Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 2014 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

HỒ TỐ LAN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY ĐỊNH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái nguyên, năm 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------------------------------

HỒ TỐ LAN

NGHIÊN CỨU ẢNH HƢỞNG CỦA QUY ĐỊNH
SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN HÀ ĐÔNG, THANH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
CHỮ KÝ PHÒNG ĐÀO TẠO

CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN

CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN

Thái nguyên, năm 2015

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài
nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt
tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn
này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin cảm ơn các cơ quan chức năng và cá nhân có liên quan thuộc quận
Hà Đông - thành phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong quá trình

thực hiện nghiên cứu đề tài; xin cảm ơn các anh chị đồng nghiệp đang công tác
tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội và các bạn học viên Cao học ngành Quản
lý đất đai khóa 21 đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn
bạn bè tôi, những người thân trong gia đình tôi đã luôn cổ vũ, động viên và giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện Luận văn này.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Hồ Tố Lan

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài ........................................................................... 2
2.1. Mục tiêu của đề tài .......................................................................................... 2
2.1. 1. Mục tiêu tổng quát ...................................................................................... 2
2.1.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
2.2. Yêu cầu............................................................................................................ 2
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................... 3
1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất.............................................................. 3
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ........................................................... 3
1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất........................................................ 4
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở

một số nước trong khu vực..................................................................................... 4
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt nam .............................................. 7
1.2. Tổng quan về giá đất ..................................................................................... 11
1.2.1. Khái niệm về giá đất .................................................................................. 11
1.2.2. Các loại giá đất ........................................................................................... 12
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở ........................... 15
1.2.4. Đặc trưng cơ bản của giá đất ...................................................................... 18
1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .............................................................. 19
1.2.6. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta ...................................... 29
1.3. Tác động của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ......................................... 30
CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ
PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................................... 33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................. 33
2.2. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 33
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ................................................................................................. 33

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii

2.2.2. Đánh giá hiện trạng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất
của quận Hà Đông ................................................................................................. 33
2.2.3. Đánh giá khái quát công tác định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội. ................................................................................................ 33
2.2.4. Ảnh hưởng của một số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất
trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. ................................................... 33

2.2.5. Đề xuất các giải pháp đối với công tác quy hoạch sử dụng đất
nhằm nâng cao hơn nữa mức độ ảnh hưởng tích cực đến giá đất. ....................... 33
2.3. Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu ....................................................................... 34
2.4.2. Phương pháp so sánh ................................................................................... 34
2.4.3. Phương pháp ứng dụng các công nghệ ......................................................... 34
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 36
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội ................................................................................................. 36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ................................................ 36
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ......................................................... 38
3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ..................... 40
3.1.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện
tự nhiên - kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng đất ................................. 42
3.2. Đánh giá hiện trạng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất của quận Hà Đông ....... 44
3.2.1.Hiện trạng sử dụng đất và biến động sử dụng đất ........................................ 44
3.2.2. Giới thiệu phương án quy hoạch quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 ... 50
3.2.3. Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn quận Hà Đông
giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................................................... 56
3.3. Khái quát công tác quản lý đất đai và giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ... 58
3.3.1. Tình hình quản lý đất đai ........................................................................... 58
3.3.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất ........................................................ 60
3.3.3. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ............ 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

iv

3.4. Ảnh hưởng của quy hoạch một số dự án theo quy hoạch sử dụng đất
đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông ................................................................ 64
3.4.1. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đường Lê Trọng Tấn theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 64
3.4.2. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch đường Lê Văn Lương kéo dài theo
quy hoạch sử dụng đất đến giá đất ....................................................................... 67
3.4.3. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch Đô thị mới Văn Phú theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 70
3.4.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch theo quy hoạch
sử dụng đất đến giá đất ......................................................................................... 74
3.4.5. Đánh giá mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân ............................................ 75
3.5. Đề xuất phương hướng khắc phục ................................................................ 76
3.5.1. Giải pháp về khoa học ................................................................................ 76
3.5.2. Giải pháp về cơ chế chính sách .................................................................. 77
3.5.3. Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật ................................................ 77
3.5.4. Giải pháp nguồn vốn .................................................................................. 78
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 79
Kết luận ................................................................................................................ 79
2. Kiến nghị .......................................................................................................... 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Tăng trưởng kinh tế (theo GDP) .......................................................... 39
Bảng 3.2. Dân số, Lao động quận Hà Đông qua các năm .................................... 40
Bảng 3.3. Hiện trạng và cơ cấu SDĐ năm 2014 .................................................. 49
Bảng 3.4. Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng
Năm 2013 so với năm 2012 và năm 2011 ............................................................ 50
Bảng 3.4. Danh mục một số khu công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp ................. 51
Bảng 3.11. Một số địa điểm đất bãi thải và xử lý chất thải.................................. 56
Bảng 3.12. Kết quả thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất
giai đoạn 2010 - 2014 của quận Hà Đông ........................................................... 56
Bảng 3.13. Khung giá đất ở tại đô thị .................................................................. 61
Bảng 3.14: Giá đất thị trường tại các vị trí trên đường Lê Trọng Tấn ................. 65
Bảng 3.15. Giá đất thị trường tại các vị trí đường Lê Văn Lương kéo dài .......... 69
Bảng 3.16. Giá đất thị trường tại các vị trí giáp mặt đường
Lê Văn Lương kéo dài.......................................................................................... 70
Bảng 3.17. Giá đất thị trường tại khu đô thị mới Văn Phú .................................. 73

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai ....................................................................... 17
Hình 2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ............................................ 18
Hình 3. Mối quan hệ của quy hoạch và dự án đến giá đất ................................... 30
Hình 3.1. Bản đồ hành chính quận Hà Đông ....................................................... 37
Hình 3.1. Cơ cấu đất đai năm 2014 của quận Hà Đông ....................................... 48

Hình 3.9. Quy hoạch không gian khu đô thị Văn Phú ......................................... 71

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng; được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của
cải vật chất của xã hội; là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai
không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó đất đai có khả
năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp
lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có
xu hướng tăng lên. Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao, sự gia tăng dân số
gây sức ép về nhu cầu đất đai (bất động sản) nói chung và về nhà ở nói riêng. Phát
triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở
cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Giá đất của Việt
Nam hiện nay rất cao so với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân; Nhà nước
đã ban hành nhiều chính sách để người có thu nhập thấp có nhà ở; nhiều chính
sách để kiềm chế sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản nhưng vẫn chưa
bắt kịp với sự phát triển, chưa ổn định được thị trường bất động sản. Việc giá đất
lên cao và thị trường bất động sản không ổn định có nhiều nguyên nhân khách

quan và chủ quan, trong đó nguyên nhân chủ quan giữ vai trò quan trọng là vấn đề
quy hoạch.
Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước nhằm tổ
chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, đồng
thời là cơ sở quan trọng để quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo cân bằng nhu
cầu đất đai cho các nhóm lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật
chất và tinh thần của các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với
đất đai của toàn xã hội. Quy hoạch không ổn định, không khoa học, không dự
báo hết nhu cầu thì nó sẽ kéo theo nhiều vấn đề bất cập về giá đất.
Hà Đông là một quận của thành phố Hà Nội Hà Nội kể từ ngày 01/8/2008
sau khi sát nhập tỉnh Hà Tây về Hà Nội theo Nghị quyết số: 15/2008/NQ-QH12
ngày 29 tháng 5 năm 2008 của Quốc hội . Hà Đông đang trên đà phát triển để trở
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Hà Nội. Trong những năm gần đây,
quận Hà Đông đã phát huy được lợi thế và vai trò của quy hoạch cho quá trình đô
thị hóa, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, việc thực hiện quy hoạch các dự án
đầu tư đã làm giá đất và bộ mặt đô thị của Hà Đông thay đổi nhanh chóng.
Xuất phát từ tình hình trên, việc thực hiện đề tài: “Nghiên cứu ảnh
hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là rất cần thiết và có ý nghĩa thực
tiễn.
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu của đề tài
2.1.1. Mục tiêu tổng quát

- Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch của một số dự án đến giá đất trên
địa bàn quận Hà Đông, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp trong việc thực
hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất nhằm mang lại tác động tích cực đối với giá đất.
2.1.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của quận Hà Đông.
- Đánh giá công tác quy hoạch sử dụng đất, tình hình thực hiện quy hoạch
sử dụng đất quận Hà Đông giai đoạn 2010 - 2014 và tình hình quản lý giá đất
trên địa bàn quận Hà Đông.
- Nghiên cứu giá đất trước và sau quy hoạch tại một số dự án cụ thể.
- Đề xuất một số giải pháp.
2.2. Yêu cầu
- Đánh giá chính xác tình hình thực hiện, quản lý quy hoạch sử dụng đất
và giá đất trên địa bàn quận Hà Đông.
- Số liệu điều tra phải đảm bảo độ tin cậy và khách quan, đúng với thực tế
trước và sau khi thực hiện các dự án theo quy hoạch sử dụng đất.
- Từ số liệu điều tra được về giá đất trước và sau khi thực hiện của các dự
án theo quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông phải đánh giá được
mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân dẫn tới sự ảnh hưởng khác nhau đó, để từ đó
đề xuất giải pháp và kiến nghị.
- Kết quả nghiên cứu và đánh giá phải đảm bảo được tính khoa học và
thực tiễn, có khả năng áp dụng ở các địa bàn khác.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Hiện nay có rất nhiều tài liệu nghiên cứu định nghĩa về quy hoạch sử dụng
đất đai (QHSDĐĐ) khác nhau, từ đó đưa đến những việc phát triển quan điểm và
phương pháp được sử dụng trong QHSDĐĐ cũng khác nhau.
Theo Driessen và cộng sự thì QHSDĐĐ như là phương tiện giúp cho lãnh
đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc đánh giá có hệ thống
cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự chọn lựa này sẽ đáp
ứng với những mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên chính sách và chương
trình cho sử dụng đất đai (Driessen và cs., 1992).
Một định nghĩa khác của Fresco và ctv., (1992), QHSDĐĐ như là dạng
hình của quy hoạch vùng, trực tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên
quan điểm chấp nhận những mục tiêu, và những cơ hội về môi trường, xã hội và
những vấn đề hạn chế khác (Fresco và ctv., 1992).
Trong phương pháp tổng hợp và người sử dụng đất đai là trung tâm đã đổi lại
định nghĩa về QHSDĐĐ như sau QHSDĐĐ là một tiến trình xây dựng những quyết
định để đưa đến những hành động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung
cấp những cái có lợi bền vững nhất (FAO, 1995). Với cái nhìn về quan điểm khả
năng bền vững thì chức năng của QHSDĐĐ là hướng dẫn sự quyết định trong sử
dụng đất đai để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con
người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông tin
tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại của
nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự lựa
chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành công. Ở
đây đánh giá đất đai giữ vai trò quan trọng như là công cụ để đánh giá thực trạng của
đất đai khi được sử dụng cho mục đích riêng biệt (FAO, 1976). Hay như là một
phương pháp để giải nghĩa hay dự đoán tiềm năng sử dụng của đất đai. Do đó, với
Van Dieppen và cộng sự, có thể định nghĩa QHSDĐĐ như sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

4

“Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng đất nước có hệ
thống, tính thay đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện kinh tế xã hội để
chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt nhất. Đồng thời quy
hoạch sử dụng đất đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực hành những sử dụng đất
đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của con người về bảo vệ nguồn
tài nguyên thiên nhiên trong tương lai” (Van Diepen và cs., 1988).
Nếu xét trên quan điểm đất đai là địa điểm của một quá trình sản xuất, là
tư liệu sản xuất gắn với quy hoạch sản xuất về sở hữu và sử dụng, với lực lượng
sản xuất và tổ chức sản xuất xã hội thì: Quy hoạch sử dụng đất nằm trong phạm
trù kinh tế xã hội; có thể xác định quy hoạch sử dụng đất là một hệ thống các
biện pháp của nhà nước về quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, hiệu
quả thông qua việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng và định hướng tổ
chức sử dụng đất trong cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức, đơn vị và người sử dụng
đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đường lối kinh tế của nhà
nước trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững (Nguyễn Nhật Tân và
cs.,2009).
1.1.2. Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xây dựng trên những luận điểm khoa học cơ
bản sau:
- Sự quản lý Nhà nước về đất đai thể hiện ở việc xác định các định hướng
sử dụng đất theo mục tiêu của sự phát triển, việc hoạch định các chính sách sử
dụng đất, các biện pháp tạo môi trường và điều kiện sử dụng đất cho người sử
dụng đất và kiểm soát việc sử dụng đất (Nguyễn Nhật Tân và cs.,2009).
- Sử dụng tài nguyên đất bao gồm việc đánh giá tiềm năng đất đai, bố trí sử

dụng đất theo yêu cầu cho các mục đích sử dụng đất, việc phân hạng đất một cách
thích hợp và xác định các loại hình sử dụng đất tối ưu (Nguyễn Nhật Tân và
cs.,2009).
1.1.3. Tình hình quy hoạch sử dụng đất trên thế giới và ở một số nước trong khu vực
Công tác quy hoạch sử dụng đất luôn là một trong những nội dung được
quan tâm hàng đầu trong lĩnh vực quản lý Nhà nước đối với tài nguyên nói chung
và đất đai nói riêng. Mỗi quốc gia có những đặc điểm riêng biệt, điển hình là sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

khác biệt trong hệ thống luật pháp và trình độ phát triển, cho nên phương pháp
tiến hành lập và quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất của mỗi nước cũng
mang những nét đặc thù khác nhau.
a. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Trung quốc
Trung Quốc là một quốc gia lớn nằm liền kề với Việt nam, có chung đường
biên giới và “ núi liền núi, sông liền sông “ với nước ta. Trung quốc có diện tích
tự nhiên 9.597.000 km2, dân số gần 1,3 tỷ người, Trung quốc coi trọng việc phát
triển kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường luôn được quan tâm
lồng ghép và thực hiện đồng thời với phát triển kinh tế - xã hội. Trong kế hoạch
hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều được dành
một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và biện pháp
để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý các nguồn
tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất.
Đến nay Trung Quốc đã tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể
đến chi tiết cho các vùng và địa phương theo hướng phân vùng chức năng gắn
với nhiệm vụ bảo vệ môi trường. Để quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng

chức năng, các quy định liên quan của pháp luật Trung Quốc đã yêu cầu mọi hoạt
động phát triển các nguồn tài nguyên phải nhất quán với phân vùng chức năng.
Một trong những ảnh hưởng tích cực của quy hoạch tổng thể và sơ đồ phân
vùng chức năng là việc giảm thiểu xung đột đa mục đích nhờ xác định được cách
sử dụng tương thích cho phép ưu tiên ở các khu vực cụ thể.
b. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản
Ở Nhật bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rât lâu, đặc biệt phát
triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do quá trình công nghiệp hoá và đô
thị hoá ở Nhật bản diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các
khu công nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người
dân, xây dựng các khu vui chơi giải trí rất lớn. Để giải quyết vấn đề này, chính
phủ Nhật bản đã có nhiều chính sách về đất đai như ban hành các đạo luật, trong
đó có việc đẩy mạnh công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ở
Nhật bản không những chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng
đến bảo vệ môi trường,tránh các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa…
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật bản chia ra: quy hoạch sử dụng đất tổng thể;
quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể từng
được xây dựng cho một vùng lãnh thổ rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp
vùng trở lên. Mục tiêu của quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho
một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng 15 - 30 năm nhằm đáp ứng các nhu
cầu đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy hoạch này là định hướng
cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất tổng thể
không quá đi vào quy hoạch chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các

loại đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ
tầng, đất khác.
Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ
nhỏ hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5 - 10 năm, về
nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các
thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà còn có những quy định chi tiết cho các loại đất
như: về hình dáng, quy mô diện tích, chiều cao xây dựng. Đối với quy hoạch sử
dụng đất chi tiết ở Nhật bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các chủ
sử dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện khi được phê duyệt. Do vậy tính khả thi của
phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử dụng đất rất tốt.
c. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức
Chỉ vài năm sau khi thống nhất toàn lãnh thổ, năm 1994 hệ thống quy hoạch
sử dụng đất của Đức đã được xây dựng. Chính quyền liên bang đưa ra một khung
qui định về nội dung và trình tự thủ tục (thông qua luật qui hoạch không gian liên
bang), các bang có trách nhiệm tuân theo, cụ thể hoá và triển khai thực hiện. qui
hoạch sử dụng đất là một bộ phận của qui hoạch không gian, do chính quyền địa
phương thực hiện ở mức độ chi tiết tương ứng với cấp quận trên nền bản đồ địa
chính tỷ lệ 1/10.000, vị trí của qui hoạch sử dụng đất được xác định trong hệ
thống qui hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp) liên bang ,vùng, tiểu vùng và
đô thị. Trong đó qui hoạch sử dụng đất được gắn liền với qui hoạch phát triển
không gian ở cấp đô thị.
Trong qui hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà liên bang Đức cơ cấu sử dụng đất
đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng diện
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

tích, diện tích mặt nước, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc, giao
thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi
chung là đất ở và đất giao thông chiếm khoảng 12% tổng diện tích toàn Liên
bang. Hệ thống qui hoạch sử dụng đất của Đức nhìn chung có hiệu quả cao, đảm
bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và bền vững, tạo đà cho sự phát triển của nền
kinh tế.
1.1.4. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt nam
a. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 1987-1993
Luật Đất đai 1988 được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 và công bố
ngày 08/01/1988 tại khoản 2 điều 9 quy định:” Quy hoạch và kế hoạch hoá việc
sử dụng đất đai” là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Tại
Điều 11 quy định cụ thể về thẩm quyền lập quy hoạch sử dụng đất: “Uỷ ban nhân
dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trong địa phương mình” và
quy định thẩm quyền phê chuẩn, xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất của
các cấp.
Luật đất đai 1988 ra đời đã đặt nền tảng cơ sở pháp lý cho công tác quản lý
đất đai nói chung cũng như quy hoạch sử dụng đất nói riêng.
Sau Đại hội lần thứ VII của Đảng (năm 1992) Nhà nước ta triển khai công
tác nghiên cứu chiến lược phát triển quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu
hết 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt
đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy hoạch.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam năm 1992, điều18
chương II khẳng định: “Đất đai thuộc quyền sở của toàn dân và quy định: Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng
đúng mục đích và có hiệu quả” (Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB
Chính trị Quốc gia).
b. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 1993-2003
Trong giai đoạn này được sự quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, công
tác quy hoạch sử dụng đất được triển khai mạnh mẽ ở các địa phương và ngày
càng hoàn thiện cho phù hợp với giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường theo

định hướng xã hội chủ nghĩa. Điều đó được thể hiện rõ nét qua các lần sửa đổi,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8

bổ sung 1 số điều của Luật đất đai 1993 đã ban hành qua các năm 1998 và 2001,
trong đó đã có các quy định bổ sung về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
các cấp. Từ sau Luật đất đai 1993, Tổng cục Địa chính đã chỉ đạo hướng dẫn các
địa phương lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2000 và kế hoạch sử dụng đất
hàng năm trình cấp thẩm quyền xét duyệt (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
Đối với cả nước, năm 1994 Chính phủ đã triển khai xây dựng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai cả nước đến năm 2000 và được Quốc hội khoá IX thông
qua tại kỳ họp thư 11, tại Nghị quyết số 01/1997/QHH9 về kế hoạch sử dụng đất
đai trong cả nước giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000

, 2001). Để

đưa công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm đi vào nề nếp, ngày 12
tháng 10 năm 1998 Tổng cục địa chính đã có công văn số 1814/ CV-TCĐC
hướng dẫn việc triển khai thực hiện các nội dung công tác quản lý nhà nước về
quy hoạch kế hoạch, sử dụng đất đai; trình tự và nội dung các bước xây dựng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ hành chính các cấp (cấp tỉnh, huyện,
xã…); việc quản lý cấp phát thanh quyết toán vốn quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai; việc lập kế hoạch chuyển đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử
dụng vào mục đích khác hàng năm.
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn đối với quy hoạch sử dụng
đất đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định đối với quy hoạch sử dụng đất.

Trên cơ sở Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung 1 số điều của Luật đất đai
1998 và Luật đất đai 2001, ngày 01 tháng 10 năm 2001 Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 68/2001/ NĐ - CP về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Đây là Nghị định
đầu tiên của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Để cụ thể hoá Nghị định 68/2001/ NĐ- CP của Chính phủ, ngày 01 tháng 11
năm 2001 Tổng cục Địa chính đã ban hành Thông tư số 1842/2001/TT - TCĐC
về hướng đẫn chi tiết đối với công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp và việc
điều chỉnh bổ sung quy hoạch sử dụng đất các cấp.
Theo TS. Nguyễn Quang Học: “Quy hoạch sử dụng đất các cấp đã góp
phần tăng cường hiệu lực và ngày càng có hiệu quả cao trong quản lý và sử
dụng đất, đã phục vụ cho phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng trong quá
trình phát triển của đất nước theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá” đã góp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

phần thay đổi diện mạo vùng nông nghiệp, nông thôn. Đất đai được sử dụng vào
phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hoá. Đất ở nông thôn được cải
tạo, chỉnh trang phát triển theo hướng đô thị hoá. Đất có mục đích công cộng
được quy hoạch đồng bộ với kết cấu hạ tầng phát triển đã góp phần tăng khả
năng phục vụ sản xuất và đời sống của nhân dân (Nguyễn Nhật Tân và cs., 2009).
Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai 1993 - 2003 của Bộ Tài
nguyên và môi trường khẳng định: Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
Thông qua quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Nhà nước đã thực hiện quyền định
đoạt về đất đai, nắm được qũy đất đai, đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, gắn chuyển mục đích sử dụng đất với

mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, làm cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai tại
mỗi địa phương, chủ động dành quỹ đất hợp lý cho phát triển các ngành, các lĩnh
vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn
định các mục tiêu xã hội vùa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước. Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát
triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Qua công tác quy hoạch sử
dụng đất đai, UBND các cấp nắm chắc được quỹ đất đai của địa phương mình, có
dự tính được nguồn thu từ đất đai cho ngân sách (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
c. Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Để đáp ứng yêu cầu của công cuộc đổi mới đất nước và những yêu cầu cấp
bách của công tác quản lý đất đai trong tình hình mới, tại kỳ họp thứ tư Quốc hội
khoá XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003, trong đó đã dành hẳn 10 điều (từ điều
21 đến điều 30) để quy định về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, thẩm quyền quyết định
xét duyệt quy hoạch , kế hoạch, và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/
NĐ-CP về thi hành Luật đất đai năm 2003. Liên quan đến côngtác quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất , Nghị định đã dành chương III, từ điều 12 đến điều 29 quy
định cụ thể về công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp. Để hướng dẫn
các địa phương thi hành tốt Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/ NĐ - CP
của Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư số 30/2004/
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

TT - BTNMT ngày 01/11/2004 về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quyết định số 04/2005/ QĐ - BTNMT ngày 30
tháng 6 năm 2005 ban hành quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất,

kế hoạch sử dụng đất các cấp.
Có thể nói, đến giai đoạn này hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của nước ta là tương đối đầy đủ,
đồng bộ và toàn diện nhất từ trước tới nay tạo điều kiện rất thuận lợi cho cho
công tác quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất các cấp. Điều đó khẳng định sự quan
tâm đặc biệt của Đảng và Nhà nước đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai
nói chung cũng như công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất các cấp nói riêng.
Tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá XI, Chính phủ đã trình báo cáo quy hoạch
sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 của cả nước.
Năm 2006 Quốc hội khoá XI đã thông qua nghị quyết số 57/2006/QH11 về kế
hoạch sử dụng đất 5 năm (2006 - 2010) của cả nước.
Theo TS. Nguyễn Đình Bồng thì quy hoạch sử dụng đất ở nước ta được
pháp luật quy định là một trong những nội dung quan trọng của quản lý Nhà
nước về đất đai; việc tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở nước ta trong
giai đoạn 1994 đến nay đã cơ bản hoàn thành QHSDĐ cả nước, QHSDĐ cấp
tỉnh; QHSDĐ đã góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất
đai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước (Nguyễn Đình Bồng, 2011).
Tồn tại chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất ở nước ta là mới thực hiện chủ yếu ở
mức độ khái quát, mang tính định hướng, còn thiếu chiến lược lâu dài, thiếu quy hoạch
chi tiết; về phương pháp và quy trình thực hiện còn nhiều bất cập chưa có quy
trình QHSDĐ mang tính đặc thù đối với đô thị; sự phối hợp giữa quy hoạch sử
dụng đất với các quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội các cấp, quy
hoạch các ngành chưa đồng bộ, đặc biệt là quy hoạch chi tiết đô thị. Do những
nguyên nhân trên nên chất lượng và tính hiệu quả QHSDD được đánh giá thấp,
QHSDD “ treo” còn tồn tại phổ biến.
Có thể khái quát về tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam như sau:
Công tác quy hoạ

c đây chủ yếu là phục vụ phân vùng sản xuất nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

ầu sản xuấ

nghiệ

ội chủ nghĩa và phục vụ

độ

1987, ngành Quản lý đất đai của

cơ sở thự

, phương pháp l

, lao
ở

,

ạch sử dụng đất, kết quả là đã xây dự

hệ thống văn bản, tài liệ

ạch, kế hoạch sử dụng đất

khá đầy đủ, khoa học (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
Ở cấp quốc gia ngành Quản lý đất đai đã hoàn thành xây dựng, trình Quốc hội
phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cả
đất cả

ạn 1996 - 2000; quy hoạch sử

ến năm 2010. Ở địa phương, đã có 100% tỉnh, thành phố trực thuộc

Trung ương hoàn thành việ

ạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm

ủ xét duyệt; có 90% huyệ

, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và gần

80% đơn vị hành chính cấp xã hoàn thành việ

ạch, kế hoạch sử dụng đất

đến năm 2010. Hiệ

ạch sử dụng đất cả

và các cấp giai đoạn 2011 – 2020 (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
ạch kế hoạch sử

Chấ

ất của các cấp tại đị

ến bộ nhưng thực sự chưa đạt yêu cầ
hoạch, kế hoạch sử ng đất các cấp, đặc biệt cấp huyệ

. Tiến độ
; nội dung quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn những bấ

ịnh rõ cấp độ, nội

dung của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất giữa các cấp; chưa đảm
bảo nguyên tắc quy hoạch sử dụng đất cấp trên đị
dụng đất cấ

; chưa có sự kế

ặ

ạch sử

ữa quy hoạch sử

ấ

quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng; chưa thực sự gắ

mục tiêu phát triể
quy hoạch, kế hoạch sử

ững, đảm bảo an ninh lương thực; trong thực hiện
ất còn thiếu sự giám sát chặ

, chưa tuân thủ

triệt để nguyên tắc chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải là chỉ tiêu pháp
lệnh; việc áp dụng các công nghệ tiên tiế

quy hoạ

ạn chế (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2010).
1.2. Tổng quan về giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá
đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá
trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại

hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù
có được định giá bằng các phương pháp khoa học thì giá đất cũng chỉ là sự ước
tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để
điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản
lý, sử dụng đất đai. (Giáo trình kinh tế chính trị Mác – Lênin, NXB Chính trị
quốc gia, Hà Nội, 2008).
Trong thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất
cao. Khả năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi
trường, môi sinh, khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các
nhà lý luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi
suất ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất.
1.2.2. Các loại giá đất
a. Giá trị thị trường
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và
cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc
tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn
chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường của đất là giá được thị trường, xã hội xác nhận và được
biểu hiện bằng giá cả của đất đai; là giá trung bình tại một thời điểm nhất định,
địa điểm nhất định, thị trường nhất định.
Giá trị thị trường là mức giá sẽ được mua bán trên thị trường và được biểu
hiện bằng giá cả, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường của một thửa đất là giá có thể thực hiện cao nhất của thửa
đất đó trong thị trường mở và cạnh tranh, là mức giá phổ biến trong những điều
kiện thị trường xác định. Trên thực tế, việc mua bán diễn ra sòng phẳng, bên mua
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

13

và bên bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản, nên giá
thị trường thường không phải chịu tác động bất kỳ sự kích động quá mức nào.
b. Giá cả, giá cả thị trường
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời biểu hiện tổng
hợp các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa, tích lũy - tiêu dùng
Giá trị là lượng tiêu hao lao động nói chung kết tinh cho hàng hóa. Số
lượng lao động đó lớn hay nhỏ không thể hiện ra trên hàng hóa, mà trong điều
kiện kinh tế hàng hóa, thông qua quá trình trao đổi mà biểu hiện ra bằng tiền tệ.
Giá cả hàng hóa biểu hiện bằng tiền tệ trong quá trình trao đổi. Do đó giá cả là do
giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng quyết định. Mặc dù giá
cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa, nhưng không có nghĩa là giá cả và giá
trị hàng hóa trong mọi trường hợp cùng nhất trí với nhau. Trong thực tế giá cả và
giá trị nhất trí với nhau chỉ là ngẫu nhiên, còn không nhất trí là thường xuyên.
Nếu cung thấp hơn cầu thì giá cả sẽ cao hơn giá trị. Ngược lại, nếu cung vượt quá
cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị.
Giá cả hình thành trên thị trường phụ thuộc vào 3 yếu tố: giá trị của bản thân
hàng hóa, giá trị của đồng tiền (tiền, vàng) và quan hệ cung - cầu về hàng hóa. Giá
cả được quy định chủ yếu trong quá trình cạnh tranh dưới tác động của quy luật
kinh tế tự phát, trước hết là của quy luật giá trị. Trong nền kinh tế sản xuất hàng hóa
giản đơn, giá cả biến động xoay quanh giá cả sản xuất. Giá cả thị trường xoay quanh
cái trục giá trị xã hội (hay gọi là giá trị thị trường).
Giá cả thị trường, giá cả hàng hóa và dịch vụ được hình thành trên thị
trường; nó cũng là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nhưng chịu sự tác
động của quy luật giá trị, của cạnh tranh và quan hệ cung - cầu. Giá cả thị trường
lên xuống xoay quanh giá trị của hàng hóa và dịch vụ, có thể cao hơn hoặc thấp
hơn giá trị, tùy theo quan hệ cung– cầu chung và quan hệ cung cầu của từng loại

hàng, từng lúc, từng nơi. Giá trị hàng hóa và dịch vụ là cơ sở khách quan của giá
cả; song trong thực tế, cũng chỉ có thông qua thị trường mới hình thành giá cả và
mới có thể xác định được tương đối sát đúng với giá trị của chúng. Giá cả thị
trường là tín hiệu của thị trường, tín hiệu của mối quan hệ (cân đối hay không
cân đối) giữa tổng cung và tổng cầu nói chung và giữa cung và cầu của một mặt
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14

hàng, loại hàng nhất định, trong một thời gian và ở một địa điểm nhất định; hơn
nữa, đó không phải là tín hiệu của bất cứ một loại cầu nào, như nhu cầu chủ
quan, nhu cầu sinh lý mà là tín hiệu của cầu có khả năng thanh toán của xã hội
đối với sản phẩm. Giá cả thị trường có tác dụng hướng dẫn người sản xuất, kích
thích cải tiến kỹ thuật, cải tiến quản lý nhằm tăng năng suất lao động, cải tiến
quản lý lưu thông, nâng cao chất lượng hàng hóa, dịch vụ, phục vụ tốt người tiêu
dùng và thu lợi nhuận cao.
c. Giá trị sử dụng
Ở Việt Nam mục đích sử dụng chính của mảnh đất xác định là mục đích sử
dụng đất được xác định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hay trong
quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Các mục đích sử dụng
khác của thửa đất đó do các yếu tố khách quan tạo ra, không phải là cơ sở tạo ra
giá trị sử dụng. Trong lý thuyết kinh tế các yếu tố kinh tế vẫn thường gọi chúng
là giá trị tiềm năng.
Đối với đất đai, trong cùng một thời điểm một thửa đất có thể được sử dụng
vào nhiều mục đích khác nhau, trong số các mục đích đó, bao giờ cũng phải xác
định một mục đích sử dụng chính - gọi là mục đích sử dụng xác định. Mục đích
sử dụng chính là cơ sở tạo ra giá trị sử dụng, nó được xác định căn cứ vào mục

đích đầu tư của người sử dụng đất.
d. Giá trị trao đổi
Trên thị trường mở và cạnh tranh giá trị trao đổi của một mảnh đất và giá trị
thị trường của chính mảnh đất đó làm một. Thông thường giá trị trao đổi được xác
định căn cứ vào giá cho thuê một thửa đất chủ thể hoặc giá bán, giá cho thuê một
mảnh đất khác có các đặc điểm và tiện ích tương tự như thửa đất chủ thể.
e. Giá trị thế chấp
Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị trường của thửa đất.
Tùy theo các thửa đất mà chúng có thể có giá trị thế chấp hoặc không có giá trị thế
chấp. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế chấp. Những thửa đất
không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó thì thửa đất đó tuy có giá
trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp.
f. Giá cho thuê
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

Giá cho thuê đất đai chính là số tiền mà người đi thuê phải trả cho chủ đất
trong suốt thời gian thuê đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê
được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm. Giá cho
thuê phụ thuộc vào thời gian thuê, giá trị của thửa đất và mức lãi suất mà người
chủ sử dụng đất yêu cầu.
1.2.3. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân
tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của
đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào

nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố
chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu (Giáo trình kinh tế chính
trị Mác – Lênin, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008).[1]
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu
về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại
địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã
hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa
bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác
về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân,
thu được trên những ruộng đất tốt và trung bình; là cơ sở chênh lệch giữa giá cả
sản xuất chung của nông phẩm (được quyết định bởi điều kiện sản xuất) và giá cả
sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình. Có hai loại địa tô chênh lệch,
gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II (Giáo trình kinh tế chính trị Mác –
Lênin, NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2008).[1]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




16

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được do canh tác trên những ruộng đất
có điều kiện tự nhiên thuận lợi: độ màu mỡ cao, gần nơi tiêu thụ, gần đường giao

thông. Địa tô chênh lệch I thuộc về chủ sử dụng đất.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không
bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt

Đối với đất xây dựng địa tô do vị trí thửa đất quyết định, là khoản tiền mà
nhà tư bản phải trả cho nhà thuê đất để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là
yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân
khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng
tăng lên.
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh
hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và
ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên. Trong quá trình
phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng
tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói
lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị.
Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình
Bồng, 2005).
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết
và đưa ra công thức xác định giá đất:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

17

Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

Trong nền kinh tế thị trường, khả năng sinh lời quyết định đến giá đất do
vậy địa tô không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà địa tô là sự tổng hợp về lợi ích
chính trị, kinh tế, xã hội, môi trường.
c. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
P
S
P1

E
E'

P0

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và
cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng
lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E
sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai
trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được
từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa
phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức
thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN