Thẩm định giá trị hệ thống điện tòa nhà HTV đài truyền hình thành phố hồ chí minh để cho thuê
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.14 MB, 71 trang )
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
“THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ
HỆ THỐNG ĐIỆN TÒA NHÀ HTV
ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
ĐỂ CHO THUÊ”
GVHD: NGÔ VĂN PHONG
SVTH: TRƢƠNG MINH TIẾN
MSSV: 107204938
Lớp: TĐG 02 _ K33
TP.HỒ CHÍ MINH _ 03/2011
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
1
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Trang
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ 1
1.1. MÁY MÓC THIẾT BỊ ..............................................................................1
1.1.1. Khái niệm máy móc thiết bị .....................................................1
1.1.2. Đặc điểm của máy móc thiết bị trong thẩm định giá ..............2
1.1.3. Phân loại máy móc thiết bị trong thẩm định giá .....................2
1.1.4. Sự cần thiết khách quan của công tác thẩm định giá máy móc thiết bị
...........................................................................................................3
1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ .............................................5
1.2.1. Mục đích thẩm định giá ...........................................................5
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị. ....................................9
1.2.3. Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị ......................... 15
1.2.4. Phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị.........................16
1.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MÁY MÓC THIẾT BỊ
................................................................................................................... 17
1.4.1. Thẩm định tài sản đã qua sử dụng ....................................... 17
1.4.2. Thẩm định tài sản không còn giá trị sử dụng ....................... 18
1.4. CÁC VĂN BẢN PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
MÁY MÓC THIẾT BỊ ............................................................................... 19
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
2
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
CHƢƠNG 2: THẨM ĐỊNH GIÁ HỆ THỐNG ĐIỆN TÒA NHÀ HTV ĐÀI TRUYỀN
HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỂ CHO THUÊ ............................... 21
2.1. ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ........................... 21
2.1.1. Lịch sử hình thành. ............................................................... 21
2.1.2. Ban điều hành. ...................................................................... 22
2.1.3. Hoạt động. ............................................................................ 22
2.2. TỔNG QUAN VỀ HỆ THỐNG ĐIỆN TÒA NHÀ HTV ........................ 24
2.2.1. Công năng sử dụng của hệ thống điện ................................. 24
2.2.2. Thời gian đưa vào sử dụng ................................................... 24
2.2.3. Đơn vị thiết kế - Tư vấn giám sát – Thi công ....................... 24
2.2.4.
Chi tiết hệ thống điện tại Tòa nhà HTV ........................................................... 24
2.3. THẨM ĐỊNH GIÁ HỆ THỐNG ĐIỆN TÒA NHÀ HTV - ĐÀI TRUYỀN HÌNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐỂ CHO THUÊ .......................................... 35
2.3.1. Mục đích thẩm định giá và thời gian thẩm định giá. ........... 35
2.3.2. Phương thức tiến hành thẩm định giá. ................................. 36
2.3.3. Cơ sở giá trị thẩm định giá và các nguyên tắc được sử dụng khi thẩm
định giá ........................................................................................... 36
2.3.4. Phương pháp thẩm định giá.. ............................................... 36
2.3.5. Xác định chất lượng còn lại tài sản cần thẩm định.............. 37
2.3.6. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định.. ............................... 38
2.4. XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ CHO THUÊ CỦA TÀI SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ...38
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
3
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
CHƢƠNG 3: THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ
HỆ THỐNG ĐIỆN TẠI TÒA NHÀ HTV-ĐÀI TRUYỀN HÌNH THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH ....................................................................................................... 44
3.1. THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN .............................................................. 44
3.1.1. Thuận lợi............................................................................... 44
3.1.2. Khó khăn ............................................................................... 44
3.2. GIẢI PHÁP .......................................................................................... 44
3.2.1. Giải pháp nâng cao chuyên môn cho các chuyên viên thẩm định giá và
nâng cao chất lượng thẩm định giá... ............................................. 44
3.2.2. Giải pháp về mặt thị trường máy móc thiết bị...................... 45
KẾT LUẬN
PHỤ LỤC
TÀI LIỆU THAM KHẢO
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
4
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ngành thẩm định giá ở Việt Nam là một ngành rất mới nhƣng nó đã có những
bƣớc đi đáng kể và ngày càng củng cố đƣợc vai trò của mình trong xu hƣớng hội nhập và
phát triển. Hoạt động thẩm định giá hiện nay phục vụ cho rất nhiều mục đích của nhiều
thành phần kinh tế khác nhau và đƣợc sử dụng nhƣ một công cụ tài chính phục vụ cho
các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tƣ pháp, tài chính, ngân hàng…
Trong đó thị trƣờng máy móc thiết bị là một thị trƣờng có nhu cầu cao đối với
ngành thẩm định giá, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam đang trong giai đoạn kinh tế thị
trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa, doanh nghiệp nhà nƣớc vẫn chiếm tỷ trọng lớn
thì công tác thẩm định giá máy móc thiết bị càng có ý nghĩa trong việc tiết kiệm ngân
sách cũng nhƣ tạo cơ sở hợp lý cho việc giao dịch mua bán đầu tƣ thiết bị của doanh
nghiệp tƣ nhân.
Hiện nay, nhu cầu về các Tòa nhà văn phòng, Tòa nhà thƣơng mại là rất cao. Để
vận hành và quản lý tốt cần phải có các hệ thống trực tiếp tham gia phục vụ cho các nhu
cầu chung, mỗi tòa nhà bắt buộc phải luôn luôn có hệ thống điện và ánh sáng, hệ thống
nƣớc sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy, hệ thống phòng cháy chữa cháy, hệ thống lạnh,
hệ thống thang máy… Mỗi hệ thống đều có công năng cũng nhƣ yêu cầu về kỹ thuật
riêng. Các hệ thống trên tƣơng đối nhiều linh kiện, các linh kiện máy móc chính đƣợc
nhập về từ nƣớc ngoài và đƣợc các Công ty chuyên về khâu thiết kế và hoàn thành thi
công thực hiện việc lắp đặt.
Việc ứng dụng thẩm định giá các hệ thống nêu trên sẽ là tiền đề cho cơ sở xác định
giá trị các hệ thống vận hành các tòa nhà lớn phục vụ cho một bộ phận của nền kinh tế.
Đáp ứng nhu cầu về thông tin cho công tác thẩm định giá máy móc thiết bị.
Bài luận văn này sẽ tập trung vào việc “ Thẩm định giá hệ thống điện Tòa Nhà
HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh và ƣớc tính giá trị cho thuê của tài sản
thẩm định” với mục đích làm cơ sở định hƣớng cho việc thẩm định giá các hệ thống
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
5
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
tƣơng tự tại các tòa nhà lớn sau này và xác định giá trị cho thuê sau khi tiến hành thẩm
định giá tài sản.
2. Đối tƣợng nghiên cứu
- Tài sản là máy móc thiết bị hay dây chuyền sản xuất.
- Các tiêu chuẩn thẩm định giá và các văn bản pháp luật liên quan đến công tác
thẩm định giá.
3. Phạm vi nghiên cứu
- Hệ thống điện tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh.
4. Mục tiêu nghiên cứu
- Với mục đích thẩm định giá hệ thống điện tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình
Thành Phố Hồ Chí Minh, bài luận văn này sẽ làm cơ sở để hình thành cách xác định giá
trị các hệ thống đƣợc lắp đặt tại các Building Văn phòng ở Thành Phố Hồ Chí Minh và
cách ƣớc tính giá trị cho thuê của chúng.
( Trong đó, đặc điểm các hệ thống đƣợc lắp đặt là bao gồm nhiều linh kiện, các
linh kiện máy móc chính của hệ thống đƣợc nhập khẩu từ nƣớc ngoài và đƣợc một Công
ty độc lập thiết kế và hoàn tất thi công.)
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Phƣơng pháp nghiên cứu thống kê và phân tích dữ liệu thứ cấp đƣợc sử dụng để
phân tích, ứng dụng cho công tác thẩm định giá máy móc thiết bị dựa trên cơ sở là các
tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc Tế, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài Chính
ban hành.
6. Kết cấu của đề tài.
Ngoài lời mở đầu, kết luận và phần phụ lục. Kết cấu đề tài bao gồm 3 phần:
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận về Thẩm định giá máy móc thiết bị.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
6
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
Chƣơng 2: Thẩm định giá trị hệ thống điện Tòa Nhà HTV Đài truyền hình Thành Phố
HCM và ƣớc tính giá trị cho thuê của tài sản thẩm định.
Chƣơng 3: Thuận lợi và khó khăn trong quá trình thẩm định giá hệ thống điện tại Tòa
Nhà HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh.
TÓM TẮT NỘI DUNG CHÍNH
Chuyên đề đƣợc chia làm 3 phần chính gồm cơ sở lý luận về thẩm định giá máy
móc thiết bị, giới thiệu tổng quan về hệ thống điện tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình
Thành Phố Hồ Chí Minh và qui trình thẩm định giá tài sản.
Phần cơ sở lý luận trình bày những lý thuyết về máy móc thiết bị và các lý thuyết
liên quan đến công tác thẩm định máy móc thiết bị nhƣ nguyên tắc, mục đích thẩm định
giá, cơ sở thẩm định giá.
Phần thẩm định giá trị hệ thống điện tại Tòa Nhà HTV – Đài Truyền Hình Thành
Phố Hồ Chí Minh trình bày chi tiết các kết cấu của hệ thống điên đặt tại tòa nhà HTV,
việc phân tích thông tin và ứng dụng phƣơng pháp thẩm định giá máy móc thiết bị phù
hợp với các tiêu chuẩn Việt Nam nhằm xác định giá trị của hệ thống điện tại Tòa Nhà
HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh với mục đích góp vốn đầu tƣ.
Cuối cùng, qua quá trình tìm hiểu và thẩm định giá trị tài sản, tác giả nêu lên
những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thẩm định giá hệ thống điện tại Tòa Nhà
HTV – Đài Truyền Hình Thành Phố Hồ Chí Minh, từ đó đƣa ra một số giải pháp nhằm
khắc phục
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
7
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.1. MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.1.1. Khái niệm máy móc thiết bị
Theo hƣớng dẫn thẩm định giá quốc tế số 3 – Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế
2005: Nhà xƣởng và thiết bị là những tài sản hữu hình không phải là bất động sản đƣợc
dùng để tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu. Trong đó:
+ Nhà xƣởng là tài sản mà trong đó bao gồm nhà, máy móc và thiết bị.
+ Máy móc là những chiếc máy riêng lẻ hay một dây chuyền, là một thiết bị sử
dụng hay áp dụng sức máy, có nhiều bộ phận, mỗi bộ phận có một chức năng riêng lẻ và
cùng nhau thực hiện một loại công việc.
+ Thiết bị là các tài sản khác đƣợc sử dụng để hỗ trợ cho hoạt động của xí nghiệp.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 12 về phân loại tài sản – động sản lả
những tài sản không phải là bất động sản (máy, thiết bị, phƣơng tiện vận tải, dây chuyền
công nghệ…). Khác với quy tắc TĐG quốc tế số 3 – tiêu chuẩn TĐG năm 2005, ở Việt
Nam hiện nay nhà xƣởng đƣợc đƣa vào nhóm bất động sản.
Theo giáo trình thẩm định máy móc thiết bị của thạc sĩ Kim Ngọc Đạt – Máy móc
là tài sản cấu tạo từ nhiều bộ phận, chi tiết khác nhau, đƣợc thiết kế chế tạo nhằm thực
hiện chức năng hay một số chức năng (những công việc) đƣợc xác định khi chế tạo. Máy
móc bao gồm nhiều bộ phận chính, nhƣ: bộ phận động lực, bộ phận truyền dẫn, bộ phận
thực hiện chức năng, đối với máy móc tự động còn có bộ phận điều khiển tự động.
+ Thiết bị là những tài sản đóng vai trò phụ trợ, trợ giúp cho hoạt động của nhà
máy.
+ Máy móc, thiết bị có thể là máy móc đơn lẻ hoặc dây chuyền máy móc thiết bị
đồng bộ.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
8
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
1.1.2. Đặc điểm của máy móc thiết bị trong thẩm định giá
Từ khái niệm về máy móc thiế bị nhƣ trên, có thể rút ra các đặc điểm cơ bản của
máy móc thiết bị để phục vụ mục đích thẩm định giá nhƣ sau:
-
Máy móc thiế bị có tính hữu dụng, đáp ứng yêu cầu của ngƣời mua.
-
Có tính phổ biến. Khác với bất động sản, máy móc thiết bị không bị hạn
chế về số lƣợng.
-
Máy móc thiết bị đa số có thể di dời đƣợc.
-
Chủng loại rất đa dạng phong phú.
-
Chất lƣợng, độ tin cậy, tuổi đời của máy móc thiế bị phụ thuộc vào nhiều
yếu tố.
-
Tuổi đời kinh tế của máy móc thiết bị (thời gian sử dụng tài sản tối đa xéy
về hiệu quả kinh tế) có giới hạn.
-
Tuổi đời hiệu quả (số năm mà tài sản đƣợc sử dụng thực tế phát huy đƣợc
tác dụng và mang lại hiệu quả trong sử dụng) phụ thuộc vào sự tuân thủ các
hƣớng dẫn vận hành của nhà sản xuất trong quá tình khai thác của ngƣời sử
dụng.
-
Chất kƣợng của máy móc, thiết bị không phụ thuộc vào vị trí địa lý, thị
trƣờng, ngƣời chủ sở hữu là ai, hay tình trạng pháp lý của nó.
-
Có thể chuyển nhƣợng thay đổi chủ sở hữu dễ dàng (trừ tài sản đặc biệt).
1.1.3. Phân loại máy móc thiết bị trong thẩm định giá
- Phân loại trong hạch toán kế toán
- Phân loại theo ngành sử dụng trong nền kinh tế quốc dân
- Phân loại theo công năng sử dụng
- Phân loại theo tính chất tài sản
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
9
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
- Phân loại theo mức độ mới cũ của máy móc thiết bị
1.1.4. Sự cần thiết khách quan của công tác thẩm định giá máy móc thiết bị
1.1.4.1 Yêu cầu của quản lý nhà nước
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, theo định hƣớng xã hội chủ
nghĩa ở nƣớc ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nƣớc vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh
tế quốc dân. Nhà nƣớc vẫn còn là ngƣời mua, ngƣời bán lớn nhất và nhƣ vậy, máy móc
thiết bị chủ yếu đƣợc mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc. Trong trƣờng hợp này
thẩm định giá máy móc thiết bị có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý
ngân sách Nhà nƣớc, qua đó ngân sách Nhà nƣớc đƣợc sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm
hơn.
Cùng với việc mua sắm mới tài sản là máy móc thiết bị thì với quá trình đổi mới
doanh nghiệp Nhà nƣớc của Nhà nƣớc ta hiện nay theo các hình thức cổ phần hóa, bán,
khoán, cho thuê… cũng làm tăng nhu cầu thẩm định giá máy móc thiết bị.
a/ Tại kỳ họp thứ 2 quốc hội khóa X, Thủ tƣớng Chính phủ đã nêu rõ: Một trong
những biện pháp tiết kiệm chi phí ngân sách là thực hiện quy chế thẩm định giá và đấu
thầu trong việc mua sắm các trang thiết bị vật tƣ có giá cao hoặc khối lƣợng lớn.
b/ Điều 10 Nghị định 12/CP của Chính phủ quy định chi tiết luật đầu tƣ nƣớc
ngoài tại Việt Nam cũng khẳng định: “Thiết bị máy móc nhập khẩu để thực hiện dự án
đầu tƣ nƣớc ngoài phải đƣợc giám định giá trị và chất lƣợng trƣớc khi nhập khẩu hoặc
trƣớc khi lắp đặt”.
c/ Quyết định 1179/QĐ-TTG ngày 30/12/1997 của Thủ tƣớng Chính phủ về một
số chủ trƣơng biện pháp điều hành kế hoạch phát triển kinh tế xã hội và dự toán ngân
sách Nhà nƣớc năm 1998 tại Điều 4 có quy định: “Thực hiện cơ chế thẩm định giá và đấu
thầu trong việc sử dụng ngồn vốn ngân sáchmua sắm các thiết bị vật tƣ có giá trị cao hoặc
khối lƣợng lớn thiết bị, tài sản trong các dự án đầu tƣ xây dựng”.
d/ Và tại Điều 13, mục III Pháp lệnh Giá phần nói về thẩm định giá đã quy định rõ
tài sản Nhà nƣớc phải thẩm định giá bao gồm:
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
10
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: Ngô Văn Phong
Tài sản đƣợc mua bằng toàn bộ hay một phần từ nguồn ngân sách Nhà
nƣớc.
-
Tài sản của Nhà nƣớc cho thuê, chuyển nhƣợng, bán, góp vốn và các hình
thức chuyển nhƣợng khác.
-
Tài sản của doanh nghiệp Nhà nƣớc cho thuê, chuyển nhƣợng, bán, góp
vốn, cổ phần hóa, giải thể và các hình thức khác.
-
Tài sản của Nhà nƣớc theo quy định của pháp luật phải thẩm định giá.
Như vậy xuất phát từ yêu cầu quản lý Nhà nước cần thiết hoạt động thẩm định giá
máy thiết bị nhằm quản lý chi ngân sách, giúp cho việc đầu tư, mua sắm hiệu quả, tiết
kiệm.
1.1.4.2 Yêu cầu của nền kinh tế thị trường
Vì mục tiêu phát triển nền kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa, trong những năm gần đây Đảng và Nhà nƣớc ta đã không ngừng cải tiến để
đƣa ra những chủ trƣơng và chính sách đó phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng nƣớc ta.
Khi kinh tế thị trƣờng phát triển thì nhu cầu giao dịch về tài sản nói chung, máy
móc thiết bị nói riêng càng phát triển,thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy móc
thiết bị nói riêng càng cần thiết đƣợc thực hiện theo yêu cầu thị trƣờng.
-
Khi máy móc thiết bị cần mua bán.
-
Giúp ngƣời bán quyết định mức giá chấp nhận đƣợc.
-
Giúp ngƣời mua quyết định giá mua hợp lý.
-
Cho việc trao đổi tài sản thiết bị mà các bên cần biết giá trị của tài sản thiết
bị có liên quan.
-
Mục đích đi vay và cho vay.
-
Để biết giá trị an toàn của tài sản khi thế chấp vay tiền.
-
Để đảm bảo tài sản của khách hàng.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
11
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
Nƣớc ta cũng đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc. Tài sản
là máy móc thiết bị đƣợc đầu tƣ mua sắm nhập khẩu nhiều. Do khao học kỹ thuật phát
triển nhanh, máy thiết bị thay đổi nhanh chóng về kiểu mẫu, hình dáng, về tiêu chuẩn kỹ
thuật, về chức năng… đƣợc sản xuất từ nhiều hang, nhiều nƣớc khác nhau, do đó mức giá
hình thành cũng khác nhau. Điều này dẫn đến nhu cầu thẩm định giá không chỉ lớn về số
lƣợng mà còn rất đa dạng, đòi hỏi ngƣời thẩm định giá máy móc thiết bị phải có kiến
thức, kinh nghiệm và có trình độ hiểu biết nhất định về máy móc thiết bị.
Kể từ khi pháp lệnh ra đời, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy móc
thiết bị nói riêng trở thành một nghề mới ở Việt Nam. Nhiều tổ chức có chức năng thẩm
định giá tài sản trong đó có thẩm định giá máy móc thiết bị ra đời, nghề thẩm định giá nói
chung và thẩm định giá máy móc thiết bị nói riêng ngày càng phát triển. Hiện nay, có
hàng trăm doanh nghiệp, đơn vị có chức năng thẩm định giá và cung cấp thông tin giá
trên phạm vi cả nƣớc nhằm đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Như vậy kinh tế thị trường yêu cầu có hoạt động thẩm định giá hay có kinh tế thị
trường nhất thiết xuất hiện nghề thẩm định giá, kinh tế thị trường càng phát triển nghề
thẩm định giá càng phát triển.
1.2. THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.2.1. Mục đích thẩm định giá.
1.2.1.1. Những vấn đề chung
Thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy móc thiết bị nói riêng đƣợc thực
hiện cho những mục đích cụ thể. Mục đích của thẩm định giá quyết định việc lựa chọn cơ
sở thẩm định giá thích hợp, đó là thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trƣờng hay giá trị
phi thị trƣờng. Từ đó, giúp thẩm định viên lựa chọn đúng phƣơng pháp thẩm định giá. Do
vậy, thẩm định viên cần nắm vững về mục đích thẩm định giá thông qua việc trao đổi với
khách hàng về loại tài sản cần thẩm định nhằm đáp ứng yêu cầu về thẩm định giá.
Những vấn đề cơ bản thẩm định viên cần nắm đƣợc về mục đích thẩm định giá:
-
Mục đích của thẩm định giá đƣợc xác định rõ ràng.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
12
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: Ngô Văn Phong
Mục đích và cơ sở của thẩm định giá đƣợc áp dụng phải phù hợp với qui định của
pháp luật.
-
Mục đích thẩm định giá và việc lựa chọn cơ sở để thẩm định giá phù hợp.
Đối với thế chấp tín dụng và bán đấu giá công khai: cơ sở của thẩm định
giá là giá trị thị trƣờng.
Đối với hợp đồng bảo hiểm hỏa hoạn: cơ sở của thẩm định giá là giá trị phi
thị trƣờng, cụ thể là chi phí phục hồi nguyên trạng hay những cơ sở khác
đƣợc nêu ra trong hợp đồng bảo hiểm hỏa hoạn phù hợp với những qui định
của bảo hiểm. Trong trƣờng hợp cụ thể, thẩm định viên sẽ tiến hành thẩm
định giá trên cơ sở giá trị bồi thƣờng thiệt hại.
Đối với kế toán công ty và các báo cáo tài chính: cơ sở thẩm định giá đƣợc
xác định nhƣ sau:
Đối với tài sản thông thƣờng (không chuyên dùng) với mục đích
phục vụ sản xuất kinh doanh, cơ sở thẩm định giá là giá trị thị trƣờng
đối với giá trị sử dụng còn lại hiện tại của tài sản đó.
Đối với tài sản chuyên dùng phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh
không có bán phổ biến trên thị trƣờng, cơ sở thẩm định giá là giá trị
phi thị trƣờng, cụ thể là chi phí thay thế khấu hao. Mặc dù chi phí
thay thế khấu hao là giá trị phi thị trƣờng nhƣng đối với việc thẩm
định giá cho mục đích báo cáo tài chính nó đƣợc coi thay thế giá trị
thị trƣờng, đƣợc chấp nhận nhƣ giá trị thị trƣờng.
Đối với tài sản đầu tƣ hay những tài sản dôi ra so với yêu cầu của
doanh nghiệp (tài sản không cần dùng), cơ sở của thẩm định giá là
giá trị thị trƣờng.
Đối với việc mua bán: Cơ sở thẩm định giá là giá trị thị trƣờng.
Đối với mục đích sát nhập bắt buộc theo quy định của Nhà nứơc: Cơ sở
thẩm định giá tuân theo những quy định của Nhà nƣớc phù hợp với nền
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
13
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
kinh tế thị trƣờng. Tuỳ theo từng nội dung cụ thể của thẩm định giá mà lựa
chọn cơ sở thẩm định giá thị trƣờng hay phi thị trƣờng.
Đối với mục đích tính thuế tài sản: Cơ sở thẩm định giá là giá trị phi thị
trƣờng, cụ thể cơ sở thẩm định giá là những quy định của Nhà nƣớc có liên
quan đến việc tính thuế tài sản.
Thẩm định giá với các mục đích khác: Cơ sở thẩm định giá là giá trị thị
trƣờng. Nếu thẩm định viên sử dụng cơ sở thẩm định giá khác không phải
là giá trị thị trƣờng thì phải giải thích lý do của việc sử dụng những cơ sở
này trong báo cáo thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá có ảnh hƣởng đến lựa chọn cơ sở thẩm định giá. Xác định
chính xác mục đích thẩm định giá giúp thẩm định viên tránh đƣợc việc lựa chọn cơ sở
thẩm định giá không đúng, qua đó áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá không thích hợp,
dẫn đến việc thẩm định giá không đúng với mục đích đƣợc yêu cầu.
Thẩm định viên xác định mục đích và cơ sở thẩm định giá thẩm định giá dựa trên
văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng, dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình
độ của mình và phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong báo cáo thẩm định giá.
1.2.1.2. Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị
- Mua bán thông thƣờng.
- Trao đổi tài sản.
- Thế chấp.
- Tính thuế.
- Giải quyết tranh chấp.
- Đấu thầu, đấu giá.
- Thẩm định giá trị dự toán đầu tƣ.
- Khi máy móc thiết bị cần mua bán.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
14
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
- Giúp ngƣời bán quyết định mức giá chấp nhận đƣợc.
- Giúp ngƣời mua quyết đinh giá mua hợp lý.
- Trao đổi tài sản thiết bị mà các bên cần biết giá trị của tài sản thiết bị có liên
quan.
- Đi vay và cho vay.
- Để biết giá trị an toàn của tài sản khi thế chấp vay tiền.
- Để đảm bảo tài sản của khách hàng.
- Góp vốn.
- Hạch toán kế toán.
- Các mục đích khác.
Những mục đích thẩm định giá chủ yếu của Việt Nam hiện nay
Ở Việt Nam, thẩm định giá đƣợc thực hiện theo yêu cầu của Nhà nƣớc, tổ chức
kinh tế, tổ chức xã hội và các cá nhân nhằm các mục đích:
- Cổ phần hoá:
Khác với nhiều nƣớc khác do máy thiết bị thuộc sở hữu Nhà nƣớc nhiều: Nhà
nƣớc vừa là ngƣời mua vừa là ngƣời bán lớn nhất. Đây là mục đích rất quan trọng trong
thẩm định giá nói chung và thẩm định giá máy, thiết bị nói riêng trong giai đoạn hiện nay,
nhằm góp phần thực hiện tốt tiến trình đổi mới doanh nghiệp của nhà nƣớc ta.
Ngoài ra việc thẩm định thƣờng đƣợc thực hiện cho các mục đích:
- Liên doanh thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp.
- Mua bán, chuyển nhƣợng, thế chấp, vay vốn ngân hàng.
- Hạch toán, kế toán, tính thuế.
- Bảo hiểm.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
15
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
- Xử lý tài sản trong các vụ án.
- Mục đích khác.
Và tại Điều 13 mục III Pháp lệnh giá phần nói về thẩm định giá đã quy định rõ:
- Tài sản của Nhà nƣớc cho thuê, chuyển nhƣợng và bán góp vốn và các hình thức
chuyển quyền khác.
- Tài sản của doanh nghiệp Nhà nƣớc cho thuê, chuyển nhƣợng, bán, góp vốn cổ
phần hoá, giải thể các hình thức khác.
1.2.2. Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị.
Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị và thẩm định giá nói chung phải tuân theo
chuẩn mực của Ủy ban Thẩm định giá quốc tế và Tiêu chuẩn thẩm định giá Viêt Nam đó
là giá trị thị trƣờng và giá trị phi thị trƣờng.
1.2.2.1. Giá trị thị trường
Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị
trƣờng vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là ngƣởi mua sẵn sang mua và một bên
là ngƣời bán sẵn sàng bán trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng.
“Giá trị thị trƣờng của một tài sản là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị
trƣờng ... ” là số tiền ƣớc tính để tài sản có thể đƣợc mua, bán trên thị trƣờng trong điều
kiện thƣơng mại bình thƣờng mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trƣờng
tại thời điểm thẩm định giá.
"vào thời điểm thẩm định giá..." là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm
định giá, đƣợc gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trƣờng khi
thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
"giữa một bên là ngƣời mua sẵn sàng mua..." là ngƣời đang có khả năng thanh
toán và có nhu cầu mua tài sản đƣợc xác định giá trị thị trƣờng.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
16
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
"và một bên là ngƣời bán sẵn sàng bán..." là ngƣời bán đang có quyền sở hữu tài
sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có
thể đƣợc trên thị trƣờng.
“điều kiện thƣơng mại bình thƣờng” là việc mua bán đƣợc tiến hành khi các yếu tố
cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai,
địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá nóng…; thông tin về cung,
cầu, giá cả tài sản đƣợc thể hiện công khai trên thị trƣờng.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá hình thành trên thị trƣờng công khai và cạnh
tranh. Thị trƣờng này có thể là thị trƣờng trong nƣớc hoặc thị trƣờng quốc tế, có thể bao
gồm nhiều ngƣời mua, ngƣời bán hoặc bao gồm một số lƣợng hạn chế ngƣời mua, ngƣời
bán.
Giá trị thị trƣờng thể hiện mức giá ƣớc tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua
thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và
lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trƣờng trƣớc khi đƣa ra quyết định
mua hoặc quyết định bán một cách hòan tòan tự nguyện, không nhiệt tình mua hoặc nhiệt
tình bán quá mức.
Giá trị thị trƣờng đƣợc xác định thông qua các căn cứ sau:
-
Những thông tin, dữ liệu về mặt kỹ thuật và về mặt pháp lý của tài sản; giá
chuyển nhƣợng về tài sản thực tế có thể so sánh đƣợc trên thị trƣờng.
-
Mức độ sử dụng tốt nhất có khả năng mang lại giá trị cao nhất, có hiệu quả
nhất cho tài sản. Việc đánh giá mức độ sử dụng tốt nhất phải căn cứ vào
những dữ liệu liên quan đến tài sản trên thị trƣờng.
-
Kết quả khảo sát thực tế.
Trƣờng hợp có sự hạn chế thông tin, dữ liệu trên thị trƣờng (ví dụ thẩm định giá
một số loại máy móc, thiết bị, vật tƣ chuyên dùng nào đó), thẩm định viên phải nêu rõ
thực trạng này và phải báo cáo mức độ ảnh hƣởng hay không ảnh hƣởng đến kết quả
thẩm định giá trị do sự hạn chế các số liệu đó.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
17
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
Thẩm định viên phải thận trọng trong phân tích và phản ánh trạng thái của thị
trƣờng, thông báo đầy đủ kết quả các cuộc điều tra, khảo sát và những phát hiện của mình
trong báo cáo kết quả thẩm định giá khi giá cả thị trƣờng tăng hoặc giảm bất thƣờng/đột
biến, tạo nên rủi ro trong thẩm định giá do đánh giá giá trị tài sản quá cao hoặc quá thấp.
Thẩm định viên phải nêu rõ những thông tin, dữ liệu (quy định tại điểm 07 của
Tiêu chuẩn này) đã sử dụng làm căn cứ để tìm ra giá trị thị trường, mục đích của việc
thẩm định giá, tính hợp lý của các thông số để phân tích, lập luận và bảo vệ cho các ý
kiến, kết luận và kết quả thẩm định mà thẩm định viên nêu ra trong báo cáo kết quả khi
thẩm định giá trị thị trường của tài sản.
1.2.2.2. Giá trị phi thị trường
Mặc dù phần lớn hoạt động thẩm định giá là dựa trên cơ sở thị trƣờng, tuy nhiên
có những tình huống đặc biệt (riêng lẻ) việc thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị
trƣờng.
Thẩm định viên và ngƣời sử dụng dịch vụ thẩm định phải phân biệt rõ sự khác
nhau giữa giá thị trƣờng và giá phi thị trƣờng để đảm bảo đƣa đến kết quả thẩm định giá
khách quan.
Nội dung giá trị phi thị trường của tài sản: Giá trị phi thị trƣờng của tài sản là giá
trị ƣớc tính đƣợc xác định theo những căn cứ khác với giá thị trƣờng hoặc có thể đƣợc
mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trƣờng nhƣ: giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tƣ, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh
lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trƣờng hạn chế, giá trị để tính thuế…
Nội dung trên được hiểu như sau:
-
Việc đánh giá giá trị tài sản đƣợc căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ
thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng đƣợc mua bán trên thị
trƣờng của tài sản đó.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
18
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: Ngô Văn Phong
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng là giá trị phi thị trƣờng đƣợc xem xét từ góc độ một ngƣời sử dụng riêng
biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt.
-
Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ
yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản
xuất, một doanh nghiệp… Không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ƣu của tài
sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trƣờng.
-
Giá trị tài sản có thị trƣờng hạn chế: là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,
hoặc do những điều kiện trên thị trƣờng, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho
tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó.
Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả
năng bán đƣợc trên thị trƣờng công khai mà để bán đƣợc đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu
dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
-
Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ
đƣợc sử dụng hạn hẹp cho 1 mục đích hoặc một đối tƣợng sử dụng nào đó nên có hạn chế
về thị trƣờng.
-
Giá trị doanh nghiệp: là giá trị toàn bộ tài sản của doanh nghiệp. Giá trị của
mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng
không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trƣờng.
Giá trị doanh nghiệp phải đƣợc xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị
của từng tài sản riêng lẻ, nó bao gồm cả tài sàn hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của
doanh nghiệp.
Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy giá trị sử dụng nhƣng khi kết
hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy đƣợc giá trị sử dụng của chính tài sản đó. Giá
trị của từng tài sản riêng lẻ đƣợc xác định dựa trên phần đóng góp của nó và hoạt động
của toàn doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trƣờng, không tính đến giá trị sử dụng
tối ƣu và tốt nhất của tài sản đó cũng nhƣ số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó đƣợc bán
ra.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
19
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng của doanh nghiệp: có xu hƣớng cao
hơn giá trị thị trƣờng của tài sản khi doanh nghiệp đang kinh doanh phát đạt, thu đƣợc lợi
nhuận cao hơn so với doanh nghiệp cùng sản xuất sản phẩm tƣơng tự, ngƣợc lại có xu
hƣớng thấp hơn giá trị thị trƣờng khi doanh nghiệp làm ăn kém hiệu quả. Giá trị tài sản
đang trong quá trình sử dụng cũng có xu hƣớng cao hơn giá trị thị trƣờng khi doanh
nghiệp có bằng sáng chế, giấy phép, hợp đồng sản xuất những sản phẩm đặc biệt, hoặc
doanh nghiệp có uy tín đặc biệt, hoặc các dạng tài sản thuộc sở hữu trí tuệ khác mà doanh
nghiệp khác không có.
-
Giá trị thanh lý: là giá trị ƣớc tính thu đƣợc khi hết thời gian sử dụng hữu
ích của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ƣớc tính.
Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó
đã hết hạn sử dụng và đƣợc bán thanh lý. Nó vẫn có thể đƣợc tái sữa chữa, hoặc hoán cải
cho mục đích sử dụng mới hoặc có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những
tài sản khác còn hoạt động.
-
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán: là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong
điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thƣờng cần có
để thực hiện giao dịch mua bán theo giá thị trƣờng, ngƣời bán chƣa sẵn sàng bán hoặc
bán không tự nguyện, bị cƣỡng ép.
Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá đƣợc hình thành trong một
tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điền kiện
ngƣời bán chƣa sẵn sàng bán và ngƣời mua tài sản biết rõ việc chƣa sãn bán đó hoặc
ngƣời bán phải bán tài sản một cách cƣỡng ép, không tự nguyện. Giá cả trong những
cuộc mua bán tài sản nhƣ vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá
trị thị trƣờng.
Trong những cuộc mua bán nhƣ vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ
chi tiết trong báo cáo thẩm định hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất
của việc mua bán và mức giá thể hiện.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
20
Chuyên đề tốt nghiệp
-
GVHD: Ngô Văn Phong
Giá trị đặc biệt: là giá trị tài sản đƣợc hình thành khi một tài sản này có thể
gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan
tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc ngƣời sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài
sản lên vƣợt quá giá thị trƣờng.
Giá trị đặc biệt của một tài sản đƣợc hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài
sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trƣờng, hoặc từ một sự trả giá vƣợt quá giá
thị trƣờng của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có đƣợc tính
hữu dụng của tài sản.
-
Giá trị đầu tƣ: là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ
thể đối với một nhà đầu tƣ riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tƣ hoặc tổ chức với những
mục tiêu và hoặc tiêu chí đầu tƣ xác định. Giá trị đầu tƣ của một tài sản có thể cao hơn
hoặc thấp hơn giá trị thị trƣờng của tài sản đó. Tuy nhiên, giá trị thị trƣờng có thể phản
ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tƣ của một tài sản cụ thể.
-
Giá trị bảo hiểm: là giá trị của tài sản đƣợc quy định trong hợp đồng hoặc
chính sách bảo hiểm.
-
Giá trị để tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định trong phạm vi luật pháp
liên quan đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp.
Tùy theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá trị
phi thị trường lảm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, thẩm
định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị trường
của tài sản cần thẩm định giá.
Để đảm bảo không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi
thị trường, thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:
+ Xác định rõ đối tượng được thẩm định giá.
+ Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài sản được thẩm định giá.
+ Xác định rõ mục đích của thẩm định giá tài sản.
+ Xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá.
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
21
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
+ Khảo sát thực tế tài sản cần thẩm định giá và đảm bảo các bước công khai
cần thiết.
+ Công bố công khai những điều kiện hoặc tình huống hạn chế trong quá
trình thẩm định giá.
+ Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù hợp với nhiệm vụ thẩm định
giá.
+ Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá
trị thu được là giá trị phi thị trường (không phài là giá trị thị trường).
+ Xác định thời gian hiệu lực của kết quả thẩm định giá.
Như vậy sau khi xác định rõ mục đích thẩm định giá thì việc xác định được cơ sở
thẩm định giá (cơ sở thị trường hay cơ sở phi thị trường) phù hợp là bước tiếp theo rất
quan trọng trong thẩm định giá máy móc thiết bị, từ đó tùy theo nguồn thông tin thu thập
được nhà thẩm định giá có thế lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp.
1.2.3. Nguyên tắc thẩm định giá máy móc thiết bị.
Hiện nay, trong hệ thống Tiêu Chuẩn Thẩm Định Giá Việt Nam do Bộ Tài Chính
ban hành gồm có 11 nguyên tắc thẩm định giá. Nhƣng ở đây tác giả chỉ nêu ra một số
nguyên tắc thƣờng áp dụng trong công tác thẩm định giá máy móc thiết bị.
1.2.3.1. Nguyên tắc thay thế
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hƣớng đƣợc tạo ra bởi chi phí mua một tài
sản thay thế cần thiết tƣơng đƣơng, với điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm
ảnh hƣởng đến sự thay thế. Khi đó một ngƣời mua thận trọng sẽ không trả nhiều tiền hơn
để mua một tài sản thay thế nhƣ vậy trong thị trƣờng mở.
1.2.3.2. Nguyên tắc đóng góp
Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc
vào sự thiếu vắng của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
22
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
lƣợng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ giá trị của tài sản là bao nhiêu (xét trên cả giá
trị và năng suất tạo ra).
Khi đánh giá một tài sản là bộ phận cấu thành của một tài sản lớn, hay là sự bổ
sung vào giá trị chung của toàn bộ tài sản, thì cần phân tích đánh giá sự tăng lên của mức
lãi thực trên mức vốn đầu tƣ bổ sung. Từ kết quả tính toán này mà đánh giá giá trị hợp lý
của tài sản đầu tƣ bổ sung.
1.2.3.3. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trƣờng đƣợc xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lƣợng cung và
cầu trên thị trƣờng vào ngày thẩm định giá. Trên thị trƣờng giá cả có xu hƣớng thay đổi
tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ thuận với cung.
Khi thẩm định giá thì các lực lƣợng thị trƣờng phải đƣợc phân tích và đánh giá cẩn
thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích thông tin thị trƣờng thu thập
đƣợc, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trƣờng trƣớc khi thực hiện điều chỉnh.
Giá trị thị trƣờng của máy móc thiết bị đƣợc lắp đặt trên dây chuyền sản xuất hay
mua bán trên thị trƣờng phụ thuộc rất nhiều vào lƣợng cung và cầu trên thị trƣờng tại
ngày thẩm định giá.
1.2.4. Phƣơng pháp thẩm định giá máy móc thiết bị.
Khi thẩm định giá máy móc thiết bị, các nhà thẩm định giá thƣờng sử dụng một
hoặc kết hợp những phƣơng pháp sau:
+
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
+
Phƣơng pháp chi phí.
+
Phƣơng pháp thu nhập
Trong khi sử dụng các phƣơng pháp trên để thẩm định giá máy móc thiết bị,
không có phƣơng pháp nào là phƣơng pháp chuẩn xác nhất, mà chỉ có phƣơng pháp thích
hợp nhất. Việc lựa chọn phƣơng pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố: thuộc tính
của tài sản cần thẩm định giá, sự sẵn có của dữ liệu về việc bán loại máy móc thiết bị đó,
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
23
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
sự tin cậy và khả năng sử dụng tài liệu thị trƣờng và vào mục đích của việc thẩm định
giá.
Nói chung, nhà thẩm định giá thích áp dụng phƣơng pháp thay thế hoặc chi phí
thay thế khấu hao cho thẩm định giá phục vụ cho mục đích bảo hiểm. Còn đối với thẩm
định giá cho mục đích tài chính thì thƣờng áp dụng hỗn hợp cả hai phƣơng pháp so sánh
trực tiếp và phƣơng pháp thu nhập, việc phối hợp tùy thuộc vào loại máy móc và thiết bị
đƣợc đánh giá, các yêu cầu của thẩm định giá tại thời điểm đó. Phƣơng pháp chi phí
thƣờng đƣợc sử dụng cho các tài sản riêng biệt không có sẵn trên thị trƣờng. Còn phƣơng
pháp thu nhập (đầu tƣ) rất phù hợp áp dụng cho những tài sản mang lại khoản thu nhập
đều đặn qua từng thời gian. Nhƣ vậy, mỗi một dự án thẩm định giá phải đƣợc xem xét
cân nhắc một cách riêng biệt để lựa chọn ra phƣơng pháp thẩm định thích hợp nhất.
1.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN MÁY MÓC THIẾT BỊ
1.3.1. Thẩm định tài sản đã qua sử dụng
Tài sản đã qua sử dụng là loại tài sản không còn đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật
về chất lƣợng theo thiết kế ban đầu của nhà sản xuất do chế độ bảo quản hoặc đã tiến
hành vận hành, chạy thử (không phân biệt thời gian hay số lƣợng sản phẩm đã sản xuất,
chế tạo ra) mà không theo yêu cầu của tổ chức, cá nhân mua tài sản.
Với đặc thù của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ … (gọi chung là tài sản)
đã qua sử dụng là chất lƣợng còn lại không đồng đều, các chi tiết, bộ phận đã bị thay đổi,
sửa chữa, nâng cấp cho phù hợp với mục đích sử dụng, sản phẩm sản xuất, năng lực, điều
kiện sản xuất, chế độ bảo quản, bảo dƣỡng đặc thù của sở hữu tài sản làm căn cứ cho
ngƣời làm thẩm định lựa chọn cơ sở thẩm định, phƣơng pháp, nguyên tắc thẩm định phù
hợp.
Cụ thể về lựa chọn cơ sở thẩm định giá: Giá trị của tài sản đã qua sử dụng có thể
đƣợc sử dụng 1 trong 2 cơ sở thẩm định đó là cơ sở giá trị thị trƣờng và cơ sở giá trị phi
thị trƣờng tuỳ theo mức độ thông dụng, tỷ lệ chất lƣợng còn lại của tài sản cần thẩm định
và mục đích thẩm định. Căn cứ vào kết quả khảo sát về tài sản đã qua sử dụng, tỷ lệ chất
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
24
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: Ngô Văn Phong
lƣợng còn lại, kết quả thu nhập thông tin về loại tài sản đề nghị thẩm định làm căn cứ lựa
chọn, xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Trƣờng hợp chất lƣợng tài sản còn giá trị sử dụng, thị trƣờng trao đổi tài sản nhiều
có cùng chất lƣợng tƣơng đƣơng nhƣ thị trƣờng xe máy công trình nhƣ ủi, xúc, cẩu hiện
nay đang thông dụng là hàng nhập khẩu đã qua sử dụng có giá bán phù hợp với khả năng
tài chính, công năng sử dụng tốt, thị trƣờng mua bán rộng rãi … với mục đích thẩm định
giá để tham khảo trong quan hệ mua bán, thế chấp vay vốn … tức là chỉ thẩ định đơn
thuần giá rị trao đổi của tài sản đề nghị thẩm định trên thị trƣờng thì có thể lựa chọn giá
trị thị trƣờng làm cơ sở thẩm định giá.
Nhƣng cũng là thị trƣờng phƣơng tiện máy công trình, phƣơng tiện vận tải, dây
chuyền công nghệ đã qua sử dụng nhƣng với mục đích thẩm định giá là liên doanh góp
vốn hay đánh giá lại tài sản để hạch toán kế toán thì phải căn cứ vào khía cạnh tham gia,
đóng góp của tài sản vào hoạt động sản xuất hay nói cách khác ngoài giá trị trao đổi ta
còn phải tính thêm giá trị sử dụng tối đa của tài sản đem lại lợi nhuận cho một tổ chức, cá
nhân đang sở hữu tài sản đó để tính giá trị thẩm định, khi đó cơ sở thẩm định giá trị của
tài sản là giá trị phi thị trƣờng.
1.3.2. Thẩm định tài sản không còn giá trị sử dụng
Tài sản không còn giá trị sử dụng thƣờng đƣợc thẩm định cho mục đích thanh lý
và liên quan đến thị trƣờng phế liệu. Thị trƣờng phế liệu phụ thuộc vào giá nguyên liệu
thô để chế biến, phế liệu thu hồi đƣợc thu gom để sử dụng vào mục đích tái chế, đúc, nấu
thành phôi đối với vật liệu là kim loại hoặc nghiền, xay thành nguyên liệu đối với vật liệu
là nhựa (plastic). Khi đã tái chế thành nguyên liệu thô, tuỳ thuộc vào loại vật liệu hoặc
chất lƣợng tái chế mà ngƣời ta sử dụng vào những mục đích hay sản phẩm có chất lƣợng
phù hợp. Tuy không nhiều nhƣng khối lƣợng nguyên liệu này cũng có ảnh hƣởng không
nhỏ đến giá cả thị trƣờng nguyên liệu sản xuất và cũng bị ảnh hƣởng ngƣợc lại của thị
trƣờng nguyên liệu.
Thẩm định giá tài sản khi không còn giá trị sử dụng là công việc không đơn giản
do việc chia tách phân loại tỷ lệ các thành phần nguyên liệu cấu tạo nên tài sản không còn
giá trị sử dụng, ƣớc tính trọng lƣợng khi không đủ điều kiện cân, đong đo, đếm, chạy thử
SVTH: Trƣơng Minh Tiến
25
