thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện từ liêm- thành phố hà nội

Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Phần mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài.
Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và
phát triển của các sinh vật nói chung và con ngời nói riêng. Hiện nay quá trình
công nghiệp hoá , hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang
diễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu
t xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất
yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc th-
ờng xuyên của không riêng một quốc gia nào. Giải phóng mặt bằng là một
quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có
tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu t. Nó không những ảnh h-
ởng rất lớn đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh
tế- chính trị- xã hội. Hiện nay ở nớc ta, công tác giải phóng mặt bằng đang
gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó
xác định giá đất là một trong những nguyên nhân cơ bản.
Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng
mặt bằng đó chính là chính sách bồi thờng. Chính sách bồi thờng hiện nay tuy
đã đợc xây dựng và điều chỉnh, nhng vẫn còn nhiều vấn đề vớng mắc cả về lý
luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thờng khi giải phóng mặt
bằng , phục vụ đầu t xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,thi công kéo
dài, chậm đa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút. Do đó, yêu cầu
đặt ra là phải đa ra đợc các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi th-
ờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công
tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nớc.
Việc chọn và nghiên cứu đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện
công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên
địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội là nhằm góp phần đẩy nhanh
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
4
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính

công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và
Huyện Từ Liêm nói riêng.
2. Mục đích của đề tài.
- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thờng thiệt hại
khi giải phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trong
bồi thờng thiệt hại.
- Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại
khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm.
- Đề xuất phơng hớng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất phục vụ
công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu.
- Đối tợng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất phục vụ công
bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Đề tài ngiên cứu những vấn đề có
tính lý luận và thực tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hởng của nó trong
quá trình bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng.
- Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu t xây dựng mới có liên quan
đến giải phóng mặt bằng đã và đang đợc triển khai trên điạ bàn Huyện từ
Liêm. Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng.
4. Phơng pháp nghiên cứu.
Đề tài đợc nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phơng pháp nghiên
cứu kinh tế phổ biến là:
4.1. Pơng pháp duy vật biện chứng.
Đây là phơng pháp nghiên cứu các hiện tợng kinh tế- xã hội trong trạng
thái vận động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nó cho phép phân tích và
đánh giá một cách khách quan các vấn đề nghiên cứu nh hiện trạng xác định
giá đất và ảnh hởng của nó đến việc triển khai công tác giải phóng mặt bằng
của Huyện Từ Liêm. Mặt khác trên cơ sở nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển
và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đa ra những căn cứ khoa học cho định
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp

5
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
hớng và những biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá đất khi giải
phóng mặt bằng.
4.2. Phơng pháp duy vật lịch sử.
Phơng pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử
dụng giá đất. Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng. Dựa trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác
nhũng yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến giá đất bồi thờng thiệt
hại khi giải phóng mặt bằng.
4.3. Phơng pháp thống kê.
Đây là phơng pháp nghiên cứu kinh tế thông thờng giúp cho việc điều
tra, tổng hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng xác đinh giá đất
phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ
Liêm. Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác các
biểu hiện về thực trạng xác định giá đất. Đồng thời bằng các hệ thống chỉ tiêu
thống kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác xác định giá đất
hiện nay. Đây là phơng pháp nghiên cứu cho phép lợng hoá các kết luận và kết
quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao.
Ngoài các phơng pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số ph-
ơng pháp nghiên cứu khác nh chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích chính
sách. Tuỳ nội dung và mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết hợp của
một hay nhiều phơng pháp nghiên cứu khác nhau.
5. Những đóng góp của đề tài.
- Đề tài đã góp phần hệ thông hoá co sở lý luận về xác định giá đất bồi
thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
- Đề tài đã phân tích rõ nguyên nhân của hiện trạng xác định giá đất
phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ
Liêm.
- Làm sáng tỏ những quan điểm, phơng hớng và những giải phá nhằm

đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
6
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
đất bồi thờng thiệt hại nói riêng có đầy đủ các căn cứ khoa học và mang tính
khả thi.
6. Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
chuyên đề gồm ba chơng:
- Chơng I: Cơ sở lý luận về xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi
giải phóng mặt bằng.
- Chơng II: Thực trạng của việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi
giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành
phố Hà Nội.
- chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác
định giá đất bồi thờng thiệt hại trong thời gian tới.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
7
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
chơng I
Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thờng
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng
I. Khái niệm về giá đất và định giá đất.
1. Khái niệm về giá đất.
Đất đai là loại t liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế đợc trong sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý
giá và khan hiếm. Đất ở bất cứ xã hôi nào có Nhà nớc cũng đều dợc gìn giữ,
bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi dỡng làm tăng khả năng khai thác và phát
triển. Đất đợc quản lý chặt chẽ cả bằng biện pháp hành chính và kinh tế. Việc
xác định giá cho đất là biện pháp, công cụ để Nhà nớc thực hiện sự quản lý

nguồn tài sản, tài nguyên này của đất nớc, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiết
kiệm và có hiệu quả.
Trong nền kinh tế thị trờng, hàng hoá có thể trao đổi đợc là nhờ có giá
trị và giá trị sử dụng. Khi trao đổi ngời mua cần giá trị còn ngời bàn thì thực
hiện đợc giá trị. Đất là loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; ngay khi con
nguời cha tác động vào đất nó cũng có thể đợc con ngời dùng để mua bán với
nhau. Hàng hoá đất còn mang nhiều tính đặc biệt ở chỗ con ngời không thể
tác đọng vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thớc thống nhất theo
một tiêu chuẩn do con ngời đặt ra, mà bản thân nó đợc hình thành tự nhiên
qua nhiều thế hệ, theo ý đồ của từng ngời bán, từng ngời mua. Trong quá trình
sử dụng, về cơ bản chảng nững nó không bị hao mòn, mà nhiều trờng hbợp
qua sử dụng, gá trị của đất lại đợc tăng lên. Hàng hoá đất còn mang tính đơn
chiếc và độc quyền mà con ngời không thể chuyển nó từ nơi này sang nơi
khác. Vậy cái gì làm cho đất có gía trị và mua bán đợc- đó chính là khả năng
sinh lợi của đất. Ngời mua cần sử dụng nó vào mục đích nhất định, nhằm
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
8
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
mang lại một hiệu quả nhất định. Ngời bán biết rõ khả năng miếng đất của
mình có thể sử dụng vào mục đích gì và hiệu quả mang lại ra sao.
Trong nền kinh tế thị trờng, giá đất đợc xác định nh là số tiền mà một
hoặc nhiều ngời sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà
thửa đất này đợc đa ra mua bán trao đổi trên thị trờng. Khi ngời tiêu dùng có
nhu cầu về tài sản nh đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ớc
tính giá trị đất và sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất đó. Nhng nếu mức giá mà
ngời tiêu dùng đặt ra cha làm thoả mãn giá trị mà ngời chủ sở hữu mong đợi
thì quan hệ trao đổi cha đợc thực hiện và mức giá đó cha phải là giá cả thị tr-
ờng của tài sản đất đó. Nh vậy giá cả thị trờng của tài sản đất là mức giá bán
có thể thực hiện đợc tốt nhất của một tài sản. Là mức giá thịnh hành dới các
diều kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tự

nguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và về tài sản - đối tợng mua bán.
Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, ở những thời điểm khác nhau giá cả
có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị nhng xét trong toàn xã hội thì giá cả và
giá trị luôn bằng nhau.
2. Khái niệm về định giá đất.
Định giá đất có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động
bất động sản. Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất
cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh
doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một
cách đơn giản là việc xác định giá trị của các tài sản.Thẩm định giá có vai trò
quan trọng trong việc giúp chúng ta đa ra các quyết định có liên quan tới việc
mua, bán, đầu t, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và đặc biệt
là trong lĩnh vực bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dịch vụ thẩm
định giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất
đai và nhà ở.Chẳng hạn nhà thẩm định giá có thể đựoc yêu cầu để t vấn cho
ngời bán về giá trị tài sản của mình : cho một ngời thuê nhà về tiền thuê nhà
hàng năm mà họ phải trả và có thể t vấn cho cơ quan ra quyết định giá bồi th-
ờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
9
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố
sống còn đối với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài
sản bất động sản không phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy
nhiên trong đa số các trờng hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là
đánh giá gía trị thị trờng; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng
năm sẽ đợc yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong tài sản vào một
thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật.
Có thể đa ra các định nghĩa về định giá nh sau:
- Định giá là sự ớc tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng

hình thái tiền tệ cho môt mục đích đã đợc xác định rõ.
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan
đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng nh xem xét tất cả các yếu tố căn
bản của thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn
Nh vậy định giá tài sản đất là công tác hết sức quan trọng, vừa mang
tính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải là ngời
có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng tr-
ờng hợp. Công tác định giá tài sản đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía
cạnh khác nhau nh vấn đề về mục đích của định giá, thời diểm định giá, các
yếu tố đặc điểm của tài sản đất đó cũng nh tất cả các yếu tố khác có ảnh hởng
đến gía trị tài sản đất.
II. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thờng
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
1. Sự cần thiết của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan.
Đất đai và nhà ở là những yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của con ngời. Nó là điều kiện cho sự tốn tại và phát triển của tất cả
các sinh vật trên trái đất, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ sự sống nào
có thể tồn tại và phát triển đợc. Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
10
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
sản phẩm của lao động và cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều
kiện chung của lao động.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội.
Nó là địa bàn phân bố các khu dân c, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các
công trình công nghiệp, giao thông, Đất đai tham gia vào tất cả các ngành
sản xuất vật chất của xã hội. Đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia.
Một quốc gia dù là quốc gia phát triển hay đang phát triển cũng đều có

nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau nhằm phát triển kinh tế xã
hội, củng cố an ninh quốc phòng. Nh vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ iến động theo
từng thời kỳ phát triển; khi công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thơng
mại, dịch vụ phát triển, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu sử dụng đất ngày
càng nâng cao. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp,
đất làm nhà ở sang các mục đích công nghiệp, giao thông, thơng mại, du lịch
là điều tất yếu không thể tránh khỏi.
Nớc ta sau hơn mời lăm năm đổi mới, đất nớc đã đạt đợc những thành
công to lớn về mọi mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt về mặt kinh tế. Quá
trình phát triển kinh tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nớc. Điều đó đợc thể
hiện ở các khía cạnh khác nhau nh: trình độ phát triển kinh tế của đất nớc
ngày càng cao, đời sống của nhân dân ngày càng đợc cải thiện, sự phát triển
của hệ thống các cơ sở hạ tầng, trung tâm thơng mại dịch vụ, khu thể thao,
khu vui trơi giải trí ngày càng mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu
về đất đai cũng tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do:
- Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăng
dân số đô thị do gia tăng tự nhiên và do sự di c từ các vùng nông thôn đến.
Điều này đòi hỏi một nhu cầu tơng đối lớn về nhà ở cũng nh các nhu cầu khác
kéo theo để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng tăng.
- Sự phát triển mạnh mẽ của các nghành công nghiệp thơng mại, dich
vụ đòi hỏi phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu trung tâm thơng maị dịch
vụ
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
11
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
- Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao
ngày càng tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâm
thể dục thể thao để phục vụ cho các nhu cầu trên.
- Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đờng giao thông vận tải ở các đô

thị. Trong giai đoạn hiện nay khi mà mạng lới đờng giao thông đang ngày
càng trở lên quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của đất nớc nói chung và
của các đô thị nói riêng, thì việc xây dựng mạng lới đờng giao thông, mở các
tuyến đờng mới, nâng cấp cải tạo các tuyến đờng cũ đã và đang trở thành một
nhu cầu cấp thiết cần phải đợc thực thi.
Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng ,
thì việc giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp góp
phần nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nớc nói
chung và kinh tế đô thị nói riêng phát triển.
1.2. Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ,
nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và
vùng trời là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân.
Luật đất đai năm 1993, Điều 1 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nớc thống nhất quản lý.Nhà nớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê đất.
Nh vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nớc đã quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó đặt ra yêu cầu là
phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có
nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền
sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Việc quy định đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, tạo cơ sở pháp lý khi
Nhà nớc thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho nhu cầu phát
triển kinh tế và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khi
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
12
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Nhà nớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ

đất đai, tức là đã tạo cho họ quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai thác
các tính năng của đất đai phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống. Cho nên khi
Nhà nớc thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh h-
ởng đến đời sống, lợi ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thờng thiệt hại. Mặt
khác trong điều 27 Luật Đất đai đã ghi rõ: Trong trờng hợp thật cần thiết,
Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu
hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi thờng hoặc hỗ trợ đợc thực hiện
theo quy định của Chính phủ.
2. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thờng thiệt hại.
Hiện nay ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động
sản phục vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản là một hoạt động dịch
vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trờng. ở việt nam do đặc thù phát triển kinh
tế xã hội: Từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi qua
chế độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơ
chế kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế thị trờng định h-
ớng xã hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hởng sâu sắc
bởi yếu tố lịch sử đó. Hiến pháp năm 1992, đặc biệt là luật Đất đai năm 1993,
rồi đến bộ luật dân sự năm 1996 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý, thì còn quy định ngời sử dụng đất
đợc quyền sử dụng đất nh một số quyền dân sự của các tài sản khác nh :
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Lần đầu tiên quy định
đất đai là một tài sản và có giá, đợc phân loại trong nhóm bất động sản. Tiếp
đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho ngời sử dụng đất đợc
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn
bằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh doanh
của họ, thừa nhận đất mà họ đang dung là một tài sản có giá trị. Từ đó nhà nớc
quy định giá các loại đất.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
13

Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức khó khăn,
phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó giá đất để bồi thờng thiệt
hại là một vấn đề nhức nhối, là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sự trì trệ khiếu
nại trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nó làm ảnh h-
ởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng, tiến độ thực hiện các dự án và do đó làm
ảnh hởng đến sự phát triển kinh tế xã hội của đất nớc. Sở dĩ nh vậy là vì công
tác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều ngời (ngời đang sử
dụng đất, chủ dự án và Nhà nớc).
Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phần
quan trọng của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Do đó để
thực hiện công bằng về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng
của đất đai, góp phần cho công tác giải phóng mặt bằng đợc xuôi chèo mát
mái thì cần thiết phải tiến hành công tác định giá đất.
III- Cơ sở hình thành giá đất.
Đất đai là hàng hoá đặc biệt, không giống nh những hàng hoá khác.
Quá trình sử dụng hàng hoá đất về cơ bản chẳng những nó không bị hao mòn,
mà nhiều trờng hợp qua sử dụng gía trị của đất đai còn tăng lên. Giá đất dợc
hình thành dựa trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất. Đối với những thửa đất có
khả năng sinh lợi cao thì giá đất cao và ngợc lại với những thửa đất có khả
năng sinh lợi thấp hơn thì giá đất thấp hơn. Đất đợc sử dụng vào mục đích
khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, đất đợc sử dụng vào cùng một mục
đích thì khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận loựi của mảnh đất( tiềm
năng vốn có, vị trí thuận lợi, điều kiện kinh tế- xã hội ). Nh vậy giá đất phụ
thuộc vào khả năng sinh lợi của đất, cũng tức là phụ thuộc vào mục đích khác
nhau và sự thuận lợi của từng mảnh đất. Mặt khác đất là một loại hàng hoá
cho nên giá đất cũng nh giá các hàng hoá tiêu thụ trên thị trờng còn phụ thuộc
vào quan hệ cung cầu và sự diều tiết của Nhà nớc bằng các chính sách kinh tế
vĩ mô.
Với ý nghĩa giá xuất hiện là do khả năng sinh lợi của đất có thể khái

quát các cơ sở hình thanh giá đất nh sau:
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
14
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
- Đối với đất nông nghịệp: trong nông nghiệp đất đai là t liệu sản xuất
quan trọng, không thể thay thé đợc.Lợi dụng vào khả năng tiềm tàng của đất
đai con ngời khai thác sử dụng để phục vụ cuộc sống của con ngời. Khả năng
tiềm tàng của đất đai đợc thể hiện ở hai yếu tố chủ yếu sau:
+ Độ phì nhiêu của đất: Đây chính là thuộc tính tự nhiên của đất nói lên
khả năng của đất đai trong việc cung cấp các yếu tố nh chất dinmh dỡng, nớc,
thức ăn cho cây trồng.
+ Vị trí của đất: Với những lô đất có vị trí thuận lợi cho việc sản xuất
cũng nh tiêu thụ sản phẩm nông sản sẽ cho giá trị kinh tế cao và ngợc lại đối
với những thửa đất có vị trí không thuận lợi thì sẽ cho giá trị kinh tế thấp hơn.
Vị trí của đất cũng quyết định đến khả năng sinh lợi của đất và do đó quyết
định giá đất.
Khi quan hệ đất đai thay đổi, xuất hiện các khái niệm nh quyền sở hữu,
quyền sử dụng đất thì độ phì nhiêu cũng nh vị trí của đất hay gọi chung là khả
năng sinh lợi của đất đợc biến tớng dới khái niệm địa tô. Đây là khoản tiền mà
ngời sử dụng đất phải trả cho chủ sở hữu đất để đợc quyền sử dụng mảnh đất
đó. Khoản tiền này chính là giá cả của đất đai, đối với những thửa đất có địa
tô cao thì địa tô cao và ngợc lại đối ới những mảnh đất có địa tô thấp thì giá
đất thấp. Nh vậy trong lĩnh vực nông nghiệp khái niệm về giá đất đợc hiểu là
khoản địa tô đợc t bản hoá và đây cũng chính là cơ sở hình thành giá đất.
- Đối với đất đô thị và các loại đất khác: Cũng giống nh đất nông
nghiệp, giá đất đô thị và các loại đất khác đợc hình thành dựa trên khả nang
sinh lợi của đất nhng trong lĩnh vực đô thị khái niệm khả năng sinh lợi của đất
đợc tạo ra bởi các yéu tố sau:
+ Loại đô thị: Hiện nay ở nớc ta đô thị đợc phân thành 5 loại: đô thị
loại 1, 2, 3, 4 và đô thị loại 5.

+ Vị trí đất đô thị: Đây là nhân tố có ý nghĩa quyết định giá đất đô thị. ở
các nớc đang phát triển, quy luật giá đất đô thị thờng đợc biến động theo
vùng( không gian có trung tâm là hạt nhân) theo tuyến (phân bố theo đờng thì
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
15
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
giá đất càng giảm) và theo điểm ( vị trí lô đất càng xa mặt đờng thì giá càng
giảm).
+ Giá trị sử dụng của đất : dây là một trong những nhân tố hình thành
nên giá đất. Đối với những thửa dất có giá trị sử dụng cao thì giá đất sẽ cao và
ngợc lại. Giá trị sử dụng của đất phụ thuộc chủ yếu vào mức độ hoàn thiện cơ
sở hạ tầng. Nh vậy, dới góc độ giá trị sử dụng của đất thì giá đất đô thị đợc
cấu thành từ 3 bộ phận sau:
- Về giá trị sử dụng của đất : phụ thuộc chủ yếu vào điều kiện sống,
mức độ trang bị cơ sở hạ tầng. Do đó giá trị đất đô thị cấu thành 3 bộ phận:
+ Giá gốc là giá do vị trí đem lại. Một miếng đất bất kể là ao, hồ, đã
đợc trạng bị hạ tầng hay không, nhng có vị trí sinh lời cao thì giá đất gốc sẽ
cao.
+ Giá chênh lệch I : là giá do có sự đầu t của con ngời đem lại, tơng
tự nh địa tô chênh lệch áp dụng trong trờng hợp đất nông nghiệp.
+ Giá chênh lệch II: là giá do điều kiện khan hiếm của thị trờng
quyết định, nhờ thời giá khi chuyển quyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đắt có
thể thu đợc giá chênh lệch II.
Nh vậy giá đất đô thị đợc xác định theo công thức :
G
đ
= G
0
+ G
01

+ G
02

Trong đó : G
đ
: gía đất đô thị
G
0
: giá gốc
G
01
: gía chênh lệch I
G
0
2
: giá chênh lệch II
- Mục đích sử dụng của đất : bên cạnh yếu tố về loại đô thị, vị trí đất đô
thị và giá trị sử dụng của đất thì mục đích sử dụng đất là cũng là một trong
những nhân tố quyết định giá đất. Một lô đất có thể có vị trí tốt nhng không có
giá, nếu nó chỉ sử dụng mục đích công cộng. Tơng tự một lô đất đô thị có thể
có vị trí rất tốt nhng nó đợc quy định là đất nông nghiệp trong đô thị thì giá
đất cũng chỉ đợc xác định theo đất nông nghiệp
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
16
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Mục đích sử dụng đất quyết định đến quyền và nghĩa vụ của tổ chức
hoặc cá nhân vì thế nó cũng quyết định giá đất.
Nh vậy, nguồn gốc hình thành giá đất chính là khả năng sinh lợi của
đất. Nhng ở mỗi loại đất khác nhau thì cơ sở này cũng đợc thể hiện ở các hình
thức khác nhau. đối với đất nông nghiệp đó là độ phì nhiêu của đất và vị trí

của đất. Đối v ới đất đô thị, cơ sở hình thành giá đất là loại đô thị, vị trí của
đất, giá trị sử dụng của đất và mục đích sử dụng của đất.
IV. Các nguyên tắc của định giá đất.
Định giá đất là sự xác định và ớc tính về mặt giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đã đợc xác định tại một thờ
điểm cụ thể. Đất đai là một tài sản đặc biệt: Đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành có
các thuộc tính nh hạn chế về số lợng, không đồng nhất, không thay thế, cố
định về vị trí và vĩnh cửu. Ngoài ra đất đai luôn có một khả năng sinh lợi trong
quá trình sử dụng, nếu biết khai thác và sử dụng hợp lý thì giá trị của đất
không những không mất đi mà còn có xu huớng tăng thêm. Do vậy nguyên tắc
định giá đất ngoài những điểm chung giống với nguyên tắc định giá tài sản
thông thờng cần phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:
- Định giá đất phải dựa trên những yếu tố quyết định giá trị của tài sản
đất đó. Yếu tố quyết địng giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của tài sản đất
có tác động tới giá thị trờng.
- Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với đất. Những
điều kiện có liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng
lại phân thành các tiểu vùng để các điều kiện tác động tới giá trị đợc tính toán
với nguyên tắc thống nhất.
- Giá trị cơ sở sẽ đợc tính toán cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu
tố tác động quyết định tới giá trị. Giá trị cơ sở đợc xác định dựa trên giá trị
tiêu chuẩn của từng yếu tố. Trong trờng hợp có những yếu tố có tác động tới
giá trị mà không đợc tính đến khi xác định giá trị cơ sở thì giá trị tiêu chuẩn
phải đợc điều chỉnh.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
17
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở cho
vùng. Không đợc phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố.
- Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhng sử dụng

này không đợc phép khác với quy hoạch. Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị
sử dụng cao nhất. Đất cha sử dụng khi định giá phải sử dụng những nuyên tắc
định giá đất.
V. Phơng pháp xác định giá đất trong công tác bồi thờng
thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.
1. Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất.
Việc xác định gía đất ở tại các đô thị khi giải toả để thực hiện quy hoạch
muốn đảm bảo lợi ích cả hai phía Nhà nớc và ngời dân bị giải toả thì giá bồi
thờng thiệt hại về đất phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất.
Để xác định và đa ra các loại giá bồi thờng thiệt hại về đất hợp lý, thì cần
phải xem xét một cách có khoa học hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào
những nhân tố cơ bản nào? Về cơ bản giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến
số sau:
- Khả năng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng.
- Khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
- Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý hành chính.
- Khả năng phát triển các nhành nghề truyền thống.
1.1. Nhân tố ảnh hởng về khả năng đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng.
Việc đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng bao gồm: Hệ thống đờng giao thông
đợc hoàn chỉnh đến mức nào, hệ thống dịch vụ cấp thoát nớc đợc xây dựng ra
sao? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng đợc lắp đặt với quy mô loại gì? Hệ
thống dịch vụ thông tin liên lạc đang đợc trang bị hiện đại đến khả năng
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
18
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
nào? sẽ là nhân tố trực tiếp tác động đến rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí
đất tại khu vực đó.
1.2.Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ.
-Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất nh trung

tâm thơng mại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm Thành phố làm tăng giá
trị thực tế của đất ở tai khu vực này. Sự ảnh hởng lẫn nhau của nhiều chức
năng sử dụng đất trong tơng lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất
do:
+Một chức năng có thể hỗ trợ, bổ sung cho chức năng khác nh: Một
trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho
môi trờng sinh sống có nhiều điều kiện tập trung dân c đến ở làm cho đất ở
tăng giá trị thực tế.
+một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác nhau nh: nhà máy sẽ
làm giảm phát triển nhà ở xung quanh, dân không muốn đến sinh sống tại khu
vực này do đó giá trị của đất sẽ giảm đi.
+Đất có thể đợc sử dụng cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau
nh đất dự trữ và giải trí sẽ làm giảm tỷ lệ dành cho đất ở, từ đó gây ra sự thiếu
hụt hoặc thừa thãi đất ở, làm ảnh hởng không nhỏ đến giá trị thực tế của đất.
1.3.Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau.
Các mảnh đất riêng rẽ hay mảnh đất và nhà ở thờng chia ra làm nhiều
quyền lợi khác nhau.Các cá nhân khác nhau cá thể có các quyền lợi khác nhau
trên cùng một mảnh đất. Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng
ảnh hởng đến giá trị thực tế của đất.
Các đặc tính khác nhau làm phân biẹt đất đai với các t liệu sản xuất
khác nhau nh: đất không di chuyển đợc, đất không chuẩn nhất( chỉ tính riêng
về mặt địa điểm), đất không bị phá huỷ( không tính đến đầu t và xây dựng nhà
cửa trên đó).
Vì vậy nó có tính đặc thù riêng về mặt giá trị nh sau:
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
19
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
-Cố định về mặt số lợng cung cấp, một yếu tố quan trọng cần biết là
trongkhi đất cố định về mặt số lợng cung cấp, thì đất cho một chức năng sử
dụng xác định nh nhà ở lại biến thiên có nghĩa là sự cung cấp không hoàn

toàn bất biến thiên . Ví dụ đầu t nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lợng đất
đai cần dùng thêm cũng làm thay đổi giá trị của đất.
-Giá trị sử dụng của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trờng.
Cung cấp đất ở có thể coi là ổn định, khi tổng đất ở là không đổi. Việc sử
dụng đất ở đợc định hớng bởi nhu cầu thị trờng. Nhu cầu sử dụng loại đất ở
nào tăng lên thì thị trờng sẽ đáp ứng loại đất ở đó. Ví dụ đất ở tại Thành phố
khác với đất ở tại nông thôn và phụ thuộc vào mức độ phát triển khu dân c
theo quy hoạch.
-Nhu cầu thị trờng lại đợc dịnh hớng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó
mang lại, do đó một số loại hình sử dụng đất đã đẩy loại hình khác ra khỏi vị
trí nhất định trong đô thị nh thơng mại đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở đẩy
nông nghiệp ở ven đô bởi vì các loại sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một
giá trị cao hơn cho vị trí đó.
-Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở trong đô thị
cũng làm thay đổi giá trị thực tế của đất ở.
1.4. Phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý.
Trong mỗi loại đô thị đợc chia ra làm 4 loại đờng phố, bao gồm:
- Đờng phố loại 1.
- Đờng phố loại 2.
- Đờng phố loại 3.
- Đờng phố loại 4
Mỗi loại đờng phố thể hiện tính đặc trng và khả năng đáp ứng cao nhất
đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán, du lịch, sinh
hoạt, cơ sở hạ tầng đồng bộ.Tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
20
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
đổi tuỳ thuộc vào loại đờng phố trong mỗi loại đô thị đó. Cơ sở khoa học này
sẽ giúp chúng ta xác định một cách cụ thể mức giá bồi thờng thiệt hại về đất ở
cho từng khu vực trong đô thị. Giá trị thực tế của đất ở tại vị trí đờng phố loại

1 đơng nhiên phải cao hơn tại đờng phố loại 2 ít nhất là một bậc và xác định
gía trị thực tế của đất ở tại các loại đờng phố còn lại cũng tơng tự nh vậy.
Nhiệm vụ của cơ quan có thẩm quyền tại các địa phơng là phải xác định
một cách thật cụ thể và chính xác thứ tự các loại đờng phố. Có nh vậy ,khi xác
định giá đất bồi thờng thiệt hại cho từng loại đờng phố trong từng loại đô thị
mới phản ánh đúng gía trị thực tế của đất ở tại đó.
Trong mỗi loại đờng phố đã đợc phân loại chính xác vị trí đất cũng góp
phần quyết định giá trị thực tế của mảnh đất. Chẳng hạn cùng đờng phố loại 1
nh nhau, nếu vị trí đất nằm ở tại vị trí mặt ngoài đờng phố sẽ có giá trị thực tế
cao hơn khi nó ở vị trí xa mặt ngoài đờng phố hoặc trong ngõ. Mặt khác diện
tích đất tại vị trí đầu phố, gần trung tâm buôn bán, khu vui chơi giải trí sẽ có
giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí cuối phố, xa cách trung tâm trên (cùng
đặt tại mặt đờng phố ). Hoặc giả, tại vị trí đặt diện tích đất ở lại có khu sản
xuất và thải các chất độc hại thì giá trị thực tế của diện tích đất ở đó sẽ giảm
mạnh so với diện tích đất ở đặt cách xa trung tâm đó ( cùng đặt tại mặt đờng
phố). Các diệnn tích đất ở tại các vị trí khác trong cùng một loại đờng phố của
cùng một loại đô thị và khác xa nhau về các điều kiện nh trên thì sự thay đổi
về giá trị thực tế của đất ở cũng tơng tự. Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta
khắc phục đợc tình trạng thiếu căn cứ trong quá trình xác định giá trị thực tế
của đất ở một vị trí cụ thể cho từng diện tích đất trong từng loại đờng phố của
cùng một loại đô thị.
Điêù quan trọng để thực hiện đợc khâu cuối cùng là đa ra đợc giá bồi
thờng thiệt hại cho từng vị trí đất.
Khi lập giá cụ thể cho từng vị trí đất phải xét đến các ảnh hởng trực tiếp
hay gián tiếp của các yếu tố đất xung quanh tác động đến vị trí nơi đặt diện
tích đất đó.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
21
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị, Việc giải phóng

mặt bằng trong đó đất của ngời dân sẽ bị thu hồi là lẽ tất nhiên. Điều quan
trọng là làm sao Nhà nớc ( mà đại diện là chủ dự án) bồi thờng cho ngời dân
với phơng châm Nhà nớc và nhân dân cùng có lợi ích.
Sự phân loại đô thị theo quy mô tạo nên khả năng thuận lợi hay khó
khăn cho sự phát về mọi mặt của đô thị đó. Giá trị sử dụng của đất cũng biến
đổi theo qui mô phát triển đô thị . Sự giảm giá trị của đất ở từ trung tâm ra
ngoài cận trung tâm và việc phát triển đô thị mở rộng nh thế nào, khi mà mỗi
vùng bành trớng sang vùng bên cạnh cũng gây ảnh hởng đến giá trị thực tế của
đất.
Giá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà còn phụ thuộc vào các điều kiện
nh:
- Khả năng sinh lợi của đất trớc khi bị giải toả.
- Sự thay đổi giá trị của tiền tệ tại thời điểm bồi thờng tại thời điểm ngời
dân có đợc đất và nhà
- Giá trị chất lợng còn lại của nhà ở tại thời điểm bồi thờng.
1.5. Khả năng phát triển nghành nghề truyền thống:
Sự di chuyển ngời dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hởng đến
việc duy trì và phát triển các nghành nghề truyền thống. Nếu nơi ở cũ có khả
năng phát triển nghành nghề truyền thống thì giá đất ở đây cao hơn rất nhiều
so với những nơi cũng có những điều kiện tơng tự nhng không có khả năng
phát triển nghàng nghề truyền thống.
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá bồi
thờng thiệt hại về đất và nhà ở khi Nhà nớc giải toả để thực hiện quy hoạch.
Chỉ khi nào trong giá đất thể hiện đợc các nhân tố trên thì việc lập giá bồi th-
ờng thiệt hại về đất và nhà ở mới thực tế và hợp lý. Có nghĩa là việc xác định
giá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà ở phải đợc thực hiện bằng phơng pháp
định giá đất, giá đất đợc định giá phải sát với giá đất thực tế tại thời điểm bồi
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
22
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính

thờng thiệt hại. Trờng hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất để định giá bồi
thờng thiệt hại.
2. Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng.
Trong thực tế có nhiều hình thức, phơng pháp xác định giá đất khác
nhau nhng chủ yếu chỉ có 4 hình thức sau:
- Hình thức định khung giá do Nhà nớc xác định để làm chuẩn mực
điều tiết thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc và đợc sử dụng cho các mục đích
khác nh định giá bồi thờng thiệt hại về đất khi Nhà nớc thu hồi đất, địmh giá
để tính thuế sử dụng đất
- Hình thức xác định giá thoả thuận áp dụng cho các trờng hợp giao
dịch dân sự, kinh doanh khi mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất. Để
xác định giá đất theo hình thức này, ngời ta sử dụng các phơng pháp nh:
+ Phơng pháp so sánh: Đây là phơng pháp đợc sử dụng rộng rãi. Trong
quá trình sử dụng, có thể đợc kết hợp với một số phơng pháp khác nhau. Việc
định giá theo phơng pháp này đợc tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp tài
sản nhà đất dó với tài sản nhà đất tơng tự đã đợc bán để tìm ra giá trị của nó từ
các giao dịch trớc đó.
+Phơng pháp giá trị còn lại: Phơng pháp này đợc sử dụng khi tài sản
nhà đất có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển . Phơng pháp này th-
ờng đợc mọi ngời sử dụng rộng rãi khi những ngời mua nhà riêng có thể xem
xét đánh giá nếu nh chi thêm tiền để cải tạo và hiện đại hoá ngôi nhà sẽ làm
nó có giá trị hơn.
+Phơng pháp lợi nhuận: Đây là Phơng pháp dựa trên giả thiết giá trị
còn lại của tài sản nhà đất có liên quan đến lợi nhuận thu đợc do sử dụng nhà,
đất. Nó đợc sử dụng trong trờng hợp không thể áp dụng đợc phơng pháp so
sánh và có mức độ độc quyền nhất định về tài sản nhà, đất.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
23
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính

+Phơng pháp đầu t: Phơng pháp pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị
trong năm và giá trị của vốn có mối quan hệ với nhau. Và khi biết trớc thu
nhập hay giá trị hàng năm do tài sản nhà đất tạo ra ta có thể dễ dàng tính ra
giá trị vốn ban dcầu của tài sản. Phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi tài
sản nhà đất tạo ra thu nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t
-Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, áp dụng cho một số lô đất có
nhiều đối tợng cùng có nhu cầu sử dụng.
- Hình thức xác định giá thuê đất, đợc căn cứ vào giá đất phù hợp với thị
trờng để án định tỷ lệ thích hợp.
ở đây chủ yếu đề cập đến phơng pháp xác định khung giá đất để Nhà
nớc sử dụng làm công cụ quản lý, làm căn cứ cho việc tính giá bồi thờng thiệt
hại khi nhà nớc thu hồi đất.
2.1. Sự hình thành khung giá đất nông - lâm nghiệp.
Giá đất nông - lâm nghiệp đợc hình thành theo cách tính thông qua việc
so sánh giữa đầu t kinh doanh đất với dùng vốn đó gửi vào ngân hàng và thu
lãi suất ngân hàng và so sánh giá thị trờng ở một nơi có diễn ra quá trình mua
bán cách tính cụ thể nh sau:
-Với giá tối đa của đất nông nghiệp 19.300 đ/m2. Nếu mua 1 ha đất
phải bỏ ra 193.000.000 đồng( 19.300đ/m2 x 10.000 m2), nếu đem số tiền này
gửi không kỳ hạn tại ngân hàng trong thời kỳ dó lãi suất tiền gửi là 1%/ tháng,
lãi suất đợc lấy ra hàng tháng thì mỗi tháng thu đợc 1.930.000 đồng Nếu
tính cho một năm thì thu đợc 23.160.000đồng Nếu dùng tiền này để mua đất,
1 ha sản xuất 3 vụ lúa 1năm, thu trung bình khoảng 14 tấn lúa, giá lúa tối đa
thời kỳ đó 1300 đồng/kg, cả năm thu đợc 18.200.000 đ/năm, nếu tính lãi cao
nhất trong nông nghiệp 40% cũng chỉ thu đợc7.280.000 đ/năm ( cha kể phải
bỏ thêm vốn trong quá trình sản xuất). Qua số liệu tính toán trên đây đã chứng
minh việc mua đất nông nghiệp với khung giá quy định là còn khá rộng rãi để
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
24
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính

so sánh với giá thị trờng sẽ đợc hình thành sau khi ban hành khung giá của
Nhà nớc .
Giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đợc xác định cho từng hạng đất để
tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và chia theo 3 loại xã: đồng bằng, trung du,
miền núi. Hạng đất đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của
luật thuế sử dụng đất nông nghiệp.
-Đối với đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp: Đất trồng cây lâu năm
trong toàn quốc đa số là đất không thuận lợi cho trồng lúa nớc là đất đồi,
đất xấu canh tác lúa nớc không có hiệu quả. Chính vì vậy giá đất trồng cây lâu
năm đợc tính thấp hơn giá đất trồng cây ngắn ngày và đất trồng lúa nớc. Giá
trị cả vờn cây lâu năm phụ thuộc chính vào giá trị vờn cây. Đặc biệt còn phụ
thuộc vào giá bán sản phẩm cây lâu năm tại thị trờng ở từng thời điểm. Có khi
sản phẩm nhiều ế thừa, ngời bán vờn cây lâu năm cha chắc thu hồi đợc giá trị
vờn cây, cha nói gì đến việc thu tiền đất.
2.2. Giá đất khu dân c.
- Đối với đất khu dân c nông thôn, giá đất đợc xác định cho từng hạng
đất và chia theo 3 loại xã:đồng bằng, trung du, miền núi, căn cứ vào các yếu
tố: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở địa phơng, thực
hiện phân hạng đất khu dân c nông thôn để xác định giá đất.
- Đối với đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và
trục dờng giao thông chính, khu thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp.
không nằm trong đô thị đợc chia thành từng vùng(3 loại xã) để phù hợp với
thực tế cung- cầu về đất ở những khu vực này. Để xác định giá đất cụ thể còn
chia đất của mỗi loại xã làm nhiều hạng. Hạng đất để xác định giá đất khu dân
c ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đờng giao thông chính , khu
thơng mại, khu du lịch, khu công nghiệp đợc xác định căn cứ vào khả năng
sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế ở cùng địa phơng.
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
25
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính

2.3. Sự hình thành khung giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, giá đất
khu công nghiệp, khu du lịch, khu đầu mối giao thông.
Sự hình thành giá đất đô thị, giá đất khu công nghiệp, khu đầu mối giao
thông, đợc hoàn thành hoàn toàn theo cơ chế của thị trờng, bằng việc điều tra
giá đất tại thời điểm trình dự thảo Nghị định, giá tối đa đợc xem xét tại hai
thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà nội là nơi có giá
thị trờng cao nhất. Giá tối thiểu là giá tham khảo tại hai tỉnh miền núi, thờng
giá thị trờng chỉ bằng quy định bồi thờng thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm
nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng.
Giá đất đô thị đợc xác dịnh cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành
của Nhà nớc . Trong môi8x loại đô thị giá đất đợc xác định theo từ 3 đến 4
loại đờng phố và trong mỗi loại đất đờng phố lại chia làm 4 hoặc 5 loại vị trí
khác nhau để xác định giá đất.
Loại đờng phố trong đô thị để xác định giá đất đợc xác định chủ yếu
vào vị trí, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, mức độ hoàn
thiện trong sản xuất, kinh doanh dịch vụ, sinh hoạt và tham khảo giá đất thực
tế. việc xác định vị trí đất trong từng loại đờng phố, căn cứ vào điều kiện sinh
lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đờng phố.
Một đờng phố gồm nhiều đoạn đờng có khả năng sinh lợi, giá đất và cơ
sở hạ tầng và có các tiêu chuẩn khác nhau thì từng đoạn đờng đợc xếp vào loại
đờng phố tơng ứng do UBND cấp Tỉnh quy định. Đối với những tiểu vùng
khác nhau về điều kiẹn sinh lợi và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều có các hệ
thống các loại đờng phố theo cách phân loại nh trên.
Trong quá trình phát triển kinh tế, nhiều khu kinh tế mới đợc hình
thành, nhất là khi có chính sách mở cửa gọi vốn đầu t nơc ngoài, đồng thời
nghành du lịch cũng đợc phát triển. Vì vậy trong quy định đã tách ra khung
giá đất các đầu mối giao thông, khu du lịch, khu công nghiệp, đang trong quá
trình đô thị hoá, nhng nơi đó cha đợc xếp hạng đô thị. Giá đất vùng này thấp
hơn giá đất khu đô thị và cũng đợc hình thành bằng điều tra các vùng giáp
gianh ven hai đô thị lớn: Thành phố Hồ Chí Minh và Thành Phố Hà nội.

Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
26
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
VI. Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại
khi giải phóng mặt bằng.
Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải
phóng mặt bằng dựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định 87/CP, và
đợc tiến hành theo trình tự sau:
Bớc 1: Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị, khu đất. Căn cứ
vào loại đô thị, vị trí khu đất và một số tiêu chí khác và khung giá đất của
Chính Phủ có thể xác định khung giá đất cho lô đất đó.
B ớc 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trờng tại thời điểm xác
định giá, trong đó lu ý:
- Xác định phạm vi ranh giới đất đô thị.
- Xác định các yếu tố chủ đạo để điều tra quy luật phân bổ theo tuyến.
- Xác định trung tâm thu hút chủ đạo và giới hạn vùng ảnh hởng của nó.
- Xác định các vị trí tơng quan so với đờng để điều tra quy luật phân bố
giá theo điểm, tơng ứng với từng lô đất, tính từ mặt đờng trở vào.
B ớc 3: Phân loại vùng, phân loại đờng và phân loại vị trí đất. Cần hoàn
chỉnh căn cứ và tiêu chuẩn phân loại vùng, phân loại đờng và phân loại vị trí
đất, bảo đảm phù hợp với quy luật phân bổ giá đất theo thi trờng.
B ớc 4: Lập bản đồ giá đất và xác định khung giá đất cho đô thị.
Giá đất của lô đất trong từng vùng, tơng đối với từng tuyến đờng và vị
trí đợc xác định theo công thức sau:
G
ij
= G
k
x K.
Trong đó:

G
ij
: Giá đất đô thị loại i tại vị trí j.
G
k
: Giá trong khung giá đất đô thị do Chính phủ quy định.
K : Hệ số điều chỉnh tơng ứng với tuyến đờng, vị trí .
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
27
Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính
Chơng II
Thực trạng xác định giá đất phục vụ công
tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt
bằng tại huyện từ Liêm
I.Đặc điểm về tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Từ Liêm có ảnh h-
ởng đến giá đất.
1. Đặc điểm chung.
Từ Liêm là một trong bốn huyện ngoại của thành phố Hà Nội đợc thành
lập năm 1961, sau nhiều lần thay đổi địa giới hành chính; nay phía Đông giáp
với các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân; phía Bắc giáp với huyện Đông
Anh có ranh giới tự nhiên là con sông Hồng; Phía Tây và Nam giáp với huyện
Đan Phợng, Hoài Đức, thị xã Hà Đông(Hà Tây). Với hệ thống đờng giao
thông rất quan trọng, Từ Liêm rất thuận tiện trong việc thu thập thông tin và
giao lu nắm bắt thị trờng, tiếp nhận đầu t công nghệ, tiền vốn của các tổ chức
kinh tế trong và ngoài nớc.
Huyện Từ Liêm hiện nay có diện tích tự nhiên là 75,15 km2, dân số
196.000 ngời ( theo số liệu năm 2000). Huyện có 16 đơn vị hành chính bao
gồm một thị trấn và 15 xã. Trụ sở huyện tại thị trấn Cầu Diễn cách trung tâm
Thành phố khoảng 10 km.
Nằm trong khu vực có nhiều trờng đại học, các trung tâm nghiên cứu,

Từ Liêm có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc tiếp thu tri thức khoa học, tiếp
nhận chuyển giao những tiến bộ khoa học kỹ thuật.
Từ Liêm xa và nay vùng đất gắn bó chặt chẽ với Thăng Long Hà
Nội. Bên cạnh c dân bản địa từ xa xa, còn có các c dân từ khắp các địa phơng
Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp
28