Xác định giá đất mặt bằng tiền và các cấp hẻm trên đường cao thắng đoạn từ điện biên phủ hoàng dư khương

Phần mở đầu: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI







Lý do chọn đề tài .......................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 1
Đối tƣợng nghiên cứu .................................................................................... 1
Phƣơng pháp nghiên cứu .............................................................................. 1
Nội dung nghiên cứu chuyên đề ................................................................... 1
Kết cấu và nội dung của đề tài ..................................................................... 1

Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1
Thẩm định giá bất động sản.................................................................... 2
1.1.1 Khái niệm Bất động sản .......................................................................... 2
1.1.2 Khái niệm thẩm định giá bất động sản .................................................. 2
1.1.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản ..................................... 2
1.1.3.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp ............................................................... 2
1.1.3.2 Phƣơng pháp chi phí ................................................................................ 5
1.1.3.3 Phƣơng pháp thặng dƣ ............................................................................ 6
1.1.3.4 Phƣơng pháp lợi nhuận ........................................................................... 7
1.1.3.5 Phƣơng pháp đầu tƣ hay thu nhập......................................................... 8
1.1.4Quy trình thẩm định giá bất động sản ..................................................... 11
1.1.5Báo cáo chứng thƣ thẩm định giá bất động sản ...................................... 13

CHƢƠNG 2: QUÁ TRÌNH XÁC ĐINH
GIÁ ĐẤT MẶT TIỀN VÀ CÁC

̣
CẤP HẺM TRÊN ĐƢỜNG CAO THẮNG ĐOẠN TỪ ĐƢỜNG ĐIỆN BIÊN
PHỦ ĐẾN ĐƢỜNG HOÀNG DƢ KHƢƠNG .
2.1 Một vài nét sơ lƣợc về quận 10 và đƣờng Cao Thắng .............................. 17
2.2 Các tài sản khảo sát ..................................................................................... 18
2.2.1 Đoa ̣n Điêṇ Biên Phủ -3/2 .......................................................................... 18
2.2.2 Đoa ̣n 3/2 –Hoàng Dƣ Khƣơng.................................................................. 20
2.3 Các tài sản thu thâ ̣p đƣơ ̣c và quá trin
̀ h ƣớc tính giá đấ t ......................... 21
2.4 Kết luận ......................................................................................................... 23

CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC
TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
3.1 Kết luận ......................................................................................................... 25
3.2 Hạn chế kèm theo kết quả thẩm định ........................................................ 25
3.3 Giải pháp ....................................................................................................... 25

1


Phần mở đầu: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI


Lý do chọn đề tài

Thẩ m đinh
̣ giá đã đươ ̣c nghiên cứu và ứng du ̣ng từ khá lâu trên thế giới , nhưng
trong những năm gầ n đây thì ngành này mới thực sự phát triể n ở Viê ̣t Nam . Với hê ̣ thố ng
pháp lý và cơ sở lý luâ ̣n từng bước hoàn thiê ̣n , ngành thẩm định giá đã và đang đóng góp
mô ̣t phầ n không nhỏ trong viê ̣c xác đinh

̣ giá tri ̣nhằ m minh ba ̣ch hóa thông tin , bảo vệ
quyề n lơ ̣i cho các bên liên quan , nhằ m nâng cao hiê ̣u quả trong công tác quản lý kinh tế .
Thẩ m đinh
̣ giá tri ̣b ất động sản cũng đang dầ n phát triể n khi mà nhu cầ u mua bán , thế
chấ p, cho thuê, góp vốn,.…bất động sản đang dầ n tăng cao trong thời kỳ hô ̣i nhâ ̣p.
Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển của hoạt động thẩm
định giá bất động sản, tôi lựa chọn đề tài “Xác định giá đất mặt tiền và các cấp hẻm trên
đường Cao Thắng” để có thể thực tế hóa lý thuyết và có cái nhìn tổng quan hơn về th ị
trường bất động sản, từ đó có thể đóng góp cho sự phát triển hoạt động thẩm định giá trị
bất động sản ở Viê ̣t Nam theo kip̣ các quố c gia trên thế giới.


Mục tiêu nghiên cứu

Xây dựng giá mặt bằng chung cho một con đường qua đó xác định hệ số giá giữa hẻm
và mặt tiền trên cùng một con đường.
Nhìn ra những thuận lợi và khó khăn trong công tác thẩm định giá bất động sản.


Đối tƣợng nghiên cứu

Các bất động sản trên đường Cao Thắng đoạn từ Điện Biên Phủ đến Hoàng Dư
Khương.


Phƣơng pháp nghiên cứu

Dựa vào 2 phương pháp: phương pháp so sánh để ước tính giá trị đất và phương pháp
chi phí để ước tính giá trị công trình.


Nội dung nghiên cứu chuyên đề

Tìm kiếm trên thị trường các bất động sản đã giao dịch thành công hoặc đang rao bán
qua đó xác định giá mặt bằng chung của con đường và xây dựng hệ số chênh lệch giá
giữa hẻm và mặt tiền của cùng một con đường.


Kết cấu và nội dung của đề tài

Chương 1: Cơ sở lý luận
Chương 2: Quá trình xác định giá đất mặt tiền và các cấp hẻm trên đường Cao Thắng
đoạn từ đường Điện Biên Phủ đến đường Hoàng Dư Khương.
Chương 3: Kết luận, hạn chế và giải pháp khắc phục trong quá trình thẩm định giá.

2


Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.2

Thẩm định giá bất động sản

1.1.1

Khái niệm Bất động sản

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm : đất đai, nhà ở ,công trình xây
dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở ,công trình xây dựng trên
đó ,các tài sản khác gắn liền với đất đai ,các tài sản khác do pháp luật quy định (điều

181 bộ luật dân sự nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995).
1.1.3

Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được định rõ trong những điều kiện
của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.1.3. Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.1.3.2 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
a.

Các trường hợp áp dụng:

Thông thường, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để thẩm định giá đất hoặc
giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi về tài
sản … Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng nhất cao như các
căn hộ ở chung cư, các dãy phố liên kế được xây dựng cùng một kiểu, các bất động
sản liên kế hoặc cùng khu vực.
b.

Các nguyên tắc của phương pháp so sánh trực tiếp:

Thay thế: Một người mua có lý trí không trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi
phí để mua một bất động sản khác có cùng sự hữu ích như nhau.
Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố
hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá thị trường của nó.
c.

Các bước tiếp cận phương pháp so sánh trực tiếp:

-Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so
sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các kiểu cách, điều kiện, vị trí,…
-Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó và đảm bảo
rằng các tài sản này có thể so sánh được.
-Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp ( khoảng 4 tài sản ).
-Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt hơn và xấu hơn ) của mỗi
một tài sản so sánh với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh ( tăng lên hoặc giảm
xuống ).
-Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá
bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:
3


-Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực gần cận
với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trong trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng
được các yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
-Trong trường hợp nhà thẩm định không tìm được những tài sản so sánh đáp ứng được
yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp không thể áp dụng được.
d. Các yếu tố so sánh:


Vị trí mặt bằng: Bao gồm kích thước lô đất, bề rộng mặt tiền, hình dáng các nét
đặc trưng địa lý.
+ Kích thước lô đất: Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và
loại hình bất động sản. Nếu không phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động
sản trên thị trường.
+ Hình dáng lô đất: Lô đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì giá trị kém hơn lô
đất có hình dáng vuông vắn.

+ Quy mô lô đất: Đây cũng là điều cần hết sức chú ý trong thẩm định giá đối với đất
ở hoặc đất chuyên dùng. Bởi vì đối với các loại đất này cách tính diện tích hàng ngàn
m2 không đơn giản như cách tính một lô đất có diện tích 60m2 đến 100m2.
+ Bề rộng mặt tiền và chiều sâu của lô đất:
Nếu lô đất có bề rộng mặt tiền thì có giá trị hơn là hẹp. Nếu chiều sâu của lô đất
quá dài thì giá trị của lô đất sẽ kém trong một số trường hợp nhất định.

 Địa điểm
Khi xét đến yếu tố địa điểm là xem khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường xung
quanh ra sao.
Khả năng tiếp cận là tài sản ở gần với các phương tiện thuận tiện như trường học, chợ,
địa điểm làm việc, vui chơi giả trí và các phương tiện giao thông công cộng khác.
Môi trường xung quanh đóng góp với giá trị bất động sản là các đặc trưng vật chất và
kinh tế - xã hội, như các nhà láng giềng, dòng giao thông, các công viên và khu vườn,
sử dụng đất gần cạnh.
Địa thế lô đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đông, những lô đất có địa
thế tốt sẽ có giá trị hơn, lô đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị hơn.
 Tình trạng pháp lý của bất động sản
Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng
cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng
pháp lý đối với giá trị của bất động sản cần nắm vững các qui định của nhà nước về
nhà và đất, đặc biệt là các qui định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử
dụng đất.
Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta đặc biệt là các tỉnh phía Nam hết
sức phức tạp thông thường có các dạng sau:
+ Người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền
theo pháp luật nước ta cấp.
4

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chế độ cũ cấp ( bằng khoán điền thổ ).
+ Mua – bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất như vừa nêu trên đã hợp thức hóa theo qui định của pháp luật.
+ Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( hiện nay ở phía Nam tình trạng này
rất nhiều ) với các trường hợp cụ thể như sau:
*Tự khai phá đất ( chủ yếu là đất phi nông nghiệp ) nhưng chưa làm thủ tục xin cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
*Lấn chiếm đất công.
*Mua - bán, chuyển nhượng, thừa kế từ những người không có giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Trong mua – bán, chuyển nhượng có những trường hợp có giấy tay, có
xác nhận của UBND phường, xã, thị trấn ( trường hợp này là phổ biến ).
*Không chứng minh được nguồn gốc đất đang sử dụng.
Từ thực trạng phức tạp nêu trên nên khi thẩm định giá trước hết phải xem xét kỹ pháp
lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:
+ Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu
nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật qui định hay chưa.
+ Nếu chư có các loại giấy tờ nêu trên thì có giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lô
đất không.
 Quy hoạch
Khi xem xét so sánh giá bán của các bất dộng sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm
định giá với các bất động sản so sánh có đồng dạng với nhau về mặt phù hợp quy
hoạch của khu vực không. Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch
sẽ có giá trị kém.
 Các công trình xây dựng trên đất
Ngôi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như: gara, đường phụ, đường đi,các
bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn.
Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động
sản là đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của bất động
sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét tỉ mỉ
yếu tố này.

Thông thường hiện nay trong thẩm định giá bât động sản, ta mới chú ý so sánh chi phí
hình thành các công trình xây dựng hơn là tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các
công trình xây dựng
 Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường
Đây cũng là yếu tố quan trọng cần xem xét khi so sánh giũa giá bán các bất động sản.
+ Giá bán một bất động sản trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán một bất động
sản tương tự nhưng được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức
trả góp cũng khác nhau tùy vào điều kiện trả góp.

5


+ Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ
quan, khách quan khác trong việc mua – bán bất động sản cũng cần được xem xét
phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các bất động sản.
 Thời điểm giao dịch
Thời điểm giao dịch khác nhau thì giá bán có thể khác nhau.
e. Những hạn chế và điều kiện cần phải có của phương pháp so sánh trực tiếp:
 Những hạn chế
Cần thiết phải có thông tin: rõ ràng trong phương pháp này nếu không có thông tin thị
trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
Các dữ liệu thường mang tính lịch sử: đây là điều không thể tránh khỏi. Trong điều
kiện thị trường biến động, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian
ngắn.
 Các điều kiện cần thiết
Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp, kịp thời, chính xác, có thể
kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
Thông tin thu thập được có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua –
bán có thể so sánh được lại không giống nhau lắm về tính chất đặc biệt của tài sản
cần xem xét, điều đó ảnh hưởng đến tính chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có

các tính chất giống nhau về mọi mặt.
1.1.3.2 Phƣơng pháp chi phí
Phương pháp chi phí dùng cho thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở là người mua
có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chí
phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự.
a. Các trường hợp áp dụng:
Phương pháp này được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng hoặc
thẩm định giá nhằm mục đích phục vụ công việc bảo hiểm.
b. Nguyên tắc:
Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị của
tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay
thế.
c. Các bước tiếp cận của phương pháp chi phí
 Các bước thực hiện
+ Ước tính giá trị của lô đất cần thẩm định giá, coi như lô đất đó là đất trống. Giả sử
rằng sự sử dụng hiện tại là sự sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
+ Ước tính các cho phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây
dựng hiện có trên lô đất.

6


+ Để ước tính chích xác số chi phí đó, thẩm định viên phải hiểu biết về thiết kế xây
dựng và các nguyên vật liệu được sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí xây
dựng ở một mức độ thích hợp.
+ Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên
miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: giảm
giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời chức năng và giảm giá bên ngoài.
+ Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá:
Giá trị thị

trường của BĐS

Chi phí hiện tại
của xây dựng

=

=

Giá trị thị trường
của lô đất
Tổng giá trị của
những xây dựng
mới

Chi phí hiện tại
+ để xây dựng công
trình trên đất
Khấu hao tích tụ
+ đối với những xây
dựng hiện có

d. Những hạn chế của phương pháp chi phí
- Chi phí không phải lúc nào cũng tạo ra giá trị và có những chi phí không tạo ra giá
trị.
- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành xây dựng
và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này.
- Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh giá trị thị trường để tính chi phí xây dựng
sẽ có những mặt hạn chế vừa nêu trên.
- Khi áp dụng phương pháp này thì bên cạnh đó ta cũng phải có một số phương pháp

khác để có thể thay thế phương pháp này khi cần thiết.
1.1.3.3 Phƣơng pháp thặng dƣ
a. Khái niệm
Phương pháp thặng dư được vận dụng để thẩm định giá cho những bất động sản phát
triển.
Một bất động sản có thể được coi là tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm
năng có thể được thực hiện bằng sự đầu tư vốn vào bất động sản đó.
Có 3 ví dụ về tình huống phát sinh như thế này:
- Một lô đất nhàn rỗi hoặc chưa phát triển xong đã được cho phép phát triển hoặc có
khả năng đạt được sự cho phép đó.
- Có một lô đất với công trình xây dựng tồn tại có tiềm năng để năng cấp thông qua
việc cải tạo.
- Có một lô đất với công trình xây dựng đang tồn tại mà không có giá trị kinh tế, xong
đã được phép phá hủy và thay thế nó.
b. Các nguyên tắc
7


Phương pháp thặng dư dự trên nguyên tắc là giá trị hiện tại của bất động sản cũng
chính là giá trị còn lại sau khi lấy đi giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất
cả các chi phí phát sinh để tạ ra sự phát triển đó.
Giá trị thặng dư của bất động sản = giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự
kiến – chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của công ty phát triển ( nhà đầu tư )
c. Các bước tiếp cận phương pháp thặng dư
-

Xác định cách sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản cần được thẩm định
giá có tính đến những qui định về xây dựng và những hạn chế khác.

-

Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.

-

Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm:

+ Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng ( đường, hệ
thống cấp thoát nước cho toàn khu vực, hệ thống điện …).
+ Chi phí xây dựng nhà xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.
+ Chi phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới.
+ chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình
đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo,…
+ Lãi vay ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân với lãi xuất
ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư.
+ Thuế.
+ Lợi nhuận cho nhà đầu tư ( công ty phát triển ): lợi nhuận bình quân của ngành kinh
doanh bất động sản.
-

Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.

d. Các hạn chế của phương pháp thặng dư
-

Khó khăn trong việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị
trường.
-

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ước tính các chi phí và giá bán.

- Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính các khoản mục khác
nhau.
Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của đồng tiền, như vậy là đã giả định
tất cả các dòng tiền xảy ra ở cùng một thời điểm, mà giả định này là không hiện thực.
1.1.3.4 Phƣơng pháp lợi nhuận
a. Khái niệm
Phương pháp lợi nhuận của thẩm định giá được sử dụng cho các tài sản đặc biệt
như khách sạn, rạp chiếu bóng hay những tài sản mà việc so sánh với những tài sản
tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài
sản.
8


Phương pháp lợi nhuận dựa vào phân tích khả năng sinh lợi ước tính của việc sử
dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư ra để
thể hiện thu nhập thực hàng năm đặc trưng cho tài sản thu nhập thực này sau đó
chuyển hóa thành vốn đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
b. Các bước tiến hành
Cách tiếp cận của phương pháp này ước tính tổng thu nhập, trừ đi những chi phí
liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ tiếp đi khoản lãi trên vốn mà người sử dụng
bất động sản nhận được từ vốn của họ, và một số tiền thưởng công cho nhà kinh doanh
vì rủi ro và sự tháo vát của người đó. Số dư còn lại coi là số lượng hợp lý để trả cho sự
sử dụng bất động sản. Giá trị ước tính đó sẽ chuyển hóa thành vốn.
Cần phải xem xét hết sức cẩn thận nguồn gốc của các khoản thu nhập và chi phí.
Chủ yếu là xem xét ghi chép của các năm trước (ít nhất là 3 năm nếu có thể được) nhờ
đó mà các dự tính thu nhập và chi phí sẽ trở nên chính xác. Nếu các số liệu đó có chứa
những khoản bất thường thì các khoản này phải được xem xét kĩ và loại bỏ nếu cần

thiết.
Tiền thưởng công cho nhà kinh doanh được lấy theo kinh nghiệm thực tế bằng
việc sử dụng mức trung bình của ngành công nghiệp.
Việc xác định lãi suất vốn hóa cũng cần phải được thực hiện sau khi nghiên cứu
thị trường. Trong trường hợp có tiềm năng tăng thu nhập ( ví dụ lượng khách du lịch
tăng ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách sạn ) thì lãi suất được sử dụng cũng
cần phải phản ánh được điều đó.
c. Những hạn chế của phương pháp lợi nhuận
-

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng được đối với những tài sản mà hoạt động của
nó tạo ra lợi nhuận.

-

Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thật của tài sản.
Một lợi nhuận cao có thể là kết quả của việc làm việc chăm chỉ quá mức của người
vận hành tài sản đó.

-

Muốn làm việc tốt theo phương pháp này nhà thẩm định phải có kiến thức tốt về
loại hình kinh doanh mà tài sản sử dụng.

1.1.3.5 Phƣơng pháp đầu tƣ hay thu nhập
a. Cơ sở lý luận
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một tài sản bao gồm
giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tương lai có thể nhận được từ tài sản.
Phương pháp thu nhập dựa trên co sở chuyển đổi các dòng thu nhập hàng năm thành
một tổng số vốn.

Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại được
biết đến như quá trình vốn hóa và có thể được thực hiện đơn giản như sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng / Lãi suất vốn hóa

9


Như vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và lãi suất vốn
hóa.
-

Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận được từ việc khai thác bất động sản
(cung cấp hàng hóa, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt được doanh thu đó kể cả
việc khấu trừ thuế.

-

Lãi suất vốn hóa ( tỷ lệ hoàn vốn ): đó là tỷ suất mong đợi của nhà đầu tư khi xem
xét đầu tư vào một bất động sản nào đó cho mục đích kinh doanh cụ thể.
Lãi suất vốn hóa được xác định bằng rủi ro liên quan đến đầu tư:
Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn) = tỷ suất lợi nhuận của các khoản đầu tư không
rủi ro + phụ phí rủi ro.

Lãi suất vốn hóa cần thiết được xác định bởi 3 yếu tố:
1.

Lãi suất thực tế hay giá trị thời gian của tiền tệ.

2.

Tỷ lệ lạm phát dự kiến.

3.

Rủi ro dự đoán.

Tổng của lãi suất thực tế và tỷ lệ lạm phát dự kiến được gọi là “tỷ suất lợi nhuận
của các đầu tư không rủi ro”.
Một khoản đầu tư không rủi ro được định nghĩa là khoản đầu tư trong đó nhà đầu
tư biết rõ số lượng lợi nhuận và thời gian mình sẽ thu được lợi nhuận. Lãi suất trái
phiếu chính phủ dài hạn là một ví dụ điển hình.
Phần lớn các nhà đầu tư đều thận trọng với rủi ro, do đó họ thường yêu cầu một tỷ
lệ hoàn vốn cao hơn đối với các khoản đầu tư mang tính rủi ro cao. Mức chênh lệch
giữa một tỷ lệ hoàn vốn cao với “tỷ suất lợi nhuận của các đầu tư không rủi ro” được
gọi là “phụ phí rủi ro”.
Rủi ro dự kiến là sự kết hợp của tất cả các yếu tố không ổn định trong đó 3 yếu tố
rủi ro thường gặp là:
-

Rủi ro kinh doanh

-

Rủi ro tài chính

-

Rủi ro thanh khoản

Cách chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai theo công thức đơn giản trên là

thực hiện theo phương pháp thu nhập truyền thống. Tuy nhiên quá trình chuyển hóa về
vốn cần chú ý đến thực tế là tổng số tiền nhận được ngày hôm nay có giá trị nhiều hơn
một số tiền như nhận được trong thời gian sau đó một tháng, một năm. Do đó cần tính
đến việc chiết khấu giá trị tương lai thu nhập. Điều này không được đề cập trong
phương pháp thu nhập truyền thống.
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF đưa ra cách tiếp cận chi tiết và chính xác hơn
cho việc tính chiết khấu, xác định một dòng tiền mặt thanh toán và chiết giảm nó một
cách tương ứng.
b. Cách tiếp cận của phương pháp thu nhập truyền thống
10


Phương pháp thu nhập truyền thống gồm các bước sau:
- Ước tính thu nhập trung bình hàng năm cho một tài sản có tính đến tất cả các yếu
tố liên quan có tác động đến thu nhập.
-

Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như sửa chữa,
bảo hành, điều hành,…

-

Nhận định các lãi suất vốn hóa bằng cách phân tích doanh số các tài sản tương
đương.

-

Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị của tài sản.

c. Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu DCF ( Discounted Cash Flow ).

Cách tiếp cận của kỹ thuật dòng tiền chiết khấu bao gồm việc chiết khấu tất cả các
khoản thu và chi tương ứng có tính đến các yếu tố như lạm phát, thuế và những khoản
thay đổi về thu và chi.
Kỹ thuật dòng tiền chiết khấu (DCF) được sử dụng trong việc đánh giá giá trị thị
trường của bất động sản tạo ra thu nhập, các nghiên cứu khả thi và phân tích đầu tư.
Phân tích DCF là công cụ đặc biệt hữu ích trong thẩm định giá đầu tư phức tạp. Các tài
sản đang phát triển và các loại tài sản khác như doanh nghiệp đang làm ăn có lãi với
giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. Do các giả thiết tỷ lệ
chiết khấu khác nhâu là nhận được từ chứng cớ bán, nên khi sử dụng như là một
phương pháp thẩm định giá. DCF phải luôn liên quan đến chứng cớ thị trường có khả
năng sử dụng. Nó là kỹ thuật đánh giá hữu ích trong việc liên kết các phương pháp thu
nhập truyền thống và so sánh trực tiếp với giá bán thị trường.
Có hai kỹ thuật dòng tiền chiết khấu chính, đó là phương pháp giá trị ròng hiện tại
(NPV: Net Present Value) và phương pháp suất lợi tức nội hoàn (IRR: Internal Rate
Return).
Giá trị hiện tại ròng (NPV) của một đầu tư là sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các
dòng thu nhập trong tương lai và chi phí đầu tư. Giá trị hiện tại ròng dương cho thấy
tài sản gia tăng theo tỷ suất lợi tức mong đợi.
Trong thẩm định giá, phương pháp giá trị hiện tại (NPV) được sử dụng phổ biến có thể
được sử dụng để xác định giá trị đất còn lại của một bất động sản có tiềm năng phát
triển hoặc để xác định giá mua, giá bán của một bất động sản.
Trong phương pháp này các thu nhập và các chi phí trong tương lai đều được chiết
khấu. Vì vậy tỷ lệ chiết khấu nào là phù hợp. Nói chung tỷ lệ được chấp nhận thường
là tỷ lệ mà khả năng trên số tiền vay mượn cho đầu tư trong kế hoạch, tuy nhiên có
thể có sự lựa chọn khác như tỷ lệ lãi yêu cầu của nhà đầu tư.
d. Những khía cạnh chú ý hơn nữa trong những phương pháp đầu tư và kỹ thuật dòng
tiền chiết khấu
Phương pháp đầu tư của thẩm định giá được xây dựng trên cơ sở tài chính. Nó tỏ
ra là phương pháp “khoa học” vì tính chất toán học của nó.

11


Tuy nhiên tài sản rất khác nhau với các dạng đầu tư tài chính khác nhau như trái phiếu
và cổ phần, nên nó cần phải được hiểu biết kỹ lưỡng và có tài liệu chính xác.
Trong trường hợp khi sử dụng kỹ thuật DCF để thẩm định giá tạo ra một giá trị khác
nhau quá lớn so với giá trị có bởi chứng cớ bán trên thị trường, thẩm định viên nên sử
dụng phương pháp khác để bổ sung phù hợp với đặc tính của tài sản.
Độ tin tưởng vào thẩm định giá DCF trong kết luận cuối cùng nên phụ thuộc vào giá
trị và đọ tin cậy của các giả thiết và các dự kiến đã sử dụng.
Không nên đặt thành vấn đề coi DCF là phương pháp thẩm định giá duy nhất có khả
năng sử dụng đối với nhà thẩm định, mà thông thường nên thực hiện kiểm tra thẩm
định DCF bằng các phương pháp khác. Các thẩm định giá DCF tạo ra ít hoặc không có
các giải thích giá trị thì không có khả năng sử dụng nhiều hơn hoặc đáng tin cậy hơn
các phương pháp đơn giản khác.
1.1.4 Quy trình thẩm định giá bất động sản
Quy trình thẩm định giá được làm rõ qua các bước sau:
 Xác định vấn đề
Đây là bước đầu tiên trong quá trình thẩm định giá bất động sản là một kế hoạch hành
động có trật tự lôgic, trong bước này cần giải quyết các vấn đề sau:
a.

Nhận biết về tài sản

-

Đặc điểm về bất động sản: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế.

-

Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản:

+ Nhận biết vị trí kích thước của lô đất, công trình xây dựng, mật đô dân cư, đặc trưng
và kiểu cách của bất động sản đó.
+ Miêu tả pháp lý và đặc điểm vật chất.
+ Về các quyền tài sản: như quyền thuê, quyền hợp đồng, chuyển nhượng và các giấy
phép có đăng ký.
b.

Mục đích thẩm định giá bất động sản: tùy theo mục đích của chủ sở hữu bất động
sản ví dụ như: mua – bán, thế chấp hay cầm cố, bảo hiểm, góp liên doanh,…

c.

Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá: tùy theo mục đích của chủ sở hữu bất động sản
mà thẩm định viên sẽ chọn cơ sở giá trị là thị trường hay phi thị trường để thẩm
định giá trị của bất động sản.
 Lên kế hoạch thẩm định giá

-

Nhận biết các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền
của bất động sản đang mua – bán trên thị trường.

-

Nhận biết các tài liệu đang yêu cầu: thị trường, tài liệu về tài sản,…

-

Nhận xét và phát triển các nguồn dữ liệu, phải đáng tin cậy nhất và phân tích tính
chính xác của nó.

-

Thiết kế chương trình nghiên cứu, phải xác định đúng trình tự và phân tích số liệu.

-

Vạch đề cương báo cáo đánh giá, hình thức trình bày đúng.
12


-

Lên kế hoạch cho từng bước công việc cụ thể, thời gian cho phép của từng bước
công việc cũng như thời gian của toàn bộ việc thẩm định giá bất động sản.
 Thu thập tài liệu
Bước này cần nêu rõ:

-

Tiến hành thẩm định hiện trạng bất động sản cần thẩm định giá.

-

Thẩm định hiện trạng bất động sản so sánh: tìm những điểm tương đồng và khác
biệt, thuận lợi và khó khăn.
 Phân tích số liệu

Từ những tài liệu đã thu thập được tiến hành phân tích cách sử dụng hiệu quả nhất
và tối ưu nhất, phân tích thị trường, phân tích các đặc điểm của bất động sản cần thẩm
định giá. Đồng thời phân tích tiềm năng về vị trí, điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng
khu vực tài sản cần thẩm định tọa lạc. sau đó so sánh đối chiếu với các bất động sản so
sánh. Nếu bất động sản cần thẩm định là tài sản thương mại cần phân tích các hợp
đồng, giá cho thuê, tỷ lệ bỏ trống, các chi phí hoạt động, tỷ lệ vốn hóa.
 Áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá
Các phương pháp áp dụng để xác định giá trị của bất động sản, lý do lựa
chọn các phương pháp đó.
Những tính toán và lý luận lôgic nhằm xác định giá trị cuối cùng của bất
động sản cần thẩm định.
 Tổng hợp kết quả - viết báo cáo thẩm định giá
Trong báo cáo chứng thư thẩm định giá cần nêu rõ:
-

Mục đích thẩm định giá.

-

Mô tả chính xác bất động sản cần thẩm định.

-

Cơ sở giá trị của thẩm định giá: khái niệm về cơ sở giá trị đó phải được định nghĩa
rõ ràng.

-

Các giả thiết và hạn chế trong quá trình thẩm định giá.

-

Nếu có khía cạnh nhất định mà cần đến sự vận dụng so với qui định trong các tiêu
chuẩn thẩm định giá thì thẩm định viên phải nêu rõ những khía cạnh đó và lý do
vận dụng trong báo cáo.

-

Phương pháp áp dụng trong thẩm định giá: lý do chọn những phương pháp này.

-

Kết quả giá trị của bất động sản.

-

Thời hạn của kết quả giá trị bất động sản.

-

Chữ kí, thẩm định viên và người kí vào báo cáo chứng thư thẩm định giá phải chịu
trách nhiệm về nội dung trong báo cáo chứng thư.

13


1.1.5 Báo cáo chứng thƣ thẩm định giá bất động sản
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập
nhằm thông báo cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan
đến kết quả thẩm định giá tài sản.

Chứng thư thẩm định giá được lập thành 3 bản, có giá trị pháp lý như nhau, 2 bản
giao khách hàng, 1 bản lưu tại hồ sơ thẩm định giá của doanh nghiệp, tổ chức thẩm
định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế,
mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản
qua thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự lô-gic,
hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trường của tài sản,
phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quả thẩm định giá. Báo
cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng
trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ rang tất cả những vấn đề có tác
động đến giá trị tài sản.
Một báo cáo thẩm định giá bất động sản phải có những nội dung cơ bản sau:
 Những thông tin cơ bản về
Vị trí của bất động sản.
Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của khách hàng yêu cầu thẩm định giá.
Ngày tháng năm thẩm định giá.
Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chưc thẩm định giá hoặc chi
nhánh.
Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá.
Họ và tên, chữ ký giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá hoặc
phụ trách chi nhánh.
 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá
Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành.
 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật
+ Vị trí của bất động sản
Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố,
nhóm đất.
Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất,

phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ
thống tưới và tiêu nước.
Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại
nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà
14


(% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng
phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống,…
Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất,
điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoản cách từ
đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh
viện, những trục đường chính.
+ Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà của và công
trình kiến trúc trên đất.
+ Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được
phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản
hay không.
 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
Bất động sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:
những nội dung giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày
cấp và số đăng ký của giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
Bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà: nguồn gốc tài sản(nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ
chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho
thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất
động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).
Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.

 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản
Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị
trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản.
Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả
thẩm định như thế nào.
 Kết quả khảo sát thực địa
Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ
lý do sự chênh lệch đó.
Trường hợp trưng cầu ý kiến của các chuyên gia về các đặc tính kỹ thuật của công
trình thì báo cáo thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của
chuyên gia tư vấn.
 Những lập luận về mức giá cuối cùng

15


Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài
sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu
thế hoặc bất lợi của tài sản thẩm định giá trên thị trường.
Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp
mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì
trình bày về tiểm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không
cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.
 Phƣơng pháp thẩm định giá
Phương pháp so sánh trực tiếp: kết quả:
Phương pháp chi phí:

kết quả:

Phương pháp khác:

kết quả:

Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính toán các
mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện
giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 1 hoặc 2 trong các phương
pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ vì sao có sự hạn chế đó.
Mức độ phù hợp/chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá
tài sản do nhà nước đã công bố tại khu vực.
 Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình thẩm định
giá
Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
Hạn chế về thông tin, dữ liệu cần thu nhập đối với tài sản.
Phân loại, hạng tài sản.
Lượng hóa những thông tin ảnh hưởn đến giá tài sản.
Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức
xử lý trong quá trình thẩm định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến
mức giá của tài sản cần thẩm định.
 Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến
tài sản thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá
trình thực thi nhiệm vụ.
 Tên, chữ ký của thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tài sản.
 Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá.
Tóm tăt chƣơng 1
Thuật ngữ “bất động sản “ được hiểu là các tài sản không di dời được bao gồm :
đất đai, nhà ở ,công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng trên đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai ,các tài sản
khác do pháp luật quy định. Trong quá trình thẩm định giá bất động sản ta có các

phương pháp:
-

Phương pháp so sánh trực tiếp.
16


-

Phương pháp chi phí.

-

Phương pháp thặng dư.

-

Phương pháp lợi nhuận.

-

Phương pháp đầu tư hay thu nhập.

Tuy nhiên ứng với mỗi phương pháp đều có những hạn chế và ưu điểm nhất định.
Chính vì vậy trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên phải có những nhận định
về loại bất động sản đang thẩm định và thông tin thị trường để có sự lựa chọn phương
pháp thẩm định hiệu quả nhất.
Quy trình thẩm định giá bao gồm 6 bước:
-

Xác định vấn đề.

-

Lên kế hoạch thẩm định giá.

-

Thu thập tài liệu.

-

Phân tích số liệu.

-

Áp dụng phương pháp thẩm định giá.

-

Tổng hợp kết quả - viết báo cáo thẩm định giá.

17


CHƢƠNG 2: QUÁ TRÌNH XÁC ĐINH
GIÁ ĐẤT MẶT
̣
TIỀN VÀ CÁC CẤP HẺM TRÊN ĐƢỜNG CAO
THẮNG ĐOẠN TƢ̀ ĐƢỜNG ĐIỆN BIÊN PHỦ ĐẾN

ĐƢỜNG HOÀNG DƢ KHƢƠNG.
2.1 Một vài nét sơ lƣợc về quận 10 và đƣờng Cao Thắng
Quận 10 có tổng diện tích tự nhiên 571,81 ha (theo số liệu bản đồ địa chính) nằm
chếch về phía Tây Nam của trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh và chiếm 0,24% diện
tích đất đai toàn Thành phố. Dân số của Quận 10 tính đến thời điểm 31/12/2005 là
237.459 người, mật độ dân số trung bình là 41.527 người/km2.
Quận 10 được chia thành 5 khu với tổng số 15 Phường lớn nhỏ không đều nhau, chênh
lệch giữa Phường lớn nhất (Phường 12) và Phường nhỏ nhất (Phường 3) là 119,14 ha
tương ứng 12,8 lần. Địa bàn Quận 10, có giáp ranh như sau:


Phía Bắc giáp Quận Tân Bình, giới hạn bởi đường Bắc Hải;



Phía Nam giáp Quận 5, giới hạn bởi đường Hùng Vương và đường Nguyễn Chí
Thanh;



Phía Đông giáp Quận 3, giới hạn bởi đường Cách mạng tháng 8, Điện Biên Phủ và
đường Lý Thái Tổ;



Phía Tây giáp Quận 11, giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt.

Quận 10 là một trong những quận nội thành của Thành phố Hồ Chí Minh có nhiều
điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hóa xã hội với các quận trung tâm
và ngoại thành, là cơ hội để thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quận trong sự

nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Quận 10 giao thông tương đối thuận lợi gần trung tâm thành phố mất 15 phút để đi
từ quận 10 đến trung tâm, từ đây ta có thể đi sang các quận khác như quận 5,quận 1,
quận 3, quận 6, quận 11..vv.... Mặt khác, tại đây tâp trung nhiều khu mua sắm, các
trường đại học,.... Ngoài ra, vấn đề kẹt xe, ngập úng chỉ xảy ra ở một số tuyến đường
trên địa bàn quận.
Đường Cao Thắng t huô ̣c điạ phâ ̣n quâ ̣n 10 kéo dài từ đường Điện Biên Phủ chạy
về phía Kỳ Hòa, cắt đường 3/2, là một trong những con đường có hoạt động kinh
doanh sôi nổ i . Đây là đoa ̣n đường có lơ ̣i thế trong viê ̣c tiế p câ ̣n các trung tâm thương
mại, chơ ̣, bệnh viện, trường ho ̣c, cơ sở y tế , thông tin liên la ̣c.
Đoa ̣n từ đường Điê ̣n Biên Phủ đế n đường 3/2 kinh doanh đă ̣c trưng là các shop
buôn bán quầ n áo với hiǹ h thức kinh doanh cá thể . Các bất động sản ở đây có mă ̣t tiề n
khoảng từ 3m đế n 4m. Lộ giới đoạn đường này khoản 12m.
Đoa ̣n từ 3/2 đến Hoàng Dư Khương kinh doanh đặc trưng là nhà hàng , văn phòng
cho thuê, karaoke. Các bất động sản ở đâ y có mă ̣t tiề n khoảng từ 4m đế n 6m. Lộ giới
đoạn đường này khoảng 25m.
18


2.2 Các tài sản khảo sát
2.2.1 Đoa ̣n Điêṇ Biên Phủ -3/2
Tài sản 1: 182-184 Cao Thắ ng, phƣờng 11, quận 10







Chủ sử dụng : 0908.468.377

Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t.
Mặt tiền: đường Cao Thắng
Lộ giới: 12m
Số mặt tiền: 1
Làn đường: 2 chiều

Diê ̣n tić h: 162 m2 Chiề u dài: 20 m
Chiề u rô ̣ng: 7 m
 Hình dáng thửa đất: vuông vức
 Loại nhà: nhà phố
Bất động sản này hiện có 2 căn. Căn 1 (182 Cao Thắng), DTKV: 4x19,7 gồm: 1 trệt +
1 lửng + 2 lầu, nhà cấp 2. Căn 2 (184 Cao Thắng), DTKV: 3,2x26 gồm: 1 trệt + 1
lửng, nhà cấp 4.
 Bấ t đô ̣ng sả n có mă ̣t tiề n giáp đư ờng Cao Thắng(đường có lộ giới khoảng 12m),
cách trung tâm th ành phố khoảng 3,5 km, có lợi thế kinh doanh . Gầ n cơ sở giáo
dục, y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên la ̣c, trung tâm thương ma ̣i (khoảng
500m). Bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn và khói bụi.
 Công triǹ h trên đấ t : móng bê tông cốt thép , tường ga ̣ch , nề n lát ga ̣ch men , mái
tole, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m. Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i: căn 1: 80%, căn 2: 70%
 Đơn giá xây dựng: căn 1: 4.300.000 đồ ng/m2, căn 2: 2.500.000 đồ ng/m2
 Diê ̣n tić h sàn xây dựng: căn 1: 315,2m2, căn 2: 166,4m2
 Giá rao bán: 44.000.000.000 đồ ng.
 Giá thương lượng: 39.600.000.000 đồ ng. (giảm 10%)
 Giá trị hiện tại công trình:
Căn 1: 315,2 x 4.300.000*0,8 = 1.084.288.000 đồ ng
Căn 2: 166,4 x 2.500.000*0.7 = 291.200.000 đồng
Tổng giá trị công trình: 1.375.488.000 đồng
 Giá trị quyền sử dụng đất: 38.224.512.000 đồ ng
 Đơn giá quyề n sử dụng đất: 235.953.777,8 đồ ng/ m2
 Đơn giá quyề n sử dụng đất(làm tròn): 236.000.000 đồ ng/ m2

Tài sản 2: Mặt tiền Cao Thắ ng, phƣờng 11, quận 10 (gần ngã tƣ Điện Biên PhủCao Thắng)










Chủ sử dụng : A.Lâm 0903.315.866
Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t.
Mặt tiền: đường Cao Thắng
Lộ giới: 12m
Số mặt tiền: 1
Làn đường: 2 chiều
Diê ̣n tić h: 55,9 m2 Chiề u dài: 13 m
Chiề u rô ̣ng: 4,3 m
Hình dáng thửa đất: vuông vức
Loại nhà: nhà phố
19


 Nhà: 1 trệt + 1 lửng
 Bấ t đô ̣ng sản có mă ̣t tiề n giáp đư ờng Cao Thắng(đường có lộ giới khoảng 12m),
cách trung tâm thành phố khoảng 3,5 km, có lợi thế kinh doanh . Gầ n cơ sở giáo
dục, y tế , giải trí, văn hóa , xã hội, thông tin liên la ̣c, trung tâm thương ma ̣i(khoảng
500m). Bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn và khói bụi.
 Công trình trên đấ t : móng bê tông cốt thép , tường ga ̣ch , nề n lát ga ̣ch men , mái

tole, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m. Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i: 80%
 Đơn giá xây dựng: 2.200.000 đồ ng/m2
 Diê ̣n tić h sàn xây dựng: 111,8m2
 BĐS được bán vào tháng 1/2011 với giá 8,5 tỷ
 Giá trị hiện tại công trình:111,8*2.200.000*0,8 = 196.768.000 đồng
 Giá trị quyền sử dụng đất: 8.303.232.000 đồ ng
 Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t: 148.537.245,1 đồ ng/ m2
 Đơn giá quyề n sử dụng đất(làm tròn): 148.500.000 đồ ng/ m2
Tài sản 3: 153/8 Cao Thắ ng, phƣờng 11, quận 10 (cách đƣờng Cao Thắng khoảng
15m)

























Chủ sử dụng : ông Phùng Phi Long và bà Nguyễn Thi ̣Mô ̣ng Hồ ng
Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t.
Cấ p hẻm: cấ p 1
Loại hẻm: hẻm bê tông 2m
Vị trí hẻm: vị trí 3
Thửa đấ t số : 1 phầ n BK 823
Tờ bản đồ số : 02
Diê ̣n tić h: 35 m2
Chiề u dài: 14,81 m Chiề u rô ̣ng: 2,45 m
Hình dáng thửa đất: tóp hậu
Loại nhà: nhà phố
Cấ p nhà: cấ p 2
Hướng nhà: Đông Nam
Nhà: 1 trê ̣t + 1 lửng + 2 lầ u.
Bấ t đô ̣ng sản có mă ̣t tiề n giáp hẻm 2 m (hẻm có bề rộng không đều ), cách đường
Cao Thắ ng khoản 20 m, cách trung tâm thành phố khoả ng 3,5 km, không có lơ ̣i
thế kinh doanh . Gầ n cơ sở giáo du ̣c , y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên
lạc, trung tâm thương ma ̣i (khoảng 500m). Ít bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn và khói
bụi.
Công triǹ h trên đấ t : móng bê tông cố t thép , tường ga ̣ch , nề n lát ga ̣ch men , mái
tole, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m . Có 4 phòng ngủ và 5 nhà vệ sinh . Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i :
80%
Đơn giá xây dựng: 4.000.000 đồ ng/m2
Diê ̣n tích sàn xây dựng: 134,9 m2
Giá rao bán: 4.200.000.000 đồ ng.
Giá thương lượng: 3.990.000.000 đồ ng. (giảm 5%)

Giá trị hiện tại công trình: 134,9*4.000.000*0,8 = 431.680.000 đồ ng
Giá trị quyền sử dụng đất: 3.558.320.000 đồ ng
Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t: 101.666.285,7 đồ ng/ m2
Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t(làm tròn): 101.600.000 đồ ng/ m2
20


2.2.2 Đoa ̣n 3/2 –Hoàng Dƣ Khƣơng
Tài sản 1: 285/8KT Cao Thắ ng , phƣờng 12, quận 10: (cách đƣờng Cao Thắ ng
khoảng 100m)
 Chủ sử dụng : Phạm Thị Ánh Phương
 Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.
 Cấ p hẻm: cấ p 3
 Loại hẻm: hẻm bê tông 2m
 Vị trí hẻm: vị trí 3
 Thửa đấ t số : 64
Tờ bản đồ số : 45
 Diê ̣n tić h: 33 m2
Chiề u dài: 9,9 m
Chiề u rô ̣ng: 3,35 m
 Hình dáng thửa đất: vuông vức
 Loại nhà: nhà phố
 Cấ p nhà: cấ p 3
 Hướng nhà: Tây Bắ c
 Nhà: 1 trê ̣t + 1 lầ u
 Bấ t đô ̣ng sản có mă ̣t tiề n giáp hẻm 2 m (hẻm có bề rộng không đều ), cách đường
Cao Thắ ng khoản 349m, cách trung tâm thành phố khoảng 4 km, không có lơ ̣i thế
kinh doanh. Gầ n cơ sở giáo du ̣c , y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên la ̣c ,
trung tâm thương ma ̣i (khoảng 500m). Không bi ̣ảnh hưởng bởi tiế ng ồ n và khói
bụi.

 Công triǹ h trên đấ t: móng bê tông cốt thép, tường ga ̣ch, nề n lát ga ̣ch men, mái ole,
trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m. Có 3 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh. Chấ t lươ ̣ng còn la ̣i: 85%
 Đơn giá xây dựng: 3.500.000 đồ ng/m2
 Diê ̣n tích sàn xây dựng: 66,33m2
 Giá rao bán: 2.250.000.000 đồ ng.
 Giá thương lượng: 2.025.000.000 đồng (giảm 10%)
 Giá trị hiện tại công trình: 66,33*3.500.000*0,85 = 197.332.000 đồ ng
 Giá trị quyền sử dụng đất: 1.827.668.000 đồ ng
 Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t: 55.383.878,8 đồ ng/ m2
 Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t(làm tròn): 55.400.000 đồ ng/ m2
Tài sản 2: 392/20/66D Cao Thắ ng, phƣờng 12, quận 10: (cách đƣờng Cao Thắng
khoảng 150m)
 Chủ sử dụng : ông Trầ n Minh Sơn và bà Nguyễn Thi ̣Ha ̣nh
 Giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sở hữu nhà ở và quyề n sử du ̣ng đấ t.
 Cấ p hẻm: cấ p 4
 Loại hẻm: hẻm bê tông 2,5m
 Vị trí hẻm: vị trí 3
 Thửa đấ t số : 26
Tờ bản đồ số : 46
 Diê ̣n tích: 45,2 m2 Chiề u dài: 10,5 m Chiề u rô ̣ng: 4,3 m
 Hình dáng thửa đất: vuông vức
 Loại nhà: nhà phố
 Cấ p nhà: cấ p 4
 Nhà: 1 trê ̣t
21


 Bấ t đô ̣ng sản có mặt tiền giáp hẻm 2,5 m (hẻm có bề rộng không đều), cách đường
Cao Thắ ng khoản 150m, cách trung tâm thành phố khoảng 4 km, không có lơ ̣i thế
kinh doanh. Gầ n cơ sở giáo du ̣c , y tế , giải trí, văn hóa, xã hội, thông tin liên la ̣c,

trung tâm thương ma ̣i (khoảng 500m). Không bi ̣ảnh hưởng bởi tiế ng ồ n và khói
bụi.
 Công triǹ h trên đấ t : móng bê tông cốt thép , tường ga ̣ch, mái tole, cửa sắ t , nề n lát
gạch men, trang trí nô ̣i thấ t ta ̣m. Có 2 phòng ngủ và 2 nhà vệ sinh. Chấ t lươ ̣ng còn
lại: 70%
 Đơn giá xây dựng: 2.200.000 đồ ng/m2
 Diện tích sàn xây dựng: 45,2m2
 Giá rao bán: 2.800.000.000 đồ ng.
 Giá thương lượng: 2.520.000.000 đồng (giảm 10%)
 Giá trị hiê ̣n ta ̣i công trình: 45,2*2.200.000*0,7 = 69.608.000 đồ ng
 Giá trị quyền sử dụng đấ t: 2.450.392.000 đồ ng
 Đơn giá quyền sử du ̣ng đấ t: 54.212.212,39 đồ ng/ m2
 Đơn giá quyề n sử du ̣ng đấ t(làm tròn): 54.200.000 đồ ng/ m2
2.3 Các tài sản thu thập đƣợc và quá trình ƣớc tính giá đấ t
Đoạn Điện Biên Phủ-3/2

Thông
tin
Tài sản 1
Chủ
hữu

sở

Địa chỉ

Tài sản 2

0908 468 377

Tài sản 3

Tài sản 4

A.Lâm

182 Cao
Thắng, p.11,
q.10

184 Cao
Thắng,
p.11, q.10

Gần ngã tư Cao
Thắng-Điện
Biên Phủ

Giấy hồng

Giấy hồng

Lộ giới

12m

12m

Tài sản 6

Phạm Thị
Ông Trần
Ánh Phương
Minh Sơn và
bà Nguyễn Thị
Hạnh

153/8 Cao
thắng, p.11,
q.10

285/8KT Cao
Thắng, p.12,
q.10

Giấy hồng

Hẻm

Tài sản 5

0903640018

0909315866

Pháp lý

Giấy hồng

392/20/66D

Cao Thắng,
p.12, q.10
Giấy hồng

Bê tông cấp
Bê
tông
Bê tông cấp
1 (2m)
cấp 3 (2m)
4 (2,5m)

Số mặt tiền

1

1

Làn đường

2 chiều

2 chiều

Diện tích

3/2-Hoàng Dư Khương

78,8 m2
83,2m2

(4x19,7)
(3,2x26)

Hình dáng
Vuông
thửa đất
vức

Vuông
vức

55,9 m2

35m2

33m2

(4,3x13)

(2,45x14,81)

(3,35x9,9)

Vuông vức

22

Vuông vức

Vuông vức

45,2m2
(4,3x10,5)
Vuông vức


Loại nhà

Nhà phố

Nhà phố

Nhà phố

Nhà phố

Nhà phố

Diện
sàn
dựng

315,2m2

111,8m2

134,9m2

66,33m2

45,2m2

80%

80%

85%

70%

431.680.000

197.332.000

69.608.000

4,2 tỷ đồng

2,25 tỷ đồng

2,8 tỷ đồng

2,025tỷ
đồng

2,52
đồng

tích
xây

Chất lượng
còn lại

80%

Giá
trị 1084288000
công trình
(đồng)

70%

291.200.000 196.768.000

Giá
rao
bán (đồng)

44.000.000.000

Giá thương
lượng
(đồng)

39.600.000.000

8,5 tỷ đồng

Giá

trị
quyền sử
dụng đất
(đồng)

38.224.512.000

8.303.232.000

3.558.320.000

1.827.668.000

2.450.392.000

Đơn
giá
quyền sử
dụng đất
(đồng/m2)

235.953.777,8

148.537.245,1

101.666.285,7

55.383.878,8

54.212.212,39

Đơn
giá
quyền sử
dụng đất
làm tròn:
(đồng/m2)

236.000.000

148.500.000

101.600.000

55.400.000

54.200.000

3,99 tỷ đồng

23

tỷ


285/8K
T

392/20/66D

182-184

153/8

Sơ đồ vị trí các bất động sản khảo sát
2.4 Kết luận
Bảng tổng hợp đơn giá đất các tài sản khảo sát:
182-184 Cao Thắ ng, p.11, q.10

236.000.000 đồ ng/ m2

Mặt tiền Cao Thắ ng, p.11, q.10

148.500.000 đồ ng/ m2

153/8 Cao Thắ ng, p.11, q.10

101.600.000 đồ ng/ m2

285/8KT Cao Thắ ng, p.12, q.10

55.400.000 đồ ng/ m2

392/20/66D Cao Thắ ng, p.12, q.10

54.200.000 đồ ng/ m2

 Đoạn Điện Biên Phủ-3/2:
Mặt Tiền: trong đoạn này ta thu thập được 2 tài sản với đơn giá quyền sử dụng đất
lần lượt là 236 triệu/m2 và 148,5 triệu/m2. Hai tài sản này tương đồng với nhau về mọi

thứ, chỉ có khác là tài sản được rao bán với giá 236 triệu/m2 có mặt tiền 7m, tiện cho việc
kinh doanh hơn. Trong khi đó các bất động sản ở đây đa phần có mặt tiền khoảng 4 m,
nên ta điều chỉnh giảm 20% đối với tài sản có mặt tiền 7m ta được 188,8 triệu/m2 và điều
chỉnh tăng tài sản còn lại 10% do được bán từ tháng 1 và chủ tài sản cần bán gấp ta được
163.35 triệu/m2.
Vậy đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền trung bình: 176.075 triệu/m2
Hẻm: trong đoạn này ta thu thập được 1 tài sản thuộc hẻm cấp 1, vị trí 3 có đơn
giá quyền sử dụng đất là 101,6 triệu/m2.
 Đoạn 3/2-Hoàng Dư Khương: vì trong đoạn này không thu thập được tài sản mặt
tiền nên khi ước tính đơn giá quyền sử dụng đất mặt tiền đường thì ta tiến hành theo
quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND (ngày 22 tháng 12 năm 2010).
Hẻm: ta thu thập được 2 tài sản:
24


TS1: hẻm cấp 3, vị trí 3: 55,4 triệu/m2
TS2: hẻm cấp 4, vị trí 3: 54,2 triệu/m2
Từ hai tài sản trên ta ước tính đơn giá quyền sử dụng đất của mặt tiền đường Cao
Thắng trong đoạn này như sau:
Từ tài sản 1: 55,4/0,8/0,3=230,83 triệu/m2
Từ tài sản 2: 54,2/0,8/0,3=225,8 triệu/m2
Đơn giá quyền sử dụng đất trung bình mặt tiền đường Cao Thắng đoạn này là:
228,315 triệu/m2

25