Thẩm định dự án đầu tư xây dựng khách sạn tại xã ninh thắng huyện hoa lư tỉnh ninh bình

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 1
BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO

TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP :

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN
TẠI XÃ NINH THẮNG – HUYỆN HOA LƯ – TỈNH NINH
BÌNH
GVHD : TRẦN VĂN THÔNG
SVTH : HOÀNG THẮNG
KHOA : Khoa kinh tế phát triển
LỚP

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

: KHĐT 3 – K33

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 2

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU: ........................................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT: .............................................................................................. 2

1.1. Lý thuyết về đầu tư kinh doanh bất động sản:.............................................................. 2
1.1.1. Các khái niệm cơ bản: ............................................................................................... 2
1.1.1.1. Dự án: ..................................................................................................................... 2
1.1.1.2. Đầu tư: .................................................................................................................... 2
1.1.1.3. Lựa chọn các loại hình đầu tư: ............................................................................... 3
1.1.1.4. Đầu tư bất động sản.: ............................................ Error! Bookmark not defined.
a. Khái niệm bất động sản: ................................................................................................. 4
b. Danh mục các bất động sản đưa vào kinh doanh: ........ Error! Bookmark not defined.
c. Điều kiện với bất động sản đưa vào kinh doanh: ........................................................... 5
1.1.2. Khái niệm về đầu tư kinh doanh bất động sản: ....... Error! Bookmark not defined.
1.1.3. Đặc điểm đầu tư kinh doanh bất động sản: ............. Error! Bookmark not defined.
1.1.4. Các loại hình đầu tư kinh doanh bất động sản phổ biến: .......................................... 6
1.1.4.1 Đầu tư cho hệ thống trung tâm thương mại: .......................................................... 7
1.1.4.2. Đầu tư cho các cao ốc, văn phòng cho thuê: .......................................................... 7
1.1.4.3. Đầu tư xây dựng các nhà xưởng, kho bãi, hạ tầng cho khu công nghiệp:.............. 7
1.1.4.4. Đầu tư cho các hoạt động dịch vụ du lịch và vui chơi giải trí:Error! Bookmark not defined.
1.1.4.5. Đầu tư kinh doanh các loại hình nhà ở, khu chung cư, khu căn hộ:Error! Bookmark not define
1.2.Lý thuyết về thiết lập và thẩm định dự án đầu tư: ......................................................... 8
1.2.1. Thiết lập và Thẩm định dự án đầu tư: ....................................................................... 9
1.2.1.1. Khái niệm: ............................................................ Error! Bookmark not defined.
a. Thiết lập dự án đầu tư: .................................................................................................... 9
b. Thẩm định dự án đầu tư:................................................................................................. 9
1.2.1.2. Mục đích của thẩm định dự án đầu tư: ................. Error! Bookmark not defined.
1.2.2. Phân tích dự án: ....................................................................................................... 10
1.2.2.1. Tìm hiểu tổng quan về dự án: ............................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2.2. Phân tích thị trường: ............................................. Error! Bookmark not defined.

1.2.2.3. Phân tích kỹ thuật của dự án: ............................... Error! Bookmark not defined.
1.2.2.4. Phân tích hiệu quả tài chính: ................................ Error! Bookmark not defined.
1.2.2.5. Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội: ...................................................................... 13

CHƢƠNG 2
GIỚI THIỆU DỰ ÁN: ............................................................................................ 14
2.1. Tên dự án: ................................................................................................................... 14
2.2.Chủ đầu tư – Địa chỉ liên lạc: ...................................................................................... 14
2.2. Chủ đầu tư: ................................................................. Error! Bookmark not defined.
GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 3

2.3. Đơn vị lập dự án đầu tư: ............................................. Error! Bookmark not defined.
2.4. Hình thức đầu tư: ........................................................ Error! Bookmark not defined.
2.5. Quy mô đầu tư : .......................................................... Error! Bookmark not defined.
2.5.1. Các căn cứ: .............................................................. Error! Bookmark not defined.
2.5.2. Các chỉ tiêu kỹ thuật khu đất: .................................................................................. 15
2.5.3. Nội dung quy mô: .................................................... Error! Bookmark not defined.
2.6. Các căn cứ lập dự án :................................................. Error! Bookmark not defined.
2.6.1. Căn cứ pháp lý: ........................................................................................................ 16
2.6.2. Các tiểu chuẩn, quy phạm áp dụng:......................................................................... 18
2.6.3. Các thông tư, định mức đơn giá để lập tổng dự toán : ............................................ 18
2.6.4. Những căn cứ pháp lý khác: .................................................................................... 19
2.7. Tổ chức thực hiện dự án: ................................................................................................................... 19

2.7.1. Cơ sở để lựa chọn hình thức quản lý thực hiện dự án: ................................................................... 19

2.7.2. Hình thức chọn nhà thầu:......................................................................................... 19
2.7.3. Các mốc thời gian chính để thực hiện dự án đầu tư: ............................................... 20

CHƢƠNG 3
SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ: .................................................................... 21
3.1. Tiềm năng và hướng phát triển du lịch: .............................................................................................. 21
3.1.1.. Khái quát vị trí địa lý – điều kiện tự nhiên: ..................................................................................... 21

3.1.2. Tài nguyên du lịch: .................................................. Error! Bookmark not defined.
3.1.2.1. Tài nguyên du lịch tự nhiên t:............................... Error! Bookmark not defined.
a. Khu du lịch Cố đô Hoa Lư - Hang động Tràng An: ................................................................................... 22

b. Khu du lịch quần thể nhà thờ đá Phát Diệm - vùng ven biển Kim Sơn: ....................... 22
c. Tam Cốc - Hạ Long trên cạn: ........................................ Error! Bookmark not defined.
d. Khu du lịch hồ Yên Thắng - hồ Đồng Thái - động Mã Tiên - cửa Thần Phù ............................................ 24

e. Suối nước nóng Kênh Gà: ............................................................................................ 24
f. Chùa Bái Đính: .............................................................................................................. 25
3.2.Hiện trạng phát triển du lịch : ...................................................................................... 26
3.3. Hiện trạng các khách sạn tại Ninh Bình: .................................................................... 28
3.4. Hiện trạng và định hướng phát triển của ngành du lịch Ninh Bình trong những năm tới: ................ 29

3.5. Định hướng phát triển sản phẩm: ............................................................................... 30
a. Sản phẩm du lịch: .......................................................................................................... 30
b. Các hướng khai thác chủ yếu: ....................................................................................... 31
3.6. Định hướng phát triển thị trường khách du lịch: ........................................................ 31
a. Khách quốc tế: ............................................................................................................... 31
GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 4

b. Khách nội địa: ................................................................................................................ 32
3.7. Sự cần thiết phải đầu tư: ............................................................................................. 33

CHƯƠNG 4
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN: ........................................................ 35
4.1 Hiệu quả tài chính ....................................................................................................... 35
4.1.1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án: ....................................................................... 35
4.1.2 Tỷ lệ lạm phát qua các năm hoạt động: .................................................................... 35
4.1.3 Nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn của dự án: ............................................................ 36
4.1.4 Kế hoạch khấu hao: .................................................................................................. 37
4.1.5 Bảng dự tính doanh thu: ........................................................................................... 38
4.1.6 Bảng dự kiến các loại chi phí: ............................................................................................................ 43

4.1.6.1 Tiền lương nhân viên và quản lý: .......................................................................... 43
4.1.6.2 Bảng tính chi phí trực tiếp: .................................................................................... 43
4.1.7 Bảng dự tính nguồn vốn lưu động: ........................................................................... 44
4.1.8 Bảng báo cáo thu nhập dự trù: .................................................................................. 45
4.1.9 Bảng báo cáo ngân lưu dự án: .................................................................................. 45
4.1.9.1 Bảng báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV): ........................................................ 45
4.1.9.2 Bảng báo cáo ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu (EPV): .......................................................... 46

4.1.10 Phân tích rủi ro của dự án: ...................................................................................... 48

4.1.10.1 Phân tích độ nhạy: ............................................................................................... 48
4.1.10.1.1 Phân tích độ nhạy 1 chiều:................................................................................ 48
a. Ảnh hưởng của các loại giá thuê phòng và kinh doanh dịch vụ đến các chỉ tiêu đánh giá
dự án: ................................................................................................................................. 48
b. Ảnh hưởng của chi phí trực tiếp đến các chỉ tiêu đánh giá dự án: ................................ 49
4.1.10.1.2 Phân tích độ nhạy 2 chiều:................................................................................ 50
4.1.10.2 Phân tích kịch bản: .............................................................................................. 50
4.1.10.3 Phân tích mô phỏng: ............................................................................................ 51
4.2 Hiệu quả xã hội: .......................................................................................................... 57
4.2.1 Đóng góp về mặt xã hội: .......................................................................................... 57
4.2.1.1. Những mặt tích cực: ............................................................................................. 57
4.2.1.2. Những mặt hạn chế: .............................................................................................. 57
4.2.2. Đóng góp vào ngân sách nhà nước:......................................................................... 58

PHẦN KẾT LUẬN: ......................................................................................................... 59

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

................................................................................ 61

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 5

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài.

-

Tỉnh Ninh Bình hiện tại đang phát triển mạnh về du lịch nhưng các khách sạn còn
hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu của khách trong nước đặc biệt là khách quốc
tế. Ninh Bình với nhiều khu du lịch như (Khu du lịch Cố đô Hoa Lư - Hang động
Tràng An, Khu du lịch phòng tuyến Tam Điệp - Biện Sơn, Khu du lịch quần thể
nhà thờ đá Phát Diệm - vùng ven biển Kim Sơn, Tam Cốc - Hạ Long trên cạn, đặc
biệt là có Bái Đính khu chùa lớn nhất Việt Nam .. v.v) là một thế mạnh để đầu tư
và phát triển hệ thống khách sạn.

-

Ngành du lịch là một ngành công nghiệp không khói có vai trò và vị thế ngày càng
cao và quan trọng của các quốc gia cũng như từng địa phương. Để thu hút cũng
như giữ chân các khách hàng mục tiêu và tiềm năng, đó thực sự phải là sự thỏa
mạn cao nhất nhu cầu của khách hàng, cơ sở hạ tầng và các địa điểm vui chơi giải
trí đóng vài trò rất quan trọng.

2. Phƣơng pháp nghiên cứu.
-

Phương pháp nghiên cứu chính của đề tài này đó là phương pháp định lượng.
Trong phương pháp này đã áp dụng các kỹ thuật phân tích và tính toán hiện đại
vào phân tích hiểu quả tài chính cho dự án thông qua:

 Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF): đây là công cụ phân tích mô
hình tài chính dựa trên các giả định rõ ràng liên quan đến doanh thu và chi phí
tương lai của một loại bất động sản.
 Phương pháp phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản và phân tích mô phỏng Monte
Carlo để phân tích và dự báo những rủi ro có thể xảy ra khi đầu tư kinh doanh dự

án.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 6

CHƢƠNG I
CƠ SỞ LÝ THUYẾT
1.1 LÝ THUYẾT VỀ ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1.1 Các khái niệm cơ bản.
1.1.1.1 Dự án.
-

Dự án là một tập hợp riêng biệt (cụ thể, xác định) những công việc được sắp xếp theo
một trình tự nhất định, có hệ thống, được thực hiện trong một khoảng thời gian xác
định bằng những nguồn lực nhất định (nguồn vốn, thời gian, chi phí, nhân lực) nhằm
đạt được một mục tiêu phát triển tốt nhất và duy nhất.

Phân loại dự án theo mục tiêu đầu tƣ: gồm 2 loại
-

Dự án kinh doanh: là dự án đầu tư nhằm tìm kiếm lợi ích cao hơn đồng vốn đầu tư và
chi phí bỏ ra. Các lợi ích và chi phí này đều phải được xét trên phương diện hiểu quả
tài chính.

-

Dự án công ích (phi lợi nhuận): là những dự án đầu tư nhằm tìm kiếm tổng lợi ích lớn
hơn tổng chi phí. Các lợi ích và chi phí này đều phải được xét trên phương diện hiểu
quả kinh tế - xã hội.

1.1.1.2. Đầu tƣ.
-

Đầu tư là việc tiêu dùng các nguồn lực sẵn có ở hiện tại (nguồn vốn, thời gian, chi
phí, nhân lực,...) vào một dự án nhất định với kỳ vọng sẽ thu lại được một lợi ích lớn
hơn trong tương lai. Đặc trưng quan trọng nhất của đầu tư chính là tính sinh lợi.

Phân loại đầu tƣ:

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 7

Đầu tư trực tiếp: Là phương thức đầu tư mà người bỏ vốn đầu tư trực tiếp thham gia
quản lý hoạt động kinh doanh.

-

Đầu tư gián tiếp: Là việc đầu tư bằng cách mua các giấy tờ có giá trị như cổ phiếu,trái
phiếu,chứng chỉ quỹ,... Với phương thức đầu tư này nhà đầu tư kỳ vọng thu được lợi
nhuận bằng hình thức cổ tức hoặc chênh lệch giá, nhưng họ sẽ không trực tiếp tham
gia quản lý hoạt động kinh doanh của chủ thể phát hành.

1.1.1.3. Lựa chọn các loại hình đầu tƣ.
-

Trước khi đưa ra quyết định đầu tư người ta phải cân nhắc lựa chọn giữa các loại hình
đầu tư sau:

-

Mua cổ phiếu của các công ty.

-

Mua các trái phiếu với lãi suất cố định.

-

Đầu tư bất động sản.

Các tiêu chí để đưa ra quyết định lựa chọn dựa các loại hình đầu tư nói trên:
-

Tiêu chí bảo đảm an toàn vốn đầu tư: cho biết độ an toàn, ít nguy cơ rủi ro bị mất
đồng vốn. Đây hầu như là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư.

-

Tính chất đều đặn của thu nhập: Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà đầu
tư, chính nguồn thu nhập đều đặn này giúp cho nhà đầu tư an tâm trong việc thu hồi
vốn. Đây là tiêu chí mà nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm thường
chú trọng đến.

-

Quản lý dễ dàng và chi phí thấp: có thể mua (bán) một bộ phận kết quả của đầu tư và
khi có nhu cầu tiền cho các hoạt động khác có thể chia nhỏ ra để bán từng phần.

-

Ít chịu ảnh hưởng của lạm phát: Lạm phát làm tăng chi phí vay thực tế, từ đó giá trị
của tài sản và lợi tức danh nghĩa cũng tăng theo. Người đi vay trở nên có ít thu nhập

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 8

hơn để tham gia thị trường. Hơn nữa, khi có lạm phát, lãi suất vay cao hơn, dẫn đến
rủi ro cho người cho vay nhiều hơn
-

Nâng cao được giá trị vốn: Nghĩa là xem giá xét giá trị đồng vốn đầu tư có được tăng
lên theo thời gian hay không? Bất động sản có ưu thế về mặt này và thường có giá trị
tăng cao vào cuối kỳ đầu tư vì xu hướng của bất động sản là luôn luôn tăng giá.

1.1.1.4. Đầu tƣ bất động sản.
a. Khái niệm bất động sản.
Bất động sản.
-

Thuật ngữ bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất. Đó là những
vật hữu hình, có hình thể vật chất có thể nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt
trong không trung hoặc dưới lòng đất. Những tài sản do con người xây dựng trên đất
thông thường như các tòa nhà, các công trình hạ tầng, các hiện vật gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng trên đất như hệ thống cấp nước, hệ thống sưởi ấm, mạng lưới
điện, điện thoại, hệ thống thoát nước,...

-

Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý. Mặt vật chất bao gồm những vật thể
hữu hình như đất đai, công trình trên đất. Mặt pháp lý bao gồm quyền lợi, lợi ích liên
quan đến bất động sản, như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê,
quyền thừa kế, quyền được tặng,cho...

Thị trƣờng bất động sản.
-

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan
hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

-

Bất động sản khác với hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà còn
là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền
sử dụng. Do đó thị trường bất động sản hoàn chỉnh không chỉ bao gồm mối quan hệ
giữa người mua và người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 9

quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử
dụng bất động sản,...

Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản.
 Là thị trường mang tính độc quyền, là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
 Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất
động sản.
 Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
 Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong bất động sản.
b. Danh mục các bất động sản đƣa vào kinh doanh.
-

Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP các loại bất động sản đưa vào kinh doanh gồm:

-

Nhà, công trình xây dựng, theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào
kinh doanh.

-

Quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường bất động sản theo quy định của pháp
luật về đất đai.

-

Các bất động sản khác theo quy định của pháp luật.

c. Điều kiện với bất động sản đƣa vào kinh doanh.
-

Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.

-

Bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

-

Không có tranh chấp về quyền sở hữu.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 10

Có đầy đủ hồ sơ pháp lý.

1.1.2. Khái niệm về đầu tƣ kinh doanh bất động sản.
-

Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi (Luật kinh doanh bất
động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006).

-

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh và thị trường
bất động sản, bao gồm các dịch vụ: môi giới, tư vấn, định giá, đấu giá, quảng cáo,
quản lý và sàn giao dịch bất động sản.

1.1.3. Đặc điểm đầu tƣ kinh doanh bất động sản.
-

Đảm bảo tương đối an toàn đồng vốn đầu tư ban đầu.

-

Lợi tức từ tiền thuê (bán) mang tính chắc chắn và bảo đảm.

-

Là một phương thức tốt nhất để chống lạm phát.

-

Nâng cao được giá trị vốn.

Tuy nhiên, quá trình đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế, đó là:
-

Cần một khoản đầu tư lớn ban đầu.

-

Không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản không cao)

-

Chi phí quản lý cao.

-

Chi phí mua bán giao dịch cao.

Một khi khác phục được những hạn chế nói trên thì việc lựa chọn đầu tư bất động sản là
một trong những hướng đầu tư lớn trong cơ cấu thị trường đầu tư trong thời gian tới.
1.1.4. Các loại hình đầu tƣ kinh doanh bất động sản phổ biến.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 11

1.1.4.1 Đầu tƣ cho hệ thống trung tâm thƣơng mại.
-

Các hình thức đầu tư cho hệ thống cửa hàng, trung tâm thương mại đang phổ biến:

 Mở thêm các cửa hàng, các trung tâm thương mại lớn ở các phố mua sắm chính.
 Mở rộng và tận dụng diện tích của các trung tâm thương mại đang hoạt động.
 Xây dựng các trung tâm thương mại mới ở các khu vực ven đô thị (Melinh, Plaza,
Metro,...)
 Xây dựng các siêu thị độc lập.
 Xây dựng các trung tâm hội chợ, triển lạm.
-

Đầu tư vào loại hình này cần đặc biệt lưu ý đến vị trí, đối tượng tiêu dùng và cách
bố trí, trưng bày sản phẩm.

1.1.4.2. Đầu tƣ cho các cao ốc, văn phòng cho thuê.
-

Các hình thức đầu tư cho cao ốc, văn phòng cho thuê phổ biến: xây dựng khu vực
văn phòng thuần túy, khu business center, phòng hội thảo, hội nghị truyền hình,...

-

Đây là lĩnh vực đầu tư tương đối nhảy cảm với thị trường, dễ dàng chịu tác động
khi có sự chuyển dịch và chênh lệch trong cung – cầu về loại hình đầu tư này. Do
đó, đầu tư vào lĩnh vực này dễ thu về lợi nhuận cao nhưng rủi ro cũng nhiều.

-

Thành bại của các dự án đầu tư vào thị trường văn phòng cho thuê này sẽ phụ thuộc
rất nhiều vào quyết định đúng đắn của các nhà đầu tư. Trong đó, quan trọng nhất
vẫn là việc sáng suốt lựa chọn thời điểm khai thác cho dự án sao cho hợp lý nhất.

1.1.4.3. Đầu tƣ xây dựng các nhà xƣởng, kho bãi, hạ tầng cho khu công nghiệp.
-

Đây là lĩnh vực được xem là chứa đựng nhiều rủi ro nhất bởi lẽ nhà, kho bãi thường
được thiết kế riêng cho từng loại hình sản xuất đặc thù, nghĩa là phạm vi của khách
hàng tương đối hẹp.

-

Loại hình này thường tập trung ở các khu công nghiệp, các khu vực sản xuất tập
trung và yêu cầu cao trong nhu cầu xử lý rác thải công nghiệp.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 12

1.1.4.4. Đầu tƣ cho các hoạt động dịch vụ du lịch và vui chơi giải trí.
-

Các hình thức đầu tư cho hoạt động dịch vụ du lịch và vui chơi giải trí phổ biến:

 Đầu tư xây dựng các công viên và khu vui chơi, giải trí.
 Đầu tư xây dựng các trung tâm thể thao, bể bơi, sân bãi tập.
 Đầu tư xây dựng các vũ trường, quán bar, cà phê,...
 Đầu tư xây dựng các trung tâm chăm sóc sức khỏe.
 Đầu tư xây dựng dịch vụ internet, dịch vụ cá cược, casino,...
-

Đầu tư vào lĩnh vực này thường mang lại nhiều lợi nhuận cho các nhà đầu tư nhưng
cũng có không ít rủi ro. Hầu hết các nhà đầu tư vào lĩnh vực này chủ yếu nhắm vào
đối tượng khách du lịch (chẳng hạn như: Vinpearl Land, Mũi né Resort,...) nên đã
thu được lợi nhuận rất cao. Trái lại, các khu vui chơi, giải trí nào được đầu tư lớn
nhưng không thu hút được khách sẽ bị bỏ phế sau một thời gian hoạt động.

1.1.4.5. Đầu tƣ kinh doanh các loại hình nhà ở, khu chung cƣ, khu căn hộ.
-

Đây là lĩnh vực kinh doanh khó khăn nhất. Mặc dù nhu cầu thuê, mua nhà ở tại các
thành phố, các khu công nghiệp là rất lớn nhưng hiện tại có rất ít nhà đầu tư quan
tâm đến lĩnh vực này.

-

Trong những năm gần đây, nhu cầu đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở để bán có xu
hướng phát triển mạnh và các công ty trong và ngoài nước đã bắt đầu nhận thấy
điều đó. Và hiện tại đã xuất hiện rất nhiều dự án đầu tư cho nhà ở, cao ốc căn hộ,
chung cư dạng cao cấp ra đời,...

-

Khó khăn lớn ở lĩnh vực này là việc thu hồi vốn khó khăn. Ở nhiều nước, việc cho
vay mua nhà được tiến hành dễ dàng, và người dân có điều kiện thuận lợi trong
việc mua bán nhà

1.2.LÝ THUYẾT VỀ THIẾT LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƢ.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 13

Trong lĩnh vực bất động sản, trên một khu đất, nhà đầu tư thường phải đắn đo khi
đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư kinh doanh nào là tối ưu trong số các
mô hình sau:

 Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc, văn phòng cho thuê.

 Dự án đầu tư kinh doanh căn hộ bán/cho thuê
 Dự án đầu tư kinh doanh trung tâm thương mại.
 Dự án đầu tư kinh doanh khách sạn, nhà hàng.
 Dự án đầu tư kinh doanh về dịch vụ nhà ở.
 Dự án đầu tư kinh doanh về hạ tầng khu công nghiệp.
 Dự án đầu tư kinh doanh khu phức hợp (kết hợp các loại hình dịch vụ trên)
 Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên)
-

Để giúp các nhà đầu tư có cơ sở đáng tin cậy giải quyết hiểu quả bài toán khó nói
trên nhằm mang lại mức lợi nhuận tốt nhất cho nhà đầu tư, ta cần nắm vững các lý
thuyết về thiết lập và thẩm định dự án đầu tư:

1.2.1. Thiết lập và Thẩm định dự án đầu tƣ.
1.2.1.1. Khái niệm.
a/ Thiết lập dự án đầu tƣ:
-

Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian đầu tư dài và việc
phát huy kết quả đầu tư trong tương lai khá dài. Vì vậy, trước bất kỳ một dự án đầu
tư kinh doanh nào chúng ta cũng cần phải có sự chuẩn bị một cách khoa học, đầy
đủ và chính xác nhằm tránh những rủi ro khi thực hiện đầu tư. Việc chuẩn bị đó
được thực hiện thông qua quá trình thiết lập các dự án đầu tư.

b/ Thẩm định dự án đầu tƣ:
-

Bên cạnh việc thiết lập dự án, để dự án đi vào hoạt động tốt hơn,với kết quả cao,
cần phải có hoạt động thẩm định dự án trước khi quyết định đầu tư. Thẩm định dự
án là một khâu quan trọng trong công tác chuẩn bị đầu tư, nó là một quá trình rà

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 14

soát lại toàn bộ nội dung dự án đã được thiết lập theo một trình tự hợp lý và theo
những tiêu chuẩn kinh tế kỹ thuật đòi hỏi của ngành và của quốc gia bằng những kỹ
thuật phân tích nhất định. Quá trình này sẽ tập hợp, so sánh và kiểm tra lại những
phương án đề xuất về việc bỏ vốn đầu tư vào dự án sẽ đem lại hiểu quả tài chính,
hiệu quả kinh tế - xã hội như thế nào cho chủ đầu tư, đáp ứng được kỳ vọng của các
nhà đầu tư như thế nào và đưa ra quyết định dự án này có đáng để đầu tư hay
không?
1.2.1.2Mục đích của thẩm định dự án đầu tƣ.
-

Trên thực tế, bất kỳ dự án đầu tư nào cũng gặp ít nhiều rủi ro nên mục tiêu chính
của thẩm định dự án là nhằm xác địnhg giá trị thực của dự án trên cơ sở so sánh với
tiêu chuẩn chấp nhận dự án hoặc với các dự án thay thế khác. Giá trị đích thực của
một dự án được thể hiện ở các tính chất sau: tính pháp lý, tính hợp lý, tính thực tiễn
và tính hiệu quả:

-

Thẩm định dự án đầu tư giúp xác định tính chất khả thi của dự án, đồng thời cũng
đảm bảo hiệu quả kinh tế - xã hội và hiệu quả tài chính mong muốn của nhà đầu tư.

-

Thẩm định dự án đầu tư giúp đánh giá các lợi ích và chi phí tài chính cũng như các
lợi ích và chi phí kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án một cách chính xác và khoa
học.

-

Thẩm định dự án đầu tư giúp ra quyết định đầu tư đúng đắn, xác định được được
mức độ ưu tiên đầu tư hợp lý trên cơ sở phối hợp với chiến lược phát triển đầu tư,
chiến lược và quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

-

Thẩm định dự án đầu tư giúp đảm bảo thực hiện đầy đủ và nghiêm chỉnh các quy
định của pháp luật về dự án đầu tư.

1.2.2. Phân tích dự án.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 15

Để kểt quả thẩm định dự án đầu tư đạt được kết quả chính xác nhất trên cơ sở tình
hình thực tế biến động của nên kinh tế hiện nay nói chung và biến động trong
ngành nói riêng thì dự án trên cần phải được phân tích kỹ thuật theo các bước phân
tích sau đây:

1.2.2.1. Tìm hiểu tổng quan về dự án.
-

Đây là bước tìm hiểu, thu thập, cung cấp những thông tin tổng quan nhất về dự án
(Chẳng hạn: thông tin về chủ đầu tư, về quy mô dự án, về mục đích đầu tư kinh
doanh dự án,...) nhằm làm căn cứ để thực hiện các bước phân tích tiếp theo.

1.2.2.2. Phân tích thị trƣờng.
-

Thị trường luôn thay đổi và doanh nghiệp phải theo sát những thay đổi đó để có
những chiến lược, chiến thuật phù hợp và nhanh nhạy. Phân tích thị trường là một
trong những lý do đầu tiên và quan trọng nhất để lập kế hoạch kinh doanh. Đây là
quá trình thu thập, phân tích và xử lý các thông tin có liên quan đến thị trường tiêu
thụ sản phẩm, dịch vụ của dự án. Các thông tin này có thể là: các nhu cầu về tiêu
dùng của người dân cần được thỏa mãn; quan hệ giữa cung – cầu về sản phẩm hay
dịch vụ mà dự án sẽ sản xuất; thông tin về các sản phẩm và đối thủ cạnh tranh; chất
lượng và giá cả sản phẩm, dịch vụ để thỏa mãn cho thị hiếu người tiêu dùng; các
nguy cơ từ biến động của thị trường làm thay đổi thị hiếu người tiêu dùng;...Nói
cách khác, phân tích thị trường làm cho dự án đầu tư bao gồm những nội dung
chính sau đây:

-

Tìm kiếm và phân loại thông tin: Đây là bước thu thập những thông tin về cung –
cầu thị trường, những yếu tố tác động đến cung – cầu phục vụ cho việc phân tích.
Các thông tin này có thể là về tình hình kinh tế - xã hội của quốc gia, của địa
phương, những thông tin về tình hình biến động của ngành và những thông tin liên
quan khác. Những thông tin đó có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau và tùy
vào nguồn lực, mục tiêu, tính chất hay yêu cầu của việc phân tích mà có thể lựa
chọn sử dụng các nguồn thông tin cho phù hợp.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 16

Phân khúc thị trường: Phan khúc thị trường là bước chia thị trường không đồng
nhất thành các khúc thị trường đồng nhất để làm rõ lên sự khác biệt về nhu cầu,
tính cách hay hành vi và do đó dễ nhận biết, nắm bắt và đáp ứng hiệu quả hơn.
Việc chia thị trường mục tiêu ra những phân khúc khác nhau giúp cho công ty
hướng vào những nhu cầu thị trường cụ thể hơn, có biện pháp quảng bá và cách
tiếp cận hữu hiệu hơn, định giá phù hợp hơn. Từ đó xác định thị trường và sản
phẩm mục tiêu cho dự án.

-

Dự đoán quy mô và triển vọng tăng trưởng của thị trường: đây là bước đo lường và

định lượng thị trường để làm căn cứ xác định triển vọng tăng trưởng trong tương lai
của thị trường đã lựa chọn. Chẳng hạn, đưa ra dự báo về tốc độ tăng trưởng của thị
trường, của ngành trong những năm tới và liệu thị trường đó sẽ tăng hay giảm, cần
phải được phối hợp với nhiều phương pháp dự báo như: dự báo chuỗi thời gian,
phân tích nhân tố khám phá, hàm hồi quy,...

-

Xác định xu hướng thị trường và hoạch định chiến lược hướng về thị trường cho dự
án: Đây là bước phân tích khá quan trọng. Nó chỉ ra được trào lưu của thị trường
hiện nay và dự báo trong trung và dài hạn. Nhờ đó, ta có thể hoạch định được chiến
lược hướng về thị trường cho dự án một cách dễ dàng hơn.

1.2.2.3. Phân tích kỹ thuật của dự án.
-

Phân tích kỹ thuật của dự án là một công việc hết sức phức tạp đòi hỏi phải có các
chuyên gia am hiểu về từng khía cạnh kỹ thuật của dự án. Mặt khác, phân tích kỹ
thuật còn là tiền đề cho việc phân tích tài chính, kinh tế của dự án, nếu không có
các thông tin này thì không thể tiến hành các phân tích nói trên mặc dù các thông
tin về kinh tế và thị trường có ảnh hưởng đến quyết định đầu tư về mặt kỹ thuật.
Mục đích chính của phân tích kỹ thuật là nhằm định hình một cách tổng thể về quy
mô, thiết kế kỹ thuật của dự án cùng với các ước lượng về nhu cầu nhập lượng cho
đầu tư và giá cả hoạt động đầu tư và vận hành.

1.2.2.4. Phân tích hiệu quả tài chính.
GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG

CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 17

Phân tích hiểu quả tài chính của dự án là phân tích các thông số tài chính cơ bản, so
sánh các lợi ích và chi phí phát sinh trong dự án để đánh giá hiểu quả dự án – phân
tích tài chính tổng quát thông qua những chỉ tiêu quan trọng..

-

Một dự án được gọi là khả thi và có hiểu quả khi các chỉ tiêu tài chính (như hiện
giá thu nhập ròng NPV, suất sinh lợi nội bộ IRR, tỷ số lợi ích – chi phí B/C, thời
gian hoàn vốn, hệ số đảm bảo trả nợ DSCR....) phải đảm bảo được mức tối thiểu có
thể chấp nhận được trong bối cảnh kinh tế thời điểm hiện tại.

1.2.2.5. Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội.
-

Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội cũng giống như ta đi phân tích hiệu quả tài
chính, đó là xác định đầy đủ các lợi ích và chi phí phát sinh trong dự án nhưng hiệu
quả dự án lúc này được xét trên một phương diện lớn hơn, phương diện cả nền kinh
tế: ghi nhận sự đóng góp của dự án cho ngân sách nhà nước, ghi nhận sự đóng góp
của dự án cho xã hội. Việc đo lường lợi ích và chi phí kinh tế được xây dựng dựa
trên những thông tin xuất phát từ phần thẩm định tài chính, nhưng thêm vào đó
những nguyên tắc kinh tế hình thành trong lĩnh vực kinh tế học phúc lợi ứng dụng
cũng được sử dụng rộng rãi đồng thời lúc đó giá thị trường của dự án phải được
điều chỉnh để phản ánh giá trị thực của nguồn lực. Phân tích này thường sử dụng

trong các dự án công, cac dự án liên quan đến sự tài trợ bằng vốn nhà nước.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 18

CHƢƠNG 2.
GIỚI THIỆU DỰ ÁN
2.1. TÊN DỰ ÁN:
▪ Tên dự án: XÂY DỰNG KHÁCH SẠN NINH THẮNG
▪ Tiêu chuẩn: 3 sao.
▪ Quy mô: 20 tầng + 2 tầng hầm
▪ Địa điểm: Xã Ninh Thắng – Huyện Hoa Lư – Tỉnh Ninh Bình
2.2.CHỦ ĐẦU TƢ – ĐỊA CHỈ LIÊN LẠC:
2.2. Chủ đầu tƣ:
▪ Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Định Giá Bất Động Sản Đất Việt
▪ Địa chỉ: 21F Nguyễn Hữu Cảnh P.19 Quận Bình Thạnh
▪ Điện thoại: 08-35142686 fax: 08-35142662
2.3. Đơn vị lập dự án đầu tƣ:
▪ Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Định Giá Bất Động Sản Đất Việt
▪ Địa chỉ: 21F Nguyễn Hữu Cảnh P.19 Quận Bình Thạnh
▪ Điện thoại: 08-35142686 fax: 08-35142662
2.4. HÌNH THỨC ĐẦU TƢ:
Xây mới từ nền đất trống, đã được khảo sát địa điểm (đất của chủ đầu tư)
2.5. QUY MÔ ĐẦU TƢ:

2.5.1. Các căn cứ:
GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 19

Quy mô công trình được xác định dựa trên các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành của
Việt Nam, nhiệm vụ thiết kế do chủ đầu tư lập và quy định về tiêu chuẩn xếp hạng
khách sạn của Tổng cục Du lịch.

2.5.2. Các chỉ tiêu kỹ thuật khu đất:
-

Diện tích khu đất: 2200m2

-

Diện tích chiếm đất XD công trình = 1100m2

-

Mật độ XD = (1100/2200)x 100

-

Chiều cao : 20 tầng + 2 tầng hầm

-

Cấp công trình: cấp II

-

Bậc chịu lửa: bậc II

-

Chiều cao thông thủy các tầng công cộng: 4,2 – 5,0 m

-

Chiều cao thông thủy các tầng phòng ngủ: 3,3 m

-

Các tầng phục vụ: 3m

-

Chỉ giới xây dựng đến mép vỉa hè hiện trạng công trình là 3,5 m – lòng đường 20

= 50%

m

2.5.3. Nội dung quy mô:
1. Tầng Hầm 1
-

Diện tích xây dựng 1100m2 (Ga ra ô tô Khu để xe, kết hợp các phòng kỹ thuật điện,
nước, máy phát,...)

2. Tầng Hầm2

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 20

Diện tích xây dựng 1100 m2 (Ga ra ô tô Khu giặt sấy đồ, phòng điều hành)

3. Tầng 1
-

Diện tích xây dựng 1100m2

(Khu giao dịch: Sảnh, lễ tân, chỗ đợi... Khu vực bếp,

kho...,Khối điều hành, hành chính quản trị khách sạn. Ga ra ô tô.)
4. Tầng 2,3
-

Diện tích xây dựng 1100m2*2 (Khu dịch vụ, nhà hang)

5. Tầng 4
-

Diện tích xây dựng 1100m2

(Khu dịch vụ Karaoke)

6. Tầng5, 6:
-

Diện tích xây dựng 1100m2*2 (Tầng văn phòng cho thuê)

7. Tầng 7,8
-

Diện tích xây dựng 1100m2 * 2 tầng (Tầng dịch vụ chăm sóc sức khỏe: Massage,
Spa )

8. Tầng 9
-

Diện tích xây dựng 1100m2 (Tầng dịch vụ: khu giải khát, câu lạc bộ thể thao)

9. Tầng 10,11,12,13,14,15,16,17,18,19

-

Diện tích xây dựng 1100m2 * 10 tầng (phòng ngủ)

Vòng đời của dự án là 23 năm , Thanh lý vào năm cuối
2.6. Các căn cứ lập dự án.
2.6.1. Căn cứ pháp lý:

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 21

Luật xây dựng Việt Nam số 16/2003/QH11 được Quốc Hội Nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.

-

Các văn bản số 1067/BXD – PC ngày 14/07/2004 và số 1128/BXD – PC ngày
23/07/2004 của Bộ Xây Dựng về việc xử lý chuyển tiếp việc thực hiện các văn bản
quy phạm pháp luật về hoạt động xây dựng hiện hành và thực hiện theo quy định của
luật xây dựng 2003.

-

Nghị định 12/2009/NĐ – CP, ngày 10/02/2009, của Chính phủ về việc quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.

-

Thông tư số 03/2009/TT - BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết
một số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ
về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.

-

Nghị định 209/2004/NĐ – CP, ngày 16/12/2004, của Chính phủ ban hành về luật
quản lý chất lượng công trình xây dựng.

-

Nghị định 49/2008/NĐ – CP, ngày 18 tháng 4 năm 2008, Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 209/2004/NĐ – CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý
chất lượng công trình xây dựng.

-

Thông tư số 02/2007/TT – BXD, ngày 14/02/2007, của Bộ xây dựng hướng dẫn một
số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình, giấy phép
số 16/2005/NĐ – CP ngày 07/02/2005 và Nghị định số 112/2006/NĐ – CP ngày
29/09/2006 của Chính phủ.

-

Thông tư 05/2007/TT- BXD, ngày 25 tháng 7 năm 2007 hướng dẫn lập và quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình.

-

Thông tư số 12/2005/TT – BXD, ngày 15/07/2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn một
số nội dung về Quản lý chất lượng công trình xây dựng và điều kiện năng lực của tổ
chức cá nhân trong hoạt động xây dựng.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 22

2.6.2. Các tiểu chuẩn, quy phạm áp dụng:
-

TCVN 4391: 1986, TCVN – 5065, Tiêu chuẩn thiết kế Khách sạn.

-

TCVN 4450: 1987 Căn hộ ở. Tiêu chuẩn thiết kế.

-

TCVN 2737: 1995, Tải trọng và tác động – Tiêu chuẩn thiết kế, NXB Xây dựng, Hà

Nội, 1995;

-

TCVN 229: 1999, Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN
2737:1995, NXB Xây dựng Hà Nội,1999;

-

TCXD 198: 1997, Nhà cao tầng – Thiết kế cấu tạo bêtông cốt thép toàn khối, NXB
Xây dựng Hà Nội, 1999;

-

TCXDVN 356: 2005, Thiết kế kết cấu bêtông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế, NXB
Xây dựng Hà Nội, 2005;

-

TCXDVN 375: 2006, Thiết kế công trình chịu động đất, NXB Xây dựng Hà Nội,
2006

-

TCVN 6048 :1995, Bản vẽ nhà và công trình xây dựng. Ký hiệu cho cốt thép bê
tông, NXB Xây dựng Hà Nội, 1995;

-

TCVN 5898: 1995, Bản vẽ xây dựng và công trình dân dụng. Bản thống kê cốt thép,

NXB Xây dựng Hà Nội, 1995;

2.6.3. Các thông tƣ, định mức đơn giá để lập tổng dự toán.
-

Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng côn g trình dự (công bố
kèm theo văn bản số: 1776/BXD – VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây dựng).

-

Căn cứ vào Định mức dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng công bố kèm
theo văn bản số: 1776/BXD – VP và định mức dự toán xây dựng công trình – Phần
lắp đặt kèm theo văn bản số: 1777/BXD – VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng;

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

-

Trang 23

Căn cứ thông tư 05/2009/TT-BXD ngày 15 tháng 4 năm 2009 của Bộ Xây dựng,
hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình;

2.6.4. Những căn cứ pháp lý khác:
-

Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

-

Căn cứ Báo cáo khảo sát địa chất công trình do công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Bất
Động Sản Đất Việt lập

2.7. TỔ CHỨC THỰC HIỆN DỰ ÁN
2.7.1. Cơ sở để lựa chọn hình thức quản lý thực hiện dự án.
-

Căn cứ vào nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07-02-2005 của chính phủ về quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình.

-

Căn cứ nguồn vốn sử dụng cho công trình

-

Căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và năng lực của chủ đầu tư?

2.7.2. Hình thức chọn nhà thầu:
-

Khi thực hiện đầu tư, đại diện chủ đầu tư là chi nhánh sẽ tổ chức chọn nhà thầu, ký
kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng đã ký kết với các nhà thầu theo quy định của
pháp luật.

-

Căn cứ vào tình hình thực tế cho phép, dự án này sẽ được chủ đầu tư lựa chọn theo
hai phương thức sau:
 Đấu thầu rộng rãi: đối với toàn bộ những gói thầu xây lắp công trình.
 Chào hàng cạnh tranh: đối với những gói thầu về mua sắm thiết bị cho công trình.

-

Phương thức áp dụng là đấu thầu một túi hồ sơ, phương thức thực hiện là hợp đồng
chọn gói.

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 24

-

Trình tự tổ chức đấu thầu và các nội dung chi tiết của hồ sơ mời thầu.

-

Thực hiện đúng quy chế đấu thấu của nhà nước ban hành ở thời điểm mới nhất.

2.7.3. Các mốc thời gian chính để thực hiện dự án đầu tƣ.

Vòng đời dự án: 23 năm
 Dự kiến công trình được thực hiện xây dựng trong thời gian 24 tháng
 Tháng 01/2011 – Tháng 12/2012: Thực hiện dự án đầu tư.
 Tháng 01/2013: Đưa dự án vào khai khác
 Năm 2034: Thanh lý

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG


CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP

Trang 25

CHƢƠNG 3.
SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ

3.1. TIỀM NĂNG VÀ HƢỚNG PHÁT TRIỂN DU LỊCH
3.1.1.. Khái quát vị trí địa lý – điều kiện tự nhiên
-

Ninh Bình là một tỉnh nằm ở cửa ngõ cực nam miền Bắc và khu vực đồng bằng Bắc
Bộ, Việt Nam. Theo quy hoạch xây dựng phát triển kinh tế thì tỉnh này thuộc vùng
duyên hải Bắc Bộ. Mặc dù được xếp vào khu vực đồng bằng Bắc Bộ nhưng Ninh
Bình chỉ có 2 huyện duyên hải là Yên Khánh và Kim Sơn không thuộc miền núi.
Chính nhờ vị trí đặc biệt về giao thông, địa hình và lịch sử văn hóa mà Ninh Bình là
tỉnh có tiềm năng du lịch phong phú và vượt trội so với các tỉnh phía Bắc khác.

-

Ninh Bình giáp với Hòa Bình, Hà Nam ở phía bắc, Nam Định ở phía đông, Thanh
Hóa ở phía tây, biển (vịnh Bắc Bộ) ở phía đông nam. Trung tâm tỉnh là thành phố
Ninh Bình cách thủ đô Hà Nội 93 km về phía nam. Ở vị trí điểm mút của cạnh đáy
tam giác châu thổ sông Hồng, Ninh Bình bao gồm cả ba loại địa hình. Vùng đồi núi
bán sơn địa ở phía Tây Bắc bao gồm các huyện Nho Quan, Gia Viễn, Hoa Lư, Tam
Điệp; vùng đồng bằng ven biển ở phía Đông Nam thuộc 2 huyện Kim Sơn và Yên
Khánh. Xen giữa 2 vùng lớn là vùng chiêm trũng chuyển tiếp. Ninh Bình có bờ biển
dài 18km. Bờ biển Ninh Bình hàng năm được phù sa bồi đắp lấn ra trên 100m.

-

Ninh Bình nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa: mùa nóng, mưa nhiều từ tháng 5 đến
tháng 10; mùa lạnh, khô từ tháng 11 năm trước đến tháng 4 năm sau. Lượng mưa
trung bình hàng năm: 1.700-1.800 mm; Nhiệt độ trung bình 23,5 °C; Số giờ nắng
trong năm: 1.600-1.700 giờ; Độ ẩm tương đối trung bình: 80-85%.

-

Ninh Bình có vị trí hội tụ giao thông liên vùng rất thuận lợi cho phát triển lưu thông
hàng hóa với các địa phương khác trong cả nước. Về dịch vụ hạ tầng du lịch, Ninh
Bình có điều kiện phát triển đa dạng các loại hình du lịch: sinh thái - nghỉ dưỡng, văn
hóa - lịch sử - tâm linh, du lịch mạo hiểm, thể thao.

-

Ninh Bình đang có nhiều nỗ lực kêu gọi đầu tư vào lĩnh vực du lịch, dịch vụ. Tỉnh
coi đây là lĩnh vực kinh tế mũi nhọn. Tốc độ tăng giá trị sản xuất các ngành dịch vụ
đạt 16%

GVHD: TRẦN VĂN THÔNG

SVTT: HOÀNG THẮNG