đánh giá công tác tài chính về đất đai trên địa bàn huyện yên dũng, tỉnh bắc giang

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

VŨ THỊ THẢO PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo
vệ để lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Vũ Thị Thảo Phương

i


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện Yên
Dũng, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng, Văn phòng đăng ký đất đai
chi nhánh huyện Yên Dũng, Chi cục thuế huyện Yên Dũng đã giúp đỡ và tạo điều kiện
cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành
luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Vũ Thị Thảo Phương

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................... vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục sơ đồ, hình .................................................................................................viii
Trích yếu luận văn ........................................................................................................ ix
Thesis abstract .............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 3

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3

1.4.1.

Những đóng góp mới ....................................................................................... 3

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3

Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.

Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về tài chính về đất đai ...................................... 4

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến tài chính về đất đai ......................................... 4

2.1.2.

Cơ sở lý luận về tài chính về đất đai................................................................. 5

2.1.3.

Cơ sở pháp lý về tài chính về đất đai .............................................................. 11

2.2.

Công tác tài chính về đất đai của một số nước trên thế giới ............................ 17

2.2.1.

Công tác tài chính về đất đai ở Hà Lan ........................................................... 17

2.2.2.

Công tác tài chính về đất đai ở Trung Quốc ................................................... 18

2.2.3.

Công tác tài chính về đất đai ở Thụy Điển...................................................... 19

2.3.

Công tác tài chính về đất đai của Việt Nam .................................................... 20

2.3.1.

Giai đoạn trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ......................................... 21

2.3.2.

Giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ........................................................ 24

2.3.3.

Giai đoạn Luật Đất đai 2003 có hiệu lực ........................................................ 25

iii


2.3.4.

Giai đoạn Luật Đất đai 2013 có hiệu lực ........................................................ 26

2.4.

Công tác tài chính về đất đai của tỉnh bắc giang ............................................. 27

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 30
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 30

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 30

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 30

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 30

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ................................................ 30

3.5.2.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 31

3.5.3.

Phương pháp tổng hợp, thống kê xử lý số liệu................................................ 32

3.5.4.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 32

3.5.5.

Phương pháp đánh giá ................................................................................... 32

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 33

4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất
của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang ............................................................ 33

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 33

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 35

4.1.3.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang ........ 42

4.2.

Đánh giá công tác tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Yên Dũng,
tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2011-2015 .............................................................. 49

4.2.1.

Tiền sử dụng đất ............................................................................................ 49

4.2.2.

Tiền thuê đất .................................................................................................. 51

4.2.3.

Thuế sử dụng đất ........................................................................................... 53

4.2.4.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất...................................... 56

4.2.5.

Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai .................................................... 59

4.2.6.

Đánh giá chung về công tác tài chính về đất đai ............................................. 63

4.3.

Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về công tác tài chính về đất đai trên
địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang ...................................................... 65

4.3.1.

Đánh giá về thủ tục hành chính khi thực hiện giao dịch liên quan đến tài
chính về đất đai.............................................................................................. 65

iv


4.3.2.

Đánh giá về các khoản tiền nộp vào ngân sách ............................................... 67

4.3.3.

Các khó khăn, vướng mắc của người dân ....................................................... 68

4.3.4.

Đánh giá năng lực cán bộ và mức độ đồng thuận khi thực hiện nghĩa vụ
tài chính về đất đai ......................................................................................... 69

4.3.5.

Một số hạn chế còn tồn tại ............................................................................. 70

4.4.

Một số giải pháp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai ........................ 70

4.4.1.

Giải pháp về quản lý đất đai ........................................................................... 70

4.4.2.

Giải pháp về chính sách, pháp luật ................................................................. 71

4.4.3.

Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực .................... 72

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 73
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 73

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 74

Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 75

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

HTX

Hợp tác xã

HTXSXNN

Hợp tác xã sản xuất nông nghiệp

KTTT
KTXH

Kinh tế thị trường
Kinh tế xã hội

MĐSDĐ

Mục đích sử dụng đất

NN

Nhà nước

NSNN

Ngân sách nhà nước

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

SHTD

Sở hữu toàn dân

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TTĐ

Tiền thuê đất

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Dũng ................................................... 46
Bảng 4.2. Kết quả thu tiền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 20112015 .......................................................................................................... 50
Bảng 4.3. Kết quả thu tiền thuê đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2011 - 2015 ........ 52
Bảng 4.4. Kết quả thu thuế sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2011 –
2015 .......................................................................................................... 55
Bảng 4.5. Kết quả thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2011 – 2015 .......................................... 57
Bảng 4.6. Kết quả thu phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai tại huyện Yên
Dũng giai đoạn 2011 - 2015 ...................................................................... 62
Bảng 4.7. Kết quả thu ngân sách từ đất đai tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2011 –
2015........................................................................................................... 64
Bảng 4.8. Đánh giá của người dân về thủ tục hành chính khi thực hiện giao
dịch tài chính về đất đai ............................................................................. 66
Bảng 4.9. Đánh giá của người dân về khoản tiền nộp vào ngân sách khi thực
hiện giao dịch tài chính về đất đai .............................................................. 67
Bảng 4.10. Đánh giá của người dân về khó khăn, vướng mắc về thủ tục hành
chính về tài chính đất đai ........................................................................... 68
Bảng 4.11. Đánh giá của người dân về năng lực cán bộ và mức độ đồng thuận
khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai ................................................. 69

vii


DANH MỤC SƠ ĐỒ, HÌNH
Sơ đồ 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai .........................................................................8

Sơ đồ 2.2. Thị trường thứ cấp về đất đai .......................................................................9
Hình 4.1. Vị trí địa lý huyện Yên Dũng ......................................................................33

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Vũ Thị Thảo Phương
Tên luận văn: “Đánh giá công tác tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Yên
Dũng, tỉnh Bắc Giang”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá công tác tài chính về đất đai của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm chống thất thu ngân sách trong lĩnh vực đất đai
tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được thu
thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác tài chính về đất
đai trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 135 hộ gia đình, cá nhân thực
hiện các giao dịch có liên quan đến tài chính về đất đai.
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: thống kê kết quả
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi
nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí trong
quản lý và sử dụng đất đai.

Kết quả chính và kết luận
- Yên Dũng là một huyện đang phát triển. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn
huyện Yên Dũng những năm gần đây đã có những chuyển biến tích cực. Công tác ban
hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai được thực hiện
thường xuyên; công tác lập và công khai lấy ý kiến đóng góp của người dân về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định; toàn huyện đã có
21/21 xã, thị trấn có bản đồ địa chính, một số xã, thị trấn đã sử dụng các phần mềm
chuyên ngành…
- Từ năm 2011-2015, thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng đạt
393.496 triệu đồng (chiếm 92,54% tổng thu ngân sách từ đất đai); thu thuế thu nhập cá
nhân từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đạt 10.883 triệu đồng (chiếm 2,56% tổng
thu ngân sách từ đất đai); thu thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đạt 8.824
triệu đồng (chiếm 1,95% tổng thu ngân sách từ đất đai; thu phí, lệ phí đạt 7.816 triệu
đồng (chiếm 1,84% tổng thu ngân sách từ đất đai); thu tiền thuê đất đạt 4.715 triệu đồng

ix


(chiếm 1,11% tổng thu ngân sách từ đất đai). Qua việc thu các khoản tiền từ đất đai trên
địa bàn (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…), huyện Yên Dũng có thể tiếp tục đưa vào
ngân sách để đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và du lịch trên địa
bàn huyện nói riêng và huyện Yên Dũng nói chung.
- Theo kết quả điều tra, thu thập thông tin từ việc lấy ý kiến người dân thì công
tác thu tài chính về đất đai còn nhiều hạn chế, bất cập như: các thủ tục còn rườm rà,
mức độ công khai đầy đủ, chính xác nghĩa vụ tài chính cần thực hiện còn thấp, các
khoản thu tài chính về đất đai còn cao so với mức thu nhập của người dân, năng lực cán
bộ còn chưa thực sự chuyên nghiệp.
- Để nâng cao hiệu quả thực hiện các chính sách tài chính về đất đai, góp phần
tăng nguồn thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện, trong thời gian tới, chính quyền
huyện Yên Dũng cần tập trung thực hiện đồng bộ các giải pháp về chính sách pháp luật,

tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn lực trên địa bàn.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Vu Thi Thao Phuong
Thesis title: “Evaluate about the land’s finance in Yen Dung district, Bac
Giang province”
Major: Land management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Evaluate about the lands’ finance in Yen Dung district, Bac Giang province.
- Propose solutions to avoid loosing of the lands’ finance in Yen Dung district,
Bac Giang province.
Materials and Methods
Secondary collective method: all datas and information has been secondary
collected from professional Departments that involved in the finance of lands in Yen
Dung district, Bac Giang province.
- Primary collective method: investigate 135 households and persons who do
transaction that involved in finance of lands.
- Method of statistic, analysis, treatment and collect data: summarize the results
of collecting money for using lands, renting lands, tax for agriculture and nonagriculture lands, personal income tax from transfer land’s use, and other fees in
managing and using lands.
- Comparative method: comparing the financial results from land Yen Dung
district with financial results from land in the province of Bac Ninh province to address
the causes affecting the financing of the collectiong of land on Yen Dung district.

- Evaluation ethods: financial evaluation of land Yen Dung district through
criteria sucsh as degree of simple, accurate full disclosure of financial obligations to
perform, administrative procedures in the implementation of financial obligations on
land, the rates payable amounts qualifications and competence of the staff performing
the tasks related to land financing.

Main findings and conlusions
- Yen Dung is a developing district. The management of lands in the district has been
improved actively. The issue and implement of land’s law have been followed frequently. All

the plan of land’s use is applied based on regulation strictly. There are 21/21 commune,
town that has map of land, some use the software to control…
- From 2011 to 2015, the receipts of land use amount is 393.496.000.000 VNĐ
(appropriated 92,54% of total collect amount from land’s budget). The personal

xi


income tax from the land’s transfer is 10.883.000.000 VNĐ (appropriated 2.56% of
total land’s budget), tax for housing and non-agriculture is 8.824.000.000 VNĐ
(appropriated 1,95% of total land’s budget). Other fee is 7.816.000.000 VNĐ
(appropriated 1,84% of total land’s budget), receipts of the renting land is
4.715.000.000 VNĐ (appropriated 1,11% of total land’s budget). Yen Dung district
can use these receipts amount (receipts of using land, renting land…) to input to the
budget and invest infrastructures, develop industrial, services and tourism in the
district in general and Yen Dung specially.
- Due to the investigation and collect the ideal from the people, the expenses and
receipts of lands is restricted, such as: too much document, not really correct and public,
the receipts of land is higher than in comparison with the people’s income, the capacity
of staff is not really profesional.

- In the future, to improve the implementation of land’s law, to increase the
receipts for budget in the district, Yen Dung Government must find solutions about law,
method of management and develop manpower in the district.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Đất đai tham gia
vào hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan
trọng của đất nước. Bởi lẽ đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của
cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời đất đai là
nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu
quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ
chặt chẽ bằng luật pháp.
Theo Luật Đất Đai 2003, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu, thông qua đó Nhà nước thực hiện quyền định đoạt như: quyết
định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử
dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử
dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất; định giá đất.
Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có quyền hưởng dụng
lợi ích từ đất đai, nhằm phục vụ cho các hoạt động của Nhà nước và lợi ích của
toàn xã hội. Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông
qua công tác tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá
trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Theo Luật Đất đai 2013, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước

thống nhất quản lý đất đai với 15 nội dung: Ban hành văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện văn bản đó; Xác định địa
giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;
Khảo sát đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất; Điều tra, đánh giá tài nguyên đất, điều tra xây dựng giá
đất; Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Quản lý việc giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi thu hồi đất; Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp

1


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; Thống kê, kiểm kê đất đai; Xây dựng hệ thống thông tin đất đai; Quản lý
tài chính về đất đai và giá đất; Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất; Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc
chấp hành quy định của pháp luật về đất đai; Giải quyết tranh chấp về đất đai;
giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai; Quản lý hoạt động
dịch vụ về đất đai và để thực hiện vai trò quản lý của mình, Nhà nước ban hành,
tổ chức thực hiện nhiều chính sách về đất đai. Mỗi chính sách đất đai sau khi ban
hành, thực hiện, ít nhiều đều có ảnh hưởng đến việc thu ngân sách từ nguồn tài
nguyên quý giá này. Các chính sách tài chính đất đai bao gồm: giá đất, tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất, xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt
hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí và lệ phí.
Trong thời kỳ chưa phát triển, đất đai mới chỉ coi trọng về mặt hiện vật,
các nguồn thu tài chính về đất đai còn ít, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có
hiệu quả, kết quả thu được từ đất đai chưa lớn. Trong thời gian qua, cùng với
việc đổi mới các chính sách pháp luật về kinh tế nói chung, chính sách pháp luật
đất đai nói riêng, công tác tài chính về đất đai đã góp phần quan trọng, thúc đẩy

phát triển kinh tế và ổn định chính trị xã hội, nguồn thu ngân sách từ đất đai đóng
góp rất lớn vào GDP.
Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư cách
là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai, đồng
thời đóng vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi phải
được tiếp tục nghiên cứu bổ sung.
Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang là một huyện bán sơn địa của tỉnh Bắc Giang,
trong những năm qua đã diễn ra quá trình đô thị hóa và hiện công nghiệp hóa
mạnh mẽ; hiện nay nguồn thu ngân sách từ đất đai chiếm phần lớn GDP của
huyện, tuy vậy để bảo đảm thu ngân sách từ đất đai tương xứng với những lợi
thế, tiềm năng và chủ trương phát triển quỹ đất của huyện chúng ta cần xác định
có những giải pháp phù hợp.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Khoa Quản lý đất đai - Học
viện Nông nghiệp Việt Nam và dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà,

2


chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác tài chính về đất đai
trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác tài chính về đất đai của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang
- Đề xuất một số giải pháp nhằm chống thất thu ngân sách trong lĩnh vực đất
đai tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đề tài nghiên cứu về công tác tài chính về đất đai.
- Phạm vi không gian: Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn huyện
Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- Phạm vi thời gian: Từ năm 2011 đến năm 2015

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn góp phần làm rõ thực trạng công tác tài chính về đất đai trên địa
bàn, đánh giá của hộ gia đình, cá nhân đối với công tác tài chính đất đai trên địa
bàn huyện Yên Dũng.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác tài chính về
đất đai của Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác tài chính về đất đai của huyện Yên
Dũng có thể lựa chọn những giải pháp phù hợp với công tác tài chính về đất
đai của huyện Yên Dũng.
Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học
viên, nghiên cứu sinh về công tác tài chính về đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính về đất đai
- Tài chính: Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối
của cải xã hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập,
phân phối các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu
của các chủ thể ở mỗi điều kiện nhất định (Bách khoa toàn thư mở Wikipedia)
- Thu tài chính từ đất đai là bộ phận của thu NSNN. Điều 107 Luật Đất đai
2013 quy định: “Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê
đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển

quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ
phí trong quản lý, sử dụng đất đai. Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, tiền xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường
cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai” (Quốc hội, 2013)
- Giá đất (giá quyền sử dụng đất): Khoản 19, Điều 3, Luật Đất đai 2013
quy định: “giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích
đất” (Quốc hội, 2013).
- Tiền sử dụng đất (TSDĐ): Khoản 21, Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định :
“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất” (Quốc hội, 2013).
- Tiền thuê đất (TTĐ): Khoản 8, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà
nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc
Nhà nước quyết định trao quyền định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”. Tiền thuê
đất là nghĩa vụ tài chính mà đối tượng thuê đất, thuê mặt nước phải trả cho Nhà
nước (trừ các trường hợp được miễn nộp tiền thuê đất) để được quyền sử dụng
đất trong thời hạn cho thuê (Quốc hội, 2013).
4


- Thuế sử dụng đất: là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật.
Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng
đất phi nông nghiệp.
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Điều 1 Luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp 1993 quy định: “Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp
đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; Hộ được giao quyền sử dụng đất
nông nghiệp mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp”

(Quốc hội, 1993b).
+ Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm mà
tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp bắt buộc phải nộp cho Nhà nước
theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2010a).
- Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển quyền sử dụng đất: Năm 2007, Quốc hội
đã ban hành Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 01/01/2009, trong đó
có nội dung tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản và đã thay thế
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994. Đến 2012, Quốc hội ban hành
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007. Theo
đó, thu nhập chịu thuế liên quan đến đất đai bao gồm thu nhập từ chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền
thuê đất, thuê mặt nước (Quốc hội, 2012).
- Phí: Điều 2 Pháp lệnh phí và lệ phí 2001 quy định: “phí là khoản tiền mà
tổ chức, cá nhân phải trả khi được một tổ chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ”
(Quốc hội, 2001).
- Lệ phí: Điều 3 Pháp lệnh phí và lệ phí 2001 quy định: “lệ phí là khoản
tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan Nhà nước hoặc tổ chức được
ủy quyền phục vụ công việc quản lý Nhà nước” (Quốc hội, 2001).
2.1.2. Cơ sở lý luận về tài chính về đất đai
2.1.2.1. Quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Khi phân tích tổng quát về quan hệ đất đai, C.Mác cho rằng: Trong chế độ
tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về ruộng đất là vô lý nhất; C.Mác
viết: “Quốc hữu hoá đất đai làm hoàn toàn thay đổi quan hệ giữa lao động và tư
bản, cuối cùng phá huỷ hoàn toàn phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa trong

5


công nghiệp cũng như trong nông nghiệp”. Biến đất đai thành sở hữu toàn dân,
đó là quy luật khách quan tạo nên sự phát triển của xã hội loài người. Sức sản

xuất ngày càng phát triển đòi hỏi tập trung hoá tư liệu sản xuất. C.Mác nhận xét:
“Sự phát triển kinh tế xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện
máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hoá
đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều
bất lực trước biện pháp tất yếu này”.
Theo luận điểm này của Mác, nước ta, từ chế độ đa sở hữu, nhiều thành
phần (Hiến pháp 1959) chuyển sang chế độ SHTD về đất đai (Hiến pháp 1980,
Hiến pháp 1992), Điều 19 Hiến pháp 1980 ghi rõ: "Đất đai, rừng núi,... thuộc sở
hữu toàn dân", đồng thời quy định: "... Những tập thể và cá nhân đang SDĐ được
tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình..."(Quốc hội, 1980).
Hiến pháp 1992 tiếp tục quy định "Đất đai... đều thuộc SHTD" và quy
định thêm: "NN giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài… được
chuyển quyền SDĐ…". Như vậy chế độ SHTD về đất đai quy định NN là người
đại diện; QSDĐ trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền
KTTT định hướng XHCN, và trong nền kinh tế thị trường thì việc chuyển dịch
đất đai là nhu cầu tất yếu, khách quan, tạo ra trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến
hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và
phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất,
lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và quyền SDĐ được biểu hiện
trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên
QSDĐ được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là
tổ chức, cá nhân có QSDĐ khi được NN giao đất, cho thuê đất, công nhận
QSDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất,
được công nhận và người SDĐ được chuyển QSDĐ (bao gồm các quyền năng:
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế chấp,
bảo lãnh và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên QSDĐ trở thành một loại quyền
tương đối độc lập so với quyền sở hữu;
Thứ hai, mặc dù QSDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng
trên thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và QSDĐ vẫn có sự khác

nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự
khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:

6


- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSDĐ là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận QSDĐ;
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ;
Tính không trọn vẹn, không đầy đủ của QSDĐ thể hiện ở các khía cạnh
sau đây:
Một là, người SDĐ không có đầy đủ các quyền năng như nhà nước với
tính cách là đại diện chủ SHTD về đất đai; Hai là, không phải bất cứ người nào
có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ, mà phụ
thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất, thuê đất hay công nhận QSDĐ; trong
đó, chỉ có người được giao đất trả tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê mà tiền trả không có nguồn gốc từ NSNN; mới được hưởng 9
quyền năng của chuyển QSDĐ; Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn
tại độc lập còn QSDĐ lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của
QSDĐ thể hiện ở chỗ người SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề
phát sinh trong quá trình SDĐ mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối
với MĐSDĐ được giao hoặc công nhận (Phạm Văn Thọ và cs, 2012).
2.1.2.2. Thị trường quyền sử dụng đất dưới chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa
- Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị
trường giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng

của nền kinh tế thị trường, thị trường càng phát triển thì các giao dịch đất đai
chiếm phần quan trọng trong các giao dịch BĐS, và trong tất cả các giao dịch về
BĐS không bao giờ vắng bóng các giao dịch đất đai.
- Các yếu tố cấu thành thị trường bao gồm:
Chủ thể thị trường: là pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có
quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, có
quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi
thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.
7


Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình
liên kết giữa các chủ thể thị trường (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Đặc trưng đất đai ở nước ta dưới chế độ SHTD và giao QSDĐ cho tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và cho phép người SDĐ được chuyển QSDĐ
để thích nghi với cơ chế thị trường - trong trường hợp này, giao dịch đất đai là
giao dịch về QSDĐ. NN là đại diện chủ sở hữu nên QSDĐ được xác lập dựa vào
ý chí của NN thông qua các hành vi pháp lý như: NN QHSDĐ, giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ. Đặc trưng này tạo cho đất đai ở nước ta tồn tại thị trường
QSDĐ 2 cấp là: thị trường sơ cấp (quan hệ giữa NN và người SDĐ trong việc
giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất) và thị trường thứ cấp (quan hệ giữa người
SDĐ với nhau trong việc xác lập các giao dịch về QSDĐ).
a. Thị trường sơ cấp về đất đai
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là NN với tư cách là
đại diện chủ SHTD về đất đai tiến hành việc giao đất và cho thuê đất đối với các tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội (gọi chung là người SDĐ) (Sơ đồ 2.1). Về
phía Nhà nước: NN thực hiện chức năng giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ,
thu hồi đất và chấm dứt QSDĐ của người SDĐ; xác lập QSDĐ và quyền thuê đất
cho các người SDĐ bằng việc cấp GCNQSDĐ. Về phía người SDĐ, tham gia thị

trường này gồm: các hộ gia đình và cá nhân được NN giao đất, cho thuê đất bao
gồm đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đất ở, đất SXKD phi NN; tổ chức
kinh tế được giao đất có thu tiền SDĐ, thuê đất. Đặc trưng của thị trường này là chỉ
có nhà nước giao đất/cho thuê đất, công nhận QSDĐ, thì sau đó người SDĐ mới có
điều kiện tham gia thị trường thứ cấp cho nên có thể coi thị trường sơ cấp là thị
trường độc quyền NN (Hồ Thị Lam Trà và Hoàng Xuân Phương, 2014).
NHÀ NƯỚC

Giao đất không
thu tiền

Giao đất có
thu tiền

Cho thuê đất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Sơ đồ 2.1. Thị trường sơ cấp về đất đai

8

Thu hồi
đất


b. Thị trường thứ cấp về đất đai
Đây là thị trường thực hiện QSDĐ của các người SDĐ được pháp luật quy
định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ, qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào
thị trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho người SDĐ (Hồ Thị Lam Trà

và Hoàng Xuân Phương, 2014).
CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ Nhà nước)

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển

Chuyển

nhượng

đổi đất

Cho
thuê, cho
thuê lại
đất

đất

Thế
chấp
đất

Thừa
kế đất

Góp vốn
bằng giá

trị
QSDĐ

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
(đã nhận quyền SDĐ từ các chủ SDĐ)
Sơ đồ 2.2. Thị trường thứ cấp về đất đai
2.1.2.3. Nhà nước đại diện chủ SHTD về đất đai, thực hiện quyền đại diện thông
qua chính sách tài chính đất đai
Khi xã hội có sự phân công về lao động, có sự chiếm hữu khác nhau về tư
liệu sản xuất và sản phẩm lao động, nền sản xuất hàng hóa ra đời và tiền tệ xuất
hiện. Các quỹ tiền tệ được tạo lập và được sử dụng bởi các tổ chức kinh tế, tổ
chức xã hội hay cá nhân nhằm mục đích tiêu dùng và đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Các quan hệ kinh tế đó đã làm nảy sinh phạm trù tài chính.
a. Về bản chất của tài chính
Tài chính là phạm trù kinh tế, phản ánh các quan hệ phân phối của cải xã
hội dưới hình thức giá trị, phát sinh trong quá trình hình thành, tạo lập, phân phối
9


các quỹ tiền tệ của các chủ thể trong nền kinh tế nhằm đạt mục tiêu của các chủ
thể ở mỗi điều kiện nhất định.
Tài chính có các chức năng như: Chức năng huy động: Là chức năng tạo
lập các nguồn tài chính; Chức năng phân phối: Là một khả năng khách quan của
phạm trù tài chính, nhờ chức năng này, các nguồn tài lực đại diện cho những bộ
phận của cải xã hội được đưa vào các quỹ tiền tệ khác nhau, để sử dụng cho
những mục đích khác nhau, đảm bảo những nhu cầu, những lợi ích khác nhau
của đời sống xã hội. Đặc trưng của phân phối qua tài chính là sự phân phối tổng
sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, bao gồm phân phối lần đầu và phân phối
lại; Chức năng giám sát: Đây là chức năng kiểm tra sự vận động của các nguồn
tài chính trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ → kiểm tra và điều
chỉnh các quá trình phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị, phù

hợp với yêu cầu phát triển KTXH của mỗi thời kỳ, kiểm tra các chế độ tài chính
của Nhà nước... (Phạm Văn Thọ và cs, 2012).
b. Tính khách quan và quá trình hình thành các chính sách tài chính đất đai.
Lịch sử phát triển của xã hội loài người đã chứng minh rằng, sự ra đời của
NN và sự tồn tại của giá trị sản phẩm thặng dư là hai điều kiện xã hội và kinh tế
rất quan trọng quyết định sự ra đời của thuế và ngược lại, thuế ra đời sẽ tạo ra cơ
sở vật chất để NN thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình trong quản lý xã
hội và thúc đẩy kinh tế phát triển. Thuế thu vào đất là công cụ phân phối địa tô,
giá trị đất, điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Tuỳ theo đặc điểm, tình hình
thực tế của mỗi nước trong từng thời kỳ lịch sử nhất định, thuế thu vào đất đai
được sử dụng bằng nhiều hình thức khác nhau như: Thuế thu vào địa tô chênh
lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II hoặc thuế thu gộp vào địa tô
chênh lệch I, địa tô độc quyền và địa tô chênh lệch II.
Thuế đất đai được áp dụng rộng rãi trước hết là vì trong nền kinh tế dựa
chủ yếu vào kinh tế nông nghiệp thời kỳ đó, đất đai là tài sản giá trị có sẵn tốt nhất
của công dân có thể đánh thuế được. Chính là vào thời kỳ đó, những tư tưởng đầu
tiên về nguyên tắc đánh thuế dựa vào khả năng nộp thuế đã ra đời và đất đai gần
như là tài sản duy nhất thực sự có giá trị của những người dân thời đó trong một
thời gian dài. Cùng với sự phát triển của kinh tế, các hình thức của cải thuộc loại
tài sản khác ngày càng phát triển, đất đai đã mất đi vị trí độc tôn ban đầu của nó
với tư cách là một nguồn thu chủ yếu cho quốc gia (Phạm Văn Thọ và cs, 2012).

10


2.1.3. Cơ sở pháp lý về tài chính về đất đai
2.1.3.1. Tiền sử dụng đất
Sau khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 89/1994/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định về thu tiền sử dụng đất, trong đó
đã quy định trường hợp phải nộp TSDĐ, không phải nộp TSDĐ, căn cứ để tính tiền

sử dụng đất. TSDĐ được tính bằng diện tích đất (m2) được giao hoặc được phép
chuyển mục đích sử dụng nhân với giá đất đ/m2 tại thời điểm thu tiền sử dụng đất
nhân với tỷ lệ được miễn hoặc giảm theo pháp luật. Giá đất để tính tiền sử dụng đất
do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh) quy định theo khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành
(Chính phủ, 1994).
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, phát sinh nhiều đối tượng được giao
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều
hình thức đầu tư dẫn đến các điều chỉnh pháp lý của Nghị định số 89/1994/NĐ-CP
không còn phù hợp. Và sau khi Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
năm 1998 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 38/2000/NĐCP ngày 23/8/2000, trong đó đã quy định cụ thể hơn, tách bạch hơn theo từng nhóm
đối tượng phải nộp TSDĐ, không phải nộp TSDĐ, cách xác định tiền sử dụng đất.
Cụ thể, phân theo nhóm đối tượng giao đất, nhóm đối tượng chuyển mục đích sử
dụng đất, nhóm đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thêm đối
tượng người sử dụng đất được mua nhà ở đang thuê, nhà thanh lý, nhà hoá giá thuộc
sở hữu Nhà nước. Căn cứ xác định TSDĐ là diện tích đất, giá đất, mức thu TSDĐ.
Hạn mức đất ở để tính mức thu TSDĐ quy định tại Nghị định này là hạn mức đất ở
do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Giá tính
TSDĐ trong trường hợp đấu giá đất là giá đất trúng đấu giá. Mức thu TSDĐ tính
bằng tỷ lệ phần trăm (%) và được xác định cho từng trường hợp tính TSDĐ. Điểm
mới của Nghị định này giúp quá trình thực hiện chính sách thu TSDĐ chặt chẽ, có
hiệu quả ở chỗ đã quy định về hạn mức giao đất, mức thu TSDĐ và giá đất trong
từng trường hợp cụ thể (Chính phủ, 2000).
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban
hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004. Nghị định đã mở rộng
phạm vi điều chỉnh, tiếp tục quy định cụ thể về nhóm đối tượng nộp TSDĐ, đối
tượng không phải nộp TSDĐ, mốc thời gian sử dụng đất gắn với mức thu TSDĐ.

11

Phạm vi điều chỉnh đã bổ sung thêm trường hợp chuyển từ thuê đất sang giao đất
có thu TSDĐ; xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Đối
tượng nộp TSDĐ được bổ sung thêm tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong
nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức
kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư (Chính phủ, 2004).
Đến Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ ban hành Nghị
định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. Theo
đó, phạm vi điều chỉnh chỉ có 3 trường hợp: thứ nhất là Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất; thứ 2 là Nhà nước cho phép chuyển mục dích sử dụng đất từ đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa
trang, nghĩa địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng
đất; thứ ba là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử
dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất là diện tích đất, mục đích sử dụng đất và
giá đất. Nghị định cũng đã quy định cụ thể về nguyên tắc miễn, giảm TSDĐ, đối
tượng được miễn, giảm TSDĐ và mức miễn, giảm TSDĐ cho từng đối tượng
(Chính phủ, 2014a).
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP cơ bản đã giải quyết những quyền lợi, nghĩa
vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước khi được giao đất, chuyển mục đích
sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất.
2.1.3.2. Tiền thuê đất
Sau khi Luật đất đai năm 1993, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ
chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 có hiệu lực thi
hành, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 1357-TC/QĐ/TCT ngày
30 tháng 12 năm 1995 quy định khung giá cho thuê đất đối với tổ chức trong
nước. Theo đó, các doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính

trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách
nhiệm hữu hạn, doanh nghiệp tư nhân, tổ chức kinh tế tập thể sử dụng đất vào
mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối (trừ những trường hợp đặc biệt do Thủ

12