Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội

CHUYÊN ĐỀ 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LỜI MỞ ĐẦU
Thủ đô Hà Nội là đô thị đặc biệt. Trong đời sống kinh tế xã hội, khu vực đô thị chịu sự tác
động của nhiều thị trường, trong đó thị trường bất động sản (chủ yếu là thị trường đất đai
và các công trình gắn liền với đất), thị trường vốn và thị trường lao động luôn liên kết chặt
chẽ và phụ thuộc lẫn nhau. Thị trường bất động sản tác động rất lớn đến kinh tế xã hội và
chất lượng cuộc sống ở các đô thị. Sự biến động của thị trường bất động sản chịu tác động
của các cơ chế quản lý và phát triển bất động sản, của quản lý quy hoạch; của việc cung
cấp các cơ sở hạ tầng và dịch vụ, hệ thống thông tin đất đai, các thủ tục của giao dịch về
bất động sản. Nếu thị trường đất đai và tài sản gắn liền với đất không được quản lý đúng
đắn, có thể góp phần đáng kể vào sự sụp đổ của thị trường vốn và gây ra thất nghiệp trong
thị trường lao động, ảnh hưởng trực tiếp tới sự phát triển kinh tế xã hội.
Thực trạng thị truờng bất động sản của Việt Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng, đang
tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát.
Vậy, thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội hiện nay diễn biến như thế nào ? Đây là
câu hỏi lớn luôn đặt ra trong các cuộc họp, các cuộc hội thảo. Nhiệm vụ quan trọng hàng
đầu là phải làm sao nêu lên chính xác thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội để từ đó
rút ra được những giải pháp mang tính đột phá nhằm lành mạnh hoá thị trường bất động
sản Hà Nội góp phần phát triển kinh tế xã hội thủ đô. Chuyên đề “Thực trạng thị trường
bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội” không năm ngoài mục đích đó.


I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI:
1.1. Khái niệm thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản của các bên
tham gia được thực hiện. Là “địa điẻm” tại đó người mua và người bán bất động sản tác
động qua lại lẫn nhau.
1.2. Phân loại thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản có thể được phân thành : thị trường đất đai, thị trường nhà ở và

các công trình gắn liền với đất, phục vụ cho các nhu cầu sản xuất, thương mại (nhà xưởng,
mặt bằng, kho tàng, khách sạn, văn phòng, diện tích thương mại…). Ở đây vai trò trung
tâm thuộc về thị trường đất đai.
1.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản.
- Thị trường bất động sản chịu sự quản lý của Nhà nước trong công tác qui hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, trong việc xác lập quyền và bảo hộ quyền sở hữu tài sản bất động sản
của công dân, tổ chức trong quá trình trao đổi bất động sản hàng hoá.
- Tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản hàng hoá. Đặc điểm này làm tăng
thời gian và chi phí giao dịch (thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán . . .)
- Do đất đai là tài nguyên ngày càng khan hiếm, yếu tố đầu cơ trong thị trường bất động
sản luôn tồn tại khi có cơ hội.
- Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định, trở thành yếu
tố đầu vào rất quan trọng của các ngành sản xuất kinh doanh.
- Thị trường bất động sản còn chịu sự chi phối lớn bởi những hạn chế của các thị trường
khác, đặc biệt là thị trường tài chính.
- Các tổ chức sản xuất kinh doanh, một bộ phận dân cư có nhu cầu đưa bất động sản của
mình tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách người mua, người bán, người cho
thuê hoặc thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thế chấp hoặc nhận thế chấp, người
phát mãi ... Do cơ cấu cung - cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà nước áp
dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất động sản bị chi phối nhiều về
mặt xã hội, địa lý và cơ cấu. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ về mặt chính sách sẽ tạo ra
những khác biệt làm giảm tính hiệu quả của thị trường này.
- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền
kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm.
- Thị trường bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hoá, xã hội. Một mặt
các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng
đồng v.v. đều có tác động đến hành vi mua bán trên thị trường.
- Thị trường bất động sản một khi không được tổ chức và thông tin đầy đủ và trong điều
kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt trong điều
kiện những nước chưa trải qua kinh tế thị trường và trình độ dân trí thấp.

1.4. Vai trò của thị trường bất động sản Hà Nội.
- Phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất là đất đai
và các công trình gắn liền với đất.
- Tạo sự kích thích cho đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng v.v. và qua đó tác
động tới tăng trưởng kinh tế.
- Tạo sự năng động trong chuyển dịch vốn và lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ
thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác.
- Tác động trực tiếp tới sự phát triển thị trường tài chính. Việc chuyển bất động sản hàng
hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế.
- Việc phát triển thị trường bất động sản một cách thông thoáng, minh bạch sẽ tạo điều
kiện cho việc hình thành giá cả bất động sản khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi
phí sản xuất. Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong
nền kinh tế .
- Các chỉ số thị trường bất động sản (lượng giao dịch, chỉ số giá, vòng quay bất động sản
v.v) có mối quan hệ trực tiếp với tình hình các thị trường khác như thị trường hàng hóa,
thị trường vốn, thị trường lao động v.v. và được phản ánh trong thực trạng về tình hình tài
chính của một quốc gia.
- Tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về nhu cầu bất động sản nói chung
và về nhà ở rẻ tiền nói riêng. Cần có cơ chế phát triển thị trường bất động sản phù hợp, tạo
động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp
nhận được.
Đối với các nước chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường
thì thị trường BĐS còn gắn liền với các chủ trương chính sách lớn của Nhà nước như cổ
phần hoá, bán, khoán, cho thuê...các doanh nghiệp nhà nước; đảm bảo sự bình đẳng giữa
các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm.
II. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI
2.1. Các quy định pháp luật của Nhà nước liên quan tới thị trường bất động sản
2.1.1. Giai đoạn trước 1993:
Ở nước ta, trước thời kỳ đổi mới (1986), thị trường bất động sản không tồn tại về mặt
pháp lý. Tuy trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và qui

mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà thuộc sở hữu tư nhân gắn với khuôn viên đất để
ở và sang nhượng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo phương thức hoả hồng nhưng không
có cơ sở pháp lý thích hợp.
Sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào công cuộc đổi mới, phát triển kinh tế nhiều thành
phần, nhu cầu về hình thành một thị trường bất động sản là yếu tố khách quan. Nhằm cụ
thể hoá hơn nữa chế độ sở hữu đất đai, khắc phục tình trạng quản lý và khai thác đất đai
kém hiệu quả trong suốt thời gian dài kể từ khi ban hành Hiến Pháp 1980, ngày 29 tháng
12 năm 1987 Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều đã được Quốc hội thông qua. Đây là sự
kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai trên nền tảng
Hiến pháp, đáp ứng các nhu cầu đa dạng của xã hội.
Nhiều vấn đề trước đây chưa có văn bản pháp qui nào đề cập một cách toàn diện và cụ
thể, lần đầu tiên được điều chỉnh thông qua các qui phạm của Luật đất đai 1987. Trong đó
quan trọng nhất là những qui định về những đối tượng được Nhà nước giao đất để sử dụng
ổn định lâu dài, sử dụng có thời hạn và sử dụng tạm thời (Điều 1); các nguyên tắc sử dụng
đất (Điều 2, 3, 4, 5); chế độ quản lý đất (Điều 6, 7); việc phân loại đất (Điều 8); đặc biệt
Luật đã quy định một cách khá cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất (Chương III, mục 5, Điều 48-49).
Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản pháp quy phục vụ cho việc thi
hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ các cơ quan Trung ương cho đến các cơ
quan địa phương. Trung ương Đảng cũng có một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ đạo việc thi
hành Luật đất đai và giải quyết các vấn đề cấp bách về ruộng đất mang tính lịch sử. Thí dụ
như Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chính trị về đổi mới quản lý kinh tế
nông nghiệp đã khẳng định "các hộ nông dân được Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài để
sản xuất, ... bảo đảm cho người nhận khoán canh tác trên diện tích có quy mô thích hợp
để ổn định trong khoảng 15 năm"(hay như các chỉ thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988, Chỉ thị
số 47/CT-TW ngày 31/8/1988,...). Chỉ tính sơ bộ từ khi Luật đất đai năm 1987 được công
bố đến tháng 7/1993 đã có trên dưới 45 văn bản của các cơ quan Trung ương được ban
hành liên quan đến việc quản lý và sử dụng các loại đất.
Cùng với những thành tựu của Đổi mới, dân cư có cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu
nhập, Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị; quá

trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài (kể
từ khi có Luật đầu tư nước ngoài), nhu cầu về BĐS, nhất là đất công nghiệp, thương mại
và xây dựng nhà ở tăng nhanh. Tại các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, thành phố Hồ chí
Minh, do tốc độ đô thị hoá cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng nhanh, cùng với việc Nhà nước bỏ
chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm”, các
giao dịch về BĐS bắt đầu sôi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch
trong dân cư, các doanh nghiệp nhà nước cũng là nhân tố tích cực trong quá trình này.
Giao dịch trên thị trường BĐS chủ yếu thực hiện thông qua hình thức sang nhượng nhà ở,
nhà xưởng cùng với quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống pháp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường
càng phát triển, nhu cầu về đất đai càng bức xúc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất
đai giải quyết chưa xong thì nảy sinh thêm những khó khăn và rắc rối mới. Giá đất tăng
cao, "hàng hoá quyền sử dụng đất" không được đánh giá đúng và nhất quán, việc giao, cho
thuê đất không được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
bị trì trệ, các vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rõ, chưa có qui định việc chuyển
đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của các doanh nghiệp kể cả doanh
nghiệp Nhà nước. Cùng với yếu tố Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp quốc doanh
để góp vốn liên doanh với nước ngoài, hệ thống tín dụng nhân dân bị đổ bể, đất đai, nhà
cửa được phát mãi để trả nợ, tỷ giá đồng tiền Việt Nam so với đồng Đô la giữ ở mức cao
so với tỷ giá thực, Đông Âu XHCN tan vỡ, người lao động Việt Nam trở về nước cùng
với những khoản thu nhập có được. Trong bối cảnh như vậy, thị trường BĐS bùng nổ, chủ
yếu là cơn sốt đất đai, với mức giá nhảy vọt đã để lại những hệ quả phức tạp, có nhiều mặt
tiêu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chính qui, quĩ đất bị
lạm dụng và lãng phí, nguồn thu của ngân sách bị thất thoát, tạo ra sự bất bình đẳng về cơ
hội làm ăn và sự tha hoá một bộ phận cán bộ Nhà nước. Việc kiện tụng liên quan đến nhà,
đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số các vụ kiện tụng (trên 60%).
Trong bối cảnh trên, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đã không đáp ứng được
đầy đủ yêu cầu của thực tế. Trên cơ sở đòi hỏi cấp bách của cuộc sống và căn cứ vào Hiến
pháp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đã thông qua Luật đất
đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều.

2.1.2. Giai đoạn 1993 đến nay :
Từ 1993, thị trường bất động sản chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này được đánh
dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống các văn bản pháp qui triển khai các
nội dung của Luật này. Luật đất đai 1993, đã cụ thể hoá một bước. Điều 18 Hiến pháp
1992, qui định hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSD đất. Đất đai bắt đầu được xác đinh là loại tài sản
có giá, và giá đó được thể hiện thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đó, Bộ
luật dân sự (1995) đã cụ thể hoá việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá
nhân sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744). Tuy nhiên, Luật đất đai 1993 ra đời trong
bối cảnh thị trường bất động sản đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành các văn bản hướng
dẫn luật vừa chậm trễ, vừa bị chi phối bởi các mục tiêu mang tính chất tình thế, đồng thời
lại có giá trị hồi tố, lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban
hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh
nghiệp nhảy vào đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc không cụ thể hoá kịp thời đối với danh
mục các loại đất được Nhà nước cho thuê và các loại đất được Nhà nước giao đã tạo tâm
lý không yên tâm đối với những người thuê đất.
Các quan hệ có liên quan đến giao dịch nhà ở được qui định trong các văn bản qui phạm
pháp luật như Hiến pháp 1992, Bộ Luật dân sự (từ điều 443 đến điều 451) về hợp đồng
mua bán nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuê nhà; Pháp lệnh nhà ở năm
1991, Nghị định 61/CP về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/CP về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị, và các văn bản khác. Những quan hệ cơ bản
được điều chỉnh bởi pháp luật gồm : quyền sở hữu nhà ở; mua, bán cho thuê nhà ở; thuê
kinh doanh nhà ở.
Trong số các văn bản hướng dẫn thi hành Luật, đáng chú ý nhất là Nghị định 18/CP ngày
13/02/1995 quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức
trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nghị định 18/CP là một văn bản pháp
qui có tính điều hành cao. Xét về mục tiêu ngắn hạn, trong thời điểm thị trường đất đai
đang bị đầu cơ một cách tràn lan thì việc ra đời Nghị định 18/CP đã tác động mạnh tới hạn
chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiên, xét về mục tiêu phát triển thị trường BĐS thì Nghị định
này đã để lại một hậu quả lớn. Với những qui định của Nghị định này, các doanh nghiệp,

trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiêm trọng về nguồn vốn
(5/7 số công ty kinh doanh địa ốc trên địa bàn thành phố Vũng Tàu đã phá sản hoặc lâm
vào tình trạng phá sản). Các doanh nghiệp không thế chấp được đất mà mình đã phải bỏ
tiền ra để có trước đó, tam giác nợ được hình thành, thị trường bị ngừng trệ. Tiếp đến là
khủng hoảng tài chính khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, các dự án hoặc rút
lui hoặc không triển khai được, hàng loạt các doanh nghiệp bị rơi vào tình trạng không có
khả năng thanh toán, thị trường BĐS nhanh chóng bị đóng băng.
Từ 1998, sự phát triển của thị trường BĐS được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật sửa đổi,
bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung bổ sung quan
trọng là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước cho thuê đất - Điều 78a và 78b) và
các nghị định có liên quan đến triển khai (như NĐ 17/1999/NĐ-CP, Nghị định
85/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/1999/NĐ-CP, Nghị định 04/2000/NĐ-CP và các văn bản
mới về quản lý đầu tư và xây dựng như NĐ 52/1999/NĐ-CP, NĐ 12/2000/NĐ-CP, Thông
tư liên tịch số 09/1999/TTLT-BXD-TCĐC và Thông tư số 03/2000/TT-BXD ...) và các
văn bản pháp qui khác nhằm thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai
được Quốc hội thông qua năm 2001.
Các văn bản có liên quan đến nhà ở bao gồm : NĐ 25/1999/NĐ-CP về phương thức trả
nhà ở, giá cho thuê nhà ở khi chưa trả lại nhà và NQ số 58/1998/NQ-UBTVQH về giao
dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1/7/1991.
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội
2.2.1. Giai đoạn trước 1993:
Thực hiện Nghị quyết của Quốc Hội khoá VIII, kỳ hợp thứ 9, thông qua ngày 12/08/1991
về việc điều chỉnh địa giới hành chính một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương,
chuyển huyện Mê Linh về tỉnh Vĩnh Phú, chuyển thị xã Sơn Tây và 5 huyện: Hoài Đức,
Phúc Thọ, Đan Phượng, Ba Vì, Thạch Thất về tỉnh Hà Tây. Thành phố Hà Nội còn lại 4
quận nội thành và 5 huyện ngoại thành, gồm 84 phường, 12 thị trấn và 128 xã. Tổng diện
tích đất tự nhiên là 92.056 ha, trong đó 44.412,5 ha đất nông nghiệp, chiếm 48,24% diện
tích đất tự nhiên; đất ở 9.305,1 ha, chiếm 10,1% diện tích đất tự nhiên; đất chuyên dùng là
17.537,7 ha, chiếm 19,05% diện tích đất tự nhiên. . .
Từ năm 1993 trở về trước, công tác quản lý đất đai và nhà ở tại Hà Nội phức tạp và chồng

chéo, do nhiều cơ quan cùng quản lý. Sở Quản lý ruộng đất là đơn vị quản lý đất ở các
huyện ngoại thành; Sở Nhà đất chủ yếu quản lý nhà và đất có nhà ở khu vực nội thành; Sở
Xây dựng và Kiến trúc sư trưởng - nay là Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý đất thuộc các dự
án đầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, giao, cấp đất cho các tổ chức làm trụ sở
cơ quan, sản xuất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Sở Nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, mặt nước nuôi trồng thuỷ sản, quản lý đất của các nông, lâm trường. Vì vậy,
hồ sơ về nhà, đất tản mạn, không tập trung một đầu mối, người sử dụng đất thì tự do xây
dựng không có phép, không có quy hoạch . . . hồ sơ quản lý ban đầu không có hoặc thiếu.
Tuy nhiên, thực trạng qua nhiều năm do không có cơ quan nào được giao cụ thể nên việc
quản lý Nhà nước về đất đai bị buông lỏng, tình trạng lấn chiếm đất công, cấp đất trái
thẩm quyền, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra tràn lan ở nhiều địa phương, cơ
quan tổ chức. Cùng với cơn sốt đất năm 1992, trên 90% đất đai bị mua bán trao tay,
chuyển nhượng trái phép, vì vậy, các cơ quan chức năng và chính quyền các cấp không
quản lý, thống kê và theo dõi được biến động. Những thông tin về bất động sản thường
không đầy đủ, thiếu độ tin cậy.
Trước năm 1986, chế độ bao cấp về nhà ở vẫn tồn tại. Mỗi năm, Nhà nước đầu tư nhiều tỷ
đồng cho việc xây dựng nhà ở, nhưng tình hình được cải thiện rất ít. Diện tích nhà mới
xây không đủ bù đắp cho diện tích nhà đang xuống cấp và nhu cầu nhà ở mới, do tốc độ
tăng dân số quá nhanh. Trên thực tế, không những diện tích trung bình nhà ở theo đầu
người không tăng mà ngược lại còn giảm.
Từ năm 1986, về nguyên tắc, Nhà nước không còn áp dụng chế độ bao cấp về nhà ở.
Chính sách này là động lực để huy động vốn tư nhân vào việc cải tạo, sửa chữa nhà ở. Do
đó, điều kiện nhà ở của một bộ phận dân cư đã được cải thiện rõ rệt, đặc biệt là những
người có thu nhập cao, người thừa kế quyền sử dụng đất. Họ mua đất riêng, xây dựng nhà
riêng hoặc tự cải tạo nhà ở. Đối với bộ phận dân cư này, diện tích nhà ở trung bình có thể
đạt 10-15 m
2
, thậm chí 20-30 m
2
/người,

Ngược lại, điều kiện nhà ở của người dân có thu nhập thấp không những không được cải
thiện mà còn gặp rất nhiều khó khăn về diện tích, chất lượng và tiện nghi nhà ở. Một số
gia đình buộc phải sống trong những căn phòng chật chội, thiếu tiện nghi sinh hoạt vì
không có điều kiện để tự nâng cấp về nhà ở.
Do khó khăn về nhà ở, một số gia đình không có điều kiện tách hộ và đành phải sống
chung ba, bốn thế hệ trong cùng một căn nhà chật chội.
Chất lượng nhà ở cũng là vấn đề đáng quan tâm. Nhà ở Hà Nội được xây dựng vào những
thời kỳ khác nhau, với những nguyên vật liệu khác nhau. Những ngôi nhà được xây dựng
trước năm 1954 vẫn tồn tại, điển hình là các khu phố cổ, phố cũ. Các ngôi nhà cấp IV
được xây dựng bằng vật liệu tạm như gỗ đã trải qua nhiều thập kỷ vẫn đang được sử dụng.
Kết quả điều tra và nghiên cứu chỉ ra rằng ,trong nhiều khu phố, nhà ở cần được sửa sang
chiếm 35-38% và nhà trong tình trạng không an toàn chiếm 10-15%.
2.2.2. Giai đoạn 1993 đến nay:
Nhằm tăng cường hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất và nhà trên địa bàn Thành
phố, tháng 3/1995 trên cơ sở tiếp nhận bộ phận giao đất, cho thuê đất của Kiến trúc sư
trưởng Thành phố (nay là sở Quy hoạch kiến trúc) về sở Quản lý ruộng đất và thành lập
Sở Địa chính Hà Nội nhằm tập trung công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
Thành phố vào một đầu mối. Ngày 29/01/1999 Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số
10/1999/QĐ-TTg về việc thành lập Sở Địa chính nhà đất Hà Nội trên cơ sở sát nhập hai
Sở Địa chính và Nhà đất, thống nhất công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nhà cửa của
Thành phố vào một Sở Địa chính và nhà đất (nay là Sở Tài nguyên môi trường và nhà
đất). Đây là cơ quan chuyên môn giúp Uỷ ban nhân dân Thành phố, thực hiện chức năng
quản lý Nhà nước về tài nguyên đất, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường,
khí tượng thuỷ văn, đo đạc bản đồ, quản lý nhà ở và công sở trên địa bàn Thành phố. Từ
năm 1993 đến nay Thành phố đã triển khai và bước đầu đạt những thành tựu nhất định
trong các lĩnh vực :
Một là, công tác quy hoạch, phát triển khu đô thị mới.
Sau khi được Thủ tướng Chính phủ chính thức phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ
đô đến năm 2020 tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998; quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày

09/11/2001 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố tại Quyết định số
1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã tập trung đẩy mạnh công
tác quy hoạch phát triển đô thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới trên địa
bàn Thành phố. Từ năm 1996 đến nay, toàn Thành phố có 30 khu đô thị mới (1.443,05 ha)
và 160 dự án được giao đất xây dựng nhà ở để bán và cho thuê (1.544,16 ha). Cụ thể như
sau:
- Từ năm 1998 đến 30/6/2004: có 22 dự án khu đô thị mới được giao đất, với diện tích
1.293,6321 ha.
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 08 dự án khu đô thị mới được giao đất với 149,4156 ha.
- Năm 2005 và 2006: chưa có dự án khu đô thị mới nào được thực hiện.
- Từ năm 1998 đến 30/6/2004 có 112 dự án xây dựng nhà ở được giao đất.
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 có 44 dự án xây dựng nhà ở được giao đất.
- Năm 2005: 299 dự án được giao đất, cho thuê đất.
* Một số tồn tại và nguyên nhân trong việc triển khai các khu đô thị mới:
- Hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách trong lĩnh vực xây dựng và phát triển các khu đô
thị mới vẫn chưa đồng bộ và đầy đủ. Do vậy, việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp
nhiều khó khăn.
- Chưa có biện pháp giám sát và quản lý xây dựng theo kế hoạch tiến độ nên còn hiện
tượng xây dựng “xôi đỗ” trong các khu đô thị mới, chưa tạo nhanh được các khu đô thị
mới đồng bộ hoàn chỉnh.
- Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tái định cư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Thành phố còn thiếu và chưa đi trước một bước, đồng thời do nhiều đơn vị quản
lý nên không chủ động bố trí và đáp ứng nhu cầu chung của Thành phố.
- Việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị mới còn chưa được quan tâm đúng
mức.
- Diện tích nhà ở cho người có thu nhập thấp, đối tượng chính sách và nhà ở cho cán bộ
nhân viên trong các khu đô thị mới đã được xác định và quy hoạch nhưng chưa có biện
pháp hợp lý để thực hiện.
- Các thủ tục hành chính để chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư các khu đô thị mới còn
rườm rà, thiếu các quy định cụ thể rõ ràng.

Hai là, tình hình thực hiện chương trình phát triển nhà ở :
Hiện nay, mặc dù không bao cấp về nhà ở, song thành phố Hà Nội đã có nhiều quan tâm
đến vấn đề nhà ở cho những người trong diện chính sách, như người có công với cách
mạng, người có thu nhập thấp …
Hà nội là thành phố đầu tiên trong cả nước xây dựng Chương trình phát triển nhà ở. Ngày
20/05/1998 Thành uỷ Hà nội ban hành Chương trình số 12-CTr/TU về việc phát triển nhà
ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010, trong đó đề ra những quan điểm chỉ đạo mục tiêu cơ bản
và những chính sách, biện pháp cụ thể nhằm thực hiện chiến lược phát triển nhà ở của
Thành phố Hà nội đến năm 2010. Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XIII đã xây dựng
Chương trình 08–CTr/TU ngày 17/8/2001 về quản lý xây dựng và phát triển đô thị Hà nội
giai đoạn 2001 – 2005, đề ra chỉ tiêu cụ thể trong việc phát triển đô thị đến năm 2005, xây
dựng mới 3 đến 3,5 triệu m2 nhà ở, bình quân đạt 7 – 7,5 m2 nhà ở /người (kết quả thực
hiện năm 2005 là 1.5009.000m2, năm 2006 là 1.400.000m2).
* Về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở:
Chương trình phát triển nhà ở (Chương trình số 12-CTr/TU, ngày 20/05/1998) đã tạo ra
nhiều phương thức huy động vốn, phát huy sức mạnh của các thành phần kinh tế trong
việc xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng các khu đô thị mới. Đồng thời hoàn chỉnh hệ
thống hạ tầng đô thị. Cơ cấu và phương thức đầu tư có sự thay đổi. Tỷ trọng đầu tư xây
dựng nhà ở theo các dự án tăng lên, người dân tự đầu tư giảm xuống, thể hiện sự điều tiết,
định hướng và quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở. Khai thác hiệu quả
quỹ nhà, quỹ đất, từng bước hình thành thị trường bất động sản lành mạnh có sự quản lý
của Nhà nước (Kết quả cụ thể từng năm theo bảng 1)
Cùng với việc phát triển nhà ở kinh doanh, Thành phố đã quan tâm phát triển các mô hình
xây dựng nhà cho các đối tượng chính sách thương binh, liệt sỹ, lão thành cách mạng, nhà
cho người thu nhập thấp, nhà phục vụ công tác tái định cư giải phóng mặt bằng và các đối
tượng có khó khăn về nhà ở. Cụ thể, như sau :
- Thành phố đã hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách lão thành cách mạng, thương
binh liệt sỹ, đã giải quyết hỗ trợ được 2.215 cụ trong tổng số 2.725 cụ, trong đó có phần
hỗ trợ bằng tiền, chuyển đổi từ các căn hộ chung cư không khép kín sang căn hộ khép kín.
Đang thực hiện dự án đầu tư xây dựng quỹ đất, quỹ nhà cho các đối tượng chính sách, lão

thành cách mạng được ở các biệt thự (không được tư nhân hoá) tại khu 5,2 ha – Yên Hoà -
Cầu Giấy. Đã xây dựng nhà cho gia đình thương binh, liệt sỹ thuê tại khu Hồ Việt Xô,
Tương Mai với tổng số 250 căn hộ, diện tích là 12.000 m2.
- Xây dựng nhà cho các đối tượng có thu nhập thấp : Kết quả trong 3 năm 1998-2000 các
quận, huyện đã xây dựng 1.154 nhà tình thương với tổng kinh phí trên 13 tỷ đồng trong đó
ngân sách thành phố đã hỗ trợ 5,43 tỷ; số còn lại là sự đóng góp của các tổ chức và cá
nhân. Sử dụng ngân sách đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp 90 căn hộ tại
khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng, Cầu Giấy theo kế hoạch hỗ trợ nhà ở cho người
thu nhập thấp số 2231/QĐ-UB ngày 03/04/2002 của UBND Thành phố.
- Thí điểm đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp theo 2 hình thức:
+ Huy động doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bằng
nguồn vốn tự có (nhà 6 tầng 228 đường Láng).
+ 50 % quỹ nhà ở cao tầng được đầu tư xây dựng bán cho cán bộ công nhân viên
các cơ quan, đoàn thể (1.100 đối tượng có khó khăn về nhà ở đã được mua).
- Xây dựng quỹ nhà ở phục vụ tái định cư giải phóng mặt bằng :
Thành phố điều tiết 20% quỹ đất hay 30% quỹ nhà trong các dự án khu đô thị mới để đầu
tư xây dựng nhà ở tái định cư, phục vụ các nhu cầu phát triển của Thành phố. Kết quả là
từ năm 1996 đến 2004 trong tổng số 102 dự án/diện tích đất khoảng 1386 ha, thành phố
điều tiết là 562.181m2 đất và 197.937m2 nhà ở, giải quyết được nhu cầu đáng kể cho công
tác tái định cư phục vụ phát triển của Thành phố.
- Thành phố thí điểm hình thành khu Làng sinh viên. Đầu tư xây dựng khu nhà ở với điều
kiện ở và các dịch vụ tốt cho sinh viên thuê. Giai đoạn 1 đã thực hiện được 42.789m2 sàn
trên diện tích 1,99 ha đất, đang triển khai giai đoạn 2 với 32.164m2 sàn trên diện tích 1,44
ha đất theo nguyên tắc tạo điều kiện ở cho sinh viên và chỉ hỗ trợ chứ không bao cấp.
Ba là, công tác ban hành các văn bản pháp quy :
Triển khai Luật Đất đai năm 2003, UBND Thành phố Hà Nội giao các Sở, Ngành có
liên quan tiến hành rà soát các văn bản pháp quy do Thành phố ban hành trước ngày Luật
đất đai 2003 có hiệu lực thi hành; đồng thời phê duyệt kế hoạch xây dựng văn bản pháp
quy năm 2005 của thành phố theo Luật đất đai mới. Cụ thể, đã rà soát 107 văn bản QPPL
do UBND thành phố ban hành từ 01/01/1997 đến 31/12/2004; trong đó đã xác định được

29 văn bản hết hiệu lực thi hành phải huỷ bỏ; 47 văn bản cần sửa đổi, bổ sung theo Luật
đất đai năm 2003; 31 văn bản còn hiệu lực thi hành.
Bón là, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đo đạc bản đồ địa chính :.
- Đối với đất nông nghiệp, hết năm 2002 toàn Thành phố đã cơ bản hoàn thành
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, đã cấp được 177.633 giấy
chứng nhận trên tổng số 194.719 trường hợp, đạt 91,22%. Những trường hợp còn lại thuộc
khu vực đã có quyết định thu hồi đất để triển khai các dự án xây dựng các khu đô thị.
- Đối với đất ở tư nhân, đã thực hiện cấp giấy chứng nhận đến ngày 31/10/2005 là 424.413
trường hợp (đạt 87,78%).
- Kết qủa bán nhà và cấp giấy chứng nhận theo Nghị định 61/CP : từ năm 1995
đến năm 2005 tổng số hộ đã mua nhà là 72.081 hộ và đã cấp được 69.998 giấy CNQSDD
(đạt 97,11%).