ĐỒ án KINH tế đầu tư xây DỰNG

Họ Và Tên : Vũ Minh Hoàng
Lớp : 513116
Mã SV: 513116025

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG


MỞ ĐẦU
1

Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc

gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết
bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu
chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai
trò hết sức quan trọng. ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng
sau:
 Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước

để trực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ
các nghành kinh tế quốc dân. Sau đó các nghành KTQD mới khai thác
công trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội.
 Tạo cơ cấu kinh tế mới. làm xuất hiện các ngành sản xuất mới.
 Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy

sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội.
 Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy

sinh trong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển
kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa

trung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…
 Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là

các hoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh
nghiệp.
 Đối với nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt

động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy thực hiện nhanh công
cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra. Cụ thể
là:
 ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng. TSCĐ

phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các
ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội.

 ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời


sống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công
trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh
thái.
 ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các
công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.
Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối
cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các
ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an
ninh quốc phòng.…).
2

Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng.

Dự án đầu tư là tế bào của hoạt động đầu tư. Đó là tập hợp các biện pháp có
căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kỹ thuật, công
nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết
định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho DN và hiệu quả kinh tế
xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể có được.
Theo quy chế quản lý đầu tư và xây dựng, dự án đầu tư xây dựng là một tập
hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo dựng mới, mở rộng hoặc
cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về mặt
số lượng hoặc nâng cao về mặt chất lượng của sản phẩm hoặc dịch vụ, đảm
bảo được hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội ứng với một khoảng thời hạn nhất
định( chỉ bao gồm hoạt động đầu tư trực tiếp). Vậy nên vai trò của dự án đóng
vai trò quan trọng:
 DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể

kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử
dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.
 DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp

cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn.

 DAĐT là hệ thống triển khai cụ thể hóa những ý tưởng & cơ hội chuyển
hóa dần những biện pháp được đề xuất( về kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xã


hội) trở thành hiện thực, là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả
thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến
quyết định có đầu tư hay không?

 Thông qua việc thẩm định. phê duyệt trong dự án. Nhà nước kiểm soát
được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và

những khía cạnh khác đối với dự án.

 Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay
không.
3

Nội dung của dự án đầu tư

Theo NĐ12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 thì nội dung của dự án đầu tư xây dựng
công trình gồm hai phần sau:
Phần I : Phần thuyết minh của dự án
Nội dung phần thuyết minh của Dự án đầu tư xây dựng công trình
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm
đối với dự án sản xuất, kinh doanh; tính cạnh tranh của sản phẩm; tác động xã
hội đối với địa phương. khu vực (nếu có); hình thức đầu tư xây dựng công trình;
địa điểm xây dựng. nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên
liệu và các yếu tố đầu vào khác.
2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình. các hạng mục công trình
thuộc dự án; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
3. Các giải pháp thực hiện bao gồm:
a) Phương án chung về giải phóng mặt bằng. tái định cư và phương án hỗ trợ
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có.
b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công
trình có yêu cầu kiến trúc.
c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động.


d) Phân đoạn thực hiện. tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy, chữa cháy và các
yêu cầu về an ninh quốc phòng.

5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng
cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi
vốn và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính, hiệu quả xã hội của dự
án.
Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
1. Thiết kế cơ sở là thiết kế được thực hiện trong giai đoạn lập Dự án đầu tư xây
dựng công trình trên cơ sở phương án thiết kế được lựa chọn, bảo đảm thể hiện được
các thông số kỹ thuật chủ yếu phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng, là
căn cứ để triển khai các bước thiết kế tiếp theo.
Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ.
2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung:
a) Giới thiệu tóm tắt địa điểm xây dựng, phương án thiết kế, tổng mặt bằng công
trình hoặc phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến, vị trí, quy
mô xây dựng các hạng mục công trình, việc kết nối giữa các hạng mục công trình thuộc
dự án và với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
b) Phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu
công nghệ.
c) Phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.
d) Phương án kết cấu chính, hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu của công
trình.
đ) Phương án bảo vệ môi trường. phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp
luật.
e) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn chủ yếu được áp dụng.


3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng công trình hoặc bản vẽ bình đồ phương án tuyến công
trình đối với công trình xây dựng theo tuyến.
b) Sơ đồ công nghệ. bản vẽ dây chuyền công nghệ đối với công trình có yêu cầu
công nghệ.

c) Bản vẽ phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc.
d) Bản vẽ phương án kết cấu chính. hệ thống kỹ thuật, hạ tầng kỹ thuật chủ yếu
của công trình, kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực.
Nội dung phân tích tài chính. phân tích kinh tế xã hội

4

1 Phân tích tài chính dự án đầu tư:
1

Ý nghĩa phân tích tài chính dự án đầu tư:

Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính
đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Để xác định, phân tích các
khoản thu, khoản chi, hiệu quả tài chính, an toàn tài chính và độ nhạy của dự
án. Phân tích tài chính là một trong những nội dung quam trọng nhất phải lập
trong phần thuyết minh của dự án có những ý nghĩa chủ yếu sau:

- Giúp chủ đầu tư có những cơ sở vững chắc để quyết định có hay không đầu tư
vào dự án.

- Là căn cứ để cơ quan tào trợ vốn thẩm định phương án tài chính. phương án trả
nợ…và quyết định chấp thuận hay không chấp thuận tài trợ vốn cho dự án.

- Khi dự án được quyết định đầu tư thì phương án tài chính của dự án còn là bản
kế hoạch quan trọng giúp chủ đầu tư dễ dàng triển khai thực hiện các công việc
của dự án ở các giai đoạn tiếp sau có liên quan.

- Các chỉ tiêu của nội dung phân tích tài chính đat được trong giai đoạn dự án còn
là căn cứ quan trọng để so sánh nó với thực tế sau khi dự án đi vào vận hành

khai thác, từ đó dễ dàng phân tích tìm ra sự chênh lệch, tìm ra các biện pháp
hiệu chỉnh…

2

Xác định các yếu tố đầu vào

Khi lập. phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây:


a Tính toán. xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là
dòng tiền):

• Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư).
• Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá.,sản phẩm
của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý
không có thuế VAT đầu ra).

• Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA).
• Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản
phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi
phí khấu hao tài sản cố định. tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn
vay (chi phí động).

• Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành.
• Các khoản thuê đất. lãi vốn vay tín dụng.
 Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành.
tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong
vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng).

• Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án.
• Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án.
• Thời gian dùng để phân tích. đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính
toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước).

b Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu
chi. …)
Phân tích lỗ lãi
Tính toán trong từng năm vận hành dự án có lãi hay lỗ bao nhiêu. Có 2 chỉ tiêu

• Lợi nhuận trước thuế
LNTT = Doanh thu – Chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh

• Lợi nhuận ròng
LNR = LNTT – Thuế TNDN

c Phân tích. đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu


đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).
*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:
Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là các chỉ tiêu
được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm mà không xét
đến giá trị của tiền theo thời gian.
+Chỉ tiêu lợi nhuân tính cho 1 đơn vị sản phẩm
Ld = P − C sd → max

P

.

:giá bán một đơn vị sản phẩm.chưa có VAT đầu ra

C sd

:chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm.
n

Tbq =
+Lợi nhuân bình quân năm

∑L
t =1

n

t

− > max

+ Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư.

Lbq
M=

V

bq

L : lợi nhuận bình quân năm

V: vốn đầu tư.
Mức doanh lợi một đồng vốn cố định.
Lbq

M

cd

=

Vcd
Cd =

1 V .r
(
+ Cn )
Q 2

+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án
*Nhóm các chỉ tiêu động
Phân tich đánh giá hiệu quả theo các chỉ tiêu động là phân tích đánh giá với trạng
thái thay đổi bất kỳ của dòng tiền theo thời gian; tính toán với cả vòng đời dự án và có
xét đến gái trị theo thời gian của tiền.


Hiệu quả tài chính của dự án:

• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi.
n
Bt

Ct
∑
∑
t
t
NPV = t =0 (1 + r ) - t =1 (1 + r )
n

t

B : Lợi ích năm thứ t
t

C : Chi phí năm t
r : lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án
Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi
n

∑ ( B − C )(1 + r )
NFV =

t =o

t

n −t

t

Nếu NFV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu NPW san đều hằng năm

NPV

NAV =

(1 + r ) n r
(1 + r ) n − 1

NFV

=

r
(1 + r ) n − 1

Nếu NAV ≥ 0 => dự án đáng giá
Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại
n

Bt − Ct

∑ (1 + IRR)

t =0

t

=0

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá
Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

• Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi


BCR =

PB FB
=
PC FC

Nếu BCR ≥ 1 dự án đáng giá
Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

d Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy
• Phân tích an tòan nguồn vốn
Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cách pháp nhân
nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần), độ hấp dẫn của
dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷ giá hối đoái. Sự
hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…

• Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn
Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phân tích

điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án.
Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hang vừa đủ trang trải các chi phí bât
biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận băng 0.
Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn
hoặc mức hoạt động hòa vốn.
Thv

∑N
t =0

V-

hv ,t

=0

hv ,t

N

: Nguồn hoàn vốn ở năm t

• Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hòa vốn
Rh =

FC
VC
1−
R

FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R

: doanh thu của dự án

Sản lượng hòa vốn của dự án


Qh =

FC
P −v

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm
v : chi phí khả biến 1đvsp
Mức hoạt động hòa vốn
Qh
R
.100% = h .100%
Q
R

Mh =

• Phân tích thời hạn hoàn vốn
Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

To =

V
L.

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
Tk =

V
L+K .

• Phân tích khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
K Nt =

Bt
At

B t: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ,
khấu hao, trích trả lãi trong vận hành
At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
nt

K < 1 => dự án không có khả năng trả nợ
nt

K ≥ 1 => dự án có khả năng trả nợ
nt

2< K < 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc

• Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn
Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra. Thời hạn hoàn
vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động
như sau:


Tn

Bt − C t

∑ (1 + r )
t =0

t

=0

Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từ phương trình
trên.
Khi

Th< Thq và Th -> Min

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao
Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước.

• Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính.
Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu
thực tế đạt đưọc khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu
quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả

này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%. 10%.
+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%. 10%.
Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:
Hn=[ (Hbt – Hx)/Hbt ]* 100
Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao
H bt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV. IRR…) được tính ở điều kiện bình
thường như tính toán ban đầu.
Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV. IRR.…) được tính ở điều kiện bất lợi so
với điều kiện tính toán ban đầu.

2

Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư
Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên

giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân
tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

 Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh
nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng
lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát
triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và


doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể
hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư.

 Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết
phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục

các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án
ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án.

 Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà
nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư.

 Đối với tổ chức viện trợ dự án. phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn
cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân
đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường.

 Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì
phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án.
Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn
khá lớn. Vì vậy. việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một
vai trò quan trọng.
Phân tích. đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung
của phân tích hiệu qủa tài chính nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu
đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa
trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau:
a Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án.
b Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án.
c Mức thu hút lao động vào làm việc:

- Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm.
- Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án..
d Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong
cả đời dự án.

e Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án.
Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế.

Các chỉ tiêu xã hội :


Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu nhập cho công nhân, giả
quyết thất nghiệp...
Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái,
nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân...
5. Giới thiệu dự án.
Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU BIỆT THỰ, KHÁCH SẠN CHO
THUÊ “KyGo Resort”
-

Chủ đầu tư: TỔNG CÔNG TY XÂY DỰNG HOÀNG HÀ

- Địa điểm xây dựng: Mảnh đất nằm trên đường Đình Xuyên , xã Yên
-

Viên, thuộc địa phận huyện Gia Lâm – Hà Nội
Quy mô của dự án: Nhóm C

+) Gồm 25 hạng mục chính: 8 nhà A. 6 nhà B. 5 nhà C. 6 nhà D
*Quy mô xây dựng các công trình hạng mục:
Tổng diện tích đất ở các hạng mục chính là:
Nhà A : Scđ =150.5x 1.1 =165.55 m2/nhà
Nhà B : Scđ =230.5x 1.1=253.55 m2/nhà.
Nhà C : Scđ =115.5x 1.1= 127.05 m2/ nhà.
Nhà D: Scđ =92.5x 1.1= 101.75 m2/nhà
 Tổng Diện tích sàn = (165,55x8)+(253,55x6)+(127,05x5)+(101,75x6)=

4091,45 m2

 Suy ra mật độ xây dựng là: (4091,45/9000)x100% = 45,46%
+ Một số hạng mục phụ khác:
* San lấp mặt bằng.
* Đường giao thông. vỉa hè.
* Hàng rào .tường bao +Cổng ra vào.
*Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
*Sân chơi
* Vườn hoa. thảm cỏ+ Cây cảnh
*Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.
*Cơ sở hạ tầng khác: nhà quản lý, phòng bảo vệ.


- Tổng diện tích xây dựng là: 9000 m2
Thời gian thực hiện dự án: Txd = 2 năm
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng:
Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 22 năm (kể cả 2 năm xây dựng)
Mục đích đầu tư: Xây dựng khu biệt thự cho khách trong và ngoài nước thuê để ở,
sinh hoạt hoặc làm văn phòng. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư và xây dựng bắt đầu
vào quý IV năm 2015 và kết thúc vào quý III năm 2017 đưa vào vận hành..
Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
+) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
+) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng. mặt cắt. giải pháp móng. …)
được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế
cơ sở ).
+) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
+) Tỷ lệ giữa diện đất ở so với tổng diện tích là: 45,46%.
+) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Cấp II
+) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn
khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).

CHƯƠNG I
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN (G TMĐT)

I

Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí đầu tư và xây dựng, kể cả vốn lưu động
ban đầu và là giới hạn chi phí tối đa của dự án. được xác định trong quyết định đầu tư.
Tổng mức đầu tư của dự án bao gồm chi phí xây lắp các hạng mục, chi phí lắp đặt
thiết bị vào công trình, chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình các khoản
mục chi phí khác và dự phòng phí.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo công thức:
GTMĐT = GXD + GTB + GGPMB + GQL + GTV+ GK + GDP
Trong đó:
•

GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án.

•
•
•
•
•
•
•

GXD: Chi phí xây dựng.
GTB: Chi phí thiết bị.
GGPMB: Chi phí bồi thường. hỗ trợ giải phóng mặt bằng. tái định cư.

GQL: Chi phí quản lý dự án.
GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
GK: Chi phí khác.
GDP: Chi phí dự phòng .

I.1- Xác định chi phí xây dựng của dự án.
a. Các căn cứ:
-

Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2.md…).
- Giá chuẩn của một đơn vị quy mô xây dựng (được lấy trong quyết định
1161/QĐ-BXD )

- Mức thuế suất VAT được lấy theo quy định hiện hành (đối với công tác xây lắp.
mức thuế VAT hiện hành lấy bằng 10%).


b. Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục.
b-1. Chi phí xây lắp các hạng mục công trình nhà chính.
Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:
n

i
XD
G XD = ∑ g xd
× (1 + TGTGT
)
i =1

Trong đó:
i
g xd

: Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i.

n: số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Đối với những hạng mục thông dụng thì được tính như sau:
i
g xd

=

S i * Pi

Si : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i (có n hạng mục).
Pi : Suất đầu tư (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1đơn vị công suất của
hạng mục thứ i.
XD
TGTGT

: Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp

BẢNG 1.0 DIỆN TÍCH SÀN XÂY DỰNG VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÁC NHÀ
đơn vị m2
NHÀ A

NHÀ B

NHÀ C

NHÀ D

(8)

(6)

(5)

(6)

Sàn tầng 1

150,5

230,5

115,5

92,5

Tầng 2

145,5

180,5

100,5

81,5

Tầng 3

135,5

155,5

0

81,5

Áp mái

75,5

0

0

75,5

Tổng diện tích

507

566,5

216

331


TỔNG

4056

3399

1080

1986

Bảng 1: Bảng thiết kế diện tích các hạng mục trong dự án.
STT

Tên hạng mục.

Diện tích chiếm đất Tỉ lệ chiếm đất
(m2)

(%)

4091.4

45.46%

1.

Xây dựng các nhà A, B, C, D.

2.

Sân thể thao.(bóng chuyền, cầu 300

3.33%

long)
3.

Đường giao thông.

1508,6

16.76%

4.

Bãi đỗ xe.

200

2.22%

5.

Vườn hoa cây xanh, thảm cỏ.

1000

11.11%

6.

Nhà bảo vệ và quản lí dự án.

150

1.67%

7.

Bể bơi

300

3.33%

8.

Vỉa hè

1250

13.89%

9.

Các hạng mục khác

200

2.22%

10.

Tổng

9000

100%

a.Suất vốn đầu tư xây dựng cần tính

Pi =

P
1.1

x

=

x 1.05 = 7.799.000đ/ m2 sàn.

• Nhà A,B,C D: Pi= 7.799.000(đ/m2 sàn)
b. Chi phí xây dựng các công trình khác:

• Chi phí san lấp mặt bằng: San nền bằng cát đen dày 1m, độ đầm chặt yêu cầu

k=0,90. Tạm tính dự trên đơn giá định mức xây dựng công trình thành phố Hà
Nội là 150.000 đ/1m3.

• Đường giao thông: Đường giao thông nội bộ rải nhựa hạt mịn dày 5cm + rải


nhựa hạt thô dày 7cm trên móng cấp phối đá dăm moduyn đàn hồi EYC >=
130Mpa theo tập suất vốn đầu tư quyết định 1161/QĐ-BXD là : 773.670
đồng/m2 . Qui đổi thời điểm hiện tại là:
773.670*1.05= 812.353 (đồng/m2)
•

Hàng rào, tường bao: xây gạch chỉ tường 110 có bổ trụ, cao 1.8m, dựa theo
quyết định số 420-SXD ngày 17/1/2013 của UBND Thành phố Hà Nội có giá là
922.000 đồng/m2 . Qui đổi thời điểm hiện tại là:
922.000*1.05= 968.100 (đồng/m2)

• Cổng ra vào sử dụng 1 cổng chính chi phí dự kiến là:180,000,000 đồng (bao
gồm trụ cổng và cổng) và 1 cổng phụ chi phí dự kiến là 90.000.000 đồng

• Công viên, vườn hoa, cây xanh: Đơn giá cho 1m2 vườn hoa thảm cỏ lấy theo công
trình tương tự 120.000 đồng/m2 .

• Nhà điều hành, bảo vệ: Dựa vào bảng giá xây dựng mới quyết định số 420/QĐSXD của UBND thành phố Hà nội ngày 17/1/2013. Công trình nhà 1 tầng mái
tôn, xây tường 110 bổ trụ xây gạch, nhà bảo vệ là 2.078.000/m2. Qui đổi về thời
điểm hiện tại: 2.078.000*1.05= 2.181.900 đồng/m2 (2 nhà bảo vệ kích thước
3x5m). Nhà điều hành là nhà 1 tầng khép kín kết cấu BTCT có giá xây dựng là
4.007.000/m2. Qui đổi thời điểm hiện tại: 4.007.000*1.05= 4.207.350 đồng/m2
•

Sân thể thao: Dựa vào suất vốn đầu tư theo 1161/QĐ-BXD của Bộ XD cho Sân
quần vợt, không có khán đài là 4.230.000 đồng/m 2 sân. Qui đổi thời điểm hiện

tại: 4.230.000*1.05= 4.441.500 đồng/m2 sân.
• Bể bơi : Dựa vào suất vốn đầu tư theo 1161/QĐ- BXD của bộ XD cho bể bơi
không có khan đài là 7.660.000 đồng/m 2 . Qui đổi thời điểm hiện tại :
7.660.000* 1.05= 8.043.000 đồng/m2

• Sân bãi đỗ xe lấy ở công trình tương tự đơn giá 350.000đ/m2
• Chi phí cho hệ thống chiếu sáng ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng

các hạng mục chính = 3%*G .


•

Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Lấy theo tỷ lệ % chi phí xây dựng các hạng

mục chính
BẢNG 1.1: BẢNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC
ST
T

Đơn
vị

Tên hạng mục
2

1

m2

2

Xây dựng nhà B (6
nhà)

m2

3

Xây dựng nhà C( 5
nhà)

m2

4

Xây dựng nhà D (6
nhà)

m2

6
7
8
9
10
11

12
13
14
15
16

Đơn giá
chưa thuế

4

3

Xây dựng nhà A (8
nhà)

5

Quy mô
xây dựng

5

4056 7.799.000
3399 7.799.000
1080 7.799.000
1986 7.799.000

Tổng chi phí xây
dựng hạng mục

công trình chính:
GXDCT
San lấp mặt bằng

m2

9.000

Đường giao thông

m2

1.509

Hàng rào, tường
bao

m

142

Nhà bảo vệ (2 nhà)

m2

70

Nhà điều hành

m2

80

Vườn hoa, thảm cỏ

m2

1.000

Bể Bơi

m2

300

Sân thể thao

m2

300

Bãi đỗ xe

m2

200

Cổng ra vào
Hệ thống cấp điện
ngoài nhà

150.000
812.354
968.100
2.181.900
4.207.350
120.000
7.660.000
4.441.500
350.000

1 cổng chính + 1 cổng phụ
3% x GXDCT

Đơn vị: VNĐ
Thành tiền
Chưa VAT
Có VAT
(7)=(6)*(1+TSvat
(6)=(4)*(5)
)

31632744000

34796018400

26508801000

29159681100

8422920000

9265212000

15488814000

17037695400

82053279000

90258606900

1.350.00
0.000
1.225.51
6.490
137.47
0.200
152.73
3.000
336.58
8.000
120.00
0.000
2.298.00
0.000
1.332.45
0.000
70.00
0.000

270.00
0.000

2461598370

1.485.000.0
00
1.348.068.1
39
151.217.2
20
168.006.3
00
370.246.8
00
132.000.0
00
2.527.800.0
00
1.465.695.0
00
77.000.0
00
297.000.0
00

2707758207


17

Hệ thống cấp thoát
nước ngoài nhà

2,0% x GXDCT

Tổng chi phí xây dựng hạng mục công trình

1641065580
93448700640

1805172138
102.793.570.704

I.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án.( GTB)

a Chi phí mua sắm thiết bị.
* Căn cứ xác định:
- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị
trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án….
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua. chi phí vận
chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành.
* Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :
m

TB
GTB = ∑ Qi . * M i (1 + TVAT
)
j =1

Trong đó:
Qi

: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i

Mi

: Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
Mi
mi
ni
Vi

=

mi + ni + Vi + K i + hi

: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
: Chi phí bảo quản. bảo dưỡng….. tại hiện trường

Ki

: Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container….
hi

: Thuế và phí bảo hiểm
BẢNG 1.2a: Chi phí mua sắm thiết bị

ĐVT: đồng


STT Loại thiêt bị
1
2
3
4
5
6

Máy phát
điện
Hệ thống
PCCC
Hệ thống lọc
nước
Hệ thống
bơm nước
Trạm biến
áp và đường
dây
Ô tô

Đơn vị
Số
tính
lượng

Đơn giá

Chí phí
trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau
thuế

Bộ

3

200.000.000

600.000.000

60000000

660000000

Bộ

2

300.000.000

600000000

60000000

660000000

Bộ

1

25.000.000

25000000

2500000

27500000

Bộ

1

25.000.000

25000000

2500000

27500000

Bộ

1

2.000.000.000 2000000000

200000000

2200000000

800.000.000

160000000
485000000

1760000000
5335000000

Chiếc 2
tổng

1600000000
4850000000

Chi phí vận chuyển,lắp đặt và chuyển giao công nghệ được tính bằng 2% giá trị thiết
bị
+ =2%* = 0,02*4.850.000.000=97.000.000 ( đồng)
 Chi phí lắp đặt thiết bị trước thuế = 2% chi phí thiết bị trước thuế =

2%*4.850.000= 97.000 (Đồng)
BẢNG 1.4: BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ XÂY DỰNG VÀ THIẾT BỊ
ĐVT: 1000đ

STT
1

Nội dung tính toán
2

1

Chi phí xây dựng
Chi phí mua sắm thiết bị

2

Đơn vị
tính
3

Chi phí trước
thuế
4
93.448.700

Chi phí sau thuế
6
102.793.570

4.850.000

5.335.000

97.000

106.700

1000đ
1000đ

3

Chi phí lắp đặt

1000đ

4

Tổng cộng chi phí thiết bị
Tổng=

1000đ

4.947.000

98.395.700

1.3 : Xác định chi phí giải phóng mặt bằng và tái định cư:
A. Nội dung:

5.441.700
108.235.270

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng gồm các khoản sau:

- Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất
- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; -Chi phí tổ chức
bồi thường giải phóng mặt bằng.

- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng ( nếu có).
( Lấy theo Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ Xây dựng

B. Các căn cứ:
Diện tích đất sử dụng cho dự án 9.000 m2, khối lượng giải phóng mặt bằng theo thực
tế, chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường theo bảng giá đất
nông nghiệp của UBND Thành phố Hà Nội.
C. Phương pháp xác định
Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp ở ngoại thành
Hà Nội ( Huyện Gia Lâm). Vì vậy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm :
Chi phí bồi thường + Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng + Chi phí thuê đất trong
thời gian xây dựng.

1 Chi phí bồi thường:
+ Chi phí bồi thường đất:
Theo Quyết định 02/2013/QĐ-UBND thì “Nhà nước thu hồi đất của người
được sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng tiền theo giá trị
quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất”
Và theo Quyết định 02/2013/QĐ-UBND thì “Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ
là giá đất theo mục đích sử dụng đã được UBND thành phố quy định và công
bố, không bồi thường theo giá đất sẽ chuyển mục đích sử dụng”
GBTĐ = gi x FMB
Trong đó :

- gi: giá đất đền bù ( đất dự án là đất ruộng trồng rau hàng năm thuộc địa bàn Huyện Gia
Lâm – Hà Nội dựa vào bảng số 2đi kèm quyết định 96/2014/QĐ-UBND lấy:

- gi = 158.000 đồng/m2
- FMB: Tổng diện tích mặt bằng , FMB =9000 m2.
-

Vậy GBTĐ = 158.000x9.000 = 1.422.000.000( đồng)

- Tổng chi phí bồi thường: GBT = 1.422.000.000 ( đồng)

2.Chi phí hỗ trợ :
-

+ Chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất

- Theo điều 40 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp ...được hỗ trợ bằng tiền
để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 05 lần giá đất nông nghiệp

-

quy định đối với diện tích đất nông nghiệp thực tế bị thu hồi...”
Vậy chi phí hỗ trợ việc làm là :
GHTVL = 5x158.000x9.000 = 7.110.000.000( đồng)

- Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư (trong đồ án này không

-

có)
+ Hỗ trợ ổn định đời sống
Theo điều 39 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì được nhà nước hỗ trợ
ổn định đời sống”, “Thu hồi trên 70% diện tích đất đang sử dụng thì được hỗ trợ ổn
định đời sống trong 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 24
tháng nếu phải di chuyển chỗ ở”, “mức hỗ trợ cho 1 nhân khẩu được tính bằng tiền
tương đương 30kg gạo trong 1 tháng theo thời giá trung bình ở Hà Nội tại thời

-

điểm hỗ trợ do Sở Tài Chính công bố”
Giả thiết là các hộ dân bị thu hồi toàn bộ diện tích đất đang sử dụng, không
phải di chuyển chỗ ở. Giả sử có 40 nhân khẩu, giá mỗi cân gạo là 15.000 đ/kg
Vậy chi phí hỗ trợ ổn định đời sống là
GODDS = 12x30x15,000x40=216.000.000( đồng).


- Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:
- Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND : “Tổng kinh phí tổ chức bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ”,
“kinh phí này được phân bổ như sau: tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thực
hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm
thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư)
GTCHT =2%x(GODDS + GHTVL + GBT)= 2%x(216.000.000 + 7.110.000.000 +1.422.000.000 )

= 174.960.000 (đồng)
3.Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng:

Với dự án này giả thiết là tiền thuê đất hàng năm
Theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước:
"3. Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng
trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt; Mức được trừ không
vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp được tính vào vốn
đầu tư của dự án".
"1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:
Số tiền đã ứng trước (nếu có) về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ
chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm
quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi ra số năm, tháng
tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đất
phải nộp kỳ đầu và được xác định là số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê
đất hàng năm. Số thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất
hàng năm”
 như vậy trong đồ án này Chủ đầu tư sẽ được khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ đã ứng
trước vào tiền thuê đất phải nộp