Thẩm định giá khu đất dự án khu liên hợp văn phòng thương mại căn hộ cao cấp hoàng quân plaza

ĐẠI HỌC LINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN



ĐỀ TÀI:

THẨM ĐỊNH GIÁ KHU ĐẤT DỰ ÁN KHU LIÊN HỢP

VĂN PHÒNG – THƢƠNG MẠI – CĂN HỘ CAO CẤP HOÀNG
QUÂN PLAZA

Giảng viên hướng dẫn: TS. Hay Sinh
Sinh viên thực hiện: Phạm Hòa Nam
Lớp : VG 1
Khóa: 33

TP. Hồ Chí Minh 03-2011



MỤC LỤC
Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản. ...................................................... 2
1.1.

Khái niệm bất động sản .......................................................................................... 2

1.2.

Tổng quan về thẩm định giá bất động sản. ............................................................. 2

1.3.

Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản ........................................................... 4

1.4.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản ........................................................ 5
1.4.1

Phương pháp so sánh trực tiếp .......................................................... 5

1.4.2

Phương pháp chi phí ........................................................................ 6

1.4.3

Phương pháp thu nhập...................................................................... 7

1.4.4.

Phương pháp thặng dư ..................................................................... 7

1.4.5.

Phương pháp lợi nhuận .................................................................... 8

Chƣơng II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá
Hoàng Quân .......................................................................................................................... 9
2.1.

2.2

Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân....................................... 9
2.1.1.

Giới thiệu tổng quan về công ty ........................................................ 9

2.1.2.

Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty................................ 10

Thực trạng hoạt động thẩm định tại Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân ....... 11
2.2.1.

Quy trình thẩm định giá tại Công ty Hoàng Quân ............................ 11

2.2.2.

Điểm mạnh hoạt động thẩm định giá Công ty Hoàng Quân ............ ....12

Chƣơng III: Thẩm định giá trị thị trƣờng khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân
Plaza Quận 8 TP Hồ Chí Minh ......................................................................................... 14
3.1

Giới thiệu dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza ............................................... 14
3.1.1

Thông tin quy hoạch khu vực ......................................................... 16

3.1.2

Tiện ích của dự án Hoàng Quân Plaza ............................................. 18

3.1.3

Đánh giá dự án Hoàng Quân Plaza .................................................. 19

3.2

Cơ sở giá trị thẩm định giá khu đất dự án Hoàng Quân Plaza ............................. 21

3.3

Cơ sở pháp lý của bất động sản ............................................................................ 21

3.4

Áp dụng phương pháp thặng dư thẩm định giá đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân
Plaza ..................................................................................................................... 22
3.4.1

Các kế hoạch kinh doanh của dự án. ............................................... 22

ii


3.5

a.

Giá bán căn hộ chung cư ................................................................ 22

b.

Giá bán khu văn phòng .................................................................. 25

c.

Giá bán khu thương mại dịch vụ ..................................................... 26

d.

Tốc độ tăng giá bán căn hộ, văn phòng, sàn thương mại ................... 28

e.

Lãi suất vay vốn dự án ................................................................... 30

3.4.2

Doanh thu dự án kinh doanh ........................................................... 32

3.4.3

Chi phí dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza. ............................... 35

3.4.4

Ước tính giá trị khu đất dự án Hoàng Quân Plaza .. ………………..39

Kết quả thẩm định giá........................................................................................... 41

Chƣơng IV: Kết luận .......................................................................................................... 41
Tài liệu tham khảo ................................................................................................................ 42
Phụ Lục ................................................................................................................................... a

iii


Lời mở đầu
Việc thay đổi kinh tế nhanh chóng xảy ra từ những năm thập kỉ 90 của thế kỉ trước đã
nâng cao nhận thức tầm quan trọng của công tác thẩm định giá trị tài sản chuyên nghiệp của các
thành phần kinh tế, xã hội trong cả nước. Đặc biệt trong khoảng mười năm trở lại đây, nhu cầu
thẩm định giá trị tài sản tăng cao và đòi hỏi sự chính xác, chuyên nghiệp, thẩm định giá trở thành
một ngành đào tạo bậc đại học cung cấp nguồn nhân lực cho hàng loạt các công ty thẩm định giá
mới thành lập và các ban ngành vật giá của Chính phủ. Công việc của các thẩm định viên là thẩm
định giá trị tài sản một cách đúng nhất phục vụ cho các mục đích khác nhau của chủ sở hữu
hoặc các bên có lợi ích hay nghĩa vụ liên quan.
Được sự đồng ý và tạo điều kiện của Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân, tôi có điều
kiện thực tập tại quý công ty trong môi trường thẩm định giá chuyên nghiệp. Tinh thần học phải
đi đôi với hành, khoảng thời gian thực tập tại công ty là khoảng thời gian tôi được rèn luyện cách
làm việc, tích lũy kiến thức thực tế để bổ sung những phần còn thiếu khi còn học trong trường
Đại học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh.
Trong quá trình thực tập, ngoài khuyến khích tham gia vào các hồ sơ thẩm định giá thực
tế, quý Công ty còn tạo điều kiện cho tôi hoàn thành đề tài nghiên cứu về Thẩm định giá khu đất
dự án Khu Liên hợp Văn phòng – Thương mại – Căn hộ Hoàng Quân Plaza. Ý tưởng đề tài là
hầu hết các doanh nghiệp trong ngành bất động sản cần rất nhiều vốn để thực hiện các dự án xây
dựng và kinh doanh. Thế nhưng vốn tự có của doanh nghiệp chỉ đáp ứng được khoảng 20 - 30%,
số còn lại phải trông chờ phần lớn từ vay ngân hàng hoặc từ khách hàng đặt cọc trước. Bằng

cách thẩm định giá trị khu đất dự án bất động sản mà doanh nghiệp đang nắm giữ, doanh nghiệp
có thể huy động khoản vốn góp để đầu tư vào chính dự án đó. Đây cũng chính là phương cách
được các công ty bất động sản thường xuyên vận dụng từ nhiều năm nay. Áp dụng mục đích
thẩm định khu đất dự án bất động sản nhằm thu hút vốn góp đầu tư đối với Dự án Hoàng Quân
Plaza.
Bản báo cáo thực tập này gồm 4 chƣơng:
Chƣơng 1:

Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản

Chƣơng 2:

Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá
Hoàng Quân

Chƣơng 3:

Thẩm định giá trị thị trường khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza
Quận 8 TP. Hồ Chí Minh

Chƣơng 4:

Kết Luận

Các số liệu tính toán và các thông tin giả định của dự án Hoàng Quân Plaza được cung
cấp một cách có chọn lọc nhằm bảo vệ lợi ích hợp pháp của chính chủ đầu tư và công ty Thẩm
định giá Hoàng Quân nên đề tài báo cáo cũng không thể giải thích minh bạch và rõ ràng hoàn
toàn các con số.
Phụ Lục

Chƣơng 1: Cơ sở lý luận thẩm định giá bất động sản.
1.1.

Khái niệm bất động sản

Khái niệm về Bất động sản rất rộng, thường được quy định bằng pháp luật cụ thể của mỗi
nước. Tuy mỗi nước có khái niệm về Bất động sản khác nhau nhưng hầu hết các nước đều coi
Bất động sản là đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Theo tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế, năm 2005 của Ủy Ban Tiêu chuẩn Thẩm định
giá Quốc tế thì BĐS được định nghĩa là đất đai và tài những công trình do con người tạo nên
gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, cùng với tất cả những
gì nằm ở trên, phía trên hay phía dưới mặt đất.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác
gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Tính chất, đặc điểm của Bất động sản:
o Tính cá biệt và khan hiếm
o Tính bền lâu
o Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
o Các tính chất khác: tính thích ứng, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, mang nặng
yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý xã hội.
Phân loại Bất động sản:
o Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có
thể phân thành ba loại: Bất động sản có đầu tư xây dựng, Bất động sản không đầu
tư xây dựng và Bất động sản đặc biệt.
o Việc phân chia Bất động sản theo 3 loại Bất động sản là rất cần thiết bảo đảm cho

việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản
phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2.

Tổng quan về thẩm định giá bất động sản.

Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng Hoà Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định:
“1. Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;

2


c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định…”
Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số Số: 40/2002/PL-UBTVQH10 được Ủy ban Thường vụ
Quốc hội thông qua ngày 15/05/2002 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu
chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
Giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “Lượng tiền ước tính của tài sản sẽ được trao
đổi vào ngày thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch
khách quan sau quá trình tiếp thị thích hợp, trong đó mỗi bên tham gia đều hành động một cách
hiểu biết, thận trọng và không chịu sự ép buộc nào.”( Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam theo Quyết
định số 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính).
Như vậy, thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất,
quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường
vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của

một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Quy trình thẩm định giá Việt Nam:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị
trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập bào cáo và chứng thư thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá :
- Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng.
- Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng
- Phục vụ thuê tài chính.
- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính.
- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá.
- Xác định giá trị đầu tư.
- Các mục đích khác
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung -cầu trên thị trường. Thị trường bất
động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên
quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

3


Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá
BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như
những yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh
tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư

của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước,
cấp điện...)
Thẩm định viên về giá bất động sản phải được đào tạo, có trình độ và kinh nghiệm
chuyên ngành. Thẩm định viên thẩm định giá cần phải nhận thức sự phức tạp của thị trường và
thẩm định giá bất động sản được mua bán trên thị trường đó. Sự khác nhau trên thị trường bất
động sản và các tài sản riêng lẻ sẽ được phản ánh chính xác, tin cậy khi tuân theo các nguyên tắc
thẩm định giá.
1.3.

Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan
hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán...Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, thẩm định
viên cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của thẩm
định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ
thể, do đó những nguyên tắc thẩm định giá sau đây là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành
thẩm định giá.
a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất
Là cách sử dụng tốt nhất một bất động sản có thể thực hiện được vể mặt kĩ thuật, được
pháp luật chấp nhận, khả thi về mặt tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản định giá.
b) Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một tài sản được xác định mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường.
Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay
đổi theo tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản.
c) Nguyên tắc thay thế
Giá bất động sản thẩm định có thể ước tính dựa vào bất động sản tương đồng đã được
mua bán trên thị trường.
d) Nguyên tắc hữu dụng
Bất động sản càng nhiều chức năng sử dụng thì giá trị càng cao.
e) Nguyên tắc dự kiến lợi ích

Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc tính khả năng sinh lợi trong
tương lai.
f) Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập của tài sản có tác động
đến tổng giá trị của tài sản đó.
g) Nguyên tắc tuân thủ

4


Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lợi tối đa hoặc
mức hữu dụng cao nhất.
h) Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi
nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Do đó, giá trị của tài sản được hình thành là kết
quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
i) Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoảng đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó
mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
j) Nguyên tắc cân bằng
Các yếu tố cấu thành tài sản phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa
hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để tính mức sủ dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài
sản, phài phân tích xem liệu đã đạt tới sự cân bằng như vậy hay không.
k) Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị của
nó. Do đó, trong quá trình thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm rõ được mối quan hệ
nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định
mức sử dụng tài sản cao nhất và hiệu quả nhất.
1.4.

Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản
1.4.1

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của
các tài sản tương tự với tài sản thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường cào thời điểm thẩm định giá hoặc gần thời điểm
cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị của tài sản.
Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch
phổ biến trên thị trường.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh
với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài
sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh.


Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh.

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá
chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao
dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại
hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc
đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm
định giá.

5


Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi

đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm
định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so
sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá
chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
1.4.2

Phƣơng pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một vài
tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường cảu tài sản cần thẩm định
giá.


Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

-

Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sản chuyên
dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.

-

Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi
thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù.

-

Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác.



Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí:

a) Đối với bất động sản
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống
đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy
định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và
hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây
dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định
của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của
công trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế
(mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả
bước 1 và kết quả bước 4.
b) Đối với máy, thiết bị
Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá.

6


Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy, thiết bị vào
sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy kế của
máy, thiết bị.

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ (-) kết quả
bước 3.
1.4.3

Phƣơng pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchuyển đổi các dòng
thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của
tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản.


Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

-

Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu. Giữa giá trị tài sản
và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ ttrực tiếp. Nếu những yếu tố khác không đổi,
thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao.

-

Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tài thời điểm cần
thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tài sản.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động
sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản
trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp.


Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:

-

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư
qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.

-

Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản
đầu tư qua các năm khác nhau.

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập
thong tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm định
giá thích hợp.
1.4.4. Phƣơng pháp thặng dƣ
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấy giá trị ước tính của sự
phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát
triển đó.


Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản có tiềm năng
phát triển:

-

Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên
đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất.

7

-

Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bất động sản
phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đi tổng chi phí đầu tư để
tạo ra doanh thu phát triển.

Công thức tính:
V

= DT - CP

Trong đó:

V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá
DT là tổng doanh thu của dự án
CP là tổng chi phí đầu tư dự án



Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư:

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự
án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho
dự án.
Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về
giá tại thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi chi
phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá.

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 trừ (-) bước
3.


Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:

- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiết khấu doanh
thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá. Dự án có thể nghiệm thu, quyết toán
theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5 năm (tương đương 30
tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiết khấu và số kỳ đầu tư theo đơn
vị tính tương ứng.
- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụng công thức
phù hợp.
1.4.5. Phƣơng pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng sinh lợi của việc
sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và người chủ sở hữu
bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duy nhất. Vì vậy, giá trị bất
động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bất động sản.
Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so
sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả
năng sinh lời của tài sản. Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này ví dụ như: rạp chiếu
phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao,
công viên…

8




Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản
thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm
quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán
xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…
Bước 2: Xác định tổng chi phí
-

Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư: hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh
doanh như nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong
các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính
ra khoản lợi nhuận ròng.

-

Chi phí lãi vay ngân hàng.

-

Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền
công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước, điện, gas,
điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…
Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các
khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và
tiền công trả cho nhà đầu tư.
Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.
Thu nhập thực hàng năm

Giá trị thị trường của bất động sản = -------------------------------Tỷ suất vốn hóa
Thẩm định viên căn cứ vào hướng dẫn xác định tỷ suất vốn hoá và hệ số nhân thu nhập
tại Tiêu chuẩn số 09-Phương pháp thu nhập (và phụ lục) ban hành kèm theo Quyết định số
129/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, đồng thời căn cứ
hoạt động cho thuê bất động sản của loại hình kinh doanh tương tự tại cùng khu vực vào thời
điểm thẩm định giá để xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp.

Chƣơng II: Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công Ty TNHH Thẩm Định Giá
Hoàng Quân
2.1.

Giới thiệu Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân
2.1.1.

Giới thiệu tổng quan về công ty

9


Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân
373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận,
TP.HCM
ĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475
E-mail:
Website: www.thamdinhgia.com
Logo công ty
o

Tầm nhìn: "Trở thành một trong những công ty cung cấp các dịch vụ thẩm định giá hàng
đầu Việt Nam và quốc tế vào năm 2012 nhằm thỏa mãn nhu cầu của các doanh nghiệp

Việt Nam và khu vực với chất lượng dịch vụ đạt tiêu chuẩn quốc tế."

o Lĩnh vực hoạt động: Tài chính pháp lý
o Sự Hình Thành và Phát triển:
Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân, hoạt động chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm
định giá, với các đội ngũ thẩm định viên về giá, tiến sỹ, thạc sỹ kinh tế, kỹ sư, luật sư có trình độ
chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của Bộ Tài Chính Hiệp hội thẩm định giá Việt
Nam, Hiệp hội thẩm định giá Châu Á (AIA), Hiệp hội thẩm định Quốc tế (IVSC) .
Công ty thẩm định giá Hoàng Quân là một đơn vị trong hệ thống công ty Hoàng Quân
hoạt động trong lĩnh vực khép kính như Thẩm Định Giá - Kinh Doanh Địa ốc - Thiết Kế - Xây
Dựng - Pháp Lý.
o Hệ thống quản lý chất lượng:
Đạt tiêu chuẩn Quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do BVQI (Anh Quốc) cấp
ngày 07/7/2004
o Là Hội viên của các tổ chức sau:
- Hiệp hội bất động sản VN (VREA)
- Hiệp hội bất động sản thế giới.
- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam
- Phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)
- Hiệp hội nhà đất Tp. HCM.
- Hội doanh nghiệp trẻ Tp. HCM
- Hiệp hội kiến trúc và xây dựng Tp.HCM
- Hiệp hội Thẩm định gía thế giới
- Câu lạc Bộ doanh nghiệp địa ốc
- Câu lạc bộ Doanh Nhân Sài Gòn…
2.1.2. Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty

10

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân tự hào là doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu
về lĩnh vực thẩm định giá có uy tính, đã và đang giúp nhiều khách hàng và đối tác... nhìn nhận,
đánh giá giá trị thực (giá trị thị trường) của tài sản góp phần vào tính khả thi và hệ quả của công
việc.
Công ty Hoàng Quân cung cấp các dịch vụ:
Thẩm định giá
-

Thẩm định giá bất động sản (Đất đai, nhà phố, biệt thự, văn phòng, siêu thị,
trung tâm thương mại, nhà xưởng, khách sạn, resort,…)

-

Thẩm định giá động sản (Máy móc- thiết bị, Dây chuyền sản xuất, Phương
tiện vận tải…)

-

Thẩm định dự án đầu tư (Dự án nhà ở, Dự án văn phòng, Dự án thương mại,
Dự án công nghiệp, Dự án khách sạn-resort…)

-

Thẩm định giá trị doanh nghiệp

-

Thẩm định giá trị thương hiệu

Đào tạo

-

Môi giới

-

Định giá

-

Quản lý sàn

Kinh doanh bất động sản
-

Môi giới bất động sản (Nhà phố, Nhà xưởng, Khu công nghiệp, Dự án đầu tư)

-

Đầu tư kinh doanh bất động sản

-

Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản

-

Quảng cáo và tiếp thị bất động sản

-

Quản lý kinh doanh bất động sản

Công ty Hoàng Quân ngày càng hoàn thiện về chất lượng, uy tín, nghiên cứu nhiều
phương pháp thẩm định và vận dụng các phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại từ đó kết
quả thẩm định có độ tin cậy và tính hiệu quả cao.
Tiêu chí hoạt động: Độc lập, Khoa học, Toàn diện, Chính xác, Hiệu quả
2.2
Thực trạng hoạt động thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng
Quân
2.2.1. Quy trình thẩm định giá tại Công ty Hoàng Quân

11


2.2.2. Điểm mạnh trong hoạt động thẩm định giá của Công ty Hoàng Quân

12


Thẩm định giá là ngành mới hình thành trong những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu xác
định giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường. Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân là
đơn vị đầu tiên của Việt Nam gia nhập Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), hoạt động
chuyên nghiệp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001:2000. Là một trong những đơn vị có
đủ điều kiện hoạt động trong năm 2010 (Theo công văn số 43/TB-BTC ngày 29/01/2010 của Bộ
Tài Chính). Đội ngũ cán bộ là những thẩm định viên về giá, tiến sĩ, thạc sĩ kinh tế, kỹ sư.. có
trình độ chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Châu Á
(AVA), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Việt Nam giúp
khách hàng biết được chính xác các giá trị tài sản, tránh đựơc rủi ro, thiệt hại khi tham gia các
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn kinh doanh.

Chứng thư thẩm định giá Hoàng Quân có đầy đủ tính pháp lý và có giá trị trên toàn quốc,
được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như : cổ phầ n hóa , góp vốn liên doanh , mua bán ,
chuyể n nhươ ̣ng, đền bù - giải tỏa, giải quyết tranh chấp dân sự , thanh lý, phát mãi tài sản , vay
vố n ngân hàng, chứng minh tài sản du học, du lịch...
Dịch vụ thẩm định giá của công ty Hoàng Quân hoạt động trên phạm vi cả nước và
không giới hạn quy mô tài sản (nhà cửa, đất đai, dự án, nhà xưởng, trang trại, cao ốc, văn phòng,
khách sạn,...) cũng như loại hình doanh nghiệp (Cty tư nhân, Cổ phần, doanh nghiệp nhà nước,
cty liên doanh, cty nước ngoài...) Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhiều nhu cầu thiết thực với các
mục đích khác nhau như: Mua – bán, vay vốn, góp vốn liên doanh, xác định giá trị doanh nghiệp,
cổ phần hóa doanh nghiệp..., giúp khách hàng nhìn nhận chính xác giá trị tài sản và đưa ra những
giá trị tốt nhất cho công việc của mình.
Những khách hàng lớn: bao gồm các khu công nghiệp trong nước và nước ngoài, các hệ
thống ngân hàng đã được Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân thẩm định, tư vấn:
+ Tòa án nhân dân TPHCM.
+ Các Ban Quản lý đền bù giải tỏa.
+ Doanh nghiêp̣ nhà nƣớc:
+ Công ty liên doanh, nƣớc ngoài:
+ Một số doanh nghiệp tiêu biểu trong nƣớc:
- Ban bồi thường Bình Chánh, Bình Thạnh, TPHCM, Cần Thơ.
- Công ty TNHH dây và cáp điện Tân Cường Thành.
- Tổng công ty thủy sản Hạ Long.
-…
+ Một số khách hàng và đối tác ngân hàng tiêu biểu:
- Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC- Anh).
- Ngân Hàng Công Thương.
- Ngân Hàng Kỹ Thương.

13

- Ngân Hàng Đồng Bằng Sông Cửu Long.
- Ngân Hàng Ngoại Thương.
- Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn.
Ngoài ra công ty còn tham gia thẩm định cho hàng ngàn doanh nghiệp và cá nhân khác
cho các mục đích thẩm định khác nhau từ Bắc đến Nam.
Chƣơng III: Thẩm định giá trị thị trƣờng khu đất dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza
Quận 8 TP Hồ Chí Minh

3.1

Giới thiệu dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza

14


Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza nằm trong khu tái định cư Bến Lức, Phường 7, Quận 8,
TPHCM. Ranh giới của khu đất được xác định như sau:
-

Phía Đông : giáp đường A Khu dân cư Nguyễn Minh

-

Phía Tây : giáp đường A1 Khu E, Công Ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng

-

Phía Nam : giáp đường Nguyễn Văn Linh

-

Phía Bắc : giáp rạch Lồng Đèn

Dự án khu liên hợp trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ cao cấp Hoàng Quân nằm
trong quy hoạch tổng thể của khu Nam Sài Gòn, ngay mặt tiền đường Nguyễn Văn Linh, phường
7, quận 8, TP.HCM. Khu đô thị mới, phát triển hài hòa với khu nội thành hiện hữu và mang được
sắc thái kiến trúc riêng, có tính thẩm mỹ cao, hiện đại, không gian thoáng đãng đặc biệt bố trí
nhiều cây xanh mặt nước.
Dự án Khu liên hợp Hoàng Quân Plaza nằm trên mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh, dài
17,8 km, lộ giới 120m với 10 làn xe. Từ trục chính này, hàng loạt các cầu đường nhánh được
hình thành đi vào các quận, khu đô thị, khu công nghiệp như cầu Nguyễn Tri Phương, cầu Chánh

15


Hưng, cầu Chữ Y, cầu Kênh Tẻ, cầu Nguyễn Văn Cừ, cầu Tân Thuận, cầu Phú Mỹ. Yếu tố giao
thông thuận lợi này giúp tăng khả năng tiếp cận từ các quận đến khu vực dự án. Ngoài ra, việc
tiếp giáp với đại lộ Nguyễn Văn Linh là một điều kiện thuận lợi để những hình ảnh về dự án có
thể được quảng bá và tiếp thị rộng rãi đến các nhóm đối tượng khách hàng.
Khu đất của dự án có tổng diện tích là: 37.598 m2. Dự án Khu Liên Hợp Hoàng Quân
Plaza sẽ cung cấp căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và tiện ích thương mại cho dân cư trong
khu vực và vùng lân cận. Khách hàng của dự án là bộ phận dân cư có thu nhập trung bình khá
của Hồ Chí Minh và dân cư các tỉnh khác có nhu cầu mua nhà ở, các công ty trong và ngoài nước
có nhu cầu thuê mướn văn phòng, mặt bằng thương mại.
Tổng diện tích khu đất : 37.598 m2. Trong đó:
Diện tích đất giao thông:

8.835 m2

23.5%

Diện tích đất cây xanh, mặt nước:

16.765,9m2

44.6%

Diện tích đất ở chung cư:

11.997,1 m2

31.9%

Toàn khu bao gồm 07 cao ốc : Thượng Hải 1, Thượng Hải 2, Hoàng Gia 1, Hoàng Gia 2,
Hưng Long, Kim Long và Hào Môn.
Cao ốc Thượng Hải 1, Thượng Hải 2, Hoàng Gia 1, Hoàng Gia 2, Hưng Long, Kim Long
gồm 06 Cao ốc liên kết hợp khối lại, từ tầng 1 đến tầng 3 làm trung tâm thương mại, tầng 4 đến
tầng 5 làm dịch vụ . Từ tầng 6 đến tầng 28 của Cao ốc Hoàng Gia 1, 2 ; Hưng Long; Kim Long
làm căn hộ, từ tầng 6 đến tầng 29 của Cao ốc Thượng Hải 1, 2 làm văn phòng cho thuê .
Cao ốc Hào Môn có chung tầng hầm với các cao ốc còn lại, nhưng là cao ốc riêng biệt, có
khối đế riêng và các hệ thống kỹ thuật phục vụ riêng. Cao ốc Hào Môn có thiết kế tầng 1-5 là
trung tâm thương mại dịch vụ, tầng 6 -28 là căn hộ chung cư.
3.1.1

Thông tin quy hoạch khu vực

Dự án nằm trong phạm vi khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Khu đô thị Nam thành phố có
diện tích tự nhiên là 2.975 ha, bao gồm:
-

Bắc quận 7, diện tích tự nhiên 693 ha chiếm 23,3% tổng diện tích khu vực nghiên cứu,
gồm một phần của phường Tân Phong và phường Tân Phú.

-

Nam quận 8 gồm một phần phường 7, diện tích tự nhiên 323,4 ha. Nam huyện Bình
Chánh, diện tích tự nhiên 1.958,6 ha. Khu Nam Sài Gòn cộng với một phần huyện Bình
Chánh nằm về phía Tây, Tây Nam của nội thành TP.HCM là cửa ngõ nối với các trục
đường giao thông quan trọng như: đường quốc lộ 1A, các tuyến đường liên tỉnh lộ 10,
đường Nguyễn Văn Linh, đại lộ Đông Tây, tỉnh lộ 50.

Là đô thị đa chức năng gồm trung tâm tài chính, thương mại,dịch vụ, sản xuất công
nghiệp, văn hóa, giáo dục đào tạo, cư trú, giải trí nghỉ ngơi….
Khu đô thị mới Tây Nam Sài Gòn nằm trong tuyến giao thông liên kết vùng thuận tiện
(cách trung tâm thành phố 15 phút xe máy), là cửa ngõ giao thương kết nối Sài Gòn với các tỉnh
Đông/Tây Nam Bộ. Tiếp giáp các khu công nghiệp, tuyến ga Metro (tàu điện ngầm), vòng xoay

16


An Lạc, Đường Kinh Dương Vương, thuận tiện cho tuyến giao thông đi về trung tâm thành phố
(khoảng 5-7 km).
Do đó, có thể dễ dàng đến khu đô thị này, rút ngắn được thời gian so với lộ trình hiện hữu
trước đây. Khu dân cư cách chợ đầu mối Bình Điền khoảng 1km về hướng Tây. Ngược về hướng
Bắc, dọc theo Quốc Lộ 1A khoảng 700m là Đại Lộ Đông Tây xuyên suốt đến Quận 6, Quận 8,
Quận 5, Quận 1 và kết thúc tại ngã ba Cát Lái của Quận 2.
Khu đô thị mới, phát triển hài hòa với khu nội thành hiện hữu và mang được sắc thái kiến
trúc riêng, có tính thẩm mỹ cao, hiện đại, không gian thoáng đãng đặc biệt bố trí nhiều cây xanh
mặt nước.
Khu đô thị được quy hoạch phân ra thành 5 khu chức năng lớn:

A - Trung tâm đô thị mới
B - Khu dân dụng
C - Dân cư và Trung tâm kỹ thuật cao
D - Trung tâm lưu thông hàng hóa
E - Dân cư - Trung tâm cộng đồng và công viên

Dự án có vị trí đắc địa tại cửa ngõ phía Nam của thành phố, ngay chợ đầu mối Bình Điền
và đối diện với làng Đại học Quốc tế và khu tái định cư(20ha). Những lợi thế về vị trí cùng với
hàng loạt các dịch vụ tiện ích tại khu vực như: trường học, trung tâm tài chính, cao ốc văn

17


phòng, ngân hàng, siêu thị, trung tâm mua sắm, bể bơi, công viên,… sẽ góp phần làm cho Hoàng
Quân Plaza là điểm đến lý tưởng cho cuộc sống thịnh vượng.
3.1.2

Tiện ích của dự án Hoàng Quân Plaza

Dự án Hoàng Quân Plaza thuộc khu quy hoạch dân cư Bình Chánh - khu đô thị Nam Sài
Gòn quy mô 24,7ha, trong đó tổng diện tích khu liên hợp là 37.598m2 (3,37 ha), bao gồm 9 cao
ốc với 677 căn hộ.
Khu Nam Sài Gòn hiện tại và trong tương lai gần là cửa ngõ nối với các trục đường giao
thông quan trọng, trở thành cầu nối giao lưu kinh tế và giao thương đường bộ giữa thành phố Hồ
Chí Minh với vùng đồng bằng sông Cửu Long, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với các khu
công nghiệp Đông Nam Bộ, ở vị thế này khu đô thị Nam Sài Gòn sẽ có nhiều triển vọng để thúc
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.
Khu đô thị Nam Sài Gòn được xem là một bộ mặt tương lai của thành phố Hồ Chí Minh,
nơi đây được quy hoạch là đô thị đa chức năng gồm trung tâm tài chính, thương mại, dịch vụ,
sản xuất công nghiệp, khoa học công nghệ, văn hoá, giáo dục, cư trú, nghỉ ngơi giải trí…Chú

trọng nâng cao đời sống văn hóa, giáo dục, y tế
cho người dân.
Song song với phát triển mạng lưới giao thông, thành phố Hồ Chí Minh tập trung đồng bộ, xây
dựng hệ thống điện, nước sạch, thoát nước đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống nhân dân.
Thành phố Hồ Chí Minh cũng đặt mục tiêu phát triển hoàn chỉnh hệ thống giáo dục, y tế
với quy mô lớn và hiện đại. Khu đô thị mới Nam Sài Gòn và Bình Chánh phát triển vượt bậc
trong tương lai gần. Với những quy hoạch chi tiết và khoa học được xây dựng với tiến độ nhanh
không ngừng, khu đô thị Nam Sài Gòn đang hoàn thiện và cung cấp tiện ích quan trọng cho dự
Hoàng Quân Plaza.
Hoàng Quân Plaza với chín tòa cao ốc là tượng trưng cho hình ảnh, ý chí và khát vọng
vươn lên mạnh mẽ của vùng đất chín rồng trong văn hoá Việt Nam biểu hiện cho sự Danh giá,
Thành đạt, Thịnh vượng và Trường tồn. Kết hợp văn hoá Đông Tây trong từng chi tiết, tạo nên
tổng thể hài hòa trong khu đô thị mới Nam Sài Gòn, tạo môi trường sống hoàn hảo, hiện đại.
-

Cụm cao ốc Thượng Hải: gồm 3 cao ốc cao 29 tầng có khối đế chung, có vị trí đẹp nhất
ngay mặt tiền đại lộ Nguyễn Văn Linh kiến trúc hiện đại, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm
thương mại, tầng 4-5 làm khu dịch vụ, từ tầng 6-29 làm văn phòng cho thuê.

-

Cụm cao ốc Hoàng Gia: gồm 2 cao ốc cao 28 tầng, có đế chung từ tầng 1-2 dành cho
trung tâm thương mại, tầng 3-5 làm dịch vụ, từ tầng 6-28 căn hộ.

-

Cao ốc Kim Long : 1 cao ốc đơn, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm thương mại, tầng 4-5
làm khu dịch vụ, từ tầng 6-28 làm căn hộ.

-

Hưng Long: 1 cao ốc đơn, từ tầng 1 - 3 làm khu trung tâm thương mại, tầng 4-5 làm khu
dịch vụ, từ tầng 6-28 làm căn hộ.

-

Cao ốc Hào Môn: 1 cao ốc đơn, tầng 1-5 là trung tâm thương mại dịch vụ, tầng 6 -28 là
căn hộ chung cư.

-

Cao ốc Bảo Linh: 1 cao ốc đơn.

18


3.1.3

Đánh giá dự án Hoàng Quân Plaza

Hiện tại khu đất dự án là đất trống, địa hình tương đối bằng phẳng.
Tổng diện tích khu đất : 37.598 m2.
Diện tích đất giao thông:

8.835 m2

23,5%

Diện tích đất cây xanh, mặt nước:

16.765,9m2

44,6%

Diện tích đất ở chung cư:

11.997,1 m2

31,9%

Diện tích kinh doanh của dự án
Diện tích kinh doanh căn hộ

58.996 m2

Diện tích kinh doanh thương mại

36.175 m2

Diện tích kinh doanh văn phòng

32.955 m2

19


Hoàng Quân Plaza có vị trí nằm giữa khu D (Trung tâm lưu thông hàng hóa) và khu E
(Dân cư - Trung tâm cộng đồng và công viên) của theo quy hoạch đô thị Nam Sài Gòn nên thừa
hưởng nhiều tiện ích lớn. Khi xây dựng hoàn thành, Hoàng Quân Plaza chia thành 2 khu :
-

Khu 1 (3 cao ốc): cụm cao ốc Thượng Hải có 3 cao ốc cao 29 tầng có khối chân đế chung
gồm thương mại, dịch vụ và văn phòng cho thuê.

-

Khu 2 (6 cao ốc): cao ốc Hoàng Gia ( 2 cao ốc) cao 28 tầng, có 2 tầng chân đế chung
dành cho thương mại, tầng 3-5 dành cho dịch vụ, còn lại là căn hộ. Bốn cao ốc Hưng
Long, Kim Long, Hào Môn và Bảo Linh cao 28 tầng có khu thương mại, dịch vụ ở tầng 1
và 2, còn lại là căn hộ.

Nhằm bảo đảm an toàn và tạo tâm lý ổn định ở mức tốt nhất cho người dân khi sống và
làm việc tại đây, công ty địa ốc Hoàng Quân hợp tác với Viện Khoa học công nghệ xây dựng –
Bộ Xây Dựng và Viện Chuyên ngành kết cấu công trình xây dựng – Bộ Xây Dựng áp dụng các
công nghệ tiên tiến của thế giới có định hướng kỹ thuật theo tiêu chuẩn Việt Nam về kháng chấn
cấp 7 thang MSK64 cho khu liên hợp Hoàng Quân Plaza. Đây là một trong những công trình cao
tầng đầu tiên tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam áp dụng thiết kế đặc biệt này. Theo đánh giá của
các chuyên gia của Viện Chuyên ngành Kết cấu công trình xây dựng – Bộ Xây dựng và Viện
khoa học công nghệ xây dựng- Bộ Xây Dựng, hầu hết các công trình xây dựng tại TP.HCM và
các tỉnh phía Nam hiện nay đang áp dụng kháng chấn cấp 6 trở xuống. Theo tiêu chuẩn Việt
Nam, trên bản đồ địa chất khu vực TP.HCM cấp độ 7 là cấp cao nhất cho việc kháng chấn động
đất. Do vậy công trình Hoàng Quân Plaza kháng chấn cấp độ 7 là bảo đảm an toàn tuyệt đối.
Dự kiến tiến độ thực hiện dự án
Phần xây dựng của dự án sẽ kéo dài trong khoảng 5 năm từ cuối năm 2010 đến hết năm
2015.
Năm thứ
Năm
Tiến độ xây dựng

0

2010
5%

1
2011
15%

2
2012
15%

3
2013
25%

4
2014
25%

5
2015
15%

Cuối 2010:
-

Lập dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật công trình xây dựng.

-

Hoàn tất các thủ tục cấp phép đầu tư, xây dựng, giải phóng mặt bằng... với các bên liên
quan để chuẩn bị xây dựng .
Đầu năm 2011 đến cuối hết năm 2015:

-

Tiến hành thi công và hoàn thiện 8 cao ốc Thượng Hải 1-2-3, Hoàng Gia 1-2, Hào Môn,
Hưng Long, Kim Long. Tiến hành kinh doanh các căn hộ, khu thương mại dịch vụ và văn
phòng cho thuê.

-

Tiến hành xây dựng cao ốc Bảo Linh và đưa vào kinh doanh.

Tầng hầm: tổng diện tích khai thác khoảng 16.998 m2. Trong dự án sẽ không tính đến kế
hoạch kinh doanh và doanh thu từ tầng hầm.

20


Cơ sở giá trị thẩm định giá khu đất dự án Hoàng Quân Plaza

3.2

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá và đặc điểm của tài sản, tôi chọn cơ sở giá trị thị
trường để thẩm định giá.
Giá trị thị trường được định nghĩa như sau: “Lượng tiền ước tính của tài sản sẽ được trao
đổi vào ngày thẩm định giá giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán trong một giao dịch
khách quan sau quá trình tiếp thị thích hợp, trong đó mỗi bên tham gia đều hành động một cách
hiểu biết, thận trọng và không chịu sự ép buộc nào.”( Tiêu chuẩn TĐG Việt Nam theo Quyết

định số 24/2005QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài Chính).
Cơ sở pháp lý của bất động sản

3.3


Quyết định của trưởng ban quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới Nam thành phố Hồ
Chí Minh số 96/QĐ-BQL về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây
dựng Khu chung cư Ứng Thành (lô CC1); tỷ lệ 1/500. Khu phố 17, Đô thị mới Nam
thành phố Hồ Chí Minh, xã An Phú Tây, huyện Bình Chánh ngày 12/09/2005.



Quyết định của Ban quản lý khu Nam số 535/BQL về việc điều chỉnh quy hoạch lô CC1
– Khu tái định cư Bến Lức ngày 01/11/2004.



Công văn số 130/CV-BQL của Ban quản lý khu Nam về việc xin hợp tác đầu tư xây dựng
dự án cụm chung cư CC1 tại dự án tái định cư khu Bến Lức ngay2 28/02/2005.



Quyết định của Ủy ban Nhân dân Thành phố số 3138/QĐ-UB về việc giao đất cho Công
ty TNHH Sản xuất – Xây dựng - Thương mại Ứng Thành để đầu tư xây dựng khu nhà ở
phục vụ tái định cư cho dự án chợ đầu mối Bình Điền và kinh doanh ngày 07/08/2003.



Quyết định của Ban quản lý đầu tư và xây dựng khu Đô thị mới Nam thành phố số hiệu

31/QĐ-BQLKN về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết phân lô xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu
tái định cư Bến Lức phường 7, quận 8 – 1 phần Khu dân cư Bến Lức – Đô thị Nam thành
phố Hồ Chí Minh ngày 26/09/2003.



Hợp đồng hợp tác kinh doanh “ Đầu tư khai thác dự án Khu dân cư chợ đầu mối Bình
Điền” số 01/HĐHT – 04 giữa Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành và
Công ty TNHH TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân.ngày 19/07/2004.



Hợp đồng Ủy quyền giữa Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành và Công ty
TNHH TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân tại trụ sở Phòng Công Chứng số 03 thành
phố Hồ Chí Minh số công chứng 4458 quyển số 1 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31/05/2005
.



Công văn số 32/CV-ƯT của Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành về việc
đề nghị xem xét chấp nhận cho Công ty TNHH TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân làm
Chủ đầu tư Khu chung cư CC1 ( khu 2) – Dự án tái định cư Bến Lức thay cho Công ty
TNHH Ứng Thành ngày 08/10/2005.



Biên bản bàn giao Khu chung cư CC1 – Dự án tái định cư Bến Lức số 02/BBBG-UT giữa
Công ty TNHH Sản Xuất – Thương mại Ứng Thành và Công ty TNHH TV – TM – DV
Địa ốc Hoàng Quân ngày 15/09/2005.

21


3.4
Áp dụng phƣơng pháp thặng dƣ thẩm định giá đất dự án Khu liên hợp Hoàng
Quân Plaza
Phương pháp thặng dư được chọn là phương pháp phù hợp nhất để thực hiện việc thẩm
định giá trị đất của Dự án Khu Liên Hợp Hoàng Quân Plaza.
Các bước tiến hành:
3.4.1

Các kế hoạch kinh doanh của dự án.

Kế hoạch kinh doanh dự án là xây dựng - kinh doanh khu thương mại, dịch vụ, văn
phòng và căn hộ theo quyết định xây dựng của Ban quản lý khu Nam Sài Gòn phù hợp với
nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
a. Giá bán căn hộ chung cƣ
Trước hết, hãy điểm qua một số tiêu điểm thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí
Minh gần đây1.
9 dự án được chào bán trong Q4, cung cấp thêm 2.894 căn hộ, giảm 47% so với quý
trước. Hơn 50% số căn hộ này thuộc phân khúc bình dân (520-840USD).
Thị trường thứ cấp, giá chào bán ở phân hạng trung và cao cấp vẫn ổn định, chỉ giảm
nhẹ 0,98% và 0,68% so với quý trước. Phân khúc bình dân tăng nhẹ 0,2% so với quý trước.
Giá căn hộ trên m2 trong Q4: hạng sang – 4.401USD, cao cấp - 1.855USD, trung cấp 984USD và 727USD đối với căn hộ bình dân.
Lãi suất vay tăng, dao động ở mức 18% - 20%/năm cho những hợp đồng vay 15 – 20
năm.
Hiện có 79 dự án mới đang trong giai đoạn đầu tư/ xây dựng nhưng vẫn chưa được chào
bán, chủ đầu tư đang kiên nhẫn chờ niềm tin quay lại từ phía khách mua.
Các nhà đầu tư hiện đang quan sát những động thái của thị trường sẽ tham gia vào năm
2011 với một lượng lớn nguồn cung, sản phẩm cung cấp đa phần là căn hộ chung cư.

Bảng phân tích tổng thể2:
Năm

2008

2009

2010

2011_F

Lượng căn hộ chào bán
Căn hộ
hạng sang và
cao cấp

4.000

2.242

4.884

13.847

Căn
trung bình

hộ

2.886

3.898

3.074

17.228

Căn
bình dân

hộ

2.808

4.843

12.860

9.546

1
2

Báo cáo quý CBRE Quý IV/2010 và Báo cáo quý CBRE Quý I/2011
Báo cáo Quý CBRE Quý I/2011

22