PHÂN BỔ ĐẤT ĐAI TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Chương 5


PHÂN BỔ ĐẤT ĐAI TRONG QUY
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT


5.1. HOẠCH ĐỊNH RANH GIỚI ĐẤT ĐAI
5.1.1. Nguyên tắc và yêu cầu trong hoạch định ranh giới
đất đai
a. Nguyên tắc
- Tuân theo luật đất đai và các chính sách của nhà nước về
đất đai, bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp;
- Sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm toàn bộ quỹ đất công của nhà
nước;
- Diện tích, chất lượng và cơ cấu đất trong phạm vi ranh giới
được giao phải phù hợp với mục đích sử dụng và nhiệm vụ
sản xuất;
- Khi hoạch định ranh giới phải đảm bảo các chi phí đầu tư
xây dựng cơ bản.


5.1. HOẠCH ĐỊNH RANH GIỚI ĐẤT ĐAI
5.1.1. Nguyên tắc và yêu cầu trong hoạch định ranh giới
đất đai
b. Yêu cầu
Để tạo ra đường ranh giới hợp lý cần phải đảm bảo các yếu tố
sau:
- Đường ranh giới đất phải rõ ràng, dễ nhận biết;
- Đường ranh giới cần được bố trí phù hợp với các yếu tố tự
nhiên và nhân tạo hiện có như sông, đường giao thông, đai

rừng…
- Trong điều kiện địa hình bằng phẳng, trống trải, không có
chướng ngại vật thì đường ranh giới cần được bố trí thẳng,
các góc ngoặt phải vuông, không chia cắt các khoảng nhất là
đất nông nghiệp.


5.1. HOẠCH ĐỊNH RANH GIỚI ĐẤT ĐAI
5.1.1. Nguyên tắc và yêu cầu trong hoạch định ranh giới
đất đai
b. Yêu cầu
Để tạo ra đường ranh giới hợp lý cần phải đảm bảo các yếu tố
sau:
- Đường ranh giới cần bố trí tránh các chướng ngại vật như
các địa vật, địa hình gây cản trở cho việc tổ chức và quản lý
sản xuất.
- Ở những vùng đối núi, địa hình phức tạp có các quá trình xói
mòn cần bố trí các ranh giới theo đường phân thủy, theo hệ
thống sông ngòi và dọc theo hướng các dòng chảy trên sườn
dốc.


5.1.2. Nội dung công tác hoạch định đất đai
a. Xác định ranh giới đất ở các vùng mới khai hoang
Đất dành cho dân cư địa phương sản xuất phải được
ưu tiên về vị trí, loại đất, phải có diện tích thỏa đáng, phù
hợp với khả năng và nhu cầu của người dân.
Đó là những vùng đất tốt, có điều kiện sản xuất, sinh
hoạt thuận lợi thích hợp với tập quán canh tác của dân địa
phương; mặt khác cũng cần chú ý đến khả năng phát triển

sau này.


5.1.2. Nội dung công tác hoạch định đất đai
a. Xác định ranh giới đất ở các vùng mới khai hoang
Việc định cư nên tổ chức thành những điểm dân cư
lớn, tập trung, lấy những làng bản dân cư đã ở lâu đời để
quy tụ những hộ rải rác. Ở những vùng đất mới khai hoang
cũng nên thành lập các tổ chức dịch vụ sản xuất mới (nông
trường, hợp tác xã theo chức năng mới) nhằm thống nhất
quản lý và phân chia đất đai để các hộ dân tự quản lý kinh
doanh.
Có thể tổ chức độc lập cho dân cư mới đến định cư
để phát huy thế mạnh hoặc tổ chức xen ghép với dân địa
phương để hỗ trợ cùng nhau phát triển.


5.1.2. Nội dung công tác hoạch định đất đai
b. Hoạch định ranh giới đất đai hiện có
Trong thực tế do nhiều nguyên nhân khác nhau đã
dẫn đến hiện tượng một số ranh giới đất đai tồn tại tình
trạng bất hợp lý gây cản trở cho quá trình sử dụng đất và
quá trình sản xuất. Một số dạng ranh giới đất đai hiện có
cần phải điều chỉnh, bao gồm:
- Tình trạng đất nằm phân tán;
- Tình trạng xen canh, xen cư;
- Lãnh thổ có dạng kéo dài;
- Đường ranh giới ở vị trí gây nguy cơ xói mòn.

5.2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ
NÔNG THÔN
Đất khu dân cư nông thôn là đất chủ yếu để xây
dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống, các công
trình công cộng, đất nông nghiệp gắn liền với nhà ở và các
loại đất khác thuộc phạm vi ranh giới khu dân cư nông thôn
trong địa giới hành chính các xã.
Ranh giới khu dân cư nông thôn được xác định theo
ranh giới thửa đất có nhà ở ngoài cùng của thôn, làng, ấp,
bản….và các điểm dân cư tương tự.


5.2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ
NÔNG THÔN
5.2.1. Khái niệm và phân loại điểm dân cư nông thôn
a. Khái niệm điểm dân cư nông thôn
Điểm dân cư nông thôn là trung tâm quản lý và điều hành
của xã hoặc các thôn, ở đó tập trung phần lớn các loại công
trình sau:
- Nhà ở, công trình phụ, vườn tược, ao của các hộ gia đình
nông dân;
- Trụ sở UBND xã, ban quan lý HTX;
- Các công trình phục vụ sản xuất, trại chăn nuôi, kho tàng,
nhà xưởng…;
- Các công trình văn hóa phúc lợi, trạm y tế, trường học, nhà
trẻ, thư viên…
- Các công trình dịch vụ như chợ, cửa hàng, kiot.


5.2.1. Khái niệm và phân loại điểm dân cư nông thôn

a. Khái niệm điểm dân cư nông thôn
- Nhóm 1: Các điểm dân cư xây dựng mới
Những điểm dân cư này được dự kiến xây dựng trong
trường hợp cần thiết như ở những vùng lãnh thổ chưa có hệ
thống định cư, hoặc số dân và số hộ phát sinh lớn, dẫn đến
việc xây dựng mới.
- Nhóm 2: Các điểm dân cư được tiếp tục mở rộng và phát
triển trong tương lai.
Đây là các điểm dân cư lớn, có giá trị xây dựng cơ
bản lớn, vị trí thuận lợi, có khả năng mở rộng lớn, nằm trong
số điểm dân cư phát triển theo phương án quy hoạch vùng.
Chúng sẽ được tiếp tục mở rộng và phát triển trong tương lai
cả về quy mô và số lượng nhà cửa công trình.


5.2.1. Khái niệm và phân loại điểm dân cư nông thôn
a. Khái niệm điểm dân cư nông thôn
- Nhóm 3: Các điểm dân cư hạn chế phát triển
Đây là những điểm dân cư tương đối lớn, có vị trí
không thuận lợi nhưng còn có chức năng và ý nghĩa nhất
định trong việc quản lý sản xuất, có tổng giá trị xây dựng cơ
bản tương đối lớn. Những điểm dân cư này trong tương lai
không được mở rộng diện tích, không được phát triển hộ
mới, không được xây dựng những công trình kiên cố, chỉ cho
phép sửa chữa nhỏ để chuyển dần các hộ gia đình sang các
điểm thuộc nhóm 1 và nhóm 2.


5.2.1. Khái niệm và phân loại điểm dân cư nông thôn
a. Khái niệm điểm dân cư nông thôn

- Nhóm 4: Các điểm dân cư cần xóa bỏ trong thời kỳ quy
hoạch
Đây là những điểm dân cư kiểu chòm xóm nhỏ, ở lẻ
tẻ, vị trí không thuận lợi thậm chí còn gây trở ngại cho việc tổ
chức lãnh thổ; do đó cần xóa bỏ trong thời kỳ quy hoạch.
Khi bố trí đất khu dân cư cần phân biệt 2 trường hợp,
đó là quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có và xây
dựng các điểm dân cư mới.


5.2.2. Yêu cầu quy hoạch xây dựng mạng lưới điểm
dân cư nông thôn
Khi quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn cần đáp ứng
các yêu cầu cơ bản sau:
- Phù hợp với định hướng phát triển KT-XH của địa phương,
đáp ứng yêu cầu xây dựng nông thôn mới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả;
- Đáp ứng các nhu cầu phục vụ đời sống dân sinh, sản xuất
nông nghiệp hàng hóa, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và
dịch vụ.
- Phối hợp chặt chẽ với các quy hoạch chuyên ngành, dự án
khác có liên quan đã được phê duyệt hoặc đang triển khai ở
địa phương.


5.2.2. Yêu cầu quy hoạch xây dựng mạng lưới điểm
dân cư nông thôn
Khi quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn cần đáp ứng
các yêu cầu cơ bản sau:
- Khi tiến hành chỉnh trang và cải tạo các điểm dân cư phải

phù hợp với đặc điểm hiện trạng của địa phương, đồng thời
giữ gìn và phát huy bản sắc văn hóa truyền thống, vùng, miền
và bảo tồn các di sản (nếu có).
- Cần dự kiến quy hoạch mới, quy hoạch mở rộng các điểm
dân cư phục vụ cho nhu cầu phát triển của địa phương;
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn phải phù hợp
với đặc trưng sinh thái các vùng miền về điều kiện tự nhiên,
KT-XH, khả năng sử dụng đất đai, tập quán sản xuất và sinh
hoạt của người dân; và các đặc trưng khác.


5.2.2. Yêu cầu quy hoạch xây dựng mạng lưới điểm
dân cư nông thôn
Khi quy hoạch xây dựng khu dân cư nông thôn cần đáp
ứng các yêu cầu cơ bản sau:
- Khi lập quy hoạch điểm dân cư nông thôn phải có sự kết
hợp chặt chẽ giữa khu vực cải tạo, mở rộng với khu vực
xây mới, đáp ứng yêu cầu phục vụ đời sống và sản xuất.
- Hạn chế phát triển các khu dân cư manh mún, phân tán,
hình thành các khu dân cư tập trung nhằm tạo điều kiện
thuận tiện, hiệu quả cho việc xây dựng các công trình phục
vụ công cộng và hạ tầng kỹ thuật.


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
Trong phần lớn các trường hợp quy hoạch sử dụng đất
cấp xã, việc phân bố đất khu dân cư thực chất là giải quyết vấn
đề mở rộng và phát triển các điểm dân cư hiện có. Từ hệ thống
điểm dân cư hiện tại, cần nghiên cứu để phân thành 03 nhóm:
- Nhóm 1: Các điểm dân cư tiếp tục được phát triển trong

tương lai.
- Nhóm 2: Các điểm dân cư hạn chế phát triển.
- Nhóm 3: Các điểm dân cư cần được xóa bỏ trong thời kỳ quy
hoạch.
Đồng thời phải xác định rõ những điểm dân cư nào
thuộc nhóm 2, nhóm 3 sẽ được gắn với điểm dân cư nào thuộc
nhóm 1.


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
Nội dung quy hoạch mở rộng điểm dân cư hiện tại bao gồm
các vấn đề sau:
- Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy
hoạch;
- Dự báo nhu cầu đất ở mới;
- Lựa chọn khu vực cấp đất mới;
- Lập hồ sơ phân bố đất ở và kế hoạch cấp đất.


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
a. Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch
* Dự báo dân số:
NT = N0 (1+ KTB ± PTB)t
Trong đó:
NT
: dân số của xã năm định hình quy hoạch, sau t năm
(người).
N0
: dân số của xã năm hiện trạng (người).
KTB: tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tính trung bình trong giai đoạn

quy hoạch (%).
PTB: tỷ lệ biến động dân số cơ học trung bình trong giai đoạn
quy hoạch (%).
t
: số năm (thời gian) định hình quy hoạch.


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
a. Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch
* Dự báo số hộ gia đình trong tương lai
- Căn cứ vào số liệu điều tra dân số về thành phần giới tính,
nhóm tuổi để dự báo khả năng kết hôn của các cặp vợ
chồng và nhu cầu tách hộ trong từng giai đoạn quy hoạch.
- Có thể dự báo theo cách tính quy mô hộ dựa trên sự phân
tích quy mô hộ bình quân hộ những năm trước, đồng thời
căn cứ vào phương hướng phát triển dân số của địa
phương trên cơ sở thực hiện chiến lược dân số quốc gia.
Từ đó xác định số hộ theo quy mô dân số giảm dần trong
từng giai đoạn:


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
a. Dự báo dân số và số hộ phát sinh trong thời kỳ quy hoạch
* Dự báo số hộ gia đình trong tương lai
- Số hộ trong tương lai cũng có thể dự tính theo công thức
sau:
HT =(N0/NT)H0
Trong đó:
HT
: số hộ năm định hình quy hoạch.

H0

: số hộ năm hiện trạng.

NT

: dân số năm định hình quy hoạch.

N0

: dân số năm hiện trạng.


Ví dụ:
Cho biết dân số năm đầu kỳ quy hoạch của xã Tân Thành, huyện
Châu Thành là 6442 người, số hộ là 1432 hộ, tỷ lệ tăng dân số tự
nhiên là 1,464. Hãy tính dân số và số hộ của xã vào năm cuối kỳ
quy hoạch, biết rằng xã dự kiến hạ tỷ lệ tăng dân số tự nhiên vào
năm cuối kỳ quy hoạch còn 1,26%, thời hạn quy hoạch là 4 năm.
Giải:
Tỷ lệ tăng dân số trung bình: PTB = (1,46 + 1,26)/2 = 1,36%
Số dân tương lai: NT = N0 (1+ KTB ± PTB)t = 6442 (1+ 1,36%)4 =
6999 người
Số hộ tương lai:
HT = (N0/NT)/H0 =
(6999/6442)*1423
= 1629


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có

b. Dự báo nhu cầu đất ở mới
Nhu cầu diện tích đất ở mới được tính theo công thức:
PQ = (HP + HG + Ht – Htg)*Đ
Trong đó:
PQ: Nhu cầu diện tích đất ở mới cho khu dân cư
HP: Số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở trong thời kỳ quy hoạch
HG: Số hộ giải tỏa
Ht: Số hộ tồn đọng
Htg: Số hộ có khả năng tự giãn
Đ: Định mức cấp đất cho một hộ theo điều kiện cụ thể ở địa
phương


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
b. Dự báo nhu cầu đất ở mới
* Định mức cấp đất ở:
Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định: Căn cứ vào quỹ đất
của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp
tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá
nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích đất tối thiểu
được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập
quán tại địa phương.


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
b. Dự báo nhu cầu đất ở mới
* Số hộ phát sinh (HPS)
Số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở phụ thuộc vào số cặp
kết hôn hàng năm và tập quán sống ở địa phương ; số cặp

kết hôn có thể tính dựa vào 02 cách :
- Cách 1 : Được tính theo công thức:
HP = Hn – H0
Trong đó:
HP : Số hộ mới phát sinh có nhu cầu đất ở
Hn : Số hộ năm hiện tại
H0 : Số hộ năm định hình quy hoạch


5.2.3. Quy hoạch mở rộng các điểm dân cư hiện có
b. Dự báo nhu cầu đất ở mới
- Cách 2 :
+ Dựa vào số cặp kết hôn trung bình ở xã trong vòng 5 năm qua
+ Tính khả năng kết hôn của số cặp nam nữ ở độ tuổi kết hôn dựa
trên số nam thanh niên chưa lấy vợ và tuổi kết hôn trung bình nam
nữ ở xã.
Như vậy, tổng số hộ phát sin có nhu cầu đất ở được tính theo công
thức :
HP = T.t1.t2.t3
Trong đó:
T
: số nam thanh niên ở độ tuổi lập gia đình
t1
: tỷ lệ số nam thanh niên đến tuổi kết hôn sẽ lập gia đình (từ
70 - 80%)
t2
: tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ (từ 74 - 84%)
t3
: tỷ lệ số cặp kết hôn sẽ tách hộ nhưng không được thừa kế
(từ 84- 90%)