Các giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp của hoạt động môi giới tại sàn giao dịch bất độngsản ACBRS
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.47 MB, 80 trang )
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
…………….o0o…………..
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH
CHUYÊN NGHIỆP CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI
GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
ACBRS
GVHD :TS.THÁI TRÍ DŨNG
SVTH
: NGUYỄN THANH TÂM
LỚP
: BS00 – K33
MSSV
: 107210929
TP.HỒ CHÍ MINH, NGÀY 07 THÁNG 04 NĂM 2011
Chuyên đề tốt nghiệp
1
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
Lời mở đầu ................................................................................................................................... 1
1. Lý do chọn để tài...................................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài ....................................................................................................... 2
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 2
4. Thời gian nghiên cứu: từ 4/01/2011 đến 10/04/2011............................................................... 2
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................................... 2
6. Câu hỏi nghiên cứu. ................................................................................................................. 2
7. Kết cấu đề tài ........................................................................................................................... 2
CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ........... 4
I.
Tổng quan về bất động sản ................................................................................................... 4
1.1.
Một số khái niệm liên quan ............................................................................................... 4
1.1.1
Môi giới ......................................................................................................................... 4
1.1.2
Bất động sản .................................................................................................................. 4
1.2.
Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản. ........................................................... 4
1.3.
Bản chất của môi giới bất động sản .................................................................................. 5
1.4.
Vai trò của môi giới bất động sản ..................................................................................... 5
1.5.
Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản ........................................................... 6
II.
Một số vấn đề về môi giới bất động sản ........................................................................... 6
2.1. Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản ......................................................................... 6
2.2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và yêu cầu của chuyên môn bất động
sản ................................................................................................................................................ 7
2.2.1 Về điều kiện pháp lý ........................................................................................................... 7
2.3. Những nhân tố ảnh hƣởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản. ..................... 8
2.3.1 Ảnh hƣởng trực tiếp ............................................................................................................ 8
2.3.2 Ảnh hƣởng gián tiếp............................................................................................................ 9
2.3.2.1 Ảnh hƣởng từ cầu bất động sản ....................................................................................... 9
2.3.2.2 Ảnh hƣởng từ cung bất động sản ................................................................................... 10
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế.............................................................................................. 10
Chuyên đề tốt nghiệp
2
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
2.3.2.4 Khả năng tài chính ......................................................................................................... 11
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trƣờng bất động sản ............................................................. 12
2.3.2.6 Ảnh hƣởng của công nghệ thông tin .............................................................................. 12
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản ....................................................................... 13
3.1. Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản ............................................................... 13
3.1.1 Nguồn cung bất động sản ................................................................................................. 13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản .......................................................................................... 15
3.2. Xác định các đối tƣợng và các bên tham gia thƣơng vụ ..................................................... 15
3.2.1 Xác định đối tƣợng thƣơng vụ .......................................................................................... 15
3.2.2 Xác định các bên tham gia thƣơng vụ............................................................................... 16
3.3 Lập hồ sơ thƣơng vụ môi giới. ............................................................................................. 17
3.4. Thời hạn và những bƣớc thực hiện thƣơng vụ môi giới ..................................................... 17
3.4.1 Các bƣớc thực hiện thƣơng vụ môi giới. .......................................................................... 17
3.4.2 Các bƣớc hoạt động điển hình của nhà môi giới............................................................... 19
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản ........................................................................................... 21
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng............................................................................................. 21
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin................................................................................................ 23
3.5.2.1 Thu thập thông tin về BĐS. ........................................................................................... 23
3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng. ................................................................................ 24
3.5.3 Kỹ năng xử lý và quản lý thông tin ................................................................................... 25
3.5.4 Kỹ năng giao tiếp với khách hàng .................................................................................... 26
3.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp ............................................................................................ 26
3.5.4.2 Kỹ năng thƣ thoại ........................................................................................................... 27
3.6 Marketing bất động sản ........................................................................................................ 28
3.6.1. Các chiến lƣợc Marketting Bất động sản. ........................................................................ 28
3.6.2. Các nhân tố ảnh hƣởng đến Marketing Bất động sản. ..................................................... 29
IV . Kinh nghiệm môi giới của một số nƣớc trên thế giới ......................................................... 29
4.1 Nghề môi giới tại Thụy Điển ............................................................................................... 29
4.2 Nghề môi giới tại Ba Lan ..................................................................................................... 31
4.3 Kinh nghiệm môi giới tại Thƣợng Hải, Trung Quốc ........................................................... 33
4.4 Đào tạo và giấy phép cho môi giới BĐS ở Xing-ga-po: ...................................................... 34
Chuyên đề tốt nghiệp
3
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
4.5 Hoạt động môi giới bất động sản của Mỹ: .......................................................................... 36
CHƢƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN ACBRS ............................................................................................................................. 40
I. Giới thiệu về Công cổ phần địa ốc ACB (ACBR).................................................................. 40
1. Bối cảnh ra đời của công ty .................................................................................................. 40
1.1 Giới thiệu khái quát về công ty ACBR. ............................................................................... 40
1.2 Khái quát về công ty ACBRS ............................................................................................. 41
1.3 Lịch sử hình thành công ty .................................................................................................. 41
1.4 Chức năng và nhiệm vụ của sàn ACBRS ............................................................................ 43
1.4.1 Chức năng:......................................................................................................................... 43
1.4.2 Nhiệm vụ: .......................................................................................................................... 44
1.5 Sơ đồ tổ chức bộ máy........................................................................................................... 44
2.Một số dịch vụ hiện có tại ACBRS ........................................................................................ 45
2.1 Dịch vụ quảng cáo bất động sản .......................................................................................... 45
2.2 Dịch vụ môi giới bất động sản ............................................................................................. 46
2.3 Dịch vụ tƣ vấn và thẩm định giá bất động sản ..................................................................... 47
2.4.Dịch vụ thủ tục nhà đất ........................................................................................................ 47
2.5 Dịch vụ thanh toán qua Ngân hàng ACB............................................................................. 47
2.6 Dịch vụ tƣ vấn cho vay bất động sản. ................................................................................. 48
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại ACBRS ........................................................................... 48
2.1 Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt động môi giới tại sàn........................................................ 48
2.1.1 Tổ chức bộ máy môi giới, chức năng và nhiệm vụ ........................................................... 48
2.1.2 Tổ chức, quy trình môi giới .............................................................................................. 52
2.1.2.1 Nguồn cung – cầu BĐS.................................................................................................. 52
2.1.2.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng .................................................................................... 55
2.1.2.4 Các thủ tục để kết thúc thƣơng vụ ................................................................................. 55
2.2 Thực trạng hoạt động môi giới tại Sàn giao dịch địa ốc ACBRS ........................................ 55
2.3 Mối quan hệ giữa hoạt động môi giới với các hoạt động khác ở ACBRS ........................... 58
2.4 Thuận lợi và khó khăn của công ty ...................................................................................... 59
2.4.1 Thuận lợi ........................................................................................................................... 59
2.4.2 Khó khăn ........................................................................................................................... 59
Chuyên đề tốt nghiệp
4
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
III. Các bƣớc tiến hành hoạt động môi giới tại ACBRS ............................................................ 59
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại ACBRS ....................................................................... 61
4.1 Những kết quả đạt đƣợc. ...................................................................................................... 61
4.2 Phân tích tính chuyên nghiệp của nhân viên môi giới trong hoạt động môi giới bất động sản
tại Sàn sàn giao dịch bất động sản ACBRS. .............................................................................. 62
CHƢƠNG III: CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO TÍNH CHUYÊN NGHIỆP CỦA HOẠT
ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBRS ................................... 64
I.
Sự cần thiết phải nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới BĐS. ................ 64
II. Các giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới tại Sàn giao dịch Bất
động sản ACBRS. ...................................................................................................................... 67
III. Những kiến nghị với ACBRS nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới.
.................................................................................................................................................... 68
3.1 Kiến nghị với công ty........................................................................................................... 68
3.2 Kiến nghị với nhân viên ....................................................................................................... 69
KẾT LUẬN ................................................................................................................................ 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................................... 73
Chuyên đề tốt nghiệp
5
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
TNHH
: Trách nhiệm hữu hạn
MTV
: Một thành viên
NVMG
: Nhân viên môi giới
CTCP
: Công ty cổ phần
KH
: Khách hàng
Chuyên đề tốt nghiệp
6
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
LỜI MỞ ĐẦU
Lời mở đầu
1. Lý do chọn để tài
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm
mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trƣờng bất động sản, cho hoạt động kinh
doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy đƣợc công nhận
chính thức tại Việt Nam nhƣng nó đã thể hiện đƣợc sự cần thiết của mình đối với sự
phát triển của thị trƣờng bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trƣờng bất động sản của chúng ta còn
khá mới mẻ, thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và
từng bƣớc phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trƣờng này cần có sự kết hợp của nhiều yếu
tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn
kết cung và cầu.
Mặt khác trong xu thế hội nhập nhƣ hiện nay việc phát triển thị trƣờng bất động
sản là hết sức cần thiết để đáp ứng đƣợc xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó
đem đến.
Công ty TNHH MTV Dịch vụ địa ốc ACB (ACBRS) là công ty tham gia hoạt
động trong lĩnh vực môi giới bất động sản đƣợc thành lập từ năm 2009. Hoạt động của
công ty bao gồm 1 mảng chính là môi giới căn hộ, dự án và nhà lẽ. Là một trong số ít
công ty B ĐS chuyên nghiệp đi đầu, ACBRS sớm chiếm lĩnh phần lớn nhất của thi
trƣờng môi giới nhà lẽ.
Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình
thực hiện các thƣơng vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập đƣợc, em xin chọn
nghiên cứu đề tài “ Giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp của nhân viên môi giới
tại Sàn giao dịch bất động sản ACBRS” với mong muốn đƣợc hiểu phần nào về thực
tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đƣa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng
Chuyên đề tốt nghiệp
7
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất
động sản nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại ACBRS.
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới
tại công ty.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tƣợng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại ACBRS.
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới căn hộ dự án và nhà lẽ.
4. Thời gian nghiên cứu: từ 4/01/2011 đến 10/04/2011
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Vận dụng các phƣơng pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tại công
ty.
6. Câu hỏi nghiên cứu.
1. Qui trình hoạt động môi giới gồm những bƣớc nào?
2. Tại sao phải hoạt động môi giới ngày càng phải đƣợc đào tạo một cách chuyên
nghiệp?
3. Yếu tố làm nên nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp là gì ?
7. Kết cấu đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 3 chƣơng:
Chƣơng I: Cơ sơ khoa học của hoạt động môi giới bất động sản
Chuyên đề tốt nghiệp
8
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
Chƣơng II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại Sàn giao dịch Bất động sản
ACBRS.
Chƣơng III: Các giải pháp nâng cao tính chuyên nghiệp của nhân viên môi giới Sàn
giao dịch Bất động sản ACBRS.
Chuyên đề tốt nghiệp
9
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI
BẤT ĐỘNG SẢN
I.
Tổng quan về bất động sản
1.1. Một số khái niệm liên quan
1.1.1 Môi giới
Việc môi giới bất động sản (BĐS) dựa trên cơ sở nào? Ngƣời môi giới là ai? Họ phải
thực hiện những hoạt động nào để phục vụ khách hàng? Trả lời những câu hỏi này hoàn
toàn không đơn giản. Theo từ điển Bách khoa tiếng Việt thì môi giới đƣợc định nghĩa
nhƣ sau: "chủ thể (một cá nhân, một nhóm, một tổ chức, một hãng...) làm trung gian
cho 2 hoặc nhiều chủ thể khác tạo được quan hệ trong giao tiếp, kinh doanh".
1.1.2 Bất động sản
Điều 181 bộ Luật dân sự nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: bất động
sản là tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm:
Đất đai
Nhà ở
Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do pháp luật qui định.
1.2. Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản.
- Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng với tốc độ đô thị hóa chóng mặt
tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của ngƣời dân và cơ sở hạ tầng cho các tổ chức
kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Do đó, dịch vụ môi giới bất động sản ngày càng
chiếm một vị trí quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nƣớc ta.
- So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trƣờng bất động sản của nƣớc ta còn khá
mới mẽ, thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng
bƣớc phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trƣờng này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố
Chuyên đề tốt nghiệp
10
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
nhiều lĩnh vực. Môi giới bất động sản với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp
phần gắn kết cung và cầu.
1.3. Bản chất của môi giới bất động sản
Để làm sáng tỏ khái niệm môi giới BĐS, chúng ta có thể khẳng định rằng môi giới là
thực hiện công việc cho những ngƣời khác mà đối tƣợng là những quyền hạn khác nhau
liên quan đến BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu
của khách hàng nhƣ hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của nhà
môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của
BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận đƣợc thù lao cho những thay đổi
trên thông qua các thƣơng vụ mà đối tƣợng của nó là các quyền đối với BĐS.
1.4. Vai trò của môi giới bất động sản
Nhằm thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản về: luật pháp,
chính sách đất đai, Quy hoạch đô thị ,Vi trí bất động sản,Môi trƣờng, nhu cầu …..
Thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển vì hiện tại thị trƣờng rất thiếu thông tin
và ngoài sự kiểm soát của nhà nƣớc ,tình trạng đầu cơ vào đất quá nhiều dẫn đến thị
trƣờng diễn ra tự phát, làm cho việc xác định giá không chính xác, nên các mối quan hệ
cung cầu không đúng vì vậy cần phải có tƣ vấn trình độ cao.Chính vì thế mà dịch vụ
môi giới bất động sản là hết sức cần thiết.
Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc.
Thống kê cho thấy trên 80% các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua các tổ chức
không đăng ký kinh doanh làm cho thất thu ngân sách
Thị trƣờng bất động sản phát triển thì giao dịch sẽ tăng về số lƣợng và chất lƣợng nên
cần giao dịch công khai nhằm giúp cho nhà nƣớc quản lý và kiểm soát đƣợc trong quá
trình thu thuế.
Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với quốc gia, cộng đồng và ngƣời dân.
Thị trƣờng không lành mạnh làm xáo rộn tƣ tƣởng, ngƣời dân hoài nghi về chính sách
pháp luật làm xã hội thiếu ổn định.
Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản vì:
Chuyên đề tốt nghiệp
11
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
Thị trƣờng chỉ có thể phát triển đƣợc khi có một hành lang pháp lý hoàn thiện
Mỗi một bất động sản chứa đựng thông tin pháp lý, đức tính và thông qua giao dịch ,
nhà nƣớc điều chỉnh những điều kiện không phù hợp trong quản lý đất đai .Ví dụ : Thiết
lập hệ thống , quy trình đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp sổ
hồng, đỏ…
1.5. Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản
Phải trung thực trong khi thực hiện dịch vụ môi giới ,không dùng các thủ thuật
không đƣợc phép để mƣu lợi cho mình, cần có tinh thần trách nhiệm khi môi
giới giữa ngƣời mua và ngƣời bán làm sao cho cuộc mua bán thành công nhƣng
an toàn cho cả các bên .
Không đƣợc cho ngƣời khác mƣợn, thuê chứng chỉ hành nghề;
Hành nghề không đúng với nội dung ghi trong chứng chỉ;
Nếu có dấu hiệu vi phạm thì phải tuân thủ quy định của pháp luật về xử lý vi
phạm hành chính trong kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Tuân thủ Quy tắc đạo đức của Hiệp hội bất động sản Việt Nam.
II.
Một số vấn đề về môi giới bất động sản
2.1. Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ những nguyên tắc sau:
- Trước tiên: là những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Không một
hành vi, động thái nào đƣợc phép sai lệch với những luật lệ, quy định đã ban hành.
- Thứ hai: hoạt động môi giới phải dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông tin
- Thứ ba: hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hƣớng,
bảo đảm lợi ích của các bên khách hàng, hài hòa giữa lợi ích khách hàng với lợi ích nhà
môi giới.
- Thứ tư: hoạt động môi giới phải đƣợc thực hiện dựa trên nền tảng của kiến thức
chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Thứ năm: hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ
đỏ xuyên suốt trong toàn bộ quá trình tác nghiệp.
Chuyên đề tốt nghiệp
12
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
2.2. Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và yêu cầu của chuyên
môn bất động sản
2.2.1 Về điều kiện pháp lý
a. Về điều kiện pháp lý:
- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp
hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của
pháp luật;
- Trƣờng hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đã có tƣ cách pháp nhân khi bổ
sung đăng ký kinh doanh hoạt động dịch vụ môi giới thì chỉ cần đảm bảo điều kiện quy
định tại Điểm b Khoản 1 Điều này.
b. Về nhân sự:
- Tổ chức khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 01 ngƣời có
chứng chỉ môi giới bất động sản; Trƣờng hợp tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản phải có ít nhất 02 ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Ngƣời quản trị, điều hành của bộ phận hoặc công ty trực thuộc thực hiện môi giới bất
động sản (Trƣởng, phó Phòng, hoặc Trƣởng, phó Ban, hoặc Giám đốc, Phó Giám đốc)
có trình độ chuyên môn về kinh tế, tài chính, ngân hàng phù hợp với hoạt động môi giới
bất động sản, có kiến thức và kinh nghiệm về kinh doanh trên thị trƣờng bất động sản;
c. Về trụ sở hoạt động:
- Có địa chỉ giao dịch ổn định.
- Có cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật tin học và phƣơng tiện thông tin liên lạc (điện
thoại, thiết bị ghi âm, máy vi tính và các thiết bị khác) đáp ứng yêu cầu của hoạt động
môi giới bất động sản.
2.2.2. Với cá nhân hoạt động môi giới bất động sản:
Trƣờng hợp là cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: thì phải đăng
ký kinh doanh theo quy định của pháp luật, lập Văn phòng môi giới bất động sản và
phải có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản:
Chuyên đề tốt nghiệp
13
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
- Yêu cầu chung:
+ Không phải là cán bộ, công chức nhà nƣớc.
+ Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ
quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp
hành án phạt tù;
+ Trình độ học vấn tối thiểu từ tốt nghiệp PTTH trở lên.
+ Phải có chứng nhận đã hoàn thành khoá học về môi giới BĐS do tổ chức đào tạo theo
chƣơng trình khung của Bộ Xây dựng ban hành .
+ Có chứng chỉ môi giới bất động sản do cơ quan có thẩm quyền công nhận và cấp.
- Yêu cầu cụ thể:
+ Nắm chắc pháp luật kinh doanh bất động sản, môi giới bất động sản.
+ Hiểu biết cơ bản về thị trƣờng bất động sản và các vấn đề liên quan đến hoạt động
môi giới trên thị trƣờng bất động sản.
+ Nắm rõ nội dung trình tự quy trình của dịch vụ môi giới bất động sản.
+ Có kiến thức cơ bản về tiếp thị kinh doanh bất động sản.
+ Tuân thủ nghiêm túc trách nhiệm và đạo đức hành nghề môi giới bất động sản phù
hợp với đạo đức xã hội nói chung và đạo đức kinh doanh nói riêng.
2.2.3 Về vốn
Có vốn pháp định tối thiểu là 6 tỷ đồng.
2.3. Những nhân tố ảnh hƣởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản.
2.3.1 Ảnh hƣởng trực tiếp
- Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định
khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản;
- Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch;
- Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển nhƣ Luật Nhà ở, Luật
Đất đai, Bộ luật dân sự;
Chuyên đề tốt nghiệp
14
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
- Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nƣớc ngoài đầu tƣ kinh doanh vào Việt Nam đã tạo
sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nƣớc phải chuyên nghiệp dịch vụ môi
giới bất động sản;
- Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
2.3.2 Ảnh hƣởng gián tiếp.
2.3.2.1 Ảnh hƣởng từ cầu bất động sản
- Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất
động sản:
+ Sự tăng trƣởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trƣởng dân số làm làm tăng
mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lƣợng cầu BĐS là một đại
lƣợng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ
gây ra những đột biến về cầu BĐS.
+ Thu nhập của dân cƣ: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu
với mỗi ngƣời dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tƣơng ứng với tốc độ tăng
của thu nhập khi mức thu nhập đã vƣợt quá mức giới hạn về cầu lƣơng thực và thực
phẩm.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công
nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tƣ bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức
cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các
kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
+ Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tƣ bất động sản, dẫn đến
cầu bất động sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hƣởng không nhỏ tới quy mô và tính
chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh
tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
Chuyên đề tốt nghiệp
15
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
2.3.2.2 Ảnh hƣởng từ cung bất động sản
- Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị trường bất
động sản:
+ Thị trƣờng xây dựng phát triển.
+ Chính sách đất đai, đầu tƣ và tài chính
+ Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng
+ Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và địa phƣơng
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế
Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát
từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dƣ thừa lao động nông
nghiệp sang các ngành sản xuất phức hợp (ở mức kỹ thuật cao hơn), dịch vụ và lƣu
thông phân phối. Hiện nay ở nƣớc ta xu hƣớng thay đổi cơ cấu kinh tế vẫn tiếp diễn
trong nhiều năm tới. Việt Nam đang quyết tâm cơ bản trở thành nƣớc công nghiệp vào
năm 2020. Vì vậy việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế ngành sẽ còn diễn ra mạnh mẽ trong
nhiều năm tới. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên tục những nhu cầu về
không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm
lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ
đồng nghĩa với những biến động về BĐS liên quan đến chúng. Điều này có nghĩa là sẽ
xảy ra sự thay đổi lớn của nhu cầu và cầu với các dạng BĐS khác nhau trong từng
ngành cụ thể.
Sự chuyển đổi cơ cấu trong nƣớc cũng liên quan đến những thay đổi cơ cấu phân bổ
dân số theo vùng, điều phản ánh rõ nét trên thị trƣờng đất đai, nhà ở. Nguyên nhân thay
đổi của cơ cấu này là do sự tăng dân số tự nhiên, tỉ lệ kết hôn cao (Việt Nam là một dân
tộc “trẻ”), và ở một mức độ thấp hơn là do thu nhập khá của một tầng lớp mới tham gia
trong thị trƣờng lao động. Cơ cấu phân bổ dân số cũng bị thay đổi theo vùng do sự dịch
chuyển dân số từ nông thôn vào thành thị, cũng nhƣ là do quá trình đô thị hóa.
Chuyên đề tốt nghiệp
16
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
Khía cạnh quốc tế của việc thay đổi cơ cấu cũng tác động đến sự phát triển tiếp theo của
thị trƣờng BĐS Việt Nam. Vấn đề này liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hóa
cũng nhƣ các hiệp định thƣơng mại của Việt Nam với các nƣớc trong vùng và trên thế
giới. Nền kinh tế quốc dân của Việt Nam cũng nhƣ thị trƣờng BĐS sẽ ngày càng nhạy
cảm, tham gia tích cực hơn dƣới tác động của vòng quay kinh tế thế giới. Sẽ có một vài
dạng BĐS tham gia trực tiếp vào thị trƣờng BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng,
resort…). Một số khu vực trong thị trƣờng BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trƣờng thế
giới nhƣ: (a) quay vòng BĐS (cho thuê); (b) quay vòng tài chính liên quan đến BĐS
(thế chấp, trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay); (c) các
dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị).
Ngoài ra Bộ Xây dựng cũng đang trong quá trình xây xựng đề án cho phép ngƣời nƣớc
ngoài mua BĐS tại Việt Nam. Nếu đề án này đƣợc thông qua sẽ tác động mạnh đến
việc kinh doanh BĐS tại Việt Nam.
2.3.2.4 Khả năng tài chính
Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng đòi hỏi sự cung tài chính rất lớn. Sự phát triển của thị
trƣờng này phụ thuộc phần lớn vào khả năng tìm đƣợc các nguồn cung tài chính lớn và
ổn định. Thành công của các tập đoàn kinh doanh BĐS trên thế giới chính là dựa vào
dòng vốn ổn định, sự lƣu thông vốn dễ dàng và tự do. Tuy nhiên khi Việt Nam trở
thành thành viên của WTO, thị trƣờng dịch vụ tài chính sẽ đƣợc mở rộng, các ngân
hàng nƣớc ngoài sẽ thâm nhập sâu vào thị trƣờng tài chính, nguồn vốn nƣớc ngoài sẽ
“chảy” vào các lĩnh vực có tiềm năng phát triển. Các ngân hàng nƣớc ngoài thƣờng đƣa
ra các sản phẩm dịch vụ về BĐS rất phong phú, tạo điều kiện cho nhiều tầng lớp trong
xã hội có thể sử dụng. Đƣơng nhiên cùng với việc hội nhập này thì các ngân hàng Việt
Nam cũng sẽ đổi mới nhanh chóng để đuổi kịp tiêu chuẩn thế giới. Chắc chắn đây sẽ là
một động lực để thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng BĐS. Tuy nhiên chúng ta cần
thận trọng, cân đối nguồn lực sẵn có với vốn vay nƣớc ngoài để tránh tình trạng phát
triển quá nóng, dẫn đến bị lệ thuộc. Ngoài ra việc thành lập, sát nhập các công ty kinh
Chuyên đề tốt nghiệp
17
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
doanh BĐS để tạo vốn, hay việc các định chế tài chính cũng bắt đầu tham gia vào lĩnh
vực kinh doanh BĐS sẽ làm tăng các nguồn tài chính cho thị trƣờng BĐS.
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trƣờng bất động sản
Từ những bài học về thị trƣờng BĐS trong lịch sự của Việt Nam cũng nhƣ của các nƣớc
phát triển trên thế giới cho thấy rằng, trong thị trƣờng này tồn tại sự bất ổn định tự
nhiên. Thị trƣờng BĐS có thể trải qua những thời kì dao động mạnh (có lúc mạnh hơn
cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kì phát triển kinh tế.
Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại chu kì dao
động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trƣờng BĐS so với chu kỳ kinh tế
chung. Tƣơng tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thị sự tăng trƣởng của thị trƣờng BĐS
cũng xảy ra chậm hơn.
Một thị trƣờng BĐS ổn định, hoạt động chuẩn mực cũng khó có thể tránh đƣợc tình
trạng này. Quy luật trên thƣờng diễn ra tại các nƣớc phát triển, còn tại Việt Nam thì tình
trạng bất ổn định trên thị trƣờng BĐS đã diễn ra nhiều năm nay. Ngoài những nguyên
nhân khách quan thì sự vận động của thị trƣờng phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan
khác nhƣ: chính sách của Nhà nƣớc, hành lang pháp lí trong kinh doanh, sự non yếu
trong kinh doanh của các nhà đầu tƣ thứ cấp, môi trƣờng tài chính hạn hẹp… Chính
những yếu tố này làm cho thị trƣờng BĐS tại Việt Nam có tính bất ổn cao. Điều này
cũng đồng nghĩa với cơ hội hoạt động cho các nhà môi giới BĐS.
2.3.2.6 Ảnh hƣởng của công nghệ thông tin
Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn
phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong
về tổ chức, cũng nhƣ tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trƣờng bên ngoài ở
phạm vi quốc gia và quốc tế. Sự thống nhất về tổ chức cho phép nâng cao năng suất làm
việc, vì thế giảm chi phí và sớm hay muộn thì giá thành dịch vụ cũng sẽ đƣợc giảm cho
khách hàng nếu nhƣ thị trƣờng tạo ra sức ép cạnh tranh giữa các văn phòng môi giới với
nhau.
Chuyên đề tốt nghiệp
18
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
Hiện nay khá nhiều công ty môi giới đã đƣa dịch vụ của mình lên mạng internet. Đây là
những công ty đi đầu trong việc chuẩn hóa dịch vụ của mình. Công nghệ thông tin sẽ
từng bƣớc đƣợc phổ thông hóa cho ngày càng nhiều các tầng lớp ngƣời dân, và đó sẽ là
cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lƣợc kinh doanh của mình nhờ công
nghệ thông tin. Từ những phân tích trên cho ta thấy triển vọng để phát triển nghề môi
giới BĐS tại Việt Nam là rất lớn. Với một thị trƣờng hiện còn rất thiếu thông tin, nhiều
nhân tố ở tầm vĩ mô cũng nhƣ vi mô đang gây mất ổn định thị trƣờng thì vai trò của
những ngƣời trung gian là rất quan trọng. Tuy nhiên từ thực tế hoạt động của các “cò”
đất
hiện đang làm đau đầu các nhà quản lí. Ở mặt tích cực, "cò" môi giới đã góp phần làm
sôi động thị trƣờng BĐS, nhƣng cũng chính "cò" lũng đoạn thị trƣờng này, đẩy giá đất
thực tế chuyển nhƣợng lên cao gấp nhiều lần so với giá sàn của Nhà nƣớc. Chƣa kể
nhiều khách hàng mua đất do sự giới thiệu của "cò" đã phải "tiền mất tật mang" …
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản
3.1. Thu thập thông tin về cung và cầu bất động sản
3.1.1 Nguồn cung bất động sản
-
Các dạng cung: để bán, cho thuê, cho thuê lại; đầu tƣ lên kết kinh doanh; khai
hoang, khai hóa (biến đất chƣa sử dụng thành đất sử dụng đƣợc).
-
Thông tin về nguồn cung có thể thu thập đƣợc từ các nguồn sau:
Từ văn phòng môi giới
Từ khách hàng
Từ các phƣơng tiện thông tin đại chúng: bán chí, ti vi..
Các công ty đầu tƣ kinh doanh xây dựng, các dự án.
Các cơ quan quản lý: đại chính, tài nguyên môi trƣờng, sở kiến trúc,
qyu hoạch.
Chuyên đề tốt nghiệp
19
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
Từ thực tế: những nhà bỏ trống, khu đất trống, BĐS mới phát triển, từ
dân cƣ địa phƣơng.
Thông tin về BĐS
+ Kinh tế-kỹ thuật: gồm các thông tin sau:
Vị trí: môi trƣờng cảnh quan xung quanh.
Loại, kích thƣớc, hình thể không gian,hƣớng nhà.
Trang thiết bị: cơ sở vật chất, kỹ thuật.
Tình trạng kỹ thuật: xem tổng thể nhƣ thế nào? Sau đó mới xem xét
Chi tiết (chất liệu gì?thời gian sử dụng, kết cấu, kiến trúc, bảo dƣởng, sữa
chữa…)
Hạ tầng kỹ thuật: đƣờng, điện, nƣớc…
+ Pháp lý: bao gồm các thông tin sau:
Giấy tờ xác nhận quyền năng đối với BĐS: sổ đỏ, sổ hồng, giấy quyết định, giao
đất…,giấy phép xây dựng, phân chia tài sản.
Quy hoạch: sử dụng đất, các công trình liên quan
Các giấy tờ liên quan tới tranh chấp: UBND…
Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng (VD: sự hạn chế về độ cao…).
+ Xã hội-lịch sử:
Thời gian sử dụng, thời gian xây dựng, và quá trình phát triển của BĐS
Môi trƣờng, xã hội, dân cƣ: có bị ô nhiểm hay không?
Phong thủy và các yếu tố đặc biệt khác.
+ Nguồn thu thập và phƣơng pháp thu thập.
Tìm hiểu từ chủ sở hữu
Cơ quan quản lý nhà nƣớc: phòng quản lý Nhà đất, sở nhà đất, quy hoạch…
Tổ dân phố, hàng xóm.
Tự điều tra, thăm dò.
Cơ sở dữ liệu các nhân, kinh nghiệm, kiến trúc.
Chuyên đề tốt nghiệp
20
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản
a. Phân loại các đối tƣợng cầu BĐS
+ Ngƣời mua:
-
Để tiêu dung (có thể sử dụng vào mục đích để ở; làm nhà xƣởng sản xuất
hoặc để kinh doanh dịch vụ…)
-
Để đầu tƣ: ( những ngƣời kinh doanh BĐS, hoặc đầu cơ tiền nhàn rổi…)
-
Để bỏa tồn vốn.
-
Phân loại đối tƣợng cầu BĐS nhằm mục đích biết đƣợc mục tiêu của khách
hàng từ đó có những biện pháp để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hơn.
+ Ngƣời thuê:
-
Thuê để làm văn phòng, chi nhánh, văn phòng giao dịch…
-
Để kinh doanh dịch vụ.
-
Để sản xuất kinh doanh – cho thuê mặt bằng.
-
Để làm nhà ở: đối với sinh viên, lao động ngoại tỉnh
b. Phƣơng pháp thu thập thông tin về cầu BĐS
+ Chủ động:
-
Tìm kiếm thông tin qua các kênh thông tin đại chúng.
-
Gửi thu trực tiếp đến khách hàng: chủ yếu là các khách hàng tiềm năng.
-
Tiếp cận tận nơi, đến hoặc gọi điện thoại.
-
Khách hàng cũ.
+ Thụ động:
-
Đón tại văn phòng hoặc phụ thuộc vào quảng cáo.
→ Thông thƣờng các nhà môi giới nên sử dụng phƣơng pháp thu thập chủ động trƣớc,
sau đó mới dung phƣơng pháp thụ động.
3.2. Xác định các đối tƣợng và các bên tham gia thƣơng vụ
3.2.1 Xác định đối tƣợng thƣơng vụ
Chuyên đề tốt nghiệp
21
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
+ Ngƣời cung:
-
Lý do, nguyện vọng của họ…
-
Nắm đƣợc thông tin về BĐS
-
Các điều kiện kèm theo
-
Khung giá phù hợp, các điều kiện về kinh tế: thuế, phí.
-
Năng lực bán cảu khách hàng: đủ năng lực pháp lý không.
+ Ngƣời cho thuê:
-
Xác định ngƣời cho thuê nhằm mục đích gì: để đầu tƣ; hay để trông coi hoặc
vì lý do khác.
-
Ngƣời bán: bán tự nguyện hay buộc phải bán.
-
Ngƣời cầu: gồm những ngƣời mua và ngƣời thuê.
Ngƣời mua:
-
Quan tâm đến đặc tính của BĐS
-
Giá cả: xác định khả năng thanh toán.
-
Mục tiêu của ngƣời mua.
-
Các rang buộc khác: quy định của pháp luật…
Ngƣời thuê: chú ý tính ổn định của BĐS: Chủ sở hữu quan tâm đến
ngƣời thuê ở hai yếu tố sau: Thứ nhất là thu nhập của ngƣời thuê ( vì
thu nhập của ngƣời thuê sẽ quyết định thu nhập của chủ sở hữu có
đảm bảo hay không ). Thứ hai là hoàn cảnh gia đình của ngƣời thuê.
3.2.2 Xác định các bên tham gia thƣơng vụ
- Phân loại khách hàng
+ Hiểu mục tiêu của việc mua bán phải rõ ràng.mua để dầu cơ hay để sử dụng
+ Ngƣời bán là chủ đầu tƣ cấp 1 hay cấp 2, là cá nhân hay doanh nghiệp
+ Tìm hiểu độ tuổi của khách hàng: vì ảnh hƣởng đến tâm sinh lý
Ví dụ: già - đắn đo; trung tuổi – táo bạo;
+ Nghề nghiệp.
+ Thu nhập: sở thích của họ, tiềm năng.
Chuyên đề tốt nghiệp
22
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
- Xác định các bên tham gia:
+ Thông tin cá nhân, tổ chức đó.
+ Mục tiêu tham gia thƣơng vụ.
+ Các kỳ vọng: mua để ở, để chờ tăng giá, gần trƣờng…
+ Mức độ sẳn sàng.
+ Điều kiện pháp lý.
3.3 Lập hồ sơ thƣơng vụ môi giới.
- Hồ sơ thƣơng vụ bao gồm:
Thông tin cá nhân
Giấy tờ liên quan tới BĐS
Giấy tờ khác liên quan đến thƣơng vụ.
Hợp đồng dịch vụ môi giới.
- Trong quá trình lập hồ sơ thƣơng vụ môi giới, chú ý: không nhận bản gốc giấy
tờ của khách hàng; chỉ dung để photo sau đó hoàn trả lại cho khách hàng.
-Trong suốt quá trình diễn ra thƣơng vụ phải tiếp tục thu thập các giấy tờ có liên
quan.
-Dạng hồ sơ: có thể là văn bản hoặc file văn bản.
3.4. Thời hạn và những bƣớc thực hiện thƣơng vụ môi giới
3.4.1 Các bƣớc thực hiện thƣơng vụ môi giới.
Bƣớc 1: Tìm thông tin:
Thông tin bán, mua, cho thuê, thuê ( thực chất là xác định thông tin nguồn cung,
nguồn cầu).
Phải xem xét BĐS bán một cách tỉ mỉ, cẩn thận và đầy đủ.
Điều tra phân tích môi trƣờng, hạ tầng xung quanh BĐS, tình trạng kỹ thuật của
BĐS.
Chia sẽ và cung cấp thông tin cho chủ sở hữu.
Chuyên đề tốt nghiệp
23
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
Tìm kiếm khách hàng mua.
Bƣớc 2: Xử lý thông tin:
Xác định đƣợc giá của chủ sở hữu muốn bán: phải tƣ vấn cho chủ sở hữu xƣm
giá nhƣ thế đã hợp lý chƣa.
Phải tập trung ghi chép miêu tả BĐS, chú ý đến đặc tính đặc biệt của BĐS.
Soạn thảo quảng cáo báo chí: soạn thảo bộ thông tin để cung cấp cho ngƣời mua
thông tin quảng cáo.
Phải thiết lập cơ sở dữ liệu riêng cho BĐS đó.
Phải thiết lập cơ sở dữ liệu riêng về khách hàng mua.
Tìm hiểu, phân tích cụ thể, về nhu cầu của khách hàng mua cũng nhƣ các điều
kiện liên quan đến thƣơng vụ.
Tận dụng những thông tin phản hồi của khách hàng mua: họ mua vì sao? Không
mua vì sao?
Chia sẽ và cung cấp những thông tin cần thiết về khía cạnh pháp lý cho các bên
tham gia.
Bƣớc 3: Giao dịch với khách hàng:
Thỏa thuận với chủ sở hữu những điều khoản về dịch vụ môi giới, sau đó ký kết
hợp đồng.
Lên kế hoạch hành động.
Giới thiệu cho khách hàng mua BĐS phù hợp với họ, sau đó ký kết hợp đồng
môi giới mua.
Giúp đỡ, tạo điệu kiện cho các bên trong quá trình đàm phán.
Dẵn dắt các bên ký kết hợp đồng khởi điểm, soạn thảo hợp đồng khởi điểm.
Hổ trợ các bên trong việc hoàn chỉnh hồ sơ.
Tham gia thực hiện các thỏa thuận và hợp đồng khởi điểm.
Tham gia các công việc liên quan đến thƣơng vụ.
Tham gia vào quá tringh thanh toán, tổ chức các lần thanh toán, chi trả, giao tiền.
Phải hổ trợ cho các vấn đề liên quan.
Chuyên đề tốt nghiệp
24
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
Môi giới bất động sản
GVHD: Thái Trí Dũng
Bƣớc 4: Kết thúc thƣơng vụ:
Giao nhận BĐS:vì có thể có sự sai lệch lúc giao nhận với ban đầu.
Kết thúc thƣơng vụ và nhận tiền hoa hồng.
Giải quyết các vấn đề sau thƣơng vụ: chuyển tên sổ đỏ, số điện thoại,...
Hợp đồng khởi điềm thƣờng có những khoản sau:
Họ tên, thƣờng trú hộ khẩu, chứng minh thƣ, ngày cấp, nơi cấp, tình trạng hôn
nhân.
Địa chỉ nơi lập hợp đồng.
Giá BĐS, lƣợng tiền đặt cọc (thƣờng là 10% giá bán).
Miêu tả BĐS
Các quyền BĐS.
Các trang bị mà chủ nhà để lại: VD nhƣ bồn tắm, máy điều hòa nhiệt độ.
Xác định thời gian ký hợp đồng chính thức.
Ghi rõ giấy tờ còn đang thiếu, cần bổ sung.
Ghi rõ bên nào trả loại tiền gì
Phải cân nhắc về cột mốc thời gian: giao nhận tiền, giao nhận BĐS, thời gian cắt
hộ khẩu BĐS, thời gian duy chuyển đồ đạc.
Hình thức giao nhận tiền: tiền mặt hay qua ngân hàng.
3.4.2 Các bƣớc hoạt động điển hình của nhà môi giới
-
Tìm kiếm thông tin
Tìm kiếm BĐS cần bán, cho thuê
Xem xét BDDS đem bán một cách cẩn thận, tỷ mỷ và đầy đủ.
Điều tra, phân tích môi trƣờng, hạ tầng xung quanh BĐS và tình trạng kỹ
thuật của BĐS.
Kiểm tra tình trạng pháp lý của BĐS.
Chia sẽ cung cấp cho chủ sở hữu những thông tin về giấy tờ cần thiết cho
việc bán.
Chuyên đề tốt nghiệp
25
SVTH: Nguyễn Thanh Tâm
