Ứng dụng phương pháp thặng dư để thẩm định giá khu đất xây dựng cao ốc căn hộ dịch vụ

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản .................................... 1
1.1.1. Khái niệm về bất động sản .............................................................................. 1
1.1.2. Các thuộc tính của bất động sản .................................................................... 2
1.1.3. Đặc trưng cơ bản của bất động sản................................................................ 4
1.1.4. Phân loại bất động sản ................................................................................... 5
1.2. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản ................................................................ 6
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản ................................................................. 6
1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản ......................................................... 6
1.2.3. Phân loại thị trường bất động sản .................................................................. 8
1.2.4. Vai trò của thị trường bất động sản ............................................................. 10
1.3. Các khái niệm, cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản ......................... 12
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản ......................................................... 12
1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản .............................................. 13
1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ..................................................... 14
1.5. Thẩm định giá bất động sản bằng phƣơng pháp thặng dƣ ............................. 18
1.5.1. Khái niệm ...................................................................................................... 18
1.5.2. Nền tảng lý luận ............................................................................................ 19
1.5.3. Các trường hợp áp dụng ............................................................................... 20
1.5.4. Ưu, nhược điểm của phương pháp thặng dư ................................................ 20

CHƢƠNG 2: THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
2.1. Tổng quan về căn hộ dịch vụ cho thuê .............................................................. 21
2.1.1. Khái niệm căn hộ dịch vụ ............................................................................. 21
2.1.2. Yêu cầu về tiện ích của căn hộ dịch vụ ......................................................... 23
2.1.3. Đối tượng phục vụ......................................................................................... 24
2.1.4. Yếu tố ảnh hưởng giá cho thuê căn hộ dịch vụ ............................................. 24
2.2. Tình hình kinh doanh căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM giai đoạn
2009-2010.............................................................................................................. 24

2.2.1. Nguồn cung căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM ....................................... 24
2.2.2. Nguồn cầu căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM ......................................... 28
2.3. Tiềm năng phát triển căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM giai đoạn tới .... 30

CHƢƠNG 3: ÁP DỤNG PHƢƠNG PHÁP THẶNG DƢ TRONG THẨM
ĐỊNH GIÁ CĂN HỘ DỊCH VỤ CHO THUÊ CRESCENT RESIDENCE
3.1. Giới thiệu chung khu đô thị mới Nam Sài Gòn ................................................ 37
3.1.1. Vị trí, quy hoạch ............................................................................................ 37
3.1.2. Ý tưởng thiết kế ............................................................................................. 38
3.1.3. Cơ sở hạ tầng, đường xá ............................................................................... 39
3.1.4. Viễn cảnh tương lai ....................................................................................... 42
3.2. Giới thiệu tài sản thẩm định ............................................................................... 44
3.2.1. Thông tin chung ............................................................................................ 44
3.2.2. Đặc điểm tài sản ........................................................................................... 45
3.2.3. Cơ sở giá trị, phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá ............................ 46
3.3. Ƣớc tính giá trị tài sản ........................................................................................ 46
3.2.1. Thông số chung ............................................................................................. 46
3.2.2. Số liệu thị trường về căn hộ dịch vụ và gian hàng cho thuê......................... 47
3.2.3. Ước tính chi phí dự án .................................................................................. 54
3.2.4. Ước tính doanh thu dự án ............................................................................. 59
3.2.5. Suất chiết khấu của dự án ............................................................................. 62
3.2.6. Giá trị tài sản thẩm định ............................................................................... 65
KẾT LUẬN ................................................................................................................. 66


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Thống kê nguồn cung căn hộ dịch vụ tại TP.HCM năm 2011
Bảng 3.1: Tổng quan hạng mục xây dựng
Bảng 3.2: Chi tiết hạng mục xây dựng
Bảng 3.3: Thông tin thị trường các tài sản so sánh của gian hàng thương mại

Bảng 3.4: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh của gian hàng
thương mại
Bảng 3.5: Thông tin thị trường các tài sản so sánh của căn hộ dịch vụ 1 phòng ngủ
Bảng 3.6: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh của căn hộ
dịch vụ 1 phòng ngủ
Bảng 3.7: Thông tin thị trường các tài sản so sánh của căn hộ dịch vụ 2 phòng ngủ
Bảng 3.8: Bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh của căn hộ
dịch vụ 2 phòng ngủ
Bảng 3.9: Chi tiết các hạng mục (diện tích xây dựng và chi phí xây dựng)
Bảng 3.10: Thời gian hoàn thành các dự án cùng khu vực
Bảng 3.11: Phân bổ chi phí xây dựng
Bảng 3.12: Phân bổ chi phí khác
Bảng 3.13: Giá thuê gian hàng thương mại các năm trước
Bảng 3.14: Công suất thuê căn hộ dịch vụ tại các cao ốc
Bảng 3.15: Giá thuê căn hộ dịch vụ các năm trước
Bảng 3.16: Thông số chung về doanh thu
Bảng 3.17: Thông số tính tỷ suất chiết khấu của công ty TNHH Phú Mỹ Hưng


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1.1: Tổng dân số trung bình trên cả nước qua các năm
Biểu đồ 2.1: Tổng cung và tỷ lệ cho thuê căn hộ dịch vụ trọng điểm tại TP.HCM tính
đến Q4/2010
Biểu đồ 2.2: Tổng cung và tỷ lệ cho thuê của căn hộ dịch vụ ở TP.HCM (Q4/2010)
Biểu đồ 2.3: Giá thuê căn hộ dịch vụ theo quý hàng năm
Biểu đồ 2.4: Thống kê ngân sách để thuê căn hộ của người nước ngoài
Biểu đồ 2.5: GDP thực của TP.HCM qua các năm
Biểu đồ 2.6: Tổng vốn FDI vào TP.HCM qua các năm
Biểu đồ 2.7: Lượng khách du lịch đến Việt Nam và TP.HCM qua các năm
Biểu đồ 2.8: Số giấy phép lao động cấp cho người nước ngoài

Biểu đồ 2.9: Cung tương lai căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM (2011-2015)


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Lý do chọn đề tài
Từ khi chuyển đổi sang cơ chế thị trường, có thể nói hầu như mọi lĩnh vực kinh tế
đều phát triển đáng kể, từ công nghiệp, dịch vụ, thương mại,… mà đi kèm theo sự phát
triển này không thể phủ nhận vai trò đóng góp của hoạt động thẩm định giá hiện nay.
Vai trò ấy thể hiện ở mặt phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa
học, tại thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan
trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm,
cho thuê, cầm cố, thế chấp…
Ngoài ra, do thị trường Việt Nam đang rất thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư
nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản nên vai trò của thẩm định giá đối với việc xác
định giá trị loại tài sản này hiện nay là khá phổ biến. Một trong những loại hình bất
động sản hiện có tiềm năng phát triển là Căn hộ dịch vụ cho thuê khi mà những điều
kiện và cơ hội đang mở ra cho thị trường này như: Việt Nam đang phục hồi nền kinh tế
khá tốt, không loại trừ các công ty nước ngoài tiếp tục đầu tư vào Việt Nam và do đó sẽ
có một lượng người nước ngoài đến sống và làm việc dài hạn tại Việt Nam. Phân tích
rõ hơn thì điều đó phụ thuộc nhóm ngành nào, khi nào thị trường nhóm người nước
ngoài họ sinh sống và làm việc nhiều sẽ dẫn đến cầu tăng, cụ thể là khi nào mà nguồn
vốn đầu tư nước ngoài tăng tức có cơ hội nhiều chuyên gia tư vấn đến sống và làm việc
lâu dài tại Việt Nam. Vì lý do này mà những năm gần đây việc kinh doanh loại hình
căn hộ dịch vụ cho thuê tạo thành sức hút mới trên thị trường bất động sản.
Trong tương lai, việc định giá loại hình này sẽ trở nên phổ biến khi mà căn hộ dịch
vụ cho thuê ngày càng phát triển cũng như là nhu cầu định giá nhằm các mục đích
chuyển nhượng hay góp vốn của chủ đầu tư càng làm cho vai trò của việc thẩm định

giá mang một giá trị thực tiễn cao. Đó là lý do người thực hiện chọn đề tài “Ứng dụng
phương pháp thặng dư để thẩm định giá Khu đất xây dựng cao ốc Căn hộ dịch vụ cho
thuê”.

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu việc ứng dụng phương pháp thặng dư trong thực tế để thẩm định
giá khu đất có tiềm năng phát triển như lô CR3 tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Việc định
giá dựa trên tiềm năng phát triển loại hình Căn hộ dịch vụ cho thuê.
Trên cơ sở khái quát phương pháp thặng dư trong việc thẩm định giá tài sản có tiềm
năng phát triển, đề tài sẽ đi vào thực tế để từ đó rút ra những hạn chế của tiêu chuẩn và
tìm hướng giải quyết thích hợp.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là ứng dụng phương pháp thặng dư trong thẩm
định giá.
Phạm vi nghiên cứu là loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê nói chung ở TP.HCM và
căn hộ dịch vụ cho thuê CRESCENT RESIDENCE.
Phương pháp nghiên cứu
Để làm cho đề tài mang tính thực tiễn cao nên người thực hiện áp dụng phương
pháp phân tích và tổng hợp những dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp thu thập được.
Nội dung đề tài: Đề tài gồm 3 chương
Chương 1: Cơ sở lý luận về thẩm định giá Bất động sản
Chương 2: Thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP.HCM
Chương 3: Áp dụng phương pháp thặng dư trong việc thẩm định giá khu đất xây dựng

cao ốc căn hộ dịch vụ cho thuê CRESCENT RESIDENCE
Ý nghĩa và ứng dụng của đề tài
Có thể nói đề tài này mang đồng thời vừa tính lý luận vừa tính thực tiễn. Về mặt lý
luận, xuất phát từ lý do và mục tiêu nghiên cứu, người thực hiện hy vọng có thể khắc
phục được những hạn chế của các văn bản pháp lý hướng dẫn thẩm định giá tại Việt
Nam. Còn về mặt thực tiễn, đề tài này có thể cung cấp thông tin về giá để làm mức giá
trị tham khảo cho việc góp vốn kinh doanh của khách hàng như trong phần sau sẽ đề
cập.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
Bất động sản là một khái niệm rất quen thuộc và được sử dụng khá phổ biến
nhưng cho đến nay vẫn còn nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy
nhiên, có một vài điểm tương đối thống nhất đó là bất động sản là những tài sản gắn
liền với đất đai và không di dời được.
Theo Wikipedia (2011), Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật có ý nghĩa bao
gồm đất đai và những gì gắn liền với vị trí mảnh đất đó, và có tính không di chuyển
được. Những thứ được xem là gắn liền với vị trí mảnh đất đó như nhà cửa, ga ra,
kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có
thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất
động sản.
Ngoài ra, khi nhắc đến thuật ngữ Bất động sản, người ta thường hiểu thuật ngữ

này đồng nghĩa với quyền tài sản bất động sản.
Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), quyền tài sản bất động sản là
một quyền lợi trong bất động sản. Quyền lợi này thường được ghi trong một văn
bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (ví dụ như hợp đồng cho thuê). Do
vậy, quyền tài sản bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản,
thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền,
các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản. Ngược lại,
bất động sản bao gồm bản thân đất đai, tất cả các loại sản vật tự nhiên có trên đất,
và các tài sản gắn liền với đất như nhà cửa và các công trình trên đất. Tuy nhiên,
trong trường hợp thuật ngữ bất động sản được dùng mà không có giải thích về tính
chất hay nhận diện rõ thì có thể được hiểu là quyền sở hữu bất động sản.
Còn theo điều 174 Bộ luật dân sự thì: Bất động sản là tài sản bao gồm Đất đai,
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

1


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Như vậy, thuật ngữ bất động sản có rất nhiều định nghĩa. Tuy nhiên, việc xác
định chính xác cụ thể đâu là bất động sản, đâu là động sản thì pháp luật Việt Nam
vẫn chưa có qui định cụ thể.
1.1.2. Các thuộc tính của bất động sản
a. Tính bất động
Người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một cách chính xác hơn là

không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Do đó mà bất động sản
được xem là tài sản đặc biệt, các giao dịch trên thị trường bất động sản chỉ là
chuyển nhượng quyền sử dụng và khai thác mảnh đất đang giao dịch.
Ngoài ra, mỗi mảnh đất có một vị trí mà điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội là
nhất định, điều đó tác động đến cách thức sử dụng và giá trị đất. Điều này có ý
nghĩa quan trong vì giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó tọa lạc
và mang tính chất địa phương.
b. Tính không đồng nhất
Cũng chính sự “bất động” mà thuộc tính này xuất hiện. Trong cùng một khu vực
nhỏ, kể cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Do
đó khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian
khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay
trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau.
Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để
tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
c. Tính khan hiếm
Thuộc tính này của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn, mà cụ thể là
giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh
thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên
hàng hoá bất động sản có tính cá biệt.
Nói riêng ở nước ta, với tốc độ tăng dân số từ gần 72 triệu dân năm 1995 lên đến
hơn 86 triệu dân năm 2009, trong khi diện tích đất cả nước chỉ khoảng 33 triệu ha
(diện tích tính đến 01/01/2009 theo Quyết định số 2097b/QĐ-BTNMT ngày 29
tháng 10 năm 2009 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường), và chỉ khoảng
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

2


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

hơn 6 triệu ha đất chưa sử dụng (tính đến 01/01/2009 theo Tổng cục thống kê) thì
cảnh khan hiếm đất đai là điều không tránh khỏi.
Biểu đồ 1.1: TỔNG DÂN SỐ TRUNG BÌNH TRÊN CẢ NƢỚC
90000
85000
80000
75000
70000
65000
60000
1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

Sơ bộ
2009

Nguồn: Tổng cục thống kê
d. Tính bền vững và có đời sống kinh tế lâu dài
Do đất đai là tài sản mà thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp hay không thể thanh lý sau
một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng
hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. Đồng thời, các vật
kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian
sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa nên
vẫn có thể tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn mà không một tư liệu, công cụ sản xuất nào có
được thuộc tính quan trọng như vậy.
e. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động sản
này có thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trường hợp có dự án
nào đó đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp cũng như
nâng cáo giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây
dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là
hiện tượng khá phổ biến. Điều này khiến cho các thẩm định viên phải có cái nhìn tổng
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

3


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

quát xung quanh đối với bất động sản cần thẩm định. Và phải thấy được xu hướng
thay đổi những bất động sản xung quanh bất động sản định giá, vì nó có ảnh hưởng
đến giá trị bất động sản định giá.
1.1.3. Đặc trƣng cơ bản của bất động sản

a. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung, cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi trước những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các
mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ đất đai là cố định.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây
cũng chính là những hạn chế nổi bật nhất, vì:
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
- Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp, sản xuất công
nghiệp, bến bãi, nhà ở… được thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phương
trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích sử
dụng đất trái với quy hoạch.
- Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân
thủ theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
b. Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Vì bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán giao dịch
thường dài hơn so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch
cao.
c. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém hiệu quả
Thông thường giá trị của bất động sản khá lớn và thời gian mua, bán giao dịch
dài như đã nêu khiến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt của bất động sản kém linh
hoạt.

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

4

GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

d. Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt mà các giao
dịch của nó tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó,
các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống
các văn bản quy phạm pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn
bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta
do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác
động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều
quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách
về bất động sản và thị trường bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về bất
động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.4. Phân loại bất động sản
Bất động sản được chia thành 3 nhóm:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà
xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc v.v.. Trong bất động sản có đầu tư
xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với
đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất
cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát
triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt
đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước
trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư
liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản,
đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…

Bất động sản đặc biệt như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật
thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại bất động
sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

5


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho
việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.
- Đối với Nhà nước: là cơ sở để Nhà nước có chính sách quản lý và sử dụng BĐS
một cách hợp lý và có hiệu quả nhất về mặt kinh tế và xã hội.
- Đối với các nhà đầu tư: đó là cơ sở đề người ta xem xét các cơ hội đầu tư, đánh
giá một cách hợp lý giá trị BĐS, giảm thiểu rủi ro trong các quyết định đầu tư.
1.2. Tổng quan về thị trƣờng bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Có thể thấy rằng bản thân thị trường bất động sản không tự dưng mà có, nó phụ
thuộc vào yếu tố khi nào bất động sản được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua,
bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… mà nói chung là hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Như vậy, thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá. Tuy nhiên bất động sản khác biệt với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế

chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm ... Tóm
lại, thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên cơ chế
giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.2.2. Đặc trƣng của thị trƣờng bất động sản
a. Không có thị trường trung tâm
Thị trường bất động sản mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng,
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá bất động sản có “dư thừa” ở vùng này cũng
không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa
các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động sản
khác nhau. Thị trường bất động sản ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

6


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường bất động sản ở nông thôn, miền
núi v.v…
b. Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó
chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy mà hoạt
động của thị trường bất động sản mang tính địa phương sâu sắc.
c. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Về chủ quan, bản chất không hoàn hảo xuất phát từ những đặc trưng riêng của
mỗi vùng, do điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý
xã hội trong quá trình sử dụng bất động sản chi phối. Thậm chí, ngay trong bản thân
các thị trường địa phương, do những thông tin các giao dịch trước thật sự không rõ
ràng, thiếu sự kiểm soát nên người mua và người bán thường thiếu những thông tin
căn cứ.
Ngoài ra, sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố khách quan tạo nên
tính không hoàn hảo của thị trường bất động sản. Để thực hiện các mục tiêu phát
triển chung, bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường bất động
sản ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai. Chẳng hạn, Nhà nước lập
quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung
pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường
nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều
hoà thị trường
Mặt khác, thị trường bất động sản không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo
được của đất, nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn
các thị trường hàng hoá khác.
d. Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

7


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các tài sản hoặc là
đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta luôn có nhu
cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân
các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy,
thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định
khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Nhưng khi huy động vốn
trong thị trường tiền tệ, người kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính
kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để trả nợ kịp
thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong
thị trường tiền tệ.
Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo
thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất
động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường bất động sản còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng mà qua đó bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị
trường lao động v.v.. cho thấy dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới
sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.3. Phân loại thị trƣờng bất động sản
a. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi
Trên thị trường hàng hoá bất động sản, đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động
sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện.
Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị
trường bất động sản tư liệu tiêu dùng.
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị,
nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp…),
thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,…
- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở,
thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v…

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

8


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản
tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v..
b. Căn cứ vào khu vực có bất động sản
- Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường nhà
xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản
công cộng v.v..
- Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị
trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp
(đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường bất
động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v..
- Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở; thị trường đất nông nghiệp; thị
trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp; thị trường bất
động sản công cộng v.v..
c. Căn cứ theo công dụng của bất động sản
- Thị trường Đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp)
- Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm
thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn
hoá...)
- Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN,
KCX...)

- Thị trường Nhà ở (đô thị và nông thôn)
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như
di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v..
d. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh
doanh):
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất
- Thị trường cho thuê bất động sản
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

9


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới, tư
vấn thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản
v.v..
e. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp).
- Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua
hoặc thuê.
1.2.4. Vai trò của thị trƣờng bất động sản
a. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của

nền kinh tế, liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính
chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng
số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nước đang
phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế
thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế
gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
b. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp
bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển
đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài
sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc
biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

10


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

c. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá

này
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp
hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị
trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng.
d. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao
động… Phát triển và điều hành tốt thị trường này sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng
trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công
trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…
Theo Tổng cục thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong
giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ
này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực
tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng
cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng
ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì
hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ đồng
mỗi năm.
e. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường bất
động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động
sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì
vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

11


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà
ở.
1.3. Các khái niệm, cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá bất động sản
Điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất bằng tiền đang được
mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được
xác định rõ trong những điều kiện thị trường nhất định với những phương pháp phù
hợp.
Còn theo qui định tại Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11, định giá
bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một
thời điểm xác định. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ
thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời
điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và
tuân thủ pháp luật.
Tóm lại, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
- Định giá bất động sản là việc ước tính giá của bất động sản cụ thể
- Tại một thời điểm nhất định
- Tại một thị trường nhất định
- Cho mục đích xác định

- Theo tiêu chí kỹ thuật, tính chất, vị trí, qui mô, thực trạng bất động sản
- Theo những phương pháp, tiêu chuẩn nhất nhất định
Ở đây, cần lưu ý là hoạt động định giá bất động sản là việc “ước tính” giá cả của
bất động sản. Kết quả của hoạt động định giá là đưa ra mức giá của bất động sản.
Tuy nhiên, mức giá (do các tổ chức định giá đưa ra) này không phải là giá cả thị
trường (giá cả thực sự giao dịch trên thị trường của bất động sản). Mức giá do các tổ
chức định giá xác định có thể bằng với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

12


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá,
uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và các
điều kiện kinh tế xã hội khác.
1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
a. Giá trị thị trường
Trong ngành định giá, giá trị thị trường trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý
đối với các quốc gia và đã được IVSC tiêu chuẩn hóa. Tiêu chuẩn định giá Việt
Nam số 01 đã định nghĩa khái niệm như sau:
“Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường
vào thời điểm định giá, giữa bên là người mua sẵn sàng mua và môt bên là người
bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thương mại bình thường”.
Như vậy, giá trị thị trường là mức giá được thị trường thừa nhận. Nó là một tiêu
chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết

các loại tài sản, trong đó có bất động sản. Trong quá trình định giá, các thẩm định
viên cần phải căn cứ vào giá trị của thị trường để đánh giá giá trị của bất động sản
mục tiêu. Tuy nhiên, nó cũng là một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng
dụng tiêu chuẩn này một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận
trọng đối với từng thương vụ nhằm xác minh mức giá cả mà thương vụ hoàn thành
có phải là giá thị trường hay không.
b. Giá trị phi thị trường
Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động định giá đối với hầu hết các
loại tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản cần được định giá nhưng
chúng lại rất ít được mua bán, thậm chí không có thị trường như: nhà thờ, trường
học, bệnh viện,…Để đánh giá giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa
vào những yêu tố phi thị trường chi phối đến giá trị của tài sản. Giá trị được ước
tính như vậy gọi là giá trị phi thị trường. tiêu chuẩn định giá Việt Nam số 02 định
nghĩa giá trị phi thị trường như sau:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với Giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

13


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

giá không phản ánh theo thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá tình sử dụng,
giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc
phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường
hạn chế, giá trị để tính thuế,...”
Theo đó việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế,

kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được mua bán
trên thị trường của tài sản đó.
Trong thực tế, khái niệm giá phi thị trường còn phong phú hơn rất nhiều. Tùy
thuộc vào bối cảnh của giao dịch, khả năng về dữ liệu và đặc biệt là tùy thuộc vào
quyền của các chủ thể đối với lợi ích mà tài sản có thể mang lại, thẩm định viên
phải xác định cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định có thể ước tính một cách
hợp lý nhất giá trị tài sản.
1.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản
Theo Tiêu chuẩn số 6 trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban
hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005của Bộ trưởng Bộ
Tài chính
1.4.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
a. Khái niệm
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang
lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được
của sự ước tính giá trị thị trường.
b. Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản
Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về
mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả
việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

14

GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện
tại.
Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu
nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích
sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay
đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm
thời.
Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm
năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính
các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất của tài sản .
c. Yêu cầu của nguyên tắc
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình
huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu
như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất
động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của
tài sản
1.4.2. Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó
trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của
tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của
tài sản.
Do vậy khi thẩm định giá phải phân và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các
lực lượng đến thị trường.
Khi phân tích thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung
cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.

1.4.3. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó.

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

15


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản
ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản
thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá
tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở
trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài
sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.4.4. Nguyên tắc thay thế
Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình
sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của
tài sản này đến tài sản khác.
Hình thành giá trị của tài sản được thẩm định giá thường có liên quan đến giá trị
của các tài sản khác có thể thay thế .
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng
được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều
kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận
trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị

trường và một thời điểm.
1.4.5. Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng
như vậy hay không.
Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất
kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
1.4.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất
định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ
giảm dần.
Nguyên tắc này cũng hoàn toàn đúng đối với đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

16


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

1.4.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,
vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc
phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại
sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
1.4.8. Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài
sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.

Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc
vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản,
có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu.
Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc
đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất
và có hiệu quả nhất.
1.4.9. Nguyên tắc tuân thủ
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối
đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài
sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.4.10.Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức
có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản
này với tài sản khác. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự
cạnh tranh trên thị trường.
1.4.11.Nguyên tắc dự tính lợi ích tƣơng lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

17


GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

Chuyên đề tốt nghiệp

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những
người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này
cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi
ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
1.5. Thẩm định giá bất động sản bằng phƣơng pháp thặng dƣ
1.5.1. Khái niệm
Đây là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của bất động sản cần
thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước
tính của sự phát triển giả định của bất động sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi
phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Tổng doanh thu của dự án là doanh thu dự kiến sẽ đạt được khi hoàn thành một
dự án đầu tư về bất động sản, phù hợp với quy định của pháp luật về quy hoạch sử
dụng đất, đầu tư xây dựng và xu thế vận động của cung - cầu, giá cả thị trường…
Tổng chi phí đầu tư dự án là toàn bộ các chi phí cần thiết dự kiến đầu tư vào một
dự án bất động sản có tiềm năng phát triển, phù hợp với quy định của pháp luật (về
các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên - nhiên vật liệu và hạch toán chi
phí sản xuất, đầu tư) đáp ứng được mục tiêu dự án mang lại hiệu quả cao nhất.
Công thức tính:
V = DT - CP
Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá,
DT là tổng doanh thu của dự án,
CP là tổng chi phí đầu tư dự án.
 Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết
khấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá với tỷ suất chiết khấu
thích hợp.
* Cách tính:
Tính toán và chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của dự án (vào thời điểm cuối
mỗi năm) về thời điểm cần thẩm định giá:

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

18


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. NGUYỄN QUỲNH HOA

DTt
t
t 1 (1  r )
n

DT  

Trong đó: DT là tổng doanh thu phát triển của dự án,
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t,
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
Tính toán và chuyển đổi tổng chi phí đầu tư (vào thời điểm cuối mỗi năm) để
tạo ra doanh thu phát triển của dự án về giá tại thời điểm cần thẩm định giá:

CPt
t
t 1 (1  r )
n

CP = 

Trong đó: CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án

CPt là chi phí ước tính năm t
n là thời gian hay dòng đời của dự án,
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tính theo lãi
suất vốn vay ngân hàng).
1.5.2. Nền tảng lý luận
Việc tái tạo lại hay xây dựng lại các bất động sản sau một quá trình sử dụng
nhằm chuyển mục đích sử dụng hoặc thay đổi diện mạo của tài sản được gọi là quá
trình phát triển bất động sản. Ví dụ: quá trình cải tạo các chung cư cũ ở TP.HCM
thành các chung cư cao cấp, chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất dự án nhà cao
tầng... Giá trị phát triển của tài sản trong dự án cải tạo nhà chung cư cũ là giá trị ước
tính của chung cư mới, chi phí phát triển là toàn bộ chi phí ước tính để tháo dỡ
chung cư cũ, xây dựng chung cư mới.
Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp” và “dự
kiến dòng lợi ích tương lai”, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa
được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển
(giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư
thêm để có tài sản mới).

SVTH: NGUYỄN QUỲNH THƠ

19