Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 trần hưng đạo, p cô giang, quận 1, thành phố hồ chí minh làm cơ sở hợp tác đầu tư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP:

GVHD :
SVTH :
LỚP :
KHÓA :

TS. NGUYỄN QUỲNH HOA
NGUYỄN THỊ ANH THƯ
TĐG 03
33 (2007-2011)

Tp. Hồ Chí Minh, tháng 04/2011


MỤC LỤC
Lời mở đầu
Chương 1: Cơ sở lý luận ................................................................................................... 1
1.1. Bất động sản ............................................................................................................. 1
1.1.1. Khái niệm ...................................................................................................... 1
1.1.2. Các thuộc tính của bất động sản .................................................................... 1
1.1.3. Đặc trưng của bất động sản ........................................................................... 2
1.1.4. Phân loại bất động sản .................................................................................. 3
1.2. Thị trường bất động sản ........................................................................................... 4
1.2.1. Khái niệm ...................................................................................................... 4
1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản .......................................................... 5
1.2.3. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ........ 7

1.2.4. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản ........................................... 8
1.2.5. Vai trò của thị trường bất động sản ............................................................... 9
1.2.6. Phân loại thị trường bất động sản.................................................................. 9
1.3. Thẩm định giá bất động sản ................................................................................... 10
1.3.1. Khái niệm thẩm định giá ............................................................................. 10
1.3.2. Khái niệm về nhà ở và thẩm định giá bất động sản .................................... 11
1.3.3. Cơ sở giá trị thẩm định giá .......................................................................... 12
1.3.4. Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ................................................ 15
1.3.5. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ............................................ 16
1.3.6. Quy trình thẩm định giá .............................................................................. 27
1.3.7. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thẩm định giá ......................................... 29
Chương 2: Thực trạng thị trường TTTM, căn hộ và VPCT tại TP.HCM ................ 31
2.1. Giới thiệu về Trung tâm thương mại quận 1 TP.HCM .......................................... 31
2.1.1. Điều kiện tự nhiên và sơ lược hình thành quận 1 ......................................... 31
2.1.2. Những lợi thế của TP.HCM so với cả nước.................................................. 33
2.1.3. Tình hình kinh tế xã hội ở TP.HCM ............................................................. 34
2.2. Tình hình thị trường bán lẻ tại TP.HCM................................................................ 41
2.2.1. Xu hướng cung.............................................................................................. 41


2.2.2. Xu hướng cầu ................................................................................................ 46
2.2.3. Triển vọng thị trường .................................................................................... 47
2.3. Tình hình thị trường căn hộ bán tại TP.HCM ....................................................... 48
2.3.1. Xu hướng cung.............................................................................................. 48
2.3.6. Xu hướng cầu ................................................................................................ 52
2.3.7. Triển vọng thị trường .................................................................................... 52
2.4. Tình hình thị trường căn hộ dịch vụ tại TP.HCM ................................................. 53
2.4.1. Xu hướng cung.............................................................................................. 53
2.4.2. Xu hướng cầu ................................................................................................ 58
2.4.3. Triển vọng thị trường .................................................................................... 59

2.5. Tình hình thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM ......................................... 60
2.5.1. Xu hướng cung.............................................................................................. 60
2.5.2. Xu hướng cầu ................................................................................................ 66
2.5.3. Triển vọng thị trường .................................................................................... 66
Chương 3: Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng cao ốc 289 Trần Hưng Đạo, P.
Cô Giang, Quận 1 TP.HCM làm cơ sở hợp tác đầu tư................................................ 68
3.1. Những thông tin cơ bản về bất động sản thẩm định .............................................. 68
3.1.1. Đặc điểm tài sản thẩm định giá ..................................................................... 68
a). Đặc điểm chung ........................................................................................ 68
b). Đặc điểm pháp lý ...................................................................................... 70
c). Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật ....................................................................... 72
d). Công trình xây dựng ................................................................................. 72
3.1.2. Cơ sở giá trị thẩm định giá ............................................................................ 78
3.1.3. Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá ................................................ 79
3.1.4. Phương pháp thẩm định giá .......................................................................... 79
3.1.5. Căn cứ pháp lý .............................................................................................. 80
3.2. Thông tin về bất động sản cần định giá ................................................................. 80
3.2.1. Thuận lợi ....................................................................................................... 80
3.2.2. Hạn chế ......................................................................................................... 80
3.2.3. Yếu tố chi phối .............................................................................................. 81
3.2.4. Phương thức tiến hành thẩm định giá ........................................................... 81


3.2.5. Thông tin thu thập trên thị trường ................................................................. 81
a). Suất đầu tư ................................................................................................ 81
b). Tỷ suất lợi nhuận ...................................................................................... 82
c). Tỷ suất chiết khấu ..................................................................................... 83
d). Giá chuyển nhượng kinh doanh trung tâm thương mại ............................ 84
e). Giá bán căn hộ Hạng A ............................................................................. 88
3.3. Tiến hành thẩm định.............................................................................................. 88

3.3.1. Tổng hợp bảng thông số quy hoạch chi tiết cao ốc ....................................... 88
3.3.2. Tổng doanh thu ước tính từ dự án ................................................................. 91
3.3.3. Tổng chi phí ước tính đầu tư dự án ............................................................... 92
3.3.4. Kết quả thẩm định giá ................................................................................... 94
3.3.5. Ưu điểm và hạn chế của kết quả thẩm định trên ........................................... 94
3.4. Thẩm định quyền sử dụng đất theo phương pháp so sánh .................................... 95
3.4.1. Phương thức tiến hành phương pháp so sánh ............................................... 95
3.4.2. Thu thập thông tin các tài sản so sánh gần tài sản thẩm định ....................... 95
3.4.3. Ứng dụng phương pháp so sánh.................................................................... 98
3.5. Hạn chế, kiến nghị và kết luận .............................................................................. 99
3.5.1. Hạn chế ......................................................................................................... 99
3.5.2. Kiến nghị ..................................................................................................... 100
3.5.3. Kết luận ....................................................................................................... 101
Kết luận
Phụ lục pháp lý
Phụ lục sơ đồ vị trí tài sản so sánh đối với tài sản thẩm định
Danh mục tài liệu tham khảo


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CTCP

: Công ty Cổ phần

DV

: Dịch vụ

ĐTMT

: Đầu tư Môi trường

HĐND

: Hội đồng Nhân dân

GCN QSH

: Giấy Chứng nhận Quyền Sở hữu

GCN QSDĐ

: Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất

GDP (Gross Domestic Product)

: Tổng sản phẩm quốc nội

GTTT

: Giá trị Thị trường

KTT

: Khu trung tâm

SXD

: Sở Xây dựng

SKHĐT

: Sở Kế hoạch Đầu tư

SQHKT

: Sở Quy hoạch Kiến trúc

STC-HĐTĐBT-BVG

: Sở Tài chính - Hội đồng Thẩm định bồi thường Ban Vật giá

STNMT

: Sở Tài nguyên Môi trường

TĐGVN

: Thẩm định giá Việt Nam

TPCP

: Trái phiếu Chính phủ

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TTKDBL

: Thị trường Kinh doanh bán lẻ

TTTM

: Trung tâm thương mại

UBND

: Ủy ban Nhân dân

VN

: Việt Nam


LỜI MỞ ĐẦU
Bất động sản là loại tài sản đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển
của mỗi quốc gia và có ảnh hưởng to lớn trong nền kinh tế. Thị trường bất
động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa là bất động sản có giá trị lớn và
ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế xã hội của đất nước. Trong điều
kiện kinh tế thị trường hiện nay, nhu cầu về đất đai ngày càng nhiều và luôn
xảy ra sự biến động về giá cả nên việc xác định đúng giá trị của tài sản là
một yêu cầu cấp thiết đòi hỏi phải có một hệ thống thẩm định giá cho loại tài
sản đặc biệt này.
Trong điều kiện hội nhập quốc tế của nước ta hiện nay, khi mà các nhà
đầu tư nước ngoài đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam, đối với ngành thẩm định

giá, đặc biệt là thẩm định giá bất động sản càng chứng tỏ vai trò quan trọng
của mình. Thẩm định giá đưa ra thước đo giá trị biểu hiện đúng giá trị của tài
sản trên thị trường tránh tình trạng giá cả hàng hóa qua cao hoặc quá thấp so
với giá trị thực của hàng hóa, giúp chúng ta đưa ra các quuyết định liên quan
đến mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố
và kinh doanh.
Để hiểu rõ hơn về thẩm định giá hiện nay ta sẽ tìm hiểu qua quy trình
thẩm định giá về bất động sản được áp dụng theo phương pháp thặng dư, qua
đề tài “Thẩm định quyền sử dụng đất xây dựng Cao ốc 289 Trần Hưng Đạo,
phường Cô Giang, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh”.


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

CHƯƠNG 1.
1.1.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

CƠ SỞ LÝ LUẬN

Bất Động Sản.

1.1.1.

Khái niệm.

Khái niệm bất động sản có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động
sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do
sức lao động của con người tạo ra. Từ đó mỗi nước có những khái niệm, phân loại

riêng cho mình nhưng dựa theo cái chung đó.
Theo điều 174 Bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
năm 2005 quy định, Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
−

Đất đai.

−

Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
−

Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

−

Các tài sản khác do pháp luật qui định.

1.1.2.

Các thuộc tính của bất động sản.
a). Tính bất động.
Đây là thuộc tính cơ bản của bất động sản vì bất động sản có vị trí cố

định và không thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Do đó, giá trị và lợi
ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí, địa điểm của nó và mang đậm tính
địa phương.
b). Tính không đồng nhất.

Thuộc tính này xuất phát từ tính “bất động”, không thể di dời và luôn
bị ảnh hưởng bởi những yếu tố xung quanh. Một mảnh đất, một căn nhà, về
mặt địa thế gần như không thể lặp lại một cái thứ hai giống hệt nhau. Do
các bất động sản ít khi giống hệt nhau về hình thể, vị trí, diện tích lô đất...,
do vậy giá cả các bất động sản gắn liền với địa điểm cụ thể của nó.
c). Tính khan hiếm.
Diện tích trên mặt đất có hạn và hiện nay có hiện tượng thu hẹp dần
do các hiện tượng tự nhiên gây ra, trong khi dân số càng tăng, làm cho nhu
cầu về đất đai tăng, vượt so với mức phát triển của đất đã tạo nên sự khan
hiếm cho đất.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 1


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

d). Tính bền vững.
Đất đai gắn liền với cuộc sống con người, nên được cải tạo và phát
triển lâu dài hay bền vững. Bất động sản có tính bền vững cao, đời sống
kinh tế lâu dài. Tính bền vững của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự
tồn tại của đất đai, loại tài sản không hề bị tiêu hủy (trừ một số truờng hợp
đặt biệt như động đất, núi lửa, sạt lở…). Do đó, bất động sản cũng là một
phương tiện cất trữ.
1.1.3.

Đặc trưng của bất động sản.

a). Khả năng co giãn của cung Bất động sản kém.
Tính khan hiếm của bất động sản tạo nên sự kém co giãn của cung

bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả.
Khả năng kém co giãn này thể hiện ở những mặt sau :
−

Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về mặt điều kiện tự nhiên và
môi trường.

−

Cung ứng đất đai tùy thuộc từng mục đích cụ thể là có giới hạn.

−

Việc xây dựng công trình trên đất đòi hỏi phải mất nhiều thời gian,
công sức và tiền bạc.

−

Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể, phải tuân
thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.

b). Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao.
Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, nên mọi giao dịch liên
quan đến bất động sản đều phải cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian
để xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Do vậy thời gian mua bán kéo dài,
dẫn đến chi phí tăng lên khi kéo dài quá trình giao dịch.
c). Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt.

Do bất động sản có giá trị lớn với thời gian giao dịch dài dẫn đến khả
năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt và khó khăn hơn so với các loại
tài sản khác như cổ phiếu, vàng… Bất động sản thường gắn liền với cuộc
sống và sinh hoạt của con người, khả năng chuyển đổi này thường được giải
quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 2


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

d). Sự can thiệp và quản lý của nhà nước chặt chẽ.
Đất đai là nguồn tài nguyên quý hiếm quan trọng của quốc gia, mọi
sự biến động về đất đai đều ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế và chính trị
của quốc gia. Nhu cầu về đất đai của người dân ngày càng cao, đặc biệt là ở
các thành phố lớn với lượng dân di cư và tạm trú khá lớn làm cho nó trở nên
sôi động và không ổn định, mất cân bằng cung cầu giữa các khu vực nên rất
cần có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Ngoài ra, do tính chất phức tạp và
không ổn định về thông tin thị trường bất động sản nên cần thiết phải có sự
quản lý và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với việc sử dụng, mua bán
và chuyển nhượng bất động sản.
1.1.4.

Phân loại bất động sản.
Khi hiểu rõ về bất động sản thì ta mới có thể phân loại nó một cách

chính xác và rõ ràng hơn. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả
nghiên cứu của nước ta thì bất động sản phân làm 3 loại:
a). Bất động sản có đầu tư xây dựng.
Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, công trình thương mạidịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động
sản là trụ sở làm việc.
Trong nhóm này, bất động sản nhà đất là nhóm bất động sản cơ bản
do chiếm tỷ trong rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhưng quan trọng hơn là nó chiếm
tuyệt đại đa số giao dịch trên thị trường ở nước ta cũng như trên thế giới.
b). Bất động sản không đầu tư xây dựng.
Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng
tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối, đất chưa sử dụng…
c). Bất động sản đặc biệt.
Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ, đình
chùa, miếu đền, nghĩa trang…đặc điểm của loại bất động sản này là khả
năng tham gia thị trường rất thấp.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 3


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Việc phân loại bất động sản trên là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.

1.2.

Thị trường Bất Động Sản.

1.2.1.

Khái niệm.

¾ Thị trường bất động sản là hệ thống các quan hệ kinh tế, thông qua đó các
giao dịch về bất động sản của các bên tham gia được thực hiện.
Các bên tham gia có thể ở cùng một địa điểm cụ thể như trong một cuộc bán
đấu giá hay có thể tại những địa điểm khác nhau liên lạc với nhau qua mạng lưới
thông tin liên lạc. Hệ thống các quan hệ kinh tế là sự vận động của các quy luật
kinh tế, trong đó quy luật cung cầu giữ vai trò then chốt, giá trị thị trường phản ánh
tác động của quy luật cung cầu trên bất động sản. Giá cả hàng hóa bất động sản
được xác định trên thị trường bất động sản.
Khái niệm thị trường bất động sản chỉ ra rằng bất động sản có thể được mua
bán giữa người mua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động
của mỗi người. Mỗi bên đều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và những yếu tố
khác ảnh hưởng đến việc định giá cũng như khả năng, kiến thức và sự nắm bắt về
tính hữu dụng của bất động sản, về nhu cầu ước muốn của các bên.
¾ Thị trường bất động sản là “địa điểm” mà tại đó những người mua và người
bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau.
¾ Thị trường có tính chất quốc gia đối với các tổ chức đầu tư kinh doanh lớn,
họ quan tâm đến việc đầu tư có tính chất thương mại như các cửa hiệu, các văn
phòng và công xưởng trong tất cả các trung tâm đô thị lớn.
¾ Thị trường bất động sản không phải chỉ tồn tại đơn lẻ. Trong thực tế, có một
số thị trường có tính chất địa phương, quốc gia hoặc quốc tế.
¾ Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm thị trường nhất định,
và nó được thể hiện bởi những con số cung cầu.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 4


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.2.2.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Đặc trưng của thị trường Bất động sản.
a). Không có thị trường trung tâm.
Thị trường bất động sản không có địa điểm chính thức, việc mua bán

bất động sản thường thông qua:
−

Các đơn vị kinh doanh bất động sản (thường là các sàn giao dịch của
các công ty Bất động sản, ngân hàng,… Nhưng hiện nay ở Việt Nam
số lượng giao dịch thành công lành mạnh thông qua sàn chiếm khoản
hơn 27%/ tổng giao dịch thị trường).

−

Người mua và người bán trực tiếp.

−

Những nhà môi giới (Các “Cò” nhà đất, nhà đầu cơ).

−

Hiện nay, một số Ngân hàng đứng ra thành lập các sàn giao dịch Bất
động sản nhằm tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và
người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu hướng phát triển
tốt cần khuyến khích. Do không có thị trường trung tâm làm cho
thông tin về thị trường tản mạn, khó thu thập, độ tin cậy kém tạo nên
tính không hiệu quả của thông tin thị trường.

b). Thị trường mang tính chất địa phương.
−

Do đất đai gắn với những thuộc tính về tính bất động cho nên không
thể chia cắt để mang đi. Sự thừa thải đất đai ở khu vực này không bù
đắp được sự khan hiếm đất đai ở khu vực khác.

−

Còn đối với công trình xây dựng trên đất ở từng khu vực nó cũng
mang đậm tính địa phương: Về hình dáng, cấu trúc, cách bố trí nội
thất, về tập quán Phong thủy của người dân có sự khác nhau. Do đó
thị trường bất động sản thường mang đậm tính địa phương.

c). Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo.

−

Cũng do đặc điểm khan hiếm của đất đai và những thói quen trong

giao dịch của người tham gia thị trường này, sự chưa rõ ràng trong
cơ chế chính sách..., nên thị trường bất động sản thường cạnh tranh
kém hoàn hảo so với các loại hàng hoá khác.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 5


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

d). Quá trình giao dịch phức tạp.

−

Bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liền với quyền lợi pháp lý,
người tham gia vào thị trường thiếu thông tin và hoặc có sự phân
chia manh mún hay có quá nhiều khâu, nhiều công đoạn (như sự môi
giới của các nhà đầu cơ, các “Cò” nhà đất chẳng hạn) tham gia vào
quá trình của một giao dịch. Do vậy làm cho quá trình giao dịch
phức tạp, thấy càng khó khăn hơn. Đặc điểm này làm tăng thời gian
và chi phí giao dịch.

e). Chi phối mạnh mẽ các ngành sản xuất kinh doanh khác.

−

Bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở

thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất
kinh doanh. So với tích lũy tài sản lưu động thì tích lũy tài sản cố
định thường chiếm từ 7 đến 9 lần. Do đó nó chi phối mạnh mẽ đến
các ngành sản xuất kinh doanh khác.

f). Nhạy cảm với biến động kinh tế chính trị.

−

Thị trường bất động sản rất nhạy cảm với sự tăng trưởng kinh tế:
Tình hình lạm phát, biến động giá vàng, sự lên xuống của thị trường
chứng khoán…; biến động về chính trị: Tình hình chính trị trong khu
vực và trên thế giới; văn hoá xã hội: Phong tục tập quán, quan niệm
(sự thay đổi cách nhìn nhận, đánh giá của người tiêu dùng về nhà ở
như hiện nay người ta cho rằng nhà riêng lẻ tách biệt với cộng đồng,
không tạo một môi trường có những hàng xóm cùng đẳng cấp về
mức thu nhập, lối sống, thói quen sinh hoạt cộng đồng), như thế
cũng đủ làm dịch chuyển cơ cấu trong giao dịch giữa nhà riêng lẻ với
chung cư, căn hộ cao cấp.

g). Dễ bị phân khúc thị trường.
−

Tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộ phận dân cư đều có
nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người
mua, người bán, người thuê hay người cho thuê, người giao hoặc
người thừa kế, thế chấp hay nhận thế chấp, người phát mại bất động
sản hàng hóa.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 6


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

−

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Do cơ cấu cung cầu rất đa dạng, cùng với các chính sách từ phía nhà
nước áp dụng đối với các đối tượng khác nhau nên thị trường bất
động sản dễ bị chia thành nhiều phân khúc: Bất động sản dân dụng –
nhà ở riêng lẻ, chung cư, căn hộ cao cấp,… Bất động sản thương
mại: Trung tâm thương mại, kinh tế, văn phòng cho thuê (đang sôi
động hiện nay và dự báo sẽ ngày càng tăng cao về cung, chất lượng
và giá cả),…

h). Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường
vốn và thị trường tài chính.
−

Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất sau khi
đã được đầu tư. Đầu tư bất động sản thường sử dụng một lượng vốn
lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng như thu hồi vốn dài.

−

Khi bất động sản tham gia lưu thông trên thị trường bất động sản,
các giá trị cũng như quyền về bất động sản đều được đem ra trao đổi

mua bán, kinh doanh… giải quyết các vấn đề lưu thông tiền tệ, thu
hồi vốn và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng
tỏ thị trường bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

−

Ngược lại, thị trường bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy
động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế
chấp giải ngân.

1.2.3.

Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS.

¾ Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản là một tất yếu
khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa. Các hình thức
chiếm hữu về ruộng đất, sở hữu tư nhân về ruộng đất ở những thời kỳ chiếm hữu
nô lệ, phong kiến là những hình thức sơ khai của thị trường bất động sản.
¾ Nền kinh tế thị trường phát triển đòi hỏi sự phát triển của một hệ thống
đồng bộ, từ thị trường hàng hóa, thị trường vốn, thị trường lao động dẫn đến thị
trường bất động sản.
¾ Thị trường bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trường
khác, đặc biệt là thị trường vốn.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 7


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

¾ Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mức sống của người dân
càng cao do đó nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cần thiết của người dân. Từ đó
làm cho các giao dịch bất động sản ngày càng trở nên đa dạng và phong phú.
¾ Quá trình hội nhập kinh tế của quốc gia đòi hỏi thị trường bất động sản phát
triển, để đáp ứng về nhu cầu đất đai, bất động sản phục vụ cho việc hội nhập.
¾ Đối với nước đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường
như nước ta việc hình thành thị trường bất động sản đồng bộ là hết sức quan trọng
và nó là một tất yếu khách quan.
1.2.4.

Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản.

¾ Nhà nước
Nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là người sở hữu
đất đai lớn nhất. Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thức đầu tư cơ sở hạ
tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựng khu dân cư mới. Nhà
nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước vào thị
trường bất động sản.
Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản,
ban hành các chính sách liên quan đến việc sử dụng đất, cải tạo bồi dưỡng đất làm
tăng thêm nguồn cung bất động sản.
¾ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
Doanh nghiệp có thể là tổ chức, cá nhân tham gia việc tạo lập, mua bán bất
động sản. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiến hành tạo lập mặt bằng để
cung ứng cho việc xây dựng nhà ở, văn phòng, khách sạn…; hoặc trực tiếp xây
dựng công trình kiến trúc đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu thị trường. Nếu
như không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì sẽ không có thị trường bất

động sản hoặc có nhưng rất kém phát triển.
¾ Các tổ chức trung gian
− Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý,
thể thức từ đầu cho đến kết thúc quá trình giao dịch bất động sản.
− Các tổ chức môi giới: đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua
để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các điều kiện cần thiết để người mua
và người bán đi đến quyết định cuối cùng.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 8


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

− Các tổ chức thẩm định giá bất động sản: đưa ra các căn cứ khoa học để
dự báo giá cả các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch mua bán bất
động sản trên địa bàn. Giá cả do các tổ chức này công bố không có giá trị bắt buộc
đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do đảm bảo bằng các căn cứ vững chắc nên
thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi đến thỏa thuận cuối cùng.
− Các tổ chức tài chính, tín dụng: tham gia vào việc thanh toán giữa các
bên, tổ chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giao dịch
và thanh toán qua các tổ chức tín dụng đó. Vai trò của các tổ chức tài chính tín
dụng không thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trị cao, đặc biệt
là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt.
1.2.5.

Vai trò của thị trường bất động sản.

¾ Thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển.
¾ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất: Góp mặt đóng góp rất
lớn ở các công ty, doanh nghiệp, nhà xưởng, …
¾ Phát triển thị trường bất động sản là một cách để khai thác nguồn thu cho
ngân sách nhà nước.
¾ Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng quan hệ thị trường và
quan hệ đối ngoại.
¾ Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định của xã hội.
¾ Thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách đất đai, đổi
mới quản lý đất đai, quản lý bất động sản.
¾ Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2.6.

Phân loại thị trường bất động sản.

Tùy theo nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất
động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau:
¾ Dựa vào hàng hóa bất động sản:
Thị trường bất động sản gồm thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản dùng trong
dịch vụ, bất động sản dùng cho văn phòng công sở, bất động sản công nghiệp…
¾ Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường:
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường mua bán, thị trường thuê và
cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm…

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 9

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

¾ Dựa vào mức độ kiểm soát:
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường chính thức và phi chính thức.
¾ Dựa vào trình tự tham gia:
Thị trường bất động sản bao gồm thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, thị trường xây dựng các bất động sản để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp),
thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ cấp).
1.3.

Thẩm định giá Bất Động Sản.

1.3.1.

Khái niệm thẩm định giá.

Hiện nay trên thế giới có rất nhiều định nghĩa về thẩm định giá:
− Thẩm định giá: “là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ” (Theo Giáo sư
W.Seabrooke đại học Sportsmouth vương quốc Anh).
− Thẩm định giá: “ là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể cuả một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả
những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. (Theo Giáo sư Lim Lan Yuan trường
Xây dựng và Bất Động Sản – ĐH Quốc Gia Singapore).
− Thẩm định giá: “là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài
sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành trong kinh doanh” (theo tự điển Oxford).
− Theo pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 08/02/2002 định nghĩa “Thẩm

định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế”.
Như vậy thẩm định giá được khái quát lại như sau: “Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính giá trị của quyền tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất
định theo những chuẩn mực được công nhận như những thông lệ quốc tế
hoặc quốc gia”. (Theo Tiến sỹ Phạm Thị Ngọc Mỹ).

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 10


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.3.2.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Khái niệm về nhà ở và thẩm định giá bất động sản.

− Nhà ở: là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Có bốn loại nhà ở theo luật định như sau: Nhà
ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở riêng lẻ. (Trong đề tài này, thực
hiện khảo sát, nghiên cứu đối với văn phòng thương mại và nhà ở thương mại).
− Nhà ở riêng lẻ: là nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng trong
khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của
hộ gia đình, cá nhân có thể được thực hiện bằng hình thức tự xây dựng; thuê tổ
chức, cá nhân khác xây dựng hoặc hợp tác giúp nhau xây dựng nếu tại khu vực

nông thôn. Nếu nhà ở tại đô thị, điểm dân cư nông thôn thì việc xây dựng phải phù
hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải có giấy phép xây
dựng, trừ trường hợp không thuộc diện có giấy phép xây dựng theo quy định của
Luật xây dựng.
− Nhà ở thương mại: là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh
tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường (điều 3 của
Nghị định 71/2010/NĐ-CP).
− Chủ sở hữu nhà ở: là tổ chức, cá nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký
kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; là tổ chức cá nhân nước ngoài đầu tư
xây dựng nhà ở tại Việt Nam để cho thuê, bán; là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà
hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu hoạt động thường xuyên tại Việt Nam
nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại
Việt Nam. Người Việt Nam định cư tại nước ngoài không thuộc các trường hợp
trên đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở
hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.
− Giấy chứng nhận Quyền sở hữu đối với nhà ở: Giấy chứng nhận quyền sở
hữu (GCN QSH) nhà ở là cơ sở pháp lý để chủ sở hữu thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của mình đối với nhà ở đó. Các GCN QSH nhà ở và Quyền sử dụng đất
(QSDĐ) ở đã được cấp trong các thời kỳ trước đây, GCN QSDĐ ở được cấp theo
quy định của pháp luật về đất đai mà trong đó có ghi nhận về nhà ở được xây dựng
trên đất thì vẫn có giá trị pháp lý.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 11


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

− Giao dịch về nhà ở: Bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, thuê mua,
tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

− Thẩm định giá bất động sản: là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu bất
động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong
những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp tại
một thời điểm xác định.
1.3.3.

Cơ sở giá trị thẩm định giá.
a). Giá trị thị trường.
−

Theo Tiêu chuẩn số 01 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 01) được ban hành kèm theo
Quyết định số 24/2005/ QĐ-BTC ngày 18 tháng 04 năm 2005 của
Bộ trưởng Bộ Tài chính:
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là
người mua sẵn sàng mua với một bên là người bán sẵn sàng bán,
trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện
thương mại bình thường”.
Nội dung trên đây được hiểu như sau:
(a) “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được
mua bán trên thị trường...” là số tiền ước tính để tài sản có thể
được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình
thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của thị
trường tại thời điểm thẩm định giá.

(b) “vào thời điểm thẩm định giá...” là ngày, tháng, năm cụ thể khi
tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu,
thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị
tài sản.
(c) “giữa một bên là người mua sẵn sàng mua...” là người đang có
khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá
trị thị trường.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 12


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

(d) “và một bên là người bán sẵn sàng bán...” là người bán đang có
quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu
muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường.
(e) “điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến
hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra
những đột biến do chịu tác động của thiên tai, dịch họa; nền kinh
tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng; thông tin về cung,
cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường.
Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường
công khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường
trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người
mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua,
người bán.

Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó,
bên bán và bên mua thỏa thuận tại một thời điểm sau khi cả hai
bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất
cho mình từ các thông tin trên thị trường trước khi đưa ra quyết
định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện,
không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các căn cứ sau:
- Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài
sản; giá chuyển nhượng về tài sản thực tế có thể so sánh được trên
thị trường.
- Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất và
hiệu quả nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất
phải căn cứ vào các dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trường.
- Kết quả khảo sát thực tế.
Trường hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trường (ví
dụ thẩm định giá một số loại máy móc, thiết bị, vật tư chuyên
dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ thực trạng này và phải
báo cáo mức độ ảnh hưởng hay không ảnh hưởng đến kết quả
thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 13


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh

trạng thái của thị trường, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều
tra, khảo sát và những phát hiện của mình trong báo cáo kết quả
thẩm định giá khi giá cả thị trường tăng hoặc giảm bất thường,
tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá
cao hoặc quá thấp.
b). Giá trị phi thị trường.
−

Hoạt động thẩm định giá phần lớn dựa trên cơ sở giá trị thị trường;
tuy nhiên có những loại tài sản chuyên dùng hầu như không có hoặc
có rất ít giao dịch phổ biến trên thị trường. Mục đích thẩm định giá
riêng biệt, đòi hỏi phải ước tính dựa vào công dụng kinh tế, kỹ thuật
hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua bán trên
thị trường của tài sản đó. Những cơ sở thẩm định giá khác giá trị thị
trường bao gồm nhiều loại giá trị khác nhau và kết quả ước tính giá
trị tài sản đạt được dựa trên cơ sở này được gọi là giá trị phi thị
trường. Đây là giá trị chung nhất để chỉ các loại giá trị trên cơ sở giá
trị khác giá trị thị trường.

−

Theo Tiêu chuẩn số 02 – Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm
định giá tài sản (Ký hiệu: TĐGVN 02) được ban hành kèm theo
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ
trưởng Bộ Tài chính:
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá
trị tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc chức năng của tài sản
hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản
hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển
hình hay không bình thường”

−

Các loại giá trị phi thị trường bao gồm: Giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng; Giá trị đầu tư; Giá trị bảo hiểm; Giá trị đặc biệt; Giá
trị thanh lý; Giá trị tài sản bắt buộc phải bán; Giá trị doanh nghiệp;
Giá trị tài sản chuyên dùng; Giá trị tài sản có thị trường hạn chế; Giá
trị để tính thuế…

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 14


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

1.3.4.

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản.
a). Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của một tài sản là nếu tại

thời điểm thẩm định giá, tài sản đó có được mức hữu dụng tối đa, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, về pháp lý, về tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho
tài sản đó, việc sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục
trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là được phép sử dụng về vật chất
và theo pháp luật để tạo ra thu nhập lớn nhất vào ngày thẩm định giá.

b). Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.
Khi ước tính giá trị của tài sản ta luôn xác định bằng việc dự tính khả
năng sinh lời trong tương lai hơn là thực hiện quá khứ. Việc ước tính giá trị
của tài sản luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được
từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
c). Nguyên tắc thay thế.
Khi hai tài sản có tính hữu ích tương tự nhau, tài sản nào được rao
bán ở mức giá thấp hơn thì được bán trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được tạo ra bởi chi phí
mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Khi đó người mua thận
trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn để mua một tài sản như vậy trong thị
trường mở.
d). Nguyên tắc đóng góp.
Giá trị của một bộ phận cấu thành nên tài sản có thể đóng góp vào
tổng giá trị của tài sản đó là bao nhiêu.
e). Nguyên tắc cung cầu.
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của lực
lượng cung và cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá. Trên thị trường
giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.
Khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phải được phân tích
và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến với giá trị tài sản. Khi phân

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 15


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

tích các thông tin trên thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân
nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện có hiệu chỉnh.
f). Nguyên tắc sử dụng phù hợp.
Sử dụng phù hợp là cả hai yếu tố vị trí và các công trình xây dựng
phải được thẩm định giá với cùng một tính chất sử dụng, có tầm quan trọng
đối với thẩm định giá tài sản trong các vùng lân cận.
g). Nguyên tắc cạnh tranh.
Giá trị của tài sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên
thị trường mặc dù thị trường của nó không hoàn hảo và mức độ cạnh tranh
không gay gắt như hàng hóa thông thường.
h). Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình
thành và tác động đến giá trị của nó như các yếu tố xã hội, kinh tế, chính
sách, pháp luật, phong tục tập quán…
i). Nguyên tắc cân bằng.
Giá trị đất ở một vị trí không chỉ ra rằng vị trí đất kế cận cũng phải
có cùng một mức giá trị như vậy. Khi tiến hành công việc, người thẩm định
giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển
bằng sự hiểu biết về cộng đồng xã hội, các chính sách hoạch định, các
nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả…
j). Nguyên tắc tuân thủ.
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức
sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất.
1.3.5.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản.
a). Phương pháp so sánh giá bán trực tiếp.
¾ Khái niệm:

Phương pháp so sánh giá bán là một phương pháp Thẩm định giá dựa
trên cơ sở sử dụng các số liệu phản ảnh các giao dịch của những
người mua bán tài sản trên thị trường. Đó là cách ước tính giá trị của
tài sản thẩm định thông qua so sánh với mức giá cả của các tài sản
tương tự đã được mua bán trên thị trường.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 16


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

¾ Phạm vi áp dụng:
Phương pháp so sánh giá bán thường áp dụng để định giá đất hoặc
giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia
quyền lợi về tài sản… nó đặc biệt thích hợp cho các bất động sản có
tính đồng nhất cao như các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố liên kế
được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liên kế hoặc cùng
trên một con đường, phường, khu vực.
¾ Nguyên tắc áp dụng:
-

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

-

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai.

-

Nguyên tắc thay thế.

-

Nguyên tắc đóng góp.

¾ Ưu điểm, nhược điểm:
-

Ưu điểm: đơn giản, dễ hiểu, trực tiếp phản ánh sự đánh giá giá

trị thị trường.
-

Nhược điểm: bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang

tính lịch sử gần với thời điểm thẩm định nhất hoặc trong khoảng
thời gian ít có sự biến động giá cả, tính hợp lý và chính xác phụ
thuộc vào các điều kiện để có thể so sánh được.
¾ Các bước tiến hành:
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao
dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài
sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so
sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản
cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị

trường vào thời điểm thẩm định hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng
phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 17


CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản
so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của
các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản
cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài
sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức
giá của tài sản cần thẩm định.
¾ Thời gian, điều kiện thu thập thông tin:
Thời gian thu thập thông tin:
-

Thông tin về tài sản so sánh là những thông tin phải được thu

thập khi tài sản đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên
thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời
điểm cần thẩm định giá và với địa điểm giao dịch gần nhất với tài
sản cần thẩm định giá.

-

Trường hợp không thu thập được những thông tin trong

khoảng thời gian cần thẩm định giá hoặc gần nhất với thời điểm
cần thẩm định giá thì có thể thu thập thông tin về tài sản so sánh
trong khoảng thời gian trước đó mà ít có biến động về giá tối đa
01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá.
-

Trường hợp giá tài sản có biến động trong khoảng thời gian từ

thời điểm chuyển nhượng thành công của tài sản so sánh đến thời
điểm cần thẩm định giá thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh
mức giá của tài sản so sánh theo các yếu tố so sánh, cần phải điều
chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá giao dịch thành công theo chỉ số
biến động giá của loại tài sản đó do các cơ quan có trách nhiệm
công bố hoặc do thẩm định viên về giá thống kê tính toán cho phù
hợp với biến động của giá thị trường trong khoảng thời gian này.
Điều kiện thu thập thông tin:
-

Thông tin phải được thu thập từ kết quả các giao dịch thành

công trên thị trường trong đó bên mua, bên bán có khả năng tiếp
cận thông tin về tài sản như nhau, thỏa thuận mua bán không trái

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 18

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

GVHD: TS NGUYỄN QUỲNH HOA

với quy định của pháp luật, tự nguyện, không chịu bất cứ sức ép
nào từ bên ngoài.
-

Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan đúng theo thực

tế các giao dịch tài sản và dựa trên bằng chứng cụ thể để chứng
minh về mức giá của tài sản đã giao dịch thành công trên thị
trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thông tin trong báo
cáo thẩm định giá. Tùy tình hình thực tế của tài sản mà thẩm định
viên có thể thu thập các chứng cứ thị trường lựa chọn từ một
trong các chỉ dẫn (hoặc trong tất cả các chỉ dẫn) sau: thông qua
các hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; các kết quả giao dịch
thành công trên các sàn giao dịch; các phương tiện thông tin đại
chúng; các phiếu điều tra thực tế thị trường của các thẩm định viên
về giá; các chứng cứ được ghi trong các văn bản của các cơ quan
nhà nước, các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh….
-

Đối với các thông tin về giá tài sản đã giao dịch thành công

trên thị trường thu thập thông qua phỏng vấn qua điện thoại,
phỏng vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao
dịch bất động sản, trên mạng Internet… thì thẩm định viên phải có

sự thẩm định, xem xét, đánh giá và kiểm chứng thận trọng bảo
đảm những thông tin đó có thể sử dụng được trước khi sử dụng
vào phân tích, tính toán.
-

Đối với các tài sản đang chào bán (giao dịch chưa thành

công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa
mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trên thị trường)
với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.
-

Đối với các tài sản đang chào mua (giao dịch chưa thành

công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh giữa
mức giá chào mua (thường thấp hơn giá phổ biến trên thị trường)
với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phù
hợp trước khi sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh.

SVTH: NGUYỄN THỊ ANH THƯ

Trang 19