Nghĩa vụ của người sử dụng đất

Bài 6. Nghĩa vụ của người sử dụng đất
1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất


1. Nghĩa vụ chung của NSDĐ
Điều 170 LĐĐ 2013


2. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ
2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ
2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ
2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí Địa chính


2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm
2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
2.1.4. Chế độ miễn giảm


2.1.1. Khái niệm
- Khái niệm: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất
phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất

2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử
dụng đất
- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ
đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh
doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất
Điều 1, 2 Nghị định 45/2014


2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
2.2.1. Khái niệm
2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất
2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất
2.2.4. Chế độ miễn giảm


2.2.1. Khái niệm
- Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể
sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước
để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian
nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và
những quyền năng của chủ thể sử dụng đất thuê.
So sánh với tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong
quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất?

2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê
đất
Điều 1 NĐ 46/2014:
+ Nhà nước cho thuê đất
+ Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang
sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.
+ Nhà nước gia hạn thời gian thuê đất cho các đối tượng đang thuê
thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.
+ Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm
2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) sang hình
thức Nhà nước cho thuê đất.


2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
2.3.1. Khái niệm
2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
2.3.2. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp


2.3.1. Khái niệm
Thuế sử dụng đất là sắc thuế thu đối với việc sử dụng
đất, là khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng đất của
người sử dụng đất giao.
Tồn tại 2 sắc thuế sử dụng đất:
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp


2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất
2.3.2.3. Chế độ miễn giảm


2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng
đất nông nghiệp
- Trường hợp nộp thuế: Điều 1 Luật Thuế SDĐNN 1993
+Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
+Những trường hợp được giao đất vào sản xuất nông
nghiệp nhưng không sản xuất


2.3.2.3. Chế độ miễn giảm
- Chế độ miễn giảm thuế được xây dựng dựa trên xem
xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và
các yếu tố khách quan.
- NQ số 55/2010/QHH12 quy định về việc miễn giảm
thuế sử dụng đất nông nghiệp


2.3.3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
+ Đối tượng nộp thuế nhà đất bao gồm đất ở, đất phi nông
nghiệp sử dụng có mục đích kinh doanh.
+ Giá đất áp dụng dựa vào Bảng giá của UBND cấp tỉnh
ban hành, ổn định theo chu kỳ 05 năm.
+ Thuế suất: tùy thuộc vào từng loại đất


Thuế suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Loại đất (m2)

Thuế suất

Trong hạn mức

0.03%

Phần diện tích vượt không quá 3 lần
hạn mức

0.07%

Phần diện tích vượt quá 3 lần hạn mức

0.15%

Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư,
công trình xây dựng dưới mặt đất, đất phi nông
nghiệp sử dụng cho mục đích kinh doanh

0.03%

Đất sử dụng không đúng mục đích

0.15%

Đất lấn chiếm

0.2%

Đất ở


2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập do
chuyển quyền sử dụng đất
2.4.1. Khái niệm
2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do
chuyển quyền sử dụng đất.
2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển
quyền sử dụng đất.


2.4.1. Khái niệm
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại
thuế đánh vào thu nhập do hành vi chuyển quyền sử
dụng đất.


2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh
nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất.
2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế
2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất


2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế
Áp dụng đối với các khoản thu nhập của doanh nghiệp có
được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển
nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển
nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của doanh nghiệp
gắn với tài sản trên đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng nhà ở.


2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất

căn cứ tính thuế:
thu nhập chịu thuế x thuế suất


2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất
- Thuế suất:
Thuế suất áp dụng đối với thu nhập do chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được áp dụng là 22%.
=> Mức thuế thu nhập mà doanh nghiệp phải nộp là:
(Doanh thu – Giá vốn – Chi phí liên quan) x 22%.


2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá
nhân do chuyển quyền sử dụng đất
2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế
2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất
2.4.3.3. Chế độ miễn giảm


2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế
- Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: Khoản 5 Đ 3 NĐ

65/2013:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể
cả nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản
dưới mọi hình thức;
Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc
ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền
chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất
động sản theo quy định của pháp luật.
- Phát sinh thu nhập do nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản: K9,
10 Đ 3 NĐ 65/2013.


2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ bất động sản là thu
nhập tính thuế và thuế suất
Có sự phân biệt giữa thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản và thu nhập từ nhận thừa kế, nhận tặng cho bất
động sản.