Thống nhất mức giá chỉ dẫn trong thẩm định giá trị bất động sản
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (968.5 KB, 72 trang )
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
‐‐‐‐‐HI‐‐‐‐‐
ĐỀ TÀI:
GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS NGUYỄN QUỲNH HOA
SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ TÌNH
LỚP: THẨM ĐỊNH GIÁ 01
1
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
TP. HỒ CHÍ MINH, NGÀY 4 THÁNG 4 NĂM 2011
2
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
LỜI CẢM ƠN
Đề tài “ thống nhất mức giá chỉ dẫn trong thẩm định giá bất động sản được hoàn
thành nhờ vào sự chỉ dẫn tận tình của các anh chị trong công ty TNHH MTV Thẩm định
giá Địa Ốc Á Châu cũng như của cô Nguyễn Quỳnh Hoa – giảng viên khoa Kinh Tế Phát
Triển – trường ĐH Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến quý công ty TNHH MTV Thẩm định giá
Địa ốc Á Châu đã tạo điều kiện cho em được thực tập và học hỏi thêm kiến thức trong
quá trình thực tập. Trong quá trình thực tập, các anh chị đã nhiệt tình hướng dẫn và chỉ
bảo để em được đi sâu vào thực tế nhiều hơn.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến TS Nguyễn Quỳnh Hoa đã tận tình hướng
dẫn em trong đề tài này.
3
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
4
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
.................................................................................................................
..................................................................................................................
5
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài: .................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu: ............................................................................................... 1
3. Đối tượng nghiên cứu: ............................................................................................ 2
4. Phương pháp nghiên cứu: ....................................................................................... 2
5. Nội dung kết cấu đề tài: .......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỐNG NHẤT MỨC GIÁ CHỈ DẪN TRONG
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: ............................................................................. 4
1.1 Những đặc trưng của hoạt động thẩm định giá bất động sản: .............................. 4
1.2
Cơ sở lý luận: ........................................................................................................ 4
1.2.1
Khái niệm: ............................................................................................................ 4
1.2.2
Những câu hỏi cần đặt ra khi tiến hành thống nhất mức giá chỉ dẫn: ................... 5
1.2.3
Những lưu ý khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn: .................................. 5
1.2.4
Những chỉ tiêu áp dụng khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn: ............. 5
1.2.5
Ý kiến cuối cùng về tài sản thẩm định: .................................................................. 5
1.3
Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh trong phương pháp so
sánh: 6
1.4
Thống nhất mức giá chỉ dẫn của nhiều phương pháp thẩm định: .................. 7
1.4.1
Sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu của thị trường: ........................................ 8
1.4.2
Thống nhất mức giá chỉ dẫn dựa vào thuộc tính của tài sản thẩm định: ............... 9
1.4.3 Thống nhất mức giá chỉ dẫn dựa vào mục đích thẩm định: ................................... 9
6
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẠI ỐC Á
CHÂU: . 10
2.1 . Sự ra đời của Công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu: ............ 10
2.2 . Sơ đồ tổ chức của AREV: ............................................................................... 11
2.3 . Sản phẩm định giá của AREV: ...................................................................... 11
2.4 . Quy trình định giá ở AREV: .......................................................................... 12
2.5 . Tình hình thống nhất mức giá chỉ dẫn ở AREV: ........................................... 15
CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH KHU THUONG MẠI – DỊCH VỤ NHÀ Ở
VẠN PHÚC: ..................................................................................................................... 16
3.1
Đặc điểm của tài sản cần thẩm định:.................................................................. 16
3.1.1
Về mặt pháp lý: ..................................................................................................... 16
3.1.2
Vị trí: ..................................................................................................................... 16
3.1.3
Diện tích: .............................................................................................................. 16
3.1.4
Quy hoạch: ........................................................................................................... 16
3.1.5
Địa điểm: .............................................................................................................. 17
3.1.6
Môi trường: .......................................................................................................... 17
3.2
Cơ sở giá trị để thẩm định: ................................................................................. 17
3.3
Ứng dụng nguyên tắc và phương pháp thẩm định: .......................................... 17
3.3.1
Nguyên tắc thẩm định giá: ................................................................................... 17
3.3.2
Căn cứ lựa chọn phương pháp: ........................................................................... 18
3.3.3
Phương pháp thẩm định giá áp dụng để tính toán: ............................................. 18
3.4
Tiến hành thẩm định giá trị dự án khu thương mại – dịch vụ nhà ở Vạn Phúc: 18
3.4.1
Những nhân tố tác động đến giá trị dự án: .......................................................... 18
3.4.2
Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp thặng dư: ....................................... 20
7
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
3.4.3
Thẩm định giá trị tài sản theo phương pháp so sánh: ......................................... 42
3.4.4
Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các phương pháp dùng để thẩm định: ............ 46
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
8
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học nhằm xác định giá trị hàng hoá và
dịch vụ tại một thời điểm nhất định cho một mục đích nhất định. Hoạt động thẩm định giá
là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường.
Bằng sự chứng minh của thực tiễn trong những năm 1940, thẩm định giá đã được thừa
nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong việc định giá hoặc đánh giá giá trị tài sản.
Đối với thế giới đây là một ngành xuất hiện từ lâu đời và được các nước quan tâm hơn
hết để hoàn thiện kiến thức và các tiêu chuẩn trong công tác thẩm định. Tuy nhiên,
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam vẫn còn khá mới mẽ và non trẻ. Nó chỉ mới chính thức
đi vào hoạt động và có sự tiến triển từ khi nhà nước chuyển dổi cơ chế từ kế hoạch hóa
tập trung sang cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước. Vì vậy Ngành thẩm định
giá không tránh khỏi những bất cập cần giài quyết trong quá trình hoạt động. Một trong
những bất cập phải đề cập đến là việc thống nhất kết quả giữa các phương pháp được
dùng để thẩm định giá trị hàng hóa và dịch vụ.
Bên cạnh đó, kết quả của việc thẩm định có ý nghĩa lớn trong hoạt đông thẩm
định, Nó là đại diện cho một quá trình làm việc nghiêm túc và thận trọng. Nếu như kết
quả thẩm định bị méo mó hoặc sai lệch có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng
không thể lường trước được. Thế nhưng trong thực tế của hoạt động thẩm định ngày nay
vẫn còn nhiều suy nghĩ sai lệch và cho rằng chỉ cần ra kết quả và chọn con số theo chủ
quan.n Liệu rằng con số đó đã đúng và đủ để đại diện cho giá trị tài sản cần thẩm định
hay chưa? Đó là một câu hỏi cần được giải đáp một cách rõ ràngvà kịp thời. Trong khi
đó, thẩm định giá bất động sản là lĩnh vực hoạt động khá mạnh mẽ và được nhiều người
quan tâm trên hết. Do đó nghiên cứu vấn đề về thống nhất kết quả thẩm định giá bất động
sản càng
2. Mục tiêu nghiên cứu
¾ Trước hết đề tài phục vụ cho việc nghiên cứu của sinh viên trong quá trình học tập
¾ Độc lập nghiên cứu, ứng dụng các lý thuyết về thẩm định để làm rõ vấn đề
¾ Đưa ra cái nhìn rõ ràng hơn trong việc thống nhất kết quả thẩm đinh
9
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
3. Đối tượng nghiên cứu
¾ Đối tượng nghiên cứu của đế tài là cơ sở lý thuyết trong thẩm định giá
¾ Bên cạnh đó đề tài hướng đến các việc thống nhất kết quả cho các loại hình bất
động sản, các mục đích thẩm định khác nhau.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chủ yếu là phương pháp thống kê, mô tả, phân tích tổng hợp và suy luận.
Các số liệu dẫn chứng được lấy từ các từ các hợp đồng thẩm định giá.
Ứng dụng các phương pháp được học để thẩm định giá trị quyền sử dụng đất gắn
liền với dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ và nhà ở Vạn Phúc với mục
đích góp vốn liên doanh.
5. Nội dung kết cầu đề tài
Chương 1: Cơ sở lý luận thống nhất kết quả trong thẩm định giá trị bất động sản
1. Những đặc trưng của thẩm định giá trị của bất động sản
2. Cơ sở lý luận
2.1 Khái niệm
2.2 Những câu hỏi cần đặt ra khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn
2.3 Những lưu ý khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn
2.4 Các chỉ riêu áp dụng khi tiến hành thống nhất mức giá chỉ dẫn
2.5 Ý kiến cuối cùng về tài sản cần thẩm định
3. Thống nhất mức giá chỉ dẫn của phương pháp so sánh
4. Thống nhất mức giá chỉ dẫn đối với các phương pháp khác nhau
4.1
Sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu của thị trường
4.2
Dựa vào thuộc tính của bất động sản
4.3
Dựa vào mục đích thẩm định
Chương 2: Tình hình thống nhất kết quả thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay
1. Giới thiệu sơ lược về công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu
2. Tình hình thống nhất kết quả thẩm định ở công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa
Ốc Á Châu
10
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Chương 3: : Ứng dụng thống nhất kết quả trong việc thẩm định giá trị thẩm định giá
trị quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư xây dựng khu thương mại – dịch vụ và
nhà ở Vạn Phúc
1. Đặc điểm tài sản cần thẩm định
2. Tiến hành thẩm định
3. Thống nhất kết quả của các phương pháp thẩm định.
11
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1 Những đặc trưng của hoạt động thẩm định giá bất động sản
Do bất động sản có những đặc trưng mà không một loại tài sản nào giống nó, nên việc
định giá bất động sản cũng có những đặc điểm khác việc định giá tài sản thông thường.
Định giá bất động sản có những đặc trưng sau đây:
1.1.1 Việc định giá bất động sản không chỉ tuân thủ kỹ thuật định giá mà còn phải
gắn nội dung định giá với các qui định của Nhà nước về chế độ quản lý, chế độ sử dụng
đối với từng loại đất, loại nhà; gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính
của người được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất. Thoát ly đặc
điểm này, việc định giá sẽ trở nên vô nghĩa và không đem lại kết quả.
1.1.2 Bất động sản là loại tài sản không thể di dời được, nên trong qui trình định
giá buộc phải có giai đoạn điều tra, khảo sát thực địa, tại nơi có bất động sản - đối tượng
của định giá.
1.1.3 Mỗi bất động sản là một tài sản độc nhất vô nhị (ít nhất là về mặt vị trí)
phản ánh khả năng sinh lời khác biệt giữa chúng. Trong thực tế khó có thể có một
phương pháp nào có thể xác định giá bất động sản được chính xác. Định giá bất động sản
chỉ là sự ước tính giá trị mà không thể xác định chính xác giá trị.
1.2 Cơ sở lý luận
1.2.1 Khái niệm: thống nhất mức giá chỉ dẫn là bước cuối cùng của nhiệm vụ
thẩm định giá. Theo đó hai hay nhiều mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh được quy đổi
về một mức giá duy nhất hay một giới hạn tối đa, tối thiểu thể hiện mức giá trị của tài sản
cần thẩm định.
Hay khi áp dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá và mỗi phương pháp
cho ra kết quả ước tính ( mức giá chỉ dẫn ) khác nhau. Quá trình điều hòa các mức giá chỉ
dẫn khác nhau để đi đến một mức giá duy nhất được gọi là thống nhất mức giá chỉ dẫn.
Quá trình thống nhất các mức giá chỉ dẫn là quá trình đánh giá, kiểm soát chất
lượng đầy đủ để đi đến mức giá duy nhất của tài sản cần thẩm định giá.
Quá trình này giúp thẩm định viên xác định những nhân tố cơ bản bắt buộc phải
trích dẫn và giải thích rõ ràng trong báo cáo thẩm định giá.
12
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
1.2.2 Những câu hỏi cần đặt ra khi tiến hành thống nhất mức giá chỉ dẫn.
¾ Số lượng các mức giá bán để so sánh đã đủ chưa?
¾ Các mức giá bán có thực sự so sánh được với nhau hay không?
¾
Thị trường có những bằng chứng tỏ tính hợp lý của những điều chỉnh chúng ta đã
tiến hành hay chưa?
¾ Chi phí ước tính đã tính đến đầy đủ các yếu tố chi phí hay chưa?
¾ Thị trường có ủng hộ phương pháp vốn hóa thu nhập hay không?
¾ Phương pháp vốn hóa thu nhập có phản ánh thị trường hay không?
1.2.3
Những lưu ý khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn
Khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn thẩm định viên cần kiểm tra lại toàn
bộ các bước từ đầu tiên đến cuối cùng để tìm ra những điểm bất hợp lý nằm ở:
¾ Các phương pháp áp dụng trong thẩm định giá
¾
Vận dụng nguyên lý sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất làm cơ sở áp dụng cho các
phương pháp.
¾ Loại hình giá trị ( thị trường hay phi thị trường ) áp dụng trong các phương pháp
¾ Thẩm định giá các quyền lợi ích nằm trong tài sản.
1.2.4
Các chỉ tiêu áp dụng khi tiến hành thống nhất các mức giá chỉ dẫn
¾
Khái niệm: là các chỉ tiêu cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết
luận có căn cứ và có thể bảo vệ về mức giá cuối cùng của tài sản cần thẩm định. Thẩm
định viên dùng mức giá cuối cùng của những tài sản so sánh để kiểm tra về tính hợp lý,
thuyết phục của các phương pháp thẩm định, của những điều chỉnh về giá tài sản so
sánh đã tiến hành, về độ chính xác của các số liệu cũng như về số lượng các bằng chứng
trên thị trường đã được phân tích.
Khi thống nhất các mức giá chỉ dẫn thẩm định viên cần phải đánh giá và phân tích
một cách lôgic, cẩn thận quy trình dẫn đến mỗi mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Các
chỉ tiêu cho phép thẩm định viên hình thành những ý kiến kết luận có căn cứ và có thể
bảo vệ về mức giá cuối cùng của tài sản cần thẩm định bao gồm:
-
Mức độ hợp lý của các phân tích và kết luận
Mức độ chính xác của các số liệu
Số lượng các bằng chứng thu thập trên thị trường.
13
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
1.2.5 Ý kiến cuối cùng về tài sản cần thẩm định
Mức giá cuối cùng của tài sản thẩm định không đơn thuần là phép tính trung bình số
học của các mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh. Quá trình tìm ra mức giá cuối cùng của
tài sản cần thẩm định không được phép bỏ mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh này mà
chọn tài sản so sánh kia. Quá trình này phải dựa trên việc áp dụng một cách thích hợp các
kỹ thuật phân tích đánh giá và kinh nghiệm của thẩm định viên.
Ý kiến cuối cùng về mức giá tài sản thẩm định là một con số duy nhất hoặc một
khoảng giá trị ( tối đa, tối thiểu) ước lượng sẽ được báo cáo cho khách hàng – mà thẩm
định viên rút ra thông qua việc thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau của tài sản so
sánh.
1.3 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh trong phương pháp so
sánh
Đây là trường hợp áp dụng một phương pháp duy nhất cho ra nhiều mức giá chỉ
dẫn khác nhau. Giá bán của mỗi tài sản dùng để so sánh sẽ được điều chỉnh để cho ra một
mức giá chỉ dẫn cho tài sản đó. Vì vậy thẩm định viên phải tiến hành thống nhất một mức
giá duy nhất để đưa ra giá trị cuối cùng cho tài sản cần thẩm định.
Như vậy xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn
đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa các mức giá đại diện chung với
mức giá chỉ dẫn không quá 10%.
Có 3 cách để thống nhất mức giá chỉ dẫn từ các tài sản so sánh.
¾
Lấy trung bình cộng của các mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh làm giá chỉ thị
cho tài sản cần thẩm định
¾
Chọn tài sản so sánh ít sai lệch với tài sản cần thẩm định nhất để làm giá chỉ thị
cho tài sản cần thẩm định. Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau
để quyết định chọn giá trị ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
• Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất ( nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban
đầu và giá điều chỉnh cuối cùng)
• Tần suất điều chỉnh ( nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài
sản so sánh ) càng ít càng tốt.
• Biên độ điều chỉnh ( nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so sánh
càng nhỏ càng tốt.
14
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
¾
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Lấy bình quân có trọng số
Thẩm định viên cần cân nhắc xem có tài sản so sánh nào là chỉ thị tốt hơn cho tài sản
cần thẩm định. Các tài sản so sánh nào có nhiều dữ liệu hoàn chỉnh, có ít điều chỉnh, các
giao dịch xảy ra gần nhất thì càng có giá trị chỉ thị tốt hơn. Tài sản so sánh tốt hơn được
áp dụng trong số lớn hơn các tài sản so sánh khác do thẩm định viên tin rằng tài sản so
sánh này có nhiều điểm tương tự như tài sản thẩm định, cần ít điều chỉnh hơn và có thể
đại diện cho các chỉ thị tốt nhất cho tài sản thẩm định. Tổng hợp giá là một quá trình đánh
giá trọng số. Giá bình quân gia quyền được làm tròn để có được giá trị chỉ thị.
Trong thực tế tác nghiệp, các thẩm định viên hiếm khi xác định trọng số cho từng
tài sản so sánh một cách rõ ràng , dứt khoát. Họ thường áp dụng trọng số theo kinh
nghiệm và ý kiến chuyên môn.
1.4 Thống nhất mức giá chỉ dẫn của nhiều phương pháp thẩm định
Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách đáng
kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh, bởi vì đây là công việc
hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường. trong bất kỳ thị trường nào, những
người bán cạnh tranh với nhau để thu hút người mua về phía họ. Do vậy người mua phải
đối phó với sự lựa chọn để đi đến quyết định có lợi nhất.
Một nhà thẩm định giá bất động sản trong khi đánh giá giá trị phải biết đâu là giá
cả mà người mua thường tìm kiếm để đạt đến và cái gì là sự lựa chọn đối với người mua.
Do đó nhà thẩm định giá phải biết được mức giá của các vụ mua bán diển ra trên thị
trường và tiến hành so sánh chúng với nhau. Điểm then chốt để có thể đưa ra ý kiến đánh
giá chính xác là cần biết được mức giá bán mới đây của hàng hóa tương tự để làm mức
giá so sánh. Những sự kiểm chứng này trong thị trường tài sản gọi là những khả năng so
sánh. Khả năng sẳn có và đặc điểm của các khả năng so sánh tạo cơ sở cho sự lựa chọn
phương pháp thẩm định giá trị tài sản và sự kiểm chứng kết quả của mọi phương pháp.
Bất kỳ khi nào có thể được, phải áp dụng từng cách tiếp cận để thiết lập những chỉ
số có khả năng thay thế cho giá trị thị trường. Ví dụ có thể áp dụng ba cách tiếp cận để
thẩm định giá trị của một ngôi nhà cho thuê. Trong trường hợp này quá trình thẩm định
sẽ đưa đến kết quả là ba chỉ số giá trị. Để có được một kết quả cuối cùng về giá trị thị
trường thẩm định viên phải cân nhắc tính xác thực tương đối của ba chỉ số giá trị trên –
đây là một quá trình được gọi là “ tổng hợp”. cách tính trung bình các chỉ số này ít được
sử dụng. phổ biến hơn là cách tính dựa trên phương pháp có khả năng áp dụng tốt nhất và
dữ liệu tin cậy nhất. Ở bước cuối cùng này thẩm định viên phải hiểu cặn kẽ mối quan hệ
15
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
giữa ba cách tiếp cận này và phải có khả năng nhận biết cách tiếp cận nào phù hợp nhất
trong tình huống cụ thể. Phương thức mua bán tài sản trên thị trường sẽ quyết định áp
dụng phương pháp thẩm định giá trị tài sản phủ hợp nhất. Dựa trên thông tin thị trường
các phương pháp thẩm định giá đều có thể so sánh được với nhau và trên cơ sở đó thẩm
định viên xác định được phương pháp thích hợp nhất. Việc xác định phương pháp nào
phụ thuộc vào các yếu tố như: sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu của thị trường,
thuộc tính của tài sản và mục đích, mục tiêu của thẩm định giá.
Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau đòi hỏi những đánh giá, điều chỉnh
mang tính cá nhân của thẩm định viên. Tuy nhiên một kết quả thẩm định giá thống nhất
cuối cùng không chỉ đơn thuần là phép tính bình quân quyền số của các mức giá chỉ dẫn
khác nhau. Thống nhất các kết quả chỉ dẫn khác nhau là một quá trình điều chỉnh sử dụng
phân tích, lập luận mang tinh chất định tính và định lượng dựa trên những bằng chứng
của thị trường.
1.4.1
Sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu của thị trường
Đối với vấn đề này thẩm định viên phải xem xét kỹ và đặt ra các câu hỏi để kiểm
chứng như:
¾ Thị trường có những bằng chứng tỏ tính hợp lý của những điều chỉnh chúng ta đã
tiến hành hay chưa?
¾ Số lượng thông tin thu thập trên thị trường có đáng tin cậy hay không?
¾
Phương pháp thu nhập có đáp ứng được nhu cầu của thị trường chưa?
¾
Các phân tích và kết luận của phương pháp nào là hợp lý và logic nhất?
Phương pháp so sánh được xem là tốt nhất khi đáp ứng được cả điều kiện áp dụng
và điều kiện cần thiết. Khi phương pháp này đáp ứng được diều đó thì thẩm định viên nên
lấy mức giá chỉ dẫn của phương pháp này cho tài sản cần thẩm định.
Điều kiện áp dụng phương pháp này như sau:
• Yêu cầu đối với thị trường đã phát triển tương đối kiện toàn, thường xuyên có mua
và bán tài sản tương tự, thông tin giá cả tài sản phản ánh từ thị trường là chân thật và
chính xác.
• Giá cả mua bán ở thời gian gần đó của tài sản tương đồng hay có khả năng so sánh
với tài sản cần thẩm định làm vật tham chiếu.
16
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Điều kiện cần thiết:
• Chất lượng thông tin phải cao, thông tin cần phải phù hợp, chính xác, kịp thời và
có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
• Thông tin thu thập có thể so sánh được
• Thị trường phải ổn định. Phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ
chính xác nếu thị trường biến động mạnh mặc dù các đối tượng so sánh có tính chất
giống nhau về mọi mặt.
Đối với phương pháp chi phí: đây là phương pháp được sử dụng tốt nhất khi thông
tin trên thị trường không đáng tin cậy. thẩm định viên nên sử dụng phương pháp này làm
phương pháp chủ đạo. Còn các phương pháp khác dùng để kiểm chứng. Ở phương pháp
này mức giá chỉ dẫn về đất đã được làm hài hòa trong các khâu kỹ thuật so sánh giá bán,
chiết trừ,…., do thẩm định viên tiến hành.
Phương pháp thu nhập: đây là phương pháp hữu hiệu khi ước tính bất động sản tạo
ra thu nhập. trong phương pháp này tỷ lệ vốn hóa và tiền thuê phải được làm hài hòa.
1.4.2
tài sản
Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các phương pháp dựa vào thuộc tính của
¾ Đối với đất, đất trống: nếu đây là vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng
nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu nhập do
thửa đất mang lại thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để
định giá ( theo tài liệu bồi dưỡng dành cho lớp ôn thi thẩm định viên về giá)
¾ Nhà phố: đây là loại bất động sản phổ biến nhất trong việc thẩm định giá và thông
tin về loại tài sản này trên thị trường là dễ dàng tiếp cận. Vì vậy phương pháp so sánh
trực tiếp được ưu tiên sử dụng trong trường hợp này vì nó khá dễ dàng trong tính toán và
phản ánh giá trị thị trường một cách nhanh chóng và chính xác nhất.
¾ Bất động sản thương mại – dịch vụ: đây là loại bất động sản được đánh giá là
phức tạp. Phần lớn các chủ sở hữu bất động sản này đều muốn biết trước họ sẽ nhận được
bao nhiêu tiền thu nhập dưới hình thức cho thuê bất động sản và tăng giá thị trường. Vì
vậy, giá trị của tài sản là hàm số của dòng thu nhập kỳ vọng sản sinh ra. Trong các
phương pháp dùng để thẩm định giá loại tài sản này thì phương pháp thu nhập được đánh
giá cao vì nó thể hiện được lợi ích mà bất động sản mang lại.
¾ Bất động sản công: như cơ sở giáo dục, công trình tín ngưỡng, tôn giáo hoặc các
tài sản Chính phủ sử dụng với mục đích đặc biệt như công viên, nhà bảo tàng, cầu đường.
Đây là các tài sản có tính chất đặc biệt vì vậy phương pháp so sánh khó có thể phản ánh
chính xác giá trị của tài sàn vì khó tìm được tài sản so sánh. Do đó phương pháp chi phí
là thích hợp để lấy mức giá chỉ dẫn cho các loại tài sản này.
17
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
1.4.3
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Thống nhất mức giá chỉ dẫn của các phương pháp dựa vào mục đích thẩm
định
Tùy vào các mục đích thẩm định khác nhau đưa ra cách thống nhất các mức giá
chỉ dẫn cho tài sản cần thẩm định. Thông thường chọn phương pháp phù hợp nhất với
mục đích thẩm định làm chủ đạo hay là cách tính bình quân gia quyền có trọng số thường
được áp dụng trong trường hợp này.
Ví dụ như thẩm định giá trị bất động sản thuộc loại đất thuê với mục đích kêu gọi
đầu tư ( chạy dự án ) phương pháp thặng dư được xem là hiệu quả nhất trong trường hợp
này. Thế nhưng thẩm định giá trị tài sản với mục đích thế chấp thì phương pháp so sánh
được đánh giá cao. Đối với các mục đích như bảo hiểm, thanh lý cầm cố thì phương pháp
chi phí thường được sử dụng để bảo đảm tính an toàn cho những người sử dụng kết quả
thẩm định.
18
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHƯƠNG 2: GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY TNHH MTV THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA
ỐC Á CHÂU
2.1 Sự ra đời
Công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa ốc Á Châu được thành lập vào tháng 11 năm
2006 theo quyết định số 29/ACBR - QĐ: ngày 01/11/2006 của công ty Cổ phần Địa ốc
ACB.
Giấy chứng nhận ĐKKD số : 4104000220 ; ngày 24/11/06 của Sở KHĐT TP.HCM
Giấy chứng nhận đăng ký thuế :30/01/2007 tại Cục thuế TP HC
Thông báo 152/TB-BTC ngày 07/5/2009: công bố
+ DS thẩm định viên về giá hành nghề
+ DS các tổ chức doanh nghiệp TĐG có đủ điều kiện hoạt động
+ Trụ sở chính: 413 – 415 Nguyễn Đình Chiểu, P5, Q3, TP. Hồ Chí Minh
Điện thoại: 08.92.60.89.44
Fax: 84.08.62.90.85.34
Đây là một trong những công ty Thẩm định giá đầu tiên được Bộ Tài Chính cấp
phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam.
Có trụ sở chính tại Tp. Hồ Chí Minh, AREV hiện có các chi nhánh tại Nha Trang, Hà
Nội và các điểm giao dịch trải khắp các tỉnh thành lớn của Việt Nam và dự kiến sẽ tiếp
tục mở rộng ra nhiều chi nhánh và điểm giao dịch vào năm 2010.
“Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín”, là phương châm làm việc hàng đầu của
AREV, đây chính là tính cách, năng lực, kinh nhiệm, hiệu quả, trách nhiệm và tinh thần
hợp tác của AREV với quý khách hàng.
Thời gian là bạn đồng hành của sự thành công và phát triển của quý khách hàng, quý
công ty, doanh nghiệp. Chúng tôi cam kết rằng : “AREV là địa chỉ tin tưởng và sự lựa
chọn chính xác của quý vị”.
AREV trân trọng sự hợp tác của các quý khách hàng, quý công ty và doanh nghiệp trên
mọi phương diện.
19
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
2.2 Sơ đồ tổ chức của công ty TNHH MTV Thẩm định giá Địa Ốc Á Châu
2.3 Sản phẩm định giá của AREV
Tài sản là bất động sản
-Thẩm định giá các căn nhà riêng lẻ, nhà phố, nhà biệt thự, nhà vườn, nhà chung
cư,…
- Thẩm định giá nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi,...
- Thẩm định giá công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, các công trình xây dựng
dở dang, bị hư hỏng...
- Thẩm định giá các tài sản gắn liền trên đất : cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà ga, bệnh
viện, trường học, ....
- Thẩm định giá đất ở, các lô đất trống, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông
nghiệp, đất trồng rừng, đất trồng cao su, đất trồng các loại cây công nghiệp, nông
nghiệp...
- Thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sản, các khu resort...
20
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
Tài sản là động sản
- Phương tiện vận tải : đường biển (tàu đánh cá, tàu vận tải hàng hóa nội địa, quốc tế...),
đường sông/ thủy (tàu sông, xà lan tự hành, xà lan mù...), đường bộ (các phương tiện xe 4
bánh, 2 bánh, xe cơ giới, các loại xe vận tải nhẹ, hạng nặng, xe chuyên dùng, xe bồn các
loại...), xe công trình, cần cẩu, cần trục, xe xúc, xe đào...
- Các phương tiện kỹ thuật, máy xây dựng, máy công cụ...
- Các thiết bị điện, điện tử, điện gia dụng, điện công nghiệp...
- Các thiết bị, trang bị cho các ngành nghề trên các lĩnh vực văn hoá, y tế, giáo dục, thể
thao, công nghệ thông tin, các thiết bị tin học...
- Các máy thiết bị đơn chiếc, dây chuyền sản xuất đồng bộ
Xác định giá trị doanh nghiệp
- Cơ sở sản xuất, hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động theo luật
doanh nghiệp, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,…
- Xác định giá trị doanh nghiệp để lên sàn giao dịch chứng khoán,…
- Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa, thành lập mới, liên doanh liên kết, giải
thể, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê doanh nghiệp, khoán...
- Xác định quyền khai thác: nhà hàng, khách sạn, nhà máy nước, quyền khai thác mỏ đá,
quyền khai thác cầu cảng, trạm thu phí cầu đường…
- Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ...
Cung cấp thông tin về giá
Đáp ứng nhu cầu muốn được tư vấn nhanh về giá trị tài sản là bất động sản, động
sản của khách hàng, AREV triển khai dịch vụ cung cấp thông tin về giá, thực hiện
tối đa trong thời gian hai ngày kể từ thời điểm đăng ký. Dịch vụ này hỗ trợ nhanh cho
khách hàng trong việc đưa đưa ra quyết định mua, bán trực tiếp hay đăng rao bán trên sàn
địa ốc; hoặc thanh lý, phân chia tài sản, cấn trừ công nợ,...
Khách hàng hoàn toàn yên tâm và tin cậy khi sử dụng dịch vụ này tại AREV cũng như tại
hệ thống các đơn vị liên kết với AREV. Ngoài mức phí dịch vụ hợp lý, thời gian nhanh
chóng, khách hàng còn được tư vấn thêm khi có nhu cầu về thị trường, quy hoạch, các
thủ tục mua bán qua ngân hàng, thủ tục pháp lý khi sang tên, chuyển nhượng tài sản, rao
quảng cáo trên sàn giao dịch địa ốc,...
2.4 Quy trình thẩm định giá ở AREV
21
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
22
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
23
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
2.5 Tình hình thống nhất mức giá chỉ dẫn ở công ty TNHH MTV Thẩm định giá
Địa ốc Á Châu
Thống nhất các mức giá chỉ dẫn là một bước quan trọng trong một quy trình thẩm
định giá trị bất động sản. Nó quyết định sự thành bại của một quá trình làm việc nghiêm
túc và cẩn thận. Nắm bắt được điều đó các thành viên trong công ty TNHH MTV Thẩm
định giá Địa ốc Á Châu càng thận trọng hơn trong khâu thống nhất này để có thể đưa ra
mức giá chính xác nhất.
Đối với những tài sản có giá trị nhỏ công ty chọn cách thống nhất mức giá chỉ dẫn
bằng cách lấy trung bình các mức giá của tài sản so sánh. Ví dụ như khi thẩm định giá trị
của bất động sản thuộc loại nhà phố AREV sử dụng giá trị bình quân để làm mức giá chỉ
dẫn cho đơn giá quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó việc chọn một tài sản so sánh làm chủ
đạo cũng được sử dụng một cách rộng rãi trong trường hợp có tài sản so sánh rất tương
đồng với tài sản cần thẩm định. Số lượng các điều chỉnh trong trường hợp này là rất ít.
Đối với những tài sản có trị giá lớn AREV càng thận trọng và cân nhắc đánh giá
xem phương pháp nào là chủ đạo nhất phù hợp nhất đối với tài sản cần thẩm định. Từ đó
đưa ra việc lựa chọn cách thống nhất kết quả của các mức giá chỉ dẫn. Trong nhiều
trường hợp công ty chọn một phương pháp chủ đạo làm đại diện cho mức giá chỉ dẫn của
tài sản thẩm định. Tuy nhiên phương pháp đó phải đáp ứng được nhu cầu về các nguyên
tắc trong thẩm định cũng như phương pháp có khả năng áp dụng tốt nhất và dữ liệu đáng
tin cậy nhất. Ngoài ra AREV còn sử dụng bình quân mức giá chỉ dẫn của các phương
pháp khác nhau để làm giá chỉ thị cho tài sản cần thẫm định. Điều này đảm bảo tính
khách quan và khi một phương pháp không đáp ứng hết các yêu cầu cần thiết trong quy
trình thẩm định giá.
Tuy nhiên cách thống nhất mức giá chỉ dẫn bằng cách lấy bình quân gia quyền có
trọng số vẫn chưa được sử dụng rộng rãi. Các thẩm định viên hiếm khi xác định trọng số
cho từng tài sản một cách rõ ràng và dứt khoát. Họ thường áp dụng tính theo trung bình
các mức giá theo kinh nghiệm và ý kiến chuyên môn.
24
GVHD: TS QUỲNH HOA
SVTH: NGUYỄN THỊ TÌNH
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
CHƯƠNG 3: ỨNG DỤNG THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ KHU THƯƠNG MẠI
DỊCH VỤ NHÀ Ở VẠN PHÚC.
¾ Khách hàng yêu cầu thẩm định: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
VẠN PHÚC
¾ Địa chỉ: đường Quang Trung, quận 12, TP. Hồ Chí Minh
¾ Tài sản thẩm định giá: giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với dự án đầu tư xây
dựng khu thương mại – dịch vụ và nhà ở Vạn Phúc
¾ Mục đích thẩm định giá: góp vốn liên doanh
¾ Địa điểm thẩm định giá: khu đô thị phát triển An Phú, phường An Phú, quận 2,
TP. Hồ Chí Minh.
¾ Thời điểm thẩm định giá: tháng 4/2011
3.1 Đặc điểm tài sản cần thẩm định
3.1.1 Về mặt pháp lý
Số địa chính: thửa đất số 840 tờ bản đồ số 3. Bộ địa chính xã An Phú nay là
phường An Phú quận 2 của trung tâm kiểm định bản đồ và tư vấn địa ốc – Sở địa chính –
nhà đất Tp. Hồ Chí Minh cấp ngày 11/02/2003: tờ bản đồ số 23, 36 Bộ địa chính phường
An Phú, quận 2.
Nguồn gốc: thuộc quyền sử dụng đất của Liên hiệp Hợp tác xã thương mại Tp. Hồ
Chí Minh.
3.1.2 Vị trí
¾ Vị trí hành chính: bất động sản tọa lạc khu đô thị phát triển An Phú, phường An
Phú, quận 2, Tp. Hồ Chí Minh.
¾ Hình dáng lô đất: cân đối
¾ Hướng chính: hướng Tây Bắc
¾ Hướng bên phải: giáp Pháp viện Minh Đăng Quang và Đại lộ Đông Tây
¾ Các hướng còn lại: giáp đường nội bộ rộng khoảng 12 m
3.1.3 Diện tích
Diện tích khuôn viên: 69.052 m2
3.1.4 Quy hoạch
¾ Quy hoạch: đất ở kết hợp thương mại dịch vụ đa chức năng.
¾ Mục đích sử dụng: đất ở kết hợp thương mại dịch vụ đa chức năng.
¾ Nhóm đất: đất sản xuất kinh doanh
25
