Những khó khăn cản trở hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam và giải pháp hoàn thiện

NHỮNG KHÓ KHĂN CẢN TRỞ HOẠT ĐỘNG THU THẬP VÀ XỬ LÝ
THÔNG TIN PHỤC VỤ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ TƯ VẤN TÀI CHÍNH VIỆT
NAM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

-

TTBĐS
BĐS
TNHH
XHCN
TĐ
TSTĐ
TS
TSSS
UBND
SXKD

Thị trường bất động sản
Bất động sản
Trách nhiệm hữu hạn
Xã hội chủ nghĩa
Thẩm định
Tài sản thẩm định
Tài sản
Tài sản so sánh
Ủy ban nhân dân
Sản xuất kinh doanh

LỜI MỞ ĐẦU

1. Lý do chọn đề tài:

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền
kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị
trường theo định hướng XHCN. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục
vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ
cổ phần hoá các doanh nghiệp NN.
Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm
2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc
các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần chuyển sang mô hình
doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài
chính.
Việt Nam hiện nay đang trên con đường hội nhập với thế giới, nền kinh tế nước ta
đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ không ngừng, đầu tư ở mọi lĩnh vực tăng nhanh.


Bất động sản đang là vấn đề nóng sốt của thị trường thế giới trong và ngoài nước hiện
nay. Việc đầu tư vào bất động sản có tiềm năng rất lớn. Đi cùng xu thế phát triển đó, hoạt
động định giá ở Việt Nam cũng đang được chú trọng va phát triển. Tuy định giá bất động
sản không còn la một vấn đề mới mẻ, song cũng chưa thật phổ biến trong nền kinh tế.
Nội dung của công tác này vẫn đang còn trong giai đoạn xây dựng và phát triển, chưa đáp
ứng được nhu cầu ngày càng cao về định giá bất động sản hiện nay. Muốn định giá BĐS
chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố
liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu... Trong khi
đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số
cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn.
Tuy hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là đối với BĐS, đã được nghiên cứu và triển
khai ở nước ta từ nhiều năm nay nhưng cho đến nay chưa có tác giả nào nghiên cứu
chuyên sâu về thu thập và xử lý dữ liệu trong hoạt động thẩm định giá BĐS
Để từng bước xây dựng cơ sở khoa học làm nền tảng cho việc tổ chức và hoạt

động của hệ thống đánh giá và đánh giá lại BĐS theo cơ chế thị trường và hội nhập quốc
tế cần có những đề tài nghiên cứu chuyên sâu về cách thức làm việc và những điểm còn
yếu kém để rút ra những đề xuất giải pháp cho hoạt động thẩm định giá tại cơ sở. Từ yêu
cầu cấp thiết về lý luận và thực tiễn, em chọn Đề tài: “Những khó khăn cản trở hoạt
động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản tại
công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam và giải pháp hoàn
thiện” làm đề tài cho Báo cáo tốt nghiệp của mình.

2. Mục tiêu nghiên cứu:

Đánh giá thực trạng và chỉ ra những khó khăn làm cản trở hoạt động thu thập và xử lý
thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản tại công ty Thẩm định giá và Tư vấn tài
chính Việt Nam. Qua đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thu thập và xử lý
thông tin tại công ty.
3. Câu hỏi nghiên cứu:

- Thông tin về thẩm định giá là gì?
- Các cách thu thập thông tin? Kỹ thuật phân tích thông tin?
- Thực trạng hoạt động thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác định giá bất
động sản tại công ty VFA VIETNAM hiện nay ra sao? Những khó khăn cản trở là gì?
- Cần có giải pháp gì để hoàn thiện nó?


4. Phạm vi nghiên cứu:
-

Không gian nghiên cứu: Tại công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính
Việt Nam.

-

Thời gian nghiên cứu: Dựa trên những kinh nghiệm, những chia sẻ của các anh chị
thẩm định viên cũng như các số liệu từ công ty các giai đoạn 2013 – 2014.

5. Phương pháp nghiên cứu:

Kết hợp nghiên cứu lý thuyết, thống kê, diều tra, phỏng vấn……..
Báo cáo sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, kết hợp giữa lý
luận với thực tiễn, tư duy lô gíc để chứng minh sự hợp lý của vấn đề.
6. Kết cấu các chương:

Đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận.
Chương 2: Thực trạng và những khó khăn cản bước hoạt động thu thập và xử lý
thông tin phục vụ côn tác thẩm định giá bất động sản tại công ty VFA VIETNAM.
Chương 3: Một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn và hoàn thiện hoạt động thu
thập và xử lý thông tin phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản.

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.

Một số khái niệm và cơ sở thẩm định giá:

1. Khái niệm về thẩm định giá tài sản:

Có thể định nghĩa thẩm định giá (Valuation hay Appraisentment) là việc ước tính hay
xác định giá trị của một tài sản, hoặc đó là cách thức mà giá trị một tài sản được ước tính
tại một thời điểm và một địa điểm nhất định
Cũng có thể hiểu hoạt động thẩm định giá là một nghệ thuật định giá tài sản (động sản
và bất động sản), trên cơ sở xem xét những đặc điểm riêng biệt của từng tài sản với

những đặc điểm chung của từng tài sản đó (ví dụ như hình dạng của thửa đất, kích thước
của ngôi nhà…) cũng như xem xét các yếu tố rủi ro vô hình (rủi ro gắn với khả năng sinh
lời tương lai…) và những yếu tố luật pháp (quyền sở hữu, giấy phép…) ảnh hưởng đến
giá trị tài sản.


Căn cứ theo Điều 4. Pháp lệnh giá
“Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế.”
Như vậy, thời điểm Thẩm định giá được xác định vào thời điểm xảy ra các hoạt
động tác nghiệp của người làm công tác thẩm định giá. Thẩm định giá không xác định giá
trị của tài sản, bất động sản đề nghị thẩm định giá trong quá khứ hoặc trong tương lai.
2. Khái niệm về thẩm định giá BĐS.

Thẩm định giá BĐS là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình
thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên
một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Theo quy định tại Luật Kinh doanh BĐS, thẩm định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác
định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Việc định giá BĐS phải dựa trên
các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại
thời điểm định giá. Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ
pháp luật.
Cần lưu ý rằng, hoạt động thẩm định giá BĐS là việc “ước tính” giá cả của BĐS. Kết
quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của BĐS. Tuy nhiên, mức giá này không
phải là giá cả thị trường. Mức giá do các tổ chức định giá xác định có thể bằng với giá thị
trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn, mức độ chính xác phụ thuộc vào trình độ của
người định giá, uy tín của các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá BĐS và các điều kiện
kinh tế xã hội khác.
•

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá:

"Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là
người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường".
Giá trị thị trường thường được xác định thông qua các căn cứ sau:
Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển
nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.
Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho
tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan
đến tài sản trên thị trường.


•

Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá

Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn
cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không
phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư,
giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị
doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để
tính thuế..
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật
hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán trên thị trường
của tài sản đó
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét
từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.

Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào
khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất,
một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản
hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường.
Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do
những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản
này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả
năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu
dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử
dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về
thị trường.
Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi
kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó.
Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào
hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến
giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như số tiền mà tài sản đó mang lại
khi được mang ra bán.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp có xu hướng cao hơn giá trị
thị trường của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh hiệu quả, thu được lợi nhuận cao
hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tương tự; ngược lại có xu hướng thấp


hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài sản đang trong
quá trình sử dụng cũng có xu hướng cao hơn giá trị thị trường khi doanh nghiệp có bằng
sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc doanh nghiệp có
uy tín đặc biệt, họăc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà các doanh nghiệp cùng
loại hình kinh doanh khác không có.
Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích của tài sản

sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết
hạn sử dụng và được bán thanh lý. Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho
mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài
sản khác còn hoạt động.
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong điều kiện thời
gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện
giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự
nguyện, bị cưỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tình
huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người
bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc người
bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện. Giá cả trong những cuộc mua
bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị
trường.
Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ, chi
tiết trong báo cáo thẩm định hòan cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của
việc mua bán và mức giá thể hiện.
Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể gắn liền với
một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt
của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt
quá giá trị thị trường.
Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản,
hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị
trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu
dụng của tài sản.
Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu tư nào đấy
theo những mục tiêu đầu tư đã xác định.

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với
một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu
và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định. Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hoặc thấp
hơn giá trị thị trường của tài sản đó. Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều
đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể.
Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc chính sách bảo
hiểm.
Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan đến việc đánh
giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
II.

Lý luận về thông tin, hoạt động thu thập và xử lý thông tin.

1. Tầm quan trọng của thông tin:

Trong những thập kỷ gần đây, thông tin được xem như là người cố vấn sang suốt và trung
thực, đáng tin cậy thực sự cần thiết cho bất kỳ hoạt động của các cơ qua, tổ chức cần
thiết, nó tạo tiền đề cho sự thành công của doanh nghiệp. Tuỳ theo nhu cầu, nhiệm vụ mà
mỗi doanh nghiệp chọn cho mình những nội dung cụ thể về việc tổ chức thu thập và xử lý
thông tin.
Sự phát triển của các xa lộ thông tin liên lạc đã thu hẹp khoảng cách giữa các quốc gia,
các vùng và làm cho mọi người có hiểu biết nhanh, đầy đủ hơn về vấn đề mình quan tâm.
V.I.Lênin đã khẳng định: "Không có thông tin thì không có thắng lợi trong bất cứ lĩnh
vực nào, cả khoa học, kỹ thuật và sản xuất". Song không phải thông tin nào cũng có giá
trị, số lượng thông tin là vô cùng, trong khi đó khả năng thu thập, phân tích, xử lý, lưu trữ
là hữu hạn. Bởi vậy, quyết định nguyên tắc lựa chọn thông tin là hết sức quan trọng.
1.1.

Khái niệm về thông tin:

Thông tin là đối tượng thường dùng nhất, có nhiều loại thông tin khác nhau,
mỗi loại thông tin đều có cách hiểu riêng về phạm vi, hiệu quả cũng như vai trò
tác dụng nhất định. Hiểu một cách đơn giản nhất thông tin là sự trao đổi giữa con
người với môi trường để dễ dàng tiếp cận được điều mình mong muốn.
Vậy ta có thể hiểu thông tin là những dữ liệu có ý nghĩa được sử dụng để biểu
thị những vấn đề cụ thể, giúp cho đối tượng tiếp nhận thông tin có những quyết
định nhằm đạt được mục đích mong muốn
1.2.
Phân loại thông tin
Hàng ngày ta phải tiếp nhận và phân phối rất nhiều loại thông tin khác nhau.
Thông tin và quá trình tiếp nhận thông tin là hết sức quan trọng, phức tạp đa dạng
và phong phú. Muốn thực hiện công việc một cách khoa học, tránh chồng chéo thì
phân loại luồng thông tin là nhiệm vụ hết sức quan trọng.


Có nhiều cách phân loại thông tin tùy theo mục đích, yêu cầu, tùy trường hợp
và hoàn cảnh cụ thể
Theo nguồn thông tin
Thông tin bên ngoài: bao gồm thị trường, thực trạng tài sản, các tài sản thay
thế, tương đồng, .v.v...
Thông tin bên trong : bao gồm hợp đồng, bản vẽ kiến trúc, hồ sơ thiết kế, v.v...
hoặc các giấy tờ cần thiết liên quan tới tài sản cần thẩm định do công ty yêu cầu
thẩm định cung cấp
Theo tính chất đặc điểm sử dụng
Chia làm 2 loại là thông tin tra cứu và thông tin thông báo
Thông tin tra cứu là thông tin đem đến cho người tiếp nhận những nội dung có
tính quy ước, những căn cứ và kinh nghiệm
Thông tin thông báo là thông tin mang đến cho chủ thể tiếp nhận sự xác nhận,
hiểu biết nhất định về vấn đề nào đó.
Theo kênh tiếp nhận

Theo cách này thì có 2 loại: nguồn thông tin có hệ thống và nguồn thông tin
không có hệ thống
Nguồn thông tin có hệ thống : là nguồn thông tin đem đền cho người nhận vào
một khoảng thời gian đã định trước và với những thông số quy ước chung mang
tính phổ cập( công báo, báo cáo thống kê, thông tin tình hình kinh doanh,.v.v.... )
Nguồn thông tin không có hệ thống : là nguồn thông tin nảy sinh đột xuất
mang tính chất ngẫu nhiên tạm thời, ngoài dự kiến của người nhận tin.
Theo cách thu thập thông tin
Ta chia thông tin làm 2 loại: dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp
Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu do người khác thu thập, sử dụng cho các mục
dích có thể là khác với mục đích của chúng ta. Dữ liệu thứ cấp có thể là dữ liệu
chưa xử lý (còn gọi là dữ liệu thô) hoặc dữ liệu đã xử lý. Như vậy, dữ liệu thứ cấp
không phải do ta trực tiếp thu thập.
Ưu điểm của việc sử dụng dữ liệu thứ cấp là tiết kiệm tiền bạc, thời gian.
Nhược điểm trong sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp là:
Số liệu thứ cấp này đã được thu thập cho mục đích khác và có thể hoàn toàn
không hợp với vấn đề của chúng ta; khó phân loại dữ liệu; các biến số, đơn vị đo
lường có thể khác nhau.v.v...
Dữ liệu thứ cấp thường đã qua xử lý nên khó đánh giá được mức độ chính xác,
mức độ tin cậy của nguồn dữ liệu.
Khi dữ liệu thứ cấp không có sẵn hoặc không thể giúp trả lời các câu hỏi của chúng
ta, chúng ta phải tự mình thu thập dữ liệu cho phù hợp với vấn đề đặt ra. Các dữ liệu tự
thu thập này được gọi là dữ liệu sơ cấp. Hay nói cách khác, dữ liệu sơ cấp là dữ liệu do
chính người nghiên cứu thu thập.
1.3.

Thông tin về BĐS:


Theo quy định tại Luật kinh doanh BĐS phải công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh

doanh. Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách nhiệm công khai thông tin về BĐS đưa
vào kinh doanh. Thông tin về BĐS được đưa vào sàn giao dịch BĐS và trên các phương
tiện thông tin đại chúng.
1.3.1. Nguyên tắc và yêu cầu thông tin BĐS

Nguyên tắc:
Để đảm bảo thông tin đáng tin cậy về BĐS, cần phải cung cấp những thông tin sau:
-

Thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng của BĐS đăng ký giao dịch.

-

Quy hoạch vủa chính phủ, của địa phương về sử dụng đất có liên quan đến BĐS
đăng ký giao dịch.

-

Quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến các quyền lợi từ BĐS như quyền
sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê của BĐS đăng ký giao dịch.

-

Các thông tin cụ thể về giá cả, vị trí, đặc điểm cụ thể của từng BĐS đăng ký giao
dịch.

-

Các thông tin về BĐS có thể thay thế hoặc tương đương (giá cả, đặc điểm vị trí) đã
đăng ký giao dịch trên thị trường.

Yêu cầu:
Các thông tin cung cấp phải đảm bảo các yêu cầu chính xác, kịp thời và đầy đủ.
-

Một trong những yêu cầu quan trọng đầu tiên của thông tin là chính xác, yêu cầu
này càng trở nên cực kỳ quan trọng vì giá trị của BĐS lớn. Quyết định đưa ra dựa
trên một nguồn thông tin chính xác giúp cho việc kinh doanh phát triển. Ngược lại,
một quyết định sai do dựa vào thông tin không đúng sẽ gây thiệt haoij không thể
lường được cho một chủ đầu tư nào đó trên thị trường.

-

Thông tin phải kịp thời, thông tin chỉ có giá trị khi nó được cung cấp một cách kịp
thời. Tính kịp thời của thông tin có liên quan chặt chẽ đến thời gian. Thời gian
càng dài, thông tin càng để lâu thì giá trị của thông tin càng giảm.

-

Thông tin phải đáp ứng được yêu cầu đầy đủ. Nếu thông tin không đầy đủ sẽ dẫn
đến việc ra quyết định không chính xác.

-

Ngoài ra các thông tin về pháp luật, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch có
liên quan đến quản lý và phát triển phải được công khai và minh bạch. Trong điều


kiện hiện nay, có thể đưa những thông tin này lên mạng Internet và các thông tin
đại chúng như báo, tạp chí, phát thanh, truyền hình.

1.3.2. Vai trò của thông tin BĐS và thông tin trên TTBĐS đối với hoạt động

thu thập và xử lý thông tin phục vụ công tác Định giá BĐS:
•

Hệ thống thông tin trên TTBĐS là toàn bộ thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm
thông tin về: Pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý, tập quán của
người mua ở từng không gian và thời gian nhất định. Do tính đặc thù của hàng hóa
BĐS so với các hàng hóa thông thường khác, nên hệ thống thông tin đóng vai trò
quan trọng đặc biệt đối với sự công tác định giá BĐS.

•

Hàng hóa BĐS có tính cá biệt và mang yếu tố không gian, thời gian, chịu tác động
của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS còn có tác động, ảnh
hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận
tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS
thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của
chính phủ.
Do hàng hóa BĐS chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nên để có thể định giá hàng
hóa BĐS đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ và đầy đủ.

•

Thực tế cho thấy, điều kiện quan trọng để công tác định giá BĐS được thực hiện
một cách trôi chảy là phải có một hệ thống thông tin hoàn hảo, công khai, minh
bạch và dễ tiếp cận. Giá cả BĐS trên thị trường có phản ánh đúng đắn quan hệ
cung cầu hay không phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống thông tin. Hệ thống thông
tin khó tiếp cận, không đầy đủ, mập mờ, thiếu minh bạch về quy hoạch hặc sự

thay đổi chính sách của Nhà nước, là một trong những nguyên nhân quan trọng
làm xuất hiện một số cơn sốt về giá cả BĐS.

•

Sự minh bạch của thông tin quyết định chi phí thời gian và tiền bạc cho việc khảo
sát thông tin phục vụ công tác Định giá BĐS. Khi thông tin càng kém minh bạch
và chính xác thì chi phí thời gian và tiền bạc cho việc khảo sát càng cao. Mức giá
thẩm định càng khó xác định và kém chính xác. Do đó, công tác kiểm tra, sang lọc
thông tin đóng vai trò rất quan trọng.

•

Thông tin trên TTBĐS có tính chất quan trọng trong việc ước tính mức giá cuối
cùng của BĐS. Việc các thông tin giao dịch trên thị trường bị hạn chế sẽ gây khó
khăn đối với thẩm định viên cho việc ước tính giá. Để có được giá sát thực, các
thẩm định viên phải thật khôn khéo và nhạy bén trong vai trò người mua tiềm
năng nhằm khuyến khích đối tượng muốn bán BĐS cho biết giá trị thực.


2.

•

Thực tế vẫn không có đối tượng đứng ra kiểm chứng thông tin BĐS trên thị
trường. Thẩm định viên có thể tự kiểm chứng qua các phòng công chứng, qua
ngân hàng (nếu BĐS được thế chấp để vay vốn) hoặc tờ khai lệ phí trước bạ.

•

Một trong những yêu cầu đạo đức nghề nghiệp là phải minh bạch. Yêu cầu này
được thể hiện rõ nét qua việc làm các báo cáo, chứng thư thẩm định giá. Khi thực
hiện thẩm định, các cá nhân thực hiện thẩm định BĐS phải trình hồ sơ lên các cấp
trên ký, do đó, khi thông tin tài sản hoặc các thông tin khác có liên quan đến quá
trình định giá BĐS phải được trình bày thật rõ rang, đầy đủ. Việc làm này không
những làm gia tăng chất lượng báo cáo thẩm định giá mà còn giúp khách hàng
cũng như các đối tượng có liên quan hiểu rõ, giảm thiểu tối đa những vấn đề tiêu
cực có thể phát sinh về sau.

Các phương pháp thu thập dữ liệu
Các phương pháp quan trọng, phổ biến trong hoạt động thu thập tư liệu của
chuyên viên thẩm định giá là:
Nghiên cứu văn bản
Quan sát
Phỏng vấn
Mỗi phương pháp đều có thế mạnh và hạn chế khác nhau. Trong quá trình thu
thập, khai thác tư liệu, chuyên viên cần kết hợp và vận dụng các phương pháp một
cách linh hoạt, hợp lý để đảm bảo cho tư liệu chân xác, khách quan và sinh động.
2.1.
Phương pháp nghiên cứu dữ liệu văn bản
Khái niệm văn bản
Theo từ điển Tiểng Việt, văn bản có nghĩa: 1. Văn bản là bản chép tay hoặc in
ấn với một nội dung nhất định, thường để lưu lại lâu dài; 2. Văn bản là những
chuỗi ký hiệu ngôn ngữ hay loại ký hiệu nào đó, tạo nên một chỉnh thể với ý nghĩa
trọn vẹn (1).
Với nghĩa rộng ta có thể hiểu tư liệu văn bản là những thông tin được chứa
đựng trong các dạng cơ bản sau đây:
Sách ( sách văn học, lịch sử, văn hoá, pháp luật, kinh tế, .v.v..)
Báo (báo in, báo hình, báo nói, báo mạng,.v.v..)
Internet

Băng, đĩa (hình ảnh, âm thanh)
Các văn bản giấy tờ (văn bản quản lý hành chính nhà nước, văn bản đời
thường, .v.v..)
Văn bản quản lý hành chính nhà nước là loại tư liệu quan trọng, phổ biến
mà phóng viên hằng ngày thường khai thác và xử lý. Văn bản quản lý hành chính
nhà nước gồm các loại chủ yếu sau đây:
1 Nguyễn Như ý (chủ biên), Đại từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa-Thông tin, HN 1999, tr. 1795.


Văn bản quy phạm pháp luật (văn bản luật, dưới luật): Luật, nghị quyết,
quyết định, nghị định, thông tư, chỉ thị, .v.v.. của các cơ quan quản lý Nhà nước.
Văn bản hành chính: Báo cáo, tổng kết, biên bản, hợp đồng, thông báo,
giấy mời, .v.v.. của các đơn vị, cơ quan nhà nước.
Văn bản đời thường là loại tư liệu có tính chất cá nhân, riêng tư. Văn bản
đời thường bao gồm các loại chủ yếu sau đây:
Thư từ, nhật kí, .v.v..
Giấy viết tay, sổ sách, ghi chép cá nhân, .v.v..
Đặc điểm của tư liệu văn bản
Sách báo, internet, các văn bản giấy tờ,.v.v.. giúp chuyên viên có được những
thông tin nền trước khi tìm hiểu cụ thể về đối tượng nào đó. Vì vậy, trong hoạt
động thẩm định giá, nghiên cứu văn bản thường là cơ sở đầu tiên để chuyên viên
triển khai các công việc tiếp theo.
Nhìn chung, thông tin rút ra từ tài liệu văn bản “giấy trắng mực đen” thường ít
thiên vị và có độ tin cậy cao.
Các loại văn bản quy phạm pháp luật có tính chất chuẩn mực vì đã được những
cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền phê duyệt.
Các loại báo cáo, sơ kết, tổng kết, .v.v.. ít nhiều đã được các cá nhân, đơn vị, cơ
quan có trách nhiệm soạn thảo và kiểm tra.
Các tư liệu văn bản (như báo cáo, tổng kết của các cơ quan chức năng) thường
chứa đựng những dấu hiệu có thể đo lường được, có thể đem ra tính toán, so sánh,

đối chiếu với các sự việc, hiện tượng diễn ra trong thực tế. Nếu chuyên viên biết
khai thác, phân tích sẽ làm cho việc nhận xét, đánh giá các sự kiện đó trở nên
khách quan hơn, ít phụ thuộc vào tính chủ quan của chính mình.
Các văn bản đời thường cũng được xem là những vật chứng có ý nghĩa khi
nhìn nhận, đánh giá một sự kiện, con người nào đó nhưng giá trị pháp lý có thể
không cao.
Bên cạnh những loại tư liệu nói trên, thông tin được rút ra từ sách báo cũng
có nhiều tác dụng trong việc đào sâu, mở rộng thông tin, làm báo cáo thẩm định
thuyết phục khách hàng hơn.
Tuy nhiên, thông tin từ văn bản thường chỉ có vai trò là điểm tựa đầu tiên
chứ không phải là tư liệu duy nhất cho một báo cáo thẩm định giá. Không nên lạm
dụng việc nghiên cứu văn bản để sao chép, dùng tư liệu cũ để thẩm định tài sản
mới.
Những chú ý khi khai thác tư liệu văn bản
Xác định giá trị pháp lý của văn bản
Xác định nguồn gốc, tác giả văn bản
Xác định xem văn bản đó là bản chính hay bản sao
Chú ý thời gian ra đời của văn bản .
Kiểm tra tính xác thực của tư liệu văn bản:
Phân biệt sự việc và ý kiến;
Tìm hiểu ý đồ của người soạn thảo văn bản;
Xem xét bối cảnh tác động đến sự ra đời của văn bản, .v.v..


Phát hiện ra các con số, các chi tiết quan trọng, nổi bật, có yếu tố tin tức. Đó là
những con số, chi tiết “biết nói”.
Có “thái độ nghi ngờ” trong khai thác tư liệu văn bản.
So sánh thông tin từ tư liệu văn bản với các nguồn tin khác.
Dùng danh bạ địa chỉ cụ thể hoặc dùng công cụ tìm kiếm để thu thập thông tin
trên internet

Một số website tìm kiếm thông dụng như: ,
, ,
,
, ...) .
Internet là kho tư liệu khổng lồ của chuyên viên. Tuy nhiên, khai thác thông
tin trên internet cũng có bất lợi: Quá nhiều các nguồn tin dẫn đến việc phân tán
thông tin; nhiều thông tin không rõ nguồn gốc vì vậy việc kiểm tra các nguồn tin
nhiều khi cũng rất khó khăn và tốn thời gian.
2.2.
Phương pháp quan sát
Khái niệm
Quan sát là khả năng cảm thụ hiện thực của con người nhờ vào các cơ quan
cảm giác chủ yếu như thị giác và thính giác thông qua sự tiếp xúc nghe nhìn. Quan
sát thường đem lại những thông tin có đặc tính mô tả.
Người có năng lực quan sát là người có khả năng tri giác nhanh chóng và
chính xác những điểm quan trọng, chủ yếu và đặc sắc của sự vật, hiện tượng cho
dù những điểm đó khó nhận thấy hoặc có vẻ là thứ yếu.
Đối tượng quan sát
Đối tượng quan sát của chuyên viên rất phong phú, đa dạng nếu chúng chứa
đựng những thông tin, dữ liệu có ích cho tài sản thẩm định.
Quan sát quang cảnh, hiện trạng
Quan sát đồ vật...
Một số hình thức quan sát cơ bản
Theo vị trí của người quan sát
Quan sát tham dự: Người quan sát trực tiếp tham dự vào các hoạt động cùng
với những đối tượng được quan sát. Hoạt động tham dự để quan sát có nhiều mức
độ khác nhau: Tham dự một phần hoặc nhập cuộc hoàn toàn.
Quan sát không tham dự: Người quan sát không tham dự vào các hoạt động
cùng với những đối tượng được quan sát. Họ đứng ngoài cuộc và đơn thuần ghi lại
những gì đang diễn ra. Do nhìn từ bên ngoài nên người quan sát khó khăn hơn

trong việc muốn tìm hiểu kỹ.
Theo cách thức quan sát
Quan sát công khai: Đối tượng được quan sát biết rõ mình đang bị quan sát.
Sự có mặt của người quan sát dù sao vẫn có ảnh hưởng (ít hay nhiều) đến đối
tượng được quan sát. Do vậy, quan sát công khai có thể sẽ gây ra sự căng thẳng,
mất tự nhiên cho đối tượng được quan sát. Có trường hợp quan sát công khai
không đưa đến kết quả đúng như nó vốn có.


Quan sát bí mật: Đối tượng được quan sát không biết mình đang bị quan sát.
Vì vậy quan sát bí mật có thể nó tạo ra khả năng nhận thức tốt hơn vì lúc đó các
hành động, tình huống xảy ra tự nhiên, ít sai lệch hơn.
Tuy nhiên, cũng có những ý kiến đặt ra vấn đề vi phạm pháp luật, đạo đức
trong một số trường hợp chuyên viên thực hiện quan sát bí mật và quan sát tham
dự.
Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp quan sát
Quan sát là con đường ngắn nhất để chuyên viên tiếp cận trực tiếp với tài sản
Quan sát đem lại hình ảnh cụ thể, xác thực, sinh động.
Thông tin từ quan sát đem lại những dấu hiệu cần thiết để tiến tới thẩm định
bản chất của tài sản
Trong quá trình giao tiếp, quan sát những biểu hiện tâm lý của đối tượng sẽ
giúp chuyên viên điều chỉnh nhịp độ cuộc giao tiếp và đánh giá mức độ tin cậy của
thông tin...
Hoạt động quan sát chịu ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan. Hiện thực cuộc
sống qua quan sát thường gắn với sự nhìn nhận, xem xét và trạng thái tâm lí của
bản thân người quan sát.
Hoạt động quan sát bị giới hạn bởi thời gian, không gian.
Quan sát có khi chỉ thấy được biểu hiện bên ngoài chưa chắc đã đúng với bản
chất của sự việc. Đã xảy ra tình trạng chuyên viên bị “lừa” hoặc chỉ dựa vào quan
sát để nhận định sự việc nên đã dẫn đến sai sót đáng tiếc.

Cách quan sát để đạt hiệu quả cao
Quan sát để tìm ra ý nghĩa: Quan sát không chỉ là mô tả lại những gì nhìn thấy
mà phải đi liền với sự phân tích, bình giá để tìm ra ý nghĩa, giá trị của chi tiết, sự
kiện.
Quan sát phải có suy luận, phán đoán: Quan sát không có nghĩa chỉ là nhìn,
trông mà là thấy được sự vật, hiện tượng. Quan sát khác với hoạt động nhìn, trông
vì quan sát có sự tham gia của hoạt động tư duy như: phân tích, tổng hợp, suy
luận, phán đoán…
Quan sát trong sự so sánh: so sánh những gì quan sát được ở sự vật, hiện tượng
này với sự vật, hiện tượng khác hoặc so sánh với bản thân chúng trong các thời
điểm, hoàn cảnh, giai đoạn… khác nhau để làm nổi bật nên những nét đặc sắc của
chúng. Chính sự so sánh, đối chiếu này làm cho sự quan sát có chiều sâu hơn.
Huy động các giác quan trong quan sát và thận trọng khi kết luận: Quan sát
phải có sự tập trung, chú ý cao độ. Khi quan sát cần sử dụng các giác quan để nhận
biết các đặc điểm, tính chất rất đa dạng của các sự vật, hiện tượng. Thiếu đi bất cứ
một giác quan nào, chúng ta có thể bị mù trước một thuộc tính nào đó của sự vật.
Lựa chọn thời điểm để quan sát bởi vì hoạt động quan sát chỉ thực hiện được
trong thời gian, không gian và giai đoạn diễn tiến nhất định nào đó của sự kiện.
Quan sát nên kết hợp với các phương pháp khác để đảm bảo độ tin cậy và cơ
sở pháp lý cho thông tin đã thu thập.


Phương pháp phỏng vấn
Khái niệm
Nhìn dưới góc độ phương pháp, phỏng vấn là cuộc gặp gỡ, trao đổi, hỏi chuyện
giữa chuyên viên với một hoặc một nhóm đối tượng nhằm thu thập, khai thác
thông tin phục vụ hoạt động thẩm định giá nói chung.
Ưu điểm của phỏng vấn
Khách quan hoá thông tin
Tạo giá trị và mức độ tin cậy cao cho thông tin

Tạo ra sự độc quyền về thông tin
Quy trình, phương pháp thực hiện một cuộc phỏng vấn
Giai đoạn chuẩn bị
Tìm hiểu trước nội dung đặt ra trong cuộc phỏng vấn và tìm hiểu ngưòi trả
lời
Ý nghĩa đối với chuyên viên
Nhanh chóng nhập cuộc, chủ động, tự tin khi phỏng vấn
Tạo sự tin cậy với người đối thoại
Hỏi được những câu hỏi tốt
Xử lý linh hoạt những tình huống bất ngờ có thể xảy ra trong quá trình phỏng
vấn
Tìm hiểu như thế nào?
Nghiên cứu tư liệu trên sách báo, internet.
Hỏi những người am hiểu hoặc người quan tâm đến nội dung sẽ đề cập trong
cuộc phỏng vấn.
Tìm hiểu đối tượng sẽ phỏng vấn qua đồng nghiệp, bạn bè, hàng xóm hoặc
những người thân khác của họ.
Lựa chọn người trả lời
Tuỳ thuộc vào nội dung và mục đích phỏng vấn để tìm người trả lời cho
phù hợp. Chuyên viên phải trả lời được hai câu hỏi quan trọng: Hỏi ai? Hỏi cái gì?
Chọn người tiêu biểu (khách quan, công minh, thú vị, độc đáo…)
Sắp đặt cuộc phỏng vấn
Báo trước (gọi điện, viết thư…) cho nguồn tin mong muốn (đề nghị) được
phỏng vấn (trò chuyện, trao đổi...)
Giới thiệu tư cách của người phỏng vấn
Cho nguồn tin biết mục đích và nội dung cuộc phỏng vấn
Thoả thuận địa điểm, thời gian phỏng vấn
Chuẩn bị đề cương câu hỏi
Căn cứ vào những thông tin đã tìm hiểu được, chuyên viên cần dự kiến một số
câu hỏi chính phù hợp với mục đích, nội dung sẽ đặt ra trong cuộc phỏng vấn.

Tuy nhiên, trong quá trình phỏng vấn phóng viên có thể linh hoạt thay đổi…
Một số công việc chuẩn bị khác
Chuẩn bị phương tiện phỏng vấn
Chuẩn bị tâm lý, tâm thế khi tiến hành phỏng vấn
Ăn mặc phù hợp

2.3.


Đúng hẹn
Giai đoạn tiến hành cuộc phỏng vấn
* Giai đoạn nhập cuộc
Giới thiệu bản thân
Nhắc lại mục đích của cuộc phỏng vấn
Tạo lập cách hiểu đúng về tầm quan trọng và ý nghĩa của cuộc phỏng vấn.
Gieo nhu cầu cho đối tượng (họ được lợi gì khi tham gia phỏng vấn?).
Tạo sự tin tưởng, cởi mở (đó là chìa khoá mở cánh cửa thông tin).
Có thể bắt đầu bằng một câu chuyện nhẹ nhàng (nhưng ngắn gọn)
Không nên đưa những câu hỏi khó ngay từ đầu
Nên dùng câu hỏi dẫn dắt
Nếu thuận lợi nên đi thẳng vào vấn đề để tranh thủ thời gian
*Giai đoạn triển khai hệ thống câu hỏi chủ chốt
Nên triển khai các câu hỏi từ dễ đến khó để thu thập thông tin
Sử dụng xen kẽ các loại câu hỏi một cách linh hoạt
Trong khi hỏi những câu hỏi chính, cần bổ sung thêm các câu hỏi phụ
Chú ý lắng nghe, phát hiện và khai thác những điểm quan trọng, nổi bật từ câu
trả lời (vấn đề mâu thuẫn, vấn đề mới nảy sinh, chi tiết độc đáo…) để đặt câu hỏi
tiếp theo.
Giữ thế chủ động trong cuộc phỏng vấn
Luôn đặt trong đầu câu hỏi: Cần biết cái gì?

Quan sát những biểu hiện tâm lý của người trả lời để đánh giá mức độ tin cậy
của thông tin và điều chỉnh nhịp độ của cuộc phỏng vấn
* Giai đoạn kết thúc cuộc phỏng vấn
Kiểm tra xem còn bỏ sót thông tin, chi tiết nào muốn biết
Kiểm tra xem những điểm đánh dấu trong sổ ghi chép đã được làm sáng tỏ
chưa
Hỏi người trả lời xem họ muốn nói thêm điều gì nữa không
Nói trước với người trả lời rằng mình có thể sẽ gặp hoặc gọi điện lại cho họ để
hỏi thêm một vài điều.
Nên kết thúc cuộc phỏng vấn đúng thời gian đã giao hẹn. Nếu cuộc phỏng vấn
kéo dài quá mức sẽ tạo cảm giác mệt mỏi, lơ đễnh từ phía người trả lời .
Cảm ơn và bày tỏ mong muốn được gặp lại người trả lời
* Một số điều cần chú ý trong quá trình tiến hành phỏng vấn
Ghi lại chính xác tên, chức danh, cơ quan, địa chỉ…của người trả lời ngay từ
lúc bắt đầu phỏng vấn (hoặc xin danh thiếp của họ).
Không cắm cúi ghi chép, phải biết cách lắng nghe để khuyến khích người trả
lời
Không nên đọc câu hỏi mà nói một cách tự nhiên
Nên đưa ra các câu hỏi một cách trung lập, khách quan.
Hãy nhìn vào mắt người đối thoại
Thái độ ứng xử hợp lý hợp lý (cách xưng hô, giọng điệu câu hỏi, cách ăn mặc,
chế ngự thói quen xấu…)


Luôn chuẩn bị tinh thần để xử lý mọi tình huống có thể sẽ xảy ra trong cuộc
phỏng vấn
* Những câu hỏi không nên dùng trong phỏng vấn:
Câu hỏi quá dài
Câu hỏi không rõ ràng, mơ hồ
Câu hỏi khó trả lời

Gộp nhiều ý trong một câu hỏi
Câu hỏi đã có ý trả lời
Câu hỏi chung chung (nội dung và phạm vi đề cập quá rộng)
Câu hỏi khuôn mẫu, sáo mòn
Câu hỏi không phù hợp với đối tượng phỏng vấn (mỗi đối tượng có trình độ
và tâm lý khác nhau cần các cách hỏi khác nhau)
* Ghi chép và dùng máy ghi âm
Ghi chép là một biện pháp hữu hiệu để “tự vệ chống lại sự thiếu chính xác”
hoặc bỏ sót thông tin, chi tiết.
Ghi chép giúp chúng ta dễ dàng theo dõi trình tự, diễn biến các thông tin thu
nhận được từ người trả lời
Ghi chép giúp cho việc đánh dấu hoặc nhấn mạnh, kiểm tra... những thông tin,
chi tiết quan trọng để ghi nhớ hoặc hỏi lại mà không phá ngang câu chuyện
Ghi chép nhanh, có chọn lựa
Luôn có vài cây bút dự trữ
Có thể xin phép hoặc thoả thuận với người trả lời khi sử dụng máy ghi âm
Kiểm tra máy ghi âm trước khi sử dụng nhiều lần
Trong trường hợp không tiện, nên để máy ghi âm và sổ ghi chép xa tầm mắt
người trả lời.
2.4.
Phương pháp chọn đối tượng điều tra
Trong phương pháp nghiên cứu hiện trường, chúng ta phải quyết định lựa chọn
thông tin cần điều tra như thế nào? Chúng ta có thể điều tra toàn bộ thông tin cần
quan tâm, hoặc điều tra một mẫu thông tin được chọn ra từ đó,tức là một bộ phận
nào đó trong số các thông tin mà chúng ta quan tâm. Chúng ta sẽ tìm hiểu hai
cách điều tra này.
Điều tra toàn bộ
Nếu số lượng thông tin mà chúng ta quan tâm không lớn thì chúng ta có thể
điều tra toàn bộ. Đó là trường hợp những thông tin lớn tại một địa phương. Đây là
nhóm thông tin quan trọng của tài sản thẩm định nên cần tiếp xúc trực tiếp theo

một lịch trình nhất định. Những thông tin cần được ghi chép đầy đủ, hệ thống.
Cũng cần lập hồ sơ để theo dõi.
Điều tra chọn mẫu
Điều tra chọn mẫu được sử dụng khi lượng thông tin quan tâm có số lượng
lớn. Trong trường hợp này nếu điều tra toàn bộ thì chi phí sẽ cao, thời gian sẽ kéo
dài và cũng không cần thiết. Phương pháp chọn mẫu có cơ sở khoa học là phương
pháp thống kê toán học. Theo lý thuyết thống kê, việc nghiên cứu thông tin thu
được từ một mẫu lấy ra từ một đám đông cần nghiên cứu có thể cho phép ta suy ra


các kết luận tương đối chính xác về các tính chất nào đó của thông tin điều tra. Độ
tin cậy của các kết luận tuỳ thuộc vào tính đại diện của mẫu thông tin được chọn,
tức là phụ thuộc vào phương pháp chọn mẫu và số lượng các phần tử mẫu được
chọn. Có thể sử dụng các phương pháp chọn mẫu sau đây:
Chọn mẫu ngẫu nhiên
Theo phương pháp này thì mỗi phần tử của thông tin được chọn ngẫu nhiên
vào mẫu. Như vậy bất kỳ phần tử nào của thông tin cũng có xác suất như nhau để
được chọn vào mẫu. Phương pháp này cho chúng ta khả năng tính được độ tin cậy
của các kết luận cho thông tin được rút ra từ các kết quả nghiên cứu trên tập hợp
mẫu.Điều kiện áp dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên là thông tin cần nghiên
cứu phải có tính đồng đều về các đặc tính cần nghiên cứu.
Chọn mẫu ngẫu nhiên phân tầng
Khi thông tin không có tính đồng đều về đặc tính cần nghiên cứu thì trước hết
ta cần chia thông tin đó ra thành các nhóm đồng đều theo các đặc tính cần nghiên
cứu. Sau đó từ mỗi nhóm đồng đều đó ta lại chọn ra một mẫu theo phương pháp
chọn ngẫu nhiên. Việc chia thông tin cần nghiên cứu thành các nhóm đồng đều
cũng giống như việc phân đoạn thông tin.Một vấn đề cần trả lời là kích thước mẫu
bao nhiêu thì vừa. Rõ ràng là kích thước mẫu càng lớn thì độ tin cậy của các kết
luận càng cao, nhưng dẫn đến chi phí cao. Do vậy, cần phải tính toán cỡ mẫu sao
cho đảm bảo độ tin cậy cho trước.

3. Xử lý thông tin
Kết quả thu thập thông tin từ nghiên cứu tài liệu, số liệu thống kế, quan sát
hoặc thực nghiệm tồn tại dưới hai dạng:
Thông tin định tính.
Thông tin định lượng.
Các thông tin này cần được xử lý để xây dựng các luận cứ, phục vụ cho
việc thẩm định giá tài sản. Có hai phương hướng xử lý thông tin:
Xử lý logic đối với thông tin định tính. Đây là việc đưa ra những phán đoán
về bản chất của sự kiện.
Xử lý toán học đối với các thông tin định lượng. Đây là việc sử dụng phương
pháp thống kê toán để xác định xu hướng, diễn biến của tập hợp số liệu thu thập
được.
3.1.
Xử lý thông tin định tính
Khi các thông tin định tính đã được thu thập qua các phương pháp như:
quan sát, phỏng vấn, thảo luận, nghiên cứu tài liệu,…Bước tiếp theo là làm thế nào
để phân tích các thông tin trên.
Mục đích của thông tin định tính là để xây dựng giả thuyết và chúng minh
cho giả thuyết đó từ những sự kiện rời rạc đã thu thập đuợc.
Xử lý logic đối với các thông tin định tính là việc đưa ra những phán đoán
về bản chất các sự kiện đồng thời thể hiện những logic của các sự kiện, các phân
hệ trong hệ thống các sự kiện được xem xét.
3.2.
Xử lý thông tin định lượng


Thông tin định luợng thu thập được từ các tài liệu thống kê hoặc kết quả
quan sát, thực nghiệm. Nhà nghiên cứu không thể ghi chép các số liệu nguyên
thủy vào tài liệu, mà phải sắp xếp chúng để làm bộc lộ ra các mối liên hệ và xu thế
của sự vật. Các số liệu có thể được trình bày dưới nhiều dạng, từ thấp đến cao:

Những con số rời rạc.
Bảng số liệu.
Biểu đồ.
Đồ thị.
Phân tích chỉ số trung bình.

CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN CẢN BƯỚC HOẠT
ĐỘNG THU THẬP VÀ XỬ LÝ THÔNG TIN PHỤC VỤ CÔNG


TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY VFA
VIETNAM
Phần I: Giới thiệu chung về công ty VFA VIETNAM
Công ty TNHH Thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam viết tắt là VFA VIETNAM,
là một doanh nghiệp được thành lập theo loại hình công ty trách nhiệm hữu hạn. VFA
VIETNAM được Bộ Tài chính và Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội công nhận là một
doanh nghiệp có đầy đủ điều kiện hoạt động trong lĩnh vực Thẩm định giá và Tư vấn tài
chính.
VFA VIETNAM đội ngũ nhân sự có trình độ cao, giàu kinh nghiệm, năng động, sáng tạo
gồm những thẩm định viên về giá, các chuyên gia về tài chính – kế toán, các kỹ sư
chuyên ngành, công ty luôn hướng tới cung cấp các dịch vụ thẩm định giá và tư vấn tài
chính một cách hoàn hảo nhất, trong thời gian ngắn nhất với mức phí hợp lý nhất, đáp
ứng tối đa nhu cầu của mọi khách hàng.
Với phương châm làm việc “ Độc lập – Khách quan – Uy tín – Chất lượng”, các dịch vụ
VFA VIETNAM cung cấp cho khách hàng đảm bảo tuân thủ các quy định hiện hành của
Nhà nước về: tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, các quy định về tài chính, các chuẩn
mực kế toán,…
VFA VIETNAM cam kết “Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp” và là “Địa chỉ
tin tưởng, sự lựa chọn chính xác của khách hàng” đã trở thành giá trị, niềm tin và nét văn

hóa của VFA VIETNAM.
1. Tên công ty: Công ty TNHH thẩm định giá và tư vấn tài chính Việt Nam, tên

viết tắt là VFA VIETNAM.
Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP. Hà
Nội.
Tel: 04 6272 6789; 046282 6789
Fax: 0439 845 673
Website:
Email:
Tài khoản:
+ 1125129564015- Ngân hàng Techcombank chi nhánh Hai Bà Trưng, Hà Nội.
+ 102010001506602- Ngân hàng Cổ phần thương mại Công thương Việt Nam- Chi
nhánh Láng Hòa Lạc.


2. Văn phòng đại diện:

2.1. Tại thành phố Hồ Chí Minh
- Địa chỉ: Số 387-389 Hai Bà Trưng, Phường 8, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Tel: 0862 768 686
- Email: ;
- Website: .
2.2. Tại tỉnh Bắc Giang:
-Địa chỉ: Số 09, ngõ 49, đường Đào Sư Tích, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang;
-Tel: 0917176862
2.3 Văn phòng đại diện tại tỉnh Yên Bái
- Địa chỉ: Số 740 đường điện biên, tổ 44, Phường Minh tân, TP Yên Bái, Tỉnh Yên Bái,
Việt Nam.
- Tel: 843 854 470/ Fax: 843 854 470

- Email:
- Webside:
I.

Cơ sở pháp lý hoạt động:

-Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 2005;
-Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005;
-Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012;
-Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm định giá;
-Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính Phủ về Thẩm định giá;
-Giấy Chứng nhận đăng ký Doanh nghiệp số 0105658766 do Phòng Đăng ký kinh doanh
số 1 – Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp đăng ký lần đầu ngày 21/11/2011 và
đăng ký thây đổi lần thứ 1 ngày 06/6/2012;
-Thông báo số 332/TB-BTC ngày 29/11/2011 của Bộ Tài chính về việc công bố Danh
sách doanh nghiệp thẩm định giá và danh sách thẩm định viên về giá đủ tiêu kiện hoạt
động thẩm định giá tài sản năm 2011;


-Thông báo số 58 BT-BTC ngày 20/01/2013 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách
doanh nghiệp thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá năm 2012;
-Thông báo số 59/TB-BTC ngày 20/01/2012 của Bộ Tài chính về việc công bố danh sách
thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá năm 2012;
- Thông báo số 450/TB-BTC ngày 30/11/2012 về việc công bố danh sách các doanh
nghiệp thẩm định giá, Danh sách thẩm định viên về giá đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm
định giá tài sản năm 2012
- Thông báo số 48/TB-BTC ngày 24/01/2013 về việc công bố Danh sách các doanh
nghiệp thẩm định giá, danh sách các thẩm định viên về giá đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm
định giá tài sản năm 2013.

Phần II. Các dịch vụ chính công ty cung cấp
DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ:

I.
-

Thẩm định giá bất động sản;

-

Thẩm định giá động sản ( máy móc, thiết bị ).

-

Xác định giá trị doanh nghiệp;

-

Thẩm định dự án đầu tư;

-

Thẩm định giá trị vô hình;

1. Thẩm định giá bất động sản:

Hiện nay, theo xu hướng quốc tế, các giao dịch bất động sản đều được một tổ chức tư vấn
độc lập tư vấn thẩm định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giao
dịch tài sản. Thông qua hoạt động thẩm định giá bất động sản, VFA VIETNAM tự hào đã
và đang đóng góp sức lực và trí tuệ cho sự phát triển mạnh hơn của thị trường bất động

sản Việt Nam, cũng như sự phát triển và thành công của các đối tác.
1.1 Mục đích thẩm định giá bất động sản:
-

Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn ngân hàng, cầm cố thanh lý;

-

Giao đất, cho thuê đấy, đền bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời;

-

Đầu tư, góp vốn liên doanh;

-

Tư pháp;

-

Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước;

-

Chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và cá nhân;


-

Bảo toàn tài sản, biến động chủ quyền tài sản;

-

Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;

-

Các mục đích khác.
Bất động sản thẩm định bao gồm:

I.2.
-

Nhà biệt thự- nhà phố- căn hộ;

-

Nhà xưởng- Kho tang;

-

Khách sạn- Resort- nhà hàng- cao ốc;

-

Đất đai và công trình xây dựng trên đất;

-

Trang trại- các công trình công nghiệp và dân dụng;

-

………

2. Thẩm định giá động sản (máy móc, thiết bị):
a. Mục đích của thẩm định giá máy móc, thiết bị:
-

Mua sắm thanh toán từ nguồn vốn ngân sách Nhà Nước;

-

Bán, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn ngân hàng, cầm cố, thanh lý;

-

Đầu tư, góp vốn liên doanh, cổ phần hóa doanh nghiệp;

-

Phục vụ thuê tài chính;

-

Bảo hiểm;

-

Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính;

-

Đền bù giải tỏa;

-

Tư vấn, lập dự án đầu tư;…
b. Máy móc, thiết bị thẩm định giá bao gồm:

-

Các loại dây chuyền sản xuất- dây chuyền công nghệ;

-

Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ;

-

Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan, tàu,
thuyền;

-

Các máy móc, thiết bị trong các lĩnh vực: Y tế, khoa học, giáo dục, phát thanh,
truyền hình, văn hóa, thể dục thể thao, mạng và phần mềm tin học, nội thất, vật


tư và xây dựng, phòng cháy chữa cháy, thiết bị phát hành thẻ, hệ điều khiển lò

hạt nhân, hệ thống kiểm tra an toàn bức xạ hạt nhân,….
3. Xác định giá trị doanh nghiệp:

Hiện nay, theo xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, cạnh tranh ngày càng khốc liệt, cùng
với những chủ trương đường lối phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam thì việc cổ phần
hóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,… là một trong những tiến trình, giải pháp các doanh
nghiệp ngày càng có vai trò quan trọng, kết quả doanh nghiệp cho thấy bức tranh tổng
quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ việc đưa ra quyết định
đầu tư, cổ phần hóa, mua – bán, sáp nhập, hợp nhất,….
a. Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp:
-

Cổ phần hóa;

-

Mua – bán, sáp nhập, hợp nhất, liên doanh, chuyển đổi hình thức;

-

Thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp;

-

Thế chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng;

-

Chứng minh năng lực tài chính;

-

Phát hành cổ phiếu, bán cổ phiếu ra công chúng;

-

Có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả kinh
doanh;

-

Cở sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư ra quyết định đầ tư vào
các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính.
b. Các loại doanh nghiệp bao gồm;

-

Các doanh nghiệp, xí nghiệp nhà nước;

-

Doanh nghiệp tư nhân

-

Công ty cổ phần;

-

Công ty trách nhiệm hữu hạn.

4. Thẩm định Dự án đầu tư:

Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới,
mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng
cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Việc lựa
chọn và quyết định đầu tư vào một dự án là vô cùng quan trọng đối với các nhà đầu tư,


VFA VIETNAM sẽ mang lại những thông tin và kết quả hữu ích để nhà đầu tư có quyết
định đúng đắn trong việc sử dụng đồng vốn sở hữu.
Dự án xây dựng thông thường gồm phần thuyết minh dự án và bản vẽ thiết kế cơ sở.
Đây chính là các căn cứ để triển khai cho bản vẽ thiết kế kỹ thuật và bản vẽ thi công sau
này. Tổng mức đầu tư cả dự án chính là giá trị đầu tư xây dựng của dự án. Không phải
bất cư công trình xây dựng vào cũng phải lập dự án. Các công trình thông thường được
chia thành các loại như nhóm A, nhóm B, nhóm C,…và các loại công trình này được
phân chia căn cứ vào các mức giá trị đầu tư của công trình và theo loại công trình.
Nội dung phần thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm:
-

Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư, đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm,
hình thức đầu tư, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất…

-

Mô tả quy mô, diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình, phương
án kỹ thuật, công nghệ và công suất…

giải
pháp

hiện,
Tư vấn giới thiệu- vềCác
các phương
dịch vụ án,
thẩm
định
giáthực
(miễn
phí)phương án giải phóng mặt bằng, tái định
cư phân đoạn thực hiện,...Hoàn thiện tài liệu kỹ thuật, tài liệu pháp lí của TS thẩm định giá

Đánh giá tác động môi trường, giải pháp phòng chống cháy nổ, các yêu cầu về
an tin
ninh,
phòng,…
hận hồ sơ, phân tích thông
lậpquốc
KH sơ
bộ về thời gian, chi phí thẩm định
-

Tổng mức đầu tư của dự án, khả năng thu xếp vốn,
nguồn
phương
Xác định
cơvốn,
sở giá
trị án
hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinnh tế,
Lựa chọn phương pháp TĐ

hiệu quả xã hội của dự án,…
Kí hợp đồng thẩm định giá
- Thẩm định dự án đầu tư gồm: Thẩm định tổng mức đầu tư, thẩm định hiệu quả
dự án đầu tư: PP, NPV, IRR, PI,…
Khảo sát, nghiên cứu thị trường, thu thập thông tin
Mục đích thẩm định Dự án đầu tư:
Lập kế hoạch chi tiết thẩm định giá
- Đầu tư, mua bán, chuyển nhượng;
-

-

Vay vốn ngân hàng;

Góp vốn liên doanh;
Thực hiện nghiệp vụ thẩm định
- Cổ phần hóa và thành lập doanh nghiệp;
-

So sánh cơ sở dữ liệu nội
Lấy ý kiến chuyên gia

TÍnh thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính;
Tính toán kết quả thẩm đinh
Phát- hành
thư thẩm
Cácchứng
mục đích
khác định
Thông báo sơ bộ kết quả thẩm định

5. Quy trình thực hiện dịch vụ thẩm định giá
-

Nghiệm thu, thanh lý hợp đồng

Hoàn thiện hồ sơ thẩm định giá

Lập báo cáo TĐ