Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên hai tuyến đường nguyễn tiều la và nguyễn tri phương, quận 10, thành phố hồ chí minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

Chuyên đề:
XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH GIÁ ĐẤT GIỮA
HẺM VÀ MẶT TIỀN TRÊN HAI TUYẾN ĐƯỜNG
NGUYỄN TIỂU LA VÀ NGUYỄN TRI PHƯƠNG,
QUẬN 10, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GVHD : TS. HAY SINH
SVTH : NGUYỄN CHÍ THÀNH
LỚP : VG1
KHOÁ : 33
MSSV : 107201121

Tphcm, tháng 4 năm 2011
1


MỤC LỤC
Lí do chọn đề tài ............................................................................................ 1
Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................ 1
Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu .......................................................................................... 1
Điểm mới của đề tài ........................................................................................... 1

Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản và ý nghĩa hệ
số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp................................. 2
1.1

1.2

1.3

1.4

Tổng quan về bất động sản ......................................................................... 2
1.1.1

Khái niệm bất động sản .......................................................................... 2

1.1.2

Phân loại bất động sản ............................................................................ 3

1.1.3

Thuộc tính của bất động sản................................................................... 5

1.1.4

Đặc trưng của bất động sản .................................................................... 8

1.1.5

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.......................................... 9

Tổng quan về thị trường bất động sản .................................................... 12
1.2.1

Khái niệm về thị trường bất động sản ................................................. 12

1.2.2

Các đặc trưng của thị trường bất động sản ........................................13

1.2.3

Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản .......................15

1.2.4

Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ....................................16

Tổng quan về thẩm định giá bất động sản .............................................. 18
1.3.1

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản ........................................... 18

1.3.2

Mục đích của thẩm định giá bất động sản ..........................................18

1.3.3

Vai trò của thẩm định giá bất động sản .............................................. 19

1.3.4

Cơ sở thẩm định giá bất động sản ........................................................ 19

1.3.5

Các nguyên tắc trong thẩm định giá bất động sản .............................23

Quy trình và các phương pháp thẩm định giá bất động sản................. 26
1.4.1

Quy trình thẩm định giá bất động sản................................................. 26

2


1.5

1.4.2

Phương pháp so sánh (TĐGVN 07,2008) ............................................ 27

1.4.3

Phương pháp chi phí (TĐGVN 08,2008) ............................................. 27

1.4.4

Phương pháp thu nhập (TĐGVN 09 ,2008) ........................................28

1.4.5

Phương pháp thặng dư (TĐGVN 10,2008) ......................................... 28

Khái niệm, phân loại các cấp hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa
hẻm và mặt tiền theo quy định của pháp luật ........................................ 29
1.5.1

Khái niệm hẻm ....................................................................................... 29

1.5.2

Phân loại hẻm .........................................................................................29

1.5.3

Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo
công văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ............. 30

1.6

Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp .... 30
1.6.1

Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh ..............................30

1.6.2

Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh ................................................................31

1.6.3

Một số cách tính hệ số điều chỉnh ........................................................31

Kết luận chương 1................................................................................................ 33

Chương 2: Quá trình nghiên cứu và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất
giữa hẻm và mặt tiền đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương,
quận 10, thành phố Hồ Chí Minh ........................................................... 34
2.1

2.2

Giới thiệu về các đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát .............. 34
2.1.1

Giới thiệu về quận 10 Thành Phố Hồ Chí Minh ................................. 34

2.1.2

Giới thiệu về đoạn đường Nguyễn Tiểu La .........................................35

2.1.3

Giới thiệu về đoạn đường Nguyễn Tri Phương .................................. 36

Bảng giá đất của hai đoạn đường Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri
Phương từ 2007 đến 2011 ......................................................................... 36

2.3

Những biến động của thị trường bất động sản ....................................... 37
2.3.1

Thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh những năm gần
đây ........................................................................................................... 37

2.3.2

Thị trường bất động sản trên hai tuyến đường Nguyễn Tiểu La và
Nguyễn Tri Phương ............................................................................... 41

3


2.4

Cơ sở xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường thuộc khu
vực các đường Nguyễn Tiểu La, Nguyễn Tri Phương quận 10, Tp.Hồ
Chí Minh .................................................................................................... 42
2.4.1

Cơ sở dữ liệu thu thập thực tế .............................................................. 42

2.4.2

Xây dựng hệ số giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường dựa trên cơ sở
dữ liệu thực tế ........................................................................................ 51

2.4.3

Nhận xét về kết quả của hai hệ số trên hai con đường Nguyễn Tiểu
La và Nguyễn Tri Phương và giải thích nguyên nhân dẫn đến sự sai
khác này ..................................................................................................57

Kết luận chương 2................................................................................................ 59

Chương 3: Những ưu điểm và nhược điểm của mô hình nghiên cứu,
kết luận và kiến nghị ................................................................................. 60
3.1

3.2

Những ưu điểm và nhược điểm của mô hình.......................................... 60
3.1.1

Những ưu điểm của mô hình ................................................................60

3.1.2

Những nhược điểm của mô hình .......................................................... 60

Mở rộng: tính toán hệ số chênh lệch giá đất giữa các con đường khảo
sát và phân tích nguyên nhân dẫn đến chênh lệch ................................. 60

3.3

Những đề xuất khi tiến hành tính toán các hệ số điều chỉnh trong quá
trình thực hiện ........................................................................................... 62

Kết luận chương 3............................................................................................... 63
Phụ lục ................................................................................................................. 64

4

Lý do chọn đề tài
Ngành thẩm định giá là một ngành vẫn còn được xem là khá mới mẻ ở Việt Nam,
vì vậy dù ngày càng hoàn thiện nhưng vẫn còn một số đặc điểm còn bất cập trong các
quy trình về thẩm định, các hệ số dùng để điều chỉnh các yếu tố. Mặt khác, các quyết
định, thông tư của nhà nước trên giấy tờ vẫn chưa được chính xác lắm so với tình trạng
thực tế trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, một trong số những điểm bất cập đó là
hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền, do đó, tôi xin được nghiên cứu về vấn đề:
“Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền trên hai tuyến đường
Nguyễn Tiểu La và Nguyễn Tri Phương, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh”. Qua
đề tài dựa trên số liệu được thu thập trên thị trường thực tế này tôi hy vọng có thể giúp
được các công ty thẩm định, những người tham gia vào thị trường bất động sản sẽ có cái
nhìn và nhận định chính xác hơn về giá đất trên hai tuyến đường này.
Đối tượng nghiên cứu
Các bất động sản ngoài mặt tiền và trong hẻm đang giao dịch hoặc vừa mới giao dịch tại
thời điểm nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu
- Đường Nguyễn Tiểu La, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh
- Đường Nguyễn Tri Phương, quận 10, Thành Phố Hồ Chí Minh (bắt đầu từ đường
3/2 đến đường Nguyễn Chí Thanh)
Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm ra hệ số điều chỉnh giá đất giữa hẻm và mặt tiền đường dựa trên số liệu và cớ sở
xây dựng hệ số có khoa học

- Chỉ ra mức độ chênh lệch giữa các hệ số trên quyết định của nhà nước và trên thực tế
- Tìm mức chênh lệch giá đất giữa các tuyến đường đã khảo sát
Điểm mới của đề tài
- Số liệu thu thập được trược tiếp trên thị trường tại thời điểm nghiên cứu
- Xây dựng hệ số dựa trên cơ sở khoa học

5


Chương 1:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý NGHĨA HỆ
SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP
1.1 Tổng quan về bất động sản
.1.1

Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã,
theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo
ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng,
mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật
trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất
đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có
những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu
vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách
rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp,
Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất”
chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận
của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được
coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là

BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật
Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái
Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với
đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền
với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách
hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

6


Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với
các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các
Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch
chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không
liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy
định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài
sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của
mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh
mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho
đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

1..2

Phân loại bất động sản

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mạidịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có
đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố
chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt
đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm
muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật
thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng
tham gia thị trường rất thấp.

7


Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế
chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của
nước ta.
Phân cấp nhà ở
Nhà cấp đặc biệt: chiều cao 30 tầng hoặc tổng diện tích sàn 15.000m2
Nhà cấp I: chiều cao từ 20 – 29 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 10.000 đến dưới 15.000m2
Nhà cấp II: chiều cao từ 9 – 19 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 5.000 đến dưới 10.000m2
Nhà cấp III: chiều cao từ 4 – 8 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 đến dưới 5.000m2
Nhà cấp IV: chiều cao từ 3 tầng trở xuống hoặc tổng diện tích sàn dưới 1.000m2
Phân loại nhà ở
Nhà ở nông thôn: Đây là loại nhà thấp tầng có sân, vườn phục vụ cho những gia đình nông
dân. Mỗi gia đình thường ở trong một khuôn viên độc lập với khoảng diện tích thổ cư trên dưới một

sào (360m2). Trên lô đất có phần kiến trúc nhà ở, phần sân vườn, chuồng trại và vườn cây lâu năm.
Nhà ở thường là những tập hợp gồm nhà chính, nhà phụ, chuồng trại và sân, trong đó cái sân coi
như trung tâm bố cục, bên cạnh sân vườn là ao cá.
Biệt thự phố: Đây là loại nhà thấp tầng ( 1 đến 3 tầng ) cũng có sân vườn bao quanh, phục vụ
cho gia đình có đời sống kinh tế cao, thu nhập dồi dào. Ngôi nhà nằm trong khuôn viên có rào dậu
cổng riêng với khoảng diện tích trung bình từ 300 - 800m2 chủ yếu được xây dựng bằng những vật
liệu sang trọng và kiên cố. Biệt thự cần có các công trình phụ như garage ôtô ( cho từ 1- 2 xe ), chổ
ở cho người phục vụ hay chổ để dụng cụ làm vườn v.v...cùng sân thoáng vườn cảnh và cây bóng
mát để nghỉ ngơi ngoài trời. Mật độ xây dựng trên lô đất khoảng 25% đến 40% là tối đa.
Nhà ở liền kề (liên kế): Đây là loại nhà thường gặp ở thành phố nhỏ, thị trấn phục vụ những
gia đình thị dân. Để đảm bảo tính kinh tế và tiết kiệm đất cho thành phố, mỗi gia đình chỉ có 2
hướng tiếp xúc trước và sau với thiên nhiên. Mỗi gia đình sẽ được sử dụng diện tích không gian suốt
từ tàâng trệt đến tầng thượng ( khối nhà thường cao từ 2 dến 3 tầng ). Ngoài diện tích dành cho nhà
ở còn có diện tích cho sân vườn ( với tỷ lệ từ 20% đến 30% diện tích lô đất ). Loại nhà này thường
có diện tícch đất trung bình từ 60 - 120m2 và thường chia làm hai loại như sau :
- Nhà liền kề phố : Nhà có mặt tiền trực tiếp liên hệ với hè phố để lợi dụng tầng trệt kinh doanh
buôn bán, còn các tầng trên dùng cho việc sinh hoạt và nghỉ ngơi của gia đình. Ngôi nhà chỉ
có sân trong ( chiếm 20% đến 25% lô đất ).

8


- Nhà liền kề sân vườn : Là loại nhà có vườn phía trước và sân có thể ở phía sau, mặt tiền từ 6
đến10m, hình thức giống nhà liền kề phố nhưng nhà được lùi vào khoảng 3m so với hàng
rào, có vườn trước sân sau ( chiếm khoảng 30% đến 40% lô đất ).
Nhà chung cư: Đây là loại nhà ở tập thể của các gia đình. Một ngôi nhà có thể phục vụ cho
nhiều gia đình. Mỗi gia đình được sử dụng độc lập một căn hộ, các căn hộ này được liên kết với
nhau bằng hành lang chung, còn cầu thang công cộng dùng để nối liền giữa các tầng. Đây là loại nhà
phổ biến ở các thành phố lớn, thường được xây dựng từ 5 đến 26 tầng. Với các nhà trên 7 tầng bắt
buộc phải có thanh máy. Với kiểu nhà chung cư như vậy sẽ tiết kiệm đuợc rất nhiều đất đai và kinh

tế trong đầu tư cơ sở hạ tầng.

1..3

Thuộc tính của bất động sản

1..3.1

Tính bất động

Đất đai là hàng hoá đặc biệt dù được đem mua bán nhưng chỉ là việc chuyển nhượng quyền sử
dụng, khai thác chứ BĐS đó không thể di dời đến nơi mà người sử dụng nó mong muốn. Vị trí của
BĐS rất quan trọng, nó ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của BĐS. Mỗi BĐS có một vị trí cố định gắn
liền với những đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nhất định. Chính điều đó tác động tới
phương thức sử dụng và giá đất. Đó cũng là lý do tại sao hai BĐS ở kế cận nhau nhưng giá lại khác
nhau. (Cục quản lý giá Bộ tài chính 2007)

1..3.2

Tính duy nhất, độc đáo, cá biệt của một bất động sản

Trong thời đại ngày nay có rất nhiều sản phẩm được sản xuất hàng loạt. Nhưng mỗi BĐS đều
gắn với những đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội nhất định. Và không thể tìm thấy hai BĐS
giống hệt nhau. Chúng chỉ có những nét tương đồng nhau. Ví dụ như hai BĐS A và B nằm kế nhau
trên cùng một con đường. Hai BĐS này có nhiều đặc điểm giống nhau: cùng chiều dài, chiều rộng,
hướng, mục đích sử dụng… nhưng chúng không giống nhau mà chỉ tương đồng nhau vì khác nhua ở
một điểm duy nhất đó có thể là BĐS A là căn góc còn BĐS B thì không… Chúng ta cũng có thể
nhìn nhận theo một hướng khác. Cũng là hai bất động sản tương đồng nhau nhưng giá của chúng lại
quá khác nhau. Giá cả của bất động sản được mua bán trên thị ngoài việc phụ thuộc vào đặc điểm
riêng có của nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như điều kiện thị trường, cách nhìn nhận, tâm

lý của người mua đối với nó. (Cục quản lý giá Bộ tài chính 2007)

1..3.3

Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan
hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới

9


hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính
khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong
cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể
cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân
v.v..

1..3.4

Tính bền vững theo thời gian

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị
huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng
trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng
trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công
trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm

dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại
ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư
hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải
tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật
lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ
kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà
ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là
trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng
hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

1..3.5

Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của
BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ
làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

1..3.6

Tính kinh doanh tính toán đường dài
10


Khi quyết định đầu tư địa ốc cần có những cam kết dài hạn vì, dù rằng sự nhanh chóng đáp
ứng nhu cầu cho cái lợi trước mắt cũng quan trọng, nhưng tính đường dài mới thật sự là bản chất
của loại kinh doanh này. Chẳng hạn, nhanh chóng đầu tư vào một motel (khách sạn bên đường xa

lộ) toạ lạc ngay trên một xa lộ có mật độ di chuyển cao là một quyết định tốt, nhưng cần phải biết
rằng, năm năm nữa người ta có xây một con đường khác ngắn hơn và bỏ qua tuyến xa lộ này hay
không? (Ở Việt Nam, mấy chục cây số đường đèo Hải Vân giữa Đà Nẵng và Huế đã trở nên vắng vẻ
sau khi có đường hầm xuyên núi). Ngược lại, nếu tính xây chợ hay siêu thị, thì không phải xây nơi
đông dân cư là hay (vì đất đai đắt, cạnh tranh cao) mà phải xây đón đầu ở khu vực kế cận còn hoang
vắng, nhưng dự đoán là sẽ dần phát triển lan ra. Hai thuộc tính “Long” nêu trên buộc nhà đầu tư địa
ốc phải có một cái nhìn bình tĩnh và dài lâu trong đầu tư. Nhà đầu tư nào cứ cho rằng xu thế tăng giá
sẽ tiếp tục mãi mãi sẽ có thể thất bại nặng nề. Thay vào đó, họ cần phân tích kỹ các kinh nghiệm
thành bại của quá khứ và cố gắng đánh giá đúng những gì sẽ diễn ra trong tương lai.

1..3.7

Tính về đồng tiền lớn

Vốn rất lớn nếu bạn muốn đầu tư địa ốc. Với rất nhiều người, căn nhà là tài sản lớn nhất của
mọi gia đình. Vì thế nên, người đầu tư nhà làm sao có vốn nhỏ mà làm được? Loại kinh doanh này
bao giờ cũng đòi hỏi nhiều tiền hơn bất cứ vốn liếng tự có nào của nhà đầu tư. Với hai yếu tố large
size và long-term này, người mua nhà hay đầu tư nhà bao giờ cũng cần phải vay tiền. Từ đó nảy sinh
cả một kỹ nghệ hùng hậu về dịch vụ tài chính cho bất động sản. Cũng vì tính phức tạp của loại giao
dịch này, đã nảy sinh thêm dịch vụ môi giới bất động sản, vì cả người mua lẫn người bán đều cần tư
vấn phân tích về thị trường, đánh giá quyết.

1..3.8

Các tính chất khác

Tính thích ứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể
điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu
sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt

động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường
khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có
khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

11


Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu,
tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

1..4

Đặc trưng của bất động sản

1..4.1 Khả năng co giãn cung của BĐS là tương đối kém đàn hồi so với sự
thay đổi của giá cả
Một số nguyên nhân có thể liệt kê như sau:
•

Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định, nghĩa là quỹ đất luôn luôn không thay đổi.

•

Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn do đặc điểm kỹ thuật
của đất.

Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có hạn chế về quy hoạch và đây là một hạn

chế nổi bật. Việc phân bổ đất đai cho những mục đích cụ thể phải tuân thủ quy hoạch đất đai trong
từng thời kỳ nên không thể tuỳ tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
Còn đối với các công trình xây dựng như chung cư thì thời gian xây dựng hoàn thành và đưa
vào sử dụng khá lâu. Nên cung ngắn hạn của BĐS kém co giãn hơn cung dài hạn, với sự thay đổi
của giá cả. (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1..4.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua bán BĐS thường được xem xét kỹ
lưỡng, cẩn thận dẫn tới thời gian mua bán giao dịch thường là dài hơn so với các tài sản khác, điều
đó dẫn tới chi phí mua, bán giao dịch cao hơn. Hơn nữa giao dịch giữa người mua, người bán
thường không diễn ra trực tiếp mà phải thông qua mạng lưới môi giới và phải trả phí cho dịch vụ
này. Bên cạnh đó còn có nhiều thủ tịc hành chính liên quan trong quá trình mua, bán chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hay chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả đều làm tăng chi phí. (Cục quản lý giá
Bộ tài chính, 2007)

1..4.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt (tính thanh khoản
kém)
BĐS là một hàng hoá đặc biệt quan trọng, có giá trị kinh tế cao, lợi nhuân mang lại cũng lớn
nên việc chuyển hoá thành tiền kém linh hoạt. Thời gian chuyển nhượng dài làm giảm đáng kể tính
thanh khoản của BĐS. Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị

12


bằng tiền của nó cao nhưng lại không thể chia nhỏ ra chuyển đổi thành tiền được ngay mà phải kéo
dài. (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1..4.4 Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

BĐS là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp. Cũng là nguồn cung
cấp nhà ở, xây dựng khu công nghiệp. Vì vậy nó là tài sản hết sức quan trọng trong nền kinh tế, xã
hội và chính trị của một quốc gia. Nhà nước có những quy định để điều tiết quản lý việc sử dụng và
chuyển nhượng BĐS. Vì vậy BĐS sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Ở nước ta đất đai
thuộc sử hữu toàn dân mà đại diện là nhà nước nên việc quản lý của nhà nước càng chặt chẽ. (Cục
quản lý giá Bộ tài chính, 2007)

1..5

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn
cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm
xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu
tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng
khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các
doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước,
chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc
ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS
nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
1..5.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên
•

Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS
càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét
trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác

lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị
lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương
đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có
giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế
về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
13


•

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất tối
ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội,
với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và
chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

•

Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong
vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước
vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ
cao hơn.

•

Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây
dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị
hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.

•

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính
chất vật lý...). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục
đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử
dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

•

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều
ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.

•

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị
các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BĐS bị sút
giảm và ngược lại.

1..5.2 Nhóm các yếu tố kinh tế
•

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh
hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì
giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.

•

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ,
thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá
trị BĐS càng gia tăng.

1..5.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

•

Tính hữu dụng của BĐS.

•

Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
14


•

Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu
nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.

•

Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở
hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình
trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà
xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3
tầng...).

1..5.4 Các yếu tố chính trị pháp lý
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có
những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói
riêng. Cụ thể là:
Các chính sách có tác động gián tiếp như:

•

Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó
có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:

•

Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất...
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
1..5.5 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như
•

Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

•

Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

•

Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

•

Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông
tin liên lạc...)

•

Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

•

Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay
thấp) so với các vùng khác

15


•

Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

•

Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

•

Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

•

Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

•

Mức độ lạm phát chung

•

Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

1..5.6 Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột
nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cungcầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ
dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình
trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối
quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan đến
thuyết phong thuỷ.

.2

Tổng quan về thị trường bất động sản

BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể mang lại lợi ích cho chủ
sở hữu, do đó nảy sinh hoạt động giao dịch các lợi ích này.

.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản
TTBĐS là một môi trường trong đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để
thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá.
Hay TTBĐS là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch BĐS của các bên tham
gia được thực hiện.
BĐS là những tài sản có đặc tính cố định, không di chuyển nguyên vẹn được từ nơi này sang

nơi khác như: quyền sử dụng đất, nhà cửa, các công trình kiến trúc… TTBĐS thực chất là thị trường
chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các loại bất động sản. Đối với thị trường quyền sử dụng
đất bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, cho
tặng quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. (Cục quản lý
giá Bộ tài chính, 2007)
TTBĐS bao gồm ba thị trường chính: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị
trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.

16


.2.2

Các đặc trưng của thị trường bất động sản

.2.2.1 Hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ
hoá và tài chính hoá
Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà
của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi
là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai
đóng vai trò quyết định.
Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai
đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình
thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về
xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng
nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh
nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ
này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các
chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.

Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển
mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc
không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải
tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm
huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính,
các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự
trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường
phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường
phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền
kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS
đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu
là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền
kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng
đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.

17


.2.2.2 Có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có
dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn
như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình
quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ,
mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã
có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị
trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ
dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm
1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.

.2.2.3 Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của
các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa
phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất
nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác
được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do
có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh
tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn
thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v..

.2.2.4 Chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động
mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và
điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị
trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết
định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS,
luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục
vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội.

.2.2.5 Thị trường BĐS nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo
18


Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng
BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng

không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch
trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường
BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau,
trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức
thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị
trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị
trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác.

.2.2.6 Thị trường BĐS nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo
lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn
vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS
được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu
tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan
trọng của thị trường vốn.
Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho
phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền
ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc
cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị
trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

.2.3

Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản

Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai trò của Nhà nước và đó

là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết

19


thông qua tác động của "bàn tay vô hình-thị trường" và "bàn tay hữu hình-Nhà nước" đảm bảo cho
nền kinh tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị trường BĐS cũng không nằm ngoài quy luật đó.
Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, Nhà nước có hai chức
năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường
BĐS); chức năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập BĐS tại
các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc gia v.v..) của các doanh nghiệp BĐS
của nhà nước). Để thực hiện được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ
thống các công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường BĐS như công cụ luật pháp,
tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể
tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng
kinh tế BĐS và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế BĐS với giữ gìn môi trường
sinh thái v.v..
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường BĐS được thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường BĐS;
- Thực hiện các công cụ vĩ mô như quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế... thống nhất quản lí BĐS theo pháp luật;
- Cung cấp dịch vụ công như thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v..
Nói tóm lại, BĐS là một yếu tố quan trọng trong bất cứ một nền kinh tế nào, nhưng không vì
thế mà để quá nhiều tài nguyên đất nước đổ vào lĩnh vực này được. Thị trường BĐS là một bộ phận
quan trọng của nền kinh tế thị trường. Quản lý và phát triển tốt thị trường này, đặc biệt trong mối
quan hệ với thị trường tài chính sẽ góp phần phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế-xã hội.
Những cơ sở khoa học trên đây về BĐS và thị trường BĐS trên đây là những tiền đề quan trọng cho
việc đề xuất các giải pháp hữu hiệu cho thị trường BĐS nước ta hiện nay trước xu thế hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế.
(Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS - Bộ Xây dựng)

.2.4

Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản

Quản lý thị trường quyền sử dụng đất là nội dung mới thứ ba trong các nội dung quản lý nhà
nước về đất đai ở Luật đất đai 2003 so với Luật đất đai 1993. Từ Luật đất đai 1993, nhà nước thừa
nhận quyền sử dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt. Tính đặc biệt thể hiện tuy nó là tài sản nhưng
nó có tính cố định về vị trí, còn các loại tài sản khác có thể di chuyển được. Chính vì vậy, giá trị sử
dụng của đất đai phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của nó.(Luật đất đai, 2003)

20


Từ Luật đất đai 1993 tới trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực, quyền sử dụng đất thực chất
đã tham gia thị trường bất động sản nhưng chưa chính thống vì luật pháp chưa cho phép. Từ ngày 1
tháng 7 năm 2004, khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực thì quyền sử dụng đất mới được
tham gia TTBĐS một cách chính thống và có sự quản lý của nhà nước. Cũng từ đây, nhà nước chính
thức quản lý và tạo điều kiện hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất được tham gia
phát triển trong TTBĐS.
Sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam số
63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 ban hành những quy định về hoạt động kinh doanh BĐS, quyền,
nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS có liên quan đến kinh
doanh BĐS. Với sự ra đời của Luật kinh doanh BĐS và các văn bản dưới luật đã hình thành khung
pháp lý khá đầy đủ cho TTBĐS bao gồm những quy định cụ thể cho các đối tượng và các chủ thể
tham gia thị trường tạo tính lành mạnh và bền vững cho thị trường. (Luật kinh doanh BĐS, 2006)
Bất kể một thị trường nào khi được hình thành cũng cần phải có quy định về quản lý nó. Pháp
luật đất đai quy định quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS đồng thời cũng đòi hỏi phải có
những quy định quản lý thị trường này. Điều 63 Luật đất đai 2003 quy định nhà nước quản lý đất đai
trong việc phát triển TTBĐS bằng việc tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất,

tổ chức đăng ký hoạt động kinh doanh BĐS, tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho
TTBĐS, thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Mặt khác, quản lý thị trường quyền sử dụng đất là việc quản lý sàn giao dịch về quyền sử
dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong các hoạt động như: giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền
hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất.
Quản lý thị trường quyền sử dụng đất còn quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai như
thông tin về thửa đất, về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các
quyền của người sử dụng đất được cung cấp công khai cho người có yêu cầu. Pháp luật đất đai quy
định văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị
pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất.

21


.3 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản
.3.1

Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế. (Điều 4,
Pháp lệnh giá của Việt Nam)
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể bằng hình thức
tiền tệ cho một mục đích đã được xác định trong những điều kiện của một thị trường nhất định bằng
những phương pháp phù hợp. (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007)
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học Quốc
gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích
cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng
như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc Maketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia)
trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh ngày
25/05/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến
bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ
kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản được thẩm
định giá để hình thành giá trị của chúng”.

.3.2

Mục đích của thẩm định giá bất động sản

•

Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bão lãnh vay vốn ngân hang

•

Cổ phận hóa, mua bán doanh nghiệp

•

Liên doanh, thành lập hoặc giả thế doanh nghiệp

•

Hoạch toàn, kế toán để tính thuế doanh nghiệp

•

Thanh lý, phân chia, xử lý tài sản

•

Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước

•

Đền bù giải phóng mặt bằng

•

Chứng minh tài sản bảo lãnh du học

Đối với khách hang là doanh nghiệp, ngành thẩm định giá còn hỗ trợ trong các
lĩnh vực:
•

Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu

22


•

Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, ra quyết định đầu tư

•

Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp

•

Tư vấn xây dựng các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính

•

Cung cấp những kiến thức chuyên môn để phân tích đánh giá về năng lực tài chính doanh
nghiệp, tư vấn cho doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh và những vấn đề
liên quan khác.

.3.3

Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Trên thế giới, nghề thẩm định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và được thừa nhận là một
nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một các
khoa học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không
chịu ảnh hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý,
mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp …
Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, khi mà nền kinh tế bắt
đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng
XHCN. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của
ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN.
Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định giá
đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ
cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng…nó đã và đang đem
lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu
đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế.
Như vậy, thẩm định giá ra đời là một tất yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu
thế hội nhập quốc tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định hướng XHCN

ở nước ta.

.3.4

Cơ sở thẩm định giá bất động sản

.3.4.1 Cơ sở giá trị thị trường
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời
điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường.

Nội dung trên được hiểu như sau:

23


Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường là số
tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường
mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn
với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thời điểm thẩm định giá trị tài
sản.
Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua là người đang có khả năng thanh toán và có nhu
cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.
Và một bên là người bán sẵn sàng bán là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có
quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt có thể được trên thị trường.
Điều kiện thương mại bình thường là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu,
giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế
không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung, cầu, giá trị tài sản được thể hiện
công khai trên thị trường.

Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh. Thị
trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua,
người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận
tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho
mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách
hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:

- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá chuyển
nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên thị trường.

- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả nhất cho tài
sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào những dữ liệu liên quan
đến tài sản trên thị trường.

- Kết quả khảo sát thực tế.
Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví dụ thẩm định giá một số loại
máy móc, thiết bị, vật tư chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng này và phải

24


báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá trị do sự hạn chế các số
liệu đó.
Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị trường, thông
báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả
thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường/đột biến, tạo nên rủi ro trong thẩm
định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp.
Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của Tiêu chuẩn

này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc thẩm định giá, tính hợp lý
của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà
thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi thẩm định giá trị thị trường của tài sản.

.3.4.2 Cơ sở giá trị phi thị trường
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác
với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị
trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc
biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên
dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế.

Nội dung trên được hiểu như sau:
Việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các
chức năng của tài sản hơn là căn cứ trên khả năng được mua bán trên thì trường của tài sản đó.
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được xem xét từ giác độ
một người sử dụng riêng biệt tài sản vào 1 mục đích riêng biệt.
Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc, hoặc do những điều
kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm
mua tại 1 thời điểm nào đó.
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp
cho 1 mục đích hay 1 đối tượng nào đó nên có hạn chế về thị trường.
Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp. Giá trị của mỗi tài sản
cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên
cơ sở giá trị thị trường.
Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài
sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp.

25