Phân tích ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá trị của bất động sản tại khu dân cưu bình phú 1, phường 10 và 11, quận 6
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.11 MB, 61 trang )
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN
CHUYÊN NGÀNH KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ
^]
CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI
PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN
GIÁ TRỊ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU DÂN CƯ BÌNH
PHÚ 1, PHƯỜNG 10 VÀ 11, QUẬN 6
GVHD : TS. Nguyễn Ngọc Vinh
SVTH : Bùi Thị Mỹ Nhung
MSSV : 107203228
Lớp : VG1- K33
NIÊN KHÓA 2007 - 2011
TP.HCM, THÁNG 4, NĂM 2011
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 1 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH
GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.
1.1.1.
1.1.2.
1.1.3.
1.1.4.
Bất động sản
Khái niệm .................................................................................................................. 1
Thuộc tính .................................................................................................................. 2
Đặc trưng ................................................................................................................... 3
Phân loại .................................................................................................................... 4
1.2.
1.2.1.
1.2.2.
1.2.3.
1.2.4.
Thị trường bất động sản
Khái niệm .................................................................................................................. 5
Đặc trưng .................................................................................................................... 5
Phân loại ..................................................................................................................... 6
Các lực lượng tham gia thị trường ............................................................................. 7
1.3. Tổng quan về thẩm định giá trị bất động sản
1.3.1. Khái niệm .................................................................................................................. 9
1.3.2. Chức năng và mục đích thẩm định giá BĐS .............................................................. 9
1.3.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS .......................................................................... 10
1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS.................................................................... 12
Tóm tắt chương 1................................................................................................................... 19
Chương 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.
2.1.1
2.1.2
2.1.3
2.1.4
2.1.5
2.1.6
2.1.7
Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS
Nhóm các yếu tố tự nhiên ......................................................................................... 20
Nhóm các yếu tố về kinh tế ........................................................................................ 21
Nhóm các yếu tố về thị trường ................................................................................... 21
Nhóm các yếu tố về pháp lý ...................................................................................... 21
Nhóm các yếu tố về liên quan đến kinh tế vĩ mô ....................................................... 22
Nhóm các yếu tố về chính sách nhà nước .................................................................. 22
Nhóm các yếu tố về xã hội ......................................................................................... 23
2.2. Thực trạng của việc xác định tác động của một số yếu tố đến giá trị BĐS
2.2.1 Cách tính giá đất phi nông nghiệp theo UBND TP.HCM ......................................... 23
( Theo quyết định 144/2007/QĐ-UBND và các văn bản đính kèm)
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 2 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
2.2.2 Cách tính hệ số của Ngân hàng ACB ........................................................................ 26
2.2.3 Cách tính hệ số của Ngân hàng Eximbank ................................................................ 29
2.2.4 Cách đánh giá các yếu tố tác động của Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản
SBA............................................................................................................................. 30
Nhận xét ................................................................................................................................ 32
Tóm tắt chương 2................................................................................................................... 33
Chương 3: PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA MỘT SỐ YẾU TỐ ĐẾN GIÁ TRỊ
BẤT ĐỘNG SẢN
3.1.
Đánh giá hiện trạng tại khu dân cư Bình phú – Quận 6
3.1.1. Khu dân cư Bình Phú 1, phường 10 và 11, quận 6..................................................... 34
- Mô tả về Vị trí, hồ sơ pháp lý khu vực, hạ tầng kỹ thuật ................................................... 34
- Phân tích dữ liệu: đánh giá các yếu tố chính ảnh hưởng tới giá trị BĐS ........................... 37
3.2.
Xây dựng mô hình hồi quy nhằm phân tích nảh hưởng của các yếu tố đến giá
trị của BĐS
3.2.1Xây dựng mô hình hồi quy ............................................................................................ 37
3.2.2Sơ lược về mẫu khảo sát ................................................................................................ 40
3.2.3Chạy mô hình hồi quy ................................................................................................... 41
3.2.4. Kiểm định hàm hồi quy ........................................................................................... 46
3.2.4.1 . Kiểm tra hiện tượng đa cộng truyến ........................................................................ 47
3.2.4.2. Kiểm tra hiện tượng tự tương quan ......................................................................... 48
3.2.4.3. Kiểm tra hiện tượng phương sai không đổi ............................................................. 49
3.2.4.4. Kiểm định Reset Ramsey ........................................................................................ 50
3.2.4.5. Kiểm định Wald ...................................................................................................... 51
3.2.5. Xác định phần dư của mô hình ................................................................................... 51
3.3. Ứng dụng của mô hình
3.3.1. Tính giá dự báo điểm dựa vào mô hình phụ thuộc ..................................................... 52
3.3.2 Dự báo giá trong khoảng ........................................................................................... 52
Tóm tắt chương 3................................................................................................................... 54
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2
PHỤ LỤC 3
PHỤ LỤC 4
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 3 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG
DANH MỤC BẢNG
STT
Tên bảng
Nội dung bảng
Trang
1
Bảng 1.3.5
Bảng so sánh và điều chỉnh giữa các tài sản
2
Bảng 3.1
Xử lý dữ liệu sơ cấp: Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở khu dân cư Bình Phú
37
3
Bảng 3.2.2
Bảng thống kê mô tả các biến Y, S, LG
40
4
Bảng 3.2.3.1A
Bảng kết quả hồi qui theo biến Y
41
5
Bảng 3.2.3.1B
Bảng ma trận hệ số tương quan
43
6
Bảng 3.2.3.2
Bảng kết quả hồi qui theo hàm log(Y)
7
Bảng 3.2.4.1
Bảng kết quả hồi qui biến S theo các biến còn lại
46
8
Bảng 3.2.4.2
Giản đồ tự tương quan
47
9
Bảng 3.2.4.3A
Đồ thị phần dư và Y
48
10
Bảng 3.2.4.3B_1
Kiểm định White(cross terms)
Phụ lục 1
11
Bảng 3.2.4.3B_2
Kiểm định White(no cross terms)- Phục lục 1
Phụ lục 1
12
Bảng 3.2.4.3C
Kiểm định Park
13
Bảng 3.2.4.4
Kiểm định Reset Ramsey
14
Bảng 3.2.5
Bảng thống kê mô tả phần dư
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Phụ lục 1
49
Phụ lục 1
50
Page 4 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
DANH MỤC HÌNH
STT
Tên hình
Nội dung hình
Trang
1
Hình 1
Nguyên tắc xác định vị trí hẻm
24
2
Hình 2
Nguyên tắc xác định cấp hẻm
24
3
Hình 3
Trường hợp đất không có mặt tiền đường
25
4
Hình 4
Bản đồ khu vực khu dân cư Bình Phú 1
34
5
Hình 5
Vị trí BĐS số 119 Bình Phú
I - Phụ lục
3
6
Hình 6
Vị trí BĐS số 80 Đường số 26
I - Phụ lục
3
7
Hình 7
Vị trí BĐS số 46 Đường số 23
I - Phụ lục
3
8
Hình A
BĐS số 119 Bình Phú
Phụ lục 4
9
Hình B
BĐS số 80 Đường số 26
Phụ lục 4
10
Hình C
BĐS số 46 Đường số 23
Phụ lục 4
11
Hình D
BĐS BĐS thuộc đường số 28
Phụ lục 4
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Từ viết tắt
1
BĐS
2
TĐGTBĐS
Giải thích
Bất động sản
Thẩm định giá trị bất động sản
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 5 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Chương I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM
ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.
Bất động sản
1.1.1. Khái niệm
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS)
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi
nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân
loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không
tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự
Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên
bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy
định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi
nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng
của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất
đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định
này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự
Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là
“gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so
với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo
cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là
“những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó,
Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay,
phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 6 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Theo Bộ luật Dân sự số 33/2005./QH11 năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 thì bất động sản được định nghĩa là đất đai
và công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp
luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác
lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt
Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản
này
1.1.2. Thuộc tính
1.1.2.1. Tính bất động
Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, mua bán nhưng chỉ
được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn,
đến một nơi mà họ đang sinh sống. quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản,
vị trí của đắt đai gắn kiền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó có tác động đến
phương thức sử dụng đất và giá đất, đố chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau
dù ở vị trí kế cận nhau.
1.1.2.2. Tính không đồng nhất
Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liền đời sống con
người, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vao vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể
cả nhu cầu cẩu họ nữa. trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền
kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên ta khó có thể tìm kiếm được 2 tài
sản giống nhau hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất
động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.
Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong một khu vực nhưng giá cả của chúng còn
phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của
người mau lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản nữa, tất cả điều này
chứng minh cho tính không đồng nhất đối vối bất động sản và nhất là trong nền kinh tế
thị trường hiện nay.
1.1.2.3. Tính khan hiếm
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 7 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số do vậy về lâu về dài đất có xu
hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê thống kê tổng diện tích đất trong cả
nước là 329.247 km2 và mật độ dân số là 260 người/km2. Diện tích đất đi có xu hướng
giảm có rất nhiều nguyên nhân:
- Do tốc độ phát triển dân số nhanh (đặc biệt là vung nông thôn)
- Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa
làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm.
- Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình
trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát
sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh và cho thuê
1.1.2.3. Tính bền vững, đời sống kinh tế dài
Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất. Đất đai là nguồn tài
nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có
thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử
dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó có tính
bền vững.
Hơn nữa, đất đai sử dụng để hưởng quyền sở sữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất
mang lại và thời gian sử dụng vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được
nhân đôi. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.
1.1.3. Đặc trưng
1.1.3.1. Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém với những thay đởi giá cả,
do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
- Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định: ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất
luôn luôn không thay đổi.
- Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
Bên cạnh các mặt hạn chế về tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về quy hoạch và đây
là hạn chế nổi bật nhất. Bởi vì:
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất đai trong từng thời kỳ nên thông thường là không thể tùy tiện chuyển mục đích
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 8 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
sử dụng đất trái với quy hoạch. Nhưng thay đổi về chiều cao, diện tích xây dựng cũng
phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
1.1.3.2. Thời gian mua bán , giao dịch dài, chi phí mua bán giao dịch cao
Do bất động sản là một tài sản sản có giá trị cao do vậy việc mua bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với
các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao. Hơn nữa, giao dịch giữa
người mua và người bán không trực tiếp, phải quan cò như hiện nay nên phải trả thêm chi
phí cho những người môi giới,đồng thời phát triển đất nước theo hướng công nghiệp hóa,
hiện đại hóa, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
để đáp ứng tìh hình phất triển hiện nay, tât cả đều làm cho chi phí mua – bán giao dịch
bất động sản tăng.
1.1.3.3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém kinh hoạt
Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận
mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. trong nhiều
trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền
của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng ra để bán và có tiền mặt ngay
mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
1.1.3.4. Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ
Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính tị của
một quốc gia nên nhà nước cần phải có những quy định đẻ điều tiết, quản lý chặt chẽ đới
với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của nhà nước
1.1.4. Phân loại
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm
việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các
tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức
tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác
động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 9 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
- Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều
kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.2. Khái niệm
Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó người mua và người bán tác
động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán bất động sản thông qua cơ chế giá.
Hoặc thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về
bất động sản của bên tham gia được thực hiện. thị trường bất động sản có thể phân thành
thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình kiến trúc khác nhau.
1.2.3. Đặc trưng
1.2.3.1. Không có thị trường trung tâm
Hoạt động trong thị trường bất động sản không phải chỉ có người mua và người bán
mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối. Bất động sản mang tính bất
động không thể di dời được và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư
do đó phải trải qua một quá trình giao địch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối. Tuy
nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do chưa có sự quản lý điều
tiết của cơ quan nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của họ là do nhu cầu thực tế phát
sinh nên hoạt động cảu họ chưa mang tính thống nhất, kém an toàn, chưa tạo nên sự tin
tưởng cho những người tham gia giao dịch.
1.2.2.2. Thị trường mang tính chất địa phương
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 10 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi… Để đáp
ứng sự thiếu đất đai ở một số địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc
tính địa phương và cần có sự can thiệp của nhà nước thông qua các chính sách thuế,
chính sách hỗ trợ nhà ở… Theo từng thời kỳ, địa phương cụ thể. Và thị trường nhà ở của
từng địa phương sẽ diễn biến theo tác động của các chính sách nhà nước và theo quy luật
của thị trương ở mỗi địa phương khác nhau.
1.2.2.3. Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của
nhà nước nên mức độ hoàn hảo cảu thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị
trường hàng hóa tiêu dùng, thị trương tư liệu sản xuất khác.
Bên cạnh đó, do tính không tái tạp được hay do tính khan hiếm của đất nên thị
trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh
tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để. Điều này làm cho thị trường
bất động sản có cạnh trnah nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
1.2.2.4. Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính
tiền tệ và với sự phát triển kinh tế của một quốc gia
Với tư cách là một thị trường đầu tư vào của các ngành sản xuất – kinh doanh, thị
trường bất động sản chiếm vị trí độc tôn, chiếm vị trí chử yếu trong việc điều hòa cung
cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Do quan hệ liện đới, nhân quả thì
ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ
mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động
đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân.
Thực tế thị trương bất động sản là một thị trường tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi
suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợ nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư
không những rút tiền gử ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc
kinh doanh của họ, điều đó đã có tác động đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái bình
thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài
chính luôn đứng giữa người mua và người bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính
một cách an toàn, hiệu quả.
1.2.4. Phân loại
1.2.4.1. Thị trường đất sản xuất nông nghiệp
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 11 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là
ngành kinh tế chủ yếu. Thị trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tich thu đất
sản xuất nông nghiệp trong nội bộ nân dân. Thị truờng này chưa được các nhà thẩm định
giá hiện nay quan tâm đúng mức nên rất thiếu thông tin có hệ thống về thị trường này.
1.2.4.2. Thị trường nhà ở
Đây là thị trưởng sôi động hiện nay, nhất là những vùng đang đô thị hóa. Thị trường này
có thể phân ra thành bốn nhóm:
- Nhà biệt thự
- Nhà vườn
- Nhà phố riêng biệt và phố liền kế
- Nhà chung cư
1.2.4.3. Thị trường nhà xưởng công nghiệp
Hiện nay thường hình thành ở các khu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch
dành cho việc xây dựng nhà xưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà
máy đơn lẻ. quy mô đất rộng thường hình thành từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất
sản xuất nông nghiệp hoặc đất hoang hóa. Xu thế phát triển lá các khu công nghiệp tập
trung chuyên ngành hoặc đa ngành để dễ quản lý và xử lý ô nhiễm môi trường.
1.2.4.4. Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, khách sạn, cao ốc
văn phòng
Thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợi cho việc kinh
doanh, điều kiện hạ tần tốt, giá trị bất động sản ở thị trường này rất cao do khả năng sinh
lợi lớn hơn và yếu tố khan hiếm cũng cao hơn các thị trường khác.
1.2.5. Các lực lượng tham gia thị trường
1.2.5.1. Nhà nước
Trong thực tiễn của đất nước ta hiện nay, nhà nước là lực lượng có vai rò rất lớn
trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trương bất động sản, thể hiện trên một số
điểm sau:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài chính có
liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch viêc sử dụng đất và xây
dựng nhà xưởng.
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 12 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước cũng nhu chỉnh trang đô
thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của các doanh nghiệp và cơ quan nhà nước cần
bán. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị trường bất động sản.
1.2.5.2. Nhà đầu tư
Bao gồm nhà đầu tư vào các ngành kinh doanh bất động sản và các ngành kinh tế khác
- Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò cảu họ trên thị
trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản , đặc biệt là
trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị trường bất động sản phục vụ cho
hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,…
- Đối với nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản, vai trò của họ là đặc biệt
quan trọng trên thị trường bất động sản, hoạt động của họ làm cho thị trường bất động
sản trở nên sôi động và phát triển, trên thị trường họ vừa đóng vai trò người mua vừa
đóng vai trò người bán trong đó vai trò người bán là chủ yếu. họ mua những bất động sản
bao gồm đất và tài sản trên đất, hoặc đất trống để cải tạo, đầu tư nâng cấp sau đó chuyển
nhượng lại.
1.2.5.3. Người mua và người bán là những người dân bình thường có nhu cầu mua
hoặc bán bất động sản vì nhiều lý do khác nhau
Họ có thể là:
- Người mua đơn thuần
- Người bán đơn thuần: bán bất động sản để chuyển hóa thành vốn dùng vào việc
khác.
- Vừa bán vừa mua: bán bất động sản ở nơi này để mua bất động sản ở nơi khác do
nhu cầu chuyển nơi sinh sống.
Họ là đối tượng quan trọng mà các nhà kinh doanh bất động sản nhắm tới đặc biệt
là các nhà kinh doanh trên thị trường nhà ở.
1.2.5.4. Người môi giới
Họ là những người chuyên tưu vấn cung cấp cho người mua, người bán những thông tin
cần thiết về việc giao dịch mua, bán bất động sản. nhờ họ mà hoạt động thị trường bất
động sản được trôi chảy. họ cũng là nguồn để khai thác thông tin về thị trường bất đông
sản mà nhà thẩm định giá cần quân tâm. Trong tình hình hiện nay ở nước ta việc môi giới
bất động sản thường thông qua những nhà môi giới cá nhân không được đào tao về nghề
nghiệp chuyên môn và không có sự quản lý của nhà nước, do vậy cần sớm hình thành
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 13 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
những công ty môi giới bất động sạn để đưa hoạt động môi giới bất động sản đi vào nề
nếp, tạo điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản.
1.3. Tổng quan về thẩm định giá trị bất động sản
1.3.1 Khái niệm
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản
cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều
kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
1.3.2. Mục đích thẩm định giá BĐS
Mục đích của thẩm định giá tài sản có thể phân thành rất nhiều loại, ở đây chỉ đưa
ra một số loại sau đây: mục đích bảo toàn tài sản, mua sắm tài sản, chuyển đổi quyền sở
hữu tài sản, thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…
1.3.2.1. Bảo toàn tài sản
- Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao
- Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản
1.3.2.2. Mua bán tài sản đơn hạng mục
1.3.2.3. Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp
- Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
- Hợp nhất hoặc sáp nhâp doanh nghiệp
- Bán doanh nghiệp
- Cho thuê
1.3.2.4. Chuyển nhượng bất động sản
1.3.2.5. Bồi thường
1.3.2.6. Thế chấp
Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế
chấp. Giá trị vật thế chấp phải thích ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế
chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để đảm bảo sự an toàn cho ngân hàng. Thực
tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc thẩm định giá bất
động sản thế chấp. Vì thế cần phải có chuyên gia chuyên nghiệp thẩm định giá.
1.3.2.7. Xác định giá trị tài sản để cổ phần hóa
Doanh nghiệp phát hành cổ phiếu là một quy trình tập trung thị trường tư bản, cho
nên doanh nghiệp là người phát hành cổ phiếu phải tính toán giá thành. Người nhận mua
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 14 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
là người chủ quyền của cổ phiếu cần tận mắt nhìn thấy năng lực chi đều và hiệu suất thu
lợi của cổ phiếu. Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định
bởi hiện trạng cà triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu. Bản thân điều đó có
nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá .
1.3.2.8. Hạch toán kế toán
Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di
sản, thuế tặng phẩm… là lấy bản thân đối tượng (ở đây không bao gồm tài sản chuyển
nhượng, cho thuê làm đối tượng của thuế) các loại thuế đó gồm được vận dụng đúng
theo trình độ nhất định của các quốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành
làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì thế cần có
những người có chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
1.3.2.9. Nghiệp vụ thanh toán
Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hoặc nhập;
những người có quyền lợi hữu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù, cho nên đối với tài sản cũng
cần tiến hành bán hoặc hoặc hóa giá hoặc biến đổi. Như thế cần chuyên môn thẩm định
giá đưa ra những kết luận thẩm định giá để thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm
căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.
1.3.2.10. Phục vụ tư vấn
Việc trình bày các đặc tính thẩm đinh giá ở trên đều có thể coi như các lĩnh vực đặc
thù của phục vụ tư vấn. ở đây nói phục vụ tư vấn không có nghĩa là trực tiếp tiến hành
các nghiệp vụ thẩm định giá tài sản đã phát sinh hoặc sẽ phát sinh mà phục vụ tư vấn cho
chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh.
Có rất nhiều loại tư vấn, chủ yếu là:
- Kiện tụng
- Giúp cho việc hạch toán kế toán.
1.3.3. Cơ sở giá trị của thẩm định giá BĐS
1.3.3.1. Khái niệm về giá trị thị trường bất động sản
Giá trị thị trường của một bất động sản là số tiền ước tính để một bất động sản nên
trao đổi vào ngày thẩm định giá giữa người mua tự nguyện ( muốn mua) với một người
tự nguyện bán (muốn bán) trong các giao dịch khách quan, trong khoảng thời gian giao
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 15 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
dịch đủ dài sau khi đã tìm hiểu kỹ lưỡng thị trường và các bên hành động một cách hiểu
biết lẫn nhau, thận trọng và không áp đặt ( tiêu chuẩn thẩm định giá năm 2005)
Nội dung trên đây được biểu hiện như sau:
- Số tiền ước tính: đây là yếu tố về số lượng của số tiền sẽ được đưa ra trong trao đổ
để lấy bất động sản ( giá)
- Người mua tự nguyện và người bán tự nguyện: điều này có nghĩa là cả hai bên
đều có thể đưa ra sự lựa chọn và một quyết định khách quan để trao đổi và giao dịch.
- Khách quan: có nghĩa là không có mối quan hệ, liên hệ hoặc phối hợp giữa các
bên để ảnh hưởng đến sự cân nhắc về số tiền mua, bán.
- Hành động một cách thận trọng: có nghĩa là mỗi bên đã cân nhắc quan điểm nhất
định của chính mình và đã cân nhắc lựa chọn khách quan.
- Hoạt động không áp đặt: có nghĩa là không có sự thúc ép áp đăt đối với người mua
hoặc người bán.
1.3.3.2. Khái niêm về giá trị phi thị trường bất động sản
- Giá trị sử dụng hay giá trị hữu dụng của bất động sản: đó là khả năng thỏa mãn
nhu cầu của người sử dụng. mỗi bất động sản có một giá trị chủ quan đối với người đang
sử dụng hoặc muốn dử dụng bất động sản đó.
- Giá trị đầu tư: là giá trị hiện tại của các quyền trong tương lai về thu nhập do khai
thác bất động sản
Giá trị đầu tư bị ảnh hưởng bởi:
+ Khả năng thu hồi vốn của việc khai thác bất động sản nhanh hay chậm
+ Thu nhập trung bình do đầu tư vào bất động sản nhiều hay ít
- Giá trị trao đổi hay giá cả bất động sản: đó là một khoản tiền yêu cầu, chào bán
hoặc trả cho một bất động sản. do các động cơ và các mối quan hệ đặc biệt của một người
mua và người bán nhất định, mức giá được trả cho bất động sản có thể có hoặc không có
sự liên hệ với giá trị nào có thể được quy cho bất động sản bởi những người khác.
Nói chung giá cả biểu hiện bằng tiền của giá trị bất động sản. giá cả của một bất
động sản cụ thể có thể lớn hơn, bằng hay nhỏ hơn giá trị thị trường của bất động sản đó.
do vậy trước khi thức nhận giá cả như là chứng cứ thật sự của giá trị thị trường, nhà thẩm
định phải nghiên cứu kỹ lưỡng nội dung liên quan theo các điểm sau.
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 16 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS
1.3.4.1. Phương pháp so sánh
Khái niệm:
Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức
giá của tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang
mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vaò thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường
của tài sản.
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá trị tài sản
trong các trường hợp sau:
-
Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà cùng xây
dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho
trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và nhóm cửa hiệu.
-
Đất trống.
Các bước tiếp cận
Bước 1: Tìm kiếm và tập hợp thông tin về bất động sản thẩm định giá và các bất động
sản có thể so sánh được.
-
Lựa chọn các bất động sản có tính hữu ích tương đương và có thể so sánh được
-
Thu thập thông tin:
-
Kiểm tra độ chính xác các thông tin và xem xét điều kiện giao dịch các bất động
sản so sánh đã lựa chọn
Bước 2: Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh
Nội dung thẩm định
BĐS TĐ
BĐSSS
- Pháp lý
°
°
- Kỹ thuật
°
°
- Kiểm tra về môi trường
°
°
- Giá bán ( giá thị trường)
°
Bước 3: Phân tích và thực hiện điều chỉnh
-
Phân tích
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 17 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
• Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: nhận định mức độ tiểm năng, khả thi
về pháp lý, khả năng tài chính và sử dụng tối đa của bất động sản thẩm định giá.
• Phân tích thị trường: xác định các lực lượng tham gia thị trường có ảnh hưởng đến
giá tị của tài sản, đánh giá động thái thị trường ( thay đổi cung – cầu, bối cảnh thị
trường…) và động thái người mua tiềm năng.
• Phân tích bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh về pháp lý, kinh
tế - kỹ thuật, môi trường, giá trị thị trường, nhằm rút ra được những điểm tương đồng,
khác biệt, nêu những ưu và nhược điểm, những thuận lợi cũng như khó khăn của bất
động sản thẩm định giá so với các bất động sản so sánh.
• Phân tích cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người
bán tiềm năng.
• Phân tích nguồn thu thập thông tin và độ tin cậy của thông tin
• Phân tích điều kiện giao dịch
-
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn, những yếu tố
tồn tại ở bất động sản thẩm định giá mà không tồn tại ở bất động sản so sánh thì cộng
thêm và ngược lại.
- Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao
dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều
chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường).
• Đất đai, trang trại: giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn: giá/m2, giá/mét dài mặt
tiền, giá/sào…
• Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2;
• Kho hàng: giá/m3, giá/m2;
• Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha;
• Bệnh viện: giá/giường bệnh;
• Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi;
• Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu.
-
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình
trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng,
cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 18 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu....) giữa tài sản
so sánh và tài sản cần thẩm định giá.
-
Phương thức điều chỉnh:
• Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có
thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân
vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản); điều kiện thanh toán, thiết bị kèm theo,
chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng... (đối với máy, thiết bị).
• Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh
không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối
với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị).
-
Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh
theo tỷ lệ phần trăm sau.
-
Nguyên tắc khống chế:
Phải bảo đảm độ lớn của tổng mức giá chỉ dẫn điều chỉnh; nghĩa là chênh lệch giữa
mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng 1 – Phụ lục 1) với mức giá cuối cùng (là mức
giá sau khi điều chỉnh theo các yếu tố so sánh (dòng G – bảng 1 – Phụ lục 1) không quá
cao hoặc quá thấp, không phù hợp với các chứng cứ thị trường.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản thẩm định giá
Ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các
tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn
không quá 10%.
Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm những tiêu chí sau để quyết định chọn giá trị
ước tính cuối cùng cho tài sản cần thẩm định:
Trị tuyệt đối của tổng điều chỉnh nhỏ nhất (nghĩa là chênh lệch giữa giá bán ban
đầu và giá điều chỉnh cuối cùng).
Tần suất điều chỉnh (nghĩa là số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho một tài
sản so sánh) càng ít càng tốt.
Biên độ điều chỉnh (nghĩa là mức hoặc tỷ lệ % điều chỉnh) của một yếu tố so
sánh càng nhỏ càng tốt.
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 19 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
1.3.4.2. Phương pháp chi phí
Khái niệm
Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một
tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần
thẩm định giá.
Các trường hợp áp dụng
- Thẩm định giá tài sản cho mục đích sử dụng đặc biệt như bệnh viện , trường học,
nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, các cơ sở lọc dầu…. là các tài sản ít
có những chứng cứ so sánh thị trường.
- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Phương pháp chi phí cũng thường được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối
với các phương pháp thẩm định giá khác.
Các bước tiếp cận
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là đất trống
đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá
đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của
Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây
dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy
định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của
công trình xây dựng hiện có trên đất.
Mức độ hao mòn, tuổi đời và giá trị hao mòn lũy kế của tài sản cần thẩm định giá được
xác định dựa trên hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm cần thẩm định giá, hồ sơ kỹ
thuật của nhà sản xuất và các quy định về mức độ hao mòn, thời gian khấu hao của các
cơ quan có thẩm quyền.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế
(mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả
bước 1 và kết quả bước 4.
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 20 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
1.3.4.3. Phương pháp thu nhập
Khái niệm
Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng
trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản
(quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị
thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Các trường hợp áp dụng
- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư dựa trên cơ sở chuyển đổi một
dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn do đó thường thẩm định đối với tài sản
có khả năng tạo ra sự thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng hiện
tại đó.
- Những tài sản được tiếp tục thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng.
- Một sự đầu tư mang lại lợi nhuận.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:
• Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài sản
đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn.
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tài
sản đầu tư qua các năm khác nhau.
Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khả năng thu thập
thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụng phương pháp thẩm
định giá thích hợp.
Các bước tiếp cận
¾ Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
-
Nội dung: Vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính
giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm. Việc chuyển hóa này thực hiện
đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hóa thích hợp hay nhân với hệ số thu
nhập.
-
Công thức vốn hóa trực tiếp:
V=
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
I
R
hoặc: V = I x GI
Page 21 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Trong đó:
o V: là giá trị tài sản
o I: là thu nhập ròng trong một năm
o R: tỷ suất vốn hóa
o GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)
-
Các bước tiến hành:
Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại. Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi loại tỷ
suất vốn hóa thích hợp.
Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập.
Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp.
¾ Phương pháp dòng tiền chiết khấu ( DCF)
-
Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá
trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phát
sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổn định
của thu nhập.
-
Công thức:
• Trường hợp dòng tiền không đều
n
CF t
Vn
V = Σ ------------ + -----------t = 1 (1+ r) t
( 1 + r )n
V
: Giá trị thị trường của tài sản
CFt
: Thu nhập năm thứ t
Vn
: Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n
n
: Thời gian nắm giữ tài sản
Trong đó:
r : tỷ suất chiết khấu
• Trường hợp dòng tiền đều
n
V = CF
-
∑
t =1
1
+
(1 + r ) t
Vn
(1 + r ) n
Các bước tiến hành
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 22 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 4: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.
Bước 5: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
Bước 6: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp.
Bước 7: Xác định giá tài sản bằng công thức nêu trên.
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 23 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Tóm tắt chương 1
Chương 1 gồm có ba phần chính về cơ sở lý luận nền tảng về BĐS, thị trường BĐS
và thẩm định giá trị BĐS
Phần 1 trình bày hệ thống lý thuyết về các khái niệm và đặc điểm cũng như các
thuộc tính cơ bản và phân loại BĐS chúng ta sẽ có cái nhìn chính xác, toàn diện và cặn
kẽ hơn về BĐS và các đặc trưng của nó, từ đó có thể nhận định đúng về BĐS thẩm định,
có cơ sở phân loại BĐS và đánh giá đúng các yếu tố có thể ảnh hưởng tới giá trị BĐS
trên cơ sở các thuộc tính vốn có của nó. các lý luận về thị trường BĐS giúp bổ sung và
củng cố nhìn nhận về giá trị của BĐS trên cơ sở xác định đúng giá trị thị trường của
BĐS, các lực lượng tham giá thị trường và các lực lượng có tác động đến thị trường có
thể làm ảnh hưởng tới giá trị cũng như giá cả của BĐS trong quá trình giao dịch, định
giá.
Phần 2, các lý luận về thị trường BĐS giúp bổ sung và củng cố nhìn nhận về giá trị
của BĐS trên cơ sở xác định đúng giá trị thị trường của BĐS, các lực lượng tham giá thị
trường và các lực lượng có tác động đến thị trường có thể làm ảnh hưởng tới giá trị cũng
như giá cả của BĐS trong quá trình giao dịch, định giá.
Phần 3, trình bày các lý luận chung về thẩm định giá trị BĐS. Với các khái niệm và
mục đích về thẩm định giá giúp hiểu rõ hơn bản chất của việc thẩm định BĐS, những
mục đích cơ bản của thẩm định giá để có phương hướng đánh giá sơ bộ về giá trị của
BĐS cũng như hướng để xác định giá cả của BĐS. Thêm vào đó, lý luận về cơ sở giá trị
của thẩm định giá trị BĐS và các phương pháp thẩm định giá BĐS giúp người thẩm định
xác định chính xác một cách tương đối về cơ sở giá trị của BĐS, từ đó có có thể đánh giá
đúng về giá cả giao dịch cũng như các phương pháp định giá hợp lý để có thể đưa ra một
kết quả ước tính tương đối chính xác về giá của BĐS tại thời điểm thẩm định.
Trên cơ sở lý luận từ chương 1, chúng ta có cơ sở để đánh giá một cách toàn diện về
các nhân tố tác động đến giá trị của BĐS trên các mặt khác nhau như kinh tế, xã hội,
chính trị.. ; đồng thời có nền tảng để đánh giá các cách thẩm định BĐS khác nhau khi áp
dụng vào thực tế.
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 24 of 61
Chuyên đề tốt nghiệp
GVHD: TS. Nguyễn Ngọc Vinh
Chương 2: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu
lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS
có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như
những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,
“cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước
như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,
cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách
nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung
cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh
hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
2.1.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị
của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí
tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan
trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một
vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng
ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt
đối). Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với
việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích
thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví
dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa
đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác
trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị
SVTH: Bùi Thị Mỹ Nhung
Page 25 of 61
