luận văn thạc sĩ quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thị xã từ sơn, tỉnh bắc ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------------

LÊ HỒNG NHUNG

QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀO ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
--------------------------

LÊ HỒNG NHUNG

QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ TỪ SƠN, TỈNH BẮC NINH

CHUYÊN NGÀNH

: QUẢN LÝ KINH TẾ

MÃ SỐ

: 60340410

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS. PHẠM THỊ TUỆ

HÀ NỘI - 2017


3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa
từng dùng bảo vệ đế lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan các số liệu trong luận văn trung thực, khách quan, các
thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Nếu có gì sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm./.
Hà Nội, ngày 16 tháng 11 năm 2016
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Hồng Nhung


4

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động
viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Đến nay, luận văn đã hoàn thành, cho phép tôi bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Phạm Thị Tuệ – Người cô tận tụy đã dành nhiều

thời gian và tâm huyết, tận tình hướng dẫn chỉ bảo và tạo điều cho tôi trong
suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu nhà trường,
Khoa Sau đại học, trường Đại học Thương mại đã tận tình giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy Ban nhân dân thị xã Từ Sơn và các
phòng, ban liên quan của thị xã đã cung cấp , chỉ dẫn và giúp đỡ tôi tìm hiểu,
nghiên cứu đề tài tại địa phương. Xin chân thành cảm ơn sự chia sẻ, động
viên của gia đình, người thân, bạn bè và đồng nghiệp.
Mặc dù đã hết sức cố gắng và nỗ lực để hoàn thành đề tài Luận văn
song trong quá trình thực hiện với hạn chế về thời gian và trình độ nghiên
cứu. Do đó, Luận văn không tránh khỏi những mặt thiếu sót, kính mong sự
chỉ bảo và đóng góp ý kiến chân thành của Quý thầy cô, các bạn đồng nghiệp
để tôi có thể tiếp tục hoàn thiện trong quá trình nghiên cứu vấn đề.
Xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 16 tháng 11 năm 2016
HỌC VIÊN

Lê Hồng Nhung


5

MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
GCN
GCNQSD
HĐND
NSNN

PNN
SDĐ
TCKH
UBND

Nghĩa Tiếng Việt
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Hội đồng nhân dân
Ngân sách nhà nước
Phi nông nghiệp
Sử dụng đất
Tài chính kế hoạch
Ủy ban nhân dân


6

DANH MỤC BẢNG


7

DANH MỤC SƠ ĐỒ


8

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất của mọi chế độ xã
hội. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất
đai là yếu tố không thể thay thế, còn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu tố
quan trọng hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường
không gian sinh tồn cho xã hội loài người. Hiến pháp năm 1992 và Luật đất
đai năm 2003 đã khẳng định lại một cách nhất quán quan điểm của Đảng và
Nhà nước, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai thì việc quản lý các nguồn
thu từ đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì nó quản lý các nguồn tài chính
trực tiếp liên quan đến đất đai. Các nguồn thu từ đất góp phần đảm bảo nguồn
thu cho Ngân sách nhà nước, là nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách
địa phương. Quản lý các nguồn thu từ đất là công cụ quan trọng của nhà nước
góp phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản. Thông
qua thu các loại thuế liên quan đến đất đã giúp Nhà nước nắm được hoạt
động mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị
trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà
nước đối với đất đai.
Công tác quản lý các khoản thu từ đất ở Việt Nam nói chung và tại địa
phương nói riêng ngoài những mặt tích cực vẫn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu
kém như còn nhiều bất cập trong việc vận dụng các chính sách liên quan đến
các nguồn thu từ đất, sự thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết
địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất;... dẫn
tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả; sự yếu kém trong
quản lý các nguồn thu gây thất thoát cho ngân sách địa phương. Do đó việc


9

nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với các khoản thu từ đất được đặt ra

là nhiệm vụ hàng đầu trong việc phát triển kinh tế của địa phương. Vấn đề đặt
ra là thực trạng về quản lý các khoản thu từ đất ở địa phương hiện nay như thế
nào? Đóng góp từ các nguồn thu từ đất đai vào ngân sách địa phương ra sao?
Việc quản lý các nguồn thu từ đất đai hiện nay có những thuận lợi và khó
khăn gì? Cần có những biện pháp gì để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước
đối với các khoản thu từ đất của địa phương?
Để trả lời những câu hỏi trên thì vấn đề đặt ra là phải có những nghiên
cứu về cơ sở lý luận các khoản thu từ đất nói chung và ở cấp độ địa phương
nói riêng. Trên cơ sở đó mà phân tích, đánh giá thực trạng quản lý các khoản
thu từ đất trên địa bàn Thị xã Từ Sơn để tìm ra những giải pháp để nâng cao
hiệu quả quản lý trong vấn đề này. Xuất phát từ những lý do trên, việc chọn
đề tài: “Quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thị xã Từ Sơn, tỉnh
Bắc Ninh” làm đề tài nghiên cứu là hết sức cấp thiết, mang tính thời sự trong
giai đoạn hiện nay.
2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật được ban
hành có liên quan ( Luật đất đai 2003 và các văn bản các cấp có liên quan)
Cho đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu được công bố liên quan
đến chủ đề nghiên cứu. Các công trình đã đạt được những kết quả đáng kể, là
cơ sở cho hướng nghiên cứu tiếp theo của đề tài.
- Nguyễn Thị Cúc, các khoản thu liên quan đến đất đai, Hội tư vấn thuế
Việt Nam. Tác giả đã làm rõ từng nội dung về từng khoản thu liên quan đến
đất đai.
- Phương Anh (2012), thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai ở Việt Nam, luận án tiến sỹ, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội . Tác giả
đã chỉ rõ vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế thị trường


10

định hướng xã hội chủ nghĩa, đưa ra những chính sách của Nhà nước về khai
thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong quá trình đổi mới, phân tích thực
trạng và đưa ra giải pháp về khai thác nguồn lực tài từ đất đai của Việt Nam
những năm gần đây và đưa ra dự báo cho những năm tới.
- Trần Đỗ Quyên ( 2013), quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn
tỉnh Vĩnh Phúc, luận văn thạc sỹ, trường Đại học Thái Nguyên. Nghiên cứu
đã làm rõ các nội dung về các khoản thu liên quan đến đất đai. Tác giả phân
tích thực trạng công tác quản lý các nguồn thu của tỉnh Vĩnh Phúc và có đưa
ra kinh nghiệm học tập trong công tác quản lý của các tỉnh lân cận. Đồng thời
đưa ra các giải pháp và ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác
quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn.
- Đặng Vũ Sơn (2013), quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền thành
phố Hải Dương, luận văn thạc sỹ, trường Đại học Kinh tế quốc dân. Tác giả
đã nghiên cứu về tình hình quản lý các nguồn thu từ đất của chính quyền cấp
huyện, từ đó lựa chọn mô hình nghiên cứu thích hợp về quản lý nguồn thu từ
đất của chính quyền thành phố Hải Dương, tìm hiểu về thực trạng quản lý
nguồn thu từ đất của chính quyền thành phố Hải Dương. Đồng thời tác giả chỉ
ra những mặt mạnh, mặt yếu và từ đó đưa ra các giải pháp hoàn thiện quản lý
nguồn thu từ đất trên địa bàn đến năm 2020.
- Trần Đức Thắng (2005), “Nguồn thu từ đất trong nền kinh tế hiện nay”,
luận văn thạc sỹ, trường Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh. Tác giả
đã đi sâu, phân tích và đánh giá từng nguồn thu từ đất trong nền kinh tế hiện
nay, những khó khăn thuận lợi trong thực hiện thu những nguồn thu này.
- Chu thị Thủy Chung (2010), “Hoàn thiện Chính sách thu đối với đất
đai ở Việt Nam”, luận án Tiến sỹ, Học viện tài chính. Tác giả đã nghiên cứu
những chính sách liên quan đến các khoản thu từ đất của Việt Nam, tìm hiểu
thực trạng việc vận dụng chính sách, từ đó chỉ ra những kết quả tích cực cũng


11

nhu những hạn chế trong việc vận dụng chính sách thu đối với đất đai ở Việt
Nam. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất những giải pháp để hoàn thiện chính
sách thu đối với đất đai ở Việt Nam.
- Nguyễn Văn Phụng (2011), “Hệ thống chính sách thu tài chính liên
quan đến đất đai và thị trường bất động sản”, kỷ yếu Hội thảo khoa học
“Động viên tài Chính từ đất đai để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở”. Tác giả đã
tìm hiểu, cập nhật các chính sách thu tài chính liên quan đến đất đai và thị
trường bất động sản và tổng hợp thành hệ thống chính sách cho người đọc tìm
hiểu một cách tổng quan nhất về các chính sách thu tài chính liên quan đến
đất đai và thị trường bất động sản.
3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu chung:
Trên cơ sở nghiên cứu về mặt lý luận kết hợp với việc phân tích thực
trạng quản lý các nguồn thu từ đất để từ đó đánh giá những mặt được, những
mặt còn chưa được trong công tác quản lý và từ đó rút ra kết luận làm cơ sở
đề ra các biện pháp có hiệu quả trong quản lý.
3.2 Mục tiêu cụ thể
- Góp phần làm rõ cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến các nguồn
thu từ đất và vấn đề quản lý các nguồn thu từ đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý Nhà nước về các khoản
thu từ đất đai trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.
- Chỉ ra những mặt còn hạn chế, nguyên nhân và đề xuất một số giải
pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước trong công tác
quản lý các khoản thu từ đất đai trong điều kiện hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Quản lý các nguồn thu từ đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
4.2. Phạm vi nghiên cứu:

12

- Về không gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề liên quan đến
các nguồn thu từ đất trên địa bàn thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
- Về thời gian:
+ Đề tài nghiên cứu, đánh giá sử dụng số liệu thu thập từ năm 2011 đến
năm 2015.
+ Các giải pháp hoàn thiện quản lý nguồn thu từ đất được đề xuất đến năm
2020.
5. Phương pháp nghiên cứu.
5.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
Phục vụ cho nghiên cứu đề tài,học viên sử dụng các số liệu thứ cấp.
Những dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu bao gồm các sách, báo, tạp chí,
các văn kiện, nghị quyết, các số liệu về tình hình cơ bản của địa bàn nghiên
cứu, số liệu thống kê phản ánh các nguồn thu từ đất của Thị xã. Ngoài ra, học
viên còn tham khảo các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan
nghiên cứu, các nhà khoa học, các luận văn tiến sỹ, thạc sỹ...
5.2. Phương pháp xử lý và tổng hợp dữ liệu
* Các dữ liệu thu thập được đều được kiểm tra lại và hiệu chỉnh theo 3
yêu cầu: Đầy đủ, chính xác và lôgíc.
* Sau khi hiệu chỉnh, các dữ liệu này được tổng hợp theo từng nguồn thu
theo năm.
* Công cụ sử dụng cho xử lý và tổng hợp là: Máy tính điện tử, phần
mềm excel.
5.3. Phương pháp phân tích số liệu
Các phương pháp phân tích số liệu sử dụng trong nghiên cứu này gồm:
* Phương pháp thống kê mô tả: Sử dụng các chỉ tiêu số tuyệt đối, số tương
đối, số bình quân, các tốc độ phát triển để phân tích mức độ và biến động thu hàng
năm. Đây là phương pháp sử dụng chủ yếu trong nghiên cứu này.

13

* Phương pháp so sánh: Phương pháp phân tích này được dùng để so
sánh mức độ hoàn thành kế hoạch, so sánh giữa thực tế với định mức theo kế
hoạch hàng năm đặt ra.
* Phương pháp phân tích tổng hợp: Dựa trên các cân đối về các khoản tài
chính từ đất đai để đánh giá cơ cấu các khoản thu từ đất trên địa bàn thị xã.
6. Kết cấu của đề tài nghiên cứu
Ngoài lời cam đoan, lời cảm ơn, danh mục từ viết tắt, danh mục sơ đồ,
bảng biểu, phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo.
Bài nghiên cứu gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý các nguồn thu từ đất đai.
Chương 2: Thực trạng quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thị
xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa
bàn Thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh


14

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ
CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận về các nguồn thu từ đất đai
1.1.1. Khái niệm và vai trò của đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:
"đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu

thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước ( hồ, sông, suối, đầm lầy,...).
Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những
kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước
hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa. ..)".
Đất đai là một phạm vi không gian, như một vật mang những giá trị
theo ý niệm của con người. Theo cách định nghĩa này, đất đai thường gắn với
một giá trị kinh tế được thể hiện bằng giá tiền trên một đơn vị diện tích đất đai
khi có sự chuyển quyền sở hữu. Cũng có những quan điểm tổng hợp hơn cho
rằng đất đai là những tài nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế, xã hội của
của một tổng thể vật chất.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá
trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai
đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu
không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài
nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật
và con người trên trái đất.


15

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác. Đất đai
cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi,
măng, gốm sứ. ..
Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định, là
thước đo sự giầu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc

sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ
và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.
Luật Đất đai 2003 quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai
Trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt
quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi quá trình sản
xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và nơi sinh tồn của
xã hội loài người. Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Đối với các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với
chức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là
kho tàng dự trữ trong lòng đất. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết cho sự
tồn tại của bất kỳ ngành sản xuất nào. Đất cần cho nông nghiệp, công nghiệp,
giao thông vận tải…vv, nhưng trong mỗi ngành, đất có vai trò không giống
nhau. Trong các ngành công nghiệp chế tạo, đất chỉ đóng vai trò thụ động là
cơ sở không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất. Ở đây,
quá trình sản xuất và hình thành sản phẩm không phụ thuộc vào tính chất và
độ màu mỡ của đất. Trong ngành công nghiệp khai khoáng, ngoài vai trò cơ


16

sở không gian như trên, đất đai còn là kho tàng cung cấp các nguyên liệu quý
giá cho con người. Nhưng ngay cả ở đây, quá trình sản xuất và chất lượng sản
phẩm làm ra cũng không phụ thuộc vào chất lượng đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng
lao động ( luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới

xáo....) và công cụ hay phương tiện lao động ( sử dụng để trồng trọt, chăn
nuôi...). Đất là đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của con người trong quá
trình sản xuất. Đất tham gia tích cực vào quá trình sản xuất, cung cấp nước,
không khí và các chất dinh dưỡng cần thiết cho cây trồng để cây trồng sinh
trưởng và phát triển. Như vậy đất gần như trở thành một công cụ sản xuất.
Năng suất, chất lượng sản phẩm phụ thuộc rất nhiều vào độ phì nhiêu của đất.
Trong số tất cả các tư liệu sản xuất dùng trong nông nghiệp, chỉ có đất mới có
được chức năng này. Chính vì vậy, người ta có thể nói rằng, đất đai là tư liệu
sản xuất chủ yếu và đặc biệt quan trọng trong nông nghiệp. Với sự phát triển
không ngừng của sức sản xuất đã gây áp lực ngày càng cao trong quá trình sử
dụng đất, việc cần thiết là phải gìn giữ những vùng đất nông nghiệp thuận lợi
và luôn bồi bổ đất làm cho công năng của đất đai ngày càng được nâng cao
theo hướng đa dạng nhiều tầng nấc để truyền lại cho các thế hệ mai sau.
1.1.2. Phân loại đất đai
Điều 13 – Luật đất đai 2003 quy định: Căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được phân loại như sau:
a) Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn
nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;


17

- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

b) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công
nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất
xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục
vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất
xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
c) Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích
sử dụng.
1.1.3. Các nguồn thu từ đất đai
1.1.3.1. Khái niệm các nguồn thu từ đất đai
Các nguồn thu từ đất đai là các khoản tài chính liên quan đến đất đai mà
người sử dụng đất đai phải thực hiện với Nhà nước theo pháp luật quy định.


18

Đó là các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế
thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật
về đất đai, phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai …v.v.
Thu thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với sử dụng đất đai là thực hiện

quyền sở hữu của nhà nước về đất đai. Thông qua các khoản thu khác nhau do
nhà nước quy định, nhà nước huy động, điều tiết một phần thu nhập của người
sử dụng đất, tăng thu cho NSNN, tạo sự công bằng xã hội giữa những chủ thể sử
dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, góp phần bảo vệ nguồn tài nguyên
quốc gia, hạn chế suy thoái tài nguyên đất, thúc đẩy hình thành và phát triển thị
trường bất động sản, góp phần điều tiết vĩ mô nền kinh tế.
1.1.3.2. Đặc điểm của các nguồn thu từ đất đai
Thứ nhất, nguồn thu từ đất luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai: Muốn
đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm
quyền sở hữu đất đai. Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là
đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông
thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất
đai. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận
đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn thu từ đất mà chủ thể sở
hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân.
Thứ hai, nguồn thu từ đất chỉ hình thành và phát triển trong nền kinh tế
thị trường: Nguồn lực tài chính thu từ đất được hình thành từ nguồn lực đất đai
thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu
sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó. Tài chính và nguồn lực tài chính
phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể trong xã hội, cụ thể là biểu hiện của
quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ
được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa. Tuy nhiên biểu hiện rõ nhất của mặt
phân phối và thực hiện giá trị từ các nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa


19

phát triển ở trình độ cao hay trong nền kinh tế thị trường vì kinh tế thị trường
mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hành hóa và biến các hàng hóa đó
trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng ko phải do lao động

làm ra. Với ý nghĩa như vậy, các nguồn thu từ đất chỉ có thể được hình thành và
phát triển trong nền kinh tế thị trường, khi mà các quan hệ đất đai được thị
trường hóa, tức là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường.
1.1.3.3. Vai trò của các nguồn thu từ đất đai
Một là, các nguồn thu từ đất góp phần đảm bảo nguồn thu cho Ngân sách
nhà nước, là nguồn thu ổn định bền vững của ngân sách địa phương.
Hai là, các nguồn thư từ đất là công cụ quan trọng của nhà nước góp
phần thực hiện quản lý đất đai, quản lý thị trường bất động sản. Thông qua
thu các loại thuế liên quan đến đất đã giúp Nhà nước nắm được hoạt động
mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có biện pháp quản lý thị
trường bất động sản để từ đó thực hiện điều tiết công bằng và quản lý của Nhà
nước đối với đất đai. Nguồn thu từ đất có tác động tích cực hai mặt, đối với cả
người sở hữu và người sử dụng. Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên
có chủ. Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu
hay chủ sử dụng đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình.
Ba là, nguồn thu từ đất góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng
đất đai: Việc phát huy vai trò này của nguồn thu từ đất thể hiện ở khía cạnh
khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính
đối với chủ sở hữu. Khi đó, việc thực hiện nguồn thu từ đất của chủ sở hữu
sẽ có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử
dụng đất hiệu quả hơn. Việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai không
những có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối
với các chủ thể sử dụng đất. Các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu
quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử


20

dụng đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với chủ thể sở hữu là Nhà nước.

Bốn là, nguồn thu từ đất phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh
tế của Nhà nước: Lợi ích kinh tế của Nhà nước có thể thu được từ nhiều nguồn
khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển thấp như nước
ta thì nguồn thu từ đất là một bộ phận rất đáng kể. Quyền sở hữu về đất đai
chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh tế thực cho chủ sở
hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà Nhà
nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong nền
kinh tế sử dụng đất. Chế độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất
đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn thu từ đất mà chủ thể sở hữu
khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân.
1.1.3.4. Các nguồn thu từ đất đai của nước ta hiện nay
Điều 54 – Luật đất đai 2003 quy định nguồn thu ngân sách nhà nước từ
đất đai bao gồm:
- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình
thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
Như vậy tiền thu ngân sách từ đất đai có nhiều loại, nhưng có thể quy lại
thành bốn loại sau:


21

Thứ nhất là nguồn thu từ tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất là khoản
tiền mà Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép sử
dụng đất mà thuộc các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tương đương với
giá trị của quyền sử dụng đất mà Nhà nước quy định. Nó có thể dưới dạng
tiền sử dụng khi được Nhà nước giao đất có thu tiền; có thể dưới dạng tiền
chuyển mục đích sử dụng khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao
đất có thu tiền; có thể dưới dạng hợp thức hoá để cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; có thể dưới dạng tiền sử dụng đất đối với khu công nghiệp, khu
công nghệ cao, khu kinh tế, và một dạng đặc biệt của tiền sử dụng đất là tiền
thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất. Loại tiền này thu theo khung giá đất
của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và công
bố vào ngày 1 tháng 1 hàng năm, dựa trên khung giá chung của Chính phủ
quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất là những cá nhân, hộ gia đình, các
tổ chức kinh tế khi được nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích xây dựng
nhà ở, để bán hoặc cho thuê, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh,
xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh theo quy định của Chính phủ, để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; khi được nhà nước cho
phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên mảnh đất đang sử dụng; khi được
nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất phải nộp dựa vào 2 yếu tố là diện tích đất
và giá đất tại thời điểm đó.
Tiền sử dụng đất phải nộp={Diện tích đất x Giá đất x Tỷ lệ % tiền sử
dụng đất (nếu có)}-Miễn giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền bồi thường thiệt hại
đất (nếu có)


22

+ Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất: Là diện tích đất được nhà nước
giao, được phép chuyển mục đích sử dụng, được chuyển từ hình thức thuê đất
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: Là giá đất theo mục đích sử dụng
đất được giao đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định và công bố. Giá tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
Nguồn thu thứ hai là thu từ tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho
thuê: Tiền thuê đất, thuê mặt nước là số tiền người sử dụng đất phải trả khi
được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước trong một thời hạn nhất định.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất.
Đối tượng nộp tiền thuê đất là các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh
tế đứng tên trong hợp đồng thuê đất của nhà nước.
Căn cứ thu tiền thuê đất dựa vào diện tích đất thuê và đơn giá thuê đất
Tiền thuê đất phải nộp = Diện tích đất thuê

x Đơn giá thuê - Các

khoản được giảm trừ (nếu có)
+ Diện tích đất tính thuê đất: là diện tích đất được nhà nước cho thuê
+ Đơn giá thuê Căn cứ đơn giá thuê đất do UBND tỉnh ban hành, Giám
đốc Sở Tài chính quyết định đơn giá thuê đất cho từng dự án cụ thể đối với
trường hợp tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất; Chủ tịch UBND huyện quyết định đơn giá thuê đất
cho từng dự án cụ thể đối với hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
Nguồn thu thứ ba là thu tiền thuế từ đất: Nguồn thu từ thuế đất bao gồm
thu thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (thuế nhà, đất), thu

thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
Tiền thuế từ đất thuộc loại thuế tài sản và có tính chất trực thu.


23

+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản
xuất nông nghiệp có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm các hộ
gia đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất
nông nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã; Các doanh
nghiệp nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường,
xí nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự
nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng
đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản. Căn cứ tính
thuế sử dụng đất nông nghiệp là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính
bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất): Thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp ra đời và có hiệu lực thi hành từ 01/01/2012 thay
thế thuế nhà đất trước đây. Đối tượng sử dụng đất phi nông nghiệp là các cá
nhân, hộ gia đình có đất đang sử dụng để ở hay kinh doanh nhỏ lẻ đã được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp là diện tích đất tính thuế (số diện tích trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất), giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
Tiền thuế sử dụng đất: là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu
hàng năm nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ cho bộ máy quản lý hành
chính nhà nước về đất đai. Loại thuế này được tính theo lượng thóc trên đơn
vị diện tích đất (kg thóc/100m2).
+ Tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản tiền mà cơ quan thuế
của Nhà nước thu của người sử dụng đất khi được phép của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng cho chủ khác sử dụng. Loại

này thu theo phần trăm của giá trị quyền sử dụng đất và chỉ thu một lần khi
xảy ra hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Hiện tại, Nhà nước đang thu thuế
chuyển quyền là 4% với đất ở và 2% với đất nông nghiệp.


24

+ Tiền thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất: là khoản tiền mà
Nhà nước thu của người chuyển quyền sử dụng đất khi do chuyển quyền sử
dụng đất mà họ có được thu nhập cao. Loại thuế này có thể có hoặc không tuỳ
theo giai đoạn lịch sử. Trước đây, ở giai đoạn năm 1994- 1997 đã có, nay đã
bỏ và hiện tại lại đang dự thảo để ban hành.
Thứ tư là tiền lệ phí đối với các công việc liên quan đến đất đai
+ Lệ phí trước bạ: là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được
Nhà nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất khi được
hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi được phép nhận chuyển quyền sử
dụng đất. Loại này hiện nay Nhà nước thu 1 % của giá trị quyền sử dụng đất
và chỉ thu một lần khi xảy ra việc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
+ Lệ phí địa chính: là khoản tiền mà Nhà nước thu khi cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền thực hiện một trong các công việc về địa chính sau đây: cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bao gồm cả cấp giấy hợp thức hoá quyền sử
dụng đất); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai, bao gồm chứng nhận thay
đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục
đích sử dụng đất; trích lục hồ sơ địa chính, gồm trích lục bản đồ hoặc các văn
bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người sử dụng đất.
Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phân biệt đất đó
có nguồn gốc từ đâu, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một
trong những công việc về địa chính nêu trên đều phải nộp lệ phí địa chính. Mức
thu lệ phí địa chính được quy định cho từng loại công việc, từng vùng đất.
Thứ năm là tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai

Tiền phạt đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản
tiền mà Nhà nước thu của người vi phạm pháp luật trong khi quản lý hoặc sử
dụng đất đai. Nó có thể là tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm
pháp luật về đất đai hoặc tiền thu từ việc phải bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.


25

Căn cứ và cách tính số tiền phải nộp phạt phụ thuộc vào mức độ hậu quả
của hành vi vi phạm hành chính được xác định theo nguyên tắc quy đổi giá trị
quyền sử dụng đối với diện tích đất bị vi phạm thành tiền theo giá đất do Uỷ
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất đó quy định.
1.2. Quản lý các nguồn thu từ đất đai
1.2.1. Khái niệm quản lý các nguồn thu từ đất
Đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu thực hiện
các quyền năng chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các nguồn thu từ đất là hệ
thống các mối quan hệ tài chính giữa Nhà nước với đối tượng sử dụng đất,
được pháp luật quy định. Quản lý các nguồn thu từ đất là nội dung quan trọng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài
chính trực tiếp liên quan đến đất đai.
Quản lý các nguồn thu từ đất là sự tác động có ý thức của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền đến các khoản tài chính liên quan đến đất đai dựa trên
những quy định của pháp luật và thực hiện bằng các công cụ chính sách, bộ
máy quản lý nhằm thực hiện thu các nguồn thu từ đất đảm bảo thu đúng, thu
đủ, tránh thất thoát tạo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất và nâng
cao hiệu quả sử dụng đất đai.
Quản lý các nguồn thu từ đất bao gồm quản lý giá đất và quản lý các
nguồn thu ngân sách từ đất đai dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật. Nhà
nước ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng tài chính

từ đất đai và tổ chức thực hiện những văn bản đó.
Chủ thể quản lý là những cá nhân, tổ chức trong cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền chịu trách nhiệm thực hiện thu các nguồn thu từ đất. Ví dụ: Đối
với thị xã, UBND thị xã là cơ quan quản lý chung các vấn đề về phát triển
kinh tế - xã hội của địa phương, trong đó có quản lý các nguồn thu từ đất,
UBND thị xã giao phòng tài chính là cơ quan trực tiếp quản lý các khoản tài
chính của địa phương, trong đó giao trực tiếp một bộ phận hoặc một cá nhân