Thực trạng và giải pháp cho dịch vụ môi giới bđs tại công ty dịch vụ địa ốc ACB
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.4 MB, 53 trang )
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP CHO DỊCH VỤ MÔI GIỚI
BĐS TẠI CÔNG TY DỊCH VỤ ĐỊA ỐC ACB
Giảng viên hướng dẫn : THÁI TRÍ DŨNG
Chuyên đề tốt nghiệp
Sinh viên thực hiện
: ĐINH TẤN PHONG
Lớp
: KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN
Khóa
: 33
MSSV
: 107204620
SV.Đinh Tấn Phong 1
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN ..................................................................................................................................... 7
I.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN: ................. 7
1.Môi giới Bất Động Sản: .............................................................................................. 7
1.1 CácKhái niệm: ....................................................................................................... 7
1.2.Bản chất của môi giới bất động sản:...................................................................... 8
1.3.Vai trò của Môi Giới BĐS:.................................................................................... 8
1.4.Quyền và nghĩa vụ của ngƣời môi giới: ................................................................ 9
II. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ MÔI GIỚI BĐS: ................................................................. 10
1.Các nguyên tắc hoạt động nghề môi giới: .............................................................. 10
2.Điều kiện kinh doanh dịch vụ MG và tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà MG: .... 11
2.1.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới: .............................................................. 11
2.2.Những tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới: ............................................... 11
2.3.Những yếu tố ảnh hƣởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản: ..... 12
III.QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BĐS: ...................................................... 15
1.Quy trình môi giới bất động sản: ............................................................................ 15
2.Kỹ năng môi giới bất động sản:............................................................................... 16
2.1.Khái niệm: ........................................................................................................... 16
2.1.1.Giao tiếp: .......................................................................................................... 16
2.1.2.Đàm phán:......................................................................................................... 17
3.Kế hoạch triển khai: ................................................................................................. 17
3.1Khái niệm hoạch định:.......................................................................................... 17
3.2.Tổ chức, lập sơ đồ trách nhiệm: .......................................................................... 18
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 2
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
3.3.Lập kế hoạch tài chính và nguồn lực: Bao gồm: ................................................. 19
3.4.Lập kế hoạch kiểm soát: ...................................................................................... 19
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR ................................................................ 21
II.GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR: ............................ 21
1.Quá trình hình thành và phát triển của sàn ACBR: ............................................. 21
2.Một số sản phẩm, dịch vụ chủ yếu và quy trình dịch vụ: ..................................... 22
2.1.Sản phẩm hoặc dịch vụ chính: ............................................................................. 22
2.2.Nội dung và các bƣớc trong quy trình các dịch vụ:............................................. 22
2.2.1.Quảng cáo: ........................................................................................................ 22
2.2.2.Môi giới Bất động sản: ..................................................................................... 23
2.2.3.Dịch vụ pháp lí nhà đất: Bao gồm .................................................................... 24
2.2.4.Dịch vụ thẩm định giá: ..................................................................................... 25
2.2.5.Thủ tục pháp lí nhà đất: Bao gồm .................................................................... 26
2.2.6.Dịch vụ thanh toán tiền mua bán BĐS qua Ngân Hàng: .................................. 26
2.3.Tổ chức quản lý bộ máy của sàn: ........................................................................ 27
3.Thuận lợi và tiềm năng: ........................................................................................... 29
3.1.Thuận lợi :............................................................................................................ 29
3.2.Tiềm năng: ........................................................................................................... 29
4.Khó khăn và thách thức:.......................................................................................... 29
4.1.Khó khăn: ............................................................................................................ 29
4.2. Thách thức : ........................................................................................................ 30
II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN GDBĐS ACBR: ............... 31
1.Cơ cấu tổ chức hệ thống sàn giao dịch bất động sản ACBR: ............................... 31
2.Chức năng của các phòng kinh doanh: .................................................................. 31
2.1.Phòng dịch vụ - khách hàng: ............................................................................... 31
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 3
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
2.2. Phòng tài chính kế toán: ..................................................................................... 31
2.3. Phòng kinh doanh nhà và dự án: ........................................................................ 32
3.Tình hình doanh thu và số lƣợng giao dịch của hoạt động môi giới so với các
hoạt động dịch vụ khác tại sàn BĐS ACB: ............................................................... 32
4.Quy trình môi giới các dịch vụ: ............................................................................... 34
CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACB ............................................................................ 36
I.PHƢƠNG HƢỚNG MỤC TIÊU CHIẾN LƢỢC CỦA CÔNG TY: ....................... 36
1.Phƣơng hƣớng, mục tiêu hoạt động: ...................................................................... 36
1.1.Chú trọng công tác chăm sóc khách hàng: .......................................................... 36
1.2.Chú trọng công tác đào tạo bồi dƣỡng nhân viên và thu hút nhân tài: ................ 37
1.3.Lắng nghe và nhanh chóng giải quyết những sự phàn nàn: ................................ 37
1.4.Mở rộng thị trƣờng hoạt động của công ty: ......................................................... 38
II.GIẢI PHÁP CHO MÔI GIỚI DỰ ÁN ...................................................................... 38
1.Các bƣớc chuẩn bị: ................................................................................................... 38
2.Xác định các gói công việc: ...................................................................................... 38
2.1.Xác định sản phẩm,kiểm tra pháp lí: ................................................................... 38
2.2.Lập kế hoạch chuẩn bị tung sản phẩm: ............................................................... 38
2.3.Lập tiến độ và triển khai, kiểm soát các công việc: ............................................ 40
III. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN DỊCH VỤ MÔI GIỚI NHÀ PHỐ: ......................... 46
1. Về con ngƣời: ........................................................................................................... 46
2. Các bƣớc cụ thể để thực hiện thành công một thƣơng vụ môi giới: ................... 47
KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................... 50
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 4
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài: Bất động sản(BĐS) nói chung, nhà ở nói riêng luôn là yêu cầu bức
xúc và thiết yếu đối với đời sống của con ngƣời mọi thời đại.Tuy nhiên trong giai đoạn
hiện nay, việc tìm một căn nhà vừa ý, phù hợp với yêu cầu không phải là vấn đề đơn
giản. Trƣớc hết là vấn đề pháp lý là một vấn đề quan trọng hàng đầu nhƣng lại đƣợc qui
định bằng quá nhiều loại giấy tờ và các văn bản pháp luật. Đối với ngƣời dân bình thƣờng
phải làm sao để có thể biết đƣợc pháp lý của BĐS định mua cũng nhƣ những thủ tục về
sang nhƣợng BĐS. Hơn nữa, việc an toàn trong quá trình thanh toán tiền mua bán BĐS
cũng là vấn đề nhiều ngƣời quan tâm, vì BĐS luôn có giá trị lớn. Nhũng ngƣời dân phải
làm sao để an toàn trong mua bán? Ngoài ra còn nhiều vấn đề khác nhƣ giá bán BĐS,
việc tiếp xúc giữa ngƣời mua và ngƣời bán,…luôn thu hút sự quan tâm của ngƣời cần
bán, cũng nhƣ tìm mua BĐS? Những nhu cầu đó của ngƣời dân ngày nay đã đƣợc các
công ty kinh doanh địa ốc đáp ứng phần lớn bằng các loại hình dịch vụ từ quảng cáo rao
bán, tƣ vấn pháp lý, trung gian thanh toán tiền, định giá BĐS, dịch vụ môi giới BĐS. Đặc
biệt là trong lĩnh vực môi giới BĐS.
Công ty cổ phần địa ốc ACBR là một trong rất nhiều công ty trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh đã đáp ứng đầy đủ các loại hình dịch vụ trên cho khách hàng. Tuy
nhiên, trong bối cảnh phát triển của kinh tế thị trƣờng khách hàng ngày càng có nhiều cơ
hội để lựa chọn nơi giao dịch địa ốc và ngày càng có yêu cầu cao hơn về chất lƣợng dịch
vụ môi giới, cùng với xu hƣớng toàn cầu hoá công ty cổ phần địa ốc ACBR luôn phải
chịu sự cạnh tranh rất gay gắt với những công ty kinh doanh địa ốc khác. Do đó để đứng
vững và tồn tại trên thƣơng truờng, công ty phải quan tâm đến đánh giá của khách hàng
về chất lƣợng dịch vụ, thƣờng xuyên đánh giá hiệu quả của dịch vụ môi giới tại công ty
qua đó có biện pháp giữ chân khách hàng cũ, thu hút thêm khách hàng mới trên cơ sở cải
tiến chất lƣợng, xây dựng các chiến lƣợc cạnh tranh, tiếp thị, chiến lƣợc xây dựng thƣơng
hiệu, xúc tiến thƣơng mại ở cấp doanh nghiệp cũng nhƣ trong ngành. Chính vì lý do đó
tôi chọn đề tài:”Thực trạng và giải pháp cho dịch vụ môi bất động sản tại công ty
dịch vụ địa ốc ACB (ACBRS)”.
Phạm vi nhiên cứu:
Phạm vi không gian:
Luận văn đƣợc thực hiện tại công ty Cổ phần địa ốc ACB Thành phố Hồ Chí
Minh: số 29Ter, Đƣờng Nguyễn Đình Chiểu, Phƣờng Đakao, Quận 1, Thành phố Hồ Chí
Minh.
Phạm vi thời gian:
Luận văn đƣợc thực hiện trong thời gian từ ngày 04/01/2011 đến ngày 10/04/2011.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 5
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Phạm vi về nội dung:
-
Hoạt động chung về dịch vụ môi giới tại sàn.
-
Tổ chức quản lí và kiểm soát.
-
Tối ƣu hóa các chi phí.
Mục tiêu nghiên cứu đề tài:
-
Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại
công ty dịch vụ địa ốc ACB.
- Đề xuất, kiến nghị một số phƣơng hƣớng và giải pháp để góp phần
hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty.
Phƣơng pháp nghiên cứu:
Vận dụng các phƣơng pháp:
- Quản trị dự án, xác định hoạch định kế hoạch thông qua các gói
công việc cụ thể.
-
Khảo sát, phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tại công
ty.
Câu hỏi nghiên cứu:
-
Môi giới bất động sản cần làm gì?
-
Các công việc đƣợc sắp xếp ra sao?
-
Các nhân tố nào ảnh hƣởng đến hiệu quả của dịch vụ môi giới?
-
Triển khai hoạt động cho thế nào cho hiệu quả?
Kết cấu đề tài:
Đề tài nghiên cứu gồm 3 chƣơng:
Chƣơng I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản.
Chƣơng II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty dịch vụ
địa ốc ACB.
Chƣơng III: Phƣơng hƣớng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt
động môi giới bất động sản.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 6
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
CHƢƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT
ĐỘNG SẢN
I.TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN:
1.Môi giới Bất Động Sản:
1.1 Khái niệm:
1.1.1 Khái niệm về Bất động Sản:
Điều 181 bộ Luật dân sự nƣớc cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: bất
động sản là tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm:
-
Đất đai.
-
Nhà ở.
-
Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất
đai.
-
Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
-
Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Khái niệm BĐS dƣới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đất có ranh giới
thuộc quyền sử dụng, cũng nhƣ quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên
mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo luật định riêng, tách biệt với
mảnh đất”.
1.1.2.Thị trƣờng nhà ở:
Đây là thị trƣờng sôi động hiện nay, nhất là ở những vùng đang đô thị hoá.
Thị trƣờng này có thể phân ra thành 4 nhóm:
-
Nhà biệt thự.
-
Nhà vƣờn.
-
Nhà phố riêng biệt và phố liên kế.
-
Nhà chung cƣ.
1.1.3.Khái niệm về môi giới:
Môi giới là lớp trung gian giữa cầu và cung.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 7
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Môi giới là hoạt động của ngƣời thứ 3 với muc đích tạo sự thấu hiểu để giải quyết
các vấn đề hoặc công việc của các bên có liên quan.
Môi giới xuất hiện khi tồn tại các bên quan hệ không thể hoặc rất khó khăn giải
quyết mối quan hệ.Lúc này cần có 1 ngƣời thứ 3 có đủ năng lực và điều kiện để giải
quyết vấn đề.
1.1.4.Khái niệm môi giới BĐS:
Môi giới bất động sản : là hoạt động của ngƣời thứ 3 có đủ kỹ năng điều kiện để
giải quyết các mối quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thƣơng vụ giao
dịch về bất động sản.
NGƢỜI MUA
MÔI GIỚI
NGƢỜI BÁN
Bản chất các mối quan hệ bất động sản:
- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng: Quyền sử dụng,
quyền sở hữu, quyền định đoạt.
- Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch các quyền năng chứ
không phải bản thân bất động sản.
1.2.Bản chất của môi giới bất động sản:
Là việc thực hiện các kết nối các thƣơng vụ tạo ra sự thấu hiểu, là việc lựa chọn
sắp xếp các phƣơng pháp giải quyết vấn đề của thƣơng vụ.
Là thực hiện những công việc cho những ngƣời khác mà đối tƣợng thực hiện là
những quyền khác nhau liên quan đến bất động sản. Những hoạt động này dẫn đến sự
thay đổi ở khía cạnh pháp lí và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để
nhận đƣợc thù lao cho những thay đổi trên thông qua các thƣơng vụ mà đối tƣợng của nó
là các quyền đối với BĐS.
1.3.Vai trò của Môi Giới BĐS:
Vai trò của việc môi giới là một khái niệm rộng, mà bên cạnh vấn đề bản chất của
môi giới nó cho ta biết nhà môi giới cần hành động nhƣ thế nào, những hoạt động gì cần
thực hiện để hoàn thành nhiệm vụ của mình một cách tốt nhất, chuyên nghiệp nhất.
Nhà môi giới phải cẩn trọng dẫn dắt khách hàng của mình qua tất cả các bƣớc có
thể xảy ra trong những giai đoạn khác nhau của thƣơng vụ. Vì vậy việc môi giới hiểu
theo nghĩa hẹp chính là việc kết nối trong thƣơng vụ và theo nghĩa rộng nhƣ là dịch vụ
với dãy những hoạt động phụ thêm xung quanh thƣơng vụ.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 8
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Nhằm thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản về: luật pháp,
chính sách đất đai, Quy hoạch đô thị, Vi trí bất động sản, Môi trƣờng, nhu cầu…
Thúc đẩy thị trƣờng bất động sản phát triển vì hiện tại thị trƣờng rất thiếu thông
tin và ngoài sự kiểm soát của nhà nƣớc ,tình trạng đầu cơ vào đất quá nhiều dẫn đến thị
trƣờng diễn ra tự phát, làm cho việc xác định giá không chính xác, nên các mối quan hệ
cung cầu không đúng vì vậy cần phải có tƣ vấn trình độ cao.Chính vì thế mà dịch vụ môi
giới bất động sản là hết sức cần thiết.
Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc.
Thống kê cho thấy trên 80% các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua các tổ
chức không đăng ký kinh doanh làm cho thất thu ngân sách.
Thị trƣờng bất động sản phát triển thì giao dịch sẽ tăng về số lƣợng và chất lƣợng
nên cần giao dịch công khai nhằm giúp cho nhà nƣớc quản lý và kiểm soát đƣợc trong
quá trình thu thuế.
Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.
Bất động sản là tài sản quan trọng đối với quốc gia, cộng đồng và ngƣời dân.
Thị trƣờng không lành mạnh làm xáo rộn tƣ tƣởng, ngƣời dân hoài nghi về chính
sách pháp luật làm xã hội thiếu ổn định.
Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản vì:
- Thị trƣờng chỉ có thể phát triển đƣợc khi có một hành lang pháp lý
hoàn thiện.
- Mỗi một bất động sản chứa đựng thông tin pháp lý, đức tính và
thông qua giao dịch , nhà nƣớc điều chỉnh những điều kiện không phù hợp
trong quản lý đất đai. Ví dụ: Thiết lập hệ thống, quy trình đăng ký đất đai, đăng
ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp sổ hồng, đỏ…
1.4.Quyền và nghĩa vụ của ngƣời môi giới:
1.4.1.Quyền của ngƣời môi giới:
Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.
Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin,tài liệu liên quan đến bất động sản.
Hƣởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất
động sản đã ký với khách hàng.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 9
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản
trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhƣng phải chịu trách
nhiệm trƣớc khách hàng về kết quả môi giới.
Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách
hàng vi phạm điều kiện để đơn phƣơng chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa
thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản.
Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động
sản.
1.4.2.Nghĩa vụ của ngƣời môi giới:
Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký.
Cung cấp thông tin về bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm
về thông tin do mình cung cấp.
Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng,
thuê, thuê mua bất động sản.
Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh
tra của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Bồi thƣờng thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp
luật.
Và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
II. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ MÔI GIỚI BĐS:
1.Các nguyên tắc hoạt động nghề môi giới:
Phải tuân thủ pháp luật của Việt Nam, dựa trên sự công bằng, minh bạch về thông
tin,lấy mục tiêu lợi ích của khách hàng làm định hƣớng,dựa trên nền tảng của kiến thức
chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
Coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt trong toàn bộ
quá trình tác nghiệp.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 10
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
2.Điều kiện kinh doanh dịch vụ MG và tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà MG:
2.1.Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới:
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của
pháp luật.
Phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
2.2.Những tiêu chuẩn nghề nghiệp của nhà môi giới:
2.2.1.Nhà môi giới:
Họ là những ngƣời tƣ vấn cung cấp cho ngƣời mua, ngƣời bán những thông tin
cần thịết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. Nhờ họ mà hoạt động thị trƣờng bất
động sản đƣợc trôi chảy. Họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trƣờng bất động
sản mà nhà thẩm sản giá cần quan tâm. Trong tình hình hiện nay ở nƣớc ta việc môi glới
mua bán bất động sản thƣờng thông qua những nhà môi giới cá nhân không đƣợc đào tạo
về nghiệp vụ chuyên môn và không có sự quản lý của Nhà nƣớc, do vậy cần sớm hình
thành những công ty môi giới bất động sản để đƣa vào hoạt động môi giới bất động sản đi
vào nề nếp, tạo điều kiện thuận lợi phát triển thị trƣờng bất động sản.
2.2.2.Tầm quan trọng của tiêu chuẩn nghề nghiệp:
Thống nhất hoạt động tác nghiệp.
Giúp cho khách hàng có định hƣớng về dịch vụ.
Gây sức ép để nhà môi giới đạt hiệu quả.
Loại trừ đƣợc những hành vi cấm kỵ.
Và cuối cùng là tạo điều kiện liên kết các văn phòng với nhau.
2.2.3.Tiêu chuẩn cơ bản của ngƣời môi giới:
Đƣợc các bên ủy quyền giải quyết các thƣơng vụ
Có chuyên môn, khả năng giải quyết các quan hệ về bất động sản
Có uy tín tao cơ sở niềm tin khách hàng
Là ngƣời kinh doanh dịch vụ
Phục vụ ngƣời khác
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 11
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
2.2.4.Những tiêu chuẩn chuyên môn của ngƣời môi giới:
Điều kiện hành nghề : Bằng chuyên môn, thẻ hành nghề, giấy phép kinh doanh và
điều hơn hết đó là trách nhiệm và đạo đức.
Kỹ năng
Kiến thức
1.Kỹ năng giao tiếp
- Kiến thức về công ty
2.Kỹ năng nói câu lợi ích
- Kiến thức về sản phẩm.
3.Kỹ năng thuyết phục
- Kiến thức về khách hàng.
- Kiến thức về khách hàng
- Kiến thức về thị trƣờng.
- Kiến thức về thị trƣờng
- Kiến thức về đối thủ cạnh
tranh.
- Kiến thức về đối thủ
cạnh tranh …
- Kiến thức luật,kinh tế…..
- Kiến thức luật, kinh tế
…
2.3.Những yếu
tố ảnh
đến sự
4.Kỹ
nănghƣởng
xữ lý phản
đốiphát triển của nghề môi giới bất động sản:
2.3.1.Ảnh hƣởng
5.Kỹ trực
năngtiếp:
trình bày
Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy
năng
định khi kinh6.Kỹ
doanh
dịchlàm
vụviệc
môitheo
giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động
sản.
nhóm ….
Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch.
Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển nhƣ Luật Nhà ở,
Luật Đất đai, Bộ luật dân sự…
Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nƣớc ngoài đầu tƣ kinh doanh vào Việt Nam đã
tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nƣớc phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới
bất động sản.
Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên nghiệp.
2.3.2.Những yếu tố gián tiếp:
2.3.2.1.Những tác động đến nhu cầu về bất động sản làm tăng nhu cầu môi giới bất
động sản:
Sự tăng trƣởng về dân số và các nhu cầu phát triển: Tăng trƣởng dân số làm làm
tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về nhà đất tăng lên. Lƣợng cầu BĐS là một
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 12
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
đại lƣợng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ
gây ra những đột biến về cầu BĐS.
Thu nhập của dân cƣ: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể
thiếu với mỗi ngƣời dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tƣơng ứng với tốc độ
tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vƣợt quá mức giới hạn về cầu lƣơng thực và thực
phẩm.
Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu
công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tƣ bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng
mức cầu về BĐS nói chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo
các kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Tài chính ngân hàng phát triển, tạo điều kiện cho vay để đầu tƣ bất động sản, dẫn
đến cầu bất động sản tăng.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hƣởng không nhỏ tới quy mô và
tính chất của cầu về BĐS đó là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền
kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế v.v..
2.3.2.2.Những tác động từ việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế:
Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nƣớc: Sự thay đổi cơ cấu ngành kinh tế liên quan
đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuất phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành
công nghiệp nặng, sự dƣ thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có kỹ thuật
cao hơn, dịch vụ và lƣu thông phân phối. Chính điều này sẽ tạo ra tình trạng thay đổi liên
tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối
và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông nghiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công
nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan.
Chẳng hạn nhƣ khi lao động trong các ngành dịch vụ đƣợc tăng cƣờng, phát triển mạnh
sẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và
nhà nghỉ v.v..
Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nƣớc cũng liên quan đến cơ cấu phân bố dân số
theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vào khu vực đô thị và sự phát
triển quá trình đô thị hoá. Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình phân tích
dự đoán sẽ cung cấp cho nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ
và xu hƣớng thay đổi của cầu BĐS.
Chuyển đổi cơ cấu kinh tế có liên quan đến khía cạnh nƣớc ngoài: Sự chuyển đổi
này có liên quan đến quá trình tiến triển toàn cầu hoá cũng nhƣ các hiệp định thƣơng mại
của Việt Nam với các nƣớc trong khu vực và thế giới. Sẽ có một vài loại hình BĐS tham
gia trực tiếp vào thị trƣờng BĐS thế giới (siêu thị, văn phòng, resort v.v..).
Một số khu vực trong thị trƣờng BĐS cũng sẽ tham gia vào thị trƣờng BĐS thế
giới nhƣ: quay vòng BĐS (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến BĐS (thế chấp,
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 13
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
trái phiếu BĐS, cổ phiếu của các công ty kinh doanh BĐS, cho vay), các dịch vụ liên
quan đến sự quay vòng và tài chính BĐS (định giá, môi giới, quản trị).
2.3.2.3.Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản trên thị
trƣờng bất động sản:
Thị trƣờng xây dựng phát triển.
Chính sách đất đai, đầu tƣ và tài chính.
Sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng.
Chiến lƣợc phát triển kinh tế-xã hội quốc gia và địa phƣơng.
3.Những yếu tố khác:
Sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản:
Thị trƣờng bất động sản có thể trải qua những thời kỳ dao động mạnh (có lúc
mạnh hơn cả dao động của nền kinh tế) và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ phát
triển kinh tế. Ngoài những giai đoạn khủng hoảng, suy thoái của nền kinh tế, còn tồn tại
chu kỳ dao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thị trƣờng BĐS so với chu kỳ
kinh tế chung. Tƣơng tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trƣởng của thị trƣờng
BĐS cũng xảy ra chậm hơn.
Môi giới bất động sản và công nghệ thông tin:
Việc toàn cầu hoá thông tin là giải pháp hữu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của
văn phòng môi giới. Nó giúp cho bản thân văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong
về tổ chức, cũng nhƣ tin học hoá tất cả các mối quan hệ với môi trƣờng bên ngoài ở phạm
vi quốc gia và quốc tế.
Hiện nay, khá nhiều công ty môi giới BĐS đã đƣa dịch vụ của mình lên mạng
Internet, công nghệ thông tin sẽ từng bƣớc đƣợc phổ thông hoá đáp ứng nhu cầu của tất
cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lƣợc quảng
bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất,
từng bƣớc chuyên nghiệp hoá hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển
kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay.
Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản:
Với tình hình đào tạo nhƣ hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới BĐS tại
nƣớc ta hiện nay đang tồn tại một lỗ hổng lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới BĐS
chuyên nghiệp và đủ điều kiện. Vì vậy, việc đào tạo một cách cơ bản và có hệ thống đội
ngũ các nhà môi giới BĐS là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự
phát triển nghề môi giới BĐS trong nền kinh tế thị trƣờng.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 14
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
III.QUY TRÌNH VÀ KỸ NĂNG MÔI GIỚI BĐS:
1.Quy trình môi giới bất động sản:
Quy trình môi giới chuẩn:
B2:Đánh giá
tiềm năng
TN
B3:Chuẩn bị
tiếp xúc
B1:Khám phá
nhu cầu
B4:Tiếp xúcchào hàng
B7:Chăm sóc
B6:Kết thúc
bán hàng
B5:Thƣơng
lƣợng
TN: khách hàng tiềm năng.
Khi quá trình đánh gía tiềm năng và quá trình thƣơng lƣợng không thành công thì
quay trở lại bƣớc đầu tiên là khám phá lại nhu cầu và tiếp tục thực hiện các bƣớc tiếp
theo.
Trong quy trình trên, việc tìm kiếm và đánh giá nhu cầu khách hàng là những
bƣớc đầu tiên quan trọng nhất, muốn quá trình môi giới thành công thì cần phải nắm
đƣợc nhu cầu thực sự của khách hàng, không phải nhà môi giới nào cũng hiểu đƣợc điều
này.
Sau đó, khi chào bán thành công thì quá trình chăm sóc là bƣớc quan trọng cuối
cùng, tìm đƣợc khách hàng đã khó, giữ đƣợc khách hàng còn khó hơn nhiều lần vì vậy
cần có những chiến lƣợc khuyến mãi, chăm sóc khách hàng 1 cách chu đáo. Xuyên suốt
cả quy trình nếu bỏ qua 2 bƣớc trên thì việc thất bại là hiển nhiên.
Đánh giá quy trình:
Việc thực hiện quy trình đúng theo các trình tự sẽ đem lại hiệu quả cao nhất cho
quá trình môi giới.
Các nhân viên tƣ vấn sẽ dễ dàng tiếp cận với khách hàng hơn, thấu hiểu đƣợc tâm
lí của họ.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 15
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Công việc chăm sóc khách hàng của tƣ vấn viên sẽ thuận tiện và chu đáo hơn do
cơ chế “nhật ký giao dịch” đi theo từng khách hàng, xuyên suốt từ khi tạo cho đến khi kết
thúc giao dịch.
Xác định đƣợc rất tốt khách hàng tiềm năng,hao tốn chi phí và thời gian một cách
thấp nhất.
Chuẩn bị kĩ càng cho nhân viên trƣớc khi xúc tiến môi giới. Từ đó, khả năng môi
giới thành công sẽ cao hơn.
2.Kỹ năng môi giới bất động sản:
2.1.Khái niệm:
Kỹ năng môi giới trong lĩnh vực BĐS bao gồm kỹ năng đàm phán và giao tiếp.
2.1.1.Giao tiếp:
Là quá trình trao đổi thông tin qua lại nhằm tạo mối quan hệ. Giao tiếp đƣợc hiểu
ở 4 cấp độ khác nhau:
-
Cấp độ 1: Giao lƣu xã hội.
-
Cấp độ 2: Một mối quan hệ cụ thể.
-
Cấp độ 3: Một lần giao tiếp cụ thể.
-
Cấp độ 4: Tình huống xảy ra cần phải xử lý.
Đặc điểm và các phương tiện giao tiếp:
Đặc điểm giao tiếp:
Giao tiếp phản ánh mối quan hệ xã hội: quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong xã
hội, nhằm thu thập, chuyển tải, trao đổi thông tin.
Giao tiếp là một quá trình bày tỏ tƣ tƣởng, tình cảm, cảm xúc và ý chí giữa các cá
thể giao tiếp. Mục đích của giao tiếp trong kinh doanh là nhằm phục vụ kinh doanh, nêu
nội dung quan trọng trong các thông tin giao tiếp.
Các phƣơng tịên giao tiếp:
Phƣơng tiện phi ngôn ngữ: bao gồm những tín hiệu nhƣ: giọng nói, nụ cƣời, khuôn
mặt, ánh mắt... thể hiện qua sự vận động cơ thể, vận động của đầu, của tay, tƣ thế và
trang phục.
Phƣơng tiện ngôn ngữ: bao gồm lời nói, ngôn ngữ và giọng điệu.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 16
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Trong giao tiếp cần chú ý kết hợp cả chức năng ngôn ngữ và phi ngôn ngữ.
2.1.2.Đàm phán:
Là một hình thức giao tiếp để tạo ra thoả thuận giữa các bên về một vấn đề nào đó
mà các bên quan tâm.
Đàm phán là một hành vi và quá trình trong đó các bên trao đổi, thảo luận, có một
mối quan tâm chung và có những điểm bất đồng. Qua trao đổi thoả thuận để đi đến thoả
thuận thống nhất.
Đàm phán kinh doanh Bất động sản là sự thoả thuận giữa các bên nhằm tạo sự
thống nhất về quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch kinh doanh mua bán/thuê
nhà.
3.Kế hoạch triển khai:
3.1Khái niệm hoạch định:
Hoạch định là một quá trình ấn định những mục tiêu và xác định biện pháp tốt
nhất để thực hiện những mục tiêu đó.
Nó liên hệ với những phƣơng tiện cũng nhƣ với những mục đích. Tất cả những
ngƣời quản lý đều làm công việc hoạch định.
Ý nghĩa:
Tƣ duy có hệ thống để tiên liệu các tình huống quản lý.Từ đó,phối hợp mọi nguồn
lực của tổ chức hữu hiệu hơn.Tập trung vào các mục tiêu và chính sách của tổ chức.
Nắm vững các nhiệm vụ cơ bản của tổ chức để phối hợp với các quản lý viên
khác,sẵn sàng ứng phó và đối phó với những thay đổi của môi trƣờng bên ngoài và phát
triển hữu hiệu các tiêu chuẩn kiểm tra.
Lí do lập kế hoạch:
Ý nghĩa:
-
Đảm bảo đạt đƣợc mục tiêu.
-
Đảm bảo trình tự công việc.
-
Xác định thời gian chi phí, yêu cầu chất lƣợng.
-
Nâng cao hiệu quả dử dụng nguồn lực.
-
Giúp kiểm soát và theo dõi dễ dàng hơn.
-
Tăng cƣờng cho giao tiếp và phối hợp.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 17
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
-
Khuyến khích.động viên.
-
Giúp cho huy động vốn.
-
Cung cấp dữ liệu quản lí.
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Hầu hết các khó khăn hiện nay của dự án là do thiếu kế hoạch và lập kế hoạch
không đúng, cho nên việc lập kế hoạch là cần thiết.
XÁC ĐỊNH MỤC
TIÊU
XÁC ĐỊNH
CÔNG VIỆC
TỔ CHỨC
KẾ HOẠCH TÀI
CHÍNH & NGUỒN
LỰC
LẬP TIẾN ĐỘ
KẾ HOẠCH
KIỂM SOÁT
3.2.Tổ chức, lập sơ đồ trách nhiệm:
Tổ chức bao gồm:
-
Xác định nhu cấu nhân lực.
-
Tuyển chọn giám đốc và cán bộ dự án.
-
Tổ chức ban Quản Lí Dự án.
- Phân công công việc/ trách nhiệm/ quyền lực cho các thành viên
trong Ban Quản Lý Dự Án.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 18
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
-
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Kế hoạch tổ chức để phối hợp và giao tiếp với các bên liên quan
khác.
Biểu đồ trách nhiệm:
Ý nghĩa của sơ đồ trách nhiệm là xác định đƣợc trách nhiệm bổn phận của từng
chức năng và bộ phận quản lí, sự tƣơng tác của từng thành viên và công việc cụ thể của
từng ngƣời.Từ đó, có thể kiểm soát và theo dõi quá trình thực hiện đƣợc diển ra nhƣ thế
Tổng
giám đốc
Giám đốc
điều hành
Giám đốc chi
nhánh
Trƣởng phòng
kinh doanh
Nhóm
trƣởng
Xác định sản phẩm.
Định rõ các tài liệu
liên quan.
Thiết lập kế hoạch
bán sản phẩm.
Chuẩn bị nguồn
nhân lực.
Chuẩn bị chi phí.
Phân công công
việc.
Thiết lập tiến độ
thực hiện.
nào.
3.3.Lập kế hoạch tài chính và nguồn lực: Bao gồm:
Dự kiến nguồn lực cần thiết cho mỗi hoạt động và lồng ghép vào ngân sách dự án.
Lập hệ thống kiểm soát tài chính( nguyên tắc, trách nhiệm…) dựa vào quy định
của nhà nƣớc/ công ty/ nhà tài trợ.
Lập kế hoạch tài chính (ở đâu? khi nào?bao nhiêu? và cho việc gì?)
Chuẩn bị dự toán về dòng tiền kể cả những chi tiêu bất ngờ và nên sử dụng các
công cụ: phân tích dòng tiền, phân tích rủi ro.
3.4.Lập kế hoạch kiểm soát:
Ý nghĩa:
Xác định các cách đo tiến độ theo giai đoạn.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 19
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Xác định cơ chế kiểm soát: ai,khi nào và làm thế nào để kiểm soát tiến độ thực
hiện.
Xác định các tiêu chuẩn chất lƣợng.
Thực hiện quản lí rủi ro: xác định, phân tích các rủi ro liên quan va phác thảo các
đối sách rủi ro.
Mức ảnh hƣởng của rủi ro đối với mục tiêu của dự án:
Mục tiêu dự
án
Các mức đánh giá ảnh hƣởng của rủi ro đối với các mục tiêu của dự án
Rất thấp
(0.05)
Thấp
(0.1)
Trung binh
(0.2)
Cao
(0.4)
Rất cao
(0.8)
Chi phí
Chi phí tăng
không đáng
kể.
Chi phí
tăng<5%
Chi phí tăng
5-7%
Chi phí tăng
10-20%
Chi phí tăng
>20%
Tiến độ
Tiến độ trễ
không đáng
kể.
Tiến độ
trễ<5%
Tiến độ trễ 57%
Tiến độ trễ
10-20%
Tổng thể tiến
độ trễ >20%
Phạm vi của
những khu
vực chính bị
ảnh hƣởng.
Việc giảm
phạm vi của
dự án có thể
không đƣợc
khách hàng
chấp nhận.
Hạn mục kết
thúc dự án
không sử
dụng hiệu
quả.
Việc giảm
chất lƣợng
phải đƣợc
khách hàng
thông qua
Việc giảm
chất lƣợng
không đƣợc
khách hàng
chấp nhận.
Hạn mục kết
thúc dự án
không thể sử
dụng hiệu
quả.
Phạm vi
Phạm vi giảm
không đáng
kể.
Phạm vi của
những khu
vực phụ bị
ảnh hƣởng.
Chất lƣợng
Chất lƣợng
giảm không
đáng kể
Một số đặc
tính không
quan trọng bị
ảnh hƣởng
Theo Viện Nghiên cứu chƣơng trình Giảng dạy Fulbright
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 20
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR
II.GIỚI THIỆU VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ACBR:
1.Quá trình hình thành và phát triển của sàn ACBR:
Địa chỉ:29 ter Nguyễn Đình Chiểu, P. Đa Kao, Quận 1, TP. HCM
ĐT: (08) 38234191/ 38234192 - 38 33 39 39 - Fax: (08) 38274255
E-mail:
Website:
Công ty TNHH MTV Dịch Vụ Địa Ốc ACB(gọi tắt là ACBRS) là thành viên trực
thuộc Công ty Cổ Phần Địa Ốc ACB(ACBR) - chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh
doanh dịch vụ bất động sản.
Chính thức thành lập từ năm 2001, Công ty Cổ Phần Địa Ốc ACB (ACBR) liên
tục phát triển và khẳng định thƣơng hiệu hàng đầutrong lĩnh vực địa ốc với sự hỗ trợ tích
cực của Ngân Hàng Á Châu (ACB). Trong quá trình hoạt động, ACBR luôn nghiên cứu
phát triển dịch vụ, đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trƣờng và đầu tƣ
quy mô về cơ sở vật chất, hệ thống thông tin chuyên ngành cùng với đội ngũ chuyên
nghiệp giỏi nghiệp vụ, yêu nghề sẵn sàng đáp ứng các nhu cầu về dịch vụ bất động sản tại
khu vực Thành Phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Trở thành địa chỉ tin cậy của khách hàng
trong hầu hết các nhu cầu giao dịch bất động sản, ACBR vinh dự đạt kỉ lục “chuỗi siêu
thị dự án đấu tiên tại Việt Nam” do Vietbooks thực hiện và sỡ hữu hệ thống sàn giao
dịch bất động sản đạt chuẩn có mạng lƣới phục vụ uy tín trên cả nƣớc.
Mạng lƣới,quy mô sàn:
- Sàn Giao Dịch Nguyễn Đình Chiểu: 29 ter, Nguyễn Đình Chiểu, P. Đakao,
Q. I, Tp HCM.
- Sàn giao dịch Nguyễn Tri Phƣơng :134 Nguyễn Tri Phƣơng, Q.5, TP.HCM
(Lầu 2).
-
Sàn Giao Dịch Cộng Hòa: 249 Cộng Hòa, Quận Tân Bình, TPHCM .
-
Sàn Giao Dịch Phú Lâm : 391A Kinh Dƣơng Vƣơng, Quận 6, TPHCM.
- Sàn Giao Dịch Châu Văn Liêm : 130-132 Châu Văn Liêm, Quận 5,
TPHCM.
-
Sàn Giao Dịch Phú Thọ : 455 Tô Hiến Thành, Quận 10, TPHCM.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 21
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
-
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Sàn Giao Dịch Hà Nội : 365 - 367 Hoàng Quốc Việt, Q.Cầu Giấy, Hà Nội.
Tổng giám đốc: Phạm Văn Hải.
2.Một số sản phẩm, dịch vụ chủ yếu và quy trình dịch vụ:
2.1.Sản phẩm hoặc dịch vụ chính:
Quảng cáo bất động sản.
Môi giới bất động sản.
Thẩm định giá.
Thủ tục pháp lí nhà nƣớc.
Thanh toán tiền mua bán bất động sản qua Ngân Hàng.
2.2.Nội dung và các bƣớc trong quy trình các dịch vụ:
2.2.1.Quảng cáo:
Lợi ích của quảng cáo bất động sản.
Ngƣời bán: có nhiều phƣơng tiện rao bán, cho thuê, chuyển nhƣợng nhà đất.
Ngƣời mua: có nhiều cách tiếp cận thông tin để tìm đƣợc nhà phù hợp với nhu
cầu.
Thông tin quảng cáo đƣợc niêm yết tại Sàn giao dịch bất động sản 1 tháng.
Thông tin quảng cáo đƣợc đăng trên website www.diaocacb.vn trong thời gian 1
tháng.
Thông tin quảng cáo đƣợc đăng 3 kỳ trên chuyên trang báo Mua & Bán. Phát hành
hàng tuần vào ngày thứ Hai và thứ Sáu. hoặc trên chuyên trang báo Thị trƣờng Giá cả bất
động sản & Tài sản. Phát hành hàng tuần vào ngày thứ Hai .
Thông tin quảng cáo đƣợc đăng 4 kỳ trên Bản tin bất động sản.
Các bước trong quy trình dịch vụ quảng cáo:
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 22
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
Tìm hiểu,khai
thác nhu cầu
khách hàng.
Tƣ vấn quyền
lợi của KH
Tìm hiểu về
tính pháp lý
của BĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Hƣớng dẫn KH
đăng kí gia hạn dịch
vụ đối với khách
hàng chƣa bán đƣợc
BĐS.
Hƣớng dẫn
KH chọn gói
dịch vụ
Hƣớng dẫn
KH điền Phiếu
đăng ký dịch
vụ
Chăm sóc KH trong
suốt thời gian rao
bán, cho thuê theo
định kỳ 7 ngày,
15ngày, 30 ngày
Hƣớng dẫn KH
đóng phí tại
quầy thu ngân
Hƣớng dẫn KH
theo dõi lịch đăng
thông tin quảng
cáo
Đánh giá dịch vụ quảng cáo tại công ty.Hiện tai cho đến bây giờ, thì đây chính là
quy trình đang đƣợc thực hiện tốt nhất và đem lại hiệu quả cao nhất trong công ty.Các
công việc đƣợc đan xen với nhau và hoàn thành một cách nhanh chóng, linh hoạt.Các
nhân viên luôn thực hiện đầy đủ các bƣớc trong quy trình mà không hề sai sót ở bất cứ
điều gì.Tuy nhiên, có một vấn đề rất ít xảy ra trong suốt quá trình quảng cáo đó là khách
hàng muốn giới thiệu thuê nhà bởi lẻ họ đả có chỗ ở nên bƣớc này có thể bỏ qua.
2.2.2.Môi giới Bất động sản:
Quyền lợi cho khách hàng:
Nhân viên môi giới công ty sẽ tiến hành khảo sát thực tế và chụp hình bất động
sản để có cơ sở để thực hiện môi giới.
Thông tin quảng cáo sẽ đƣợc niêm yết tại sàn trong 1 tháng.
Thông tin quảng cáo đƣợc đăng trên wedside www.diaocacb.vn trong thời hạn 3
tháng.
Quy trình môi giới:
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 23
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
B1:Tìm hiểu, khai
thác nhu cầu KH
GVHD TS. Thái Trí Dũng
B4:Hƣớng dẫn KH
theo dõi lịch đăng
thông tin môi giới
B7:Tìm hiểu về tính
pháp lý của BĐS
B2:Tƣ vấn quyền lợi
của KH
B8:Hƣớng dẫn KH
điền Phiếu đăng ký
dịch vụ
B3:Tìm hiểu về tính
pháp lý của BĐS
B5:Hƣớng dẫn KH
đóng phí tại quầy thu
ngân
B6:Chuyển giao hồ sơ
môi giới cho Phòng
KD Nhà tiến hành
khảo sát thực tế
Các bƣớc 1,2,3 đƣợc tiến hành trong quá trình tiếp xúc và tƣ vấn cho khách hàng.
Các bƣớc 4,5,6 là khi đã tiếp xúc và thuyết phục đƣợc khách hàng sứ dụng gói
dịch vụ nên có sự khác biệt với các bƣớc đầu tiên.
Kết thúc quá trình là bƣớc 7 và 8 cùng thực hiện một cách song song với nhau.
Sự tách biệt các bƣớc thực hiện chính là điểm mạnh của quy trình này, giúp cho
ngƣời nhân viên có thể hiểu đƣợc nên xúc tiến và thuyết phục khách hàng bắt đầu tứ đâu
và kết thúc nhƣ thế nào là hiệu quả.Ngoài ra, các bƣớc quy trình khá đơn giản nên tiến
trình thực hiện hiện tại cũng không gặp bất kì khó khăn gì. Có thể nói, quy trình hiện tại
công ty đang thực hiện là hoàn toàn hợp lí và đạt tiêu chuẩn môi giới rất cao.
2.2.3.Dịch vụ pháp lí nhà đất: Bao gồm
Chuyển nhƣợng nhà ở và đất ở.
Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Cấp đổi giấy chứng nhận QSHNỞ & QSDĐỞ
Xin cấp giấy phép xây dựng.
Hoàn công.(Cập nhật diện tích mới) và cuối cùng là kê khai tài sản.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 24
Thực trạng và giải pháp dịch vụ MGBĐS
GVHD TS. Thái Trí Dũng
Quy trình nhận hồ sơ:
Tìm hiểu, khai
thác nhu cầu
KH
Thông báo phí
dịch vụ thực hiện
với KH
Tƣ vấn quyền
lợi của KH
Ký Hợp đồng
Tìm hiểu về
tính pháp lý của
BĐS
Thu nhận toàn
bộ bản chính
Giấy tờ nhà
đất
Chuyển toàn bộ
hồ sơ Giấy tờ
nhà đất + Hợp
đồng dịch vụ ký
kết cho Bộ phận
thực hiện thủ tục
nhà đất
dịch vụ nhà đất
Dịch vụ pháp lí đƣợc thực hiện theo đúng quy định của nhà nƣớc, các nhân viên có
kiến thức sâu rộng vế pháp luật và giấy tờ liên quan đến bất động sản nên không bao giờ
xảy ra sự cố về vấn này.Mặt khác, quy trình có ít công đoạn thực hiện hơn nên tiết kiệm
đƣợc khá nhiều thời gian mà vẫn đem lại hiệu quả cho công ty.
2.2.4.Dịch vụ thẩm định giá:
Quyền lợi của khách hàng khi sử dụng dịch vụ:
Nhân viên môi giới công ty sẽ tiến hành khảo sát thực tế và chụp hình bất động
sản để có cơ sở thực hiện việc môi giới.
Thông tin quảng cáo đƣợc niêm yết tại Sàn giao dịch bất động sản 1 tháng.
Thông tin quảng cáo đƣợc đăng trên website www.diaocacb.vn trong thời gian 3
tháng.
Tiện ích dịch vụ:
Đáp ứng nhu cầu muốn đƣợc tƣ vấn nhanh về giá trị bất động sản.
Hỗ trợ nhanh cho KH trong việc quyết định mua, bán hay đăng rao bán trên sàn
giao dịch địa ốc, hoặc thanh lý, phân chia tài sản,cấn trừ công nợ,…
Thời gian cung cấp giá tối đa 2 ngày để từ thời điểm đăng ký.
Đáp ứng KH có nhu cầu mua bán, du học, du lịch, tranh chấp vụ án .
Chứng minh tài sản cổ phần hoá, chuyển nhƣợng, liên doanh với đối tác trong và
ngoài nƣớc, thế chấp, xây dựng cao ốc văn phòng, trung tâm thƣơng mại.
Chuyên đề tốt nghiệp
SV.Đinh Tấn Phong 25
