Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 20122014 (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ LÝ

NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ
YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở,
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2012-2014
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là hoàn toàn trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự

nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận đƣợc sự hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phƣơng.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS. Dƣ Ngọc Thành, Trƣờng Đại
học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hƣớng dẫn, tôi trong suốt quá trình làm
luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý Tài nguyên - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban
nhân dân Thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài Nguyên và Môi trƣờng Thành
phố Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Lý

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
Lời cam đoan ...................................................................................................... i
Lời cảm ơn ........................................................................................................ ii
Mục lục ............................................................................................................. iii

Danh mục các chữ viết tắt ................................................................................ vi
Danh mục bảng................................................................................................ vii
Danh mục hình ............................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1 Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2 Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
3

......................................... 3
............................... 5

1.1

Cơ sở lý luận về giá đất........................................................................... 5

1.1.1 Khái quát chung về giá đất...................................................................... 5
1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất .......................................................... 6
1.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ......................................................... 11
1.2

Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 15

1.3

Phƣơng pháp xác định giá đất ............................................................... 17

1.3.1 Các phƣơng pháp xác định giá đất tại Việt Nam .................................. 17
1.3.2 Điều kiện áp dụng các phƣơng pháp xác định giá đất .......................... 22
1.3.3 Phƣơng pháp xác định giá đất ở đô thị ................................................. 23
1.4

Công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất ở Việt Nam .............................. 24

1.5

Tình hình biến động giá đất trên thế giới và Việt Nam ........................ 26

1.5.1 Tình hình biến động giá đất trên Thế giới ............................................ 26
1.5.2 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất ở Việt Nam .................... 32
Chƣơng 2 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ... 37
2.1

Đối tƣợng nghiên cứu: ......................................................................... 37

2.2

Phạm vi nghiên cứu: ............................................................................. 37

2.3

Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 37

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
2.4

...................................................................... 38

2.4.1 Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu ................................................... 38
2.4.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 38
2.4.3 Phƣơng pháp điều tra phỏng vấn .......................................................... 39
2.4.4 Phƣơng pháp so sánh ............................................................................ 39
2.4.5 Phƣơng pháp phân tích.......................................................................... 39
............................ 40
3.1

.................. 40

3.1.1

............................................................................................ 40

3.1.2

.......................................................................... 40

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số và cơ sở hạ tầng ............................. 41
3.2

Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên .......... 44

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ......................................................... 44
3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố
Thái Nguyên ........................................................................................ 45
3.3

Giá đất thực tế và giá đất theo quy định chung trong phạm vi cả
nƣớc và địa bàn thành phố Thái Nguyên ............................................ 47

3.3.1 Giá đất quy định chung trong phạm vi cả nƣớc .................................... 47
3.3.2 Giá đất quy định trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ......................... 48
3.4

Xác định các yếu tố ảnh hƣởng tới giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên ...... 51

3.4.1 Ảnh hƣởng của loại đƣờng phố đến giá đất .......................................... 51
3.4.2 Ảnh hƣởng của vị trí lô đất đến giá đất................................................. 61
3.4.3 Ảnh hƣởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................. 62
3.4.4 Ảnh hƣởng của các dự án quy hoạch đến giá đất ................................. 63
3.4.5 Đề xuất các giải pháp trong xây dựng và quản lý giá đất ở trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên. ............................................................... 65
......................................................................... 69
1

Kết luận ..................................................................................................... 69

2

Kiến nghị ................................................................................................... 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 72
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ADB

:

Ngân hàng phát triển châu Á

BAH

:

Bị ảnh hƣởng

BTC

:

Bộ Tài chính

CNH - HĐH

:

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CP

:

Chính phủ

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

QĐ

:

Quyết định

TĐC

:

Tái định cƣ

TNMT

:

Tài nguyên môi trƣờng

TT

:

Thông tƣ

TTg

:

Thủ tƣớng

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

WB

:

Ngân hàng thế giới

GCN

:

Giấy chứng nhận

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất .......................... 31
3.1
Thái Nguyên .................................................................................. 44
Bảng 3.2 Giá nhà nƣớc quy định thửa đất .................................................... 47
Bảng 3.3 Giá đất do nhà nƣớc quy định áp dụng cho địa bàn nghiên
cứu từ 2012 đến 2014 .................................................................... 50

Bảng 3.4 Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm I ................................... 52
Bảng 3.5 Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm II.................................. 56
Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đƣờng phố nhóm III ................................ 59
Bảng 3.7 Ảnh hƣởng của vị trí lô đất đến giá đất ở tuyến đƣờng
Hoàng Văn Thụ và tuyến đƣờng Quang Vinh .............................. 61
Bảng 3.8 Ảnh hƣởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ........... 62
Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cƣ .................................................. 63
Bảng 3.10 Giá đất của các khu trƣớc và sau khi thực hiện dự án .................. 64

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................... 9
Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .................................. 10
Hình 3.1 Thống kê các trƣờng hợp cấp GCN quyền SDĐ ở theo từng
loại trên địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 ............. 46
Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình các đƣờng phố nhóm I ....... 54
Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí 1 nhóm I ..................................... 55
Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình các đƣờng phố nhóm II ..... 57
Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí 1 nhóm II .................................... 58
Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình các đƣờng phố nhóm III .... 60
Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí 1 nhóm III ................................... 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều
kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở
rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nƣớc ta, cơ chế kinh tế
thị trƣờng đã từng bƣớc hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
Đất nƣớc ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ
những bƣớc tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trò của đất đai đối với
quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng đƣợc nhìn nhận đầy đủ, toàn
diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất
nƣớc, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang
đƣợc Đảng, Nhà nƣớc, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày
càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tƣ
ngày càng cao của con ngƣời.
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nƣớc, tạo vốn cho
đầu tƣ phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản, trong đó định giá đất
là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là
công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nƣớc để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho

ngân sách Nhà nƣớc và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

nƣớc về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Để phát huy đƣợc
nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nƣớc đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn
thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy sự hình
thành và phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản, trong đó định giá
đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một
công cụ quản lý vĩ mô của nhà nƣớc để thực hiện quản lý đất đai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách nhà nƣớc, sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản và
khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo
sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung
quan trọng của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai, định giá đất có vai trò
quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau nhƣ tính thuế, bồi
thƣờng, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị
trƣờng. Do tính chất phức tạp của thị trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng của
rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên thị
trƣờng là vấn đề quan trọng của Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho
phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, trong những năm gần đây,
tại các phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa nhanh,
vấn đề quản lý Nhà nƣớc về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong

những nguyên nhân gây ra những khó khăn vƣớng mắc trong công tác bồi
thƣờng thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tƣ, khi
ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. Những bất cập trên dẫn đến
tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách
pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phƣơng. Xuất phát từ thực tế trên
và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp
công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng, tôi tiến hành nghiên cứu
thực hiện đề tài “Nghiên cứu và phân tích một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở, trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014”
nhằm góp phần từng bƣớc hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn
địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung cũng nhƣ trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên nói riêng.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát

.
2.2. Mục đích cụ thể
- Tìm hiểu giá đất ở trên thị trƣờng và giá đất ở do Nhà nƣớc quy định
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014.
.
.
3.1. Ý nghĩa khoa học

.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

- Làm cơ sở cho chính quyền địa phƣơng và các tổ chức, cá nhân thực
hiện các giao dịch về đất đai trên địa bàn.
- Là tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khác hoặc các
công trình nghiên cứu tƣơng tự tại các địa phƣơng khác.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5

Chƣơng 1

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu đƣợc từ đất đai
đƣợc biểu hiện bằng tiền tại một thị trƣờng nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nƣớc có nền

kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính đủ giá
trị của đất cho nên dù có đƣợc định giá bằng các phƣơng pháp khoa học thì
giá đất cũng chỉ là sự ƣớc tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những ngƣời có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nƣớc quy định và giá đất hình thành trên thị trƣờng. Giá đất thị trƣờng đƣợc
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nƣớc quy định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nƣớc quy định ở trạng thái tĩnh tƣơng
đối, còn giá đất thị trƣờng luôn ở trạng thái động.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho các tổ
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất đƣợc quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất
đai năm 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6

diện tích đất do Nhà nƣớc quy định hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về
quyền sử dụng đất”. [8]
Giá đất ở Việt Nam đƣợc hình thành trong những trƣờng hợp sau đây:

1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ƣơng quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3- Do ngƣời sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất. [10]
1.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tƣ bản
hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Ở nƣớc ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm đƣợc chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế. Tại Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá đất là giá
trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử
dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. (Luật đất đai 2013) [15]
Giá đất ở nƣớc ta đƣợc hình thành trong những trƣờng hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng qui định giá theo
quy định tại Điều 55 của Luật đất đai năm 2013.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7

3. Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những ngƣời có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đƣợc quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là
một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành
giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tƣ của cải vật chất của con
ngƣời vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
các yếu tố chính nhƣ: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
a. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dƣ do những ngƣời sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những ngƣời chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dƣ do
nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tƣ bản, do
còn chế độ tƣ hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ
nghĩa tƣ bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tƣ hữu của địa chủ hay nhà tƣ bản thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhƣng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nƣớc và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dƣới chủ nghĩa tƣ bản.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu đƣợc do có sở hữu
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần
nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tƣ bản đầu tƣ có hiệu suất cao hơn. Có hai loại
địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu đƣợc khi sử dụng hai lƣợng tƣ bản
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

8

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhƣng kết quả thu đƣợc
khác nhau.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu đƣợc do khả năng đầu tƣ thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tƣ của nhà tƣ bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu đƣợc khác nhau.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng đƣợc hình thành từ việc nhà tƣ bản đầu tƣ
kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tƣ bản phải trả do
thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí
có ảnh hƣởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu
tăng lên mà còn là sự phát triển của tƣ bản sát nhập vào đất không ngừng tăng
lên. (Nguyễn Thế Huấn, Phan Thu Hằng) [16]
b. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hƣởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngƣợc lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hƣớng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Ngƣời bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là nhƣ nhau,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9

không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Nhƣ vậy lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp.
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tƣơng quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đƣa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =

Địa tô
Lãi suất ngân hàng

c. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hƣởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P

Đƣờng

s

cầu

P0

E
E

P

0

P

P1

E’

E

DO

D

’

1

0

D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đƣờng cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân
bằng. Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đƣờng cung và
đƣờng cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

nhà tăng lên, thì đƣờng cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch
chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trong thị trƣờng đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trƣờng hàng hoá thông
thƣờng. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trƣờng luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển đƣợc từ nơi này sang nơi khác. Lƣợng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phƣơng do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tƣ …
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trƣờng, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu

cũng nhƣ việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu đƣợc xem nhƣ hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2013,
hiện ở nƣớc ta có hai loại giá đất đƣợc xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nƣớc qui định và giá thị trƣờng do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nƣớc qui định phải bám sát giá thị trƣờng. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, cũng có những trƣờng hợp
áp dụng giá thị trƣờng để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D

G
Số lƣợng đất đai
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




11

Hình 1.2 minh hoạ sự tƣơng tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đƣờng thẳng đứng nghĩa là số
lƣợng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phƣơng. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhƣng lƣợng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.

1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá đất
Yếu tố thông thƣờng là những yếu tố ảnh hƣởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thƣờng bao
gồm: yếu tố kinh tế, nhân khẩu, xã hội, quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hƣởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hƣởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hƣởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an toàn.
+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nƣớc.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12

ngƣời đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hƣởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất
biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô

thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là
không thể tách rời ảnh hƣởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, môi trƣờng ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trƣờng, đất đai cũng không ngoại lệ.
- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mối quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế vá ổn
định kinh tế, vật tƣ dân dụng đều thông qua ảnh hƣởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hƣởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua
các yếu tố sau:
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ
+ Biến động vật giá
+ Tình trạng phát triển kinh tế
+ Mức độ dự trữ và đầu tƣ: hai yếu tố này có mối tƣơng quan thuận
với nhau
+ Mức lãi suất [13]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13

1.1.3.2. Yếu tố khu vực

Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác
động tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết
bị hạ tầng, chất lƣợng môi trƣờng, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó
vị trí là yếu tố quyết định đến giá đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS
luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Xét trên
phƣơng diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng
trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị
hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tƣơng đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay
ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu
đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do
yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem xét
đánh giá ƣu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
1.1.3.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trƣng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất… Ảnh hƣởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hƣởng đến
giá cả của từng thửa đất.
Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị đƣợc xem là yếu tố cá
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng …
Ngoài những yếu tố ảnh hƣởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác nhƣ
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

14

1.1.3.4. Các yếu tố chung bên ngoài
* Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đƣờng lối chính sách của Nhà nƣớc và chính quyền địa
phƣơng có thể có những tác động đến hoạt động của thị trƣờng đất nói chung
và sự đầu tƣ vào lĩnh vực đất nói riêng. Cụ thể là:
- Các chính sách có tác động gián tiếp nhƣ: sự khuyến khích đầu tƣ bên
ngoài vào địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về đất qua đó có thể làm cho
giá đất gia tăng.
- Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ:
+ Chính sách cho phép Việt kiều mua đất tại Việt Nam.
+ Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực đất.
+ Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với đất
* Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan:
- Tình hình cung - cầu đất trong khu vực
- Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng đất trong khu vực
- Các điều kiện của thị trƣờng đất trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống cấp thoát
nƣớc, cấp điện, thông tin liên lạc...)
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Mức độ tăng trƣởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của ngƣời dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lƣợng các lô, thửa đất trống trong vùng
- Tình hình thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng tín

dụng trong vùng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




15

* Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị
đất nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố
khác trong vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn
đề an ninh, tập quán ngƣời dân trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của
đất. Tình trạng những ngƣời sống trong đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp
và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những
ngƣời đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
1.2. Cơ sở pháp lý
Để đảm bảo cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai theo đúng xu thế
phát triển của Việt Nam và phù hợp với sự vận động và phát triển của nền
kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai
đã đƣợc chế định lại. Luật Đất đai năm 1993 ra đời là dấu mốc quan trọng khi
tại điều 12 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá
đất và việc xác định giá đất đƣợc pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật
và đƣợc đƣa thành một nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Từ năm 1993
đến nay Nhà nƣớc đã ban hành nhiều văn bản quy định về phƣơng pháp xác
định giá đất, quy định khung giá các loại đất, điển hình là:
- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc

phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị
- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tƣ số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hƣớng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phƣơng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN