Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu để thẩm định dự án cao ốc văn phòng cho mục đích góp vốn đầu tư

ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
-------oOo------CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU
ĐỂ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG
CHO MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ

GVHD : TS. NGUYỄN NGỌC VINH
SVTH : NGUYỄN HOÀNG THÔNG
MSSV : 107201835
LỚP

: THẨM ĐỊNH GIÁ 1 – KHÓA 33

TP. HỒ CHÍ MINH, THÁNG 04/2011


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

XÁC NHẬN CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng 04 năm 2011.
Chữ ký

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................

..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
..........................................................................................................................................
TP. Hồ Chí Minh, ngày … tháng 04 năm 2011.
Chữ ký

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

LỜI CÁM ƠN

Em xin chân thành gửi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại Học Kinh Tế
Thành Phố Hồ Chí Minh; cảm ơn Quý thầy, cô khoa Kinh Tế Phát Triển đã giảng dạy
và tạo điều kiện cho em học tập trong suốt 4 năm đại học qua.
Chân thành cám ơn Giảng viên hướng dẫn TS. Nguyễn Ngọc Vinh đã dìu dắt,
hướng dẫn em tiến từng bước trên con đường học thức, đã giúp em có được những kiến
thức cơ bản trong ngành Thẩm Định Giá, một ngành còn tương đối mới, giúp em có

được một nền tảng vững chắc để có thể tiến sâu hơn trong ngành nghề tương lai.
Chân thành cám ơn Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá EXIM
(EXIMA) đã tạo điều kiện cho em được thực tập tại Công ty. Cám ơn các anh chị trong
phòng nghiệp vụ đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em, tạo điều kiện cho em được tiếp xúc
với công tác thực tế trong suốt thời gian thực tập để em có thêm được nhiều kinh
nghiệm và không bỡ ngỡ trong công việc sau này.
Em xin kính chúc TS. Nguyễn Ngọc Vinh, các thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển,
các anh chị trong Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá EXIM (EXIMA) lời
chúc sức khỏe, hạnh phúc trong cuộc sống và thành đạt trong sự nghiệp.
Sinh viên Nguyễn Hoàng Thông.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Nội dung

BĐS

Bất động sản

BTCT

Bê tông cốt thép

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CTXD

Công trình xây dựng

CP

Chi phí

CPHĐ

Chi phí hoạt động

EBT

Thu nhập ròng trước thuế

EXIMBANK

Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam

GTTS

Giá trị tài sản

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

IVSC

Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế

KH

Khấu hao

TNHH MTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TNDN

Thu nhập doanh nghiệp

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

USD

Đô la Mỹ

VNĐ

Việt Nam đồng

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

DANH MỤC BIỂU ĐỒ - BẢN ĐỒ - HÌNH MINH HOẠ TRONG PHỤ LỤC 1
Tên

Nội dung

Biểu đồ 1

Nguồn cung văn phòng cho thuê giai đoạn 2004 – 2010

Biểu đồ 2

Giá thuê trung bình và hiệu suất của thị trường văn phòng cho thuê
tại TP.HCM (tất cả các hạng) Quí 4/2009 – Quí 4/2010

Biểu đồ 3

Nguồn cung văn phòng cho thuê tại TP.HCM trong giai đoạn 20112013

Bản đồ 1

Bản đồ phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM

Bản đồ 2

Vị trí xây dựng cao ốc PACIFIC số 43-43-47 Nguyễn Thị Minh
Khai, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM.

Hình 1

Bảng thông tin dự án xây dựng cao ốc PACIFIC

Hình 2

Dự án đang xây dựng phần móng

Hình 3

Bờ tường cũ bao quanh diện tích xây dựng cao ốc PACIFIC

Hình 4

Đoạn đường Nguyễn Thị Minh Khai một chiều, hướng về đường
Phạm Ngọc Thạch phía trước dự án cao ốc PACIFIC.

Hình 5

Góc ngã tư đường Nguyễn Thị Minh Khai giao với đường Pasteur

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

DANH MỤC BẢNG BIỂU TRONG PHỤ LỤC 2
Tên

Nội dung

Bảng 1

Bố trí kiến trúc cao ốc PACIFIC

Bảng 2

Bảng khảo sát mức giá cho thuê cao ốc văn phòng hạng A trong
phạm vi khu vực quận 1 và khu vực lân cận

Bảng 3

Ước tính doanh thu cho thuê văn phòng

Bảng 4

Ước tính doanh thu từ cho thuê căn tin

Bảng 5

Bảng tham khảo giá khai thác hầm xe ôtô tòa nhà Cơ quan đại diện
Thông Tấn Xã Việt Nam

Bảng 6

Ước tính doanh thu từ cho thuê bãi đậu xe

Bảng 7

Ước tính tổng CP xây dựng cao ốc PACIFIC

Bảng 8

Ước tính CP hoạt động của cao ốc PACIFIC

Bảng 9

Lịch khấu hao tài sản cố định

Bảng 10

Lịch vay và trả nợ

Bảng 11

Ước tính thuế TNDN

Bảng 12

Kết quả đấu thầu Trái phiếu Chính phủ chiều ngày 11/02/2011 tại
Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX)

Bảng 13

Ước tính giá trị cao ốc PACIFIC

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

LỜI MỞ ĐẦU

I.

Lý đề chọn đề tài
Việt Nam chúng ta đã và đang từng bước gia nhập với nền kinh tế thế giới, đặc

biệt là từ khi chúng ta trở thành thành viên chính thức của WTO thì hình ảnh của đất
nước ngày càng xuất hiện nhiều hơn trong con mắt bạn bè quốc tế. Và đáng quan tâm
nhất là những nhà đầu tư nước ngoài ngày càng quan tâm đến Việt Nam nhiều hơn như
là một nơi đầu tư đầy hấp dẫn. Vốn đầu tư nước ngoài tăng theo mỗi năm, điều này
giống như một ngoại lực mạnh mẽ thúc đẩy các ngành nghề kinh tế trong nước phát
triển theo. Vì thế nhu cầu về văn phòng làm việc cho các doanh nghiệp trong và ngoài
nước tại các đô thị lớn tăng không ngừng, đặc biệt là các tòa cao ốc. điều này cũng kéo
theo một hệ quả là nhu cầu về thẩm định giá các cao ốc văn phòng cũng phát triển theo.
Trên thực tế, công tác thẩm định giá BĐS hiện nay không còn xa lại với chúng ta nhưng
đối với mảng thẩm định giá các công trình đặc biệt, công trình có đem lại lợi nhuận lâu
dài trong tương lai như là cao ốc văn phòng cho thuê thì còn khá mới mẻ. Các phương
pháp, các tài liệu hướng dẫn việc thẩm định còn khá sơ xài và nhiều điều cần được khắc
phục, thống nhất chung. Trong qua trình học tập, em đã được học phương pháp dòng

tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định các BĐS có đem lại thu nhập vì thế em đã quyết
định chọn và thực hiện đề tài: “Ứng dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu để
thẩm định dự án cao ốc văn phòng PACIFIC 43-45-47 Nguyễn Thị Minh Khai,
quận 1 với mục đích góp vốn đầu tư”
II.

Mục tiêu nghiên cứu
Vận dụng được các kiến thức lý thuyết về thẩm định giá trị BĐS đã được đào tạo

trên ghế nhà trường, ứng dụng vào trong công tác thẩm định thực tế mà cụ thể ở đây là
thẩm định giá trị cao ốc văn phòng.
III.

Đối tượng – phạm vi nghiên cứu
CTXD cao tầng mà cụ thể là cao ốc văn phòng cho thuê.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

Nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng cho thuê tại khu vực TP.HCM.
IV.

Phương pháp nghiên cứu
Sử dụng phương pháp nghiên cứu khảo sát thị trường, nghiên cứu định tính và

định lượng thông qua việc phân tích các dữ liệu sơ cấp và thứ cấp, từ đó kết hợp với

kiến thức đã được học để áp dụng vào công tác thực tiễn.
V.

Kết cấu đề tài

LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Bất động sản
2. Thẩm định giá BĐS
3. Tổng quan về cao ốc văn phòng cho thuê tại TP. HCM
Tóm tắt Chương I
CHƯƠNG II: TỒNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM
ĐỊNH GIÁ E XIM (EXIMA)
1. Giới thiệu Công ty TNHH MTV Thẩm định giá E xim
2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
3. Điều kiện và tình hình hoạt động của công ty
4. Mục tiêu – Nhiệm vụ của công ty trong tương lai
5. Mô hình tổ chức của công ty
6. Công tác thẩm định giá tại công ty
Tóm tắt Chương II
CHƯƠNG III: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU
(DCF) THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG PACIFIC 43-45-47
NGUYỄN THỊ MINH KHAI VỚI MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ
1. Giới thiệu dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

2. Tiến hành thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC
2.1.

Xác định những vấn đề cơ bản

2.2.

Các giả định khi tiến hành thẩm định

2.3.

Áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định giá trị

cao ốc văn phòng PACIFIC
Tóm tắt Chương III
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

KẾT LUẬN


Việc sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) trong thẩm định giá trị
dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC với mục đích góp vốn đầu tư là phù hợp.
Do đặc thù của các CTXD cao tầng, đặc biệt là cao ốc văn phòng cho thuê là có tính
riêng biệt, đem lại thu nhập trong dài hạn cho nhà đầu tư. Chúng khác nhau về vị trí,
diện tích, quy mô xây dựng, kiểu dáng kiến trúc và cả về chất lượng đáp ứng nên việc
áp dụng các phương pháp thẩm định khác tỏ ra rất khó khăn và không thích hợp, dễ cho
kết quả không chính xác với giá trị thực tế của công trình.
Công tác thẩm định giá trị BĐS nói chung và thẩm định cao ốc văn phòng nói
riêng, trong những năm sắp tới cần được đẩy mạnh hơn về số lượng lẫn chất lượng.
Nước Việt Nam chúng ta đang từng ngày gia nhập nhanh hơn, sâu hơn với nền kinh tế
khu vực và thế giới nên việc xuất hiện ngày càng nhiều các công trình cao tầng với
nhiều mục đích khác nhau như: văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại - dịch vụ,
căn hộ nhà ở,…tại các đô thị lớn là điều tất yếu. Việc xuất hiện nhiều như thế cũng đã
đem lại cho đất nước một bộ mặt khang trang hơn, thể hiện phần nào sự phát triển của
đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh đó Nhà nước cũng cần phải theo sát và quản lý chặt chẽ,
ban hành các chính sách, qui định phù hợp, kịp thời để tránh tình trạng xây dựng tràn
lan và không theo kiến trúc tổng thể. Việc thẩm định các công trình cao tầng cũng sẽ
phần nào góp phần hạn chế được sự phát triển tràn làn và đem lại cho nhà đầu tư một
cái nhìn thực tế hơn với số vốn mà họ bỏ ra đầu tư vào các dự án công trình cao ốc.
Qua Chương I của chuyên đề, em đã được trình bày những nội dung cơ bản về
cơ sở lý luận trong thẩm định giá trị BĐS mà đặc biệt là những BĐS đem lại thu nhập
trong tương lai như là cao ốc văn phòng. Trong Chương II là phần giới thiệu khá chi
tiết về công ty thực tập cũng như tình hình công tác thẩm định thực tế các BĐS đặc biệt
như cao ốc văn phòng. Trong Chương III, chương ứng dụng những cơ sở lý thuyết,
những kiến thức về phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) đã học vào công tác thẩm
định thực tế dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC với mục đích góp vốn đầu tư.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

So với mục tiêu nghiên cứu đã được đề ra ban đầu thì về cơ bản, chuyên đề sau
khi được hoàn thành đã đáp ứng tương đối đầy đủ mục tiêu đó, chuyên đề đã nêu được
những kiến thức cơ bản về thẩm định giá BĐS để từ đó vận dụng một cách hợp lý vào
thực tế là thẩm định dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC vơi mục đích góp vốn
đầu tư. Qua chuyên đề này, đã một lần nữa làm sáng rõ thêm phương pháp chiết khấu
dòng tiền (DCF) đang được sử dụng nhiều trong thực tế để thẩm định giá trị BĐS mà có
đem lại thu nhập trong tương lai hoặc các BĐS đang còn là dự án, chưa xây dựng xong
như cao ốc PACIFIC.
- Mặt hạn chế: tuy chuyên đề đã đáp ứng khá đầy đủ mục tiêu nghiên cứu ban
đầu đề ra nhưng cũng không thể tránh khỏi những thiếu xót, hạn chế trong quá trình
thực hiện.
+ Vòng đời của dự án quá dài (50 năm) cũng là một hạn chế rất lớn của chuyên
đề. Vòng đời kéo dài sẽ làm cho những ước lượng về doanh thu, CP, tỷ suất chiết khấu
trong quá trình tiến hành thẩm định không có độ chính xác cao, dẫn đến dễ sai lệch giá
trị thẩm định.
+ Quá trình thẩm định sử dụng nhiều số liệu nghiên cứu thị trường ở thời điểm
hiện tại nên cũng dẫn đến khả năng không sát với tình hình thực tế trong tương lai, chỉ
mang tính tương đối.
+ Do giới hạn về thời gian thực hiện chuyên đề cũng như về nhân sự nên cũng
gây ra hạn chế. Thời gian ngắn nên việc nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng không
được đào sâu, bên cạnh hạn chế về kiến thức cũng như kinh nghiệm công tác thực tế
nên việc xử lý số liệu khá sơ xài, xử lý những vấn đề khó khăn còn khá cứng nhắc.
- Hướng nghiên cứu: Chuyên đề đã đi vào một mảng cụ thể trong công tác
thẩm định BĐS nhưng nhìn chung còn khá tổng quát. Trong thời gian sắp tới, nếu có
nhiều thời gian, kiến thức và kinh nghiệm công tác thực tế hơn, em sẽ đi sâu vào nghiên
cứu những đề tài cụ thể hơn như: tỷ suất chiết khấu sử dụng cho thẩm định cao ốc văn

phòng, các yếu tố ảnh hưởng tới giá thuê cao ốc ăn phòng,…hoặc hoàn chỉnh lại
chuyên đề này hơn và khắc phục các hạn chế đã nêu ra.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Văn bản Pháp luật:
1.1 Quyết định 77/2005/QĐ-BTC ban hành ngày 01/11/2005 của Bộ Tài Chính
về việc Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 02, 05, 06).
1.2 Quyết định 129/2008/QĐ-BTC ban hành ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính
về việc Ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐGVN 07, 08, 09, 10, 11, 12).
1.3 Quyết định 957/QĐ-BXD ban hành ngày 29/09//2009 của Bộ Xây Dựng về
việc công bố Định mức CP quản lý dự án và tư vấn xây dựng công trình.
1.4 Quyết định 33/2004/QĐ-BTC ban hành ngày 12/04/2004 của Bộ Tài Chính
về việc Ban hành quy tắc, biểu phí bảo hiểm xây dựng, lắp đặt.
1.5 Quyết định 203/2009/QĐ-BTC ban hành ngày 20/10/2009 của Bộ Tài Chính
về Hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích KH tài sản cố định.
1.6 Thông tư 33/2007/TT-BTC ban hành ngày 09/04/2007 của Bộ Tài Chính về
việc Hướng dẫn quyết toán dự án hoàn thành thuộc vốn Nhà nước.
1.7 Thông tư 109/2000/TT-BTC ban hành ngày 13/11/2000 của Bộ Tài Chính vể
việc Hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư.
1.8 Thông tư 05/2009/TT-BXD ban hành ngày 15/04/2009 của Bộ Xây Dựng về
việc Hướng dẫn điều chỉnh dự toán CTXD.
1.9 Thông tư 11/2005/TT-BXD ban hành ngày 14/07/2005 của Bộ Xây Dựng về

việc Hướng dẫn kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp về chất lượng CTXD.
2. Sách, tài liệu tham khảo:
2.1 Các tài liệu hướng dẫn tại công ty Exima.
2.2 Chuyên đề tốt nghiệp các khóa trước.
2.3 Hồ sơ năng lực của công ty Exima.
2.4 Tiêu chuẩn Thẩm định giá quốc tế 2005, năm 2006, Nhà xuất bản Tài Chính.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

3. Website:
3.1 Công ty CB Richard Ellis: www.cbrevietnam.com
3.2 Công ty Savills Việt Nam: www.savills.com.vn
3.3 EXIMBANK: www.eximbank.com.vn
3.4 EXIMA: www.exima.com.vn
3.5 Trang báo điện tử Vnexpress: www.vnexpress.net
3.6 Trang thông tin chứng khoán: www.cophieu68.com
3.7 Trang web chính thức của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội: www.hnx.vn
3.8 Trang web của Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài: www.dvt.vn

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BIỂU ĐỒ - BẢN ĐỒ - HÌNH MINH HỌA TRONG PHỤ LỤC 1
DANH MỤC BẢNG BIỂU TRONG PHỤ LỤC 2
LỜI MỞ ĐẦU
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN ..............................................................................01
1. Bất động sản............................................................................................................01
1.1 Khái niệm ..............................................................................................................01
1.2 Thuộc tính BĐS .....................................................................................................01
1.3 Đặc trưng của BĐS................................................................................................ 03
1.4 Phân loại BĐS .......................................................................................................04
2. Thẩm định giá BĐS.................................................................................................06
2.1 Khái niệm ..............................................................................................................06
2.2 Vai trò – Mục đích của thẩm định giá BĐS............................................................ 07
2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS .....................................................................09
2.4 Các nguyên tắc thẩm định giá BĐS........................................................................10
2.5 Các phương pháp thẩm định giá BĐS....................................................................12
2.6 Quy trình thẩm định giá BĐS.................................................................................14
3. Tổng quan về cao ốc văn phòng cho thuê tại TP.HCM ............................................16
3.1 Sơ lược về cao ốc văn phòng .................................................................................16
3.2. Thực trạng Kinh doanh cao ốc văn phòng hiện nay tại TP.HCM ..........................19
Tóm tắt Chương I......................................................................................................22
CHƯƠNG II: TỒNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH MỘT THÀNH VIÊN THẨM
ĐỊNH GIÁ E XIM (EXIMA) ....................................................................................23
1. Giới thiệu Công ty TNHH Một Thành Viên Thẩm Định Giá E XIM........................23
1.1 Khái quát chung ....................................................................................................23
1.2 Các dịch vụ của công ty.........................................................................................24
2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty.........................................................26

3. Điều kiện và tình hình hoạt động của công ty. .........................................................27

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

4. Mục tiêu – Nhiệm vụ của công ty trong tương lai ....................................................28
5. Mô hình tổ chức của công ty....................................................................................29
6. Công tác thẩm định giá tại công ty...........................................................................29
6.1 Mô hình tổ chức thẩm định giá tại công ty............................................................. 29
6.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Exima.....................................................30
6.3 Những kết quả công ty Exima đạt được..................................................................34
6.4 Thực trạng công tác thẩm định giá trị cao ốc văn phòng tại công ty Exima ...........34
Tóm tắt Chương II ....................................................................................................39
CHƯƠNG III: ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP DÒNG TIỀN CHIẾT KHẤU
(DCF) THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG PACIFIC 43-45-47
NGUYỄN THỊ MINH KHAI VỚI MỤC ĐÍCH GÓP VỐN ĐẦU TƯ ...................40
1. Giới thiệu dự án xây dựng cao ốc văn phòng PACIFIC ...........................................40
1.1 Thông tin chủ đầu tư.............................................................................................. 40
1.2 Tình trạng pháp lý.. ............................................................................................... 40
1.3 Quy hoạch mặt bằng và giải pháp kiến trúc...........................................................41
1.4 Vị trí xây dựng cao ốc............................................................................................ 41
2. Tiến hành thẩm định giá trị cao ốc văn phòng PACIFIC ..........................................42
2.1 Xác định những vấn đề cơ bản...............................................................................42
2.2 Các giả định khi tiến hành thẩm định ....................................................................42
2.3 Áp dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) để thẩm định giá trị cao ốc văn
phòng PACIFIC...........................................................................................................43

2.3.1 Ước tính dòng doanh thu của cao ốc PACIFIC ...................................................43
2.3.2 Ước tính dòng CP của cao ốc PACIFIC ............................................................. 45
2.3.3 Ước tính tỷ suất chiết khấu .................................................................................47
2.3.4 Ước tính giá trị cao ốc PACIFIC ........................................................................48
Tóm tắt Chương III...................................................................................................49
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1. Bất động sản
1.1. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì BĐS là các tài sản bao gồm đất
đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, CTXD đó;
các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
Còn theo tiêu chuẩn của IVSC thì cho rằng: BĐS bao gồm tất cả đất đai và tất cả
các vật khác được coi là thành phần tự nhiên như cây cối, khoán sản, những tài sản
được con người xây dựng trên đất như các toà nhà và các công trình hạ tầng, cải tạo mở
rộng. Tất cả những vật liệu gắn kết lâu dài như hệ thống cấp nước, các hệ thống làm
nóng và làm lạnh, mạng lưới điện và những vật xây dựng như máy nâng hay thang máy
cũng là một bộ phận của BĐS. BĐS còn bao gồm tất cả những vật gắn liền với bên trên
và bên dưới nền đất.

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì BĐS được định nghĩa đất đai và
những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Thuật ngữ BĐS trong thẩm định giá BĐS được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền
với đất.
1.2. Thuộc tính của BĐS
1.2.1. Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán cho người khác
nhưng họ chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển BĐS đó đến một nơi
họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh sống bởi vì quyền sử dụng đất thực tế là của
toàn dân do Nhà nước làm đại diện quản lý. Hơn nữa quyền sử dụng đất nằm trong thị
trường BĐS, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có
tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất. Đó chính là nguyên nhân tại sao

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

1


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác và giá đất lại khác nhau dù
ở vị trí kế cận nhau.
1.2.2. Tính không đồng nhất
Qua quá trình lịch sử lâu dài quyền sử dụng và khai thác BĐS được chuyển
nhượng, mua bán từ người này sang người khác, được sửa chữa, xây dựng lại theo thẩm
mỹ cũng như cá tính, cách sống hay mục đích sử dụng của từng cá nhân nên rất ít có hai
BĐS nào đó có đặc điểm giống hệt nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm. Do vậy giá
BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.

1.2.3. Tính khan hiếm
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển dân số do vậy về lâu dài giá đất có xu
hướng tăng lên. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm có rất nhiều nguyên nhân:
- Do tốc độ tăng dân số ở nông thôn còn cao, do tỷ lệ tách hộ gia tăng.
- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại
hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm do nhu cầu chuyển mục đích sử dụng thành
đất xây dựng cơ bản, đáp ứng nhu cầu trong thời kỳ mới hiện nay.
- Do nhu cầu phát triển công nghiệp hóa hiện đại hóa ở thành thị nhanh hơn ở
nông thôn dẫn đến tình trạng người lao động tại nông thôn đổ xô ra thành phố kiếm
việc làm, dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ
ở cũng tăng lên, nếu họ có đủ điều kiện thì mua đất xây nhà bằng không thì thuê nhà ở,
vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán BĐS, kinh doanh nhà cho thuê.
1.2.4. Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài làm cho BĐS
có giá trị ngày càng cao, BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là
nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài
sản nào có thể thay thế được. Đất đai cũng tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội
nhưng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không bị hao mòn do quá

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

2


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

trình sử dụng. Hơn nữa, đất đai được coi là một hàng hóa đặc biệt, diện tích đất đai có
hạn, nhưng thời gian sử dụng lại vô hạn, có thể mua đi bán lại nhiều lần từ đời này sang

đời khác.
Người mua hàng hóa là đất đai không phải để tiêu dùng cho sản xuất hay tiêu
dùng cho sinh hoạt như các hàng hóa thông thường khác mà chính là để hưởng quyền
sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại. Đất đai được trao đổi nhiều lần và
càng sử dụng cho nhiều mục đích chẳng những không bị giảm đi giá trị mà càng mua đi
bán lại giá cả càng tăng, ngay cả khi đem đi thế chấp, cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có
quyền khai thác, sử dụng BĐS vì bên thế chấp không phải chuyển giao đất đai, BĐS
cho bên nhận thế chấp làm cho ý nghĩa của đất đai, BĐS được nhân đôi.
1.3. Đặc trưng của BĐS
1.3.1. Khả năng co giản của cung BĐS kém
Nhìn chung cung đối với BĐS là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá
cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ
đất luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt
quy hoạch và đây là mặt hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
- Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy
hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng
cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở,…được thể hiện trong quy
hoạch phát triển của địa phương trong từng thời kỳ. Do vậy thông thường là không thể
tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch.
- Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân
theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

3

Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

1.3.2. Thời gian mua, bán giao dịch dài; CP mua, bán giao dịch cao
Do BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán BĐS phải
được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các
tài sản khác, điều đó dẫn đến CP mua, bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa
người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm
CP cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH - HĐH,
chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng
tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho CP mua - bán giao dịch BĐS tăng lên.
1.3.3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt
BĐS là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại
cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp
đôi khi chủ sở hữu có một BĐS nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao
nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải
kéo dài nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
1.3.4. Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Chính vì BĐS có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một
quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối
với việc sử dụng và chuyển dịch BĐS vì vậy BĐS chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà
nước.
1.4. Phân loại BĐS
1.4.1. Phân loại đất đai
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp, gồm: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm;
đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản; đất
làm muối; đất nông nghiệp khác.
- Nhóm đất phi nông nghiệp, gồm:

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

4


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

+ Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; xây dựng công trình sự nghiệp.
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất xây dựng khu công nghiệp;
đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.
+ Đất sử dụng cho mục đích công cộng, gồm: đất giao thông, thủy lợi; đất xây
dựng công trình văn hóa, y tế, giáo dục - đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích cộng
đồng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình
công cộng khác theo quy định của chính phủ.
+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
+ Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.
+ Đất sông ngòi, kênh rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.
+ Đất phi nông nghiệp khác
- Nhóm đất chưa sử dụng, gồm: các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng,
đất hoang hóa.
1.4.2. Phân loại công trình trên đất
- Công trình dân dụng, gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ, biệt thự.
- Công trình công cộng, gồm: công trình văn hóa, công trình giáo dục, công
trình y tế, trường học, công trình thương mại - dịch vụ, nhà làm việc cao tầng, khách
sạn, nhà khách, nhà ga, bến xe, công trình thể thao.

- Công trình công nghiệp: nhà xưởng, nhà máy.
- Công trình giao thông, gồm: công trình đường bộ, công trình đường sắt, công
trình đường thủy, cầu, hầm, sân bay,…
- Công trình thủy lợi, gồm: hồ chứa nước, đập, cống, trạm bơm, giếng, đường
ống dẫn nước, kênh, bờ ao các loại.
- Công trình hạ tầng kỹ thuật, gồm: công trình cấp nước, thoát nước, nhà máy
xử lý nước thải, chiếu sáng đô thị,…

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

5


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

1.4.3. Phân loại theo cấp độ
Nhà ở: chất lượng ngôi nhà được xác định theo các yếu tố sau:
- Tiêu chuẩn về diện tích, khối tích và dây chuyền sử dụng các buồng, phòng.
- Tiêu chuẩn về trang thiết bị kỹ thuật, vệ sinh, thông hơi, thông gió, tiện nghi
lắp đặt hệ thống cung cấp điện, nước.
- Mức độ hoàn thiện bên trong và ngoài nhà, trang trí nội ngoại thất.
- Độ bền vững và độ chịu lửa của ngôi nhà.
Trên cơ sở trên, quy định về cấp nhà như sau:
- Nhà cấp I: có chất lượng sử dụng cao, niên hạn sử dụng trên 100 năm, vật liệu
xây dựng có độ chịu lửa bậc I, II.
- Nhà cấp II: có chất lượng sử dụng tương đối cao, niên hạn trên 50 năm, trung
bình từ 50 đến 80 năm, vật liệu xây dựng có bậc chịu lửa bậc III.
- Nhà cấp III: có chất lượng sử dụng trung bình, niên hạn trên 20 năm, trung

bình từ 20 đến 50 năm, vật liệu xây dựng có bậc chịu lửa bậc IV.
- Nhà cấp IV: có chất lượng sử dụng thấp, niên hạn dưới 20 năm, vật liệu xây
dựng có bậc chịu lửa bậc V.
2. Thẩm định giá BĐS
2.1. Khái niệm
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS cụ thể
bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của
một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Thẩm định giá BĐS là một tổ hợp khoa học nghệ thuật.
Thẩm định giá là một môn khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích do đó đòi
hỏi phải có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng cũng như có những trình độ
cần thiết, đồng thời nó cũng là một nghệ thuật vì nó đòi hỏi sự nhạy cảm tốt đối với thị
trường.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

6


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

2.2. Vai trò – Mục đích của thẩm định giá BĐS
2.2.1. Vai trò
Đối với các nước trên thế giới, sự ra đời và phát triển của thẩm định giá gắn liền
với nền kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường càng phát triển thì nghề thẩm định giá
càng phát huy tác dụng. Việt Nam đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch
hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường. Nên công tác thẩm định giá đã và đang đổi
mới để phù hợp với bối cảnh nền kinh tế thị trường. Để tránh những thiệt hại về kinh tế

cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân khi mua bán, đầu tư, định GTTS thông qua việc
xác định giá cả,…thì thẩm định giá ở Việt Nam ra đời là một tất yếu khách quan.
Nhu cầu thẩm định giá BĐS của toàn xã hội là rất lớn, do giá trị BĐS biến đổi
liên tục nên nhu cầu này ngày càng cao. BĐS không có thị trường trung tâm nên thông
tin về BĐS là rất hạn chế, người mua và người bán rất khó khăn trong việc đưa ra quyết
định của mình. Thẩm định giá đã tạo môi trường giúp cho người mua, người bán hiểu rỏ
bản chất của BĐS được giao dịch trên thị trường về đặc điểm kinh tế kỹ thuật, về giá cả.
Do đặc thù của Việt Nam là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, trước đây việc
chuyển nhượng đất đai chỉ diển ra trong phạm vi hẹp chủ yếu là nhu cầu để ở, còn việc
kinh doanh BĐS chỉ đơn lẻ. Hiện nay, có rất nhiều tổ chức kinh doanh BĐS ra đời nên
BĐS phải được định giá rõ ràng để đưa lên sàn giao dịch.
Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam tuy mới hình thành nhưng có thể coi
nó là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp, hiệu quả trong việc sử dụng đồng vốn, quản lý nền kinh tế, hạn chế thất
thoát, tiêu cực và nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường.
2.2.2. Mục đích
Mục đích thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa ra
một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở
hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản,…
- Bảo toàn tài sản
+ Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

7


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

+ Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
- Mua bán tài sản đơn hạng mục.
- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghịêp.
+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh.
+ Hợp nhất hoặc sáp nhập doanh nghiệp.
+ Bán doanh nghiệp.
+ Cho thuê.
- Chuyển nhượng BĐS
- Bồi thường
- Thế chấp
Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là BĐS là vật thế chấp.
Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế
chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để đảm bảo sự an toàn cho ngân hàng.
Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc thẩm định giá
BĐS thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp thẩm định giá.
- Xác định GTTS để cổ phần hoá
Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một loại quy trình tập trung thị trường tư
bản, cho nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người
nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu cần phải tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều
và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.
Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi hiện
trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó đã có nhiều
nhân tố cần tới thẩm định giá.
- Hoạch toán kế toán
Thuế khoá quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà,
thuế di sản, thuế tặng phẩm,…là lấy bản thân làm đối tượng (ở đây không bao gồm tài
sản chuyển nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó được vận dụng
đúng theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường
SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

8


Chuyên đề tốt nghiệp

GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh

hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì
vậy cần phải có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
- Nghiệp vụ thanh toán
Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập;
những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản
cũng cần tiến hành bán hoặc hoá giá hoặc biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn
thẩm định giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh
nghiệp làm căn cứ cho việc sử lý các tài sản hiện có.
- Phục vụ tư vấn
Việc trình bày các đặc tính thẩm định giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực
đặc thù của phục vụ tư vấn. Ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp phục
vụ tiến hành các nghiệp vụ tài sản như nêu ở trên mà là tiến hành nghiệp vụ thẩm định
giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ
nợ hay người kinh doanh. Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:
+ Kiện tụng
+ Giúp cho việc hoạch toán kế toán
2.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS
2.3.1. Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá BĐS
Giá trị thị trường của một BĐS là số tiền ước tính để một BĐS nên trao đổi vào
ngày thẩm định giá giữa một người mua tự nguyện (muốn mua) với một người bán tự
nguyện (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoản thời gian giao dịch đủ
dài sau khi đã tìm hiểu kỹ thị trường và các bên hành động một cách hiểu biết lẫn nhau,
thận trọng và không áp đặt (tiêu chuẩn thẩm định giá 2005).

Nội dung trên đây được hiểu như sau:
- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong trao
đổi để lấy BĐS (giá).
- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên
đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch.

SVTH: Nguyễn Hoàng Thông

9