Nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất ở cho việc thẩm định giá đất hàng loạt trên địa bàn quận 11 thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

La Mỹ Tú

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ
ĐẤT Ở CHO VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

La Mỹ Tú

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG MÔ HÌNH GIÁ
ĐẤT Ở CHO VIỆC THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT
HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)
Mã số: 60310105

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:
TS. Trần Thanh Hùng

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015


1

LỜI CAM ĐOAN
Bài luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu do cá nhân tôi thực hiện,
dựa trên cơ sở những nghiên cứu lý thuyết, kiến thức về thẩm định giá, các số liệu thu
thập được từ khảo sát tình hình thực tiễn dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần
Thanh Hùng - Giảng viên Trường Đại học Khoa học và Môi trường thành phố Hồ
Chí Minh.
Tôi cam đoan về những điều trên là hoàn toàn đúng sự thật và chịu trách nhiệm
hoàn toàn nếu có sai phạm.

TP.HCM, Ngày 24 tháng 12 năm 2015
TÁC GIẢ

LA MỸ TÚ


1

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1. Tổng quan về đất đai ....................................................................................... 6
1.1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm của đất đai ............................................ 6
1.1.2. Vai trò của đất đai ...................................................................................... 9
1.1.3. Phân loại đất đai ......................................................................................... 9

1.1.4. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai ................................... 10

1.1.4.1 Các quan điểm về giá trị của đất đai .................................................... 10
1.1.4.2 Các hình thái của giá trị đất đai ........................................................... 12
1.1.5. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai ....................................................... 13
1.1.6. Các nhân tố tác động đến giá đất ............................................................. 15

1.1.6.1. Nhân tố khu vực .................................................................................. 16
1.1.6.2 Nhân tố quy hoạch ............................................................................... 17
1.1.6.3 Nhân tố xã hội ...................................................................................... 17
1.1.6.4 Nhân tố chính sách pháp luật ............................................................... 18
1.1.6.5 Nhân tố cá biệt ..................................................................................... 19
1.1.6.5 Nhóm yếu tố kinh tế thị trường ............................................................ 20
1.2. Tổng quan về thẩm định giá đất ................................................................... 20
1.2.1. Các khái niệm ........................................................................................... 20

1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá ...................................................................... 20
1.2.1.2 Khái niệm thẩm định giá ...................................................................... 21
1.2.1.3 Các mục đích thẩm định giá................................................................. 21
1.2.2. Phương pháp xác định giá đất trên thế giới ............................................. 23
1.2.3. Phương pháp xác định giá đất theo các văn bản pháp lý ở Việt Nam ..... 28
1.3. Quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam và sự cần thiết của Phương

pháp thẩm định giá đất hàng loạt .............................................................. 28
1.3.1 Quản lý nhà nước về đất đai ........................................................................ 28


2

1.3.1.1 Vấn đề về thu tiền sử dụng đất .......................................................... 29

1.3.1.2 Vấn đề về thu thuế sử dụng đất ......................................................... 30
1.3.2 Khái niệm và vai trò của thẩm định giá hàng loạt ....................................... 31
1.3.2.1

Khái niệm của thẩm định giá hàng loạt.......................................... 31

1.3.2.2

Vai trò của Phương pháp định giá đất hàng loạt ........................... 32

1.3.2.3 Các dạng mô hình thẩm định giá hàng loạt ....................................... 33
1.4. Các nghiên cứu thực nghiệm về thẩm định giá hàng loạt .......................... 36

CHƯƠNG 2: MÔ HÌNH PHÂN TÍCH THẨM ĐỊNH GIÁ HÀNG LOẠT TẠI
QUẬN 11 ........................................................................................................................ 39
2.1

Khung phân tích................................................................................................... 39

2.2

Mô hình phân tích hồi quy .................................................................................. 40
2.2.1

Tổng quan về Quận 11 ............................................................................. 40

2.2.2

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Quận 11 và chọn biến cho

mô hình ................................................................................................................... 44
2.2.3 Danh sách biến cho mô hình ......................................................................... 50
2.3 Phương pháp hồi quy ............................................................................................ 50
2.4 Kết quả hồi quy ...................................................................................................... 51
2.4.1 Mô hình cộng................................................................................................. 51
2.4.2 Mô hình nhân ................................................................................................. 52
2.4.3 Mô hình mũ ................................................................................................... 53
2.4.4 Mô hình hỗn hợp ........................................................................................... 53
CHƯƠNG 3: NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................. 58
3.1

Nhận xét về đề tài nghiên cứu ............................................................................. 57

3.2

Hạn chế của đề tài ................................................................................................. 59

3.3

Định hướng các giải pháp hoàn thiện mô hình giá đất .................................... 60

3.4

Kiến nghị ............................................................................................................... 60


3

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Hình 1.1: Tính chất và đặc điểm của đất đai .......................................................... 08

Hình 1.2: Bản đồ giá trị .......................................................................................... 13
Hình 1.3: Tính ngưỡng của giá cả đất đai ............................................................... 14
Hình 1.4: Tính phi tuyến của giá cả đất đai ............................................................. 15
Hình 2.1: Khung phân tích xây dựng mô hình ........................................................ 39
Bảng 2.1: Hệ số hồi quy mô hình cộng ................................................................... 51
Bảng 2.2: Hệ số hồi quy mô hình nhân ................................................................... 52
Bảng 2.3: Hệ số hồi quy mô hình mũ ...................................................................... 53
Bảng 2.4: Hệ số hồi quy mô hình hỗn hợp .............................................................. 54
Bảng 2.5: Tóm tắt mô hình ...................................................................................... 54


1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được
thừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù đối với Việt Nam,
thẩm định giá lại là một loại hình khá mới mẻ, và chỉ được thực hiện trong khoảng hơn
16 năm trở lại đây nhưng thẩm định giá đã và đang trở thành một trong những dịch vụ
quan trọng của nền kinh tế thị trường. Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, nhu cầu
của các chủ thể về việc xác định giá trị khách quan của tài sản làm cơ sở cho các giao
dịch mua bán, chuyển nhượng, đầu tư, góp vốn… ngày càng trở nên phổ biến. Tại Việt
Nam, từ năm 2002, khi Pháp lệnh Giá có hiệu lực thi hành, tạo hành lang pháp lý chính
thức cho hoạt động thẩm định giá, đồng thời đây cũng là bước ngoặc quan trọng trong
việc phát triển các loại hình doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam. Số
lượng doanh nghiệp thẩm định giá ngày càng có xu hướng tăng mạnh, nếu như trong
năm 2010 có 41 công ty đủ điều kiện thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định
của Bộ Tài chính, thì đến năm 2014 đã tăng lên gần 200 doanh nghiệp thẩm định giá.
Trong hoạt động thẩm định giá, thì thẩm định giá bất động sản nói chung và đất
đai nói riêng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn; chính vì vậy để đáp ứng được nhu cầu của thị

trường cần có những phương pháp thẩm định giá phù hợp và chuyên nghiệp hơn trong quá
trình thẩm định giá đất đai. Với các phương pháp thẩm định giá truyền thống, gần như
rất khó để rút ngắn các bước thực hiện, phương pháp thẩm định giá riêng lẻ áp dụng
cho từng lô đất sẽ tốn rất nhiều thời gian, công sức và gây các ách tắc trong khi thực
hiện. Trong trường hợp này, như kinh nghiệm thế giới trong nhiều năm qua cho thấy,
thẩm định giá hàng loạt là một trong những giải pháp nhanh chóng và tối ưu.
Cách đây hàng chục, thậm chí hàng trăm năm, việc thẩm định giá đất tại các
nước phát triển đã được tiến hành theo kiểu “hàng loạt” dựa trên cơ sở dữ liệu khá đầy
đủ thông qua những mô hình nhất định. Cùng với xu thế hội nhập với các nước trên
1


2

thế giới ngày càng sâu rộng và toàn diện, Việt Nam chúng ta hiển nhiên cũng cần có
một sự hòa nhập nhất định.
Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị có vị trí quan trọng của cả nước và trong
khu vực, là trung tâm lớn không chỉ về kinh tế mà còn cả văn hóa, khoa học kỹ thuật,
dịch vụ, tài chính ngân hàng,... Từ sức hút mạnh mẽ của chức năng đô thị, dân số gia
tăng nhanh chóng, dẫn đến sự thay đổi về quy mô của các hộ gia đình, kéo theo sự gia
tăng các nhu cầu trong cuộc sống, trong đó có nhu cầu nhà ở, đây là yếu tố căn bản
trong quan hệ cung cầu của thị trường bất động sản nhà ở. Do nhu cầu về bất động sản
ngày càng tăng cao khiến giá của bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
cũng luôn biến động một cách mạnh mẽ và cùng với đó nhu cầu xác định giá chính xác
của bất động sản trong các giao dịch dân sự, trong hoạt động đầu tư, mua bán, sáp nhập
doanh nghiệp…. ngày càng trở nên quan trọng và cần thiết. Trong nhu cầu thẩm định
giá bất động sản nói chung và đất đai nói riêng thì thẩm định giá hàng loạt là một
phương pháp mới mẻ và cần thiết. Chính vì vậy, tôi đã chọn Thành phố Hồ Chí Minh
làm nơi để áp dụng phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt. Tuy nhiên, nếu tiến hành
khảo sát, thu thập dữ liệu trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh là quá lớn, cần thời gian

và chi phí rất cao, nên tôi chỉ chọn một khu vực nhỏ hơn là Quận 11. Quận 11 đang
trong giai đoạn mới phát triển nên nhu cầu về bất động sản cũng khá cao, nhưng nhìn
chung mức giá bất động sản lại không quá biến động như các quận trung tâm của Thành
phố Hồ Chí Minh.
Đó cũng là lý do tôi đã quyết định chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng mô
hình giá đất ở cho việc thẩm định giá đất hàng loạt trên địa bàn Quận 11 thành phố
Hồ Chí Minh” để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Quận 11 và
xây dựng được một mô hình giá đất có thể ứng dụng trong thẩm định giá đất hàng loạt
phù hợp với điều kiện thực tiễn hiện nay, đồng thời đưa ra những kiến nghị nhằm góp
phần hoàn thiện hơn đối với các phương pháp thẩm định giá đất hàng loạt tại địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh nói chung và Quận 11 nói riêng.
2


3

Để thực hiện được đề tài này cần phải trả lời được những hỏi sau:
-

Nghiên cứu đề tài nhằm mục đích gì?

-

Phải làm gì để có thể tìm ra một kết quả phù hợp nhất đối với mục đích nghiên cứu?

-

Kết quả nghiên cứu có thể ứng dụng trong thực tế hay không?

2. Mục tiêu nghiên cứu và nội dung nghiên cứu

 Đề tài nghiên cứu nhằm mục tiêu nhận dạng các nhân tố ảnh hưởng và đánh giá
được mức độ tác động của các yếu tố này đến giá đất, xây dựng các mô hình giá đất, so
sánh kết quả từ việc ứng dụng các mô hình này trong thẩm định giá đất hàng loạt, từ đó
lựa chọn được một mô hình giá đất phù hợp nhất trên địa bàn Quận 11 thành phố Hồ Chí
Minh.
 Nội dung nghiên cứu bao gồm các vấn đề sau:
- Tìm hiểu về các nhân tố tự nhiên, môi trường, kỹ thuật và kinh tế - xã hội tác động

đến giá đất ở trên địa bàn Quận 11.
- Sử dụng các phương trình hồi quy để xây dựng mô hình giá đất ứng dụng trong

thẩm định giá đất ở trên địa bàn Quận 11, so sánh kết quả thẩm định giá bằng các mô
hình giá đất từ đó lựa chọn một mô hình phù hợp nhất.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu


Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tác động đến giá đất và các phương pháp

thẩm định giá đất hàng loạt bằng các mô hình giá đất.


Phạm vi nghiên cứu

-

Không gian: Nghiên cứu thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh và cụ thể tập

trung điều tra giá đất ở và các đặc điểm tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế - xã hội của
đất ở tại địa bàn Quận 11.
-

Thời gian: Đề tài sử dụng số liệu được thu thập từ thực tế từ tháng 01/2014 đến

tháng 12/2014. Đây là những số liệu thực, chính xác, do chính tác giả thu thập với tổng
cộng 405 mẫu trên các tuyến đường trên địa bàn Quận 11.
4. Phương pháp nghiên cứu
3


4

Đề tài nghiên cứu tập trung vào việc ứng dụng lý thuyết vào thực tiễn đối với
hoạt động thẩm định giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay. Vì vậy, tác giả đã sử
dụng các phương pháp sau để nghiên cứu đề tài này:
-

Phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp nhằm tìm hiểu, nghiên cứu cơ sở lý

luận về giá đất, các yếu tố tác động đến giá đất và các phương pháp thẩm định giá đất.
-

Phương pháp điều tra thu thập dữ liệu sơ cấp về các yếu tố đặc điểm tự nhiên,

môi trường sinh thái, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội và giá cả của các lô đất trên địa
bàn Quận 11.
-

Phương pháp phân tích hồi quy để nghiên cứu xây dựng mô hình giá đất ứng

dụng trong thẩm định giá đất hàng loạt.

-

Phương pháp so sánh để đánh giá kết quả thẩm định giá bằng các mô hình giá đất

so sánh với giá đất giao dịch thực tế để lựa chọn mô hình phù hợp.
5.

Ý nghĩa của luận văn
Đề tài này tập trung nghiên cứu phương pháp định giá đất hàng loạt dựa trên các

mô hình hồi quy, lựa chọn được một mô hình hồi quy phù hợp, đồng thời qua đó cho thấy
vai trò của phương pháp định giá đất hàng loạt đối với sự phát triển của ngành thẩm định
giá Việt Nam trong xu thế cạnh tranh và hội nhập với các nước trong khu vực và thế
giới.
Bên cạnh đó đề tài cũng góp phần nghiên cứu những giải pháp thiết thực trong
việc xác định giá đất phục vụ cho công tác đánh thuế cũng như thu tiền sử dụng đất của
Nhà nước trong quản lý về đất đai.
6.

Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, kết cấu luận văn gồm 03 chương:
Chương 1: Cơ sở lý thuyết


Tổng quan về đất đai và thẩm định giá đất hàng loạt. Tiếp đến là hệ thống hóa

những phương pháp thẩm định giá đang áp dụng trên thế giới cũng như tại Việt Nam.
Chương 2: Mô hình phân tích
4

5



Tập trung phân tích, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Quận

11 và tiến hành xây dựng mô hình hồi quy bằng phần mềm SPSS.
Chương 3: Nhận xét và kiến nghị


Sử dụng kết quả nhận được từ chương 2, tìm ra giá đất dự báo của từng mô hình,

so sánh kết quả tìm ra được một mô hình hồi quy phù hợp, từ đó đưa ra những nhận xét
và kiến nghị cho mô hình cũng như công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố
Hồ Chí Minh nói chung và Quận 11 nói riêng, để từ đó góp phần hoàn thiện phương pháp
thẩm định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy giá đất.

5


6

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1. Tổng quan về đất đai
1.1.1. Khái niệm, tính chất và đặc điểm của đất đai
Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các
yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài

nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề
mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa
hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát bề mặt, cùng với nước
ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của
con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ
chứa nước, hay hệ thống thoát nước, đường xá , nhà cửa.. ).
Cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai.
- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thời gian
xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng,
thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và
hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất
định (Trần Thanh Hùng, 2014).
Đất đai được hiểu bao gồm đất và người, trong đó, con người là yếu tố quyết định
đến sự hình thành và phát triển của đất đai, không có con người chỉ có đất và trái đất.
6


7

Đất đai có các tính chất tự nhiên và tính chất xã hội.
- Tính chất tự nhiên là các đặc điểm không gian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa
chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môi trường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ
tầng của đất đai.

- Tính chất xã hội của đất đai là các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của con
người.
- Các tính chất này trong mối quan hệ với con người xuất hiện các phạm trù chất
lượng tự nhiên và vị thế xã hội. Tự bản thân đất đai thì không có khái niệm chất lượng
và vị thế. Chất lượng đối với ai, vị thế trong mắt ai.
- Các phạm trù này mang tính bất định bởi vì được xác định trong mối quan hệ
giữa con người với các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai. Chất lượng và vị thế của
đất đai được đánh giá phụ thuộc vào trạng thái tình cảm của con người, mà con người
luôn ở trạng thái tình cảm hai chiều lẫn lộn là yêu thích và ghét bỏ, có nguồn gốc từ tình
cảnh lưỡng nan vừa tự do và vừa phụ thuộc của mình. Khi yêu thích thì đất đai được cho
là có chất lượng tốt và vị thế cao, còn khi ghét bỏ thì đất đai có chất lượng xấu và vị thế
thấp (Neil J. Smelser, 1998).
- Tính bất định của chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai, là hai thuộc
tính cấu thành giá trị hữu hình và vô hình của đất đai, làm cho giá trị của đất đai không
được xác định một cách nhất quán, mà là ngẫu nhiên. Đây chính là nguyên nhân làm
xuất hiện chức năng định và thẩm định giá đất (Trần Thanh Hùng, 2014).

7


8

Hình 1.1. Tính chất và đặc điểm đất đai
1.1.2. Vai trò của đất đai
Đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con
người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự
nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã
hội.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố
mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái

đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là
điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con
người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi
giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai
biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia.
Qua đó ta thấy, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà
nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và
vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc

8


9

gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất
đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có
thể chuyển nhượng qua các thế hệ...
1.1.3. Phân loại đất đai
Căn cứ theo Luật đất đai năm 2013, đất đai tại Việt Nam được phân thành
những loại sau:
 Nhóm đất nông nghiệp

Nhóm đất nông nghiệp bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà

khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên
đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được
pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập,
nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
 Nhóm đất phi nông nghiệp
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp.
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.

9


10

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp;

đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi, đất xây

dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích
công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công
trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ.
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.

- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
 Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng bao
gồm: Đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây…
1.1.4. Giá trị và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai
1.1.4.1. Các quan điểm về giá trị của đất đai
Cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác, giá cả đất đai được hình
thành trên cơ sở quan hệ cung cầu về lợi ích của đất đai trên thị trường. Giá cả là biểu
hiện bằng tiền của giá trị. Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao đổi của đất
đai trên thị trường.
Để hiểu được bản chất ẩn chứa bên trong của các hình thức giá cả đất đai trước
tiên cần nghiên cứu tổng quan một số quan điểm về giá trị hiện nay của các trường phái
kinh tế học khác nhau: kinh tế học chính trị Mac xit, kinh tế học tân cổ điển và kinh tế
học hành vi (Trần Thanh Hùng, 2008).
Theo quan điểm của kinh tế học chính trị Mac xit, một sản phẩm hàng hóa có hai
thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Giá trị sử dụng là thuộc tính vật chất tự nhiên của
10


11

sản phẩm hàng hóa có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người. Giá trị là thuộc tính
xã hội, là lao động xã hội kết tinh trong sản phẩm hàng hóa. Quan điểm này cho rằng đất
đai không có giá trị, vì đất đai không phải do con người làm ra và không có lao động xã
hội kết tinh trong đó.
Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đai là đối
tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi. Quan điểm này thì
không đề cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm

nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử
dụng. Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/
dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi
nó được giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, hai quan điểm này khi áp dụng vào thực tế thì còn bộc lộ những thiếu
sót và hạn chế trong lý giải quá trình hình thành giá trị đất đai trong đô thị (Nhiêu Hội
Lâm, 2004).
Quan điểm kinh tế học hành vi có tính hiện thực hơn, bổ sung và lý giải sự hình
thành giá trị đất đai khái quát và đầy đủ hơn.
Theo quan điểm kinh tế học hành vi được trình bày trong các lý thuyết marketing
hiện đai, thì giá trị của một sản phẩm hàng hóa gồm có giá trị hữu hình và giá trị vô
hình. Giá trị hữu hình là giá trị vật chất phụ thuộc vào chi phí sản xuất vật chất sản phẩm
hàng hóa; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng, phụ thuộc tâm tư,
nguyện vọng và ước muốn của con người, phụ thuộc vào vị thế của thương hiệu hàng
hóa ngự trị trong tâm trí người tiêu dùng (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai được giải thích một cách thuyết
phục hơn. Giá trị của đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình
ứng với chất lượng tự nhiên của đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế đất đai, vào tính chất vô hình của vị thế
“ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách
11


12

hàng nói riêng và xã hội nói chung.
Giá cả là hình thức biểu hiện của giá trị trao đổi. Giá trị trao đổi thay đổi gắn liền
với sự thay đổi của vị thế làm cho giá cả thay đổi.
1.1.4.2. Các hình thái của giá trị đất đai
Giá trị là bản chất bên trong biểu hiện ra bên ngoài trong những tình huống và

mục đích khác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau. Trong thực tế và các tài
liệu kinh tế bất động sản thường bắt gặp các loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài
chính, giá bán, giao mua, giá mua bán và giá thị trường,...
Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã
hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của người tiêu dùng khi sử dụng sản
phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại giá trị cảm nhận như giá trị tình cảm, giá trị nghệ
thuật, giá trị nhận thức,...
Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được hay sẵn
sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ. Giá trị tài chính có
quan hệ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ này được minh họa trên bản đồ giá trị (Hình
2.1). Đường cân bằng VEL phản ánh quy luật tiền nào của nấy. Giá trị tài chính biểu
hiện thông qua các loại giá cả: giá mua, giá bán, giá mua bán và giá cả thị trường.
Thông thường giá bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giá mua lại
thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt.

12


13

Hình 1.2. Bản đồ giá trị
Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữa giá
rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thu được từ bất
động sản. Cùng một bất động sản thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khác nhau đối với
mỗi cá nhân con người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế xã hội khác
nhau, có sự trải nghiệm và trình độ khác nhau thì có sự nhận định khác nhau về mức độ
quan trọng và lợi ích của bất động sản, nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính. Giá
mua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng,
tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hình thành

thông qua quan hệ cung cầu của thị trường, là giá trị trung bình của các mức giá mua
bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số, gọi là giá mang tính phổ biến trên thị trường.
1.1.5. Đặc điểm thay đổi của giá cả đất đai
Thị trường đất đai là một trong những thành phần quan trọng của thể chế kinh tế
thị trường, nhưng đất đai là hàng hóa đặc biệt, vì vậy giá cả đất đai trong thị trường có
một số điểm khác với giá cả của hàng hóa thông thường.
Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn được quy
13


14

định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó. Sự thay đổi giá này thường gắn liền với quá
trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, thường được gọi là trào lưu tiêu dùng xã hội.
Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá trị trao đổi
xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức
giá trị này. Vì vậy mà giá cả thị trường đất đai mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác
nhau có các mức ngưỡng giá cả đất đai khác nhau (Hình 1.3).

Hình 1.3. Tính ngưỡng của giá cả đất đai
Giá cả thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằng
động. Ở một vị trí và thời gian cố định giá cả thị trường của đất đai là không đổi, nhưng
giá cả sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố. Do thành phần vị thế mà giá trị
trao đổi đất đai trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị trao
đổi, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao, ngược lại giá giảm là do vị thế
giảm đột ngột. Quá trình này là do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa tạo ra. Có
nghĩa là, tập trung những người có vị thế cao thì giá cả sẽ tăng đột ngột từ điểm A đến B
(Hình 1.4).
Khi có một tác động nhỏ đến khu vực này thì giá cả đất đai sẽ đột nhiên “cất
cánh”. Có thể hiểu đơn giản là vì có sự thay đổi trong động học dân cư đô thị. Nói cụ thể

hơn, một nơi có vị thế thấp, nhưng có sự dự báo về khả năng phát triển, hay được kích
14


15

thích bởi những cư dân có vị thế cao trong xã hội, dần dần sẽ có sự dịch chuyển những
người giàu có đến định cư và tạo thành một cực vị thế mới. Động thái này được gọi là
quá trình trưởng giả hóa, với hệ quả là giá cả tăng cao gấp nhiều lần.
Ngược lại, tại khu vực có vị thế cao, vì một lý do nào đó như muốn có thêm thu
nhập, hay việc làm mà người từ khu vực có vị thế thấp hay người có thu nhập thấp di
chuyển vào với mật độ cao, khi đó những người có vị thế cao trước đây cảm thấy mình
không còn tương thích với khu vực ấy, họ sẽ tìm kiếm một khu vực khác phù hợp với vị
thế của mình. Động thái này được gọi là quá trình hoang hóa.

Hình 1.4. Tính phi tuyến của giá cả đất đai
Ngoài tính ngưỡng và tính phi tuyến giá cả đất đai còn có tính miền, tức là giá đất
được xác định không phải bằng một mức giá cụ thể, mà thường dao động trong một
khoảng giá nhất định, phụ thuộc vào sự đánh giá vừa cảm tính và vừa lý tính của người
mua và người bán, của người sử dụng hiện tại và nhà đầu tư phát triển. Thông thường
giá đất theo sự đánh giá của người sử dụng hiện tại là mức giá chặn dưới, theo sự đánh
giá của nhà đầu tư phát triển là mức giá chặn trên, mức giá thị trường sẽ dao động trong
khoảng chênh lệch này (David Meen and Geoffrey Meen, 2002).
1.1.6. Các nhân tố tác động đến giá đất

15


16

Ở đây cần phân biệt các nhân tố cấu thành giá trị đất đai khác với các nhân tố ảnh
hưởng đến giá cả - biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai.
Các nhân tố cấu thành giá trị đất đai là các yếu tố đặc điểm bên trong của đất đai,
cụ thể là các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên và vị thế xã hội của đất đai. Các nhân
tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố bên ngoài đất đai, là các yếu tố cung cầu thị
trường, xã hội, chính trị và chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của nhà nước.
Trong các tài liệu thẩm định giá đất các nhân tố tác động đến giá đất được xác
định bao gồm nhân tố khu vực, quy hoạch, xã hội, chính sách pháp luật, cá biệt và các
yếu tố kinh tế thị trường.
1.1.6.1. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết
định đến mức giá cả đất đai của địa phương đó bao gồm:
Vị trí:
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí
cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến
trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông
dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực
khác của thành phố hoặc các loại đất
Điều kiện cơ sở hạ tầng:
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện
thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng,
kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần… điều kiện cơ sở hạ
tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện
lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông,
tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao
thông…
16

17

Chất lượng môi trường:
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân
văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất,
địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… cho đến các môi trường
nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở
khu vực.
1.1.6.2. Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất ở
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất.
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví dụ
như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường kinh doanh và tình
trạng thu lợi, khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều
kiện cung ứng điện…
Hiện nay, ở nước ta quy hoạch sử dụng đất được lập theo 5 cấp: cả nước, cấp
tỉnh, cấp huyện, cấp xã, khu công nghiệp và khu công nghệ cao. Quy hoạch sử dụng đất
cấp xã là quy hoạch sử dụng đất chi tiết có ảnh hưởng rõ nhất, trực tiếp nhất đến sự tăng,
giảm giá thị trường của các thửa đất trong vùng quy hoạch và của các thửa đất ở vùng
lân cận.
1.1.6.3. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội
ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là dân số, trạng thái ổn định chính trị, an ninh
xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
Dân số:
Nói đến nhân tố xã hội không thể không đề cập đến dân số của xã hội. Tăng dân
số làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội, nhu cầu về nhà ở và đất đai cũng tăng lên làm
giá đất tăng cao.
17

18

Tình trạng đầu cơ đất đai:
Đầu cơ là hành vi đầu tư vào hàng hóa nhưng không có nhu cầu sử dụng mà
người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả đất đai để thu được siêu lợi
nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị
trường. Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi
đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá. Nhân tố này ảnh
hưởng rất lớn đến biến động giá cả trên thị trường, có thể làm xoay chuyển giá cả thị
trường.
Tiến trình đô thị hóa:
Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mỗi quốc gia trong giai đoạn
chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. đặc trưng rõ nét nhất của đô thị
hóa là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng
không gian đô thị. Tiến trình đô thị hóa sẽ kéo theo tốc độ tăng dân số do di dân tự do,
các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng và chuyển mục đích sử dụng đất giữa các khu vực 1, 2 và
3… và điều tất yếu là giá đất những khu vực này có xu hướng tăng nhanh.
Tình trạng an ninh xã hội:
Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận khu nhà ở hay khu
thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng
đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên.
1.1.6.4. Nhân tố chính sách pháp luật
Nhân tố chính sách chủ yếu là sự can thiệp của nhà nước đến giá cả đất đai. Xuất
phát từ lợi ích toàn xã hội và từ gốc độ phát triển kinh tế vĩ mô đưa ra các chính sách
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Sự can thiệp có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
Nhân tố chính sách ảnh hưởng đến giá đất gồm có: chế độ đất đai, chế độ nhà ở, chính
sách giá đất, chính sách thuế.
Chế độ đất đai: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất. Chế độ đất đai

khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hay giảm xuống của giá đất đai.
18


19

Chính sách về giá đất: có ảnh hưởng lớn đến xu thế của giá đất đai. Nói chung,
chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng quản lý đối với giá đất làm giá đất
tăng lên, chính sách giá đất thấp là Chính phủ dùng nhiều biện pháp khống chế tăng giá
của đất từ đó làm cho mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản
lý giá đất cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào đất, từ đó ảnh hưởng
đến giá đất cao hay thấp.
Chính sách thuế: mức thuế cao hoặc thấp có ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất.
Nếu thuế tăng thì tích lũy của tổ chức, cá nhân giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng
trưởng kinh tế thấp. Lúc này các nhà đầu tư không muốn mở rộng đầu tư, nhu cầu về đất
giảm, nên giá cả đất đai giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất đai tăng
lên.
1.1.6.5. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất.
Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng khu đất.
Diện tích: diện tích thửa đất cần phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người
sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá của thửa đất.
Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả
trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,
thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
Chiều sâu: trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích nào nên đều ảnh
hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
Hình dáng: hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc chữ nhật, còn các

dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc phát triển quá cao ảnh hưởng đến
19