thập số liệu, xử
lý số liệu, trình bày kết quả tính toán chỉ số và sử dụng kết quả tính toán chỉ số
thị trường BĐS để phân tích, đánh giá thị trường BĐS đã tạo nền tảng để Luận
án tiếp tục hoàn thiện nội dung xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù hợp với điều
kiện thực tế của nước ta.
Tuy nhiên, các nghiên cứu đã công bố trên thế giới và ở nước ta còn
những mặt hạn chế nhất định và là dư địa cho nghiên cứu Luận án, đó là: xác
định các chỉ tiêu đo lường, đánh giá thị trường BĐS để nhận biết xu thế biến
động của thị trường BĐS theo hướng phù hợp với đặc điểm thị trường BĐS của
Việt Nam, một thị trường mới hình thành và đang phát triển. Mặt khác, các
nghiên cứu đã công bố trong và ngoài nước cũng chưa đề cập một cách toàn diện
từ cơ sở lý luận đến ứng dụng thực tiễn việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS phù
hợp với điều kiện thực tế thị trường BĐS của Việt Nam. Do vậy, khoảng trống
này trở thành mục tiêu và nhiệm vụ cần giải quyết của luận án để NCS thực hiện.
3. Mục tiêu nghiên cứu của luận án
- Mục tiêu tổng quát là: nghiên cứu, làm rõ một số vấn đề lý luận về xây
dựng chỉ số thị trường BĐS; đánh giá khách quan thực trạng xây dựng chỉ số thị
trường BĐS ở Việt Nam; từ đó đề ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện việc
xây dưng chỉ số thị trường BĐS ở Việt Nam đến năm 2020 và một số năm tiếp
theo.
- Từ mục tiêu tổng quát trên, luận án có các mục tiêu cụ thể sau:

(1) Phân tích sâu một số vấn đề thuộc về cơ sở phương pháp luận xác định
chỉ số thị trường BĐS; nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trong việc xác
định chỉ số thị trường BĐS và gợi ý vận dụng bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
(2) Phân tích thực trạng việc xác định các chỉ số thị trường BĐS ở Việt
Nam thời gian qua; nhận diện những yếu tố tác động đến quá trình xây dựng chỉ
số thị trường BĐS, nhận diện những bất cập và phát hiện nguyên nhân của
những bất cập liên quan đến phương pháp xác định, tổ chức xây dựng chỉ số thị

Footer Page 25 of 148.