Nghiên cứu thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên (LV thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG HOÀN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG HOÀN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN VĂN ĐIỀN

THÁI NGUYÊN - 2015
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày…. tháng …. năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Công Hoàn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo trường

Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của
bản thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo PGS.TS Trần Văn Điền, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian
nghiên cứu đề tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Ban lãnh đạo, các
anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều kiện về vật
chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Thái Nguyên, ngày…. tháng …. năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Công Hoàn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT ....................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ........................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................... 1
2. Mục tiêu, ý nghĩa....................................................................................... 2
Chƣơng 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4

1.1. Đất đai, Bất động sản, Thị trường bất động sản .................................... 4
1.1.1. Đất đai ............................................................................................. 4
1.1.2. Bất động sản .................................................................................... 5
1.1.3. Thị trường bất động sản .................................................................. 5
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản ................................................................ 6
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai ......................................................... 6
1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai ............................ 7
1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ............................................... 7
1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản ......................................................... 9
1.3. Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam ................................................. 10
1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai .............................................. 10
1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1988 đến Luật đất đai 1993 ...... 11
1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003 ...... 11
1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến khi có luật đất đai 2013. ... 12
1.3.5. Giai đoạn sau khi có Luật đất đai 2013 ........................................ 12
1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................................ 13
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




iv
1.4.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất ................................................................................... 13
1.4.2. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐKQSD đất .................................... 17
1.4.3. Mối quan hệ giữa VPĐKQSD đất với cơ quan đăng ký đất đai
và chính quyền địa phương ..................................................................... 19
1.5. Đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới ................. 20
1.5.1. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Australia ....... 20
1.5.2. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Pháp .............. 20

1.5.3. Tình hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở Thuỵ Điển..... 21
1.6. Khái quát về hoạt động của VPĐKQSD đất ở Việt Nam .................... 22
1.6.1. Tình hình thành lập VPĐKQSD đất ............................................. 22
1.6.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. ........ 23
1.6.3. Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất ............................................ 24
1.6.4. Về việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSD đất.. 25
1.6.5. Tình hình triển khai các nhiệm vụ của VPĐKQSD đất ................ 26
1.6.6. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất........ 29
Chƣơng 2. ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ...................................................................... 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................... 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................. 32
2.2.1. Về không gian nghiên cứu ............................................................ 32
2.2.2. Về thời gian nghiên cứu ................................................................ 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 32
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Đồng Hỷ, tỉnh
Thái Nguyên .................................................................................. 32
2.3.2. Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất huyện
Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ........................................................... 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




v
2.3.3. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất ............................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp .................................... 32
2.4.2. Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp ....................................... 33

2.4.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu............................................ 33
2.4.4. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. ............................ 33
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................... 33
Chƣơng 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................ 34
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Đồng Hỷ .................... 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................... 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên..... 37
3.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Đồng Hỷ....................... 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ............................................................ 41
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai .............................................................. 45
3.3. Thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Đồng Hỷ ................ 47
3.3.1. Tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất...................................... 47
3.3.2. Kết quả hoạt động của VPĐKQSD đất......................................... 54
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất ..................... 65
3.3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của
VPĐKQSD đất ....................................................................................... 71
3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất .. 73
3.4.1. Phân định hợp lý nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ .............................. 74
3.4.2. Cần bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ địa chính tại xã và huyện ........ 74
3.4.3. Đầu tư cơ sở vật chất, trang bị kỹ thuật ........................................ 74
3.4.4. Tin học hoá hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý
hồ sơ địa chính ........................................................................................ 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 76
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vi
1. Kết luận ................................................................................................... 76

2. Đề nghị .................................................................................................... 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 79

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




vii
DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN&MT

: Tài nguyên và Môi trường

TTBĐS

: Thị trường Bất động sản

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPĐKQSD : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐK các cấp ................................................ 23
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐK của Nhà nước ..................................... 24
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ giai đoạn
2011 - 2014 .................................................................................... 37

Bảng 3.2. Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2014 ........................................... 39
Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Đồng Hỷ ................. 42
Bảng 3.4. Thực trạng trình độ cán bộ địa chính của huyện Đồng Hỷ ............ 49
Bảng 3.5. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai
thuộc thẩm quyền của VPĐKQSD đất huyện Đồng Hỷ ................. 52
Bảng 3.6. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ tính đến hết
tháng 9 năm 2014 ............................................................................ 54
Bảng 3.7. Tiến độ cấp GCNQSD đất lần đầu trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
2011 - 2014 ..................................................................................... 56
Bảng 3.8. Tiến độ cấp GCNQSD đất do chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Đồng Hỷ 2011 - 2014 ................................................... 57
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền QSD đất tại
huyện Đồng Hỷ từ năm 2011 - 2014 .............................................. 58
Bảng 3.10. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đồng Hỷ ................ 60
Bảng 3.11. Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Đồng Hỷ 61
Bảng 3.12. Tình hình lập hồ sơ địa chính huyện Đồng Hỷ ............................ 62
Bảng 3.13. Tổng hợp tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Đồng Hỷ ....... 63
Bảng 3.14. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................... 65
Bảng 3.15. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất................. 66
Bảng 3.16. Mức độ thỏa mãn yêu cầu khi thực hiện các thủ tục tại VPĐK ... 67

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ix
Bảng 3.17. Thái độ của cán bộ chuyên môn khi thực hiện các thủ tục tại
VPĐK .............................................................................................. 69

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ
HÌNH
Hình 3.1: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất của huyện Đồng Hỷ
năm 2013 ................................................................................ 43
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai .......................... 20
Sơ đồ 3.2: Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Đồng Hỷ . 48

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống. Con người sinh ra và lớn lên nhờ
đất, đất đai gắn bó máu thịt với con người và cả dân tộc, là sự sống còn của
mỗi quốc gia.
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống
đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an;

Lợi ích đối với công dân: tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với
bất động sản; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế
chấp); hỗ trợ các giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp đất đai.
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đã cơ bản hoàn thành, nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì
ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm
bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2
Luật đất đai hiện hành và hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng
đất (VPĐKQSD đất) cùng với việc thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành
chính theo cơ chế “một cửa”, “một cửa liên thông” đã góp phần đổi mới
nâng cao chất lược công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo hướng công khai, minh bạch, giảm thời gian và chi phí cho các
chủ sử dụng đất đã phát được huy hiệu quả góp phần nâng cao hiệu lực quản
lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên hoạt động của VPĐKQSD đất còn nhiều
bất cập, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hiện vẫn là một trong những vấn đề bức xúc, đặc biệt là khu vực đô
thị có số lượng giao dịch bất động sản ngày càng cao.
Đồng Hỷ có 18 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm: 3 thị trấn, 15 xã.
Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện
Đồng Hỷ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Nếu như bộ phận đăng
ký đất ở cấp huyện khắc phục tình trạng quá tải thì cấp xã, thị trấn đang trong

tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh
Thái Nguyên” nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp
nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất, góp phần
cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện.
2. Mục tiêu, ý nghĩa
2.1. Mục tiêu
- Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD
đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2011 đến năm 2014.
- Mục tiêu cụ thể:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong phạm
vi nghiên cứu (Theo luật đất đai 2003 và định hướng của Luật đất đai 2013)
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD
đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới.
2.2. Ý nghĩa
- Ý nghĩa khoa học: Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất.
- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục
những khó khăn hạn chế trong công tác quản lý và hoạt động của VPĐKQSD
đất huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên nói riêng và các tổ chức hoạt động

VPĐKQSD đất nói chung, từ đó có những giải pháp hợp lý đề phát triển tổ
chức VPĐKQSD đất các cấp góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Đất đai, Bất động sản, Thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Đất đai
- Về mặt thổ nhưỡng (soil): đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc
lập, được hình thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa
hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số
lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì
trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do
đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó là: phát sinh, phát triển, thoái
hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất có thể
trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng
chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật
mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần
thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [1].
- Về tài nguyên, tài sản: Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài
sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai

là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất
đặc biệt.
- Định nghĩa về đất đai: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất,
bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có:
Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn
bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




5
nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định
cư của con người và những thành quả vật chất do các hoạt động của con
người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”
1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau
đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động
sản được trao đổi [2].

Thị trưòng Bất động sản (TTBĐS ) được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao
gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê,
thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên
quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc
tạo lập BĐS.
TTBĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường
khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao
động, thị trường khoa học công nghệ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




6
Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là cơ thể trong đó hàng hoá và
dịch vụ BĐS được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của Chính phủ và hệ
thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những
người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá
cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường BĐS cũng
giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả.
Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ Quyết định việc phân bổ nguồn lực.
Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các
khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này.Thị
trường BĐS kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trường BĐS là tổng
hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời
điểm nhất định.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán; thị

trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS. Căn cứ vào thứ
tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp 1: Là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (Còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp 2: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại.
1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất
đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho
người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội.
Đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện thông qua các đặc điểm sau:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




7
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ
quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền
tổ chức đăng ký đất đai.
- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự
nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai;
Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính).
1.2.2. Vai trò, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với
nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công
dân như sau:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
1.2.3. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
1.2.3.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa
đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




8
đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ
cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
1.2.3.2. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản

Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
- Nguyên tắc đồng thuận;
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật
bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất
biến về pháp lý.
1.2.3.3. Đơn vị đăng ký đất đai
Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề
mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể
đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng
đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng
đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa
đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định,
các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao
dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa
đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




9
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội
dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ
với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản

1.2.4.1. Đăng ký văn tự giao dịch
Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng, và bất cứ sự bảo
đảm quyền nào khác.
Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ
các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn
giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu
lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao
dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS.
Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền được các bên đem giao dịch. Văn tự mua bán có thể không
có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính
quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về
việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra
mua bán.
Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là
một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




10

Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích
sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký
hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng
định quyền hợp pháp đối với BĐS. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của
quyền đối với đất mà mình mua.
Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các
nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Đức, Bỉ,
Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á. Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự
động hoá để nâng cao độ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt động.
1.2.4.2. Đăng ký quyền
Quyền được hiểu và tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào
sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan
hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó.
Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín
vào bảo hiểm.
1.3. Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam
1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật đất đai
Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn
bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

11
1.3.2. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1988 đến Luật đất đai 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai
tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã,
thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [7].
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK
ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra
một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”.
1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003
Luật đất đai năm 1993 quy định:
"Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".
"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa
chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất".
Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (Quyền sử dụng đất) tuy
chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường
này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích SDĐ trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, đặc biết là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc
mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
Luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai

được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




12
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục,
chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này. [8].
Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là quyền sử
dụng đất Nhà nước giao, cho thuê.
1.3.4. Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 2003 đến khi có luật đất đai 2013.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”.
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký
biến động
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có
VPĐKQSD đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ

địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất
thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’.
1.3.5. Giai đoạn sau khi có Luật đất đai 2013
So với Luật đất đai 2003, thì với Luật đất đai 2013, việc đăng ký đất
đai được thắt chặt hơn, được nhấn mạnh là “ bắt buộc” với người sử dụng đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




13
và người được giao đất để quản lý với hai hình thức: đăng ký bằng giấy và
đăng ký điện tử, có giá trị pháp lý như nhau. Có thể nói, đây là một điểm mới
cơ bản thay đổi quan điểm quản lý đất đai của Nhà nước và ý thức sử dụng
đất của người dân, dần dần hoàn thiện cơ sở dữ liệu, và ứng dụng khoa học
công nghệ vào quản lý, sử dụng đất, góp phần làm minh bạch hóa thị trường
bất động sản.
1.4. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
1.4.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất
1.4.1.1. Chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà
nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001): “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ
cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc”
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác
định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của
Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các
cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
1.4.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSD đất
- Bộ luật dân sự (2005).
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật dân sự
2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




14
đăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối
với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với
tài sản (điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và
nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối
với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. [7].
- Luật đất đai năm 2003 quy định.
"Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các
trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê
lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất;
Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định
thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành" [9].

"Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐK là cơ quan dịch vụ
công thực hiện chức năng quản lý HCĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC,
phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" [9].
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh
của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết
định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT [10].
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN